購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART11】

マンションは一戸建てより日々の維持経費が数千万円多く掛かります
http://ie.user-infomation.com/motiie_okane/o_00.htm
さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなります。通常５０００万円以上の差がつきます。

＞そういう事ではなく郊外でマンションを買う必然性がないという事です。若気の至りで買ってしまったのでし＞ょうが、一生の経済的負担数千万円は重すぎる。


「郊外でも郊外勤務地や実家に近く、自分ではここ以外にありません。 」
って仰ってるのが分からないんでしょうか？

郊外に住む人は何も都心を買えなかった人だけじゃない。
そのほうが実家や職場に近かったりする場合もある。

若気のいたり云々の話じゃないと思うが。

>552
郊外ならなんで一戸建てを買わないのかな？頭を使って生きていないから郊外マンションなんか買っちゃう悲劇。

郊外でも首都圏ならマンションの方が立地が良かったり住環境が良かったりするのはザラでは？
一部の戸建信者はやたら30年後の資産価値を強調するけどそういうのは付加価値でしょ？
まずは購入した時点から一定期間満足して住めることが対価だと思うけど。

ところで

今後、築50年を越えたマンションが増加していくわけですが

御苑前とかの建蔽率を利用したラッキーなレアケースを除き、建て替えはかなりの困難が付きまとうかと思います
（利便性がよいから建て替えられる！とかの思考停止した反論は却下でお願いします。反論は論理的にお願いします）

理由は、大抵のマンションは、以下の数式が成り立ちます

【数式１】一人辺りの土地の権利の価格（①）＜＜一人辺りで割った建物の建設コスト（②）

高級住宅街の低層マンション以外では誰も異論はないかと思います
これがマンションのメリットだからです

さて、購入時を考えると、以下の式がなりたちます

【数式２】購入価格（④）＝①＋②＋マンション販売者の利益（③）

これも依存はないでしょう
※③は仮に10パーとしておきましょうか
一人辺りの建築コスト（②）は③を考慮しても軽く50パーは越えるかと

次に販売後のマンションの価値を考えると、大雑把にいうと以下の式になります


【数式３】現在価値（⑤）＝①＋空間を占有することができる価値（⑥）

※マンション派の理論では土地は暴落するが、利便性がよい土地は下がらないという私からすれば矛盾した理論ですが、マンション派の意見を尊重し①は固定とします


さて、ここで問題なのが建て替えコストです

同規模で同仕様のマンションで、まずありえないのですが建材価格や人間コストが同じとした場合

【数式４】建て替え（⑦）＝②＋一人辺りの解体費用（⑧）

解体コストは高層の場合特に高いです


上記を冷静に考えた場合、数式３で空間を専有することができることの価値（⑥）が高い間は、建て替えに反対する人が多いでしょうし、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

>>555
興味深い計算ですが、それこそデータが欲しいところですね。
築50年を超える分譲マンションで建て替えが完了もしくは建て替え中で目処が立っているものと、建て替える予定のまったくないものの比率。
建て替え予定のないものの現状。(きちんと管理組合が機能しているものとゴーストマンション化したものの比率、あるいはグレイゾーンにあるものの比率などできれば細かく)

> 、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

555さんは、現状のマンションの建築費の割合と解体費をもう少し勉強してきたほうがよいよ

＞さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなりま＞す。通常５０００万円以上の差がつきます。

データ見ましたがすごいですね。
マンションの維持費が月50000円とか。
都心のデータなんでしょうか？
郊外のうちと違いすぎてびっくりしました。

あまりに違うので参考にうちの場合の比較をしてみました。

うちは近所に住んでいる義姉の戸建てとうちのマンションで比較しましたが大差なかったです。
まして5000万以上なんて額はどう計算しても出ませんでした。

ここでボロクソに言われる郊外マンションと郊外戸建ての比較です。
あくまでうちの場合です。

戸建てのネット代は6000円、うちは980円。
戸建ての駐車場はタダ（停めれるのは一台のみ）、うち2000円（自走式）です。
戸建ての外回り修繕は月10000円貯金、うちは管理修繕12000円（管理費7000円、修繕費5000円）払う。
うちの修繕費は5年ごとにちょっとづつ上昇し最大で12000円まで上がります。
35年後でも管理修繕費は20000円以内だと思います。
大規模の一時金はありません。

