中古マンションが売れません、、、

先日、雑誌の記事に「中古マンション最後の売り時」という
記事が出ていました。

　あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある
今が中古の売り時では、という話でしたが。

　買い叩かれる、といっても、これ以上は値引きする気は
ありません、と覚悟を決めて売るのが理想なのですが。

>あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある

新築がたくさんでてくる、という可能性がおおきいとは思えない。
売れないのに、どうして新築作るわけ?

不動産業者は、管理で儲ける方向へ転換している。新築が売れないからそれしか
ない。建設会社は半分以上淘汰されるのではないか・・・。

その雑誌、信用できないからもう読まないほうがいいと思うよ。

>>602
>売れないのに、どうして新築作るわけ?
以下の記事見てどう思う？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090518-00000669-reu-bus_all
首都圏マンション発売戸数、5月にプラス転化も＝不動産経済研
［東京　１８日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２６２１戸、前年比で８．５％減となった。
　２０カ月連続で前年を下回ったものの、３月の４６．２％減と比べて下落率は大幅に縮小し、２００７年１０月以来の１けた台となった。在庫調整が進展する中、都心の新規物件で販売攻勢をかける動きが出ているという。

減税と相続税で、在庫品がはけたという段階では。
2年後に新築マンションは経つかもしれないが、
バブル後と一緒で仕様を安くして単価を下げてくるのではないかと思います。

そうなると仕様の高い物件の需要はそこそこあるかと思われます。

マンションの建築計画から引渡しまでどのくらいの時間を要するのか
わかっているのかね～

デベは新築を建てていかないと商売にならない訳で、仕様を下げようが、売れる価格帯の新築マンションが販売されるのは確かでしょう。中古がもてはやされるのも今だけでは？

安かろう悪かろうの物件よりも、築10年くらいまでなら
日当たり、広さ、構造で売れるものは売れると思う。
広さと立地と日当たりなんかは変えられないからね。
中はやりかえれば済む話だからいくらでも綺麗にできる。

中古物件を高値で売りたい人に都合の良い理屈だが、仕様だ何だ、頭でわかっていても、結局新築にこだわってしまう人はかなり多い。安い新築が出始めたら中古の引き合いは相対的に少なくなるのは必至。価格も下がるだろう。

言っていることはわかりますが、こちらも高く売りたいからね。
結局、価格だとは思います。
正直な話、土地はまだまだ下がるのかな？
在庫品で叩き売られた物件は、通常より安かったと思われ、
今からマンション自体の値段が上がれば新築は高くて手が出ないから中古というのも有り得ない話ではないと思う。
新築の価格は今よりも下げられるのでしょうか。
企業は利益が出ないと困るから、土地か面積かその他仕様を下げないと安く作れないのではと思われ。
ようは安い新築が出るかどうかにかかっている。
ちなみに最近買ったのでご披露すれば、駅徒歩3分、都内まで40分、始発駅から2駅目、78平米、9階、
目の前は川沿いではないが建物は建てられない、南西向き、2300万です。
周りみてもこれ以上安い物件はないが、いかがなものでしょう。
当分は売るつもりはないけど

その地域で安いから得したというのはどうでしょう。
築何年かわかりませんが、総合して考えないといけないのでは？

クリアされているのは駅近・70平米以上、上層階、眺望だけですよね。
向き、築年数、ブランド、管理費用＆内容、駐車場（都内なら不要）、修繕積み立て
構造、瑕疵担保状況なども重要な要素かと思います。

結局、すべてが良くて、安く買っても実は住んでみて
上階の騒音問題があれば購入としては失敗ですよね。

どこの地域かわかりませんが
得か損かは数年後の売却時にわかるのでは。

中古というのは何か理由があることを肝に銘じて買うべし。

ちなみに私の知り合いは築22年の8階建ての最上階57平米を800万で購入。
現在同じマンション、同じ階数で1300万で売り出し中。
こういうのが得したというのでは。

すぐには結果が出ないので、待っているところ。
まだ売っている物件もありませんので。
買った値段より上がらなくても、ローン残よりも安くなければいいかな。

ん？？？

もしかして最近中古を購入して
2300万で売り出すということ？？
どうも文章がわからん。

だとしたら
別に大した事ない物件でしょ。

首都圏の中古需要は70平米台で築10年未満で駅近、もろもろの条件で
3000万前半から半ばでしょ。

2300万なんて相当古いのでは？

2300万は安いというよりヤヴァイね。

うちは都心駅徒歩１０分以内、南向き眺望良の築１０年以内物件が売れずに苦労してる・・。
そもそも新築発売当初から６０００万台が最多販売価格の、そこそこの高級物件なんで、
このご時世では買い手もなかなか現れない。その代わり仕様も、今の新築マンションと比べて
劣らないが。

同じマンションで売りに出てた複数物件も、全然売れずに、この３月で殆どが賃貸に切り替えたら、
すんなり全て片が付いたようで・・。（どこも販売中は売値をそんなに下げておらず）
自分もそれほど困ってはいないので、下手に買い叩かれるよりは賃貸に切り替えようが
迷い中。

こんなこと言っても仕方ないが、昨年夏頃までは１０００万上乗せで取引がされていたのに。

このご時世、都心でも麻布なんかの超好立地のバカ高物件か、そこそこ郊外に行っても
３０００万、４０００万あたりで買える物件の方が動くのだろうか？
５０００万～６０００万の中古って、一番中途半端な気がする・・。

>614

麻布で5000〜6000万円なら売れるでしょ（漏れはまさにその価格帯で探している）。あなたのが売れないのは、5000〜6000万円の価格帯の買い手がいないのではなく、あなたの物件がそのエリアの中で割高なのでは?

