今後は賃貸経営は難しい

>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？

>>64
アホ呼ばわりさんへ

平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。

金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。

あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。

自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。

>>56

更新料は１ヶ月で、うちが半分、管理業者が半分でした。（３分の１だと勘違いしていました）

来年２月が更新になります。

アドバイスいただきありがとうございました。

４８でした。

>>58

４８です。

アドバイスありがとう。

私も中途解約のペナルティについては考えています。
それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。

礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。
うちの物件は来年更新です。

>65
ちょっと悪いけどさ、今後は要点をまとめて短く書いてくれる。
「平成３年以前は、全額借金で不動産投資を-----昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。」
等など、、
どーでもいいようなことと、本題と関係ないことが多すぎ、しかもしつこく長々と。
それで、結局答えは書かないんだよ。

あんた、じーさんかい？

>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。

今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。

自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）

借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。

>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税金は８０×２０％＝１６万

単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ　　　　　　　　　　　　　　ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！

どっちの話もよくわかりますが、噛み合っていない点があるような・・

自己資金が１０００万円あっても自己資金だけでは商売はできないということ。
自己資金が１億あったら、それで無借金で地道にする＝収益１００万円とする。
借入金を１億して総額２億にして収益２００万円。
という単純計算するとどうなるでしょうか？
８０万円より多くなる気がします。

だから、無借金経営が好きか、大きい商売が好きかの違いでしょう。
好みの問題。

まあ、どちらにしろサラリーマンには関係のない話でした。
私は事業は向いていないので会社勤めにしたので、経営者の方って偉いと思います。
胃の弱い私にできるのは医療控除だけ・・・

金利は確定申告の時、経費算入できるからまるまる損するわけじゃないのよ。

事業所税って大家にも掛かる？

５０平米の部屋　２０戸で１０００平米
共用廊下などを入れるとかるく１０００平米は超えるな

１０００平米　で　６０万円の事業所税がとられたら
たまりませんね

みんな噛み合ってない。
７１さんの言ってるのは事業拡大の内容でまた別の話。

争点は：
①借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。
②無借金の方がトータルで得。

こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。
まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、

>>74
同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな。
借入金の方は利息が発生するけど、その分は経費として認められて半分くらいは税金の節減で戻ってくるな。
残った流動資産を危機管理に使うために安全資産にそのまま留保することもできるし、別の投資に使うこともできる。

事業拡大とは違うんだな。リスク管理の選択範囲が広がるんだよ。

資金をどう有効活用するかの観点が、自分のお金の範囲だけで考えているから、「無借金の方が得」と言う結論しか導けない。

>>74
運用利回り＞借入金利
である限りは借金して不動産経営した方が得です。

>>74
７６さんが書かれていますが、投資の「運用利回り＞借入金利」より、更に税金分も考慮したのが損益分岐点になります。

>>10
また、おかしなこと言ってるな。
１０の言ってることは他の人が言ってることと明らかにちがうんだよ。
他の人は、借金は明らかに収益を圧迫する、ことを前提にしかし、その借金以上の収益を生み出すのであれば（運用利回りといってもいいし、レバレッジといってもいい）、あるいは収益を積極的に得ようとすれば、借金しないでどないするん？って言ってるわけだ。
１０は借金＝節税＝手許にお金が残ってお得って単純に考えてるんだよ。
１０の前提に借金が収益を圧迫する、って考えはない。
まあ、とても判り難い書き方をしてるので、一連のスレをみての判断だが。

事業拡大でなくて、同じ元手でどうするかってこと。
元手１０００万円で手堅くやったり、個人で１０億も借金して
事業経営・・じゃ、比較にならんでしょうが。

あなたが自宅の一角で趣味のお店を開きました。
好評で結構収益も出ています。
①通りに面した店を借りて本格的にお店をする
②そのままタダの自宅の一角で趣味のお店を続ける

