ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

前主が大事に住んでいた所でしょう。
事情があって手放したけど、というの。
で、マンションのメンテナンスが十分行き渡っているところ。
東京だったらあると思いますよ。
ヴィンテージってそういうことでしょ。

広尾ガーデンヒルズなど今だに億ションの物件は、他に何件らいあるのでしょう！？

原宿にあるコープオリンピアなどもそうでしょう。
３０年以上前に知人が住んでいて訪れたことがありますが、
当時学生だった私から見ると夢のようなマンションでした。
こういうのがヴィンテージ物でしょう。

知ってます！余談ですが、当時某アイドル事務所かその寮が入っていて、出待ちのファンがたまってました。今でも人気物件なのでしょうか！？立地も抜群だから、値が下がらないでしょうね。

ヴィンテージと言えるような中古物件は
ほんと少ないですよね。
住人もそこが好きで大事に大事にしている、
管理もしっかり行き届いている、
時間と空間がうまく流れている、
そんな物件があるのでしょうか。
あると思いたいのですが。
もしあったとしても庶民には手が届かないんでしょうね。

コープオリンピア、中古物件で売りに出ていました。
S40築、2億5000万、
管理費もすごい18万
やはり普通の人は住めない。
というか、普通の感覚では？？の間取りだと思う。
オークラヤのHPにあります。
ほかにもS40年代もので信じられないような値段の物件が
たくさんあります。
築40年に人はあんなお金をだすのでしょうか。
やっぱり場所なんでしょうか。
それにしても・・・・・

確か１年ほど前に「都心に住む」で、都心立地で年数がたっているけど独特の風格のある、良い管理体制のマンションをヴィンテージマンションと呼んで、いくつかとりあげた写真集のようなものを掲載していましたね。たしか、広尾ガーデンヒルズ、白金台ホーマットキャピタル、高輪ペアシティ、原宿コープオリンピア、そのほか複数のマンションが取り上げられていました。

その数年前マンションを購入する際に、そこで掲載されていたマンションをはじめ同様なマンションをいくつか見て回りましたが、時が止まったようなゆったりした空間や意匠、理事会や総会の記録からわかる細心の注意が払われた管理体制は大変印象的でした。日本の不動産市場では、建物の価値は年数がたつと一挙に償却されて価格にはあまり反映されないため、これから何十年も快適に住める立派な建物であるにもかかわらず、その分がマンション価格に入ってなくて大変お買い得との印象を持ちました。結局、新築マンションを見てもかえってそっちが安っぽく見えて、ヴィンテージマンションを購入しました。快適に暮らしています。

私も【都心に住む】を読みました。住む場所は人が作りあげるものだと考えてます。名前が上がっている物件はその価値以上に、そこに住んでいる人々の愛情に育てられているのでしょう。それにしても築40年の物件で億ションとは！

では、これからヴインテージマンションになるだろう物件は！？いったいどこなのですか！？

ヴィンテージマンションのよさがわからない。さびれた病院にしか見えない・・・。

このスレを見てヴィンテージマンションに興味を持ち
ネットでいろいろ調べてみました。
立地がいい、というのがまず一番なのでしょうが、
中古物件のなかで独特の「値（あたい・ね）」ですね。
時間・空間・歴史込みの値段ですね。

コープオリンピアはもうすぐさらに大きなマンションに建て替えされるので、
いま買っておくと、地権者としては、けっこうおいしいかも。
ただ元手がないと厳しいが（笑）。
180平米だったら2.5億もそんなに高くは……。
建て替えて同平米くらいだったら、もっとするだろうし。
原宿駅前はなんといっても希少価値が高いです。

乱立する大規模マンションの中で、資産価値が下がらないものは少ないのでは？品川港南や大崎辺りの物件は、値下がりは間違いないでしょう。

去年築２０数年の、巷でビンテージマンションと言われているところに移り住んだが
その時仲介の不動産業者に、今このマンションを取り壊して土地にして売ったら
持分から計算すると買値より高い値段で売れることになると言われた。
ただ、幸か不幸か、建物も管理もしっかりしていて、あと２０年から３０年は問題なく
住めるということで、その計算も机上の空論になりそうだが。

＞15　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凄いですね！築20年の物件がまだまだいけるくらい、しっかりした施工と管理！

三田綱町パークマンションは三井倶楽部に、高輪ペアシティは三菱の開東閣に
というように、２つとも旧財閥系の広大な庭園に隣接していますね。
ほかに借景が素晴らしいヴィンテージマンションはどこでしょうか。

賃貸物件だけど、目黒の泰山館は良いと思います。
ゆったりとした中庭、全戸　間取りもデザインも違って。

残念ながら、募集が出たのは希望より狭かったので
あきらめましたが。

いわゆる、ヒルズはヴィンテージになるのでしょうか？！六本木ヒルズ、元麻布ヒルズ、愛宕ヒルズとか。後、汐留ツインパークスとか。

＞18　　　　　　　　　　元麻布に洋館がありませんでしたっけ！？

いつの日にかは、自分も・・・
と人が思うような物件ならヴィンテージの対象になるのでしょう。
このスレに刺激されて「都心に住む」の本を買ってしまいました。
あ、自分は「いつかは・・・」はないのですが、
本くらいは見てみたい、と。
バックナンバーで取り寄せました。
見ているだけでも十分楽しいです。

六本木ヒルズにはポジティブ、ネガティブ両方のイメージを持つ人がいるでしょうね。
良きにつけ悪しきにつけ、富の象徴として取り上げられますが。
今、この時代に、自分の財力をみせびらかすには、最もわかりやすい「記号」ですよね。

個人的には、ビンテージというと、何かいぶし銀のような地味だけど
長続きするようなイメージを持っているので、それとヒルズは
違うような。

ヴィンテージとはちょっと違うかもしれないけど、
実家近く（文京区本郷）にある本郷ハウス（住友不動産）はいいですよ。
たしか７０年竣工だったはずですが、今でも高値で取引されているようです。

やはり一番の憧れは、広尾ガーデンヒルズです！

ヴィンテージかどうかわかりませんが、
私は求道学舎が素敵だなーと思います。

>25
そのとおり！！
１０年前のビンテージより、湾岸や豊洲の新築タワマンを買おう!!