麻布で6000万円って、狭いとか駅遠じゃないの?

狭い場合、独身者とかDINKSが対象となるが、その場合、駅近じゃないと買わない。
麻布の6000万円が80m2以上ってことはないよな・・・いくらなんでも・・・。
そんなに安いなら私が買っている。

10年で売りたい人が多いようだが、買うほうにしてみると、10年は中途半端。
おおがかりなリフォームにはもったないような感じだし、値段もまだ高い。
20年ぐらいが私的には魅力的。いいマンションなら、30年でも売れる。買う
気になる。

ま、トータルの話だから、ここで文字だけで議論してもしょうがないような
気もする。麻布で10年で6000万円と聞いたら、わたしはまず、大丈夫かなと
思う。

確かに・・。
都心は都心でも池袋や新宿あたりは、いくら便利でも環境を好まない人は多いだろうしね。
かといって、ある程度の広さを持つそこそこグレード高い物件は、新築販売価格時の
値段自体、安くはないし。
シティタワー新宿新都心とか、いまだに高い値段で販売に出て、それでも買い手がすぐ
つくってのは本当だろうか？

私のマンションも売れずに困っています。
地下鉄10分、ＪＲ15分。3路線4駅使える所。
（どの駅も使えるがどの駅からも遠い）
築4年半で去年の7月から売りにだしています。
新築購入時より260万円下げましたが未だ売れません。
どうしたらいいものか・・・・。

更に値下げするか、賃貸物件にするか、諦めるか。です。

新築プレミアムという言葉をご存じですか?

新築だというだけで2割高いのです。広告費用やらなんやら・・・。日本人は新築にこだわるし。

従って、中古というだけで20%くらい下げる必要があります。同じ値段で売れるということは、
すなわち値あがっているということを意味します。今の時期に、値上がりはありえません。
まず20%値段を下げてみましょう。そこから先は物件次第ですので、わかりません。

>619
売り出しからどのくらい内見者が訪れましたか？
NGだった理由は？

単に安くすれば売れるという訳でもなく
仲介の不動産屋の腕もあるかと思います。
よくやるのは、自分の物件をえさに他の物件を薦める手法です。
専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
一般であればえさになりやすい。

これは人それぞれ考えが有るかと思いますので正解、不正解はありませんが
もう少し情報書いていただけるとコメントしやすいです。

＞専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
異議あり。
専任は、両手を得るために、売り主にとって有利な（高く売れる）他社客付けを蹴って、売り主にとっては不利に（安く売ることと）なっても自社客に売るんですよ。

↑　とんだ勘違いをしました。訂正します。
専任＝両手狙い　というわけではありませんでした。
両手狙いで、売り主が不利になる売却をやるのは、いわゆる大手業者です。
両手を狙わない専任なら問題ありません。
失礼しました。

622です
専任で議論はNGですよ。
言いたいことは多々あるかと思いますが
とりあえず619さんの情報を待ちましょう。

売る手法で何かが間違っているかもしれませんから
619さんの為にヒントになるアドバイスができるといいですね。

６１９です。
みなさん、ご意見をありがとうございます。
とってもうれしいです。うれしいです。

物件情報の追加です。
広さ・・・・約４０㎡
間取り・・・１ＬＤＫ
向き・・・・南西（日当たり良好）
階数・・・・１０Ｆ建ての７Ｆ
築・・・・・平成１７年１月

内覧客数　７月　１人　（近くの似た広さの中古マンションに決めたらしい）
　　　　　９月　１人　（ローン審査が通らずダメ）
　　　　　12月　２人　（2人共、近くの新築マンションに決めたらしい）
　　　　　２月　１人　（理由わからないけどダメ）
　　　　　４月　４人　（1人はペットアレルギーでダメ）←私が飼っているネコが原因
　　　　　　　　　　　（残り3人は理由わからないけどダメ）

不動産屋さんのコメントによると
この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
間取りが縦長の2部屋なのがネック
とのことです。

今までは私が居住していましたが最近引越したので現在は空室です。
内覧客がきていた時は居住中でした。

622です
4月の内覧客数は価格変更後だと思いますが、いい感じですね。
もう少し今の価格で様子を見てみるのも良いかと個人的には思います。
あとは決定してもらうために今の金額からいくら値引きするかを考えておくといいかもしれません。
私の場合は掲載額からさらに100万引きで成約しました。
（更なる値引きを予測してボトムの値段では出さない作戦でいきました）

