中古マンションが売れません、、、

もうすぐ専任契約が切れます。一般にうつそうと考えてます。レインズにはなかなか登録してくれず、広告にもいわないと載せてもらえず、２週間に１回の報告義務も、「何かあった時に報告するんでいいですよね」の一言で一切無し。（←家族が何も考えずに勝手にハイと返事していた）
再三連絡しても、返事がイマイチにぶい。最初は調子のええオッサンで、すぐに一杯紹介しまっせの勢いだったのに、どうもいい加減な性格の人だったみたい。

そんなこんなのうちに、あっという間に景気が悪くなり、マンション売買は非常に難しくなってしまいました。同じエリアでは、新築マンションのだぶつきから値引き合戦が始まり、デベ倒産による投げ売りまで始まってしまう始末。こんな中、中古は不利に決まってる。ホント腹立たしい。私が女だから舐めてかかってるのか！？　

しかしこの業者、地元ではかなり手広くやっていて、知名度も高いんですよね。なのに担当者がこれでは・・・一般にして、他の業者にも頼むのと、今の不動産屋で担当者と支店を変えて頼むのとにしようかなと思案中です。

と、すみません、独り言です。

うちも専任ですが、他の業者さんの紹介でって案内が結構入ります。割合としては、半々くらいです。三井など他のホームページにも載ってますし。レインズへの登録はもちろん、報告書も貰ってます。でも、他の業者さんが案内にくると、間取り図みながら、こちらがキッチンです。とかしか言ってない。そんなの、誰でも言える…

皆さんならどうなさいますか。ご相談させて下さい。

１年前にマンション、買いました。その後親の介護で実家暮らしになりまだ未入居のままです。

マンションを売るべきか、貸したほうが良いのか悩んでいます。売るには今の状況ではかなりの損になり(多分買値より−７００万位引かないと売れない)踏ん切りがつきません。けれども素人が貸してみても(すべて業者任せと言う方法でも)わずらわしいだけで儲かるわけではなさそうな話も聞きます。またその後住むにしてもかなり手を入れないと住めないとも聞きますし。

>>303

売ると損するので貸すというのは問題の先送りでしかありません。
−７００万の損切りができるかどうか。５年後にはさらに損失が膨らむかもしれ
ませんし、賃貸人は簡単に追い出せないのでオーナーチェンジで売るなら買い叩
かれます。

かんぽの宿問題と同じですね

>303

こんなおおざっぱな条件ではコメントしづらい。

新築未入居は、１年以内であれば、-20%は常識。さらに、この不況で、値段がさがっている
ので、-30%はみこんでおく必要がある。さらに郊外であれば、もっと覚悟すべし。都心なら
-30%くらいで売れる可能性がある。

ただ、持っていても、あがる可能性は少ないし、わずらわしいだけではないのかな?
賃貸は、駅近、都心でないと難しい。駅から5分以内なら、将来も貸せる可能性があ
る。それ以外だったら、売った方がいいと思う。上記のような値段だが、今は時期が
悪い。今が時期が悪いだけなく、今後はさらに悪くなる可能性もあるので、今のほう
がいいかも。-30%で売り出して、気長に待つことをおすすめする。とりあえず、
信頼できる仲介業者に相談することをおすすめする。三井はおすすめ。優等生的で
あまり頑張って売るということはしてくれないが、安心できる。

290です。
色々書き込みありがとうございます。私自身専任より一般がいいと、契約してからこのスレを見て知ったので恥ずかしい限りです。
契約を悔いても今さらなんで、切れたら一般にするつもりですがなんだかやるせない。どうせなら今できる事考えてくしかないって思うけど、こんな時に頼んでた不動産会社から「お宅のマンション売ってください。お任せください」チラシが入ってて怒鳴りたくなります。「もう売ってるけど何か？！」と…。喧嘩したらいけないんですけどね。
301さん、302さん、私も全く同じ気持ちです。何か打開策ないでしょうか？

私は去年の秋に都心物件を売却しました。
実は当初専任にしてしまいましたが、両手狙いで他社を断っているのを知り、
事情があってかなり短期で売却をきめる必要があったため
すぐさまその会社を訪問して、交渉して一般に切り替えることができました。
たまたまできただけかもしれませんが。他社とも一般を結びすぐ買主が決まりました。
私も専任のメリットは売主にはないとは思います。

あと、一般にしたって業者が「この物件は売れる」と思えば大きく広告出したりしますよ。
何にもしないというのは、物件か価格的に魅力がないのでは。
新築が投売りされている時代ですよ。

やっとマンション売れそうです。毎日この掲示板見て、励まされました。

12月から売りに出し、1ヶ月間、まったく内覧ありませんでした。
1月に入って値下げし、下旬からポツポツ来客がありましたが決まる気配なし・・・
ところが先日、買いたいというお客様が現れ、値引きなしで申込みいただきました。

不動産屋の話では、去年11月下旬から、買いたい、売りたいという客
どちらもピタッと来なくなったそうです。ところが、1月下旬から
例年以上に客が多くなり、これまで我慢していた人たちが一斉に動き出したようだ
と言ってました。

