ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>4992 匿名さん

君はいつもそれだな。
何で俺が君の代わりにネタを提供せにゃならんのよ？
現状に不満があってそれを変えようと大見得切ってるのは君なんだから、現状で十分事足りてると思ってる俺には、君にくれてやれる材料なんざ無い。

答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。
「いくらでどんな内容なのか」って、ここに委託業務仕様書と内訳書でもアップしろと？w

俺が君に求めてるのはそういうことじゃ無いんだってば。
リプレイスや減額交渉を検討し今の委託先と協議をした経験があるのか？ その際どんなことを「現状の問題」として俎に乗せたのか。そこだけでも答えろよ。ほんの数行で済む筈だろ？ また「ネットで検索しろ」ってかw 実体験が無いことの証左だぞそりゃ。

>>5001 3183さん

お前はいつも荒らし目的だろ。
早く、管理会社でうまくいってることを実践で示してくれよ

>答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。

これはあんたのことだろ。君の組合はー－　とか、実戦で示せとかな。

まず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

>>5003 匿名さん
　　　　　↑これだけ管理組合の内情を知らないのはたぶん賃貸で分譲マンションに住んでいて、自分ではどうしようもない人なんだろうw

業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。
自主管理する場合は組合員がやるか管理人を直接雇用しないとダメだね。使用者責任は管理組合が負うから自主管理なんだよ。こんなことくらいなんでわからんのかねw

近所のタワマンの管理費と修繕積立金は合わせると月3万超えてるが、タワマンを自主管理にしようなんて思う管理組合あるのかな？
500戸もあると扱う金額がでかくてひとりの管理人に出納任せるなんてあり得ないだろう。
30戸くらいのマンションだと自主管理やってもいいのかもね。エレベーター1台を30戸で維持すると平均的な規模の倍カネがかかるしね。近所の小規模マンションの管理費は14000円だ。うちは6000だw

>>5005 匿名さん

>業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。

なるかよw 当局に認可受けてるとでも言うのか？w そうすると自主管理も管理事業者になるのかな？w

>>5007 匿名さん
適正化法を読んでみよう。あほ

マンション管理適正化法

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

登録を受けずにマンション管理業を営むと罰則がある。
基幹事務を受託する事業者を規制する法律だから当たり前だ。あほ

>>5002 匿名さん

何度でも言ってやるが、現状を不満視し「こうすれば簡単に変えられるよ」と吹聴しているのは君なので、それがウソではない証拠を示せるかどうかは君の問題。実績や具体例を示すべきなのは君だけであって俺ではない。

一般的な目安と言われている単価の範囲で予算を想定し、その予算に納まる形で業務仕様に基づく委託費を提示してきた管理会社と契約していれば、少なくとも契約に関する理不尽なんて何もない。俺に限らず誰が属する組合でもそうだろう。つまらん鸚鵡返しの相手はしてあげないよ。

やったことも無いことを「簡単にできる」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」。
まあ、真に受けて引っ掛かる者もそうそういないとは思うが。
今の君がやってることと言えばそれだけだな。

５００１さんはすぐ切れる性格なのかな。
匿名掲示板なんだから、あまり熱くならないようにね。

>>5010 3183さん

早く管理会社でうまくいっているあんたの実践を見せてよ。
同等物件で管理費や修繕費が高い方が質が上がって資産価値が高まって中古価格が高くなるというデータも見せてよ。

できて無いことを「デベ系に頼んだ方がいい」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」と言われるよ？

>>5010 3183さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

なんか荒れてますね？マンション管理適正化法は不祥事が多発していた管理会社を取り締まる法律だから、マンション管理を語るならまずは適正化法から理解しよう。

管理費が月6000円のマンションもあるし、高い安いは個別具体的な話をしないと意味ないんだよ。
平置駐車場全戸分確保している大阪市内のマンションなんか修繕積み立て金は月4000円くらいだ。潤沢な駐車場収入で大規模修繕なんか10年毎にできるんだ。

>>5014 通りがかりさん

都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

>>5016 匿名さん
私の
＞管理組合にとって、一番大切なことは資産の保全ですね。
＞特に管理組合の預金保護について、具体的な方法を教えて下さい。
について、まだ回答を頂いていません。

＞都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん
こういう、ご自分の品格を下げるだけの発言は、一旦取りやめて、理路整然と反論しませんか。

自主管理は
①　有能且つ誠実なマンション管理士を見つける
②　組合資産の保全方法を確立する
以上で、ほぼ達成可能になります。
あなたの、計画をお聞かせ下さい。
期待しています。

>>5013 匿名さん

本題で行き詰まると必ず同じことを言うね君は。
俺が管理会社を擁護したとして、君がやろうとしていることの障害になるとでもいうのかな？

俺の発言が取るに足らない戯れ言なら、そこまで執拗に反応せずとも君自身の目的は果たせる筈なんだがな。今のところその目標すら不明瞭だし、俺や他の論敵に暴言を吐くぐらいのことしかしとらんだろ。