現状では戸建ては特別なセキュリティーには入っていません。
戸建てがセキュリティーに入ったらその分また差額も出ます。
火災地震保険は戸建てが60万、マンションは25万。
これは同じ会社のほぼ同等の内容の保険です。

郊外の特に豪華共有設備もないマンションなので維持費本当に安いです。
でも24時間ごみドラムや宅配ボックスなど最低限はついています。
管理人は常駐ではありません。
平米数は戸建てが98平米、うちが90平米で1000万ほどうちが安いぐらい。
どちらも今年新築でオール電化ではありません。
戸建ては35坪の木造二階建てです。
ちなみにうちは完売マンションで結構人気です。

郊外で駅徒歩8分で中心部までは電車で20分、ですが車の便も良く駐車場も安いので助かります。
老後車がいらなくなっても徒歩1分にバス停もあります。
学区はいわゆる人気学区ではなく学力も中もしくは中の下。
でもスポーツが盛んでみんなのびのび育ってます。

こういった郊外の例はたくさんあると思うので都心のデータだけ出して5000万違うと言われてもピンときませんでした。
でも別に都心のデータを批判してるわけではないのでこういった例もあると思っていただけたらいいです。
荒らすのが目的でもないので反論は受けません。ご了承ください。

三行以上の文章は９５％の人は最初の数行を読んで判断して、以下は読まないので無駄ですよ。

>>559このスレに限って言えば三行以上の文章飛ばして読むと、読めるレスは罵り合いだけになっちゃうけど？

仮に10階建のマンションだったとしたら、立て替えるマンションを20階にして10階分新規に分譲すればいい
1戸分の負担はかなり減るだろう。というか建て替えはこれしかないと思ってた。

>>561
それって50年後ではなく今の話ですよね。
50年後には建て替えよりも解体に向かうマンションが増えそうですね。
(築100年超えで住み手がいないとか)
自治体に体力がなければ放置される地方も出るのかも。

558さん

同意です。
戸建てマンションに限らず都心の住宅費や物価の高さに唖然とします。

田舎ほどじゃなくちょっと離れた郊外なら都心にも出れるし都会の喧騒からも離れられるし何より安いですから。

50年後を考えると、利便性の低い住宅地だと空き家問題が怖いですね。
どこが生き残る住宅地か予想するのは難しい。
利便性が重要なのは確かですが、それだけでも無いでしょう。
マンションも利便性が良く無いと、建て替えも容易ではないでしょう。

難しい時代ですね。

>>561

それは容積率を５０％しかつかっていない昔の公団とか
再開発で容積率の大幅ＵＰがあった場合にしか使えない手法です。
容積率が余っているマンションなんてほとんどありません。

>>556
？
私はそんな話はしてませんが？
>>557
是非ご教授頂きたく
最近は建築費や解体費が安くなったんですか？

>>561
御苑を成功例として引き合いにだしましたが、まさにあなたが言う手法がとられています

しかし、世の中には建蔽率というものがあり、郊外マンションを除けば、大抵はギリギリです
また、仮に建蔽率をクリアしたとしても、階数を増やすと建築費用は正比例するわけではなく増加の割合が増します
※タワマンがよい例

建蔽率ではなく容積率じゃないの？

>>565
問題があるなら、容積率も緩和されるでしょう。
それが、都市計画というもの。

>>561

マンション内の戸数は、その土地の容積率で決まっています。

例えば、比較的多い商業地域の容積率400%の土地だと、
敷地面積2,000㎡で、建物の最大床面積は8,000㎡で、共有部分20%を引くと6,400㎡。
１戸当たり75㎡とすると85戸が限界です。

1フロア5-8戸で10-14階建の中層マンション多いでしょ。
あれは土地の制限で、それ以上戸数を増やせないんです。

とても基本的なことだともうのですが…。

>>570

まあ絶対高さ制限がある場合は建物を上に伸ばせず、建蔽率がボトルネックになる
場合もありますけどね。そういう場合は地下室マンションにしますけど。

＞568

都市計画を個人資産のマンションのために変更されるとは思わん。

神戸で実際、震災がらみで問題になりましたよ。さらにひどくてマンション自体が既存不適格。
公開空地の設定で容積率の緩和を受けてたけど、こんなの震災で被害受けない限り無理でしょ。