ですから、2〜3月が勝負だと思いますので、売却中の方がんばってください！
買主は、突然現れて、あっけなく決まるものだと思います。
うちの場合も、決める人は内覧後、間髪いれず即申込みでした。

うちが気をつけたことは、部屋をモデルルームのようにしたことです。
生活感があるもの、見栄えの良くないものはすべて隠すか、実家に預け、
キッチン、バスルームには、そこら辺に売ってないお洒落な容器の洗剤、
シャンプーなどを置きました。（見せるためだけに置き、自分では使いません）

掃除は、内覧の都度徹底的に。壁や天井の埃を落とし、床は毎回ワックスをかけ、
ガラスも拭きました。水周りは特に大事だと思いますので、ピカピカに磨き上げました。
部屋が広く、明るく見えるよう、家具の配置やインテリアにも気を使いました。

通常、居住中だと部屋の写真はあまり公開しませんが、うちはベランダからの眺望、
室内の様子の写真も公開しました。

内覧の日は、朝から実家へ避難。
立会いは妻がやりました。おそらく、マンションを決める際は、奥様の意向が
大きいと思い、売る側も女性の方がスムーズに行きそうな気がしたためです。

仲介は、当初2ヶ月は専任でしたが、反響が少ないため一般に切り替えました。
一概にどちらが良いとは言えないと思います。専任の方が広告費予算をかけられる
メリットもありますので。
でも、>>307の通り、売れそうな物件であれば、一般でもがんばってくれます。
担当者次第です。

不安があって専任から一般に切り替えたいと思うなら、正直に伝えた方がいいですよ。
高額の報酬を払うのですから、遠慮はいらないと思います。

ご参考になれば幸いです。

＞生活感があるもの、見栄えの良くないものはすべて隠すか、実家に預け、

売れ行きが回復したというより、こういう努力が奏功したのでは・・・・

やれば良いとわかっていても、なかなかここまではできませんよ。

でも、売り買いを考える人が増えたという情報は朗報ですね。

もうすぐ売り出して３ヶ月になります。
毎週末に１件は内見にきますが、疑問に思った事があります。
皆さん、部屋はそれなりに見ていくのですが、管理や共用部分は全く興味が無いのか、話題になりません。アピールしたいところを、資料とか作成したりした方はいらっしゃいますか？近所のお買い物に便利なところの情報とか。

私は買う立場ですが、もし本当に興味があれば、近くのスーパー（すでに調査済みでない場合）は
必ず聞きますし、管理費、管理組合、上下、横の住人はどんな感じであるか？　音は響かないか？
修繕計画についても聞きます。

ただ、実際に見て、これはパスだなと思ったときは、上記のことは聞きません。
自分から、アピールするのがいいかもしれませんよ？

いいな、と思った物件はすぐ売れちゃうみたいで不動産会社のホームページからすぐ消えちゃう。
良い物件の空きを待ってる人は結構いると思う。買うには良い時期だし。
それこそ、売れない物件は買い手からするとどこか魅力がない物件なんでしょうね。

３１１です。いろいろと聞いてくれる方も、確かにいらっしゃいます。しかし、聞かれてもない事をこちらから説明するのも、どうかと思ったり。

＞いいな、と思った物件はすぐ売れちゃうみたいで不動産会社のホームページからすぐ消えちゃう。

本当に良い物件は、ホームページに載る前に売れてしまいます。

中古が売れるもっとも多い相手は、近所の人です。現在賃貸だったり、狭い家だったりします。
近所の人に売れなかった場合に、ホームページに載ることになります。

＞部屋はそれなりに見ていくのですが、管理や共用部分は全く興味が無いのか、話題になりません。

関心がない可能性もありますが、管理会社の名前を見れば、おおむね、管理状態が推定できる
ということもありますね。逆に無名の管理会社だと、それだけで没になる可能性もあります。

一流の管理会社に管理してもらうということは大事なことですね。内容も一流とは限りません
けど。

＞聞かれてもない事をこちらから説明するのも、どうかと思ったり。

嘘でなければ、説明するのは悪くない。説明されて、止める人は絶対にいない。ただし、
すでにいろいろ調べている人に、誇大宣伝みたいなことをすると、逆効果になる可能性
はある。正直に説明するのが吉。まともな生活人なら、周辺環境はよく調べるのが普通。
特に中古買う人は・・・。

アドバイスありがとうございます。設備などについても、少し説明してみようと思います。

うちは退去してから売りに出してます。内覧のたびに家を片付けてディスプレイ（？）してというのは、ちょっと時間的に無理なので、引越日が決まってから売却に出しました。その代わり、清掃業者に頼んで、ピカピカにクリーニングしてます。そして、ビルトインコンロを新しいのに替えたり、浄水器を設置したり。が、それを見に来てくれる人が、まだいないんですよね・・・２ヶ月なりますが。中古は今はダメと見込んで、専任業者が力を入れてくれません。（新築売れ残りを転売したり賃貸する方に力はいってる）
一般に切り替えたあと、私も内覧にもし来てくれる方がいれば、ご自由にお持ち下さい資料を作っておいてみようかなあと考えてます。なので、経験者のお話しを私もお伺いしたいなと思います。宜しくお願いします。