施工の問題もあるけどヴィンテージは住む人がが作りあげるものだと思います。有名な物件だけでなく、今住んでいるところでさえも価値は作れるのだと考えてます。

佃島の高層マンションも、ヴィンテージですよね。当時、憧れたものです。

どんな場所にどんな物件があるかが知りたいです。

今話題の日銀福井総裁のお住まいは、昭和50年代の億ションだとか・・。
そこもヴィンテージですかね？

三田綱町パークマンションは、私も知人をたずねていったことがありますが
お部屋の中だけでなくエントランスも含めた共有部分もいいですね。
きらびやかな豪華さというのではないのですが
昔のお行儀のいい日本映画のワンシーンを見るような
静かで上品な雰囲気でした。

三田綱町パークマンションは、築何年の物件なんでしょうか！？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京Ｒ不動産というサイトにもヴィンテージ物件が沢山載ってますよ！ちなみに本も出てます！

>>34
１９７１年製で築３５年です。
１００平米以上、三井クラブ側の物件だと
１億円くらいでの売買実績があります。

ここは超高層マンションの走りとも言える物件です。
鹿島建設設計陣と三井不動産の合作じゃなかったかな。

>27
発想が短絡的過ぎると思いますよ、湾岸の大衆物件（失礼？）より
住民層の安定したビンテージ物件が住みやすいと思うんだけど。
設備だってリフォームでどうしても後から付けられないものは、ハイサッシと
ディスポーザといった絶対必要なものでもないし。
冷静に考えても、立地条件に格段の差があると思わない？

今日、日赤商店街から並木道を抜け広尾ガーデンヒルズを通り駅に出ました。ヒルズの中は重厚な雰囲気が素敵でした！

青山コーポラス、代官山マンション、ホーマット・ヒルズ、東急代官山タワー、富ケ谷グランド、コープ・オリンピア、目黒ハウス、代官山テラスアパートメント、青葉台ロイヤルガーデンなどなど。

地震など大丈夫でしょうか！？

８１年以前のものは要チェックですね。
ただ、今まで名前があがっているようなマンションは
管理組合がしっかりしているため、それ以前のものも
９５年の神戸の震災以降、耐震工事を完了しているのが
大半のようですが。

ちなみに前述の綱町のマンションは、すでに着工時に当時、
規制上は何も要求されていなかったのに、耐震構造で
建てたそうですね。

>>38
見事に渋谷・目黒に集中しているなぁ

ども＞38です。ホント！見事に集中してました。高級住宅地なら他にもあるのに。不思議ですね。

港区にないの？

>>40
綱町のマンション、耐震構造にはなっていますが
石綿が耐火被服。霞ヶ関ビルとこの点は同じです。

たしか１９７５年から使用が禁止されたんですよね。
アスベストは露出しなければ問題ないので
それ以前のマンションの場合は、必要な工事がなされているか
どうか、購入する前にきちんと確認する必要がありますね。

この手のマンションの価格には、メンテナンスの良さも資産価値の一部として
入っていることを売主もよく承知しているので、売主を通して組合に頼めば、過去の
工事の詳細（設計図、期間、費用など）に関する書類をすぐ
閲覧させてもらえますよ。購入する際には、一級建築士に同伴してもらって
じっくり調べるとよいですね。

これからヴィンテージになりそうな物件は！？

>>46
千代田区１番町〜４番町あたりの高級物件、ウォーターフロントではセンチュリーパークタワー。

文京区、目白区、世田谷区辺りにはないのですか？

文京区のあたりだと、旧住友不動産分譲のハウスシリーズがこれに当たるのでは。
小石川ハウス、音羽ハウスなんて、ゆったりした敷地で当時から2戸1EVでしたし
敷地の使い方がゆったりしていますよ。
理由はわかりませんが、中古チラシにもよく「旧住友不動産分譲」と書いてあります。

文京区も高級住宅地ですよね。有名国立、私立校も多いし、環境も良いし。港区程、高くはないし。

とても環境が良さそうですね。

やはり憧れは、広尾のガーデンヒルズです。

生活レベルが合わせられればいいんでしょうが、
往年の億ションが安くなったから買いたい、というのは？マークですよ。
マンションでも多少の近所づきあいはありますから、話がかみ合わなくて困ります。

ガーデンヒルズは値が下がってませんよ。

私も昔から憧れてた古いマンション買いましたが
価格は安くなったと言っても
管理費などで1２万以上毎月かかるので大変です。
固定資産もなぜかびっくりするほど高いのです。
でも住んでる人のモラルは非常に高いかも。。
静かだし。

立地がよくて管理がよければ、それはしかたない出費では。
ただ住人のモラルや良質な雰囲気は
普通はお金を出しても買えないものなので
それは得がたい買い物でしたね。

ヴィンテージマンションは、何も億ションのことをさすのではない。
このへん読んで、よく勉強しとこう。

不動産市場最前線
http://www.ikizama-kaigi.com/blog/

億ションではないけど値が下がらない価値のある物件

目黒のマンション雅叙苑に興味があります。

１９７０年ごろに分譲されたのですが・・・
一時期、友人が居住していたので、何度か訪問したことがありました。
お庭も景色・環境など申し分なく、スーパーなどもけっこう近いです。
夫の通勤にも便利です。

ただ、古いですね。
欧州では、築100年以上の集合住宅も多いようですが、上下排水のトラブルは、とても大変らしいです。
それで、ちょっと考え中・・土地代の試算しています。

