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こちらは初心者用です。その2突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで!荒らしもなしで!!
神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
(前回のものを転用)
前スレ
(その1)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/
[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38
こちらは初心者用です。その2突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで!荒らしもなしで!!
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[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38
>561さん
変動金利は、実質的には6ヶ月固定金利です。
これはソニー銀行に限らず、どこの銀行でも同様です。
ソニー銀行の場合は、原則として以下のようになります。
・1~6月の返済分…前年11月の金利
・7~12月の返済分…5月の金利
ただし、ボーナス返済を利用している場合は、適用期間がボーナス返済間の6ヶ月間になります。
なお、以下の場合はその月の金利が適用されます。
・借入の実行
・固定期間の満了
・金利タイプの変更
----
年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html
>>560
nano様
559です。
ご回答ありがとうございます。
4月以降金利が下がっても、日割利息を考慮した場合、有利にならない場合があるということですね。
変動金利が下がり続ける場合、毎月変更を行うのが良いと思っておりました。
すみません、↑で語られているプランの変更は変動セレクトでも使えるのでしょうか?
流れを見てると、変動セレクトでない住宅ローンの方のお話のような気がしたので、、
ソニー銀行で本審査通り、つなぎ融資でアプラス利用中です。
恥ずかしながらその間に費用が嵩みまして可能ならば増額で再度申請したいんですがそれは可能ですか?
>565さん
変動セレクトでも、変動→固定→変動 などの「金利タイプ変更」は可能です。
その場合、固定時の優遇幅(金利引き下げ幅)が小さくなりますが、変動に戻すとまた小さくなります。
なお、変動セレクト住宅ローン⇔住宅ローン の「プラン変更」はできません。
再審査は必要になると思うけど、問答無用と言うことはないと思います。
増額分と、借入額・収入などのバランス次第でしょう。
登記関係費用は概算で考えていると思いますが、その他にも家電・家具・カーテンなどの購入費用が案外かさみました。
今変動セレクトなんですが、いったん固定にしてから、変動にすると手数料かからないのですか?
少し金利下がったので、無料ならおいしいですよね。
他社から借り換え検討しています。
ソニー銀行で、借り換えする場合
変動セレクトと住宅ローンだと
変動→固定→変動などのソニーの特性を
活かせるのは住宅ローンの方ですか?
融資実行したばかりの初心者です。どなたか教えてください。
4月金利を適用させるには、4月返済日以降の方がよいという投稿を拝見いたしました。
早速それを実践したいと考えているのですが、4/27が返済日の場合に4/27当日に変動⇒固定に
することは問題ないのでしょうか。(またがなければいいのですか?)
また、上記を気にして、4/28に固定、4/29に変動にしようとも考えたのですが、
そうすると4/29が祝日になります。さらに、祝日、土日と続き、平日は5/2(月跨ぎ)と
なってしまいます。
この辺りの、祝日や月跨ぎの影響で手数料が有料になってしまったりしませんでしょうか。
昨日借換え申し込んで今日本人確認の電話がありこの後順調にいって本審査完了まで1ヶ月半位かかりますと。
かなり時間かかるのですね。
固定2年で借りているものですが、当初借入利率より最近の金利は下がってきています。
固定2年⇒固定2年に変更しようとすると、手数料がかかってしまうようです。
手数料なしで変更するいい方法はありませんでしょうか。
10日おきにチェックするか、2年固定があけるまで待つか。
でもマイナス金利政策が決定して以降、市場金利は大きく下がったので、それ以前の固定だと無料になるのは難しいように思います。
裏技的なものは無いです。
手数料払ってでも早めに低金利の恩恵を受けたほうが良いのでは?
>574さん
手続き自体はどちらでも可能です。
基本的に変動で行くのか、いずれ固定するのか、何年で返すのか、あたりで選択することをオススメします。
>575さん
実行が3月なら、初回の返済は4月ですね。
そうであれば、いずれにしても日割りになるので、3/30固定、3/31変動が一番お得です。
実行が2月以前の場合ですが、いま計算してみましたが、今回の場合は
「変動セレクト」かつ「返済日が27日」の場合のみ、3/30固定(適用は3/31)、3/31変動(適用は4/1)がわずかにお得になりそうです。
どちらかが違うなら、4/27まで待った方がお得です。
(金利差とか日数の影響です。)
金利タイプの変更ですが、返済日当日(土日祝でずれる場合は実際の返済日)に固定→翌日に変動で大丈夫です。
また、固定した翌日、変動に戻す日が土日祝でも、普通に手続きできます。
蛇足ですが、繰上返済も同様に土日祝でも可能です。
>577-579さん
いつ固定なさったのか分かりませんが、手数料のもとが取れるかどうかは手数料次第ですね。
nano様
575です。
ご回答ありがとうございます!