>>318
昨年１１月に専任で売却しました。
売り出しから約３ヶ月でした。
うちの場合は住んでいる状態で何もせずにそのまま売り渡しでした。
（内覧の為に不要品はなるべく処分して部屋を広く見せました）

>ご自由にお持ち下さい資料を
実際やってみましたが全く意味がないです。
それよりも住宅性能評価書やカタログ、設備仕様書などを机の上においておきました。
結構興味をもたれた方はいましたよ。
築６年の物件ということもありあまり傷みがなかったのも幸いでした。
買主は向きや日当りや収納、ベランダの広さ、景色などを気にします。
彼らそれぞれ「これだけは譲れない！」というポイントが違うので
押しつけ的な資料は逆効果ですよ。

集客はとにかくポスティングと新聞広告を4回ほど行いました。
ポスティングもマンション周辺の地域は入れた方がいいです。
よく、売りに出してるのを知られたくない人がいますが、それではいつまでも
売ることはできませんね。

もし、色々行って一人もこないとかあれば
「売り出し価格が高い」しかないです。
これは売っている時は否定的でしたが、実際に周辺より少し下げただけで
週末には３組ぐらい来ました。

内覧の時は売主はいない方がいいですよ。
全て質問は仲介を通しました。
とにかく売主の説明は逆効果です。
自由に見せてあげることが大切です。

３１７です。空室にしての売却ですか。うちは毎週末、内見希望の連絡に振り回されてます！
システムキッチンですが、食器棚を置くスペースが無いと断られます。
２ＬＤＫで２．５畳のキッチンです。冷蔵庫置き場はあります。
オーブンレンジは冷蔵庫の上。炊飯器は、ワゴンに置いてます。鍋や食器、食料品や調味料もキッチンに全て収納しています。私は、キッチンがスッキリして満足ですが、皆さん食器棚を置ける事が条件なんですね…。

食器を集めるのが趣味とか、お客さんがたくさんあるという方もいますからね。
退去してからリフォームを50万つけるとかどうですか？

2.5帖のキッチンは狭いですね。
おそらくキッチンの狭さがネックなんでしょうね。
お金をのせて売れる物件ではないですね。
図面見てないのでわかりませんが、吊り戸棚がつけられれば問題ないと思いますが・・・
ちなみに今は食器棚は少ないと思います。
おそらく手持ちの食器棚を捨てずに使いたい方が見に来ているのでしょうかね。

ありがとうございます。うちも、来客が多くお酒好きでグラスもお皿も２人暮らしとは思えない程ありますが。５０㎡しかないのでＬＤも９畳程ですが、収納があります。食器棚もＬＤに置くスペースはありますが、リビング兼ダイニングといった感じでしょうか。縦長なので、空間を仕切る事は可能です。

ちなみに、吊り戸棚もあります。ビルトイン浄水器、食洗機付きでＩ型キッチンです。

どうなのかね。最近は料理しない女性も増えているようだし。お皿もいらないんじゃないかな?
パックのプラスチックパックのまま、テーブルに乗せる女性もいるようだ。

もちろん、こんなの極端な例かもしれないが、いないわけじゃない。要は相性という
気がする。

台所が狭い分、他が広ければいいところもあることになる。

うちもお皿は結構あるが、買ったり、もらったりしただけで一度も使ってないのが結構ある。
そんなものに場所を提供するのはくだらない。見栄を張りたいということなのかな?

＞内覧の時は売主はいない方がいいですよ。

これも一理ありますね。

だけど、売れるものは売れると思うけど。汚い住戸が極端に売れにくいのは事実。
売り主がいるとかいないとか、説明がどうのこうのなんて完全に２の次。大事な
のは部屋がきれいなこと。

自分で売って実感しました。

汚い住戸を安く買って、自分で直す人という人は結構いるのですが、あまりに
汚いと、直した時にどうなるのか想像ができにくい。

今探していますが、私もできれば、空き室を見たいですね。
フローリングの下にキズがどれくらいあるかわからないし、やはり、クローゼットの中や、収納庫は開けにくいです。

売り主さんからの説明ですが、ちょっと前に見たところでは、かなり綺麗に暮らしている方でした、（好印象）
ただし、子供さんがいて（普通はキズ、汚れが大人だけより多いですよね）、その点、心配でしたが、
入居当時からカーペットを敷いているので、下は綺麗ですと説明があったり、
ここには、何がありますとか、この窓から何が見えますとか、とても好印象でした。
残念ながら、管理費が高く、値段が少し予算オーバーで悩んでいるうちに、他の方が買われました。

やはり、掃除がキチンと行き届いている部屋は、丁寧に部屋を使っているだろうと思われるので
早くに売れると思います。

そうですか、資料はあまり効果ないですか・・・まあ内覧希望者がない状態では、どうのこうの考えても仕方ないのですが。

設備とかも宣伝文句に入れてもらいたいのに、専任業者は「交通至便・通学便利」これしか書いてくれません。失敗だったのは、担当者が査定と実際の売却依頼との間に転勤してしまったことです。隣の町の支店扱いになってしまったんですね。同じ市内にも支店・本店もありますから、そちら経由でも内覧申し込みも相談も受け付けられるので大丈夫ってことだったのですが、結果的に担当者自身が隣町での営業が中心で、我が物件に対して疎かになってます。そりゃ、こちらの町の物件を探すのに、隣町の不動産屋にわざわざ行く客もいないでしょうしね。もうこれは担当支店を変えてもらうか、一般にするしかないなと思ってます。

