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通りがかりさん
[更新日時] 2024-03-12 10:26:51
管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は1年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30%程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで
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1351
匿名さん
>>1349 匿名さん
直接払っているのは僕ではなく家族なのですが「管理費」と聞いてます。
なので恐らく管理費の中に修繕積立金が毎月含まれているのだと思います。
管理費と修繕費を別々に支払うというのは聞いた事がありません。
なので管理費が以前より2倍になっており、今後3倍になると理事会で言われたと家族が言ってます。
結局、それは修繕積立金のことなのでしょうかね。
言われてみれば管理費が2倍にも3倍にもなるっておかしな話ですからね。
基本的に管理費は築何年であろうが永久に同額という事なのでしょうか?
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1352
マンション検討中さん
>>1351 匿名さん
管理費も場合によっては上がる事もあるけど、大概管理会社を変更したり、管理員、清掃員の勤務時間を減らして管理費が上がらないようにしている。
>築20年以上にもなると建物の老朽化が激しい場合は億単位のお金をかけた大規模修繕を行うのでその際に別途で高額を徴収される場合があると聞いたのですが、それは本当でしょうか?
→本当。ただ、回収が困難だから今はほとんどない。その代わりに修繕積立金を計画的に値上げしている。
>つまり中古マンションはそれらの負担を最初から負うことになるのでしょうか。
→管理費、修繕積立金等、管理組合に決められたものは区分所有者が支払う義務がある。
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1353
匿名さん
マンション修繕積立金なぜ上がる?|サクサク経済Q&A|NHK
2023年11月01日
国土交通省は、マンションの適切な管理に支障が出ないよう、修繕積立金など管理計画のガイドラインの見直しに向けて、専門家による検討を今週から始めました。
修繕計画や積立金について適切な目安を設けることに加え、積立金の段階的な引き上げはせず、当初から高めに設定して同じ金額を払い続ける「均等積立方式」の導入を促すことなど 今年度中に議論をとりまとめ、新たなガイドラインを示したい考えです。
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1354
匿名さん
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
令和5年4月追補版
国土交通省
なお、「均等積立方式」を採用した場合であっても、その後、修繕積立金の額の見直しが必要なくなる訳ではなく、長期修繕計画の見直しによって増額が必要となる場合もあります。
経年によって必要な修繕の内容が異なるほか、マンションの劣化の状況や技術開発等によって、実際の修繕の周期や費用等は変化しますから、どのような修繕積立金の積立方法を採用していても、定期的(5年程度ごと)に長期修繕計画を見直し、それに基づき修繕積立金を設定し直すことが必要です。
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1355
口コミ知りたいさん
>>1352 マンション検討中さん
赤文字老人さん、あんたの2つ目の回答、いつも論点がズレてる。
義務がある義務があるって支払い義務のことはとっくに承知で知ってるってその人も言ってるじゃん。
誰も支払う義務がないなんて露とも言ってないだろ。
義務があるかどうかを聞いてるのではなく、中古マンションだと管理費が「最初から」高くなるのか?ってことを聞いてんだよ。
本来2万だった管理費でも中古だと最初から4万なのか?ってことをそいつは聞いてんだろ。
それなのにあんた一人だけ延々と「支払いは義務です」の連呼。
ズレてんだよ。だから義務なのは皆分かってるっちゅーの。
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1366
匿名さん
>>1358 口コミ知りたいさん
こいつはただの荒らしだから相手しても意味ないよ。
管理費の問題でも「管理費ではなく管理委託費が~」と勝手に論点ずらしてるから話にならない。
おまけに管理費を下げたければ、収支項目ごとに相場で交渉と言いながら、相場を聞かれても答えられないお馬鹿さんで、その繰り返しかだからw 過去ログ見ればわかるよ。ずっと非生産的な荒らし行為を繰り返しているだけだから。
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1367
匿名さん
荒らしの結論はとにかく管理会社の商売を擁護しているだけだから。
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1368
匿名さん
だから、管理会社に都合の悪いコピペが貼られると、人生賭けて意味不明デタラメを書き込んでスレ埋めしている。
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1369
匿名さん
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1370
匿名さん
管理費と管理委託費は違うよ。
管理委託費は管理費の中のひとつにすぎない。
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1371
匿名さん
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1372