都内のようですので1LDKの間取りは決して悪いとは思いません。
検討者は確かに少ないかもしれませんが今まで内覧者がいるので気長にいきましょう。

もし告知が足りないと思われたら
チラシを多く範囲を広げて配布するのも必要かもしれませんね。

あとは仲介会社へ今まで以上に問い合わせするのも必要かもしれません。
取引が長いとどうしても受け身になるので。
7月から仲介会社変更がないなら一度思い切って他社に切り替えてみるといいかもしれません。
（大手専任で1ヶ月、2ヶ月やってみるとか）

大したアドバイスではないですがヒントになると幸いです。

う〜ん。専任問題に付いては色々言いたい。
けど、不動産屋の名前をあげたくなるので言えない（苦笑）

６１９さん、まず出した時期が７月では悪かったですね。
年末か年度末に客が増えますから。そして長く出してるとイメージが悪くなる。結果論ですが。

追伸

>不動産屋さんのコメントによると
>この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
>間取りが縦長の2部屋なのがネック

こんなことは分かりきっていることなので気にしないほうがいいですよ。
逆にこんなことを理由にするなら他社に変えるくらいが良いかも。
需要が少ないから売れません！なんて言うのはダメ営業マンです。

↑追伸は627です。

賃貸にしたらいいんじゃないかな？

>>619

猫の匂いが残っているのかもよ。

飼い猫の匂いって、飼い主には分からないらしいけど・・・・・

マンションの中で閉じこめて飼っていたのなら、当時は強烈に匂っていたはず。

単純に値段が高いのでしょう。
市場価格より安くないと今後も厳しいですね。
中古より新築の方が安かったりするのが、最近の不動産市場。
いずれにせよ１年近く売却活動お疲れ様です。

ここは、他の板と違って、結構優しい人がいて、読んでて癒されます。
かくいう私も現在、中古販売中の一人。頑張ります！

619さんほ話読んで思うには単に高すぎるから売れないのでは？
相場の動向も加味して考えて新築購入時から1～1.5割引きでは高すぎだと思います。

内覧の数も少なすぎると思うし、買い手が高いと思うからその程度しか来ないのだと思います。

635さん
私は違う見方をします。
確かに内覧数は少ないようですが1LDKという売りにくい間取りで健闘していると感じます。
しかし、売れなければ100人きても仕方がないわけで、もう少しこの金額で集客の作戦を
変えてみてはどうかと思います。
その後に変更をかけてもよろしいかと思います。

619です。
みなさんのご意見とても参考になります。
本当にどうもありがとうございます。

引き続きがんばってください。
底打ちしてるかと思いますのでタイムラグはありますが
そろそろ市場も安定してくるでしょう。

底打ち？売れ残りの再販増加と景況から、さらに新築価格が落ち、つられて中古価格も続落すると言う予測もありますが…

やっぱり、場所によるでしょ？うちのマンション築11年で、１割位しか下がってないヨ

そう。場所による。需要のあるところは下げにくい。安かろう悪かろうは底なし。

確かに需要がなければ価格はつかない。
売りたい価格を表示しても、買いたい人がいなければ・・・

内覧客が少なければ考えなければならない。地方は厳しい。
みんながいっていることだけど、

売り急ぐ予定がないなら、住み続ける。買いたい人が現れるまで我慢してずーっと待つ。
但し、１０年以上売れないことも視野に入れて耐える忍耐がいる。

１年以内に売りたいならば、いままでの事実を冷静に見る。
1.内覧客がいたのか。
2.業者への問い合わせは何件あったのか。

内覧者が多く、価格が合意しないなら若干下げれば決まる。

問題は内覧者が少ない場合だ。
物件問い合わせがどのくらいあったのか確認する。
少ないかければ、まず業者を変える。
その物件のを積極的に営業活動しているかに疑問が残る。
「専任」なら「一般」へ変更し、他社にもお願いし様子をみる。

それでも内覧者が増えないなら、大幅価格ダウンも覚悟しなければならない。
内覧者が増えれば価格交渉までいく。かなり惨い指値をする客も現れるが。
あとは、あなたの判断しだい。売却は可能だ。

残念ながら価格を下げても内覧者がいない（少ない）場合、
1.マンションに適さない立地。田舎では戸建て派が多く、マンションは転勤族が住んでいる地区。
売却は一旦あきらめて、賃貸にだすことをお勧めする。

2.管理費＋修繕費が高い物件。月３万円以上なら難しい。５万円以上なら買う人は皆無。
投売りもできない。持っているだけで、毎月お金が消えていく。地獄沼。
激安で広告をうって、買いたい人にはタダでも売りつけるしかない。

あんまり、スレがのびませんネ その後みなさんはどうされているのですか？
担当の不動産会社に聞くと、そこそこ物件は動いているとの事らしいですが、何か情報お持ちの方は、いらっしゃいませんか？

久々に登場しますが、昨年10月に都心物件売却中の139として初投稿させていただきました。
実は、つい先日、ほぼ一年がかりで売却できたのですが、こちらのスレがかなり下がってしまっていて、
別スレに書いてしまったのですが、二重投稿禁止らしいのですが、一応、こちらでもご報告させていただきます。

＜物件所在地＞　新宿駅徒歩圏（但し、外国人が多い地域として見られるため好き嫌い分かれる立地）
＜物件スペック＞タワマンではないが、300世帯強の大規模物件
　　　　　　　　南向き中層階、日当たり眺望良好の８０平米弱の２ＬＤＫ　築９年
　　　　　　　　バス・トイレフルリフォーム済み　
＜新築購入価格＞坪単価約２６０万、2008年3月末時点での残債1500万。

