阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

彩都分譲中土地物件

ダイワハウス

9-7号地 182.03㎡ （約55.06坪） 2,477万円
9-14号地 170.31㎡ （約51.51坪） 2,763万円
10-1号地 266.32㎡ （約80.56坪） 2,746万円

積水ハウス

3号地 170.00㎡（約51.42坪） 2250万円
5号地 182.00㎡（約55.05坪） 2450万円

>2082
山手台１～２丁目は、高い買い物をしたのが自慢なんだから、
中古価格の話は、タブーやで。
でも、5000万以下でもなかなか売れんらしいわ。

>2081
建築条件付きと建築条件無しが差があるのは、単に面積が違うだけで、
坪単価は殆ど同じ。
山手台は暴落したかも知らんが、彩都はその可能性は低い。
箕面側は、茨木側以上に順調に売れているみたいだし。

>>2082
平均7000〜8000万円したと、ご自慢の東一丁目がたった3、4年で半値近い4000万円台に暴落ですかァ〜これが山手台のポテンシャルですかねぇ(涙)
どうせまた、その物件は「高圧線に近いから…」とか「幹線道路に近いから…」とか言うんでしょうねェ(笑)

だから‥‥大阪に住みたくないんだってば。。

ネタ無くても、彩都自慢禁止にしよう？

比べるならせめて兵庫県内で宜しく。

>2066 が
>９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
>時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。
>
>販売価格の序列で言えば
>
>西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

と自慢してた、最上級グレードの西２丁目の物件も、
ずっと前から５０００万以下の値段で売りに出ているが、売れてない。
これも、高圧線と幹線道路の影響でしょうか・・・。
痛々しいわ。

それとも東１丁目は『生き埋め奴婢』が大量に殉葬されてるから、たまたま安くなっただけか？

>2087
予算が合えば逆瀬川で、いいんじゃない。

↑山手台みたいに３年余りで半値近くに大暴落する心配はなさそうですね。

山手台は寒いですか？
これから建築予定なのですが、どの程度の暖房器具を用意したらよいものか迷ってます。
オール電化にする予定なのですがエアコンでの暖房は乾燥するので苦手です。
そこで蓄熱式暖房か、電気式温水床暖房というものを検討してます。
どちらも一長一短があるので決めかねてます。
山手台に住まわれていて、オール電化にされている方のアドバイスをいただけたらうれしいです。
建築予定の家は高高住宅ではないですが長期優良住宅には認定されるそうです。

山手台西２丁目の仲介も坪３５万ぐらいで出てる。
相場的には、１～２丁目が坪４０万～４５万、３～４丁目が３５万ぐらいが妥当なラインかな。

阪急沿線の駅で、住みたい駅のアンケートで山本駅が三国や蛍池と同じぐらいの不人気だったけど、
人気の逆瀬川とは、差が有りすぎ。

住んでる人の話では、寒いらしいですよ。天気もコロコロ変わるのでびっくりしました。

でも、しっかりドアしめて、お家の中を暖めさえすれば暖かいです。

でも吹き抜けやリビング階段とかにすると、尚スースーするそうです。
と、すると、パナの各部屋の換気口は寒くないのかな？

個人的には、やはりガスも併用されたほうが安心じゃないでしょうか？

電気床暖よりガス床暖の方が気持ち良かったです。
エアコンよりガスﾌｧﾝﾋｰﾀｰの方が暖かいです。
電気温水きより、ガスの方がお湯が無くならなくて安心です。

しかし、冷やすのは電気にはかないませんね！

光熱費は分かりません。

山手台西２丁目の土地は大きくて（１１０坪以上）分筆できず幹線道路沿いで法面もある上に
リーマンショック前の好景気の時に５０００万以上で出して失敗して売れ残りの印象が強くなった
物件だから安くなってるのは当たり前

こんな特異な条件と一般的な土地を同列に語っている時点でアホ丸出し

山手台って特異な条件や例外的な物件ばっかりやね。もしかして、まともな物件の方が少なかったりして。毎回毎回言い訳けばっかり聞きあきた(笑)