>>329さん
地域や物件の内容（築年数／間取りなど）が不明なのでコメントはできませんが
一ついえることは不動産仲介に多くを望んでいませんか？
どの仲介会社もちらしや広告での問い合わせがあれば一生懸命やると思いますよ。
うちはそうでした。
内覧がないのは間違いなく高いか、魅力のない物件ということもあります。
（例えば築年数が古いのに周りより高いとか）
（間取りがファミリー向けでないとか）

一度、一般に変更してみるのもいいかもしれませんね。

うちは、専任ですが他の業者さんからの紹介で案内が入ります。私が契約している業者さんにも、どちらにも言える事ですが、こちらがリビングです。寝室です。そんな案内だけ。だから、他の業者さんに一般でたのんでも、どこもいっしょか…と悩んでます。担当者にもよるでしょうが。

>330さん
コメントありがとうございます。多くを求めているわけではないのですが、胸を張って言ったレインズ登録や、年始に出す広告、ネット掲載など、立て続けにすべて「忘れてました」なんですよ。どうも性格的な問題のように思います・・・誰にも公表されずに放置されていては、人気のある無し以前の問題ではないかなと。別の支店や別の不動産会社で、同じ建物内の売却物件はちゃんと広告されてるので、我が家だけ単に忘れられて放置の疑惑がぬぐえません（泣）

「他の業者からの紹介」を勝手に断る仲介会社もあります。
売り手と買い手の両方から手数料を取りたい場合です。
大手の業者に、やられた経験があります。

>>332さん
大変な目にあってますね。
経験からのアドバイスですが、地域に強い仲介はあります。
例えば、東急沿線なら東急○バブルとか。
（一概にそこがいいという訳ではありませんが）
そういった大手にお願いしてみてはどうでしょう。
（大手が安心という訳ではありません）

ちなみに売却後はどうされるのでしょうか？
私の場合は買い替えでしたので買い替え先の大手DVに停止条件付きで売却依頼をしました。
例えば東急の新しい物件を契約して停止条件で今のお住まいを売却する。という感じです。
（リスクがないので今のお住まいが売りやすい物件であれば相談にのってくれます）
＊なんでもかんでも停止条件はつけられませんので注意です。

このように買い先行でもリスクのない方法で売却可能だしグループ会社の仲介会社は
必死で売りますよ。

>>333
そんなのは不動産仲介の常識でしょ。
その上をいくような行動をすればいいんですよ。

>>331
ほかも同じです。
多くの顧客をもっている仲介にお願いするのがいいですよ。
彼らはお部屋に案内する前からこのお客は買うか買わないか既に想像できます。
また、他の仲介会社がつれてきた場合そっけない対応は手数料の両手というのも
ありますが、いざ価格交渉のときにうまくいかないことが多いですよ。
買主も売主もエージェントがそれぞれ違うわけですから交渉決裂は多いですね。
契約はスピードですから買主に考える時間を与えると結局契約できないことが多いみたい。
専任でおまかせではなくお互い信頼・協力することも大切です。
ちなみに私は週3日は電話してました。
「がんばりましょう」の電話でもやる気を出してくれるもんですよ。
「売れ！売れ！」だとやる気もなくなりますよ。きっと

自分の家を売却するのだから自分から色々相談・提案をしていくといいですよ。
（あまりやるとうっとおしいと思われるので注意ですが）

>>334さん

>そういった大手にお願いしてみてはどうでしょう。

都内ではないので、大手では逆に弱いみたいです。メジャーどころでは○○21くらいしかないですし。ただ、売却中物件と同じデベの系列不動産会社（@東京）が、専任の会社にコンタクトを取ってきてはいます。

>ちなみに売却後はどうされるのでしょうか？

買い替えですでに新居に転居済みです。訳あって、買い替えの方を優先させました。新居の方のデベ担当者が、当地の場合は売却は地元業者の方が強いとのアドバイスをしてくれたのですが・・・運が悪かったみたいです。

売主が高く売りたいを抑えて、損を覚悟できるのかが重要だと思います。

相場より１割安く出せば速いですよ。
そして、¥○○８０万円と出します。
８０万円は値引くことは前提です。
つまり、１割引+８０万円の値引きです。

どうせ、相場で広告にだしても１から３割の値下げを要求されるのだから・・・

最後に、まず高く売りたい衝動を捨てることです。

>買い替えですでに新居に転居済みです。訳あって、買い替えの方を優先させました。
>新居の方のデベ担当者が、当地の場合は売却は地元業者の方が強いとのアドバイスを
>してくれたのですが・・・運が悪かったみたいです。

