マンション管理士の活用。。。パート６

いちばーん。

２だったら一級建築士合格

おめでとう！良かったね。

一級建築士にマンション管理士がプラスされれば、マンションの仕事は
鬼に金棒ですよ。

かわいそうに誰もやってこないね。
誰か提案すればすぐ乗ってくるんだけどね。

管理会社の変更をするときは、マンション管理士をコンサルに
雇った方がいいのでしょうか。
コンサル料は安いと聞いてますので、第3者が介入した方が
やりやすいでしょうね。
特に合人社の場合は相手は厳しいですから。
どなたか、合人社を他の管理会社に変更された経験のある方おられませんか。
そのノウハウを教えてください。

合人社を変えるなんていい度胸してるじゃないか。

合人社に管理を委託してるんだけど、修繕積立金はばかみたいに安いんだけど、管理費がその３倍ぐらいたかいんだよね。
管理員は１名だけだし、清掃員も週３日、それも時間は４時間だからね。２５０戸の２棟のマンションだけど。
修繕積立金の値上げを早くやらないと大変なことになるんだけど、管理会社はなんの提案もしない。
築５年のマンションなんだけど。

管理会社の提案を待たずに自分達でやれ。

輪番だから管理会社の変更はできるんだよ。
毎年同じ者が理事長をしてれば、癒着でがんじがらめになっており
絶対管理会社は代えれないよ。

輪番制だったらできるよ。
あんたとこみたいな小規模マンションじゃないから、人材は豊富だからね。

役に立つ人材かどうかに選出方法は関係ない。
その人自身の資質の問題。

立候補者がいればいつでも受け入れる。
いなければ輪番制で選出する。
それが効率的且つバランスのよい運営だと思います。

もちろんマンション個別の事情によりますが。

意欲のある人材は立候補する　輪番では何もできない。

意欲的に、ポッポにいれるために立候補されてもね。

ポッポってなに？どっかの方言か？

確かに管理会社の後ろ立てで立候補するのがいる
輪番も立候補も管理会社に利用されなければいいのだ

輪番制とマンカン士は関係なし

マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です

>22
どこまで理解してのご意見かわかりませんが、誤解を招く表現ですね。

まず、管理費＝管理会社へ支払う額 ではない。
そして管理費以外の収入がどの程度あり、どう扱うかも大きく影響する。

例示のマンションで駐車場が30台あり、30台分の収入を管理費会計に見込めば管理費は安くなる。
しかし現実には30台も契約されないので６掛け、７掛けの収入しか見込まない。
（立地等、マンションの諸条件により異なる）
すると管理費は高くなる。

仮に駐車場収入の半額を積立金会計に計上するとしたら？
更に管理費は増額となり、一方積立金は安くなる。

さて上記例の場合に最も良心的な管理会社は？

つまり管理費、積立金の額だけでは判断できない。資金計画がどうなっているかが重要。

こいつは、管理会社を叩きたいだけだから。極端な事例を持ってきて何が言いたい。パート６でも悪徳業者論を展開したいのか。

>24
相変わらず日本語が読めない、盲目的主張ですな。
どういうケースが多いとか、あなたの感覚などどうでもいいのですよ。

私の主張は以下の２点
・管理費＝管理会社に支払う額ではない
・管理費を積立金より安く設定している管理会社が必ずしも良心的とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで判断ではない）

【ド素人向けの例】
管理会社Ａ
駐車場は７掛けの収入を見込み、販売時の管理費は9000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が多くなり剰余金が発生

管理会社Ｂ
駐車場は全数分の収入を見込み、販売時の管理費は8000円
結果的には90%の駐車場が契約され当初計画より収入が少なくなり赤字が発生

Ｂ管理会社は、管理費を安く見せるために無理な設定をしていたと言える。

その他、管理費、積立金の設定額には様々な要素が関係するので資金計画の確認が必要。
したがって、管理費、積立金の設定額だけで管理会社が良心的か否かを判断することはできない。
（23で述べた通り）

No.25 by 匿名　2011-08-14 07:06:57
こいつは、管理会社を叩きたいだけだから。極端な事例を持ってきて何が言いたい。パート６でも悪徳業者論を展開したいのか。

苦しい展開の悪徳管理会社の皆さんです
組合員のこと　マンションの維持なんぞはどうでも良いという思考は　文中に溢れていますね
ただ売ればいい　後のことは知ったことか　無知な組合員を手玉にとり　尻を擽っておけば言いなりだ
修繕や点検は数多く行い　利ざやをかせぎ　大規模で不足が出れば　借入金で二度美味しい
そのような考えの者は上記の思考から脱却できない　まぁ殆どがこの手合いですが　悪徳プラス馬鹿ですな

