ソニー銀行初心者質問スレ　その２

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。

コメントありがとうございます。
繰上返済時に発生する利息を加味したら　総額が変わらないと思ったのですが、
もう一度再計算してみます。

>451
今さらかもしれないですが、
繰上時に発生する利息分は、次回の通常の返済が安くなります。

「おまかせ入金サービス」という名の
他行からソニー銀行へ毎月一定額を送金するサービスが始まりました。

http://moneykit.net/visitor/info/info140618_01.html

手数料も無料ですので、メインバンクから住宅ローン分を資金移動する手間が無くなり、けっこう嬉しいです。

あとは、自動での繰上返済サービスが出来ないかなぁ…

引き落とし日が決まってるうえに4営業日後に入金というのが
何とも使いづらそうな気がする

日付を選べて翌日入金ぐらいに改善してもらいたい

ソニー銀行の直営サービスではなく、収納代行業務をSMBCファイナンスサービスに委託しているんですよね。

住信SBIネット銀行も同様のサービスがあり、やはりSMBCファイナンスサービスを使っているので、引き落とし日も4営業日後というのも全く同じだったりします。

各種料金の支払いだったり、証券会社や直販の投信会社への定額入金も、収納代行業者を使っている例が多いと思いますが、一般的には引き落とし日が選べないことの方が多いかと。
事務コストの問題なのかなと思います。

出金側の銀行で、定額自動振込サービスのようなものが無料で出来るなら、
それを使えば、日にち指定やタイムラグの問題はなくなりますが、
入金側の銀行にそれを求めるのは、現状では難しいように思います。

なるほど

勉強になりました

現在変動セレクトで27日の引き落としで変動金利で借りています。
来月に変動金利が少し下がりますが、ベース金利が1か6のつく日に変わる可能性があるかなら、8月２日から５日の間に二年固定、翌日変動に戻すのが良いと思いますが、いかがでしょうか？

今年になって初めて家を買ったのであまり分かってませんが、アドバイスよろしくお願いします。

「翌日に変動に戻す」ならベースレートの変更日は関係ありません。返済日をまたがなければ大丈夫です。

7/31に固定（ベースレートは『翌日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/1』から固定金利。）
↓
8/1 に変動（ベースレートは『当日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/2』から変動金利。）

で、問題ないです。
日にちの境界は０時なので、23:50頃に固定して、そのまま０時過ぎに変動に戻せば、一度のログインで操作できます。

注意点としては、
金利タイプの変更をすると、次回返済額の利息が日割り計算になるため、8/27だけ返済額が増えることになります。

何もしなかった場合の8/27の利息：7/27の残債×現在の適用金利÷12
金利タイプを変更した場合の8/27の利息：7/27の残債×（現在の適用金利×4＋8月の2年固定金利×1＋8月の変動金利×26）÷365

>>458

nanoさん
アドバイス大変ありがとうございます。
翌日変更ならベースレートは同じなのですね。
安心しました。

このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。そこまで分かれば心強いです。

次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

なんか、質問ばかりで申し訳ありません。

>459 ひろさん

＞このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。

銀行のサイトの「金利タイプ変更手数料について」というページから読み取ることができます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

----
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
----

この差分がゼロ（あるいはマイナス（＝後者の方が大きい））なら、手数料は無料になります。

ここで、
・固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）：これは金利適用日なので固定の手続きをした翌日です。
・固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）：これは文字通り変動に戻す手続きをした当日です。

つまり、固定した翌日に変動に戻すなら、両者とも変動に戻す日のベースレートが適用されます。
また、返済日をまたがなければ、残存期間も同じなので、両者は必ず同じベースレートになります。

ですから、両者の差分はゼロで、手数料は無料。ということになります。


＞次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

その理解で正しいと思います。
（蛇足ですが、日割りの日数は、土日に影響される実際の返済日ではなく、土日を無視した約定返済日でカウントされます。）
小の月になるタイミングで最も近いのは、９月の返済日以降ですね。
ただ、その時の金利はまだ分かりませんが・・・

