世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

＞２００
うらやましいですね～
都心or近郊外ですか？

>201
すみません、関東ではありません。
関西の近郊外です。
大阪駅まで電車で20分くらいの位置です。
いわゆる住宅地です。

いまは、本当に安くなっていますよ。
単発的に 足の速い いい物件が出てくる。

秋には薪ストーブ設置予定です。近所には迷惑かからない立地ですので

１９６です。

１９８さん、それ以降もレスをくださった皆さんありがとうございました。

世間で年収１千万円越えと言えば、すごいですねと言われる身分なのだと
実感していますが、悩むことはちっちゃいことです。
そんなちっちゃい自分の背中を押していただきました。

贅沢をする気はそもそもないです。子供３人、健康に楽しく暮らしていきます。

１９９さん、２００さん、我が家は私が首都圏でないと通勤が厳しいので
首都圏のマンションです。いわゆる「ワンガンタワマン」で、都内の割には広めだと思います。
200平米の戸建でのびのび子育てしてみたいです。本当に素晴らしい環境ですね。
正直うらやましい気持ちはありますが、我が家は我が家の与えられた環境に従い、
感謝しながら頑張りますね。

世帯年収1100万ですが、私が600、妻が500です。思いっきり一般人ですよね。
20代後半ですが、貯金は2200で、頭金1000にして100平米5000万のマンションを購入しました。
なのでローンは4000ですが、あまり心配してません。子供は一人います。

お互い庶民と自覚してますので、無駄づかいなく返済していきます。

203

えーはなしやなー

年収：私が1000万、妻が600万　共に35歳
子供二人、0歳、3歳歳
8000万のマンション購入し、5600万の借入です。
変動1本でローンを組もうと考えています。
優遇後0.975%です。
無謀でしょうか？ミックスなどでリスクヘッジしたほうが無難でしょうか。

基本情報で変な事書いているかもしれませんが、わかる範囲で書きますので、アドバイスお願いします。

夫３６歳　
妻３０歳　毎月１万～２万の収入　
子供２人（小学３年１年）　私立中学入学希望

夫は株式会社経営６年目　最近の３期は黒字決済　社員アルバイトなどは３００人近くいます。
年収２０００万ちょっと超　ですが、自社株やら何やら、私にはあまりよくわかりませんが、お金をプールしておかなければいけないらしいので、その辺のお金を引いて、私が毎月管理しているのは手取り６５万です。
その中から家賃や保険料、生活費など全て出しています。
毎月１０万ほど私の親に送っていますので、貯金はあまりできていません。ですが、今回住宅購入となれば、毎月の送金を５万にするつもりです。親も、年金が入ってくるのでそれでも大丈夫みたいです。
貯金総額は、私の親の情けない事情により使ってしまったので、ほとんどありません。

都内に６０平米ほどのマンションを持っていますが、２０００万ぐらいローンが残っています。
現在賃貸で入居者から１２５０００円いただいていますので、こちらのローンは、毎月の家賃収入で何とかやれてます。

現在はマンションに賃貸で住んでいます。（都内）
家賃　２２５０００円

今回、急に義父と一緒に住むことになり、二世帯住宅を検討しています。
気に入った物件があるのですが、１億円弱（諸費用入れたら超えます）
義父は毎月１５万ぐらいは家賃として払ってくれるそうです。
ただ、５年～１０年以内には出て行ってしまいます。
出て行った後は、その部分だけ賃貸に出すことも可能な物件です。駅近なので、借り手はつくと思います。

頭金はゼロ（夫がどのくらい頭金を出してくれるかわからないのでゼロとしています。）
として、住宅ローンがまだ残っているこの状態で新たにローンは組めますか？
それと、事前審査～本審査まで、最短で何日ぐらいかかりますか？
また、どのこ銀行に行くのがよいでしょうか？
会社でも取引している銀行がいいのかな？と勝手に思っていますが…

また、義父と共同購入の場合、義父が現在６９歳なので、もうすぐローンが組めなくなってしまいます。
義父も現在は会社経営（夫とは全く別の）　子会社も設立しています。　引退後も顧問としているので、収入はあるみたいです。
義父の年収はよくわかりませんが、事情があり離れて暮らしている義母に毎月６０万ほど渡しているみたいです。
その上で、都内で生活しているので、それなりの年収はあると思います。

