中古マンションが売れません、、、part２

↑もういい。しつこい。

私は758の文章は　いやみに感じたよ。
素直に売れたことを誉めてあげればいいと思った。

よかったねえ。。。私も考えなければと思いましたよ。
（8ヶ月売れないのですから、、始め3ヶ月相場よりとても高くしていたので）
半年で相場にやっとした馬鹿な私です（ほんと愚かでした、、）
振り返っても仕方ないので、今後を大切に考えて行きます。

>東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。

いずれにせよ、まともな地震・津波予測ができていればフクイチ事故はなかった。
建設計画時6ｍ以上の津波はどの学者もあり得ないとのことでわざわざ地盤を削って低くしたことが裏目に出た。
学者がなんと言おうとリスクは享受し自己責任で対応するしかない。

そうですね。

＞＞引用ですが、

　先日のアサイチのテレビを見られましたか？
　その東大の教授が出ておられました。　
　ただ、数を数えて予測をしたらしいです。
　小さい地震の数がこのまま続けば、数の計算上　大きな地震が来る可能性が4年だろうと、、、
　確証はないそうです。（現在の予測は　なかなか　難しいそうで。。。）
　5分ほどで　テレビも終わってしまいました。　　

しかし、すれと違いますよ。戻しましょう。

>770
褒めるだけではなく、
>758のように客観的に購入検討者の心理をずばっと言う意見も必要だと思います

758の言ってることは別に当たり前のことだし
決まった人に言ってもね

褒めもせずに皮肉言いが開き直り

774は758を読んで
当たり前で新鮮味のないことを売れた人に言ってもなぁって意味です
念のため

皆さん、マンションが売れず苛立つのもわかりますが、しつこい~

せっかくの優良スレが台無しだよ。
みんな大人げないな～。

脱北者とか新 興 宗 教 の脱会者がお互いを讃え合うようなスレ

今年の終わり頃にはユーロ危機も解決の目途も立って不動産市況は上向くでしょう。また放射線がらみで中古の人気も高まるでしょう。今マンションを売るのはもったいないですよ。

いつならいいの

消費税が上がるタイミングだろうね。
中古は非課税だから、新築に比べてお得感が増して売れると思う。

住宅は消費税減免措置が検討されているようですよ。

中古は販売価格には非課税だけど仲介手数料に消費税がかかるからお得感は無いですよね？消費税が上がる前に駆け込み需要が増すぐらい？

アナタ仲手の消費税って、、、税抜き1億の物件で３％なら9万、５％上がっても15万ぐらいの差額ですけど。

1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ

計算があわない
私が馬 鹿？

７８６が馬鹿～！！

787、788が早とちりなんだと思いますよ。

計算も出来ないのは、まさかゆとりの人ですか？

７８９への問題


７８６「1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ」の中の
「3万5マン」という解を計算式を用いて説明せよ。

賢いなら、もちろん解けるよね！！

①（税抜き3000万×3%＋60000）×5%＝48000円

②（税抜き3000万×3%＋60000）×8%＝76800円

①、②の差額　28800円

まだ続き必要か？

計算も出来ないくせにめんどくさいやつだな

税抜き報酬96万で消費税３％増税なら約3万、5%上がったら約5万だろ

それに物件価格と言ってもあくまで建物価格のはなしだしな。土地代が入るともっと影響少ない。

789です。>791さんが私に出題してくださったようですが785さん本人が答えてくださったようですね。
787、788さんは計算というより読解力が一般の人より多少劣るのでしょう。子供のころ国語苦手だったのかなあと思います。