匿名さん
知らないからへんてこな書き込みをするんではないの。
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1373
匿名さん
>>1366 匿名さん
私は1358さんではないけど、管理費と管理委託費は違うということは
分かってますか。
また、管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目で値下げする
のではないですか。
相場は地域によってそれぞれですので一概には答えられないでしょうし、
それぐらいは自分でしらべたらいかがですか。
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1374
匿名さん
>>1373 匿名さん
あなたはコピペを怒りながら、ずっと同じデタラメを書き込んでる荒らしです。
項目で値下げするって、日本語にもなってないからね。項目って言葉は何かの方法って意味じゃないよw
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1379
匿名さん
要するに、管理費の値下げ交渉を管理会社とやる場合は、
何を下げてほしいかを明確にすべきです。
ただ、下げてほしいだけでは交渉は成立しませんし、管理会社も
簡単には納得しないでしょう。
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1381
匿名さん
今のコンサルは、採算ラインが高い大手の管理会社から、低い中小零細の管理会社へのリプレースで管理委託費を下げるスキームでしょう。大手は、リプレースの見積もり依頼に応じないといいます。
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1382
匿名さん
零細の管理会社は棟数確保にいっしょうけんめいですから。
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1383
匿名さん
大手の管理会社は強気ですからね。
人材も豊富でノウハウもしっかり掴んでいる。
社員の学歴から違うしね。
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1384
匿名さん
現在の経済状況からすれば、値上げや値下げは管理会社も管理組合も
やってほしいと思っているでしょう。
そこの線引きが難しいので、収支報告書の項目でどの部分をどうやって
値下げや値上げをするかを考えなければならないでしょう。
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1385
匿名さん
自分たちのことは自分たちで守らないとね。
管理会社が値上げをいってきたら、同額の値下げ交渉をする。
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1386
匿名さん
現在の経済状況では、管理会社からの値上げも
管理組合からの値下げ交渉も難しいですね。
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1387
匿名さん
しかし、一般論として、委託費等が高いとこと安いとこが
あるのは事実だね。
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1388
匿名さん
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1391
匿名さん
それはどうかね、器関係ないよ。不動産系はそんなもの。
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1392
匿名さん
最初は中小の管理会社に就職しても、できる人は、給料が高い大手に移籍する(できる)でしょう。
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1394
匿名さん
デベロッパー系の大手管理会社には簡単には
移籍できないよ。
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1408
管理担当
[No.1356~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・コピー投稿
・削除されたレスへの返信
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1409
匿名さん
管理費の値下げ交渉をする場合は
どうやってやるの。
アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
交渉するのかな。
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1410
匿名さん
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1411
匿名さん
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1412
匿名さん
>>1411 匿名さん
>管理費の値下げ交渉をする場合は
>どうやってやるの。
>アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
>交渉するのかな。
誰が誰と管理費の交渉するのかな?
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1413
名無しさん
>>1412 匿名さん
荒らしの相手しちゃダメ
コピペに書いてあるじゃん。
どうやって交渉するか聞いても答えられないんだから。
相場で交渉と言ったりして、その相場がいくらか答えられないんだから話にならないんだよw
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1414
匿名さん
えっ?
「Part3」のスレ主(=宮爺)を相手にしちゃダメなんですか?