夫の年収は今後増える見込みですが、いつぐらいにいくら増えるかはわかりません。
会社は審査会社などから優良企業とされているらしく、数年後には上場する予定で動いています。
会社の取引の金融機関は、とっても審査が厳しく普通のベンチャー企業では貸してもらえないところからも借りれているそうです。
大手とも取引がありますし、自社運営の店舗もありますので、それなりに安定はしていると思います。

まとまりのない、わかりにくい文章だと思いますが、何か教えていただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします。

>>206
>>207
普通の状況なら問題なし。ローンも普通に通ると思います。
>>207さんの場合は既に住宅ローンを組んでいるということなので
借り換えてまとめることができればOK。賃貸中ってのが
ちょっとややこしくなるのでローン審査は会社の取引先銀行に頼むのがベストかと。
後はこれから不景気が進むかどうか次第。
現況、円高が進んでるし、中国ショックもまだで、欧州・アメリカも爆弾抱えてて、
日本は日本で消費税とか馬鹿なこと言い出したから、明らかにやばい路線に進んでるので
そうなっても後悔はしないように考えて購入してください。

>>206

手元の現金はいくらくらい残るのでしょうか？

例えば5年後、景気が上向いて金利が0.975%から4.0%に上がったとしましょう。その時に、毎月の支払額を同額に抑えるためにはいくら繰上げ返済をすればいいのか計算してみましょう。

35年で返済すると仮定すると、当初の返済額は毎月約157,500円です。5年間この調子で返済したとして、5年経過後に金利が急騰して4%になったとします。すると月の返済は234,500円に跳ね上がります。ここで返済額を157,500円に抑えたいとすると、繰上げ返済1610万円が必要になります。現実には毎月の返済額にキャップが設定されたり、そもそも金利はじわじわ変動するでしょうから、ま、この計算は一つの目安です。

5年後、この程度の繰り上げ返済が楽にできるようであれば問題ないと思いますよ。

208さん

アドバイスありがとうございます。
ローン審査は会社の取引銀行がベストとの答えですが、もう一つ教えてください。
現在住宅ローンを組んでいる銀行とは違う（今回の場合、会社の取引銀行）ところにお願いして、借り換えてまとめると言うことですよね？

>>210
現在住宅ローンを組んでる銀行と違うところにお願いして借り換えてまとめるでOKです。
審査依頼したら必然的にそういう話になると思います。
こういう場合だいたい取引銀行のほうが話が早いですが、
保険として今借りてる銀行でも審査しとくのもいいと思いますよ。
どっちか有利な条件のところから借りればいいので。

ちなみに事前審査は早ければ3日、通常1週間くらいで回答が出ます。

211さん

ありがとうございます。
両方審査依頼してもらってみます。

>>209
アドバイスありがとうございます。

＞返済額を157,500円に抑えたいとすると、繰上げ返済1610万円が必要になります。
これは返済額軽減型の繰り上げ返済のことでしょうか。5年後までには、低金利の恩恵を享受して元金を出来るだけ減らそうと考えています。年間250万程度の繰り上げ返済もしくは金利上昇に備えて貯蓄することを目標にしています。

貯蓄は毎年400は楽勝でしょ。うちは世帯年収1800万だけど税率高いので手取りは年収1500万と変わりませんが、繰り上げ2000で貯蓄250くらい軽いです。

賃貸暮らしです
本日給料明細見て思ったのですが源泉所得税が家賃より高い・・
家買った方がいいのですかね？どのくらい節税になるんでしょう？

今月は給与とボーナスが出ました。所得税だけであわせて70万を超えていました。
これだけ税金払っているのだから、子育て支援とか子供手当とか、きちんと考えて欲しいと思いました。