ヴィンテージマンションに住むのがステータス、とかになったら
見栄張るために成金たちが続々移住してきて、
古い住人が苦労して管理してきたのが滅茶苦茶になって資産価値も落ちそうですね。
既にそういう状態になりかけている場所もあるのでは？

だいじょうぶ、ヴィンテージマンションの渋さと良さは
成金の対局にあるから。

でも買うのは結局はお金次第なんだよね。

そうです

＞６０
ご存知かもしれませんが、こんなサイトがありました
http://www.gajoen.org/news.html
管理もよくて住人から大切にされているマンションのようですね。

＞６０
私は迷いに迷って目黒のマンション雅叙苑に決めました。
目黒駅周辺商業地域の坪価格は４００万円ほどとのことで
土地代だけでも充分元が取れると勘定しました。
でも古い分管理費が高いです。
あと昭和４６年以前の建築ですから耐震強度は不安要素ですね。
来年度には耐震調査の予定はあるとのことですが。
結局最後は価格とのトレードオフですね。
よい物件に決まるといいですね。

目黒雅叙苑、近くてよく知ってます。
うちは、目黒の恵比寿よりで反対側ですが
雅叙苑は駅にも近いし、駅にアトレもできて便利ですよね。
私も管理に色々と大変な古いマンションを買いましたが
この辺りだと立地が良いマンションは、賃貸ばかりになって
ファミリーサイズで分譲と思うと、どうしても古くなりますね。
雅叙苑もあまり価格が下がらないのでは？
やはり土地の持分とかの関係でしょうか。色々古いと耐震等心配な
ことがありますが、とにかく便利で暮らしよい場所だと思います。

目黒雅叙苑、先日内見しに行きました。

古さの割りになかなか良かったです。住民層も落ち着いていましたし・・・。

ただ、自分的にはピンと来るものが無かったので、今回は見送りました。
(『自主管理』もちょっとマイナスポイントだったかな)

正統派ビンテージマンションにご興味にある方へ。
以前このスレでとりあげられていた三田綱町パークマンションで
三井倶楽部側の１２０平米強のお部屋が８９００万円くらいで
今売りにでているそうですよ。

↑だとすると案外安いですね、
億ションだとばかり思ってましたから・・

三井リアルプランの広告で、目黒三田パークマンション143m’、9980万で
出てました。管理費は修繕、駐車場込みで10万。築30年ですが、価格があまり
下がりませんね。

最近「広尾ガーデンヒルズ」もあまり売りにでませんね。

ドイツだと築１００年超えても未だに人気があり年々値上がりしているマンションがザラだ
そうです。

72＞いや高値で売りに出てもすぐ決まっちゃうだけ。

渋いところで「湯島ハイタウン」エントランス、車寄せもあり管理も抜群です。
値段も手頃、住民もなかなかしぶい。

>三井倶楽部側の１２０平米強のお部屋が８９００万円くらいで
今売りにでているそうですよ。

ここは売り出したときは（S46）いくらだったんでしょう。
8900万というわけはありませんからね、いくらなんでも。
予想では3000万位？
確か大卒初任給は3万以下だったと思う。

恵比寿〜目黒駅付近で探していますが、ここ最近は価格が上がってきましたね。
庶民には手が届かなくなっていきます。

マンション雅叙苑近くに住んでいる者です。
目黒駅に向かう途中、目黒パークマンションというところが売りに出てました。
駅徒歩３分、８０平米で５４００万円。安いとみるか、そうでもないとみるか。

http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/39/31/3139353501.html

目黒〜恵比寿間に住んでるので、ご報告。　今週末目黒三田パークマンション　２階
140平米　9880万でオープンルームしてます。簡単なリフォーム済みみたいですが。

目黒三田パークマンション　ってどの辺りですか？

目黒三田通りの日の丸教習所の前の坂を下りる途中です。よく前を通るので
一度見てみたいのですが、小さめだし、ちょっと敷居が高い。。
以前、警備の方が2箇所に24時間立っててそれで有名でした。
えらい方が住んでる（た？）のでしょうね。

http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvdhi16j&sBas...
これか。駅から遠いね。

え〜、そんな遠いですか？山手線目黒駅まで徒歩7分ですよ。
うちはそこからまだ歩きますが、恵比寿にも中目黒にも近いから
便利だとおもってますが。目黒駅辺りもどんどん公団などができて
７分くらい歩かないと落ち着いた住宅街って感じになりません。

まあ７分は近いほうでしょう

そうですね。
失礼いたしました。

この辺りは最近新築されても賃貸物件が多いですね。需要があるんでしょうね。
後は立地の良いところは古いマンションが多いですね。スケルトンリフォームが
流行ってるみたいです。でも高層マンションがどんどん建築中でちょっと都会に
なりすぎたかも。

目黒駅周辺のこと？
私も大好きです。どこ行くにも交通至便だし、自然教育園とか緑もあるし。

眺望、中の造り、住民の質や管理レベルなどがすでに定評あり自分でも確認できるのがいいよね。
新築か中古か、ワインでいうとボジョレーヌーボーをぶっつけで飲むか、あるいは
評価の定まったビンテージ品をさらに自分の舌でテイスティングして納得して飲むかの
違いに似ているね。なんか後者のほうが通っぽいと思うけど。

中古マンションは立替えができないのでしょうか。
それが気がかりです。「ヴィンテージ」クラスならその必要性はないのでしょうが、
もう少し庶民クラスのマンションですと、間取りや構造の古さは否めないし。

