おりこうな繰り上げ返済とは？その３

こちらで「金利1％以内なら1％控除もあるので期間中は繰上げしない方が良い」とよく見るので質問させてください。


今年初めに借換えをして変動0.975％・20年で2300万借り入れをしており、毎月（まだ数回ですが）軽減で繰上げをしております。
控除は10年控除で残り8年残っております。（残り10年で返済する予定です）


夫婦合算なのですが、収入の少ない私1本で借りている為、控除1％の満額は戻りません。
ですので、控除1％が自分の所得税分ぐらいになるまでは繰上げした方がいいのでは・・と判断して繰上げをしているのですが・・。


「繰上げしない方がお得」というのは満額戻ってくる方でしょうか。
それとも満額戻らない場合でも、控除期間が終了するまで、または金利が上昇するまでは繰上げをせず
貯金しておいた方がお得なのでしょうか。


いろいろ自分なりに調べたつもりなのですが、なんだかこんがらがってしまって。
済みません。宜しくお願い致します。

>721さん
ギリ変さんですね。いらっしゃいませ。

税金が満額戻ってこないとなると、年収350万程度でしょうか。

何故借り換え前に、勉強しなかったのでしょうか？
もともとのローン（or物件）が、身の丈にあってなかったと思って、頑張って繰り上げ返済してください。

よく勉強もせずに借り換えしたとなると、
今後、お金が入用になったときに、もっと金利の高いローンに手を出しそうです。

もっとも、文面を見る限りの印象ですので、
721の文面に乗っていない、賢い条件、安心の属性があるなら別です。

>>721

控除１％とローン１％をそのまま比べているわけではなくて、繰り上げしない分を定期などにあずけて
利息を生み出す分も含んでいます。

例えば個人向け国債だと5年固定金利で、年率０．４２％（税引後0.336％）となっています。

>>721
今の住宅ローン減税は住民税からもひかれるので、それなりの金額戻ってくるとは思いますが、満額戻ってこなくても、実際には繰り上げ資金の金利もつきますよね。

例えばイオン銀行でいま一年0.45%、3年0.7%の定期やってますね。
一年ものにしたとして税引き0.36%ですから、減税分+0.36%で1%を超えればいいわけです。

いま満額減税するところまで繰り上げた場合に初年度は20万減税だったとしても、翌年からローン残高が減るので、その当然減税分も減っていきますね。

手元に貯金があればお得なだけでなく、いざという時に貯金を切り崩して対処出来る訳ですし。万が一事故などで亡くなったりした場合に家族にお金を残せますね。
なので仮に金利1%を超したとしても、多少損することになっても、手元に残しておいた方がいいと思いますね。1.5%を超しそうな状況になってから、そのうちどれくらい繰り上げするか考えてもいいと思います。

実感として、そんなにローン減税のもどりと、１％の金利が＝になるものかな？

入ってくるものはローン減税のもどりだけど、
出ていくものは、ローンの利息、固定資産税、団信…

実際には１２月の給料で－○万円と引かれるものと相殺してプラスになってくるから
ローン減税なんて意識した事がない。
給料として口座に入って、１２月のボーナスやその他もろもろと一緒になってしまう。

ローン減税と利息が相殺されるとしても、余裕があるから早く繰り上げで減らしたいと思うし。
もちろん貯金は貯金で増やしたい。

>>725
必ずなります。

それな固定資産税はローンの残高や収入と全く関係ないですし、普通銀行ローンは団信込みです。
給与所得者なら年末調整で一緒に戻ってきますが、意識しないのは貴方のお金の管理が甘いだけの話で、実感したいのなら年末調整でせずに毎年確定申告すればいいだけでは？

そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

まぁローン減税は別に意識しないでもいいですし、別に早く繰り上げたいから繰り上げてもいいですが。ちょっと意識すればお得になっているのに、考えるのが面倒だからしない、というのは決して「おりこうな繰り上げ返済」にはなりませんね。減税分でもどってきた分も貯金しておけばすむだけの話です。

>>726>>727
確かに意識しないというのは、自分から意識しようと思わないので、結果的に意識できないのであって
意識しようとすれば意識出来る事ですね。
ボーナスから引かれる法定控除がすごいのでそちらは意識しますが、本当にローン減税はちょっと１２月の給料がいつもより増えたという程度の認識しかありません。
それも普通口座に入って、定期や１月の繰り上げに振り分けて、実感が数日しかありません。

