中古マンションが売れません、、、

＞79

一番物件が動くのは、11月から1月です。なぜなら、この時期に、転勤が決まる人が
多いからです。また、子供の学校のことを考えて3月に引っ越す人が多いのです。

リフォームして3月末頃に住みたいと思えば、1月には引き渡してもらわないと
リフォームできません。

というわけで、11月~12月が一番中古が売れやすい時期とされています。

値段の下げ方は、なんとも言えませんが、今まで値段の交渉はあったのでしょうか?
普通、値段の交渉があれば、下げて売るのが普通なので、たぶん、値段の交渉は
なかったのではないでしょうか。ということは高すぎなのです。一気に下げたほうが
売りやすいのは間違いないです。買う人の尻を後押ししてくれます。

売り出してまもなく、近所の人には売り出しているのがわかってしまいます。
そして、徐々に値段を下げていると、”まだ、あそこ売れてないみたい。なんで
売れないんだ。”といわれて、あら探しが始まります。中古の売れ先は、近所が
一番多いので、あれこれ詮索されると、どんどん売れにくくなります。従って、
あれこれ詮索されない、3ヶ月以内に売ってしまったほうがいいです。

79さん

値段さげて、オープンルームして、一気に売ってしまいましょう。
オープンルームの直後が一番売れやすいです。そして、これでも
売れなければ、まだ値段が高すぎるのです。

今は、中古がかなり売れているらしいので、この時期に売れないと
したら、どこかに相当問題があるのだと思います。物件そのものか、
値段か・・・。

皆さん＞
大手の不動産屋さんです。
ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。

相場より高め、長期で考えていたため、数組の内覧はありましたが、
契約までは至りませんでした。内覧をした人からの価格交渉はありま
せんでした。こちらも交渉があれば、値下げは考えていたのですが。
（築５年以内、駅徒歩１０分以内、大型物件なので、そんなに悪い物件
ではないと思うのですが・・・）

３月までに売れればいいと思っていますが、ここは皆さんのおっしゃる
通り、相場まで価格を下げて、年末に向けて勝負に出たいと思います。

そこで質問ですが、このまま今お願いしている不動産屋に専任でお願い
するか、一般にして、今の不動産屋と地元に強い中規模の不動産屋の
２〜３社にお願いするか、どちらがよいでしょうか？
今の不動産屋（の営業マン）は、長期で考えていたせいもありますが、
若干、積極性にかけるというか、押しが弱いというか・・・

皆さん＞

79です。
居住しながら、オープンルームって可能なのでしょうか？
オープンルームやってもらうなら、専任でないと難しいですよね？
一般では無理ですよね？

高く売りたい気持ちはわかりますが、高値で出していても冷やかししか見に来ません。
露骨なもので、都心築浅マンションを売ったとき、私がチャレンジ価額で出していたときは
冷やかししか来ませんでしたが、相場よりちょい下で出したら一日で二桁の方が見に来て
こちらの希望価額で決まりました。
今後埼玉県のマンションの価額は下がる一方だと思いますから、大至急相場よりちょい安いかと
思う金額で売り抜けるべきでは。
おそらくあなたが相場と思っている金額より時点修正するともう少し安くなっているのが
きっと現状です。

>>84
＞内覧をした人からの価格交渉はありませんでした。
内覧をした人が買っても良いと思った価格は、売値の３割引きくらいだったのかと。
あまりに開きがあったので交渉の余地なしと判断されたのだと思います。