確かに立替は色々と難しい問題点がありますね。
しかし、立て替えることが前提になっていることも問題点のように感じます。

>８９

広尾ガーデンヒルズの高級棟でも、やっぱり古さは否めないよ。
配棟が多少評価できるだけ。

古さを感じさせないヴィンテージマンションってたとえばどんなのがあるかなぁ？

どこもやはり古さは感じるかもしれません。
でも樹木のかもし出す熟成された雰囲気とかはありますね。
修繕のレベルとかもいろいろあるみたいです。外壁なども
厚塗り感のあるものではないのもあるようで。築３０年のマンションを
購入した際、聞きました。内部も古いですが共用部分の壁も全部高級な木だったり
タイルだったり、古いんだけど高級感はあります。部屋をスケルトンでリフォームしたら
中古はとっても良いと思います。

>やっぱり古さは否めないよ。
>古さを感じさせないヴィンテージマンションってたとえばどんなのがあるかなぁ？

古さを否定してどうすんのよ。
家具でもそうだけど、新築では出ない年月を重ねた感じがいいんだべさ。

東京港区の築３０年ほどの中規模中古マンションの一室を買いました。ヴィンテージと言われるような特別なマンションではありませんが、エントランスやラウンジなど共用部分はゆったりしていて高級感があり、内外装は良く手入れ（改装等）されていて美観を保っているので、少なくともみすぼらしくはないですし、さほど古さも感じません。高級感のない中途半端な新築より良いです。また、築３０年の中古ゆえに（造りは良くても）それなりに安く入手できるのもメリットです。

どこのマンションですか

>>95　伊皿子交差点から５００ｍ以内（ただし高台エリア）です。港区の高台エリアにはゴロゴロある何の変哲もない無名なマンションの一つです。

素敵！

確かに昔の高級マンションってエントランスがゆったりしてたり
贅沢に庭があったりしますよね。今の高級マンションはいきなり道路沿いに
そびえる感じ。路駐はいけないけどそのゆとりも皆無ですよね。いい立地で
ある程度のゆとりとなると中古ばかり。。

http://www.gajoen.org/index.html

ヴィンテージマンションの一つと紹介されているマンション雅叙園は、
こんなオフィシャルサイトも作っています。

↑　オフィシャルサイト、面白いな。

マンション雅叙園ですが、私が関係者から伺った話ですと、今はなき販売会社が
土地の分配を適当にしてしまった為、同じ部屋で同じような価格で販売されていても、
土地の所有面積が違っているようです。ですので、その問題をクリアにしない限り、
十分な敷地があるにも関わらず建て替えが困難なご様子です。
とはいえ、多くの部屋は眺望にも恵まれ、未だに高い賃料で賃貸されている上、
管理組合もしっかりしているようですので、確かにお得なのかもしれません。
ですが、共用廊下の蛍光灯が多々壊れたままだったり、意見は人それぞれのようです。
共用部として、屋上の遊び場（プールもある）がありましたが、
危険防止のため、今は立ち入り禁止となっているようです。
眺望が良い部屋に空きが出ると、既に住民の方がそちらに移ることもあるそうで、
良いところを入手するにはマメな情報収集が必要なようです。
建て替わると、とても買えない金額なんだろうなあと思いますが。

マンション雅叙園は敷地は広いですが、戸数が多いので、一戸あたりの土地持分は
あまり大きくないと思います（↑で、その計算方法がいい加減だったのですよね？！）

ただし、目黒川の桜は真下に見えるし、高層階からの眺望もよさそうだし
住みやすいかも知れません。ただし給湯料（名称違うかも）が徴収されているみたい。
ということは、各個に給湯器はなく、ホテルみたいにセントラルボイラーで焚いた
お湯が使い放題ということなのか？！

同じ目黒ということで、この物件はヴィンテージと言えるでしょうか？

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ011B00360.do?JJ_GA=tiles.FJ011E01B01001...

http://www.intellex.jp/intellex/manage/Detail.do?housingId=80582&s...
マンション雅叙苑ありました。
古いゆえに耐震とかは気になりますが、立地はかなり良いですね。

雅叙苑は9年前の初めに内見したけど、全棟のうち数棟がセントラル暖房（冷房は全棟普通のエアコン・・・当時は家具調のウィンドウタイプかな）＆給湯（基本料+使用料だからガス感覚で使うと高額な請求だろうね、三田＆麻布東急アパートは部屋のサイズに応じての定額制だったが、あと給水料を取るか否かは忘れた）ま、高級物件に属するけど、当時のデラックス物件にははるかに及ばない、団地のドアみたいだし

雅叙苑をけなさないで！

やはりホーマットシリーズでしょう。
ホーマットマニアがいる位ですから。

ホーマットは賃貸じゃないのか？

ホーマットは
賃貸専門＝西洋人向け
分譲＝日本人向け
なかにはホーマットを冠してない物件もちょこちょこあるから富ヶ谷グランド、シーブリーズタワーとか

なるほど

必ずしもはっきり色分けできない
賃貸に住んでいる日本人もいるし、分譲にも外国人もけっこういるみたい

そういえば、知り合いでホーマットの賃貸に住んでいた外資系のバンカー（日本人）が
転職して日系企業の役員になったら、退去を求められたという話を聞いた

↑の方、まぁ基本的にはの話だから
ホーマット以外の外人向け（個人オーナーの外人向け建物は造り＆設備がちゃっちいのばっか）で【外資系法人希望、外資系法人限定】ってのあるから大いに有り得る
個人的にはホーマットより、フォレセーヌの麻布テラス（竹中が施工っぽい）が重厚な雰囲気でバブルの頃より好き

マンション雅叙苑は結局ヴィンテージなのかしら

朝日建物（朝日新聞社グループ）の中でもあれは特例で部類に入りますよ、あとは立地＆環境、外観＆設備など好き好きの問題で・・・
あの近辺（JRの線路越えないでの話）で他のヴィンテージだと権之助坂沿いのプレジデント目黒ハイツ（1970年鹿島建設施工）や、その裏手のマンション目黒苑（朝日建物）重厚さ重視なら目黒ペアシティなどが20万前後から出てることありますね

プレジデント目黒ハイツ、高いですね。
http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513183.html