＞そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

こういう発想をする人もいる訳ですね。
ローン減税が終わったと同時に完済です。
だからおかねのやりくりに困るというのは全く考えてもいません。
年収が多いので、月々引かれる税金社会保険は、自分の懐にいったん入ってくるものでもないのに、その大きさを意識してしまいますが、
ローン減税は最初の年から去年の１２月まで全く意識してません。

年収が違うのでその辺は人それぞれですね。どうもありがとうございました。

７２１です。
みなさんいろいろありがとうございました。

７２２さん。
ありがとうございます。
すみません、年収低いので…４５０万です。
配偶者はもちろん私より多い年収ですが、わけあってペアローンではなく私１本で借りています。

頭金に１５００万と車を一括で支払ったので貯蓄は８００万程度しか残っていません。
ギリではないと思っていましたが、こちらを読む限りでは少ないですね・・。
勉強したつもりですが、もっと勉強しようと思います。


７２３さん。７２４さん。
ありがとうございます。
定期などを検討してもう一度、貯金か繰上げかよく考えてみようと思います。
やはり何かあった時のために手元には置いておかないといけないですね。


無駄のないように・・と思って質問させていただきました。
もう一度見直してみようと思います。

ありがとうございました。

あと10年、変動金利が1％越えませんように！
多分大丈夫だと思ってます。

ローン減税を意識しないくらいっていうのはすごいですね。
つまり元のサラリーが高いからって言う事ですね。
それなら、繰り上げはローン減税超過部分だけにして、あとはローン控除終了後
に一括返済がよいのではないかと…
すみません、貧乏人のたわごとで。

私なんか、ローン分の別銀行への入金と天引きの貯金、税社会保険互助会等々後の
いわゆる自分の口座に入る分が２０万円ないので、ローン減税どころか年末調整
だけでもすごいインパクト！なのに。
さらに確定申告の医療費だけでもお得な気分。

さて、ローン控除とは違いますが、売買差損などを申告すると所得から引かれるので
所得が低くなり、ちょっと昔だと児童手当をもらえたり、保育料（公立）が安く
なったりで思わぬ特典がついてきたりします。
医療控除なども面倒がらずに確定申告しましょう。

>>728
貴方の給料が多いのはうらやましいですね。
そんなに年収があるならおりこうな繰り上げ返済なんて考える必要もないでしょうが、でも普通の人にとっては全く参考意見にはなりませんよ。

・３５年
・元金均等
・ミックス（①１５００万　②５００万）
・変動金利
というパターンで来月から返済開始予定です。（※年収４００万）


当初、②を期間短縮で、片方無くしていくことで金利上昇に対応するつもりでした。

このスレでいろいろ勉強していくにつれ、
①を軽減し、元金均等の当初支払分を少しでも楽にし、
月々の余裕が大きくなったところで②の期間短縮もあわせていく形にしようかと思っております。

他のおりこうな繰上げパターンありましたら教えていただければ幸いです。

＞733
家族構成、年齢、勤務先属性（公務員or民間など？）情報無しでは、答えようもないのですが・・・。
意見を求めるなら年収の5倍のローンを組むに値する属性を書かないと。
（駅近で物件価格が下がらないor安定企業で収入が減る可能性が少ないor相方が公務員etc/）

文面を見る限りでは、
年収の5倍のローンを組んでいる時点で、とても「おりこう」とはいえないので、
せいぜい頑張ってください。

意見を求めるにも、返済開始の前に相談すべきでしたね。

>733
ミックスって両方とも金利も変わらない変動なんですか？
そうだとしたら分ける意味はぜんぜんないような。手続きが面倒になって余計な手数料が増えるだけな気がします。

まぁ、ひとまず軽減型で繰り上げていけばいいんじゃないでしょうか？

ちなみに年収５倍未満にこだわる人がいますが、年収４００万で２０００万円は別に問題ないですよ。
まぁこれ以上下がる可能性があるなら厳しいでしょうが。

733さん

もっとも良い借り方は、
・変動金利で、優遇金利後、０．９８５、０．８７５、０．７７５で借りれる銀行を探すこと。
・次に、固定3パーセントで借りたと思って、差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済をすること
・35年で借りること

