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前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。
引き続き情報交換致しましょう。
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
[スレ作成日時]2011-07-09 14:00:39
前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。
引き続き情報交換致しましょう。
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[スレ作成日時]2011-07-09 14:00:39
西四丁目は、買って1億損した人がフツー。
山手台は、先見性無い人がフツー。
山手台最奥部(北公園の裏~長尾山トンネル付近)は坪40万でも高すぎる。
2500万で70坪ぐらいじゃないと魅力が無い。
走り屋(違法競走型暴走族)は高確率で爆音マフラーに替えてたり保安基準に適合しない改造してるから違法やで。
たむろは違法ではないが、サーキットではなく公道上で競争行為(タイムトライアル的な)をするのは違法やな。
あと間違いなくスピード違反やw
走り屋ではなく集団で走るいわゆる珍走団(共同危険型暴走族、爆音を伴う暴走等を集団で行うもの)は完璧に違法で、道路交通法第68条の共同危険行為等の禁止違反でしょっぴけまっせ。
4丁目でも、狭小で2000万以下のところが速攻で売れたので、山手台買う人は小さくて安いほうを好む。70坪2500万より、50坪2000万以下の方が間違いなく売れる。
西4丁目で50坪台の小さめの土地が比較的割高な坪単価で順調に売れている理由は、
東西2丁目などお金がかかった建物が多く敷地も広めで街並みにも拘って造成された
従来の山手台のブランドイメージを利用できたから。
3丁目以南の山手台も、全て西4丁目と同じような平均区画面積で、同じような上物が
並んでいたら、西4丁目はもっと安い値段じゃないと売れなかったのは確実。
しかし従来山手台のイメージ=貯金がいつまでも持つわけではなく、貯金切れも近い。
売りにくくても北部に平均70坪以上で擁壁の仕上げに石を使った街区をつくったり、
150坪以上の宅地をある程度用意したりして高級住宅を誘導する事は、販売の上で
北部全体の価値(50坪台の普通の土地の売却可能坪単価)を高める上で意味も効果もある。
〉104
4丁目で2000万以下の土地なんてありましたか?
東1丁目は土地が高かったからか、結構お金かかっている良い家が多いね。
106
今の街区でミサワホームが販売していた何割か法面を含む土地の事じゃない?
確かにかなり方面が多く庭がほとんどない場所が
あるなあれは実質40坪~45坪だから2千万切る
のも納得。
2000万以下の場所は速攻で売れていたが、3000万以上は全くだった。そりゃー阪急も小割で売りたくなる。
なんしか早く逃げたいんかな、デベ。
今は従来山手台の残り香があるからある程度割高でも売れるが、なんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、そのうち「なんのこだわりもない普通の分譲地」というイメージになり、安い坪単価でしか売れなくなる。
訂正
今後も西4丁目のようななんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、
その「従来山手台の残り香」で北部は売れると思ってるんでしょう。北部分譲の後まだまだ分譲が続くのならともかく、北部さえ売れればいいのだから、そんなに長期的な展望に立った戦略は考えてないんじゃないかな。だから建て売り業者へ丸投げとかドンドン無責任な方向へいくんじゃないかな。
創建は東豊中3丁目とか緑丘とか逆瀬川とか高級住宅街でも分譲してましたね。
エヌケイ興産も仁川高台で分譲してましたっけ。
分譲業者が歴史ある古い価値ある高級住宅街を、屋敷跡地ミニ開発で破壊する行為は
やめていただきたいですね。
山手台で分譲するのはニュータウンなので別に良いと思いますが。
創建の東豊中3丁目は、2年以上前から広告を出していたが、2年経っても価格未定のまま。東豊中であのミニ開発で創建というミスマッチな組み合わせが売れない秘訣?。山手台ならマッチするかも。
既に区画割りされた分譲地を分譲する場合、ハウスメーカーだろうが建売業者だろうがあんまり違い無いですね。
東3丁目のバス道路沿いのミツワ住研の建築例とか、ハウスメーカーの家や現地モデルハウスよりよっぽど豪邸ですよね。
東3丁目の阪神の建売が並ぶ通り(山手台レジデンス)も、ハウスメーカーの同じような建売が並ぶ通りよりかえって街並みは良いです。