＞572です

これは既存不適格で震災の影響があったからですが、既存不適格でもなく自然災害も受けていないマンションの建替えに容積率の緩和がされるのは考えにくいです。

日本人としての美意識を持つなら、ミニ戸はやめてほしい。

もともと建て込んだ狭小住宅の多い下町ならまだしも、

わざわざ広めの区画の住宅地を分筆してまで住む神経を疑う。

こういう住人に限ってマナーが悪い、性質の悪い住人が多い。

>574
知恵遅れの方ですか？

共同住宅であるマンション住民も注意しよう。
http://headlines.yahoo.co.jp/cm/main?d=20110627-00000047-jij-soci

>575
醜悪なるミニ戸住人へ
http://tochi.mlit.go.jp/jitumu-jirei/shikichisaibunka-manual

>>574
別の話をしたいのはわかったが、とりあえず今の話題が終わってからの方がよいのでは？

マンションについては、建て替えのできる物件の比率とできない物件の比率は未だ事例が乏しいため未知数ながら、これまでの事例によってわかりうる範囲から推察すれば、将来の建て替えはできない可能性が限りなく高い、という結論でよいんでしょうか？
もちろん立地などにより一概には言えないでしょうが、より多数の物件で考えたときの結論として。

我が家は１００坪で売りに出したが思う金額では買い手がつかず、名目上３つに分譲。
あっという間に希望の３割増しで売れました。

>>574
まさかマンションに住んでる方じゃないですよね。
もしそうであれば、そんなことを言う資格は全くありません。

>>578
多数のマンションでそういう問題が起こるようなら
社会問題化するので、行政でなんらかの対策が取られることでしょう。

>>581
あまりにも無責任ですね

マンションデベな方ですか？

> 最近は建築費や解体費が安くなったんですか？

マンションの解体費は、戸数で頭割りすれば、戸建と変わりませんよ。
調べればすぐ解りますよ。

マンション建替えの場合、立地がある程度よければ、住まない（権利放棄）すれば、土地代相当が返ってきます。
例えば６０００万のマンションの場合、少なくとも２５００～３０００万は土地代なので、
手数料などを加味しても２０００万以上は返ってきますよ（事実そうでしたから）

マンションは30年、などと言われていますが、実際にはもっと使用されるケースがほとんどです。
団地ですら、もっと長い年月使用されているケースが、ほとんどですから。
何も心配していません。
まあ３０年もすれば退職金で、もう１つマンションを買うこともできますが。

可能性を心配してるとしたら、戸建ても安全とはいえないかもしれませんよ。
６０００の物件として、土地４０００、建物２０００

建物は３０年もすれば劣化します。
土地も、人口は少なくなる訳ですから、郊外は特にどうなるか不明です。

６０００のうち３０年後残るのは、どのくらいか。
誰にもわからないかも。
可能性の話をすれば、ね。

性犯罪の方、今日は建て替えですか…
丁寧な嫌味の文章と、結論をつけたがるあたりが特徴的ですぐわかりますね。

戸建てもマンションも、３０年も住めれば一応充分では？
少なくとも、３０年後、賃貸に住んでいる方が、リスクが高いと思いますが。
賃貸に支払う３０年分の家賃で、マンション買えますから。
どんなにわるくみても、賃貸よりは安全ではないでしょうか。３０年後についてなら。

家持っていると

生活保護受けれないぞ

安全？

良く分からないな

>588
それは事実、我が家の近所のアパートに生活保護おじさんがいるが年金未加入だから収入は０、だから２０万円近く生活保護で貰っているらしい。土曜の朝、資源ゴミ置き場で会うが我が家は第３のビール、おじさんはくわえ煙草でラガーの空き缶を出している。持たないものは強い。

その生活保護おじさんは週に３回、電車で行けば２０分の駅前の大学病院にタクシーで通っている。タクシー代や医療費も生活保護とは別に１００％支給されると自慢された。

時々出てくる郊外マンション住民です。

今日も涼しいです。
風が通り抜けます。

このところ高校生が予備校通いで毎日遅くて大変そうです。
ただ、駅に近く、明るい道しか通らないので、女の子でも小学生でも安心。
駅まで迎えに行ったことはありません。

