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管理組合理事長 [更新日時] 2018-07-19 10:50:43

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします!

[スレ作成日時]2011-07-03 18:24:02

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マンション大規模修繕の進め方を教えてください!

コメント  

  1. 369 匿名さん

     次に、居住者のニーズをつかみます。 アンケートは数字の取り方で、結果が異なるため、個別ヒアリングを多くして、「声なき声」の掘り起こしに努めます。 アンケートが必要な場合は、アンケート前に説明会を開き、アンケートの目的等を説明します。 最近のセミナーや相談会で、高齢者の中には、大規模修繕工事にさえ反対される方がおられ、工事ができないと、今はやりの「限界マンション」になることがわかりました。
     過去に居住していたマンションは、約20年前に「スラム化」を避けるため、全員同意で建替えしました。

  2. 370 購入経験者さん

    築33年、建物は当然ですが住人の高齢化が進んでいます。

    そして、高齢者は非常にやっかいな存在です。
    とにかく修繕を嫌がります。
    私はやはり適切な時期に適切にお金をかけるという事が一番だと思っています。

    38戸の小さなマンションですが、修繕となるとそれなりのお金が出て行きます。
    今すぐ必要のない工事でも金額が低いと「まぁ仕方ない」と納得するのですが、必要な工事で1000万となると「うちはどうもないからしなくていい。して欲しくない」と。

    共用部分だけ見るともうすでに「限界マンション」です。

    住人のモラルも低く、改革するよりかはさっさと引っ越しした方が賢明でしょうか?

  3. 371 匿名さん

    370さんは、新築時に購入され住んでいるのでしょうか?
    高齢者と呼んでいる人達の考えには一理あると思います。
    これまでの工事などに無駄が多かった可能性があります。
    38戸なので、大規模修繕工事を行う場合、大規模物件と比べるまでもなく割高になってしまいますので、無駄をしたくないと考えるのでしょう。
    修繕積立金も戸数が少ないので月額が少額での積立になります。
    立地などが分らないので明確な判断ができませんが、築33年だとすると3回目の大規模修繕工事についての事のようですが、3回目なら時期が早すぎるとおもいました。
    最近のマンションでの計画ではなく実際の事から、33年目だと2回目の大規模主膳工事が終わったくらいです。
    おそらく積立金も少ないか、もしくは借り入れをしている可能性もあるのではないでしょうか。
    30年を超えると、建て替えなどを視野に入れた長期の計画にし直さないといけないと思います。
    最近のマンションだと躯体は100年持つのが当たり前になってきていますが、33年前のマンションだとバブル時期なので突貫で作られたか、ふんだんに金を掛けて作られたかのどちらかでしょう。
    前者の場合は建て替えを考慮すべきかもしれないですが、後者なら建て替えはまだ考慮する必要は無いと言えるでしょう。
    どんな工事をしたのか、現状はどうなのか、見た目の問題なのか、躯体に係わる重要な問題なのか、などを出来るだけ客観的に捉えて使える資金を把握して、将来に想定される工事と費用を踏まえるべきでしょう。

  4. 372 購入経験者さん

    370です。
    私は新築時からではありません。修繕積立金管理費は戸数の多いマンションに比べると割高です。

    今回は大規模修繕というか、玄関扉の交換です。
    実際はあと2年後の計画でしたが、もう既に劣化が激しいので、増税前にという事で前倒しでやる事になりました。

    立派な造りではないですが、建て替え問題はあまりにも非現実的すぎて誰もピンとこないと思います。

    私はこれからずっと先の事も考えねばならないと思ってはいますが。

    高齢者はきれいにしたいとか資産価値が、とかはもう思ってないようですが、どこでもそんな感じでしょうか。

  5. 373 匿名さん

    資産価値とは、第一に立地条件、次にマンションの修繕計画等がしっかりしていて、それに見合う
    修繕積立金が確保されているかどうか、その次が、それらを管理していく(管理会社任せではなく
    。)、組合員の資質の高い組合員が相当数確保でくる体制のマンションかどうかです。?

  6. 374 マンション管理士試験上位合格者

    ほー

  7. 375 匿名さん

    設計コンサルタントによる設計管理方式で大規模修繕工事を計画している90戸のマンションです。
    修繕工事を適正価格で行いたく調べていましたら、国交省から平成29年1月にマンション管理業協会等へ通達が出されており【設計管理方式】では設計コンサルタントがリベートを工事会社を通して受け取り管理組合の利益と相反するコンサルタントの存在があるので、管理組合に対して以下の相談窓口を周知せよとの内容でした。
    しかし管理会社から何の話もなく設計コンサルを紹介するとの立場の様です。

    (通達は住宅局 国住マ第41号 国土建労第1021号 平成29年1月27日付)
    1.修繕工事費用については(無料見積チェックサービス)(公益財団法人)住宅リフォーム紛争処理支援センター
     0570-016-100
    2.建物・設備の維持管理ついてはマンション管理センター  03-3222-1519  
    と、成っており当マンションでも大切な財産である修繕積立金を適正に使うため相談窓口を利用したいと思います。


    既に上記相談窓口を大規模修繕で利用されたマンションがありましたら利用方法等のアドバイスをお願いいたします。

  8. 376 匿名さん

    相談など殆んど有りません。自分のマンションの組合員の中から、
    マンション管理士等有資格者を探しなさい。

  9. 377 匿名さん

    増税前に施工して、工事費を節約しよう。しかし、施工会社が決まると、五輪前で人手が少なく、人件費が上昇傾向。
    この相反する言葉がでてきます。コンサルタント設計単価を出して来た時点でもう一度立ち止まって考える必要が有ります。監理のお金をどぶに棄てることになるかもしれませんが、五輪後待て待つのも一つの手かと。

    工事監理に管理会社が噛んでる場合は監理(ややこしいですが)に関して組合が痛みを伴わない解除がてきなければ、管理委託契約の次回更新は無い、とのアナウンスの少々強引な力業も有りかと。

    修繕工事会社は次の工事は請け負えるハズが無いと思って今回の工事でできるだけ取ろうとしますから。

  10. 378 匿名さん

    増税前に工事を使用なんてとんでもない考え。
    僅か2%だよ。
    そのために工事をはやめれば次の工事もその分早く
    やらなければならなくなる。
    それぐらいは仕様や材料でどうにでもなる。

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