適正化法は君にとってＮＧワードなのか？
実際、正しく理解しておかないとマンション管理士を正しく使うこともできないよ。荒らし叩きに執着せず、スレタイに沿ってちゃんとホスト役を務めなよ。

なんか私に同調する人が二人もいるのかい？
別にコテハンでもいいけど偽物がでるんだよ
管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
そんで管理組合に損害を与えた場合には損害賠償致します、という誓約書を出させること。そんな条件だと時給2000円以上出さないと引き受けないだろうから、管理会社に頼んだ方がまし、ってなるんじゃないの？

管理組合のスレは質問スレパート3のスレ主のレベルが非常に低くて投稿のレベルが低迷していたが、最近私がヒマなのでテコ入れした結果、かなりの論客が数人でてきた。感慨深いね。

>>5019 もはや神さん
＞管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
無意味だと思いますよ。
一軒家に住んでいようと、登記簿謄本出そうと、横領するような事態になれば、自宅は抵当に入っていて、弁済は無理でしょう。
組合員が横領した場合、弁済された例はほとんどありません。
個人に組合資産を託すことは出来ません。
横領出来ないシステム、これが確立できない限り、自主管理は危険です。
そんな危険を冒すくらいなら、管理会社に会計と出納だけを委託する方がよっぽどマシです。

それから、皆さん勘違いされているようですけど、適正化法の管理事務とは
1.　会計
2.　出納
3.　長期修繕計画の立案調定
この３つを同時に受託する事です。
1・2を受託しても３を外せば、管理業登録も、管理業務主任者の資格も不要です。
3を外せば、誰でも受託出来ます。

結局都合悪いことははぐらかして何も答えられないんだな。
荒らしはどっかいけよ

>>5022 匿名さん
荒らしはどっかいけよ
何もできないんだろ

>>5022 匿名さん
＞結局都合悪いことははぐらかして何も答えられないんだな。
論理的な反論をと、アドバイスしても治りませんね。
ま、いいでしょ。
せめて誰に対するものか位は書きましょ。

>>5021 匿名さん2さん
登記簿で抵当権の設定はわかるよ。しらんのか？

あー名前まちがえた.
どっちでもいいけど、登記簿の乙区の意味マジでしらんのか？

まー、徹底するなら基幹事務を受任する管理人採用時に管理組合に対する損害賠償債権を保全する仮登記をしておけば良かろう。

>>5027 もはや神さん
＞登記簿で抵当権の設定はわかるよ。しらんのか？
後で抵当に入る事は考えないのですか？

＞まー、徹底するなら基幹事務を受任する管理人採用時に管理組合に対する損害賠償債権を保全する仮登記をしておけば良かろう。

そこまでして、管理員や管理組合の雇用者になる人がいますかね。
幾ら給料を払うのですか？
私なら、そこまでして管理組合にかかわりたい人は警戒しますね。

自主管理を神格化したいために、現実離れした話をしていますね。
もっと、普通に、自主管理出来る方法を考えましょ。

>>5028 匿名さん2さん
> 後で抵当に入る事は考えないのですか？
毎年契約更新時に登記簿みたらいいでしょ
> もっと、普通に、自主管理出来る方法を考えましょ。
なんで私が考えないといけないの？
管理会社の使用人なら管理会社が損害賠償するし
基幹事務を任せる個人を直接雇用するならその人に弁償してもらうしかないんだよ。
基幹事務で扱う金額は億単位だよ。あほ

似たような話だけど金持ち老人がボケて司法書士とか弁護士に財産管理する成年後見人任せるのは危険だよね。信託銀行とかに頼むほうがよい。

>>5029 もはや神さん
＞毎年契約更新時に登記簿みたらいいでしょ。
契約後に抵当に入れて、次の契約前に横領したらどうします？
無意味ですね。

>基幹事務を任せる個人を直接雇用するならその人に弁償してもらうしかないんだよ。
>基幹事務で扱う金額は億単位だよ。あほ
億単位の資産を抵当に入れて組合に雇用される。
非現実的ですね。
管理会社に、会計・出納だけ委託する方が、マシですね。
あほは、誰でしょう。
>なんで私が考えないといけないの？
これ以外、思いつかないのですね。
無理を言いました。
能力以上のことは出来ませんもんね。

それから、他の人が使ったHNを使うのはよくないですよ。
礼儀の問題です。

>>5031 匿名さん2さん
私がオリジナルだけど。あほ

> 契約後に抵当に入れて、次の契約前に横領したらどうします？
だから仮登記しろと言っている。よくよめ。

> 管理会社に、会計・出納だけ委託する方が、マシですね。

管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ

もはや神って五年以上前から使ってるけど、おたく新参だねw
それか質問部屋パート3のスレ主かい？偽物が本物だと勘違いしたかな？

だよね！

理事長やめたからもはや神にしたと思う！

そうでした！この名前はマンカン合格前です。

これは管理侍の部屋のスレ主の名前だねw

だからコテハンに意味ないんだがリクエストあったからコテハンにしてあげたんだ。あほ

自主管理推進派は三人くらいからコテンパンに論破されて消えました。
適正化法も知らないのではお話にならなかったね。
議論は尽きたので終了w
わたしは関与しないから自主管理やりたきゃお好きにどうぞ。