＜経過＞

　・2008年２月末、某タワマンに一目惚れし、旧宅売買停止条件付きで抽選に臨むも
　　倍率６倍の二番補欠となり、いったん、住み替え諦め。が、その際、専任
　　契約を結んだ仲介業者の査定が坪単価313万まで上がっていたため、また、
　　以前から手狭に感じられていたため、より広い物件を求めて各新築モデルルーム
　　に足を運び始める。

　・2008年６月末。某マンションの最上階売れ残りを交渉で粘って、１割引で購入。
　　買い先行であったため、早速、前回査定依頼した大手仲介に専任契約依頼。
　
　・2008年７月。正式販売価格では坪単価306万。居住中のオープンルームでは、
　　同じマンション内の賃貸居住中の家族一組が内見。同じマンションの同方向南向き
　　１Ｆ専用駐車場付き物件がライバルで、先方は、子供が小さいため騒音を気にして
　　１Ｆ物件を選択（後にローン審査で落ちたとの話）

　・2008年８月。新居に引っ越し。Ｗローン生活突入。オープンルーム開催２回。
　　来場者計６組

　・2008年９月。オープンルーム開催２回。　来場者４組。この時点で南向きライバルとして
　　高層階一部屋が出て、実質３部屋が競合。

　・2008年10月。専任契約から、新宿に本社を置く大手3社の一般媒介に切り替え。
　　オープンルーム開催１回。来場者２組。

　・2008年11月。価格変更坪単価298万に値下げ。また、同じく南向き中層階（我が家よりは上）
　　が新たに売却開始。高層階一部屋、中層階二部屋、１Ｆ一部屋の計４部屋で競合

　　この時期から、景気急降下のあおりを受けて、問い合わせ、内覧がぱたりと途絶え始める

　・2008年12月。案内２組。12月末に競合中の中層階が物件価格で約200万、１Ｆが約400万値下げ。

　・2009年１月。一般媒介を大手二社・中堅一社に切り替え。案内１組。

　・2009年2月。価格変更坪単価293万に値下げ。オープンルーム開催。来場者３組。
　　他競合部屋が値下げ。さらに１Ｆの別部屋が売却開始。

　　この時点で、我が家（坪単価293万）、高層階（坪単価310万）、中層階（坪単価262万）、
　　１ＦＡ（坪単価240万）、１ＦＢ（坪単価223万）で、
　　高層階は眺望、自分も眺望とフルリフォームの水回りに自信持っていたため強気維持。

　・2009年３月。価格変更坪単価284万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。
　　競合していた１ＦＡが賃貸に切り替え→新宿が近いため即決定。高層階が売却。
　　ただし成約価格は未公表（大幅に値下げしたのでは？との仲介からの話）

　・2009年４月。一般媒介を大手一社・中堅二社に切り替え。１ＦＢが売却。
　
　・2009年５月。条件的に我が家と最も競合していた中層階が、大幅値下げ。坪単価239万（新築時価格よりも100　　0万下げ）で売却。相当売り主が焦っていたようで、お陰で、相場を下げまくりで影響大。我が家も
　　価格変更坪単価273万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。

　　この内1組が気に入り、坪単価257万での指し値が入る。やはり坪単価239万で売却した我が家よりも好条件だっ　　た中層階の売却価格を鑑みての指し値。

　　賃貸に切り替えようと考え始めた矢先で、迷いに迷ったが、間もなく築10年目を迎えるため大規模修繕が控えて　　いること、性格的に不動産賃貸の管理には到底向かないことなど思い、手付け金１割用意を条件で承諾。
　
　・2009年６月頭　売買契約締結（手付け金１割受領）
　・本日、先方のローン承認が正式に下り、来月中旬に正式引き渡し決定

・・・長くなりましたが、まあ、こんな感じでした。不動産に関してはド素人のため、相場を後追いして
　値下げを繰り返すという最悪のパターンではありましたが、結果的に新築時の物件価格から－80万での
　売却となり、買い換えローンの確定申告で、およそ100万ほど戻ってくるので、ほぼトントンで済んだのは、
　このご時世、まあ健闘したほうでしょう。

　今思えば、やはり最初の3ヶ月が勝負でしたね。この時期に思い切って値段を下げておけば・・とか後悔する部分　も多いのですが、こればかりは仕方ありません。それに、内見はあっても、具体的に値下げ提示されたりとか、
　今回契約した相手以外は一切なく、競合部屋も大幅値下げするまで一切売れなかったことを思うと、やはり
　仲介会社も売り主も相場を読み違えていたのでしょう。ただ、あくまで結果論ですが、本当に一組でも買い手が現　れてくれたらそれでＯＫなのだということも実感しました。