私はボーナスなしですが、所得税70万円/月です。
まだマシな方じゃないですか？

↑スレ違いですね

節税したらいいのに。中古賃貸マンション買うとか、個人事業者の届け出すとか。
親と同居して扶養控除するとか。

↑もう少し詳しく教えてください。
うちも節税を考えているのですがよくわかりません。

今日仕事が決まって世帯年収が1600万になりました〜！
一歳の子供がいますがあと3000万、ケチケチ生活で繰り上げ返済頑張るぞ！

妻の独り言でした。

十年いや七年だな

＞220
課税される所得金額が900万円以上だと税率が３３％
ですよね。ですからまず900万以下になるようにするのです。
そのためには
扶養家族をふやす。医療費控除をしっかり計算する
などですが、こらが何10万あってもその３３％の税金が
浮くだけですから年間250万円～300万円所得税を納税
していたらたいしたことはない。
むしろ収入を数百万単位で減らさないとなかなか課税所得
金額は900万円以下にならない。900万円以下になれば
税率は23％に下がる。
給与所得だけではここから先の節税は無理。他の事業所得
か不動産所得を作って、それの収入＜経費で赤字を計上する。
一番よく使われるのは賃貸不動産の減価償却費と建物に関する
借入金の利子ですね。
赤字不動産といっても減価償却費は名目上の費用ですから
キャッシュフローは赤字でなくしっかりプラスにしておくのです。
詳しくは本がでていますから勉強してください。

>>223
ワンルームマンションのセールスマン？。
そんな風に、だますんだ。
＞課税される所得金額が900万円以上だと税率が３３％
＞900万円以下になれば税率は23％に下がる。
http://www.freshmanmoney.com/tax4.html
例1）課税所得９００万
所得税＝９００万×０．２３-６３．６万＝１４３．４万
例2）課税所得９１０万
所得税＝９１０万×０．３３-１５３．６万＝１４６．７万
税率３３％、２３％といえば、あたかも大きく税金が異なるように聞こえるが
控除額が違うので、それほど差はない。

＞他の事業所得か不動産所得を作って、それの収入＜経費で赤字を計上する。
ワンルームマンション勧誘の決まり文句ですね。

空室になったり、古くなって家賃を下げて本当の赤字なった時、自分の所得から
赤字補填しても節税と言うの？。
赤字になって、確かに税金の額は減るが。

>>224
とっても勉強になった

俺がセールスされたら、
危なく騙されてるところだった

>223
224、225さんは大家さんをやってないから理解が難しいようですね。
私は大家業9年目ですので、223さんの内容はごもっともだと思います。

所得税1000万円以上ですが、メルセデスCクラス1台分は還付されてますよ。
家族も224、225さんと同レベルの理解しかないので、なかなか物件数を増やせないのが悩みです。
でも事業規模を目指して、新築アパートの準備中です。

223さんは実際にどのような税金対策をされていますか？
金額規模も教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

>>226
＞所得税1000万円以上ですが、メルセデスCクラス1台分は還付されてますよ。
おおざっぱに計算すれば
所得３５００万ぐらいで所得税１０００万
所得２５００万ぐらいで所得税　６００万
不動産投資で１０００万ぐらいの赤字をだしているということですね。

ビジネスモデルとして賃貸業があるのは理解していますが、誰もがうまくいくとは限りませんものね。その点223さん、226さんは上手にされたんでしょう。友人に聞くと、土地勘（地元との繋がり、人脈）がないと厳しいそうです。確かにね。

才能も度胸もないので、3000万弱のローンを地道に返済していこうと思います。ま、人それぞれってことで。

>226
訳知り顔で上から目線の割りに具体性皆無。
税金納めるより借入金利息が得だと思ってるオバカさんと見た。
減価償却と借入金利息が多い方が得なら、
建物価格や金利は高いほうがいいってことか？
きちんと説明してくれ。

所得税だけではなく、住民税にも影響しますから、税率50%分が還付ですね。
減価償却が一番金額が大きいですが、その他も経費計上できますので高額納税者にはメリットがあります。
根本的に法律の規定内であっても、色々と抜け道的なことがありますので自己責任でどうぞ。

最高税率の方とそれ以下の方では立場が違うので、一概には言えませんが。
実際に大家さんをしてみないと分からないでしょうね。

減価償却費が節税になる。借り入れ金利は店子が払ってくれるからこれも問題ない。

世帯年収1000万～2000万のスレなので、
その範囲内での具体例を教えてもらえないでしょうか？

例えば世帯年収1500万のサラリーマンが、
1500万程度のワンルーム賃貸をローンで購入すると、いくら節税できるか？
と言った事を知りたいです。

もう15年近く1000万以上給与所得があったが1500になっても手取りが増えないことに気付いて、年金補てんになればと思いコンバクトマンシヨンを買い始めた。最初は頭金も少なかったから利益も少なかったが自宅のローンの繰り上げに使うよりアバマンローン繰り上げたほうが利益がでてローン控除も減らないことに気付き、きがつけば年間家賃収入が550万になっていた。