初めて投稿します。
土地と注文住宅を含めて住宅ローンを組む予定の者です。

7/28：ネットから住宅ローンの申し込みを開始
7/29：午前都内のポストに口座解説申し込み書を投函
7/29：午後、携帯で審査には10日程かかる
・・・と言われ、事前で10日、本審査で10日、計20日！？と驚き。

過去レスを見ると申込から確定まで1ヶ月と10日かかったと書き込みも有り
ソニー銀行はそんなに時間がかかるのか？と思い投稿しました。

他の銀行では事前が2〜3日、本審査が10日だったので、
通過しなかったら次の銀行とすぐに考えたりできたのですが。

どなたか、最近ソニーの住宅ローンを新規から申込をした方はいらっしゃいますか？
ネット申請→事前審査まで10日もかかるのか教えてください。

仮審査は10日はかからなかったですが、4～5日かかった気がします。
発送した翌週だったような記憶です。

急ぎでしたら、東京駅近くの住宅ローンプラザに行ってみると良いかも。今さらかもしれませんが。
ソニー銀行の住宅ローン専用の直営店です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hlinfo.html

ところで、ソニー銀行だと、原則として土地と建物一括での実行しか扱っていないですが、そこは大丈夫ですか？
土地代を先払いの場合や、建物の中間金が必要な場合、自己資金またはつなぎ融資で対応することになるようです。

>>460

nanoさん 丁寧に分かりやすくありがとうございました。

nanoさん

何度も質問させて
いただいたひろです。
実際に二日間連毒で変動→固定→変動　にして金利を無料で０．０１％落とせました。初めてなのでおっかなびっくりでしたが、感動しました。

ありがとうございます。
圧縮効果は、次回の変動金利適用月の12月支払いまでですが、計算すると、
次回支払日が利息計算が変わるので増加、それ以降の4回分が減少で相殺すると100円くらいの減額が達成できました。

少額ですが、条件内でより低い金利へ移行できるので、精神衛生的にはすごくいいですね。

お礼かたがた、報告でした。

先日頭金が10%以上の人は優遇キャンペーンが発表されましたが、これは8月15日以前の借入の場合は対象外なんでしょうか？新規申し込み者だけなんですかね。

>465さん

サイトに「2014年8月15日（金）お借り入れ実行分より」と書かれているので、実行日（＝借入日）が基準ですね。
ですから、契約済みでも実行前なら適用されるはずです。
が、既に借り入れている場合は残念ながら対象外です。

http://moneykit.net/visitor/info/info140815_01.html

ソニー銀行に限らず、実行後は（原則として）引き下げ幅が予定から変わることは無いんですよねぇ・・・。
ちなみに、私の引き下げ幅は 0.9％ですし、もっと以前からの人は 0.7％です。

そうなんですね。ありがとうございました。ちょいと悔しいですね。

現在、10年固定金利で契約中の者です。

しばらくサボって放置していましたが、変動金利がかなり下がっているため、変動金利に変更しようとしています。

金利タイプ変更手数料の確認のため、金利タイプ変更の確認画面へ進むと、約50万円程度かかるとのこと。
（金利タイプ変更手数料を下げる裏ワザ的なものがありましたら、教えてほしいです。）

まあ、手数料がかかることは仕方がないのですが、この手数料の支払い方法について教えてください。

口座から一括引き落としですか？
（一括引き落としだとすると、引き落としのタイミングはいつですか？）

それとも、毎月の支払い額に含まれているのでしょうか？

どなたかご存知がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

>468 ちょりさん
金利タイプ変更手数料は、手続きするのと同時に一括で普通預金口座から引き落とされます。

裏技は無いと思いますが、6の付く日に手数料が変わります。

スレを読む中で疑問に思ったのですが、ソニー銀行住宅ローンは変動が高いのでしょうか？
sbi銀行(0.65)と比べても事務手数料分0.2%上乗せすれば0.865と0.839で変わり無いし、イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか。

また現在地銀と検討中なのですが、上記の理由とソニーの特徴の通期引き下げや固定変動切り替えなどの他には無いメリットが際立ってとても魅力的なのですが、
先日地銀の行員に、ソニーは金利が上がりやすいと2005〜2014年のチャートを出されました。
2008年は実質金利1.5を越えない地銀にくらべ1.5%をゆうに超えていました。
企業融資をしている銀行の方が安定していると言われました。
2つ目の質問ですがソニーはずっと変動はお勧めできないローンなのでしょうか。
金利上昇の局面で正しい判断を間違えば、地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか。