　また、空室でのオープンルームの開催は大きいですね。今回契約までこぎ着けた仲介は、結局、最初の専任
　契約の頃から、唯一最後まで契約を交わし続けた財閥系大手でしたが、ここだけ、一般媒介に切り替えた後
　でも、頻繁にオープンルームや広告など積極的に宣伝活動をしてくれましたし、毎週の業務報告も分かりやすく
　懇切丁寧でした。他は大手でも全然ダメ。中堅どころのポスティング中心の業者は、半年の契約期間で、一度も
　内見の客を連れてくることはできませんでした。最悪だったのは、プリ○セススク○ア！こちらに連絡もない
　内に担当者およびチームリーダーが退社。後任からは、こちらから連絡するまで一切コンタクトなし。こんな
　ヒドイ会社もあるんだと、驚きました。

　二年前なら、購入価格＋1000万で成約した部屋もあり、南向きの部屋に関しては購入価格を
　割ってしまう部屋は皆無であったことを考えると、あまりにも経済状況が悪く、そして、異様に
　南向きの競合物件が多い時期となってしまったことなどタイミングが悪かったですね。

　それにしても中層階のライバル部屋・・何故、成約価格を公表したのか不思議です。買い主が伏せて
　くれと言えば、伏せることができるらしいのですが、マンション全体の相場を大幅に下げられ、本当に
　いい迷惑でした。また、その買い主が今後中古に出す際、その人にとっても絶対不利だと思うのですが。

　とにかく、約一年かかりましたが、不思議と焦りはなかったのが本音です。独身で年収も多いため、さすがに
　Ｗローンのせいで貯金こそできませんでしたが、夏休み、年末、ＧＷなどは海外旅行に出かける余裕もあり、
　新居での生活を存分にエンジョイしていたため、精神的にもキツくはなかったです。月に一度の掃除と
　郵便BOXの整理に戻るのが面倒臭かったくらいですかね。

　繰り上げ返済で、とっとと旧宅のローンを完済していれば、もっと早い時期に賃貸に出すなどの選択も
　できたのですが、先述の通り、独身のため、ローンについてはどこかで「死んだらチャラ」と思っている
　部分があるので、定年時までに返してしまえればいいやと考えてます。

　本当に長くなりましたが、現在、売却活動中の方には、良い縁がありますように。自分は、
　たまたま運が良かったのだけかもしれませんが、経済的に余裕があるのなら、焦らないことも大切ですね。
　あと、立地は大事ですね。我が家は好き嫌いの分かれる地域ではありましたが、やはり、都心物件では
　あったのが大きかったと思われます。

646さん、はたから見るとこう言っちゃなんですが、
最初からお付き合いした大手仲介会社に乗せられましたね。って感じです。

高い査定で客をツカミ、最後まで上手くツカマエ続けました。仲介業者はしてやったり。
オープンルームや宣伝活動などの派手な面だけが、良い営業の仕事ではないのですよ。

なんか特殊すぎてあまり参考にならない。

もう売っちゃったので失礼がないと思って書きますが、新宿は都心じゃないです。

都心は、千代田区、港区、中央区ですよ。

築9年で、ほぼ同じ値段ってどうなのかよくわからない。2000年はまだ不況の時期だった。

いよいよ景気も底を脱して、これから住宅が少しは売れそうだという時期なので、
タイミング的に良かったのかどうかは不明。まあ、ダブルで返しているなら、
少しでも早く売ったほうが良かったとは言える。

ここの書き込み見てるより、景気動向見てたほうが住宅の売れ行きは、わかりやすいような
気がしている。皆さん、景気動向にすごく敏感。もちろん、裏を行く人もいることはいるで
しょうが。

都心云々(三区)は、反対に興味ないのです。私はですが。
どちらかと言えば、東京駅10キロ圏内位の方の情報あれば、嬉しいのですが、、、

なんか勘違いしているのでは?

ここは、中古をどうやって売るかのスレッド。

中古マンション情報なら、インターネット検索するべき・・・。

近所で3年前の新築時に8500万で売り出された南西角部屋、最上階100㎡、駅徒歩６分が6870万で売りに出され、直ぐに売れました。
条件が良い物件で、今の市場価格を適正に反映すれば、不景気でもネットに載る間もなく売れるんですね。

買いたい物件を待っている客が不動産屋にいる。
本気で買いたい客が一人でもいれば成約する。
上記651番の例は、それに当てはまるのでは。

もし今651物件を売り出せば、果たして即決するか。

いつでも即決するのは、市場価格より大幅に安くでるときだけ。

>645さん

　思うに、大久保か北新宿界隈の物件のようですね。
　確かに、好き嫌いが分かれる立地ですねえ・・。自分は中野在住なんで、
　この界隈、実は静かな住宅街であること知ってるので、全然ＯＫですが。
　地位はともかく、利便性は高くて十分都心と言ってよい立地だと思いますよ。

　このあたりで大規模物件と言えば、ひとつ思い当たる（多分、そこしかない？）のですが、
　そのマンションだとしたら、南側中層階以上は、確かに人気ありますね。
　私も何年か前に中層階の中古を見に行きましたけど、目の前は低層住宅街が続くので、
　目前に迫る勢いの副都心の眺望は物凄い迫力でした。新宿副都心眺望だけに限っては、
　ナンバー１かもしれません。日当たりも良いし、設備も良かったので、
　凄～く欲しかったんですが、当時は、随分と値段が上乗せされてました。それでも、後で
　聞いたら売れたらしいのですが。