マンション目黒苑は、東目黒苑、南目黒苑とかたくさんありますね。
みんなヴィンテージなのでしょうか。

ストークマンション目黒は間違いなくヴィンテージでしょうね。
管理費メチャクチャ高かった記憶がありますが。

http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513135.html
http://www.orientkosan.com/jp/purchase_openroom05.html

目黒といえば、これらもヴィンテージマンションですか？

住友目黒ハウスや目黒ペアシティはデラックスなヴィンテージ、プレジデント目黒ハイツはそれらには及ばない普通にヴィンテージ、秀和レジデンスは最初の青山、次の鳥居坂までがデラックスでスパニッシュウォール第一号の赤坂、それとトランジスタタイプの永田町は判らないけど1966年以降は【家賃で買えるレジデンス】のキャッチフレーズで大衆マンション街道まっしぐら
恵比寿苑とか朝日建物のは全部の現状視てないからなんとも・・・いずれにせよデラックスではありません
三井のパークマンションを始め旧財閥系やその他の大昔のデラックスなマンションであっても時代の流れ＆街の急激な変化等による様々な諸事情で御世辞にもヴィンテージとは呼べない姿に成り下がった建物も多々あります（住宅街だったのがオフィス街になってしまった、事務所ばかりになった等）

事務所としての使用が禁止になっているところがいいですね。

隣人が知らないうちに「組事務所」として使われてた、
なんてこともあるみたいですし。

事務所orペット禁止でもこっそりってのが多いですからね（欧米と比べ日本は甘過ぎ！）
ヴィンテージではありませんが、御殿山ハウス（北品川に当初分譲物件として05年完成し賃貸専門に切り替えた）は全面的に事務所使用禁止にも関わらず301号室に保険会社（総勢10名）が入ってますし、なんなんでしょうか全く<`ヘ´>それも完成当初から・・・
例えば、ペアシティルネッサンスの場合オーナーによって事務所可と不可の部屋があったり
SOHO使用可、但し純粋な事務所使用は厳禁と契約事項にあるにも関わらず守ってない築浅デザイナーズ物件＆ヴィンテージが多々ありますよ！例えば銀座のイプセでワンフロア2戸のは検索すると事務所なり店舗の所在地として現れ、HP（写真など）を詳しく視るとどう考えても純粋な事務所or店舗（エステサロンとか）使用の有様で明らかに契約違反、誤魔化してでも入居審査にさえ通れば後はタレこみでもない限り放置って感じでしょうね。

御殿山ハウスの保険代理店は、10月には出て行くそうです。
よかったですね（笑）

http://hokendoctor.livedoor.biz/archives/50865525.html

そちらのページ既にチェック済みでしたが、お心遣い感謝します(^_^;)

【訂正】
銀座のはイプセじゃなく3丁目のデュープレックスでした

目黒のヴィンテージマンションは、どこでしょう

目黒区内だと青葉台１丁目のロイヤルガーデンは重厚な雰囲気でいいですよ、あとは前述の住友目黒ハウス（三田丁目）

世田谷区なら、二子玉川駅前のタワーマンション、プラウド二子玉川（？名前違うかも）とか、ヴィンテージになるかも。新二子橋と二子橋という交通量の多い国道の橋の間に位置する事と、堤外地な事がマイナスかな。

世田谷区ならば馬事公苑ハイム（１９６８年完成）なんかもいいですよ、一般的な電気のエアコンと違って集中冷暖房で地球にも人にも優しいし

ビンテージもいいけど、まあ耐震基準を満たしてるかが問題だな。
年代が古すぎるのは、地震国日本じゃあ厳しい。

神宮前のヴィンテージ・マンション　「コープ・オリンピア」は建替えられるようです。

還元率が８５％とのことですから、まあまあ良いですね。

構造に問題はないようですが、維持管理の経費が掛かりすぎるため、建替えすることになったとのこと。
集中冷暖房、集中給湯なので、メンテナンスが大変だったようですね。

維持費の問題がネックかな、ペアシティルネッサンスみたいに個別のセントラルなら抑えられるし、交換も容易、それ以前のセントラルは全館集中が普通だったから仕方ないけどね
大昔のデラックスは『ホテルのような設備と快適さ』が売りだったから主として米国（現代でも市街地の大型物件はセントラルが一般的）を模倣する形でセントラルだったけど、今のデラックス物件は明らかに志向が違うね
都内で新めのだと晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティぐらいセントラルは。

>>129

地盤が大きく関係するのでは？
新耐震は昭和57年ですから1982年、阪神大震災が1995年で
新耐震の最も古いもので12年目。
兵庫県内で全半壊したのは172ヵ所で差異がない。

旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。
そういうのが本当のヴィンテージかも。
都内だとドムス、ホーマット、ベルテ、ペアシティあたりかな。
内装はリフォームかければいいし。

セントラルはマトモな管理組合が機能してれば個別空調に変えてます。
逆に言うと、セントラルのままだわ、管理会社そのままで高いわじゃ、
手を出しづらいのは事実ですね。

関西だとオーキッドコートとか。どっひゃーってランニングかかります。

そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますが
コンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波で
ちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などは
だめですね。

当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、
柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的には
あまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に
太いなあと思います。

このマンションを買う時同伴してチェックして
もらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、
念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、
さらに補強したそうです。
まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと
思いますが。

断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響を
うけないなのであまり気になりません。

>>131の住まいに詳しい人さん

トリトンにプライムスクエアシティなんてありましたっけ？
恵比寿なら同名の高級賃貸マンションがありますけど？？？

>>130

還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

『晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティ・・・』『のか』でちゃんと区切ってます！
晴海のはＵＲのじゃなく民間の方の建物ですよ。