一般に切り替えて競合させたほうが現在の不動産屋も更に本気で
売却に掛かるのではないでしょうか。

一度本気で一般しようとしている理由を不動産屋に伝えた方がよいと思います。
また、どのタイミングでオープンルームにするのか不動産屋に相談するべきです。

でも、
＞ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。
そこそこ積極的な活動だと思いますが・・・

結局はやっぱり値段が高いのだと思います。

一般でもオープンルームも可能ですよ。

売却に関しては値段を下げたくなければ、
相場＋αでオープンルームで反応を見てはいかがでしょうか？

売れなければ時期を見て２月の末？ぐらいにもう１度
オープンルームで相場まで下げてリトライしてはいかがでしょうか？

いずれにせよ、一度オープンルームで勝負した方がよいと思います。

短期勝負か、長期で高値で売れるかを今一度考え直してはいかがでしょうか。

８８です

逆に皆さんにお節介な質問ですが・・・

７９さんが、
仮に相場前後まで下げてオープンルームで売却勝負を掛けるとしたら、
時期はいつがベストだと考えます？

＞時期はいつがベストだと考えます？
一刻も早く、できれば明日でしょう。日々価値が下がっているのですから。

>>86さんの
＞大至急相場よりちょい安いかと思う金額で売り抜けるべきでは。
これが正解だと思います。私も１年ほど前に都心（港区）のマンションを売りましたが、地価上昇がピークを迎え下落に転じたと感じたので、欲をかいたら売り損ねると判断し、周辺同等物件より少し安めに出したところ、１か月ほどで値引きなしで売れました。
その後もマーケットを見ていますが、チャレンジしていた周辺同等物件は私の売値より２割以値下げしても売れていませんでしたね。相場を後追いしてもダメです。敢えてお客さんに「これはお買い得だ」と思わせる値付けをして早急に売り抜けた方が勝ちです。

今は新築市況が大苦戦なので、値段の折り合いさえつけば中古にかなりの需要を惹きつけられるとも言えます。中古市場での成約率が高まっているのも個人の売り主の方が値引き決断するならいつでもできるからで、成約価格は一割から二割引きあたりです。新築マンションの新興デベ以外の大手が９月以降盛んに値引きに踏み込むと需要がそちらに移るおそれがあります。短期決着を望むなら早めに決断した方がベターと思います。ただ、潜在的需要は、マスコミが総悲観視しているわりには、なかなか底堅いものがあると考えます。

居住しながらオープンルームは可能です。実際、見に行ったことがあります。

専任じゃなくてもやってくれると思います。ただ、一日張り付いていなくてはならない
ので、やってくれない業者もあるかもしれません。

専任か一般かですが、私の経験では専任はよっぽど信頼できる仲介業者でなければやめたほうがいいです。
ここのサイトでも多くの方が一般にしたほうがいいとおっしゃっています。
その理由は情報が一箇所からしか入らないことと、両手狙いされるからです。
仲介業者は、ちらし攻撃一本やりのところ、駅前の立地のいいオフィスで飛び込み客を期待しているところ、口コミで地域のネットワークに優れたところなどいろいろあると思います。
面会してタイプの異なるやる気のある業者を選ぶのがいいかと思います。
2社一般で選んでみて、業者のやる気が感じられれば3社にしても構わないかなと思います。

マンションの恐ろしいところは、下落相場で一度安い値段が付けられるとそれが新しい相場に
なってしまうところです。
そして同じマンションで値付けの競い合いなんかが起きたら悲惨です。
あせって売る方が値下げ断行してみるみる値段が下がっていくと、同じマンションの方々は
背筋が寒くなる思いになるでしょう。
逆に１次取得者にとってはここ１〜２年は絶好の買い場になる気がします。
とんでもない高額のタワーや駅遠い新築マンションを選ぶより、立地のいい駅近中古マンションは
お勧めになるでしょう。

皆さん＞

79です。

皆さんのご意見、大変参考になります。ありがとうございます。

相場くらいまで下げて、今、専任でお願いしている不動産屋を含め、
オープンルームを行ってくれる不動産屋を探して、２〜３社一般に
変更したいと思います。

結果は、また報告させていただきます。

取り急ぎ、お礼まで・・・

非常に的確かつ有意義なスレだ。この掲示板では珍しい。

79です。

今、専任契約している不動産屋はあと２０日間程で契約が切れるのですが、
それを待たずに両者合意の上であれば途中解約ってできるのでしょうか？
その際、注意すべき点、もらっておいた方がよい書面等はありますでしょうか？