　いずれにせよ、購入時と、ほぼ、とんとんで売れたのなら、まあ、良かったのではないですか？
　このご時世、上乗せで売れるのは、よっぽどの人気地域、もしくはタワマンの眺望抜群の部屋くらい
　でしょうから。

　個人的には、歌舞伎町、北新宿界隈は、今後、再開発の目玉となるので、所有していれば、
　景気回復と共に価値が上がる可能性高いとは思いますが、こればかりは何とも言えませんしね。

　何よりも、新しいマンションでの生活を前向きに楽しむことが大切です！

でも、新宿は便利なだけで、あまり文化施設がないんですよ。

便利さも東京駅には負けているし・・・。
ま、ここでどこがいいか議論するのはスレ違いですね。

誰でもが都心3区に住めるわけじゃないし、それなりの値段なら、売れるとは
思います。いくら都心3区でも、4人家族で80m2未満じゃ暮らせないし・・・。

新宿の文化施設・・オペラシティもあるし、海外物のミュージカルは、
たいてい、東京では、新宿厚生年金会館でやると思うんだけど・・。
「ヘアスプレー」再演も、ここでしょ？　最新のシネコンが揃うのも新宿のみ。

東京駅は、新幹線があるだけ。交通利便性最強は新宿駅でしょう。
そもそも東京駅周辺に住んでる人なんて、殆どいないだろうし。

おっしゃる通り、スレ違いだけど、一応釣られておきましたとさ。

572です。

４月末に新居の引き渡しが終わって、いよいよＷローン突入かぁ～と思っていた矢先、タイミングよく
売買契約が成立しました。
売却まで約半年かかりましたが、通常であれば２月・３月と活性化するにもかかわらず、あまりにも
情勢が悪い時に当ってしまったのかと思います。
ここ最近、中古市場の動きがかなり出てきたらしいのと（ネットの閲覧数が急激に増えた）この地域の
口コミの影響もあったのか、同じように売れ残っていた同マンション物件も私と全く同じタイミングで
全て売れてしまったということでビックリです。
売却価格は当初より３００万低くなってしまいましたが、当初価格はちょっと高めの設定だったので、
何とか想定していた枠内での売却が出来ました。
もうちょっと粘ってみようかと思いましたが、あまり欲を出してまたタイミングを逃してしまったら・・・
ということと、Ｗローン開始で月8万強が無駄になるということもあり、決めてしまいました。

景気の底打ちも発表されたし、中古市場もこれからかなり動きがあるかと思います。
頑張って下さいっ！

5月頃一度投稿したものです。

賃貸中マンションの契約が、６月末で終わりずーと相談に乗っていただいた不動産屋に専任でお願いしました。オープンルーム2日間で八組、内二組申し込み、3日目満額で決まりました。

詳しく、書けませんが築12年分譲価格より１割引き。賃貸前はもう１割安かった(成約例)ので、賃貸にまわしましたが、約１割程ローンは返済し、売却は１割アップ
計２割近く資産が増えた(手元に)かんじです。
専任でしたが、他社の紹介客で、、、

今、一概に言えませんが中古マンションは、動いています。

ここでは、大変参考になりましたので、報告まで

今、中古は売れ行き良好みたいですね。

新築が売れてないところをみると、中古は、今が底値だと判断されているんでしょうね。
新築のほうは、まともな販売会社なら、簡単には値引きしませんから・・・

>>658
売れてねーよ

>今、中古は売れ行き良好みたいですね。

場所と価格の釣り合いがとれてる物件は、
それこそ、出してすぐにでも売れてますが、
徒歩１０分もかかる場所なのに築浅だからとか、
希少な駅近だからなどという理由で、
強気な価格の物件は、
半年以上たっても、晒しもの物件として残ってますよ。
１人でも買いたい人がいれば成立ですから
気長に待つって感じなんでしょうか？

個人的には、今が中古の底値とは思えませんが、、、

底値と言えど、2002、3年に買った人、人気の無い(ここで良く出る城東地区 )でも、今底値まで下がっていませんヨ

その時代に買った人は、別に無理して売らなくても良いのです。

まァ色々、人其々ありますから

＞659

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=19379

中古マンションは、過去最高の売れ行きだそうだけど・・・・。
ただし、値段も下がっている。

一戸建ても売れいき増だそうだ。

>売れてねーよ

確かに、駅から遠いファミリータイプは売れていないでしょうが
立地の良い、築浅の物件は売れていますよ！

立地さえ良ければ、築３０年以上でも売れます。
おお～～！お買い得な価格・・と、思えるような価格にしますと、売れるのは早いですよ。


うちの親戚は、「メトロ８分、都営地下鉄７分、私鉄７分、JR１４分」の古いマンションを、３００万円掛けてリフォームし、３ヶ月で売りました。
買われる方は、家賃相場を考えて、買いたい価格を決めています。
そのヘンの価格に設定すれば、売れると思います。

買う人、買わない人(買える人)、買えない人、
売る人、売らない人(売れる人)、売れない人、

どの時代でも、実行出来る(決断)人がいて、実行出来ない(決断)人がいるから、チャンスを掴む人と、そーでない人が生まれる

要は、自分の目で判断出来ない事は、しなければ良い。買うでも、買わないでも、売るでも売らないでも

664さん

それって、うちのマンションかも(--;)
七年前の底値で買い、今+1000万円以上取引されてるみたい。(うちの部屋特に安かった)売買契約の金額+600万円の担保が銀行で提示され、びっくりした記憶があります。

