中古マンションが売れません、、、

専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。

仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、
両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印
しておいたほうがよいのではないでしょうか。

契約の解除をいまできるかどうかは別として、
他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが
よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、
今から準備をされたほうがいいと思います。

>>98

専任契約は合意がなくとも売主都合で解約できます。
ただ契約期限内に解約を行うと売却活動にかかった費用（チラシ作成費等）を
請求される可能性があります。あとは１０１さんの書いているとおり解除するに
せよ、契約期限切れをまつにせよ間がなるべくあかないよう今から準備するのが
いいと思います。

あと期限がきても互いに事前に通知しない場合契約が自動延長になる可能性が
あるので事前通知が必要かどうか契約書をよく確認しておいたほうがいいですよ。

現在、専任で某不動産会社に売却をお願いしているのですが、活動報告が3ヶ月で3回しかありません。（最後の報告は8月24日です）
2週間に1回は文書かメールで報告をするというのが契約書に明記されていますが、報告がなされていない場合、契約途中でも義務違反という理由で解約を要求できますでしょうか。

98です。

皆さん、アドバイスありがとうございます。おっしゃる通り、
（１）トラブルを防ぐため、両者合意の上、前の契約を解除する旨の文書を
　　　作成、記名捺印しておく。
（２）専任契約の解除日に合わせてすぐスタートできるよう、他の不動産会社
　　　とのコンタクトは今すぐ始める。
をしたいと思います。
いろいろありがとうございます。勉強になります。

１０３さん

http://www.pcc21.co.jp/senzoku.htm
http://www.smhome.co.jp/tishiki/baikai/baikai.html

業者が報告の義務を怠り催告しても履行しなかった場合は解除できますが、
１０３さんが現時点で改善要求を伝えてなければ難しいかもしれませんね。
でも契約を履行していないのは確かだから交渉すればいいと思います。
専任から一般に切り替えたいと要求すれば、あっさり受け入れられるかも。
ただ、そういういい加減な行為をする背景も推察する必要があると思います。

>>105

ご回答ありがとうございます。
まずは改善要求をしてみます。

一般から専任に変えてスムーズに売却できたという話はありますか？
逆はよくこのスレでも見るのですが。

私は当初専任にしましたが、あっさり一般に切り替えてくれま
したよ。
コツは直接相手の事務所に行って交渉することかも。

オープニングハウスは気軽に行けるので、できるだけ多くの人に
物件を見てもらうには、とてもよい方法です。

それだけに、十分な事前の準備が必要です。
きれいに掃除することなどに加えて、ご参考までに言えば、

・予算と相談しながら、小規模なリフォームなど行う
　（バスタブの取り換えなら、１，２日に終わり、住みながらでも十分可能）

・費用対効果が非常に高いのは、ベランダなどに花を植えて美しく飾ること。
　部屋の雰囲気が見違えるように変わり、第一印象がよくなる。
　また、住まいを大切に使っている売主との印象を与えることができる。
　（ホームセンターなどで、ゼラニウムの苗やプランターを大量に買い込んでも
　　1万円を超すことはない。）

・部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

こういう準備も、少なくとも１、２週間かかりますので、
今から始めてはどうでしょうか。

ご健闘を祈ります。

＞部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
　トランクルームなどに一時預かってもらう。
　ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、
　部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。

すごい。感服。ここまでやってれば、私のところも、もっと簡単に売れたのかも・・

でも、うちの場合、半端な家具の数じゃなかったしなあ・・・。ここまでやると
なると、要するに引っ越しですよね。

専任にすると安心するようにも感じるけど、実際は一般にしてオープンにしたほうが、手広く広告できるメリットが大きいと思います。
中古売却は、結局は値段。
何組か問合せがあって見学にくるような価格設定でないと、難しいでしょう。
周辺相場よりも、３カ月で売れる価格とか、半年以内に売却できる価格にしたほうがいいでしょう。