東1丁目の物件は購入時は7000万弱（土地3700万＋建築費諸費用外構3300万程度）だろうが、
7割程度に下がっているのは景況考えれば当たり目（4980万円で売れず4680万円に値下げ）。
築浅で建物の評価額がある程度高いと自由に建替え利用できる状態じゃないから、
土地利用に制約があり、土地の評価も割安にならざるをえない。
新築マンションなんて景気がそのまま変動していない場合でも中古になった瞬間3割は下がる。
ましてや好景気→不況ならその程度ではすまない。
不動産は新築プレミアムが25%以上乗ってるので、基本的に中古になるだけで景気が悪くない
時ですら2～3割は下がる。

不況時は、値段が高い物件、大きい物件、広い土地ほど値下がり率が高くなる。
買える値段は決まっているので、グロスの大きさが原因で買い手がいなければ相場以上に下がる事もしばしば。

いくら新しくても、他人が建てて一切自由の利かない家に新築時の値段出すバカはおらんわな。
最低でも３割程度は安くなっていないと売れないのは当たり前。

家は最初の数年でがくっと価値が落ちて、そこから１５～２０年かけて土地値まで緩やかに落ちていく。

特異な物件（高圧線、幹線道路等）ほど売りに出やすいのは当たり前。特異じゃない物件は満足度高いから長く住む比率高いだろうし、そもそも山手台は定住意向と居住満足度がアンケート調査によりニュータウンでトップクラスなのが判明しているわけで売物件が通常より少ない。

物は言いようやな。
暴落が酷くて、出るに出られず定住しか無いのが実情だろう。

山手台は、色々言い訳が必要な土地ばかりで大変ですね。
でも、値下がりに寛容な人バカりですね。

でも、彩都にしとけば、そこまで損せずにすんだのに。
アホな人たちだ。

>2097

彩都の戸建てで、現在売りに出ている３物件を平均すると、
　　土地：６１．８坪
　　中古価格：４８５０万
　　購入価格：６３９０万（土地３０９０＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲２４％

一方の東１丁目
　　中古価格：４６８０万
　　購入価格：７０００万（土地３７００＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲３３％

人気の彩都は、中古になった瞬間でも３割も下がりませんなー（笑）

箕面彩都の新築が５０００万ぐらいなのに、中古でその値段は売れない。
どうせ下がる。

↑
箕面側も土地は坪単価５０万平均なので、６０坪なら土地だけで３０００万する。
新築なら、平均６０００万は超える。

徒歩９分の箕面彩都の建築条件付きなら、５０００万プラスαぐらい。
梅田までの電車賃が安かろうが明らかに、山手台より彩都の方がいいと思う。

↑
箕面彩都の建築条件付は、５１坪ギリギリで小分けにしている区画であれば、
土地だけなら２５００万で買える。
但し、ＨＭの建築条件付きだから、なんやかんやで結局は５５００万くらいにはなる。
でもどうせ彩都にするなら庭ぐらい欲しいので、標準６０坪は欲しいところ。

>>2101彩都にはあんなバカでかい高圧線などないし、幹線道路と言っても通過交通量は非常に少ない。山手台の中古物件がたまたま特異な条件が多いと言うより、山手台そのものが特異な条件のニュータウンなんだから、売りに出てる物件も、それが平均的な物件と言える。

マセラティやベントレーやパナメーラターボに乗っている住民が沢山いる住宅街において
損したとかセコセコした事考えてる人が多数派なわけないですよね。

1億円で買った家が20年住んで5000万に下がったら、1年あたり250万と固定資産税等が
かかったなぁ割と安いなぁと考えるだけじゃないですか？
西1～2丁目は1億円の家を買える人々の集まりだから、環境が気に入ったから住んでいる。それだけの事です。