この時期だと20日間も待ったら二百万は安くしないと売れなくなるでしょうね。
年末に動く人は激減しますから、2月、3月あたりまで持ち腐れといったところでしょう。

なんか恐慌状態に突入みたい。アメリカ下院が金融安定化法案、否決。

もしかすると、3，4年は売れなくなるかも・・・。煽るつもりはないけど、
もう値下げしても売れない可能性がある。

私のところは、売買契約はすでに済んでいるが、違約金もらっても、契約
破棄されたら相当やばい。

専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。

仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、
両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印
しておいたほうがよいのではないでしょうか。

契約の解除をいまできるかどうかは別として、
他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが
よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、
今から準備をされたほうがいいと思います。

>>98

専任契約は合意がなくとも売主都合で解約できます。
ただ契約期限内に解約を行うと売却活動にかかった費用（チラシ作成費等）を
請求される可能性があります。あとは１０１さんの書いているとおり解除するに
せよ、契約期限切れをまつにせよ間がなるべくあかないよう今から準備するのが
いいと思います。

あと期限がきても互いに事前に通知しない場合契約が自動延長になる可能性が
あるので事前通知が必要かどうか契約書をよく確認しておいたほうがいいですよ。

現在、専任で某不動産会社に売却をお願いしているのですが、活動報告が3ヶ月で3回しかありません。（最後の報告は8月24日です）
2週間に1回は文書かメールで報告をするというのが契約書に明記されていますが、報告がなされていない場合、契約途中でも義務違反という理由で解約を要求できますでしょうか。

98です。

皆さん、アドバイスありがとうございます。おっしゃる通り、
（１）トラブルを防ぐため、両者合意の上、前の契約を解除する旨の文書を
　　　作成、記名捺印しておく。
（２）専任契約の解除日に合わせてすぐスタートできるよう、他の不動産会社
　　　とのコンタクトは今すぐ始める。
をしたいと思います。
いろいろありがとうございます。勉強になります。

１０３さん

http://www.pcc21.co.jp/senzoku.htm
http://www.smhome.co.jp/tishiki/baikai/baikai.html

業者が報告の義務を怠り催告しても履行しなかった場合は解除できますが、
１０３さんが現時点で改善要求を伝えてなければ難しいかもしれませんね。
でも契約を履行していないのは確かだから交渉すればいいと思います。
専任から一般に切り替えたいと要求すれば、あっさり受け入れられるかも。
ただ、そういういい加減な行為をする背景も推察する必要があると思います。

>>105

ご回答ありがとうございます。
まずは改善要求をしてみます。

一般から専任に変えてスムーズに売却できたという話はありますか？
逆はよくこのスレでも見るのですが。

私は当初専任にしましたが、あっさり一般に切り替えてくれま
したよ。
コツは直接相手の事務所に行って交渉することかも。

オープニングハウスは気軽に行けるので、できるだけ多くの人に
物件を見てもらうには、とてもよい方法です。

それだけに、十分な事前の準備が必要です。
きれいに掃除することなどに加えて、ご参考までに言えば、

・予算と相談しながら、小規模なリフォームなど行う
　（バスタブの取り換えなら、１，２日に終わり、住みながらでも十分可能）

・費用対効果が非常に高いのは、ベランダなどに花を植えて美しく飾ること。
　部屋の雰囲気が見違えるように変わり、第一印象がよくなる。
　また、住まいを大切に使っている売主との印象を与えることができる。
　（ホームセンターなどで、ゼラニウムの苗やプランターを大量に買い込んでも
　　1万円を超すことはない。）