109さんみたいに、風呂なし部屋を別に安くかりて、一時的に荷物を移動させてから、売る部屋を掃除するといいですよ。
居ながらの部屋を見せる場合ですけど。

売る部屋が片付けば、住みながらでも壁紙を張替えたり、床ワックスも部屋ごとに全部かけられるし、照明も新しいのにすれば部屋が明るくなって見栄えもいいし、カーテンくらいヨレヨレのはやめてとりあえず新しいのにしましょう。　10年使ったエアコンも新しく付け替えましょう。（次の人の手間がはぶけます）

これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。
あんまりキレイになると、売りたくなくなったりしてね。　以外にも、まだまだ住めるじゃーん。とか。

確かに、中古マンションの売却では、価格が重要。

お願いしている不動産会社に、レインズなどが出している、自分のマンションや
地域の同じ条件のマンションの過去数年間の売値や成約価格などの
データをもらって、じっくり価格設定を考えたほうがいいと思います。

それと同時に、マンションの売却には「気迫」が必要です。

「絶対、自宅を（市場の適正価格で）売ってみせるぞ。」
という強い気持ちを、ご夫婦が持てば、いろいろよい知恵も
浮かびます。

不動産会社は成約により利益を得ますが、それは one of them　にすぎません。
only one を抱えている当事者たる売主が、
「何がなんでも、頭と体力を使って売ってみせるぞ。」
という姿勢こそ、一番重要だと思います。

＞これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で　ずっと上手く売れるはずですよ。

これはうまい手ですね。全然思いつきませんでした。

アドバイスを頂きたいのですが・・・

専任契約から2.5ヶ月間、内覧に来た人は３組程いましたが、
未だ売り手が決まっていません。最近は全く問い合わせがありません。

間取りは4LDKで、価格は相場＋200万円くらいに設定しています。

先日、不動産屋から値段を下げずにオープンハウスをやらせて欲しいと
言われました。（居住中）

オープンハウスは効果が大きいことはこちらの掲示板でよく言われて
いますが、現時点で問い合わせがあまりない中で、残り半月で値段を
下げずにオープンハウスをやる意味があるのか？とも思ってしまいます。

不動産屋の言う通り、値段を下げずにオープンハウスをやってみる方が
よいのか、すぐにでも相場ぐらいに値段を下げた方がよいのか悩んでいます・・・

専任契約が切れたら、一般に切り替えようと思っています。

オープンハウスは、極めて効果的です。

ただし、相場よりあまりに値段が高いと見に来てくれない可能性があります。あまりに
高いと、値引き交渉すら生じないでしょう。

ところで、その”相場の値段”は、間違いないのですか?　相場の値段は、必ずしもあてに
なりませんよ。相場の値段を知る一つのいい手は、業者引き取りの見積もりをもらうこと
です。それプラス300万円~500万円くらいが本当の相場です。

業者を替えるのは、業者が積極的でない場合は、いい手ですが、オープンハウスを
やってくれるような業者だったら、替えてもあまり意味ないかもしれません。
オープンハウスは、業者が1日、張り付いていなければならないので、業者に
とってはかなりの負担です。

最近は、中古は手堅く売れているようなので、値付けが最大の問題ではないかという
気がします。今まで3組しか見に来ないのは、それが最大の原因ではないでしょうか。

なお、駅からバスというような物件じゃないですよね。こういう物件は、今は、
いくら値段さげても売れない可能性があります。築20年以上、70m2未満、駅から
徒歩10分以上というような物件は、売れない可能性があると、覚悟したほうが
いいです。その場合は、リフォームして住むしかありません。もちろん、この
場合も、かなり値段さげれば売れる可能性はあるとは思いますが、時間がかかる
可能性が大きいです。