２０００万のワンルームマンション
償却期間４７年＝約５０年
１年間の減価償却約４０万　税率３３％として約１３．２万節税

１０年後１５００万で売却
節税効果１０年１３２万円
売却損益５００万

収入＝賃貸料＋節税効果
支出＝銀行支払い＋売却損益

収入＞支出ならいいが
収入＜支出ならいくら節税しても、損をした事になる。

減価償却費は、マンションの価値が下がる分を経費として計上しているもの。
減価償却費は計算方法はきまっているが、マンションの価値は色々な状況で
変わる。

２０００万のマンションが１０年後１５００万と言うのは十分ありうる。
売却損益５００万＞節税効果１３２万
減価償却費だけに限ってみれば、節税効果の方が低い

無論２０００万のマンションが１０年後２５００万で売れる状況であれば
これほど魅力のある投資はない。

232
初年度は諸費用が大きな費用となって不動産所得で300万くらいの赤字になるでしょうけど次年度からはマイナス100万なるかどうかというところでしょう。

私の場合物件総額9500万円ですが残債7000万円、10年後5000万円になる予定です。

マンシヨンの減価償却費はまず購入価格の消費税分を税率で割り戻して建物の価格を求め、さらにそれを付帯設備と本体とに分けて違う償却年数で計算します。

さて、それで毎年還付受けている額は納税額全額。

家賃収入は所得にプラスされないのですか？

220です。
質問に答えてくださってありがとうございます。
賃貸業について本を買って、私なりに勉強してみましたが、
課税所得９００万クラスの私には難しいように思いました。
まず、原価償却費狙いで新築、木造を考えたのですが
土地を借金して買って、新築を建てるのはリスクが大きいかと。
土地をもともと所有していれば、おいしいと思いますが、、。
中古だと
家賃収入＞原価償却費
になってしまって、かえって税金が増えるのでは？

>>239
こまかい事のつっこみなしで
不動産収入＝家賃収入ー銀行支払い利息ー減価償却

これがマイナスなら税務上赤字。だから家賃収入があっても赤字と処理される。
他の所得と合算すれば、税金は還付される。
しかも、減価償却は実際に出ていくお金でないので、その分手元に現金が残る。
これで業者は節税できると言う。

ところが普通マンションの価値は下がる。その分損失が出てる事に普通の人は
気づかない。
マンションの価値が下がる以上に利益を出していれば問題ないけど、それ以下なら
たこが自分の足を食べているようなもの。

価値の下落より残債の減りが上回っているから大丈夫です。ローンはいずれゼロになるけどタダのマンシヨンはないです。家賃が下がるなら損のない範囲で繰り上げ返済すればいいのです。

4000万の１Ｌを２戸、2000万の１Ｋを１戸持っていて
自己資金はそれぞれ、900、600、200万円投入して
いるから借入金は当初3100、3400、1800で計8300万円。

15年間は節税で考える。（償却は当然定率法で行う）
投下資本は1700万円だから毎年の家賃の収益と節税
効果が120万円程度あれば7％の運用ができていること
になる。

15年目に退職して節税がいらなくなったら、その時点での
残債が5530万円くらいとして、総額10000万円の物件が
仲介手数料や当初の諸費用込みで6500万以上で売れたら
元金回収できる。
家賃が下がって赤字なら、退職金から５００万程度補填する。
年３０万の収益増なら６％の利回りになる。

投下資本を収益で回収しようと考えるから不動産投資は
無意味だと思うのだろう。そりゃ確かにそうだ。
しかし、将来の年金補填と考えたら、賃貸マンションを複数
持つことは意味がある。
デフレの時代ローンは長く持てば持つほど損だが、ローンを
支払うのは店子であるから（空室はあっても２０％を超えること
はめったにない）長く持つほどローン残高は減る。
売却価格＞ローン残高の不等式は長くなればなるほど確実に
なる。
ならば、退職金で中古マンションを買うという案もあるが
まず、ローンが組みにくいし物件も見当たらない。管理ノウハウも
みについていない。
若いうちにローンが組めるうちに高価値物件を入手しておき
ローンが減ったあたりで、自己資金を追加し収益を高めるか
売却して老後資金の足しにするという方が正しい。