・部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

こういう準備も、少なくとも１、２週間かかりますので、
今から始めてはどうでしょうか。

ご健闘を祈ります。

＞部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

すごい。感服。ここまでやってれば、私のところも、もっと簡単に売れたのかも・・

でも、うちの場合、半端な家具の数じゃなかったしなあ・・・。ここまでやると
なると、要するに引っ越しですよね。

専任にすると安心するようにも感じるけど、実際は一般にしてオープンにしたほうが、手広く広告できるメリットが大きいと思います。
中古売却は、結局は値段。
何組か問合せがあって見学にくるような価格設定でないと、難しいでしょう。
周辺相場よりも、３カ月で売れる価格とか、半年以内に売却できる価格にしたほうがいいでしょう。

109さんみたいに、風呂なし部屋を別に安くかりて、一時的に荷物を移動させてから、売る部屋を掃除するといいですよ。
居ながらの部屋を見せる場合ですけど。

売る部屋が片付けば、住みながらでも壁紙を張替えたり、床ワックスも部屋ごとに全部かけられるし、照明も新しいのにすれば部屋が明るくなって見栄えもいいし、カーテンくらいヨレヨレのはやめてとりあえず新しいのにしましょう。　10年使ったエアコンも新しく付け替えましょう。（次の人の手間がはぶけます）

これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。
あんまりキレイになると、売りたくなくなったりしてね。　以外にも、まだまだ住めるじゃーん。とか。

確かに、中古マンションの売却では、価格が重要。

お願いしている不動産会社に、レインズなどが出している、自分のマンションや
地域の同じ条件のマンションの過去数年間の売値や成約価格などの
データをもらって、じっくり価格設定を考えたほうがいいと思います。

それと同時に、マンションの売却には「気迫」が必要です。

「絶対、自宅を（市場の適正価格で）売ってみせるぞ。」
という強い気持ちを、ご夫婦が持てば、いろいろよい知恵も
浮かびます。

不動産会社は成約により利益を得ますが、それは one of them　にすぎません。
only one を抱えている当事者たる売主が、
「何がなんでも、頭と体力を使って売ってみせるぞ。」
という姿勢こそ、一番重要だと思います。

＞これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。

これはうまい手ですね。全然思いつきませんでした。

アドバイスを頂きたいのですが・・・

専任契約から2.5ヶ月間、内覧に来た人は３組程いましたが、
未だ売り手が決まっていません。最近は全く問い合わせがありません。

間取りは4LDKで、価格は相場＋200万円くらいに設定しています。

先日、不動産屋から値段を下げずにオープンハウスをやらせて欲しいと
言われました。（居住中）

オープンハウスは効果が大きいことはこちらの掲示板でよく言われて
いますが、現時点で問い合わせがあまりない中で、残り半月で値段を
下げずにオープンハウスをやる意味があるのか？とも思ってしまいます。

不動産屋の言う通り、値段を下げずにオープンハウスをやってみる方が
よいのか、すぐにでも相場ぐらいに値段を下げた方がよいのか悩んでいます・・・

専任契約が切れたら、一般に切り替えようと思っています。

オープンハウスは、極めて効果的です。

ただし、相場よりあまりに値段が高いと見に来てくれない可能性があります。あまりに
高いと、値引き交渉すら生じないでしょう。

ところで、その”相場の値段”は、間違いないのですか?　相場の値段は、必ずしもあてに
なりませんよ。相場の値段を知る一つのいい手は、業者引き取りの見積もりをもらうこと
です。それプラス300万円~500万円くらいが本当の相場です。

業者を替えるのは、業者が積極的でない場合は、いい手ですが、オープンハウスを
やってくれるような業者だったら、替えてもあまり意味ないかもしれません。
オープンハウスは、業者が1日、張り付いていなければならないので、業者に
とってはかなりの負担です。