現在専任で契約している業者を一般で再契約し、他の業者とも一般で契約するのは
いいと思いますよ。

2.5ヶ月で三人しか見に来ないなんて価格が高すぎるか近所の人にとって全く魅力がない
物件にしか思えませんが。
今まで冷やかしすらろくに来ないんじゃオープンルームやっても見に来ない気がします。
200万価格が落ちれば買ってもいいかな、と思う人がいるならとりあえず見に来るでしょう。
値下げ交渉すればいいんですから。
おそらく実際の相場プラス200万以上の価格設定になってる気がしますが。
最低その200万は下げないとオープンルームやってもあまり成果はないと思います。

市況の先安感は否めない情勢なのですから、とにかく客付け効果ありという対策を講じた方がよいでしょうね。オープンルームはその有効策なのですが、これまでの状況から検討者がなかったのに価格据え置きのまま、オープンルームを行う点について仲介業者に何か特段の秘策でもあるのでしょうか。何もバーゲンセールをする必要は当然ありません。とにかく、一人のお客さんに来訪して頂き、成約に向けて鋭意交渉のテーブルについてもらえばよいのです。価格はなんといっても最高のアイキャッチ項目です。近隣で、ある程度マンションに関心のある方は、現価格も含め必ず見ています。せっかくオープンルームの機会をもつなら、仲介業者と総合的に対策を練り直してみたらどうでしょう。

それともうひとつ。オープンルームをすると、のぼりを立てたりするので、当面売却に関心がなかった同じマンション住民にも「あの部屋売ってるんだ」と認識されます。同一マンション内で身内にもう１戸という方もないではないので、オープンルームの効用といってよいのですが、当該マンションの資産価値に一番敏感なのは同一マンションの住民なので、オープンルーム以後長丁場になりずるずる価格を下げていく売り方はどうかなあ、と思います。同一マンションの売却価格は相互に影響しますから。空き室でのオープンルームならいいですが、居住中のオープンルームだと一顧しておいた方がよいと思います。 とにかく来訪して頂いて水面下の価格交渉に入るのが得策です。

うちの近所にずーっとのぼりが立っているマンションがあります。
その売り出している一階の部屋は、３〜４ヶ月前は２００万高かった。
１年前は９００万位高かった。
築浅＆駅近とはいえそんな値段で売れるわけないだろうがと、売主は勘違いしているなと
１年程前思っていた。
それで当初の値段から７００万位さげてオープンルームを敢行し勝負に出たが玉砕で
さらに２００万下げても売れていない。
１年前だったらもっと高い値段でも売れていただろうに、欲出して失敗した事例です。

この勘違い売主はどうでもいいが、気になるのは値段も晒され惨めなのぼりがたなびいている
同じマンションに住んでいる人たちはどう感じているのか、ちょっと気になります。
オレのマンションってこんな資産価値しかないのかとやるせない気持ちになっているのでは。
売主は空き家でオープンルームだから近所の目を気にする必要はない。

だがこれが居住しながらのオープンルームだったらどう感じるだろうか。
のぼりを立てても売れない・・・同じマンションの人たちの視線やうわさに耐えられるだろうか。
長く売れ残り物件を放置しておくのは精神的にもよくない。
そういうことまで考えて売却に臨んだほうがいいです。

＞121

このメッセージは、スレッド違いです。

このスレッドは、マンションをすでに買った人が、どう売り出すかを議論するスレッドです。

中古限定です。新築マンションの話ではないです。それはそれで議論はおもしろいとは
思いますが、別のスレッドに書きましょう。

>122
築浅＆駅近って書いてあるから、
中古なんじゃないの？
少なくとも、私は読んでてそう思ったけど・・・

数年前に中古で購入しました。

ポイントは、やはりキレイに住んでいたことでしょうか。
もう引っ越しを少しずつされていたので、物が少なかったのも広く見えてよかったです。

駅はちょっと遠いのですが、保育園や教育施設が近いこともポイントが高かったです。

リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

１２１です。
マンション１Ｆの中古物件がオープンルームしても売れていない話をアップしたつもりでしたが、
ちょっと分かり難かったですかね。
マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。
値下げをおおっぴらにするのは、新築の場合他の契約者や入居者の手前普通は行われないと思いますが、中古だから情け容赦ないですね。