借入金があってもなくても収益が同じなら無借金の方が
いいに決まっている。
商売にならなければいけないのなら、借入金で収益を
増やすに決まってる。

個人商売とするか、小さくても会社組織等にして事業するかにも
よると思う。

>運用利回り＞借入金利
>である限りは借金して不動産経営した方が得です。
無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。

>10
>同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな
手元に事業用（投資用）資金現金１億円ある。
この１億を残しておいて、新たに１億の借り入れを起こして１億円のアパートを買って家賃収入を得た方が得。
これは珍説だろ。
こんなこと言ってるから皆からバカにされるんだよ。

>>81
「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。
不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」
これが理解できない人は儲けることができない人。
100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。

>>82
それはフルローンってことね。
フルローンでも利益がでていればその事業は成功なんですよ。
何回も出てきてるけど「借入金利＜運用利回り」である限りは儲かるのです。
しかし、今のご時世ではいわゆる「フツーの人」にはフルローンはおりない。

>>71さんの補足です。
1億自己資金ある場合。
たとえば、5千万で土地を仕入れて5千万でアパートを立てた場合と
1億で倍の土地を求め土地と建物を担保に1億借りてアパートを建てた場合ではどうなるでしょうか？
土地も建物も2倍の価格ですが、実際は1億で5千万の建物の3倍以上のスケールのアパートが建ちます。そして、借入金返済後には倍の土地が残る訳です。
土地と建物で1億5千万くらいの融資も可能です。

10さんに噛み付いてる人の言い分たとえば>>70は算数レベルの話。10さんの話しは高等数学です。

70さん、あらためて強調することではないですよ。

無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。

８５は何だよ、高等数学って？　これは算数だろ。
教育受けた人？

なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない）

70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。

クロス張替、１メートル四方９５０円税込。
室内クリーニング、フローリング（約８畳）、キッチン（３畳）、風呂、トイレ。
２２，０００円（税込）

最安値はこんなもんですかね？

>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。

クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。

８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。

そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。

>>88
管理会社さんが介在されているのであれば、まず管理会社さんに８９投稿のような内容を説明して、管理会社に事業仕訳などの対応をさせることです。
管理会社も大家の資質を見て、それなりの対応をしてきます。

しかし、やはり現地を確認しておくことは重要で、次回以降の管理会社の対応が良くなります。

>>90
いいこと書いているね。
＞１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
資産の分割運用の典型例で、不動産でそれなりに稼いで、有価証券でもそれなりに稼げれば、理想的ですね。
そこまでは私はやりませんけどね。
１億円借入金があっても、投資信託（すぐに換金できるＭＭＦ）３０００万円、株式１０００万円、その他２５００万円くらいは持っています。

分散投資が普通でしょ。
90みたいに株だけで１億突っ込むとかいう考えは理解できないね。
まあ、「机上の空論」でしょうけど。

同じ元手の話じゃないと比較できませんわ。
90さんよく読んでくださいな。1億をたがいに持っての話に決まってるでしょ

>>93
株式に数千万円つぎ込む場合はありますね。
今の状況だと、株式に１０００万円くらい入れていますが、ＭＭＦも証券会社に連絡すれば次の日には買い付け代金につぎ込めるので、株式を５０００万円くらいに資金シフトすることも考えています。

>>87
このスレを通しで読んでもらえば判ってもらえると思うが、要は８６さんのレスにある通りです。
若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに、常識というか、小学生でも判ることをわざわざ数字を使って説明したまでです。他の人にとってみれば、こんな当たり前のことわざわざ数字使って説明するなんて、お前は小学生以下かとお叱りを受けることも覚悟の上で書いているのでそこはご勘弁を。
一つつけ加えるならば、レバに関しては否定してません。
肯定もしてないけれど。
基本中の基本に誤りのある奴が、しゃしゃりでてあーだ、こーだ言ってるのが、どーも我慢できなくて一連のレスになっているだけです。