すいません、ソニーを検討しているのですが
とりあえず、事務手数料を高いやつで金利を
下げる方向ですが、変動→固定、固定→変動に
すると手数料が発生するのでしょうか？

>>470
事務手数料分を0.2％とするならソニー銀行は0.739％になります
金利だけなら1番低いですね

>イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると>高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか

ここの意味がよくわかりませんね

繰上返済しても利息は取り戻せません
ただ元金が減るので支払う利息の総額は少なくなります

またイオンもソニーも高額事務手数料を取るタイプです

取扱手数料　　繰上返済しても却ってこない
保証料　　　　繰上返済すれば戻ってくる

10年程度の短期で全額返済可能なら保証料の方が安くなるかもしれません


一般の銀行と違い、ソニー銀行は短プラ連動ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです
ですので、他行と金利の動きが異なる可能性は十分にあり得ます

どこの地銀かわからないので三菱UFJの2008年の変動金利を調べてみました
三菱UFJ　1.675～1.875
ソニー　　1.562～1.872

都市銀行の金利は優遇幅があるので上記が最低金利かどうかはわかりませんが
都銀でも1.5を超えていますが？？
どこの地銀でしょうか

>地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか

もちろんそのリスクは有ります
でもそうならない可能性もあります
誰にもわからないというのが答えです

>>471
変動→固定　手数料かかりません

固定→変動　手数料かかります

ただし条件を満たせば、変動→固定→変動は手数料がかからない場合もあります

＞475 かよさん
グラフの見えていない部分があるので、推測になりますが、
③④は今の引き下げ幅（優遇幅）で示しているようで、地銀の説明はちょっと誤解を招きますね。
当時の引き下げ幅は、今ほど大きくありません。

（>472暇人さんと重複する説明もありますが、）
例えば、2007年11月～2008年10月の１年間の変動金利は、以下のとおりです。

・日銀の政策金利（誘導目標）：0.5％

・メガバンクの変動金利の店頭金利：2.875％
・当時のメガバンクの一般的な優遇幅（引き下げ幅）：▲1.0％～▲1.2％
・メガバンクの変動金利の適用金利：1.685％～1.875％
・保証料を一括先払いではなく金利に含めた場合（＋0.2％）：1.875％～2.075％

・ソニー銀行の変動金利の基準金利：2.476％～2.801％
・当時のソニー銀行の優遇幅：▲0.9％
・ソニー銀行の変動金利の適用金利：1.576％～1.901％

ちなみに、当時は「変動セレクト」はありませんでした。

それと、仮に変動金利から固定金利に切り替える場合、
固定金利については、メガバンクもソニー銀行も地銀もけっこう動きます。
（固定金利は、メガバンクや地銀も、短プラは関係ありません。）
先々切換を視野に入れていらっしゃるなら、固定金利の過去の動きもみておいた方が良いように思います。

上記と同じ期間の10年固定は、以下のとおりです。
・三菱東京UFJ銀行の10年固定の店頭金利：3.55％～4.25％（変動幅：0.70％）
・三井住友銀行の10年固定の店頭金利：3.45％～4.20％（変動幅：0.75％）
・みずほ銀行の10年固定の店頭金利：3.50％～4.00％（変動幅：0.50％）
・ソニー銀行の10年固定の基準金利：3.055％～3.617％（変動幅：0.562％）
優遇幅（引き下げ幅）は色々なケースがあるので比較が難しいですが、変動幅は参考になると思います。

ちなみに、この間の08年5月→6月は、各行とも１ヶ月で＋0.2～0.4％上がっています。
今はあまり意識していないかもしれませんが、
ソニー銀行は「翌月金利が前月15日にわかって、すぐに切り替えできる」のがけっこうメリットだ、と個人的には思っています。