>27
論破された者の単なる感情論。
反論したいのならせめて根拠を。

>29（＝22）
>22の主張
１．管理費と積立金では積立金の方が高いことが必須条件
２．管理費は管理会社に支払えば消えるお金
３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的

私の主張
１．管理費＝管理会社に支払うお金ではない
２．管理費より積立金が高いからといって良心的な管理会社とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで良心的かどうかを判断できない）
根拠を既に提示済み。

さて、根拠を示して反論をどうぞ。

あほらし

不要な建物点検は悪徳管理会社の常套手段
一例として外壁タイル点検
過去に福岡市の厚生年金会館でのタイル落下事件により国交省は点検を通達した。
タイル貼り工法に湿式と乾式があり落下したのは湿式だったが、管理会社は乾式工法のタイル貼りのマンションにも点検義務を言い高額な点検を実施した。
不要な点検であり良心的な業者価格の数倍で受託した。

管理費と修繕積立金の関係で　管理費＞修繕積立金　のマンションは購入禁止です
悪徳管理会社の食い物になるだけです。

管理費と積立金では、積立金が高い方がいいんだけど、それも額によるな。
管理費１万円で積立金1,2000円は正常。
管理費15,000円で積立金10,000円は、積立金不足がみられる。
管理費は管理会社に支払うのが全てではない。
他の小修繕や点検等にも使われる。
総合委託や部分委託でも違ってくる。
総合委託であっても、管理費が全て管理会社にはいかない。
事実はこういうこと。

>あほらし
これを「ぐうの音も出ない状態」という。

>何処が論破なのかね
この状態を論破という。

ちなみに>33
これを「論点のすり替え」という。

私はここで特定の方をいじめるつもりは無いが、
間違ったら間違ったと素直に認めるべきではないですか？
まだ「管理費＞積立金のマンションは購入禁止」なども言い張るか？

例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。

そんなことも確認せず、販売時の金額だけで判断するなど、それこそド素人である。

管理費と修繕積立金の額において　管理費の額が大きく成りだしたのは　新規物件の供給が停滞し始めたのが理由である
何故か　悪徳管理会社の経営陣の思考の切り替えができず　従前通りの経営を続けるには　収入を維持する必要があり　活路を管理費に求めたからに他ならない
毎月の収入を管理費に求め　長期的な収入は大規模修繕に求めるが　最近は管理組合の覚醒により　ぼったくりが困難となってきていることが原因です
まともな管理会社の判断のひとつの要因が　　管理費＞修繕積立金　のマンションを購入しないことです

悪徳管理会社の必死の書き込みもあわせてお楽しみください

例えば30年の長期修繕計画で、30年間の資金計画がどうなっているかが重要なのです。
販売時の積立金の額よりも、その後の資金計画（改定案）が問題。
段階的に改定するのか、一時金を徴収するのか。
段階的改定の場合、改定頻度の改定率は？
一時金はいつ、いくら徴収するのか。