>>96
＞若干１名算数が極端に苦手な人の為だけに
それってだれ？
あなたはかなり算数も高等数学も得意でしょうが。
はっきり書きなよ。

不動産経営に関してのことがなにも書かれていないけど、そっちはどうなの？
スレでは危ない大家がいることについての、大家がどう考えているかの話が中心ですよね。

>>97
不動産経営の薀蓄、ご自分の財産の自慢、それはそれで結構なんですが、
税金払うより、借金しよう！
の持論の根拠を数字を使って説明してもらえませんか？
高等数学ではなく（頭悪いんもんで）算数使って！

>>96
まずは、９６投稿で「若干１名算数が極端に苦手な人」というのが私のことであることですか？
それを確認します。
お答えください。

>>99
ご自分で算数が極端に苦手だなと思う人がその人です。因みに私も算数が極端に苦手な人です。

>>100
算数や数学は大得意ですよ。物理も含めて。
うちのかみさんは算数が大の苦手です。その分はこっちが補っています。

あなたも含めて、暇人が多いようですね。

>>101
それでは、私の質問に答えて下さい。（NO.98）

賃貸経営（大家）って簡単。
ごちゃごちゃ言うほどのことはない、現に普通の人が簡単に新規参入できる唯一(これは言いすぎ)の業種。

あまり頭を使わず簡単に金さえあればできる、でも本業にすべきじゃないな。
定年後に本業としてやるならいいけどさ。

その大家業をウンチク語っていかにも経営論もどきの話をするのはどうかと思うね。

>>102
だれが答えるか。
そういうことは自分で考えなさいね。

今までの投稿の中にいくらでも答えはあるよ。

>>103
スレ主の思惑にはまるぞ。

条件が恵まれていれば、それなりに稼げる。そうでないとそんなに簡単にはいかない。

戦略的なことの肝の部分以外と戦術的な部分は教えてあげるよ。
それ以外は自分で考えな。

>>103
簡単だと思うなら自分でやってみれば？
口で言うだけならそれこそ簡単。

>>10
国語力が極端に低いことはよく判っていたが、算数も実はチョー苦手だったんだね。
人に逆質しといて、自分は知ったことか！なんて道徳力も最悪。
厚顔無恥力と見栄っ張り力は最高なんだがな。

１０３の発言は１０に捧げたものです。

>>106
やってますよ。
頭使いません。
サルでも大家はできるとは言いません、しかし素人でも簡単にできます。
経営論らしきことを言う必要なしです。

ハッキリ言って１０さんみたく、ウンチクたれてる人笑っちゃいます。

>>109
アタマ使わないでやるというのは丸投げしちゃってるのかね、どこかに？

じゃ、借金して残った１億はどうするの？
寝かしておく？

大体、１億程度を分散投資しても、大した収益にならんでしょう？
大した収益になるならそうすればいい訳で、何も不得手な不動産業をやるよりいいと思うけどな。
逆に不動産運営するのに１億じゃカツカツでしょ。
１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
それなら、安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。

義理の親がやっているがマンション経営は結構きついぞ。
東京の私鉄駅から徒歩２分くらいのところに店舗と住居とのマンションだが店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし、安いバイトでは話にならんし。

>>111
不動産は場所によって、投資の最小単位が異なります。

＞１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
あなたならどうする？＞安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
これが答えか？
頭がどうも半分も働いていないようだな。

＞店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし
あなたの義父である大家さんが、店子にそういう評価をされているんですよ。
管理会社を使っても、管理会社に同じように評価をされますよ。

店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。

定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。
店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。

遊んで儲けるわけではないし、管理会社に丸投げでいいわけでもないし、そういう意味ではスレ主さんの最初の言葉は自分にも身にしみることです。
共稼ぎのサラリーマンを数十年続けながらやっていますが、それなりにしんどいことはあります。

>>103
その投稿内容だと、税務署さんかお役人さんですか？

不動産所得にたいする税制が、そういうふうに出来てるね。
今回の相続税評価での８割減から５割減への変更も、「不動産経営は頭を使わずに出来る商売で、事業所得を生む経営とは差別化する。」っていう考え方からきているね。