今、あのとき程の底値は感じません。

やっと、伸びつつかるかなこのスレ
割とまともなスレが多いと思って見てます。

うちも、築13年分譲時より、１割減価格で2日で売れた。去年はどうなるかと、心配(もっと下がると、どこのスレでも騒いでたけど)したけど、、

誰かローン残が消えれば御の字位の事言っていた人とか、どうしてるんだろう

希望価格で売れる方法教えてください。

>>669

希望価格で買ってくれるうっかり者を一人見つける

それはあるかも

確かにたった一人でもうっかり者がいれば、

どんなに割高でもそれは適正価格となる・・・・・・・・・・・かな？

＞うちの親戚は、「メトロ８分、都営地下鉄７分、私鉄７分、JR１４分」の古いマンションを、
それぞれ白金高輪、泉岳寺、泉岳寺、田町　かな？
あの辺、なぜか安いね。

希望する理由があれば、それは割高とは言えない。ある人にとっては割高でも、別の
人にとっては割安という場合もある。

希望価格で売るためには、やっぱり時間を掛けることしかないように思う。
後は、宣伝。自分のマンションが売りに出されていることが、周囲にわから
なければ、買いに来る人がいるはずもない。

無名の地域だったりする場合は、買うのは近所の人が多いので、近所に重点的に
チラシを配る。意外に、同じマンションの住民が買うことも多い。子供用とか
書斎用とか・・・。

都心の場合は、遠くからでも買いに来るので、インターネットなどに広告だすのが
最適。

築5年で駅から5分以内の最上階は人気は高いでしょうか？

>築5年で駅から5分以内の最上階は人気は高いでしょうか？

駅次第では？
都心に近く、急行などが停まる駅なら流通性高いでしょうが
郊外だと、金額次第では？

偶然だけど、最近、いくつか中古のチラシが入っていて、そのうち最上階が
2つもあった。

昔は、最上階は下のほうとそんなに違わなかったが、今は、かなり違う。うちの
マンションは、1階ごとに150万円～200万円くらい違う。

人気はあるけど、その分高い。買ったはいいけど、ローン払いきれなくなって
手放しているのではないか？

安くすれば、最上階は飛ぶように売れるだろう。買った時のつもりで高く
売りだせば、なかなか売れないだろう。　なんか、すごく当たり前のことを
書いているような気がする。

>人気はあるけど、その分高い。買ったはいいけど、ローン払いきれなくなって
>手放しているのではないか？

売ってもどこかに住まなくてはならないので、逆に今がチャンスと思って
売りに出してる気がしますがどうでしょう。
不景気でも強気でいけるのは最上階のみかと思います。
供給数が少ない今が売りのチャンスかも。

>供給数が少ない今が売りのチャンスかも。
需要も少ないだろ

やっぱり、中古は立地が良くないと・・・・

最上階というだけで高く売り出せばまるで売れないと思う。新築においては、
最上階はかなり高いけど、中古になるとその差は縮まる。

でも、中古は結局、需要と値段の関係だけなので、希望者があらわれれば、
あっさりと売れてしまうだろう。

最上階は、やはりニーズあるよ。
広さにもよるけど、同じマンション内なら、最上階が値段が高い
ことには中古でも納得できる。

やはり、上階の音がないというのは、マンション住まいでは大きい。
一度最上階に住んでしまうと、最上階以外はありえないという人は
多いと思う。

ニーズがあるかないかという話をしているのか？

ニーズはあると思うよ。ただし、高ければ買わないという単純な話。

でも最上階は屋上の照り返しがあるから暑いよね。

何でも100％はないよ。

照り返しが暑いのと、騒音が極端に少ないのとどっちを選ぶかとい言われたら、照り返しを
我慢しますという人のほうが多いと思う。

駅から近いと、レールの騒音が多いとか、鉄粉公害が多いとか文句を言う。遠ければ、
駅までいくまでが大変だから買わないと言う。

実際に買わない人、売らない人は、好き勝手なことが言えてうらやましいね。

具体的な話をしようよ。
高ければ買わないなどといったアバウトな表現では見ている人はまったく参考にならない。


先日某社の査定を受けたが成約価格と査定価格の乖離率別に見た成約件数と平均成約日数（グラフ参照）によると

乖離率97-103％のレンジで成約した率が全成約件数の35％で平均成約日数もおよそ2ヶ月程度と期間も短い。
乖離率115％以上のレンジで成約したのは4％と少なく、多くが特殊事情（同マンション内の取引等）による成約だそうだ。
乖離率94％未満のレンジだと売却期間の長期化によって値下げし、査定金額を大きく下回った成約となる傾向があるとのこと。

要するに向きや階数、角部屋、好まれる間取り等ポジションよければ高く売れるかもしれないが、一方で低層、中住居、使いづらい間取り等特長のないポジション住居が査定価格以上の売り出し価格だとさらしもの物件＆相場価格を割る価格で売却することになるのではないということではないでしょうか？