典型的なだまし方ですね。
（だましと言ってはいけませんが、営業トークにのってしまいましたね）
新築を見ると欲しくなる心理につけ込んで、地元業者が強いとか景気のいい話で
買ってしまったのですね。
個人的にはここで一気に値段を下げて勝負に出た方がいいですよ。
（相場の１割低い額で広告を出す）
半年後に高値で売れても、支払いで利益は飛んでますから
今安く売る方が精神的にいいですよ。

とにかくスピードです。

横浜駅徒歩圏内のマンションの売却を考えてます。大手と地元業者との契約をと考えていますが、横浜駅周辺の不動産での体験談があれば教えて下さい。

横浜駅から徒歩圏内だったら、絶対に売れる。どんな業者でも・・・

悩む必要ないような気がする。大手と地元の合計３社に、一般仲介で終わりでしょう。

ここに皆さんが書いているごとく、じっくり売りたいなら、相場額。早く売りたいなら、
相場より１０%引きということで・・・。

ありがとうございます。実は、その相場が新築が大幅値下げしている中で、イマイチわからないのです。業者さんは、最近では中古と新築を比べる人が多いそうで、あそこの新築がこの値段まで下げてるんだから、中古ならもっと安いだろ。と言ってくる人が多いと。
日当たりや場所をそっちのけで、このようになるとは…。

久しぶりに掲示板を読んでいます。同じような悩みを抱えていらっしゃる方も多いですね。

相変わらず　内見はありますが　たいがい５００万値下げを希望されます(>_<)　

我が家も仲介業者さんの戦略？で新しい物件を紹介してもらい　もう１件の物件が売れたら　売却益を新しい物件の頭金にまわせば　返済の方は上手く行きますよ〜〜〜と言ううたい文句で・・・
なので　５００万もの値下げは難しいです(>_<)


しかし少し光が見えてきました☆

以前にも書き込みしましたが

ご主人さまが　私達の物件を気に入られ　奥様は少し離れた　新築を検討されています。

奥様が気に入られたのなら　不利だなぁ(>_<)と思い、連絡もないし、きっと奥様の意向で新築に決められたものだと肩を落として待っていましたが、　どちらかと言えばご主人さまがリードしている感じだと　仲介業者さまから聞きまして、望みを持ち返しました！

５０％の確立で約１週間以内で決まると思います。

期待して待っていて　流れてしまってはショックが大きいので、浮かれていてはいけませんね！

ただ祈るのみです。

もう　そろそろ売却活動にピリオドをうちたいです(>_<)

お願い！！うちの物件を　選んでください！！（願）

この掲示板でいい報告ができ　ここを卒業したいです！！

いや、新築さげているといっても、まともなマンションはほとんど下げてない。

業者に聞けば、だいたいどれくらいが相場か教えてくれる。私も教えてもらった。
インターネット上の中古査定価格とほぼ同じだった。この点に関しては、業者は
ほとんど嘘をつかないと思っている。高いほうに嘘をつけば、いつまで待っても、
見に来る客は来ないし、安いほうに嘘をつけばすぐ売れるかもしれないが、
自分の取り分も減る。

>>339

>典型的なだまし方ですね。
>（だましと言ってはいけませんが、営業トークにのってしまいましたね）
>新築を見ると欲しくなる心理につけ込んで、地元業者が強いとか景気のいい話で
>買ってしまったのですね。

いえいえ、違います。購入契約後の雑談のなかで、地元業者の方がという話があっただけです。契約前は現在住んでいる家はどうするのかとか、そういう話すらありませんでした。訳あっての買い替えなので、営業トークに乗ってつい・・・というのではないのです。
しかし今思えば、ダブルローンになるんじゃないかとか、資金的な探りを入れても来なかった営業って、一体どーゆーつもりだったんだろ。

中古市場の動きが悪いようですが、レインズ経由で他の業者が問い合わせを入れて来始めたようです。もうちょっと待ってみようかなと思います。

＞ダブルローンになるんじゃないかとか、資金的な探りを入れても来なかった

ダブルローンでも大丈夫な人には、資金的な心配なんかしませんよ。

本を読むとすごい人が少なからずいるようですよ。新居に住み始めて２ヶ月くらい
でもう払えない人とか・・・。もちろん、会社が急に破綻したとかいうのではなく、
元々無理だったことが判明するようですが・・・。

住宅販売会社としては、銀行ローンの破綻は銀行にまかせられるので、銀行の審査が
通れば、気にしないようですね。

>しかし今思えば、ダブルローンになるんじゃないかとか、資金的な探りを入れても来なかった
>営業って、一体どーゆーつもりだったんだろ。

販売会社は買ってくれればいいだけ。あなた方の生活の心配などしてくれませんよ。
346さんの言う通り、販売会社はあなたからお金をもらうのではなく
金融機関からお金をもらうのでローン審査さえ通せばそれで７割販売完了です。