融資実行は3/15、初回返済日4/27です。変動セレクトです。
なので、3/30固定→3/31変動にしたほうが得するということですね。
(4/1からさっさと4月金利を適用させたほうがいいということですね。)
日割り計算の影響(4月金利を適用させるには、4月返済日以降の方がよいと
いう内容)と今回のアドバイスの違いがイマイチ理解できていませんが、
アドバイス頂いたその日程でやってみようと思います。
>582さん
>(4/1からさっさと4月金利を適用させたほうがいいということですね。)
そのとおりです。
ちなみに、利息計算は原則として月割り(年利÷12)ですが、以下の場合は日割り(年利÷365×日数)になります。
・初回返済(融資実行から初回の返済までの日数)
・返済日以外の繰上返済(直前の返済日から繰上返済日までの日数)、とその次の返済(繰上返済日からの日数)
・返済日以外の金利タイプ変更(変更前後の金利・日数に応じて計算)
月割りの場合、一ヶ月が何日間か(28~31日間)は関係ないのですが、
日割りにすると、その影響を受けるので、色々分かりにくいことが起こります。
多くの銀行では、繰上返済や変動→固定の変更は、「手続き」はいつでも出来ても、
実際にそれが「実行されるのは返済日」なので、このようなことは起きないのですが、
ソニー銀行は、返済日とは関係なく、繰上返済は即時、金利タイプ変更は翌日に実行されるので。
この前新規借入の仮審査したら
年収430万27歳 妻子ども3人
他車など借入なし
で1510万しか貸せないとの返事でした。
多めに2200万の希望で出して、実際1600~1700万の借入予定でした。
仮審査の入力に頭金を少なく50万と入力したのですが、実際の200万と入力すると借入可能額が増加することもありすか?
諦めたほうがいいか、迷っています。
計算してみたけど、審査金利4.5%で負担率が20%ですね。
審査金利が4.0%になれば、1610万までOKになります。
あるいは負担率25%までOKになれば、1890万までOK。
どの銀行が審査で何を見ているかはほとんど公表されていませんが、
ソニー銀行は自己資金が10%以上だと優遇幅が増えるので、
なんとなく10%で審査上の返済負担率もかわるような気がします。
ということで、2250万×10%=225万円で借入可能額が増えるかも・・・
>>585さん
計算してもらってありがとうございます。
土地代にはローンを使えないので土地を現金で買うと225万、切り良く250万でも厳しいです。縁がなかったと思って諦めます。
ありがとうございました。
5月の金利発表は4月15日の夕方以降ですか宜しいですか
5月の金利発表でたらアップお願いします。
5月基準金利
変動:1.849%
固定
2年:1.700%
3年:1.700%
5年:1.750%
7年:1.769%
10年:1.840%
15年:2.052%
20年:2.162%
20年超:2.242%
固定7年、15年、20年、20年超のみ下がってますね。
そしたら1.192%だろうが。引き算出来ないの?
初めまして、現在本審査まで通ったものです。よろしくお願いします。
質問なのですが、ソニー銀行の住宅ローンの金利タイプ変更にかかる
手数料のことなのですが、一般的に考えて
短気固定→変動金利 に切り替える場合のほうが
長期固定→変動金利 に切り替える時に比べて
変更手数料が安くなる可能性が高いという理解でよろしいでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。
4月15日に発表された金利が半年は確約されるということでよいのですか?
ありがとうございました
ここで適当な答え聞くより専門家に聞いたほうがいいよ。
新築マンションで3000万円くらいのから7000万くらいのまでいくつか事前審査出して、どこで減額食らうか試してみたんだけど、審査金利4.0%と仮定すると返済負担率40%ぴったりに減額されるので、そこが壁だと思う。変動セレクトの自己資金10%です。
審査金利4.5%と仮定すると数字のキリがよくならなくなるんで、たぶん私の場合はこれで確定。
属性に何かあったり自己資金少なかったりすると、ここから厳しくなっていくのではないかな。
あと中古だったり戸建てだったりすると、担保価値減るんで、たぶんもっと厳しいと思う。中古マンションなら築年数/45は償却されてるし、戸建ては土地分しか考慮されない気がする。
質問させてください。
住宅ローン金利プラン固定20年超というのは30年や35年でも借りる選択が出来るということでしょうか。
また借り換えの固定金利20年超が1.004%というのは、例えば30年で借りかえても同じ1.004%ということでしょうか?
>607さん
固定20年超とは、21年~35年の全期間固定という意味です。
21年でも30年でも35年でも、金利は同じです。
ただし、借換での最長は、一般的には現在のローンの残期間になると思います。
7月中に借換が出来るなら、8月の金利を見てから固定するといいですよ。
毎月15日には翌月金利が分かるのは、固定するタイミングを計るには嬉しいサービスです。
固定は取扱手数料の高い変動セレクトより取扱手数料の安い住宅ローンの方が金利が低いのはなぜなんでしょう?
>610さん
実行を待つ必要はありません。
変動金利で借りておいて、固定に切り替えるタイミングを図れば良いだけです。
固定する手続きは、土日祝日でも深夜でも(メンテ時間帯以外は)可能です。
手続きをした翌日から固定金利が適用されます。
次の返済から適用されるのではなく翌日から適用されるというのがポイントです。
7月金利を適用させたければ、末日前日、7/30(土)の23:59までに手続きが完了すればOKです。