この3点です。

元金返済は、元利返済で借りて、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をすれば同じだし
固定で借りるぐらいなら、変動金利との差額の利息分を、元金の返済に回すのがとくです。

おそらく、三井住友で借りるのかもしれませんが、ミックスなんて借りるのは辞めた方が良い。
僕の友人もミックスが賢いと思って、借りて自慢してたけど、失敗してる。

失敗の理由は、
　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる
　・固定で借りた分の利息が無駄でこの分を繰上げにまわせば良かった。


一番賢い借り方は、
・利率が少ない銀行を選ぶこと
・返済額軽減型の繰上げ返済が手数料無料できるか、約定で多めに返済をすることが可能なこと

この2点です。

特に、自分が賢くないなら、なおさら、この方法で借りれる銀行を探してください。

１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。

私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3、4年で取り戻せるかなぁと考え、その間、金利が上がらないことを祈っています。

固定で借りたと思って、差額を繰り上げすると損するのではないでしょうか。

教えてください

>１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。
>私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
>手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3

定期預金はせいぜい年利0.3％ですよね？
35万円を取り返す頃には、それ以上の金利がついていませんか？
1500万入れて500万の金利のほうが差し引き少ないように思うのですが・・・
リスクヘッジはまた別の事ですが、定期で取り戻せるという意味が分かりません。

ローン減税分などを考慮に入れているのでは？

733です。

ご意見ありがとうございます。
決定したことについてはもう仕方ないですが、参考にさせていただきます。

ミックスについてはどちらも変動で始めるため、最初の固定手数料は発生しません。
ネットでの繰上げ返済やプラン切り替えは無料ですし、
今後片方固定に切り替えたりもするかもしれないと思っての選択です。

>失敗の理由は、
>　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる

確かに、１本でも悩む問題なのに選択肢増やすのは大変ですね・・・
実際は臨機応変（というか行き当たりばったり？）になるかもしれませんが、
ひとまず方針を決めておくだけでも楽かと思いましたので、ご意見助かります。

変動１％以下で借りている場合で、ローン減税を受けれる場合は、

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が多ければ、その分までは軽減型で
繰上げ返済する。

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が少なければ、今は貯蓄しておいて、
金利が上がってきた時に動向を見つつ軽減型で繰上げ返済する。

概ねこれで良いと思う。

難しいのは、金利が１％を超えた時。
また近い間に金利が下がると見るなら繰り上げ返済しない。
今後金利が下がらない（上がる）と見るなら繰上げ返済。

なるほど、ローン減税

そうですよね。

変動で１％より低く借りているなら、返さず運用しますよね。
ローンを組んだ時の手数料分稼ぐまでは、金利1％越えてほしくないです。
現金で買ったよりも得になりませんから。

>>743
運用するかの基準は変動で１％より低く借りているかではなく、借りている金利の利息と比べて
（住宅ローン減税の戻り額＋運用利益）が大きいかで決まります。

今だと定期で運用だとしても、変動が１．５％くらいまで上がってきてもＯＫではないでしょうか。

ローン減税の対象となる所得税＆住民税ですが、払った以上の税金が戻ってこないので、
年収が少なかったり、扶養家族が多くて元々そんなに払っていない人には余り関係ない恩恵ですよ～。

年収400万だと、単身じゃない限り元々そんなに税金払っていると思えないので、繰上げ頑張ってもいいと思います～。

繰上げ返済しないメリット
・定期の金利
・ローン減税の戻り
・死亡時ローンがチャラになる（現金が家族に残る）

繰上げするメリット
・支払利息の軽減（支払い済み保障料などの戻り含む）

昔は、住宅ローンが３％～だったので、後者のほうが圧倒的に有利だった。
今は、ネット銀行などもたくさん出てきて、有利な定期預金が探しやすく、利用しやすくなった。
金利が下がってくると、家族構成や他の資金計画（車買い替え・教育資金などなど）によっては、前者のほうが有利なことが多い。

結局、手持ちの余裕資金、家族構成や勤務先属性、資金計画などなどに合わせて選択すればよいと思います。

>>738
定期自体はさがすと0.7%(税引き後0.56%)とかもありますよ。
あとはローン減税分も含むのでしょう。

仮に1500万繰り上げ返済しないなら、ローン減税分が1%で年15万。
定期で8.4万。年利0.675%なら利息10万強。差し引きで13万強プラスと考えられますね。