787ですがわざわざありがとうございます
やっと意味が分かりました
ちゃんと読めばわかることですね＾＾：
お手を煩わせてすみません
でも答えて頂いて感謝です

７８７さん、お気になさらずに。誰でもミスはあります。７８８は気にしたほうがよいだろうけど。

すごくよくわかった＾＾

新築には消費税がついて、中古にはいらない、、ことも知らなかったし。
ここはいい勉強になります。ありがとうございます。

１K　今相場より少し下なんですけど、
あ～早く売れたらいいな＞＜

中古物件の場合は仲介手数料などの諸費用はローンを組めたりできるのでしょうか？

組めるけど利率が0.2%悪くなるという条件でした。

0.2%払うくらいなら親か兄弟に借りてでもCashで払えると良いですね。

799ｻﾝ
ご回答ありがとうございます。

なるほど。金利面で不利になるのですね。色々と考慮してみたいと思います。

横からですが、あと購入後リフォームするならリフォーム費用は貯めておいたほうがいいですよ。たしかリフォームローンは金利高かったと思います。

>798さん
それはあなたの信用度によります。
物件購入費用がフルローンだと、あなたのステイタスがよほど良くなければ難しいでしょう。
住宅ローンとは別枠で組むケースも考えられますが、金利は比較にならないほど高いです。
ですので最低限購入諸費用は現金で用意した方がよろしいかと。

801ｻﾝ､802ｻﾝ
アドバイスありがとうございました。

新築は利益など価格に組み込まれていると思うので消費税分もまるごとローンが組めますが、中古場合は手数料分は別途現金払いってなるは、個人的な見解ですが消費税が値上がった際にも何となく損した様に感じるなぁ〜と思ったものですから…

一般的には諸費用ローンも組めるとの事で納得できました。

ご親切にご回答いただきありがとうございます。

アドバイスお願いします。

戸建て(新築)に引っ越す為、マンション売却(売り出しは2月～)を考えていますが
7月引渡しは、マイナス要因になりますよね？
6月中旬に戸建てが完成する為、引渡し時期を悩んでおります。

同じ間取りの一つ上階の部屋も売り出していて、1400万弱(ﾘﾌｫｰﾑ済)みたいです。
上記のマイナス要因を含めて1000万ｽﾀｰﾄと考えていますが、どうでしょうか？
(担当さんは、ネットで検索した時に1000万以下で引っかかる事が重要と仰っていました。)

売り出すﾏﾝｼｮﾝは、3LDK，70m2，築17年，残債無，地方都市圏で大型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ近く(徒歩10分)，人気学区でもあり、不動産屋(戸建て建築とﾏﾝｼｮﾝ売却は同じ住宅ﾒｰｶ)は大丈夫と言っています。
買取保障は700万です。

売却は初めての事で戸惑っています。

スレ違いでしたら、すみません。
宜しくお願いします。

最悪の場合、700万の買取保証を利用するおつもりですか？

その金額帯なら仮住まいは現実的ではなさそうですが、
一般論で言えば引き渡し時期は買主の要望が優先されます。

それに6月中旬完成予定と言っても工期は遅れたりしますよ。

1000万で売るのなら980万や990万で設定したほうが検索に
より引っ掛かり易いかと思います。

いやネット検索は1000万円以下みたいな条件設定が普通だから1000万円も980万円も引っかかりやすさは同じです。

806です。厳密に言えば1000万円以上1500万円以下みたいな検索をする人もいるので980万円とするより1000万円とした方がたぶん検索には引っかかりやすくなりますよ。
価格の印象は別ですが。

>804さん
地方都市圏の場合、近隣住民の方で決まる確率が非常に高いです。人気学区であれば尚更でしょう。
ですので引渡し時期についてはそれほどご心配なさらなくても宜しいかと思います。
近隣の学区が同じ地域の賃貸住宅にローラーかけてポスティングする事を
不動産屋に指示してみればよろしいかと思います。
学区が同じであれば、購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはずです。

804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。

２月３日（土），４日（日）オープンルームを開催しました。
４月中旬に新居に引越し予定なので退去後ゆっくり売却できたのですが、２月３月は不動産がよく動くと聞いていた事と焦りから居住しながらの売却（オープンルーム）にふみきりました。
居住中ですが、貴重品を持ち出し、対応は不動産屋さんにお任せしました。
結果は土曜日4組，日曜日1組。。
新聞折込広告を周辺地域のみ2万部入れた結果が計5組で現実を思い知らされました。。
その中で一組でも気に入ってくださる方がいればなあと今日は朝から電話に敏感になっています。