＞還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

再建築資金が準備できる居住者は、今までと同じ広さやもっと広めの住居を取得するのではないでしょうか？

同潤会江戸川アパートメントの還元率は５３％ぐらいだったと思います。

還元率８５％でしたら、良いほうではないでしょうか。

近年建てられたマンションは、容積にゆとり無いと思いますけれど。

忘れてました・・・　
青山第一マンションズ
（赤坂8丁目　六本木4丁目の麻布第一マンションズは建て替えられ電気のエアコンに）
赤坂プリンスレジデンス
品川プリンスレジデンス　

以上もわりと近年建てられたセントラルですよ。

マンション雅叙園の案内チラシが入ってました。

「目黒川と桜並木に包まれたヴィンテージマンション」　とありました。

価格は、目黒駅徒歩6分、15階建8階部分、2LDK56㎡で、4380万円です。

マンション雅叙園、立地と環境が良いですよね。
確か、プールもありましたよ。
昔、親戚が住んでいたので、遊びに行ったことがあります。

土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

＞2LDK56㎡で、4380万円です。
以前は、３０００万円台で売り出されていたような記憶がありますが。

>土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

No.101のレスに、記載がありますね。

あそこは、プールがありますが、現在使われていないと聞いています。
飛び降りを心配しているようですね。4380万ですか。値段も微妙ですね。
ただ、”棟によっては”この辺りで数少ない駅まで平坦な物件なので便利です。
眺望がかなり先まで抜けているなら、軽くリフォームして、建物が崩れるまで
住んでもいいかもしれませんね。

本日目黒そばに用事があるので、マンション雅叙園も
散策してみます。

目黒駅徒歩１０分未満でかつ駅まで平坦な道でいける貴重な立地です。
しずかでとても暮らしやすいですよ。
ただしこの一年ほどでずいぶんと取引価格が上昇していますね。

確かにマンション雅叙園は環境面では抜群でしたね。

ふと思ったのですが、お風呂は追い焚きなのでしょうか。
セントラル給湯式（？）だと聞いたことがあります。
ということは、ホテルのような給湯方式なのでしょうか。

１７４さん、こんにちは！
１４３です。ドレメ通りに「雅叙園観光ホテル」と言うクラシックなホテルがありました。
目黒雅叙園とは別経営のホテルで、終戦後は米軍に接収されていたそうです。
東証一部上場の雅叙園観光が倒産してからも営業していたようですが、近年閉店してからどうなったのでしょうか？


昔、目黒に遊びにいったとき、ホテルのロビーで待ち合わせをしたり、２階の中華レストランでランチを食したり、またお庭もすばらしくて散策したことなど思い出しています。
ホテルの天井や壁には、清方や松園などの日本画がはめ込まれ、重厚な異次元の世界で、とても好きでした。

ああ、懐かしいドレメ通り、マンション雅叙苑、雅叙園観光ホテル。

もう、ホテルは解体されてしまったのでしょうね。

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

マンション雅叙苑、ワンルームタイプの売り出されていました。
２１００万円！
セカンド・ハウスによさそうです。

ごめんなさい。１４７さん、こんにちは！でした。

１４８さん、棟に依ってはセントラル暖房＆給湯（冷房は元より電気のエアコン）ですよ、但し三田東急アパート（98年初頭の時点）のように空いてる部屋よりラジエーター（ファンコイルとも）撤去されてる場合もありえますからね（広尾マンションはボイラーから何から全て撤去）各オーナー次第で追い炊き機能付きにリフォームされた部屋もあるでしょうし。

マンション雅叙園は以前（１年半くらい前かな・・・）で、５０数平米は確かに３０００万台後半で出てましたネ。

当時迷っていましたので、記憶にあります^^

当時の雅叙園観光ホテル跡地は、いまは目黒パークマンションと雅叙園に挟まれた巨大なコイン式駐車場になっています。

この敷地にこれから雅叙園のエントランス棟を新築するとかで、９月より駐車場は営業を停止してガランドーになっています。

１５３さん、ありがとうございます。
好きなホテルでしたので、気になっておりました。


＞雅叙園のエントランス棟を新築するとかで

坂をくだって目黒雅叙園に行かれる方は少なくなりますね。

番町麹町ＳＴＡＴＩＯＮという不動産会社のＨＰに、二番町のホーマット・アドミラル(分譲)1ＬＤＫ(44.17㎡83年6月完成)が23万で出てますね、この程度の額面で住めるホーマットがあったとは驚きでした

但し、1Ｆ（専用庭付き）で、完成当時はともかく今は周囲にオフィスビルが多く、部屋の向きによってはサラリーマン＆ＯＬが闊歩している姿を窓からもろに目の当りにする事になってしまうでしょうから私個人としては×ですね、前面道路もそれほど幅ありませんし、あの辺ならば内堀通り沿いか新宿通り沿いでもない限り、基本的にはですよ向かいの建物との圧迫感で辛いものがあります。

>69
三田綱町パークマンションの三井倶楽部側で同面積の部屋が
今は1億8000万円で売り出されています。
売値だから実際に成約するかどうかはわかりませんが
1年で2倍とは驚きますね。

ただ、こう言った現象は、この１、2年、港区のビンテージマンションでは
よく見かけます。新築の高騰がようやく中古に及んだのでしょうね。

昨年売りに出てたマンションが２０００万以上もアップして
売りに出ててびっくりしました。確かに都心のマンションは
立地のよいちょっと広めなところは値段があがってますね。
しかもすぐ決まるんですよね。

（ホーマット）富ヶ谷グランドが売りに出されたみたいなんだけど、見に行ってみようかな!?　外観素敵だし!!