金をふんだくる算段ばかりの　主任くん

管理費＞修繕積立金

こんなマンションは購入禁止

例えば、
管理費50,000円＞修繕積立金30,000円
も買っちゃだめ？

結局>31に何一つ反論できてない。（根拠が無ければ反論ではない）
感情的な自論を繰り返すなみ。
ひょっとしてあなたは輪番制が違法だと主張してる人？
困ったねぇ。

皆さん、こんな嘘、デマには本当に注意してください。

小規模高級マンションなら販売時の管理費が積立金より高くなるのはザラ。
そこの管理会社は全て悪徳ってことかい？
本気で言ってるのなら世間を知らな過ぎる。

私の意見の中のどこに「金をふんだくる算段」があるのかねぇ。

管理費、積立金の額だけでは管理会社が悪徳かどうかなど判断がつかない、私はと言っているのだよ。
理解不能？

むしろマンションを売りたいがためにデベロッパーに協力し、
本来必要な管理費よりも安く見せている管理会社の方が問題である。

お馬鹿な管理侍へ　

当方の主張である　管理費＞修繕積立金　のマンション購入禁止への反論は

管理費＜修繕積立金　のマンションは買うべきだ　だろう？　君は馬鹿じゃね

>41
横から見てると、あなたの方が・・・だと思うよ。

悪徳管理会社の社員から見ればそうでしょうね
評価は区分所有者が下します。

No.22 by 入居済み住民さん　2011-08-13 14:51:48
マンション購入時に見るパンフレット　物件概要表示は小さいけれど重要な部分です
用途地域は周辺環境　総戸数は組合活動の推測　敷地面積にセットバックの有無　階数は維持費の違い
管理費と修繕積立金では管理費より修繕積立金の額が大きいことは必須要件です
手元のパンフでは管理費100000円修繕積立金5000円とあり総戸数30戸の8階建て
買ってはいけないマンションと言えます
修繕積立金5000円×30戸×12ヶ月で年間180万円　修繕時期の10年で1800万円しかありません
現在30戸程度のマンションの大規模修繕額は3000万円から4000万円は必要となっていますが　不足します
片や管理費は1万円×30戸×12ヶ月で360万円　10年では3600万円です
管理会社へ支払えば消える3600万円と1800万円の積立金　逆なら良心的な管理会社です

おさらいしましょう

> 評価は区分所有者が下します。
42ですが、私は一区分所有者です。
管理会社とは何の関係もございません。
また、マンション管理士でもございません。

もう少しロジカルにやりなさいよ。

>>41
不等号の向きを変える必要があるのか。

>41
ダメだこりゃ。
ロジカルどころか日本語が理解できないんだから・・・。
>45のように区分所有者の評価も出たようですね。

>>44
おさらいしたいが、
管理費は100000円？1万円？

管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
あればモデルマンションか管理会社の言いなりでは？

＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。
自主管理マンションです

>44
以下私の書き込んだ>31をおさらいしましょう。

>22の主張
１．管理費と積立金では積立金の方が高いことが必須条件
２．管理費は管理会社に支払えば消えるお金
３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的

私の主張
１．管理費＝管理会社に支払うお金ではない
２．管理費より積立金が高いからといって良心的な管理会社とは限らない
（管理費、積立金の設定額だけで良心的かどうかを判断できない）
根拠を既に提示済み。
さて、根拠を示して反論をどうぞ。

根拠を示さず無茶な自論を繰り返すのみだね。
やはり輪番制違法論者に似ている。

＞３．管理費より積立金を高くしている管理会社は良心的
無駄な修繕がしたいからでしょ。

修繕積立金が少ない唯一のメリットは安易な修繕を行わないこと。
修繕積立金が狙われないこと。

１回目の工事は１７年目くらいにやればいいよ。

いや、そこに修繕積立金がある限り、ターゲット。

湿式タイルの外壁は、１７年目まで伸ばすのは無理。

管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

修繕工事は早くやるにこしたことはない。
工事は、１２年目でもいいし、２０年目でもいい。
しかし、早くやれるマンションはいいよね。
積立金のないマンションは、修繕周期はできるだけ延ばし、
修繕箇所も最低限のことしかできない。
やはり快適なマンションライフをおくるためには、きれいなとこに住みたいね。

管理侍あいかわらずかっこいいね

大規模修繕工事が早くやれるとこはきれいでいいよな。
20年ぐらいでやるとこは、スラム化するね。
積立金不足だろうから、値上げをすべき。

大規模修繕が20年目で良いという人は無知ですな。

>管理費と修繕積立金を比べるんではなく、坪当たり積立金額の方がまし。

このような非常識なコメントをするのが参加しているとはマンション管理士は程度が低いね。

>62
マンション管理士とか決めつけないでいいのでは。
何かにつけてマン管士を批判したいのだろうが。
多分その人はマン管士ではないとおもうけど。

まじめなレスがありませんね

売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社です
管理費1万円積立金5千円で大規模での不足額を融資する悪徳管理会社です

購入禁止のマンションです

何故逆の数値若しくは積立金1万円にしないのか
理由は購入者を鴨としか見れない建設業界の因循姑息な風習です
売ってしまえばこっちのもんだ　では進歩はありません

いつまでもだませる筈はありません

＞管理費＜修繕積立金の条件を満たすマンションをご紹介下さい。

最近の新築マンションには見かけませんね。

少ない管理費でも利益を出せる優秀な経営陣がいないのでしょう。

＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。

>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから、新築カテゴリーか、デベのカテゴリーに行って思う存分やってくれ。
マンション管理士スレには不要だ。

>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

>64
>66
なんでそんなに的外れなんだろうね。
何度も言ってる通り「管理費」は管理会社に支払うお金ではない。
管理費の高い安いと管理会社が利益を出せる出せないは別の話。
素人でも知ってるこんな話をまさかここで書き込むとは思わなかった。