オープンルームの結果、売れた方に質問です！！
オープンルーム後どのくらいでよい返事をいただけましたか？？
2週間くらい何も音沙汰なければアウトですよねえ。。。




　

動くなら二週間もかからないよ。すぐ連絡きます。
気になって再内覧したいっていうなら別だけど。

営業マンによりますかねー。イケイケだったらすぐ連絡来ますし
慎重だったら再内見という事も有ります。決定率が高いのはもちろん慎重派ですね。

　
オープンルームをした今の住まいは、８年前中古で購入しましたが、まず内覧させてもらって気に入って、次に家族を一緒に連れて再度内覧し１ヶ月以内に決めました。自分の経験からしても気になっていれば、数日後になんらかのアクションがあるものと思うのですが・・・

昨日は仕事も手につかないという状態でしたが、今日は切替えて頑張りたいと思います！！

ごめん、営業マンに何の関係があるの？内覧客からの反響の話でしょ？

経験が浅かったりイケイケの営業マンはお客様の反応がちょっとでも良いと直ぐに話を進めたがります。
最終的なコンセンサスをキチンと取っていない為、契約迄の間にキャンセルされる事が多くなります。
これは売主にとっては非常に精神的に堪えます。
逆にベテランの営業マンは、比較対象物件等が有ればじっくりと考える時間を与えます。
その上で再内覧を勧め、最後に購入客の背中をちょっとだけ押してあげるのです。
購入意思が固まったら間髪入れず契約に持ち込みますが。その差が成約率に表れます。

ああ、そういうことね。でも売り側の方がそのイケイケだと無駄に売り込んだりもっと寒いよ。
マッチポンプ状態で。契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
縁とかいろいろ言うけど、タイミングが最大の要因の気がするな。

売却時、ほぼ毎週末、内覧が入りましたが、購入の意思を示されるお客さんは、数日以内、遅くとも次の週末までの平日には条件提示がありましたよ。
内覧に来ていただけるのは嬉しいのですが、やはり疲れますね。でもすぐに慣れますよ。
それでも、なかなか妥協できる金額は出てきませんでしたが…。

825さん
>契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
同意見です。
>タイミングが最大の要因の気がするな。
同意見です。

その見極めができれば一流でしょう。そういう人に当ればラッキーですね。

昨年10月より売却をはじめ、計７組の内覧がありました。
そのうち2組は同じマンション，3組は周囲500メートル以内の賃貸マンション，2組は同町内にお住まいの方でした。
最初の2組は売主である私も参加しての内覧でしたのでとても気を使いましたし、ドッとつかれました。
それ以降は不動産屋さんにお任せしたので少し気は楽になったものの、お客様の反応がどうだったのか自分で見られない分いろいろ想像してしまったりしてやっぱり違う疲れがありました。

売れないって本当に疲れます。。

『売り出して1週間で決まりました。』『即決でした』なんて書き込みをみると本当に羨ましくって、自分も『やっと売れました』って書ける日が一日でも早く来る事を願って頑張ります！！

いろいろ苦労して売れた方、今苦労してますって方、売却やめて賃貸にしようかと考えている方いろんな話聞かせて下さい！
自分の頑張る力にさせて頂きます。。。

↑半額にすれば、即売れるよ

この時期に売るのが間違ってるよ。２００７年くらいに売ってれば全然違ってたんだから。次の波が来るのを待つのが正解だよ。

知らんがな。

半額にしろとか、今売りたいものを2007年に売っておけとか、
まったく身も蓋もないこと書くねえ。
本当に中古が売れない状態を長く経験をした人なら、
828さんの辛さが分かるだろうに・・・。

初めての売却。ほんと話には聞いてたが疲れる。内覧があった時の週末の日曜日の夜なんてぐったり。指値がやっとこさ入ってきたけどこれがまた希望額から遠いし。早くすっきりしたーい！！

売り出して２～３か月で売れないのなら値付けが少し高かったのかもしれませんね
不動産会社がちゃんと宣伝してる前提ですが、指値があまりに低いようなら
その人には売らずに100～200万値下げして出せばまた新しい購入希望者が出てくると思いますよ