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1415
匿名さん
今テレビ朝日の番組で修繕積立金について
論議されてるよ。
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1416
匿名さん
今日の修繕積立金や長期修繕計画の洗い直し等の
テレビの内容はよかったですね。
ご覧になられましたか。
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1417
匿名さん
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1418
匿名さん
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1419
匿名さん
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1420
匿名さん
情報の提供はあなただけが分かっていても意味がないのですよ。
一般組合員に分かりやすく説明することが大切です。
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1421
匿名さん
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1422
匿名さん
いつもコピペしかかきこまない者がいるね。
自分の考えを書き込む力はないのかもしれないがね。
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1423
匿名さん
管理費の値下げを交渉する場合は、例えば、管理人の勤務日数や
勤務時間を減らすのでその分の値下げ依頼をするとか。
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1424
匿名さん
清掃も一緒だね。
清掃時間をながくすれば高くなるし、短くすれば
安くなる。
あたりまえのことだけどね。
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1426
匿名さん
>>1425 匿名さん
まとめる能力がないから代わりに要約してあげる。
つまり削減コンサルはダメで、自分達が主体的に管理に取り組むといいことなんだね。参考になるわ。
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1427
通りがかりさん
>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの?ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。
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1428
通りがかりさん
>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費(修繕積立金込み)が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの?ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。
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1429
匿名さん
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1430
中古マンション検討中さん
>>1428 通りがかりさん
こいつはコピペに書かれている日本語通じない引きこもりニートの荒らしだから相手しても意味ないよ。喜ぶだけだからw
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1431
匿名さん
>>1428 通りがかりさん
管理を理解していたら管理費と修繕積立金は別で会話します。マンションにただ住んでるだけの人はごちゃ混ぜに話しますよね。
管理費が5,000円で修繕積立金が95,000円だったらどうしますか?性質の異なるものを一括りにしてしまうことで正しく問題を捉えられなくなるのはだれが考えても分かりますよね。
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1432
匿名さん
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1433
匿名さん
管理費は管理費です。
管理費等といえば、修繕積立金や使用料が含まれます。
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1434
匿名さん
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1435
匿名さん
管理費は毎月必要な支払のためにあるものです。
修繕積立金は、計画的なものに主に支払います。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要です。
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1436
匿名さん
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1437
匿名
管理会社の一番の狙いは何だと思いますか?
<現状>
それは大規模修繕工事の巧妙なる受注だそうです。次に、日々の小規模修繕工事の受注のようです。この二つの受注を目標に管理会社社員は日々の管理委託業務を行っていると聞きました。
具体的には、管理会社担当者(フロントと言うそうです)は各種修繕工事をいかに相見積りなしに(管理会社1社のみの独占見積提出)受注するか日々考えているらしいのです。1社見積だと濡れ手に粟で、管理会社が都合よく利益を上げられるからのようです。(ここでは管理会社が受け取る協力工事店からのバックマージンと見積価格指示につきましては省きます)
1~2万円程度の低額修繕工事でしたら管理会社が抜いても1万円程度で済むようですが、大規模マンションでしたら数億円から数十億円の大規模修繕工事金額となります。
例えば(珍しくありませんが)10億円の修繕工事を管理会社に発注したとしますと管理会社は良心的なところでも10%の1億円、貪欲で遠慮ない管理会社なら3億円程度を抜いて工事店に発注すると聞きます。もっと多い場合もあるそうです。どう思いますか?
管理会社が直接工事をするならまだ我慢できると仮定して、実際には全て別の工事会社へ丸投げです。更に管理会社は管理組合の修繕積立金額を1円まで知っていますので、極限まで修繕積立金を吐き出させる事が可能のようですし、目標としているとの事。ある管理会社は修繕積立金が不足しているのでと言って臨時に徴取するように理事長に話す場合もあるようです。
更に更に、管理会社は工事代金を100%回収可能です。管理組合は経理管理を委託していますので。こんなに美味しい商売はないと思いますが如何ですか?ノーリスク・ハイリターンがここにありました(笑)
<対策>
1.組合員が責任感のある優秀な理事長を選出する事のようです。
2.各種工事は複数社見積りを徴集し、できれば3社以上として、その3社には管理会社及び管理会社の関係会社を絶対に入れない事とのこと。
3.管理会社はその道のプロなので、善良なる一般人(理事長のこと)による対応は不可能だと考えた方がよいそうです。そのためにマンション管理士協会に一度出向き、優秀なマンション管理士を推薦していただくか、何らかの方法で見つけ出し、管理組合が直接契約する事だそうです。
以上3点が実行されたなら、最低限ながら納得できる管理体制が整備されると業界に詳しい人から聞きましたので、参考になりましたら幸いです。
他にも色々聞きましたし、聞くことができますのでお問い合わせ下さい。
最後に、その業界の方が言っていたことには、近年TCは全国的に信頼失墜トラブルが多いとの事でした。少し不誠実な対応が多いようです。以上
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1438
中古マンション検討中さん
>>1437 匿名さん
概ね同意です。上のコピペの内容はほぼ間違いなさそうですね。。
TCって何ですか?