＞
リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。
リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

こういう方が多いと思います。
ですからリフォームして売り出すのが必ずしも正解ではないのではと思っています。
リフォームするのであれば、部屋を空にして新築と見違えるほどに徹底すれば効果はあると
思っています。
特に初めて住宅を取得するような相場をよくご存知ない方に売るのであれば、うまく騙せる
とは思います。
でも実情をよく知っている人にとっては、こんなのたいして金かからないのに趣味悪い
リフォームしやがってとなってしまう危険性もあるかと思います。

私がお勧めねのは、家を徹底的に磨くことですね。
マンションではなく戸建を売りましたが・・・特に水周りが綺麗なのは好評です。
家内が綺麗好きで丁寧に使っていたこともあってよかったのですが、とはいっても場所によっては
かびやしみが出たりします。
私の場合、毎週のように磨いていましたね（笑）

＞マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。

のぼりをたててあると書いてあるので、新築の売れ残りかなと思ってました。

＞リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。

リフォーム次第ですが、リフォームは、最低でも200万円ほどは
かかると思います。床の段差などをなくすところまでやると、1000万円超えます。

リフォームした後どんなにふうになるか想像できる素人はほとんどいないので、
結局、ある程度以上汚い部屋はリフォームせざるをえないということになるみ
たいです。きれいな部屋なら、リフォームなしで問題ありません。

親戚の方の不動産屋さんは　大手なのでしょうか？

以前マンションを中古で売った事があるのですが、リハウスでだめだった為
住友に変更した事があります。

三井のリハウスさんの担当の方が、良い方で
広告打つ、エリアを変えたら？と　アドバイスして戴き
リハウスさんでは　そのエリアに支店がない為
住友さんにしたしだいです。

物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・

住友さんでは、業務報告を週１報告してくださり　ネット掲載・広告も
見せてもらえましたし、問い合わせ件数や内容も報告ありました。

その報告で、値段を下げたり　内覧に来る時の、心得も打ち合わせしました。
おかげさまで売れ、新しいマンションに越しました。

その後何か進展はあったのでしょうか？
広告打つエリア等、少し見直されたらどうでしょうか？

＞物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・


バス便ですか・・・。今だったら、相当きついでしょうね。ちょっと前でよかったですね。

今は、中古は確かに動いてはいるようですが、新築と同様、条件が悪い(遠い、狭い、古い)
は、売るのがかなりきついみたいです。

質問させてください。

中古マンションを一般で売却しています。
首都圏で駅近７分で教育施設は徒歩１０分圏内です。
価格も地元不動産屋と大手での見積り＋５０万です。


９月中旬に売却を開始しております。
今のところ、見学は１件です。
その１件は現在、１０月末に再見学希望で日程調整の状況です。

売却された方に質問ですが、売却するまでの期間と見学件数はどれくらいでしたか？

先行きが不安な不動産不況というニュースばかりで
あまり私には実感が沸きませんが、そういった状況の中での売却、
今は売れない時期なのでしょうか？

素人なので、まとまりませんがアドバイスお願いします。

経済情勢悪すぎて、判断できません。

どこの企業も倒産する可能性が格段に増加しているので、ちょっと買う気にならないの
ではないでしょうか。

なんとも曰く言い難いです。思い切り値段下げてもだめかもしれません。もし、余裕が
あるなら、1年待ったらどうでしょうか?