値段を下げる頻度というのは3ヶ月程度が目安なのでしょうか？

周りを見ながら、下げていくって感じですかね。

うちの場合、あまりにも相場からかけ離れて　売り出ししたため、９ヶ月目です。
再度、相場あたりからスタートしましたが、　ワンルーム　東向き、低層階
内覧した方に、「立地は気に入ったのだけど、日当たり、眺望がいまいち」と、いうことで断られました。
本人は気に入ったみたいなのですが、親に反対されたそうです＞＜

最初から、低層東向きだと、わかって　どうしてこの物件を内覧するの？　とか。
あまりにも売れない期間が長いので　落ち込んでしまいます。
やっぱり、相場から始めようと言ってくださった業者さんの言うことを聞いておけばよかったと、、、悔やんでしまいます。
自分が情けない＞＜です。

「いかにも」な回答をしてくるのはサクラの可能性も。そうならないよう用心警戒すべき。

>>837さん
　ありがとうございます。そう思います。でないと内覧しませんよね。。。。

業者に詰めると、業者は準備した回答をしてくる。
客なんてものは必ずしも本音を語るかわからないし
理由も語らずＮＧ、キャンセルなんてザラにある。
物件の欠点をあげつらうような指摘を入れるのも
要は価格下げろよという業者メッセージの可能性大。
余計なお世話だし鬱陶しければ単に切ればよいだけ。
売るのも買うのも良い業者と付き合うことが大切。

余談だが、古いタイプのオッサン仲介あたりは、相手方に正確に意向を伝えてないケースもある。
ボールをこねくり回しせば自分の願うように案件ができると勘違いしているケース。
それから主語述語のハッキリしない奴も仕事ができない典型だから即刻担当替えるべき。
相手が言ったのか、業者が言ったのか、推測や希望的観測なのか、いい加減なのがゴロゴロいる世界。
年齢関係ないので若くても誠実正確スピーディなのが色がついてなくてよいと思う。
経験は必要な世界だが経験者と称して一人勘違いしてるのが最も被害が大きい。悪事働くのもいるし。

↑よほどいやな目に会ったんだねー。

そうそう、立ち会ってない場合には、実際に内覧すらしてない可能性だってあるよね。

そうは言っても、内見が全然ないのも辛いものよ。
「この条件でこの価格なら1カ月以内に売れますよ！」
と言いきった営業さん、あれからもう1カ月経つが、
「ウソでもいいからお客さん連れて来いよ」って言いたい！

別にそんなに嫌な目にあってないよ。傍で数見てきただけで。貴方は優秀な仲介業者？

嘘の客なんて連れてこられても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄。本命客の当て馬とかなら別だけど。

嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

8年位前だったと思いますが、都心の１ＬＤＫを売却しました。

広告出して、内覧に初めて来た人が、翌週も見に来て、購入決めてくれました。

タイミングが良かったのだと思いますが、

私がしたのはとにかく掃除、モデルルーム並の演出でした。

ベッドリネン類にもすべてアイロンをかけ、花を飾り、洋書をさりげなく置いたり。

住みながらの売却だと不利かなとも思いましたが、
逆に住んでからの家具の配置やら想像しやすかったようです。

売り出し価格より少し下げての契約となりましたが、
いい縁があってよかったと思っています。

あっ、それからもちろん、自分自身も小奇麗な格好で臨みました。

何事も第一印象って大事だと思ったからです。

>嘘をつかないというのも仲介に求められるべき部分です。

嘘をつかない仲介なんてあるんですかね？

↑　やっぱり、うそをつかれるんですかね？
　　子供にもうそは絶対につくな！　と　教育しているし、自分自身もうそをつくのは嫌いだし。。。
　　うそをつかれると悲しいですね。

当日に急に内覧したいってどう思われますか？
他物件の当て馬ですかね？

脈無しと考えてよいでしょうか？

当日見たいって別に悪いことではないと思うけど
調整がつくなら可能な限り内覧させたら
その日が別業者の内覧ってわかっててぶつけてきたなら嘘っぽいが
それはそれで、あえて同時間にでもぶつけて利用してやればよい