本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩がマン管士を褒めちぎるからマン管士の評価が下がるのである。
これ以上マン管士の評判を下げる行為は是非やめて頂きたい。

o.69 by 匿名　2011-08-15 18:34:45
>64
> 売らんがな為のマンションはその悪影響が所有者の負担増加となることを承知の悪徳管理会社
おいおい、悪いのは管理会社でなくて、売主のデベでないの？

鈍い人ですね　両方ですよ。

No.68 by 匿名　2011-08-15 18:00:12
>>64
なんだよ、まだ続けるつもり？
あんたが言う購入禁止マンションなんて、いくらでもあるから


こういう事実を事実として受け入れる正直な方も存在します。

No.67 by 匿名さん　2011-08-15 17:29:12
＞最近の新築マンションには見かけませんね。
管理会社としてやっていけないということですね。


いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので　掃除でもさせましょう。

本人はまじめなレスだと思いながら、こんなデマを繰り返すのが最もたちが悪い。
こんな輩が悪徳管理会社を褒めちぎるから管理業務主任の評価がばれるのである。
これ以上管理業務主任の評判を暴露する行為は是非やめて頂きたい。

ほんとの侍より

>74
何を言ってもあなたの書き込んだ>22のデマは無かったことにはできませんよ。

私の意見である>23>26>31にあなたが何ら反論できないことにも変わりありません。

見ていて本当に同情します。
もう恥の上塗りはおやめなさい。

あなたは全ての管理会社を悪徳会社に仕立て上げることで利益を得ようとするマン管士でしょう。
みんな気付いてますよ。

＞いいえ管理業務主任を管理員として常駐されれば可能です。どうせ暇をもてあましていますので　掃除でもさせましょう。
あなたは管理業務主任でしたか。
少し納得できました。

「入居済み住民さん」を名乗るマンション管理士は素人だよ。しかも＊＊てる。＞管理侍

販売関係者さん

そのようですね。
ご本人は大真面目なところが余計に可哀想です。

こじつけの管理会社の批判が楽しいのかねえ。

入居済み住民さん

管理会社業界は、ロビー活動を上手く行い、標準管理委託契約書から長期修繕計画を別枠扱いにしてしまいました。
したたかです。

まともな長期修繕計画をサポートできないなら、管理業の免許を返上すればよい。

マンションを売りやすくするために、積立金は安くし、管理費は必要経費を計算して
設定する。
何故積立金を長期修繕計画に沿って設定しないのかは理解に苦しむ。
まさに売らんがための設定以外の何ものでもない。
マンションの住民は積立金の不足に気づき、いずれ値上げをしなければならない。
その値上げの時期が遅くなれば積立金の値上げ幅も大きくなる。
管理費については、必要経費をちゃっかり設定しているんだけどね。
やはり、まだまだ管理会社も発展途上の企業ですね。
管理会社とマンションがお互いに信頼しあい、共存・共栄していく日がくるのだろうか。
しかし、それなくして管理会社の未来はないような気がするのだが。

他人任せにしたい住民気質がある限り安泰よ。

必要積立金については、どうせ支払わなくてはならない金額なんだよね。
早いか遅いかだけの問題。
しかし、遅いと必要額が不足するので、大規模修繕工事も軽減しなければならなくなる。
そうならないように、管理会社も組合と一緒に考えていかないとね。
マンション管理をプロとして生業を営んでいるんだったら。

デベ系の管理会社はきちんと提案して修繕積立金を上げていきますよ。

>82
均等積立方式にして販売時の積立金が高くなるとマンションが売れないからですよ。

マンションの購入者には様々な人がいるのです。
元々永住するつもりのない人もいます。
特にそういう人は将来の積立金など関係なく、安いほうがよい。
そうでなくても購入者は積立金が安いマンションを歓迎します。

マンションの多くは段階積立方式（将来値上げの予定がある）で販売されてますが、
購入者には将来の積立金値上げ計画の説明がなされているはずです。
それでも積立金の安いマンションを選ぶのが購入者です。

最近は徐々に変わりつつありますけどね。
それでも購入者が安い積立金を歓迎する限り、売る側が売りにくい方式を選択するはずがありません。

そそ。
デベ系管理会社は修繕計画が売上予定と言われているから修繕積立金を上げていきます。
工事がそれほど欲しくない独立系は安い修繕積立金のまま放置するでしょう。管理費削減要求を誘発するだけですから。
マンション管理士らしき人物が素人だって思われるのはその違いすら認識できてないからですよ。