訳あっての買い替えとありますが、危険を承知の上での買い先行で購入したのは
失敗だったかもしれませんね。

ほんと、一気に売り物件の値段を落としたほうがいいですよ。

レインズの問い合わせがあっても専任であれば「検討中です」とか理由をつけて
他社の内覧を断ることもよくあるので気をつけてください。
また、安心させるために「レインズで問い合わせきてますよ」などもあるかもしれません。
疑ってかかるのも必要ですよ。
人気物件ではない普通の物件は御任せ状態では絶対に売れないので
うるさい客に思われてもいいから密に打ち合わせしていくことをおすすめします。
「今月絶対に売らなければならない物件」として販売会社内に意識させていくのが大切。

>ダブルローンでも大丈夫な人には、資金的な心配なんかしませんよ。

契約前に、心配な人かどうかの探りさえなかったんですよ。ローンが残っているかの確認も言ってこなかったし。

>住宅販売会社としては、銀行ローンの破綻は銀行にまかせられるので、
>銀行の審査が通れば、気にしないようですね。

そうなんですが、通らないかもしれないという危惧はしなかったのかなーと。買い換えた新居は、いわゆるローンキャンセル物件でして（経緯とか、いろいろあったんですが）、デベとしてはローン審査には慎重な気分の時のはずと思うんですけどね。

危険を承知の上の買い先行ではなく、早く転出の必要があったための買い先行でした。資金的な危険は無いです（高い物件じゃないし）。自分のへそくりが減る危険はありますが・・・。
早く売りたいと思ったのは、住んでない家を持っている無駄（管理費とか）と、早くすっきりしたいからということです。新居と売却中の家とは市が違うので、なにかあってもいちいち出向くのが大変です。それに景気が悪くなってずんずん売れにくくなるでしょうし、いつまでも売りに出てるのが広告でわかると、売れない＝問題がある物件、と勘違いされてマイナスにもなりそうですしね。

来月専任契約が切れますので、一般に切り替えることにします。色々勉強になりました。ありがとうございます！

売れる兆しが見えてきたのに、どうやら　奥様が反対のようでダメみたいです(>_<)
もう落ち込みモード　いったいいつ決まるのー(>_<)
いつも決まりかけては　やっぱり無理でしたーの繰り返し　もう３回〜４回目？

春は　なかなかきません！！

ただの愚痴でした。すみません。

それでもこのご時世、内覧申し込みがあるだけいいと思うよ。焦らずお互い頑張りましょう！
（売却広告３ヶ月目で一度も申し込み無しの匿名より）

350さま

焦っても仕方ないですよね。と言っても　気分が晴れませんが・・・
お互い頑張りましょうね！

>>350

ほんとうに3ケ月で1組も内覧がないのですか？
それは値段が高いのでは。
さらし物になっていますね。
あまりいい状況とは思えませんが・・・・・・

>>349

いつも決まりかけが３〜４回目？？

もしかして仲介会社のさくらでは？

若干高めではありますが、同じ年数＆間取りでもっと高いところもあります。秋以降、めっきり動きが悪くなっているようで、マンションは新築も中古も氷河期です（地方都市です）。市内で最近売れたのは、築20年近くて1000万未満のもの。見るからに外観ボロボロなのに、よく買うなぁと感心・・・してる場合じゃないっ！我が家を売らなくてはっ！！

>>354
ん〜〜〜
魅力のない物件か、高いか、どちらかですよね。
1年くらいかけて売るつもりであれば今のままの表示価格でよいかと。
早く売りたければ、値段を一気に落として、仲介も増やして（一般）やるしかないかな。
あとは、仲介に多めに手数料払うから優先物件で売って！とお願いするかですね。

うちは、内見には３ヶ月で２０組みは来ました。でも、いくらなら買うって言ってこないんです。皆さん、駆け引きをしてきます。仲介業者を通して、あそこのマンションはこの値段なんだけど。とか、ここが気になるから、この心配を払拭出来るような値下げは出来るか。等々、いろいろです。中には、前方の古いビルが嫌だと値下げ要求も。結構遠いビルの話をされても。周りの環境までも、何十年も保証しろと言われても、誰も保証出来ませんよ！

売却経験者です。
20組きても決まらないのは、「えさ物件」の扱いをされていることもあります。
つまり、近隣で売り物件があればそちらを優先するためにダメな物件として案内させます。
いかに今案内している物件が良いかを比較対照としてみせて他の物件の成約に
結びつける手法です。
ただし、まれに予想に反して「こちらがいい」というお客もいるかもしれませんが。

やはり専任で優秀な営業マンを担当につけてもらうことが一番良いかな。
おまかせでは絶対に売れませんよ。

中古を買う人はレベルがいろいろですが一次取得者すなわち初めてマンションを購入する人
たちは驚くほど不動産に関して無知な人の割合が多いです。
そもそも予算や広さといった基本的な条件すら決まっていない人も少なくありません。
価格をつけているのが不動産屋だとおもってムリを行ってくるひともいます

売り手にしてみれば万全の準備をして迎えているつもりでも、買い手は参考までにちょっと
見せてほしいといった程度のケースもあります。
売り手にしてもみればたまったもんじゃないですが、中古売買はまず内見が入らないと始ま
らないので大変ですががんばりましょう。