嘘のつかない仲介がいるかどうかだけど
案件纏めるために上手に話を作るのは必要な部分なんでしょうが
嘘は嘘としてすぐばれるしマッチポンプの歯止めがきかなくなります
そもそもバレル嘘をつく時点で人間的に論外ですね

売れないなら叩き売れ 値段を徐々に下げていけば、そのうち誰か買ってくれるよ 値段が高いから売れないのよ

売れないストレスは、本当に辛いですよね・・・
我が家も掃除と部屋の演出は頑張りました。
もう、引越し準備されているんですか？と良く聞かれました。（余計なものは一切外に出さなかったし、
リビングは、ソファー、ダイニング、テレビ台、観葉植物以外はナシだったので。。。
それでもやはり、初めの高値で売っていた時は、内覧は入っても、内覧時の感触も良くても指値も全く入らなかったです。
その時に営業さんから言われたのは、「まだ、探し始めたばかりの方々で、、新築と迷っているようです。。。」等々でした。
こちらとしては3月末引越し先の期日が決まっていたので、気分的にドンドン焦りました。
10月から売り出して、11月初めに１回（３００万ぐらい）下げて、、、１２月初めに（それから更に３００万）下げました。
それでも購入時よりもプラスだったので、本当に初めが高かったんだと思います。

期限を区切って売ろうとするから焦るのでは。買取保証でも付けていない限り、先に慌てて買う時代ではないと思う。

欲を出すとロクな事は有りません。バブルの時代じゃないんですから。

購入時よりもプラスでだすのは時間の無駄使いだからやめた方がいい

２００３年分譲のマンションだったら有り得るんだけどね。

2003年分譲のマンションでも　駄目でしたよ。時間の無駄でした。反省です。
ものは良いのですが、、震災の影響ですね＞＜　　

お聞きしたいのですが売却中に
業者の担当者を変更するにはどのようにお願いすれば良いでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。

変更理由が明確であれば、店長なり上席の人間に伝えればよい。
個人的には担当より店を変えることを薦める。

やはりお店を変えた方が良いのですね。

アドバイスありがとうございました。

2月なのに内見全然入らなくてストレス溜まるわ！
やっぱり専任じゃないと真剣にやってくれないのかな？

861ｻﾝ
一般で契約すると他の仲介業者からの営業はやって来ますか？

普通に購入時＋1000万で売れましたけど。。。。
1000万越えを狙うと確かに厳しいけど。

我が家周辺は全て＋1000万が基本になってますよ。

どの辺ですか？＋1000万ならいいですね。私も以前+1300で売りましたが今回はそこまでいかない。

863じゃないですが、私も築５年・震災後でも+1000万超（購入金額約20％）で売れましたね。
場所は芝浦です。業者曰くこの辺はコンスタントに売れているとのことでした。逆に近くの
港南はあまり動きがよくないと。

862さん861です。
たくさん来ますよ。同じ会社の違う支店からも複数きます！
どこもウチならすぐ売れたのにとか、紹介できるお客さんがいると言います。
言われれるがままに6社と契約しましたが、結局、1カ月で内見は未だ1件だけです。

861ｻﾝお返事ありがとうございます。

そんなにたくさん営業にくるんですね。

ウチも先週末に買い逃したお客さんがいるのでご案内したいと…

朝早くから掃除したり、準備していたのに当日、約束の30分前に電話してきて急に仕事になり来れなくなったとキャンセルの連絡が…
嘘ならもっと早くに連絡してほしいものです。

結局、契約は即解除させてもらいました。

最近は業者が営業に来ても手数料半額にしてくれるなら契約しますよと言って断るようにしています。

861です。
いやあ、それは精神的ダメージが大きいですね。
私も住みながらの売却がここまで大変だとは考えていませんでした。
まあ、1カ月～3カ月で売れればそんなこともないでしょうが、
もう売り出して5カ月目なので、最終的には新居に引っ越してから
オープンルームにしようかな？　などと思案中です。