それから、
ソニー銀行の場合、「住宅ローン金利プラン」「変動セレクト金利プラン」どちらが得かは、
借入金額や借入期間、いつ固定するかなどによって違ってきます。
長期で変動なら「変動セレクト」の方がお得なことが多いですし、
早い段階で固定金利に切り替えたり、繰上返済を見込んだ実質返済期間が短いなら「住宅ローン」の方がお得なことが多いです。
繰上返済の見込みがある程度たっているなら、それを踏まえてシミュレーションしてみることをオススメします。

ただ、「ソニー住宅ローン」「ソニー変動セレクト」「地銀」のいずれにしても、現状＋２％程度の金利で破綻するような資金計画は避けた方が良いように思います。

長文で失礼しました。

nano様
非常に詳しいご説明ありがとうございます。
ソニー銀行の担当さんにも相談したのですが
丁寧に対応してもらったもののやはり営業マンではないので
聞きたいところをを聞けず、nano様の回答は本当に助かりました。

グラフの画像は、公開情報であるものの個人的に地銀の営業さんが
出してくれたものなのでネットに上げたのは良くなかったかと思い
削除いたしました。
短い間に見てもらってレスを頂いたことを感謝します。

引き下げ幅がずっと同じではないのは少し考えれば
わかることですが目から鱗でした。
またソニーを検討しだして固定への切り替えも考えるようになったのですが
固定の動きまでまだ見ておりませんので確認してみます、
ソニー銀行の金利推移表の添付をメールでお願いしました。

ローンの種類はシミュレーションではどちらでもさほど変わりがなかったので
融通のきく住宅ローンの方で考えております。
現状+2%というのは始めてききました、念頭に置いて考えていきたいと思います。

貴重なお時間を裂き色々アドバイス頂いてありがとうございました。

>478 かよさん
お役に立てたのであれば幸いです。
ソニー銀行の金利推移ですが、下記にグラフとエクセルを置いてありますので、よろしければ参考になさって下さい。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

ソニーで本審査がとおったけど、優遇金利が
１％ぐらいだった・・・
１．３５％とかのＭＡＸの優遇金利をうけるのは、難しいのかな・・・・

ソニーは金利一律だけど？
2プラン混同してない？

変動なんですが 金利は2プランしかないんですか？
優遇金利とかないのかな？

2プランしかありません
頭金1割以上で0.05優遇です

変動セレクトで提携ローンの場合はさらに0.05%優遇になりますね。手数料も0.54%引き。
https://www.lixil-jk.co.jp/images/housingloan/sonybank/%E9%87%91%E5%88...

>>480
吊りですか？

ソニー銀行の変動金利の基準金利からの引き下げ幅って、ＳＢＩの通期引き下げプランみたいに、引き下げ幅が実行時のものに固定されるわけではないんでしょうか？

>486さん

プランが２つあって、
・住宅ローン金利プランの場合は、最初から最後まで固定変動にかかわらず▲1.0％です。

・変動セレクト金利プランの場合は、変動でいる間は▲1.3％、途中で固定している間は▲0.9％です。変動に戻るとまた▲1.3％になります。

いずれのプランも、新規購入で自己資金10％以上だとさらに▲0.05％です。

いずれにしても、引き下げ幅は、実効時点で最後まで決まります。

nanoさん

久しぶりに金利を見て契約時より下がっているので金利変更を検討しようと思い
アドバイスいただきたくて、つい初心者用じゃない方に書き込んだら、「さすがに
釣りだよね？」って言われちゃいました。
そうじゃないので、アドバイスお願いします。

【状況】
借り入れ日 2009年03月
最終返済日 2023年05月（かなり繰り上げしました）
現在の金利　10年固定（1.665％、2010.9適用）
現在のローン残　639万円　
月々の返済　71,850円（ボーナス払いなし）
現在の金利変更手数料　193,354円

【質問】
最終返済日まで約8年です。
あまりこまめに金利を変える性格ではないので、再度固定にしたいと思っていますが、
単純に7年にしたら総合的に支払いが減りますか？
あるいは5年や3年にした場合はどうでしょうか。満了後（満了になる前）にどのような手を打てばいいでしょうか？
それと、変動にしたらどうでしょうか？リスクはあるでしょうか？リスクをどうクリアすればいいでしょうか？

宜しくご教示ください。