売却というのは経験のない人には難しく思えるものだが、何度か
経験すれば値付けのコツもわかる。まずは自宅マンションの
住み替えでで経験しておくほうがいい。年収2000万円クラスの
ビジネスマンの中には一回目のマンションを完済して賃貸に出して
二軒目を取得している人もいるが、ファミリー物件は面積当たりの賃料が
安い。１Ｋは面積当たり賃料は高いが、売るときは安くしか売れない。
一件目は売却して仮に譲渡益があっても課税されないし、譲渡損が
でるなら減税の利点があるわけだから売らない手は無い。
それをそのまま２軒目の自己資金にまわすのもいいが、ローン減税と
賃貸不動産の減税をミックスで考える。
一軒目の売った資金が4000万円あるなら、1000万円づつ3年に分けて
１ＬＤＫを３軒買う。初年度は２００万以上諸経費で赤字がでるので
所得税は確実にゼロになる。1000万円は金融資産として運用する。
・・・・まぁ、ここには書き込みしなくても年収1500万クラスの人はだれでも
やっていそうだけど。

給与所得での高額所得者のメリットというのは、高額の借入金が
起こせるということ。給与所得の高額所得者のデメリットは源泉徴収で
高額な税金を取られるということ。個人事業者に比べて経費などの
損金算入枠が少ないこと。
私は１０年やってきているけど、失敗したと思ったことは一度も無い。
アパマンローンを金利優遇で借りられるのも高額所得者ゆえのこと。
所得1000万円以下には、あんまり想像しづらい世界だろうけど。
早めにやっておくと、所得が減ってからもその恩恵は続く。なにしろ
年金生活にはいってからも所得税は取られるのだから。
キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費
がプラスで
売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金
がプラスなら何も問題ないですよ。

ちなみに、不動産収入５５０万円として
費用計上するのは
減価償却費
借入金金利（建物分）
固定資産税他
管理委託費
消耗品費用
修繕費
入退去の際の清掃委託費
で圧倒的に原価償却費が大きい
確定申告の添付書類でも減価償却費のみ
明細をつけるようになっています。
その他は証拠書類を添付せずに手元においておくだけで
充分。
私の場合、利益は１１０万／年ですが、原価償却費を加味した
不動産所得は－１９０万円（昨年実績）です。

自宅の場合でも
ローン残債＋ローン返済合計＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
なんてことを考えませんよね。
むしろ
ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
でかつ
想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税
なら満足するでしょう。

不動産賃貸でも全く同じ
ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
で
想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税
ならそれでいい。


自宅で繰り上げ返済してローン額を軽減するように
家賃収入を増やしたければ繰り上げ返済する。その違いと
空室リスクに対処するのに充分な所得があるかどうかというだけの
違い。ローンは３ヶ月滞納するだけでアウトだけど空室が３ヶ月は
たまにはある。その際所得に余裕がないとかなりつらい話になる。

>>246
＞キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費がプラスで
＞ 売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がプラスなら何も問題ないですよ
それなら何も問題ないと思います。

税引き後利益＋原価償却費
残債、取得経費、売却経費、自己資金
これらはおおよそ計算できます。
問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。

>>243
のように希望通りの金額で売れるよい物件なら問題ないと思います。

ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、キャッシュフローがプラスでも
売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がマイナスなら損ということになると思います。

＞問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。
そんなことはないです。自分の土地勘のある場所の駅近物件で相場価格がわかっている
場所を買う。それも買ったあと毎年類似物件の価格を調べることです。
都心３区でそこまで値下がりする物件を私は知らない。
賃貸が成り立つのは３区駅徒歩５分以内か３区のタワー物件でしょう。


＞ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、
その発想がよくない。売り込みにきた物件を買ったらだめ。自分で探して
新築なら抽選で買う。中古なら競りあがって買うくらいでないと。
自分を見る目を養うのは、自宅であれ賃貸不動産であれ全く同じです。
自宅だから一生抱えて我慢すればいいというのは泣き寝入り。