約１ヶ月で見学１件では現在の状況ではかなり売却きついと思います。
買う側も当然いろいろ考えます。
私が都心マンションを少し前に売却したときには、購入検討して繰り返し見に来ているくせに
何とか指値いれたいため、他の購入検討者の顔色伺っているような人もいました。
他に動いている人がいたら慌てて動くような人。
１件じゃそういった人はまだ下がるだろうと様子見で終わりです。
現在は状況が悪すぎるため周りの相場より確実にお買い得感ないと
なかなか動きはないでしょう。
相場で出してたら、しばらく待てばまだ下がるだろうと購入者は今動くとは思えませんが。

１３１です。

133さんは、売却までにどれくらいの期間を要しましたか？
また、それまでに何名ぐらいの見学が入ったのですか？

経済情勢は確かの影響しているんでしょうね。
せっかく買っていただける人が出ても、銀行が貸し渋って
いたりするかも知れませんし・・・先行き不安です。

1ヶ月に一人は絶対的に少ないです。買う気なしですね。もう一度も、たぶん仲介業者に
言われて渋々でしょう。本当に欲しいと思う人は、値段交渉にすぐ入ります。だって、
他の人が買ったらおしまいですから・・・

中古は、こういう経済情勢でもそこそこ売れてはいるようですので、たぶん、値付けが
間違っている可能性があります。なお、本当のところはわかりませんが、中古の値段が
多少落ちてはいるようですね。とはいっても、バブル物件でなければ、中古はそんなに
おちないはずです。バブル物件はきついみたいです。バブル物件というのは、準都心
あたりの人気だけで高かった物件です。湾岸タワーに代表されます。都心は実需なの
であまり下がっていません。

9月まではまだ良かったけど、10月に入ってからの市場の悪さは半端じゃない。
もう都心なら実需だから下がらない、とか言ってる場合じゃない。
軒並み半年前の相場の2割以上下げても足りないかもしれない。購入時の価格など全く考慮外。
下がらない物件があるとすれば、よほどの希少性のある物件。
ここで言う希少性というのは。最上階角部屋、とかいうしょうもないレベルではない。
「人気地区のさらにNo1物件で、かつこの部屋しかない売りがある」というレベルのもの。
200戸以上の大型物件なら、基本的に希少性はほぼ無しと考えたほうがいい。
それ以外は一刻も早く売る努力をしなければ、刻一刻相場が下がっていく。
もちろん再び浮上する可能性はあるものの、それは何年後になることやら・・・。

↑当然でしょう。経済底抜け時に買う気にさせてくれるような物件は超がつくくらい希少性がないと。それ以外はねだんでびっくりさせるくらいでないと見にすら行かないよ。

133です。仲介依頼して2度めの土曜に見にきた方が満額即決に近い状況で
あとは細部をつめるだけでした。

最初の土日、次の土日の間であわせてのべ30組近い方が見に来てました。
中には単に業者に連れられてきただけの方もいましたが。

申し込みは最初の週末から入りましたが、舐めてんのかと言いたくなるような
金額の方もいました。また、繰り返し平日も見に来て他に申し込み入ってるか
しつこく仲介業者に聞いていたという方もいました。

今もし売ってたらと思うと非常に怖い・・・現在の状況で本気で売りたいなら
周辺物件より確実に安くないと相手にすらされないでしょう。

うちも夏から売っているのにさっぱりです・・。
最初は一社専任、今月から三社の一般媒介に切り替えました。

都心３区内で駅徒歩８分、地域ではナンバー１物件とされている
マンションで、真南にＬＤがあって、そこからの眺望は
非常に優れています。

このご時世だから仕方ないですね。住み替えを既にしていて
ダブルローンですが、それほど苦しくないので、暫くは様子見
です。掃除やメール便の引き取りにたまに戻るのが面倒では
ありますが。

同じマンションの最上階と１Ｆが同じく売りに出ていて、値段も
最上階＞１Ｆ＞中層階の我が家といった感じで、１Ｆは部屋も広く
専用駐車場も付いていることを考えると、まあ相場からはかけ離れて
いない値付けです。

３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい
三すくみ状態といった感じです・・。

場所柄、賃貸に出せばすぐ借り手がつくとは思うのですが、
笑われるかもしれませんが、絶対に大地震が来るであろう
首都圏に二部屋もマンションを維持する気にはなれず、
悩ましいところです。