ここ数日ゴルフ三昧旅行してきたからついていけてないし、ざっと読んだだけだから的外れかもだけど、未だに

管理費>修繕積立金
のマンションは買っちゃダメ

の理屈がよく分からない。
素人の視点からすると、それぞれ用途が違うんだし物件も色々だから自然にあり得ると思うのだけど。

例えば庭が広くて植栽に手間がかかってコンシェルジュや管理員が常駐しててエレベーターが戸数に比して多数あるようなマンションだと管理費は高額になるよね。

更に小規模建物でDINKS向で各戸はそれほど広くなくて戸数は建物規模に比して多いような物件なら修繕積立金はその分抑えられるでしょ。

要するに物件次第なんじゃないの？
そりゃ管理会社が過分に利益をとってるケースも「あり得る」とは思うけど、一般化できるほどの基準とはどうも思えない。

あと、ついでに触れておくと、マン管士だけの資格者にあまり期待しない方がいい。

あの試験なら、ちょっと要領がいい大学生なら受かれると思う。
建築士とか弁護士とか司法書士がマン管士資格も持っているなら「マンションのことも『少しは』詳しいんだな」と思っていいかも、というくらい。

あとは個々のマン管士さんの話を聞いたり実績を手がかりに判断するしかない（もちろん、マン管士のみの資格者だって頼れる人はいるかも知れない）。当たり前だけどね。

管理侍さん

新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
業界人ではないので素朴な疑問。

>87
何かにつけてマン管士に結びつけ批判するんだね。
一体何ものなの？

＞新築分譲マンションを受託する時って、管理会社は、管理委託料について交渉するのは当然として、修繕積立金についても口出ししていくものなの？
親会社が分譲の際、既に管理費、修繕積立金のそれぞれの金額を提示しているので、その子会社である管理会社が口出し出来る筈が無いよ。（但し、管理侍にあらず）

そうだよね。デベ子会社が親会社におかしいなんて言えないよね。

>>89
その言い方は、マンション管理士試験で93%前後の不合格者を刺激しますよ。

特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの。

>特に管理会社の従業員で、業務上必要な知識が得られる環境であるにもかかわらず、連続不合格の方は多い。

マンション管理士資格の有無が、実際の実績・経験・知識と連動していない、という意味では私の意見と合致するように思います。
要するに「あの試験では能力を測れない」ということです。

>要領のいい大学生よりもお馬鹿さんと言っているようなもの

この試験への対応力という点ではあり得ることだと思いませんか？

私は「マンション管理士試験に合格したからと言って頼れるとは限らない」（これが前レスの趣旨）と同時に、「いくら実績・経験・知識があると『思われる人でも』、あの程度の試験にも合格しないのならば頼れるとは限らない」と考えています。

ゴルゴ１３さん

>92は全く的外れな回答です。恐らく実務者ではないでしょう。

売主が提示する管理費、積立金は管理会社が積算した数字であり、
売主が勝手に提示することはありません。

売主は管理費、積立金の積算を必ず管理会社に依頼します。
そこで出た数字に対しての減額交渉はあります。

安くして売りやすくしたい売主と、あるべき姿にしておかないと
後で理事会から責められる管理会社とのせめぎ合いですね。

暇人さん

仰る通り。
できる大学生は管理会社への就職内定後、入社までにマン管士資格を取得してます。

ダメな奴はダメ。
どこの業界でも同じです。

管理費と修繕積立金は算定根拠が違うから管理費＜積立金の公式は当てはまらない。

買ってはいけない　第2

下駄履きマンションです

管理組合の重複を招きかねないマンション　住居専用マンションでもなかなかまとまらないマンションは多い
加えて営利を目的とするものの加入はトラブルの要因を増やす

管理費＞積立金　のマンション購入禁止は一部の業界人を除き　皆さん納得していただいたようです

千三つ屋という不動産業界の呼称があります　談合やピンはねは常識の業界です　新聞を時々賑わしていますが、絶えることはありません
すべてのマンションにとり不幸なことは　管理会社は不動産業界の中にある　ということです
不動産業界内の取引であればいずれも千三つ屋であり何の問題はありません
しかし　一般消費者を相手にすれば　これはもう赤子の手をひねるものとなります
ここでのレスがよく証明しています　賢明な消費者は理解できるものです
解決策は千三つ屋体質からの脱却ですが　おそらく無理でしょう

自衛手段は　自主管理です　すでに全国の組合の9％は実行しています