繰り上げした場合、ローン減税が15万減。利息が10万強。
何もしなくても繰り上げしない方が年5万お得ですね。

0.675って本当ならすごくうらやましい金利ですが。。。

みんな、せこいよ。3000万円のローンで当初の1年で払う金利って
１％なら30万円でしょ。
１．４％としても40万円とちょっとだ。
27年くらいの返済期間にしておいても
元利金等で月11万くらいの返済額だ。
とすると年132万円。
このうち元金払いは90万。
さて、10年目で1000万円繰り上げたとしよう。
ローン残高は約１000万円
返済額を減らした場合は5万6千円だ。
毎月の支払いが5万5千円ほど浮くわけだから
年間66万浮く。
これは、1000万の投資で年６．６％の利益を
得たかのように見えるがそうではない。
仮に1000万円のキャッシュを年66万支払いに
あてていても15年は持つわけだから
一度に投入するご利益は二年分の132万分しかない。
実は、1000万の投資で得たのは132万円
それも15年以上にわたっての話だ。
要するに、１．４％で借りた金を返済するのは
１．４％の金利がなくなるというだけの話だ。

仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。
この場合もその収入を自宅のローンに回せば繰り上げ返済
と同じくローン支払いは実質5万6千円になる。
そのうえ、最後にその物件を売れば、頭金1000万が回収でき
る。繰上げ返済では1000万円は返ってこない。

>仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
>収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。

借り手がみつからず、管理費、修繕維持費がかさんでいく。
やっと見つかった借り手が、滞納を繰り返した後事故。
「収益が5万5千円になる物件」が、不良債権となり
最後にその物件を売るときには、債務整理の手続きが必要となるでしょう。

749
あなた暗い性格ですね。物事をやってみないで悪いほうに悪いほうに考える。
というか、一生何もチャンレンジできずに終わるタイプ。
心配なら、どうすればうまくいくのか研究したらいいのですよ。
何も田舎でファミリーの一戸建てを買えとか、高い新築買えとは
言ってないですよ。

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。

＞値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。
偏見です。
値下がりの心配の少ない物件は、価格が高くて庶民には手が出ない。が
正しい。かくして庶民は、自覚しないうちに値下がり不動産を買って生涯稼ぐで
あろう3億弱の金のうちの4分の１くらいを目減りさせる。

＞時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？
だったら、賃貸にしたほうが純粋に「消費」と割り切れます。
住み替え買い替えを考えると、売っていくらになるかは重要な問題。
配偶者が＊＊ば売って老人ホームに入ることだってある。
家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。自分の住まいに
情緒的になっているだけ。冷静に経済価値を計算したくないだけでしょう。


＞豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
変ですね。誰も高い米買って悪いとはいってない。ただ借金して高い米食うのが正しい
あり方かと問うているだけです。

というか高い時期に借金して田んぼごと買ってる。

それも35年分買う約束してる

自宅であれローンの塊であれ資産は資産だよ。固定資産税かかるし。

すいません。
不動産業、株式等投資をお勧めの方、また賃貸物件に住むことをお勧めする方は
それぞれの持ち場にお帰りください。

住宅ローンはないがどのくらい頭金等を入れられるか後で考えたかったので、
全額ローンでとりあえず組んだが、状況が変わり新居に転居しないこととなった。
とりあえず落ち着くまでそのまま賃貸に出しているのであって、ダブルローンを
組むほどリスク好きではありません。
逆にいえば全額ローンだったので手元に現金をフルに残しておいたおかげで、
選択することができた。

住宅ローンとキャッシュとはどちらも現実の生活のためにあるのであって、
理論値だけでは生活できません。

ここは繰り上げ返済が無意味だと主張したらいかんのか？

ローン減税があり金利が低い限りにおいて無意味だと思います。

ちなみに私はローン残高＜預金残高なのでいつでも全額返済でき
ますが、会社からの金利補助があり自己負担は１％固定。
ローン減税で１％還付なので繰り上げ返済なんて当然しません。
ただローン減税期間が過ぎたもしくは会社からの補助が打ち切ら
れたらばするかもしれない。

当然だろ。で、インフレになったら繰り上げ返済するの？それとも何か策があるの？

766
住宅ローンのまま人にかしたらいかんよ。ましてやローン減税や利子補給まで受けたらまずいだろ。