ただ今は本当に時期が悪いです。待ってもよくなる保証がないのが悩ましいですが。

>>358さん
中古はどれか一つでもものすごくイイと思われる物件は売れます。
たとえばルーフバルコニーとか、最上階とか、ベランダが広いとか、キッチンが広いとか
景観がすばらしくいい、駐車場が100％とか、etc
売りづらいのは「普通」といわれる物件みたいです。
自分の家の特徴をもう一度見直してみてはどうでしょう。
何か近隣のほかの物件にない特徴があるはずです。
相手にレベルを合わせることが重要です。

某大手銀行系の不動産業者が、銀行店頭の広告に使わせて欲しいと言ってきました。専任で別の業者に売却依頼してあったのですが、レインズで目を付けたのでしょうね。しかし目的は何なのか、イマイチよく判らないんですよねー。
なんとなく銀行の店頭に出されると、「持ち主は、この銀行の住宅ローンに行き詰まって手放したい」と勘違いされそうな？？

声をかけられる内が花。二月も終盤戦。引渡しを３月末迄にしたいなら必死にならないと。
４月入れば急にひけるから。

マジレスもなんだけど、1000万引きにしたら？そうしないと売れないよ。

先日、相場より１割安で売りに出し、値引き交渉５％で決着しました。。正直悔しい気持ちいっぱいですが、361さんも言うように４月に近づけば状況も悪くなるでしょうし、内覧に堪えられない女房のことを思うと辛かったので。
上記条件ならば今のご時世普通ですか？

360
専任物件に、他の業者が声を掛けるのはルール違反。

>>364
ん〜
微妙な感じですね。
というのもネットでは勝手に掲載されているような気がしますが・・・

登記簿でしょうね。不動産屋の基本だから

専任で売り出し中に他の業者から、客を連れてこられたらどうするか？
専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
その結果、損するのは売主だけ。

↑
専任で頼んだ業者を経由しないで連れてきた客、という意味ね。

>>368
ん？？？？
意味不明ですが、
要するに専任A社を通り越してB社があなたに
「内見希望の方がいますので御願いします。」ということを
言ってくるということですか？

もしそうなら違法です。
B社は下手すると免許取り上げられますよ。

専任であれば通さないといけないことは不動産業では常識。
B社の内見を承諾するとあなたにも問題ありですね。

解釈があっていればこんな感じです。

あ、もちろん専任業者経由での問い合わせです。うちのは痴呆都市なので、買い替えという言葉が辞書にないらしく、中古で売る＝ローン行き詰まり、と信じ込んでる人が多く、なんとなくそれを思うと気分が微妙。

>>368
>専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
>その結果、損するのは売主だけ。

371さんは大きな勘違いをしてますよ。
B社は買主からしか手数料ははいりません。
つまり片手ですね。
売主は専任の仲介に手数料を払うだけです。
それがいやだから仲介は他社がつれてくる客は適当にあしらうんです。
悪い専任仲介は「今商談中です」とかいって他社の問い合わせを断ります。

？？？　私、勘違いをしてませんが・・・

>専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
>その結果、損するのは売主だけ。

で正しい。
A社と専任契約期間中に、A社を通さずB社の仲介で売却した場合は、
A社とB社両方に手数料を払わなければならなくなる。
契約書に書いてあるし、最初に説明されましたよ。

専属専任だと売主自ら連れてきた人であっても仲介料を支払う。
だったら一般媒介がいい。不動産業者みんなおいでと。我が家は自由競争だ。
一人の話よりせいぜい３人の話を聞くとおおよその見当がつく。最後に高く売れたら万歳。
誰にも相手にされなくなったら反省。またいつかで急ぐことないと覚悟を決めたら？

一般で幾つもの業者が広告出して、ヤフー不動産に同じ物件が並んでると、
人気がない物件なんだと思われてしまいます。

>>374
だからぁ
専任を結んでいるのに、B社が勝手につれてきて
あなたが専任A社を無視してB社と売却締結させたら
そりゃA社に払わなきゃいけないでしょ。
B社は専任物件と知っているに通さないことも問題あるが
売主が専任会社に相談せずにB社に売れば違約金のようなもんで手数料は発生しますよ。
本来はA社と専任契約を解約して、次にB社と仲介契約して買主と契約するものです。
損をするのはあなたが契約違反してるからです。
　
普通売主はそんなモラル違反はしないけどね。

>374

そもそも買主も売主も手数料は１ヶ所にしか払わんだろ。
なんで売主が損とかするんだぁ？？？？？？？？？？？
不思議な取引するひとですね〜。
手数料払いたくなきゃ自分で客みつけてきて契約手続きをして売りな。
手数料の意味わかってんなかな。

ヤフーねえ。委任を受けた業者とは限らない。広告承諾が出てればどこの業者でも広告できる。

>>374ですが、
>>368の内容は間違ってないと書いただけですよ。
売主が損をするのは、>>377の言うとおり、契約違反になるから。
自分がやったわけではありません。
こんな取引、悪徳業者B社と無知な売主が両方揃わないと起きないレアケースです。