とりあえず、若気の至りでなく、４０も過ぎてから勤務地やら実家を
考慮に入れたうえで、購入しましたし、毎日の生活に重点を置きましたので、
資産性はあまり考慮しませんでした。

それから１０年近くが経ちますが、郊外なのにほぼ新築と同じくらいの
価格で取引されているようです。
まあ、気に入っていますし、こどもが独立までは当分ここに住みそうです。

マンションを購入した後で「こんな事知らなかった」と後悔しないように
さがず手間が掛からぬよう下記にコピペしておきますね。

注意！すでにマンションにお住まいの方は、見ないほうが良いです。

万一見てしまったら都合の悪いデーターは無視して忘れた方がよいでしょう。
今からマンションを買おうという方は、参考程度に見られることをお勧めします。
その上でマンションを購入できれば、将来後悔することはありませんよ。

http://adsd.sblo.jp/article/29053063.html
http://www.shinrin-ringyou.com/mokuzai_jyu/mokuzai_dannetu_2.php
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/kouhoushi/no1/koramu/koramu8.htm
http://www.mynewsjapan.com/reports/1348
http://juken.tatsumi.com/column/kodawari/p/09.php
http://www.shinrin-ringyou.com/mokuzai_jyu/
http://ie.user-infomation.com/motiie_okane/o_00.htm
http://ie.user-infomation.com/motiie_okane/o_01.htm
http://blog.goo.ne.jp/life200/e/5c015cf28a917fbd22fc62cc5ce96f27
http://blog.goo.ne.jp/life200/e/f0f38171c874164ce5610a0aa0be565c
http://www.nikkeibp.co.jp/archives/339/339679.html
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51528721.html
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51458015.html
http://d.hatena.ne.jp/flats/20090831

>>583
矛盾だらけの文書ですね。
まず、解体が必要なマンションだと築３０～４０年は経過している。
なのに「６０００万のマンションの場合、少なくとも２５００～３０００万は土地代なので、
手数料などを加味しても２０００万以上は返ってきますよ（事実そうでしたから）」
と言っているが、解体寸前のマンションが購入時に６０００万円したと言っている事が可笑しい。
物価指数からすると、オイルショック前となるので今の価格だと２億円以上の物件となる。
当時にそれほど高価なマンションが有ったか？
また、土地代が総額の４５～５０％と設定されてるが、区分所有の平均値は１０％に満たない土地所有である。
（事実そうでしたから）と言うのが明らかに虚偽であることを物語っている。

相変わらず、マンション派は嘘しかつかない、、、

>>591
５０過ぎて、１０年後の郊外マンションを自慢する人生って楽しいの？
都心マンションを買えなく、郊外戸建てすら購入できなかったので仕方無く郊外マンションを購入してしまった言い訳をしなくて良いよ。
マンションの最大の利点は「立地」です。
都心の利便性こそがマンションの存在意義ですよ。

何度も言いますが、郊外マンションはミニ戸以下です。

結局、賃貸君は生活保護のおじさんで無敵ってこと？

>>583
建築費と解体費を合わせて70パーというのは高すぎるでしょうか？

ちなみに、10階を越えるマンションは、戸建なみではすみませんよ？

>>585
私は単純に50年経過したマンションの建て替えについて話しています
国がなんとかしてくれる！！という他力本願な解決策しか出ていないようですが。

あなたの言うように少子化で土地が値下がりしたら、建て替えられずに古びたマンションは買い手はつかないでしょう
スラム化して負の遺産になる可能性すらあります

ちなみに戸建なら、解体費用の価値さえあれば負の遺産にはなりません
最悪でも解体費用が負債です

＞588
生活保護？？
そのレベルなら、もうなんでもいいじゃん。

ここでの「郊外」と世間一般の「郊外」ってかなりズレてますよね。
>594のような極端な人(なりすまし賃貸くん？）が、おかしな発言を繰り返すので
>591さんは駅近なのに自分の家を郊外発言してますし。

>>598
君の理論では、埼玉の田舎の駅近でも都心になるんだな。

>>598
あなたの世界では駅近は郊外じゃないのですか！！！