最近は、中古は手堅く売れているようなので、値付けが最大の問題ではないかという
気がします。今まで3組しか見に来ないのは、それが最大の原因ではないでしょうか。

なお、駅からバスというような物件じゃないですよね。こういう物件は、今は、
いくら値段さげても売れない可能性があります。築20年以上、70m2未満、駅から
徒歩10分以上というような物件は、売れない可能性があると、覚悟したほうが
いいです。その場合は、リフォームして住むしかありません。もちろん、この
場合も、かなり値段さげれば売れる可能性はあるとは思いますが、時間がかかる
可能性が大きいです。

現在専任で契約している業者を一般で再契約し、他の業者とも一般で契約するのは
いいと思いますよ。

2.5ヶ月で三人しか見に来ないなんて価格が高すぎるか近所の人にとって全く魅力がない
物件にしか思えませんが。
今まで冷やかしすらろくに来ないんじゃオープンルームやっても見に来ない気がします。
200万価格が落ちれば買ってもいいかな、と思う人がいるならとりあえず見に来るでしょう。
値下げ交渉すればいいんですから。
おそらく実際の相場プラス200万以上の価格設定になってる気がしますが。
最低その200万は下げないとオープンルームやってもあまり成果はないと思います。

市況の先安感は否めない情勢なのですから、とにかく客付け効果ありという対策を講じた方がよいでしょうね。オープンルームはその有効策なのですが、これまでの状況から検討者がなかったのに価格据え置きのまま、オープンルームを行う点について仲介業者に何か特段の秘策でもあるのでしょうか。何もバーゲンセールをする必要は当然ありません。とにかく、一人のお客さんに来訪して頂き、成約に向けて鋭意交渉のテーブルについてもらえばよいのです。価格はなんといっても最高のアイキャッチ項目です。近隣で、ある程度マンションに関心のある方は、現価格も含め必ず見ています。せっかくオープンルームの機会をもつなら、仲介業者と総合的に対策を練り直してみたらどうでしょう。

それともうひとつ。オープンルームをすると、のぼりを立てたりするので、当面売却に関心がなかった同じマンション住民にも「あの部屋売ってるんだ」と認識されます。同一マンション内で身内にもう１戸という方もないではないので、オープンルームの効用といってよいのですが、当該マンションの資産価値に一番敏感なのは同一マンションの住民なので、オープンルーム以後長丁場になりずるずる価格を下げていく売り方はどうかなあ、と思います。同一マンションの売却価格は相互に影響しますから。空き室でのオープンルームならいいですが、居住中のオープンルームだと一顧しておいた方がよいと思います。 とにかく来訪して頂いて水面下の価格交渉に入るのが得策です。

うちの近所にずーっとのぼりが立っているマンションがあります。
その売り出している一階の部屋は、３〜４ヶ月前は２００万高かった。
１年前は９００万位高かった。
築浅＆駅近とはいえそんな値段で売れるわけないだろうがと、売主は勘違いしているなと
１年程前思っていた。
それで当初の値段から７００万位さげてオープンルームを敢行し勝負に出たが玉砕で
さらに２００万下げても売れていない。
１年前だったらもっと高い値段でも売れていただろうに、欲出して失敗した事例です。

この勘違い売主はどうでもいいが、気になるのは値段も晒され惨めなのぼりがたなびいている
同じマンションに住んでいる人たちはどう感じているのか、ちょっと気になります。
オレのマンションってこんな資産価値しかないのかとやるせない気持ちになっているのでは。
売主は空き家でオープンルームだから近所の目を気にする必要はない。

だがこれが居住しながらのオープンルームだったらどう感じるだろうか。
のぼりを立てても売れない・・・同じマンションの人たちの視線やうわさに耐えられるだろうか。
長く売れ残り物件を放置しておくのは精神的にもよくない。
そういうことまで考えて売却に臨んだほうがいいです。