山手台と彩都では住民の質が全く違います。
1億円以上の家を買える層が数百世帯以上住んでいる山手台と、庶民しかいない彩都。
しょぼい家が多い彩都に対して、過半数が延床160㎡以上（延床200㎡以上の家も多数）
で外構など設えも金かけている家が多い山手台の2丁目では、歩いて一目瞭然全く街並みの次元が異なる。
初期の山手台（90年代後半、近畿で一番高かった大手分譲地）と大衆分譲地の彩都を本気で比べる人なんていませんよ。

どうでもいいが、彩都はもろに高圧線が通っていたるんだけど。
ど真ん中（モノレールの軌道）に通っていたから、販売上イメージが悪すぎて地下に埋めただけ。

地下埋設高圧線と架空高圧線の違いは距離。

架空高圧線は一番低い電線までも20メートル程度の距離があるので通常は真下でも
0.5～2ミリガウス程度まで減衰するが（真夏の昼間など電力使用のピーク期などは別）、
地下埋設は地中深く埋めるのはコスト的に無理で（地下鉄なみのコストがかかるので不可能）
保守や点検の必要性からも平均数メートル程度の浅い所に埋めるので、減衰が少なく
人間の生活圏に近く危険性が高い（埋設した場所の真上で5～10ミリガウス）。

それと架空高圧線は、電線が高い所から比較的低い所まで分散していて平均距離は
一番低い電線よりさらに遠くなるけど、地下埋設高圧線は束ねてぶっといケーブル状にして
埋めてるんです。だからなおさら近いんです。

それともっと当たり前の常識として。電車を動かす為には変電所が必要でその為には高圧線が必要。

つまり鉄道やモノレールや地下鉄ってのは高圧線そのものなんだよ。

普通の高圧線と違って鉄塔で地上からの距離が稼げないぶん、変電設備や線路の間近では高圧線直下より遥かに大きい数値が計測される場所がある（線路沿いのアパートやマンションの居室で10ミリガウス等の例もある）。

山手台ＶＳ彩都は別スレたててやってください。
せっかくのお返事を見落とすところでした。

山手台はやはり寒いですか。
温水床暖房はエコウィルのお湯切れをふせぐために床暖房専用のものをつけるタイプがあるのです。
ただ、最初の設備投資がかなりのものになります。
畜暖は北海道等寒冷地では人気のようなのですが山手台ではおおげさかな？と思ったり。

光熱費はやはりオール電化が安いみたいです。

お庭に薪がおいてある家もありますね。
薪ストーブもあこがれるのですがめんどくさがりやなのでね、、、。

>>2092

どこで建てるんですか？
オール電化はやめたほうがいいですよ。
料理が不便だし、やっぱりガスもあったほうがいいです。
エコキュートはかなり騒音と振動がうるさい上に深夜時間帯に稼働するので
設置場所によっては隣の家からクレームがくる場合もあります
（エアコンの室外機と違って季節関係なく稼働する）。

あと、床暖房はやめたほうがいいです。
あんなのに坪数万アップのお金かけた上に全体の一部しか暖かくなく高い光熱費払うぐらいだったら、
最初から断熱性能の高い家（Q値1.4程度が費用対効果が一番高い）を建てたほうが、家全体どこでも暖かく光熱費も安いです。

http://www1.ocn.ne.jp/~daieiken/top_cm/eco2009dan.htm
暖房費とサッシと断熱性能の費用対効果はこのページを参考にしてみてください。