安い不動産屋はさがせません。法定の手数料が２．５％と決まっていますよ

>>381
＞その中で手数料が安いところがあれば
その中から選ぶ必要はありません。買い手はどの業者を通じてもかまいません。

>>382
＞法定の手数料が２．５％と決まっていますよ
決まっているのは法定上限で、それ以下ならいくら安くてもかまいません。
手数料半額といった業者も多数あるんですが。
なお、法定上限は３％＋６万円。　２．５％って何？

売れますように。。。

>>380
昔のバブル時代には良くあったケースです。
中古価格はうなぎ登りだったので。

専任でＡ業者に依頼したら、Ｂ業者が売出価格よりもっと高額で買う客を連れてくる。
売主は違約金を払ってでもＢ業者の客に売った方が得になるので、
Ａ業者も、Ｂ業者も、売主も、得になったケース。今では夢のような話ですがね。

住んでいるマンションを都合で売ることにしました。

しばらく前に同じマンションでオープンハウスをしており、その後『当社で成立しました。是非仲介は当社へ』という内容のチラシがポストに入っていました。売り出し価格の参考のためと思い、当方でお願いした業者の方にいくらで成立したのかレインズで調べて欲しい旨お願いしたところ、レインズには載っていないといわれました。

ここをいつも拝見しているのですが、レインズの登録はしなければいけないものと解釈していましたがそうではないのでしょうか。それとも教えられないものなのでしょうか。

うまく書けていなくて申し訳ありませんが教えてください。

私が最近売ったマンションもレインズには載っていません。

業者に言われたのですが、なにか載せるための条件があったと思いました。
私が売ったマンションを専門的に扱っている業者だったのですが、安い値段が
載ってしまうのはまずいと言われました。もちろん、私にとってではなく、
その業者にとって、です。私としては、別にレインズに載ろうが載るまいが
なんの影響もないので、ああ、そうですか、で終わりにしました。
　

ちょっと瑕疵があって、どうしても安くせざるを得なかったのです。

というわけで、載らないケースはありえます。売り出し直後に契約成立とか
じゃなかったかなと思います。

レインズは誰でも見えるので、載っていて教えてくれないということは
ないのではないでしょうか。

専任契約物件だけがレインズに載ります。
ただしやはり、安い値段が載るとまずいとか高い値段が載るとまずいとか、
裏で事情もあるそうですよ。

３８７さん、３８８さん、ありがとうございました。

そういうことなのですか。色々掲示板を読んでみてレインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思っていました。色々あるんですね。

初めてのこと、私にとっては大金なのですべての事が恐る恐るです。
素人考えですが、これだけネットが発展している時代です。何時までも業界都合のままで続くのでしょうか。業者だけでなく誰でも見られるようなシステム(もちろんプライバシーには配慮して)になると中古市場の活性化等良いように思いますが。

３月が売り時かと思いがんばります。

所詮、不動産そのものが、アナログデータの塊のような商品なので、ネットですべての情報は対応できません。その証拠に不動産のオークションなんかも定着しにくいものがあります。
売買の情報自体もきわめて属人的要素が強いため、宅建ももたないブローカーのおっちゃんなんかが今まではメシが食えたのです。

ネットで不動産オークションのオークスなんてのがありましたね。
気にして見てましたが、入札０ばかりでした。

ようやく申し込みがありました！専任でしたが、他の業者からの問い合わせにも、きちんと対応してくれ、一緒に案内をいれてくれていました。３ヶ月の間、週末はほとんど内見の対応でストレスもたまりましたが。値段は、正直もっといければと思いますが、こちらの条件も買い主様が理解して下さったので、明日契約します！

＞レインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思って

信頼に値するものですよ。ただし、載せるための条件があるんですよ。条件が合っている
場合は、必ず載せなくてはならないと思いました。

このデータを元に、相場が決まるので、信頼して良いと思います。

難しいのは、たとえば、あるマンションで自殺があって、今までの相場より
かなり安く売ったとします。それが、レインズに載ると、周辺の相場額が
一挙に低下します。ですから、そういうものが載らないように、工夫する
のですよ。工夫といっても、違法にならない範囲で・・・・。

393さん
仲介業者の社員から聞いたことがありますが。
その工夫にも色んな場合が…

買い取りなどはレインズに載らないよ。

>>392

おめでとうございます！
最終決済まで気を抜かずにがんばってください。

相場が決まる・・・

例えば以前の証券業界のように株の売り買いで１本値しか見られなかったり、手数料が高かったりといった事が今ではうそのようですよね。例え発注ミスであれなんであれ公表してこそ業界が発展するのではないか、と言うのは青臭い意見でしょうか。

大規模マンションですが、最近売り急ぐ人が出てきて売れないものだから
相場よりどんどん低く価格設定して広告出すので非常に迷惑です。
聞く所によると、そういう人に限ってかなりだらしないようで、
部屋の中は汚くてボロボロだそうです。（売れるわけがない）
そんなに急ぐのなら業者に買い取ってもらってリフォームして相場で売れってばっ！！
そんな事情を知らない人が見れば、相場で売りに出すこっちが高いように思われちゃうし。
ほんと迷惑この上ないです。

相場は固定制ではありません。
不景気で、相場は下がっているのが現実です。
だからこそ早く売り逃げたくて、皆さん売り急いでいるわけです。
それは、仕方ありません。