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自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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5701
匿名さん
>>5700 3183さん
お前は答えられなくなったらアンチ君のマンシヨンがどうだとしか言い返せない荒らしなんだから黙ってろよ。
ネットばかにしてたのにHN変えてネット貼り付けて恥ずかしくないのか?w
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5702
匿名さん
>>5701 匿名さん
>自作自演のことしかネタが無い
自作自演やってる荒らし野郎と話が成立するわけないってだけだよw
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5703
3I83
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5704
3I83
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5705
マンション検討中さん
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5707
3183
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5708
マンション検討中さん
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5710
購入経験者さん
>5706
自分が言っているあらしの定義にすでにそのまま入っているという矛盾はいいの？
というか、5706は荒らしでいいの？
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5711
匿名さん
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5712
匿名さん
-
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5713
匿名さん
自主管理のマンションは大変だろうね。
小規模マンションや管理費が少ないところは仕方ないか。
マンションの住民でローテーションを組んで掃除をするとか、
電球の球切れの交換をするとかをすればいいかもね。
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5714
匿名さん
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5715
匿名さん
大型マンションの話しだよ。
自主管理するのならそれぐらいは交代でしなければなない。
だから自主管理はしない方がいいということ。
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5716
匿名さん
自主管理のマンションは管理していくのが大変だね。
特に現役の住民が理事長とかになればその負担が大きくなる。
やはり、管理会社に任せた方がいいと思うけどね。
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5717
匿名さん
しかし、小規模マンションの場合は自主管理はやむおえないかもね。
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5718
匿名さん
ピンハネしている管理会社といっているけど、何を
いくらピンハネしているのが分るのかな。
管理会社が教えてくれる訳ないしね。
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5719
匿名さん
自主管理をしなければならないマンションの
住民はどう思ってるんだろう。
最初から自主管理ならそんなもんだと思うだろうが。
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5720
匿名さん
>>5719 匿名さん
「自主管理をしなければならない」ってどういう意味だろう？
「委託費を払う資金が無い」ぐらいしか思いつかないんだが。
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5721
マンション検討中さん
第三者管理方式は自主管理になるらしい。管理委託契約はない。
基幹事務をやるのは管理組合が委託した管理者たる管理会社だからね。
管理会社は代理人として本人たる管理組合の名前で発注とか支払いを行う。
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5722
マンション検討中さん
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5723
匿名さん
>>5721さん
委託費を払う資金がないのと理事のなりて不足が
その要因でしょう。
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5724
匿名さん
>>5722さん
民法総則ですか、懐かしい言葉ですね。学生時代が懐かしいな。
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5725
匿名さん
>>5723 匿名さん
はて、自主管理をしなければならない理由が「理事のなりて不足」とは？ 管理を外部委託しようがしまいが役員としての人材は必要とされるし、むしろ自主管理の方が適切に機能するメンバーが必要になる筈でハードルも高い筈なんだが。
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5726
匿名さん
>>5725 匿名さん
この人は頭おかしい粘着荒しだから相手するだけ無駄ですよ。
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5727
匿名さん
>>5726 匿名さん
頭のおかしいのは、この人。
管理会社が嫌いだから、自主管理をしたいという思い込みで、頭が働かない。
>>57235匿名さんの言っている事が正しい。
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5728
匿名さん
>>5727 匿名さん
なるほどね。だから脈絡の無い話を延々としている訳か……
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5729
匿名さん
-
5730
匿名さん
管理会社にめぐまれないマンションなんだね。
管理会社が全て悪いとこばかりじゃないんだけどね。
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5732
通りがかりさん
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5733
匿名さん
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5734
匿名さん
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5735
匿名さん
小規模の管理会社でも問題ないと思う
平米単価50円～80円くらいでやってくれるところなんていくらでもある。
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5736
匿名さん
長い書き込みをしているけど、読む者はいないよ。
まとめる能力がないんだろうが。
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5737
匿名さん
-
5738
匿名さん
自主管理は総じて小規模マンションの管理方法でしょう。
大規模だと自主管理は無理ですよ。
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5739
匿名さん
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5740
匿名さん
管理費を削減するにはそれしかないでしょう。
線引きと言われてもはっきりは分からないけど、７０戸が
線上かな。
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5741
匿名さん
７０戸と書いたけど、小規模マンションの線引きは５０戸程度かな。
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5742
匿名さん
何故管理会社を否定するのかな。
管理会社が全て悪いわけではないよ。
一生懸命仕事を仕事をしているフロントはごまんといるよ。
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5743
匿名さん
最近ここのスレをみていると、自主管理がいいか管理会社に委託するのが
いいのかの論争がなくなったね。
やはり自主管理はだめという意見が勝ったからなのか。
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5744
匿名さん
私の意見ですが、マンションは管理会社に管理を委託する方が
いいと思います。
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5745
匿名さん
スレ主旨が長すぎるので何をいいたいのか理解しづらいね。
もう少し、まとめる力を勉強すべきだよ。
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5746
匿名さん
どこの管理組合も、管理会社だろうが業者だろうが
ピンハネされるのは嫌だよね。
そうされないためには、理事会がしっかりした知識を
もってマンション管理をしていかなければならない。
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5747
匿名さん
しかし、小規模マンションで輪番制となると
そうそう人材はいないからね。
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5748
匿名さん
人材のいない小規模マンションの場合は、
理事の任期をなしにすればいい。
同じものが長期にやることがプラスになる
こともある。
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5749
匿名さん
それも弊害が出てきますね。
澱みが出ないようにするにはどうしたらいいか。
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5750
匿名さん
マンション管理ＰＡＲＴ２の書きこみご苦労さん。
何が書き込まれているのかみてないので分からないけど、
スレ数を増やしてくれてありがとう。
僕が立てたスレだからね。