売却経験者の方どんな感じでした？

それぞれのライフスタイルや経験で需要は様々かと思います。
しかし、共通して言えることは「快適な住まい」でしょうから
最上階はやはりどこも人気でしょう。
照り返しは築10年未満であれば問題ないと思います。

最上階なら近隣の成約価格を考慮する必要はないと思います。
プレミア住戸ですから。
査定価格プラス500万でもすぐに売れますね。

不況で価格が暴落した日本の不動産を在日中国人富裕層が次々に購入している

http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=30356

＞具体的な話をしようよ。

個別の話しのほうがよほど参考になりにくい。個別にはそれぞれの事情があるから・・・

役にたつのは、自分はこういう工夫をして売ったというようなことですね。あるいは、
業者の選択の仕方とか・・・。

”最上階が買った値段で売れました。”　という情報がどれくらい役にたつのか・・・

具体的質問者募集〜^^
今、売れなくて悩んでいる方よろしく。

>>688

個別の話が参考になりにくいならレス見る必要なくなるよ。
一般論なら仲介のHPや不動産の特集ページにさんざん書かれているから検索すれば参考になるよ。

このスレではたくさんの個別事例をみんなのレスで判断するのが参考になるんじゃないかな？
少なくとも以下の項目は必要だと思う。

①住居のスペック（交通の便・築年数・方位・階数・位置）
②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
③価格改定（値下げ）のタイミングと値下げ率（±％）

正しく判断するなら評点で議論すべきなんだろうと思うが・・・

690さん
>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
はみなさん同じ考えかと思いますよ。
売り経験の私の場合、売り出し値から最終的成約値の差は500万でした。
半年かかりましたが、売り出し値で検討する人って結構沢山いました。

売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
それだけですよ。

なので根拠を聞いたところでコメントできないので2については必要ないかと思います。

>売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
まさしくそれ
それが売れない原因の筆頭
中古物件買う人間の大半はそれを感じると一気に熱が冷めます
物件の魅力大幅減です

自分がこの価格なら買いたいという思考ができる人の物件は、すぐに売れていきますね。

住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

>>693
そこまでいくとプレイなんじゃない？

>693
空気読めよ。
話がまた別方向へ飛んでいくな。

691さん情報ありがとうございます。

>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
ですが、その情報がほしいという人はこのスレにいらっしゃると思います。なぜなら

誰しも高く売りたいことは分かっていますが売りたい価格は無制限ではありません。
何らかの基準で決めていると思うからです。

例えば売主にとって価格の設定基準は次のような選択肢の範囲に収まると思います。
1.購入価格＋購入時諸費用＋売却時諸費用＋αで売却　
2.購入価格＋諸費用で売却
3.購入価格で売却
4.購入価格-住んだ期間の同等物件家賃支払額相当で売却
5.購入価格-家賃-資産価値減少で売却

私の考えだと1は最高ですが、相場が上がらない限り普通は難しいですよね。2-3はまだラッキーな方じゃないですか？4は最低限死守したいですね。5までいくと自分が正しかったことを何か理由（理想の住まいだったとか）をつけて自分で慰めるしかないですね。

691さんにおける売り出し価格の設定基準（査定価格の＋何％だったのか？）と成約価格（-500万円）の状態が1-5のうちどのようなレンジだったのか？価格改定の段階（一気500万なのか、100万単位とか）も知りたいです。
長文失礼しました。

＞住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

別に笑われるくらい、屁でもないよ。

でも、高く売れることは、周囲の住民は内心期待しているんじゃないかな。
いつ自分が売るほうに回るかわからないし・・・。

うちも、実は、あんな額で売れるわけないよね、などと家人と話しをしていた
が、急に家を買うことになり、住んでいたところを売ることになった。いくら
くらいで売れるかは結局周辺がどれくらいで売れたかが重要な参考になる。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。買う方にしてみれば、お買い得
ということになる。新築はお買い得というのはまずないが、中古は絶対にある。
もちろん、買って失敗というのもある。中古は、実物が見れるという意味では
新築よりは安全だけど、見る目がないと、簡単に失敗するね。

>696
なるほど
確かに基準がありますね。
ちなみに私の場合、結果的に築7年物件を3の購入価格と同じ値段でうりました。

価格改定は2回行いました。
初回売り出しは3800万
1回目は3680万
2回目は3480万
最終的に購入検討者に値引きして成約しました。
（条件付き：手付け金についてと引き渡し日）
確かにラッキーだったと思います。

私は、4350万円で希望しました。ネットに載せ様子を見、不動産屋の方が、アクセス数が良くないので、100万円の値下げを言われ、それに応じました。
経緯
6月1日ネット掲載同月5日100万円値下げ、6(土)7(日)オープンルーム
二人申し込み
満額の方に、話を進め11日(木)契約となりました。

不動産屋さんの的確アドバイスにすぐ対応したのと、一番は運が良かったと・・皆さんも頑張って下さい。

因みに、売り急ぐ理由はありませんでした

>>678　さんへ

港区ではありません。港区ほど高額ではないと思います。
新宿区です。

通勤通学にも複数路線が徒歩圏内ですから、それなりに便利で、暮らしやすい街だと思います。
物価はそこそこでしょうかね。