富ヶ谷グランドは素敵ですよね！
以前よく前をとおっていたのですが、雰囲気もバッチリですね。

重厚かつ正統派の趣きですしね、立地的（エリア的な好き好き）な不都合ささえなければ問題なさそう

今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。

>今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。

そのくらいだと一般の人にも手が届きそうですが
実際住むとなるとどうなんでしょうか。
古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、

循環器系統を除けば!?問題無いでしょう、但し上階の部屋がフローリングだった場合（直張りか安価なのだと）音に悩まされるかも

青山コーポラスが６８００万円・・・。
とりあえず買いですよね？？

現在は事務所使用が多く、１９６７年当時の雑誌で信販コーポラス（当時）の社長、セントラルコーポラス、青山コーポラスを購入なさった方々の誌上座談会があり『お話声は全然聴こえませんのよ、でもカーテンを引く音、椅子の音が気になりますわね、それと玄関ドア（たぶん郵便受け）から入ってくる音はどうにかならないものざましょうか』といった感じの内容でした、それに当時とは異なって今はフローリングが存在するので・・・音を気にする方は控えるのが無難かと。

＞古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、

これは大いにあるでしょう。
建築は年々進化してます。
その当時どれだけ良くても今にはかないません。
サッシ一つとってもそうです。
水周りも。
遮音性もそうだと思います。
全て絨毯敷きならいいのですが、
フローリングだとおそらく響くと思います。

ビンテージは雰囲気は良いのですが

確かにここでも名前が出てるマンションに住んでますが
音に関しての悩みが一番です。
カーペット敷きですがそれ以前の問題です。
リビングが広いのでテレビも大音量ですし、窓が大きいのでカーテンも沢山あり、おまけにバルーンシェイドだったりするので響きます。
上階や下階にお客様が来たのもすぐわかります。
こんなマンションですが、一等地で大手デベロッパーなので
築３０年超えですが、今は億です。
今度住むなら防音設備の整ったところにしたいと切に思ってます。

億ションで音がそうだとは意外でした。
私のイメージでは億ションは少人数、２〜３人の家族で住まい、
上下・左右のコンクリートも厚く
足が埋まるような絨毯敷きなのでワンコが走り回ってもOK
それぞれがそれぞれにひっそりとお住まいなのかと思ってました。

私も169さんがお住まいのようなマンションに住んでおりますが、
上下の音は全く響きません。人がほんとに住んでいるのかなと思うことさえあります。マンション内の廊下も、いつもしーんとしてます。
一口にビンテージマンションと言っても、構造が若干違うのでしょうかね。

デラックスな建物でも上階がフローリングに変えてしまってはちょっと・・・シャトー三田、コープオリンピア、三田綱町パークマンション、ペアシティ、ドムス・・・etc（キリがないので割愛）

広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw

築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを、建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？　物件を探しているのですが、やはり立地は昔に建築されたものの方がよいのでこのようなことを考えた次第です。どなたかアドバイスをいただければと思います。

＞広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw

蝉とか蛙などの自然の音は案外気にならないのでは。

うちは今神社のそばで木が多く
夏は早朝から蝉の大合唱です。
でもだからといってその音で目が覚めるというわけではありません。
自然の音はいいものです、心が安らぎます。
（しかし、五月蠅いの“蠅”はだめですね〜、耳障りです）

>>174
＞築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを
築５０年ならまだしも、３０年くらいなら容積率は余っていません。

＞建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？
ヴィンテージマンションは造りも維持管理も良いので建て替えません。

＞１７４さんへ

おおよそ１０年前、都心に近く交通の便が良いところに、容積率にゆとりあるマンションを買いました。

今年で築２９年になります。

数年前から、老築化＆土地の有効利用のため、再三建替え話が持ち上がっています。
けれど、反対者も若干あり、話しが進みません。

築３０年を超えてから、再度取り上げることになるでしょう。

旧耐震の建物なので、地震には耐えられないかもしれませんが、容積にゆとりがあるので、地震崩壊したら、おそらく全員が建替え賛成すると思われます。
各戸の負担金もほとんど発生しないか、とても少ないようです。（管理組合で建築家に相談しています）

↑のことは、他言してはならないことになっています。
建替え案が出ているような物件の売却は少ないと思われますし、売り物件がでても、それなりに高くなります。


ここ２〜３年、立地良い築古マンションは、とても値上がりしています。建替えをまとめるには、そうとうな年月を要します。
気長にお持ちするのなら良いと思いますが、待つのも大変なことです。

176、177さんありがとうございました。
選択肢の一つに入れて考えたいと思います。

原宿のコープオリンピアは、立て替え決定してるので競争率が激しいですが今が買い時ですね。

コープ・オリンピアは９月頃ワンルームが売りだされていました。

還元率は８５％台とのこと。
ケンプラッツで読んだのですが、設計などは公募していました。

今売りに出てるビラ・フレスカの3LDKで6700万なら利回り6%は見込めるので魅力的な物件ですね。

赤坂パークハウスを内覧してきましたが、ホントに一昔前の団地みたいなマンションだった・・・。
しかも目の前にはパークコート赤坂 ザ タワーが建設中・・・。
他のブランドマンション探します。

ビンテージマンション・・・うまいこと言ったものですね。
私は、港区で自分の年齢と同じ３５歳のビンテージマンションに賃貸で住んでいますが、立地はいいし、住んでいる方もきちんとされた方が多く、申し分がないのですが、耐震基準が以前のものであるが故に、地震の時の揺れが気になっています。（５階）

阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、
『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』
なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。

人が死んだり、けがをしたり、いろいろなことが起こる中で、住民が一丸となって、取り組めたらいいですね。
そう簡単には行かないこともある、ということは、アドバイスさせていただきたいと思います。

私も、今住んでいるマンションから、早く引っ越したいと思っています。
予想以上に、『揺れる』マンションだったので・・・。

＞１８３さんへ

＞阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、
『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』
なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。


管理組合の運営も大変です。
修繕積立金の値上げも難しいんですよ。
旧耐震のマンションの場合、耐震診断を行い結果が悪かったら、必ず補強工事をしなければならない「法」があるそうです。
診断を受けなければ、今のままの状態で住み続けられます。