＞121

このメッセージは、スレッド違いです。

このスレッドは、マンションをすでに買った人が、どう売り出すかを議論するスレッドです。

中古限定です。新築マンションの話ではないです。それはそれで議論はおもしろいとは
思いますが、別のスレッドに書きましょう。

>122
築浅＆駅近って書いてあるから、
中古なんじゃないの？
少なくとも、私は読んでてそう思ったけど・・・

数年前に中古で購入しました。

ポイントは、やはりキレイに住んでいたことでしょうか。
もう引っ越しを少しずつされていたので、物が少なかったのも広く見えてよかったです。

駅はちょっと遠いのですが、保育園や教育施設が近いこともポイントが高かったです。

リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

１２１です。
マンション１Ｆの中古物件がオープンルームしても売れていない話をアップしたつもりでしたが、
ちょっと分かり難かったですかね。
マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。
値下げをおおっぴらにするのは、新築の場合他の契約者や入居者の手前普通は行われないと思いますが、中古だから情け容赦ないですね。

＞
リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

こういう方が多いと思います。
ですからリフォームして売り出すのが必ずしも正解ではないのではと思っています。
リフォームするのであれば、部屋を空にして新築と見違えるほどに徹底すれば効果はあると
思っています。
特に初めて住宅を取得するような相場をよくご存知ない方に売るのであれば、うまく騙せる
とは思います。
でも実情をよく知っている人にとっては、こんなのたいして金かからないのに趣味悪い
リフォームしやがってとなってしまう危険性もあるかと思います。

私がお勧めねのは、家を徹底的に磨くことですね。
マンションではなく戸建を売りましたが・・・特に水周りが綺麗なのは好評です。
家内が綺麗好きで丁寧に使っていたこともあってよかったのですが、とはいっても場所によっては
かびやしみが出たりします。
私の場合、毎週のように磨いていましたね（笑）

＞マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。

のぼりをたててあると書いてあるので、新築の売れ残りかなと思ってました。

＞リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

リフォーム次第ですが、リフォームは、最低でも200万円ほどは
かかると思います。床の段差などをなくすところまでやると、1000万円超えます。

リフォームした後どんなにふうになるか想像できる素人はほとんどいないので、
結局、ある程度以上汚い部屋はリフォームせざるをえないということになるみ
たいです。きれいな部屋なら、リフォームなしで問題ありません。

親戚の方の不動産屋さんは　大手なのでしょうか？

以前マンションを中古で売った事があるのですが、リハウスでだめだった為
住友に変更した事があります。

三井のリハウスさんの担当の方が、良い方で
広告打つ、エリアを変えたら？と　アドバイスして戴き
リハウスさんでは　そのエリアに支店がない為
住友さんにしたしだいです。

物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・

住友さんでは、業務報告を週１報告してくださり　ネット掲載・広告も
見せてもらえましたし、問い合わせ件数や内容も報告ありました。

その報告で、値段を下げたり　内覧に来る時の、心得も打ち合わせしました。
おかげさまで売れ、新しいマンションに越しました。

その後何か進展はあったのでしょうか？
広告打つエリア等、少し見直されたらどうでしょうか？

＞物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・


バス便ですか・・・。今だったら、相当きついでしょうね。ちょっと前でよかったですね。

今は、中古は確かに動いてはいるようですが、新築と同様、条件が悪い(遠い、狭い、古い)
は、売るのがかなりきついみたいです。

質問させてください。

中古マンションを一般で売却しています。
首都圏で駅近７分で教育施設は徒歩１０分圏内です。
価格も地元不動産屋と大手での見積り＋５０万です。


９月中旬に売却を開始しております。
今のところ、見学は１件です。
その１件は現在、１０月末に再見学希望で日程調整の状況です。

売却された方に質問ですが、売却するまでの期間と見学件数はどれくらいでしたか？

先行きが不安な不動産不況というニュースばかりで
あまり私には実感が沸きませんが、そういった状況の中での売却、
今は売れない時期なのでしょうか？

素人なので、まとまりませんがアドバイスお願いします。