>絶対に大地震が来るであろう

騙されないほうがいいですよ。

去年の物件を買った人で買い替えの人は
モノは高いわ、中古は売れないわで大変だけど
ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね

>ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね

勝ちかどうかなんて、お墓に入るまでわからないよ。

たぶん、また上昇することもある。あるいはもう新築はでてこないかもしれない。
今までの世界から類推できる世界とは違った世界になる可能性もある。

買いたい時が買い時。新しいのを買うのであれば、古いのを売るのは道理。
使いもしないものを持っているのはあまりに無駄。まあ、もしかしたら、
持っていれば良かった・・・という時代も来るかもしれないが・・・

＞３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい
＞三すくみ状態といった感じです・・。

交渉時に下げるかどうかだけだから、下げづらいということはないでしょう。
あくまで個別の部屋の問題。チラシの値段を下げるという意味なら同意。

確かに、チラシや広告の値段が高いと見にきてすらくれないからなあ・・・・。
ただ、今の時期は、もしかすると、思い切り下げても、駄目かもしれない。
時間的余裕があるなら、1，2年様子を見た方がおすすめ。もちろん、その
時点で、市況がもっと悪化している可能性もなくはない。

いつも疑問に思うのですが、
ここでアドバイスをもらって
売れたって報告された方っているんですかねぇ・・・
（中間報告なんかも無いみたいですし）

ここの過去の文章を読んで、方針を決めて、売却しました。

新たな質問たてなくても、すでに充分情報は入っていると思いますが・・・。
充分すぎるくらい役にたちました。何か疑問でも??

匿名掲示板で報告も糞も無いでしょ。
どうせレスする方も暇潰しにやってるんだから、報告を押し付ける方が気持ち悪い。
俺も結構このスレで回答してるが、報告なんか期待してないよ。

私のマンションも、都心３区内駅１０分のタワーです。
私が売りに出してから続けざま、上層階と１Fが売りに出て、上層階＞中層階＞１F＞になって数ヶ月。。。
思い切って２ヶ月連続で坪単価を下げて、ようやく先日成約となりました。頭金の当てが周囲からも、２〜３年の待ちがきかないなら少しでも早く売るべき、とのアドバイスもあり。。。
買い手もだいぶ頭金などが株乱高下でダメージ受けている人も多いようで。

どこかで「思い切り」は必要かもしれませんね。

うちは専任でお願いして、約１ヶ月で売却できました。
見学者は毎週末に１〜２組。予算の面で断念する方が多かったです。
不動産屋は「値下げして販売したほうが？」と言ってきましたが、
まだ期間が短いことと、見学者が来るということで、様子見しました。

バルコニーをお花で飾る！という案、とても参考になりました。
室内もモデルルームのように演出して、みんなに「キレイねぇ」と言われました。

うーん、ここまでスレッド読んで思うこと。
売り主は相手の気持ちでセッティングしてるのか？
６４氏はその意味で、正しいと感じる。

今日、物件をみてきたが、業者はこちらの指定時間を無視するから、
参考物件として見にはいったが、買う気はなし。
時間指定したのは、太陽の状況を確認するためなんだがね。

値段でもそうだが、誠意の無い物件は、否定の証明に見に来ている
だけかもしれないぞ。

見に行くのに、帰りにサウナに行きたくなるぐらい汚い案件とか。
（居住中だけどね。掃除機ぐらいかけろよ）

リフォームは、支払の中で織り込み済み。でも扱いがいい加減な物件は
否定意見がレバレッジするぞ。

買いたい考えを冷やしながらだからね。

環境はよいが、築７年でこれだから、思いやられる。

>>149
私は、内装が古く汚い物件（でも立地は抜群で共用部分の管理は良い）を狙いました。
購入したら即フルリフォームするつもりでしたから。
内装がみすぼらしい物件って、売る方は安くてもしかたがないと思っているから、けっこう安く買い叩けるんです。だいぶ値引きさせましたよ。港区の好立地物件でしたけど。