ゆえに、耐震診断を受けるマンションは修繕積立金が豊富、診断を受けたくないマンションは修繕積立金にゆとり無し、だと思います。

日本全国には、旧耐震で補強をしていないマンションの方が圧倒的に多いのです。

戸建ても同様。
スレずれになりますが、実家は旧耐震の戸建てです。
３年前に耐震補強工事を行いましたが、３０坪で１０００万円掛かりました。

築３０年の、都心のいわゆるビンテージマンションに住んでますが、
阪神大震災のあとまもなく、耐震補強しました。
かなりの出費になりましたが、住民は皆賛成。

2007年も終わりに近づく今まで、何もしないというのは
ちょっと信じられません。

雅叙園のドレメ通り側の工事がはじまりましたね。
新オフィス棟と新エントランスができるようですね。

No.94さん、まだこのスレをご覧いただいているでしょうか？？
ご購入になったという、伊皿子交差点から500メートル以内のマンションについて、少し詳しくお伺いしたいのですが・・・プライベートでメール等お送りできますか？

>>187
94ですが、どのようなご質問でしょうか？

雅叙園の新エントランス棟について、たいへん危惧している者です。
ドレメ通りは道幅が極めて狭く、あそこを何千人もの人が新たに利用する図は想像しただけで恐ろしいです。

周辺住民さん

ある意味ちょっと六本木一丁目みたいな有り様になってしまいますね（かっては人通りはろくになく閑静な住宅街だったが駅が出来て泉ガーデンのオープン〜オフィス街に変貌!!!１８０度激変してがっかり、今やOLとサラリーマンが大挙として闊歩・・更なる再開発が進行、虎ノ門５丁目〜麻布台１丁目を森ビルが買占めてヒルズ化!?ってな具合、六本木５丁目も森ビルが再開発して六本木ヒルズと繋げようって魂胆、政府が国際金融情報センターとしての再開発を後押しするようだから多少異なるだろうけど・・つい熱くなってしまいました。

前置き長くなったけれど、ドレメ通りに大規模オフィスは不相応、不特定多数の者が行き来することとなり町の品度が著しく下がる危険性大！上大崎４丁目町内会の方々は反対運動起こさなかったのでしょうかね？

上大崎４丁目町内会（夕陽会）の住人です。

ドレメ通りの雅叙園新オフィスについては、町内会として極めて強い懸念を示しましたが、雅叙園側に押し切られた感じのようです。行政からの建築確認を取得していれば、どこに何を作っても構わないということでしょうか・・・

新しいオフィスの住人だけでなく、仮に、今まで行人坂を使っていたアルコタワーや雅叙園の従業員・利用者までも今後は駅から平坦なドレメ通り側のエントランスを使うことになると、それこそ一日の通行数は数千人単位で膨らむでしょう。しかも車寄せまで作るとのこと。

閑静な住宅街・学園街というイメージは損なわれる可能性があります。

日本は町並み云々よりも商業第一的ですからね
町内会に発言力のある国会議員が居らしたら違っていたかもしれません
どうせ耐震問題、街の美観、機能性云々の名目で官民一体（裏では大きな利害関係も発生しますし）の意見による再開発でしょう
反対される周辺住民の皆さんに対しては『地元経済の活性化に繋がるコミニュティ事業』で押し切ったのでしょうね
完成したらそれはそれで『なかなかいいんじゃないの』と寝返る方もいらっしゃるでしょうし・・

マンション雅叙苑のサイトに、雅叙園増築の件に関する記載があります。FYI。

http://www.gajoen.org/yuhikai.html

No.188
お返事が遅くなり申し訳ございません。
お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。

>>194
＞お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。

なるほど。マンション名をここに晒すわけにはいかないだろうということで
＞プライベートでメール等お送りできますか？
という訳ですね。メルアドはもっと晒すわけにいきませんので、あなたのメルアドを私に知らせることができるのであれば、当方からメールをお送りしてもいいですよ。

周辺住民さん、雅叙苑のサイト拝見しました、細川家の下屋敷（別荘）があったんですね

杉野といえば夏樹陽子さんがＯＧでデザイナー志望だったが在学中にスカウトされモデルとして売れっ子になるも女優に転進みたいな。

No.193さん、
すごい凝ったHPですね！！

http://www.gajoen.org/yuhikai.html

不動産関係です。ヴィンテージってのを目指して買うのはバカげてます。
今、有名なヴィンテージはいずれも造りがよくお金に余裕のある人向けに立てられたもの
ばかりです。つまり、ヴィンテージにして資産価値をあげよう、なんていう浅ましい考えを
もってる人達が作り上げたものではありません。もともと十分な余裕をもって作られたものを
きっちりメンテナンスし、大事に使ってこれえた人々のおかげです。
ちなみにこういうところは区分所有権だけで家一件分の土地があります。

一般のマンションは、補修費すらけちり老朽化していきます。いずれ価値はさがり、
低所得の人でも入手可能なランクになり、だんだんスラム化するのは避けられません。

１００あるマンションでヴィンテージになるのは１棟もないのが現実でしょう。
相当にまとまった有良な土地でないと立てられないのです。
残りのマンションは老朽化し、立替える程度の建築物です。商用の貸しビルの数分の１の
建築費で普通のマンションが作られているのは、よく知られている事実です。
さらに超高層マンションは周囲に迷惑をかけずに安価に建て替える技術が現在はないので、
真っ先にスラム化していくことでしょう。

こう考えると車と同じようなものです。気に入って、１０年乗って手放すか、さらに
心中覚悟でレストアしてまで乗るか、そんな思い入れがないのなら人気車種を購入し
一回目の車検で売却し、次を購入する。
レストア覚悟、つまりよほど気に入ったならば、そこがあなたのビンテージマンションですよ。
客観的価値を追うなら、どれか？なんて質問をしなくても不動産屋が物件をもって現れます。