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1439
匿名さん
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1440
匿名さん
>>1431 匿名さん
わかっていないのは貴方です。
今のマンションは管理費と修繕費積立金はまとめて一括で月いくら、なのです。
管理費と修繕積立金を別で会話などしません。
だから毎月の管理費というのは修繕積立金も込みの額だと自動的に皆さん理解してます。
いちいち言わなくてもわかります。
住んでる住民もみんな管理費を月いくら、という話し方をします。
他のマンションはどうか知りませんが、俺が知ってる23区の低層マンションは全部そうです。
みんな毎月まとめた額を払います。
それぞれ別々で払うとは聞いたことがありません。
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1441
匿名さん
>>1436 匿名さん
払う側はみんな一くくりです。
たとえば所有してる物件の中で管理費が月5万6千円の物件がありますが
この中で修繕積立金がいくらなのか一切知りません。
ただ毎月5万6千円払ってるだけです。
他の物件も金額は異なれど、同じ方式です。
修繕積立金がいくら溜まってるかは理事たちが知ってるでしょうけど毎月払ってる側は月いくらが修繕費でいくらが管理費でという区分けは知りません。
知る必要がないので。
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1442
匿名さん
>>1431 匿名さん
成立は異なりません。
管理費も修繕積立金も合算した額を「管理費」として毎月払うだけです。
それがほとんどのマンション民の知ってるところです。
管理組合とか理事とかの人は別でしょうけど、ただ払ってるだけの住民のみんな認識はそうです。
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1443
匿名さん
>>1431
>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費(修繕積立金込み)が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの?ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。
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1444
匿名さん
>>1436 匿名さん
普通はみんな管理費+修繕積立金が月額で一くくりにされてるって知ってるから。
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1445
匿名さん
>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それが管理組合側の認識です。
俺が言ってるのはマンション住民(ただ払う側)の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら?」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。
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1446
匿名さん
>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それは管理組合側の認識です。
俺や>>1337さんが言ってるのはマンション住民(ただ払う側)の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら?」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。
修繕積立金の取り崩しの話なんて誰もしてません、論点から乖離してます。
あくまで>>1337さんは修繕費込みの管理費のことを言っており、修繕費と管理費の違いを理解している、と言ってます。
違いは理解してても「毎月払う一括額を管理費と呼んでいる」といってるのです。
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1447
匿名さん
>>1430 中古マンション検討中さん
ありがとうございます。あ、俺に粘着してきたの、またその荒らしだったんですね。
どうりで論点ズレてると思いました。
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1448
匿名さん
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1449
匿名さん
>>1444 匿名さん
全く理解してないってことですね。
管理費と修繕積立金が分かれている事を知っとけという話しではなく管理費がいくら、修繕積立金がいくらか知りなさいという話しです。
それを知らずに高いと騒いでも誰も相手にしてくれません。
自己紹介ありがとうございます。13年以上支払っているにも関わらず内訳すら知らないズボラだということですね。マンションに関わるなら管理規約ぐらい読みましょうね。
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1450
匿名さん
>>1449 匿名さん
荒らしの相手する奴もあらし、君は犬にレスしてるのと一緒だよ。