でも読むと高高は無理なんですね。建築条件がついているのでしょうか？
サッシや屋根や壁の断熱を強化する事もできないのでしょうか？

騙されて価値の低い土地を高い金払って買ってしまったばかりに、
言い訳が大変ですね。

常識的に考えると、彩都の方が価値があるが・・・。

畜暖についての知識はないのですが、

HMに、ドアの断熱性は北海道並みものが便利かと問いましたから、そこまで必要ないですよ、と言われました。

ただ、乾燥が苦手、との事ですし、私もガス併用をお薦めしますが‥

オール電化の良いところは、コンロの掃除が楽であるのと、夜間の電気代が安いこと位かなぁ〜と思います。

余計なお世話ですが、後からガス引くのは大変ですよ。

まぁ、山手台が寒いと言っても、車で山手から下界の伊丹西宮尼崎まで降りたとき、車の外気温度表示が2〜3度変わった、と言う感じでした。

だから、北陸等とは比べものにならないと思います。

もし今マンション暮らしなら、一軒家になっただけで、寒さはより感じるらしいですけどね。

2117
空気読め

彩都に騙されるような人は気の毒ですよね。

中山とか山本の麓に大豪邸が点在しているでしょ。
ニュータウンができる時に山を売って億万長者になった地主が大量にいる。

情報ありがとうございます。
下界から２～３度ほどなのですね。山に囲まれているからもっと寒いと思ってました。
ちなみに今日は雪は降りましたか？
今住んでいるところは午前中に雪がちらつきました。
今は一軒家で冬はガス代だけでひと月に３万円かかっているので
光熱費を安くしたい思いが強いのかもしれません。

Q値はわかりません。小さな工務店なので聞いてみたら設計の先生に計算してもらいましょうか？
と言われて、お手数おかけするのも悪いと思って断ってしまいました。
窓は樹脂のアルゴンガス入りペアガラス、玄関ドアも断熱材入りだと聞いてます。

断熱材はパラマウント　ガラス工業製　ハウスロン
壁100ｍｍ１０ｋ　床下ポリエステンフォーム厚３０ｍｍ敷き込み　天井１５０ｍｍ１６ｋ
屋根裏と外周に遮熱シート　だそうです。

断熱に関してはいいのか悪いのかよくわかりません。
増やしてもらったほうがいいのかな？

せめてQ値2以下ぐらいは出さないと光熱費高い家になると思いますよ。どれぐらいの広さかわかりませんけど。
サッシはともかく外壁のハウスロン（グラスウール）10kで100mmははっきりいって今の水準では最低限レベルの断熱ですね。

家全体の性能をあげれば、高性能なエアコンで暖房すればガスや石油や温水床暖房よりかなり安いです。
まぁ快適性で言えば、温水床暖房などになりますけどね。

気密シートも施工せず気密測定もしない従来型の工務店となると、C値も低そうですね。

宝塚のバス便ニュータウンエリア（逆瀬台、青葉台、中山台、山手台、ラビスタ等）
で選ぶなら、今なら五月台1～2丁目周辺がおすすめかも。
最近JR中山寺近くの旧176号線にバス停用地が整備されてますよね。
ということは中山台の路線バスのうちJR中山寺に乗り入れする本数が多くはならなくても、
乗り入れない便はＪＲ中山寺からほど近い旧176号線のバス停に停車する可能性が高そうです。
となるとJR中山寺方面に行きも帰りも同程度の所要時間（おそらく乗車時間5～7分）で早い
五月台1～2丁目周辺（中山台中心部のバス停から徒歩5分以内のエリア）の価値が上がりそうです。
五月台3～5丁目や桜台の4～7丁目はJR中山寺に乗り入れがはじまっても、行きと帰りで
大きく所要時間が変わる事になるので相対的に価値が下がっていく事になると思います。
家が余る時代はどこでも暴落するわけではなく、バス便ニュータウンでも場所ごとに需要に差がついていく時代になりそうです。

バス便にもかかわらず、ここを選ぶ理由がいまいち分からない。

都心直結の私鉄やＪＲ（モノレールは駄目）の駅から徒歩10分以内の
閑静な一種低層のの土地を買うのが一番です。

バス便やモノレールは二束三文になる可能性が高い。

ちなみに宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街がいくつもあります。

モノレールとバスを同列にしている馬鹿が多いな

>2124
ありがとうございます。
断熱材については工務店に増やせれるか問い合わせてみます。
断熱性を売りにしてるハウスメーカーも問い合わせてみたりしたのですが坪単価高いです、、。

蓄熱暖房だとマイコン割引というものがあって毎月の電気料金が割引になるそうなので畜暖に決定しようと思います。
深夜電力で光熱費削減にチャレンジします。

宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街
ってどこですか？