>>5032 もはや神さん
ほう、あのカイゼル髭の管理員を首にし、自分も理事長を首になった、あのお方ですか。
あなたが理事長を首になった理由がよくわかりました。

3人ではなく、たった一人が自作自演で荒らしてるだけ。管理費の値下げに反対する一般人なんていないよ。

事実に反して反論できないから不安の妄想膨らましてるだけでしょ。だから苦し紛れに貴方の組合は～とか実証が～とかしか言わないよね。それは反論じゃないからな。

しかも自分は何も示せないのにw

>>5033 もはや神さん
＞管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ
お返しします。
スレの流れをよく読んで投稿しろ。あほ

>>5043 匿名さん2さん

反論できないと、既出だとか、調べろとか、よく読めと言って誤魔化す。
いつも、意味不明な長文投稿するのに反論できないと短文なわけねw

>>5042 匿名さん
単純値下げなら誰も反対していない。
契約先を変えたり管理方法を変えたりする方法しか提示しないから誰からも賛成されないんだろ。

荒らしはどっかいけよ

>>5045 匿名さん

契約先を変えようとしたら、値段下げてくるから、文字通り単純な値下げになるよ。
それを認めるのは辛いと思うが、大抵はこういう形で値下げされる。残念でした。

実は、マンション管理費は下げられるのです。
マンション管理費はマンションを購入する際にすでに設定されているため、下げられるという感覚をなかなか持ちにくいと思います。実は、マンション管理費は下げられるのです。実際に30％ほど管理費を下げたマンション管理組合の例から、マンボー先生に話を訊きました。

Q.管理は下げられるのでしょうか。

まず、管理費は下げられるといっても、もとから既に安い場合もあります。誰でも下がる、というものでもありません。大事なのは、現在の管理の質や仕様を維持することを前提に、そのマンションの適正な管理費はいくらか、ということを知ることにあります。マンションの規模や管理のサービスの内容によって、いくらが適正なのかを見極め、それを住民の皆さんで共有することから始めて下さい。「とにかく、安くして下さい」という交渉の仕方はよくないです。管理会社側にしてみれば、「いくらならいいの」ということになってしまいます。

Q.マンション管理費の適正価格を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

まず、広さや地域性を勘案して、管理費の相場を資料などを当たって調べておきます。「週刊ダイヤモンド」などの雑誌の特集を参考にするのもよいでしょう。資料で相場観を養い、やはり管理費が高いと認識したら、マンション管理に詳しいコンサルタントの方に訊いてみるのもひとつの方法です。インターネットなどで探してもいいでしょう。コンサルタントの方はたいてい、管理費の査定をしてくれます。1社だけではなく、できれば何社か聞いてみるといいと思います。あるマンションの場合は、当時年間約6000万円の管理費を管理会社に払っていました。最初の資料で調べた段階で、理事の方たちは、4,500万円くらいが妥当かな、という相場感を持っていましたが、2社のコンサルタントに訊いたところ、A社が4,200万、B社が4,500万という回答でした。30パーセント前後の減額ということになります。

Q.　管理会社と交渉をするのですか？

そうですね。交渉する際は、マンション管理組合は管理会社の土俵に入らないほうが良いと思います。交渉となると、とかく項目別に考えて、例えば「事務管理費」をいくらまで下げよう、など細かく内訳から入ってしまうケースが見受けられます。管理組合がそこまで踏み込む必要はありません。車を買う時に、値段を下げてもらおうとして、この部品は幾ら幾らで・・なんて交渉は普通しないでしょう。それと同じです。あくまでも、自分たちが把握した適正価格をもとに、「○○円が妥当だと、管理組合側では考えています」と伝えることが大事です。「それができなければ、管理会社を変える可能性もありますよ」と言いましょう。誤解をしないで頂きたいのは、管理会社は敵ではなくて、あくまでより良い管理を目指すパートナーであるということ。管理費を下げる努力をすることは顧客の利益にもつながる、という顧客志向があれば、交渉に応じるはずです。管理会社と管理の仕様は変えることなく管理費を下げることが望ましいと考えます。

Q.　交渉の結果、管理会社は納得して価格を下げてくれるのでしょうか。

最初にも申し上げましたが、管理費を下げられないケースもあります。すでに管理費が適正価格の場合、また、マンションの規模が小さく、管理費がもともと少ないケースなど。それから、いきなり、「管理費を下げろ」とハードパンチを出すのでは、管理会社もびっくりしてしまいますので、事前に小さなジャブを出すことから始めましょう。

Q.　小さなジャブとは、どのようなことでしょうか。

管理会社に少しずつ、「この管理組合は手ごわいな」と思わせるのです。専門知識をあまり持たない理事さんたちが集まっているのであれば、「長期修繕委員会」のような組織を立ち上げ、過去に行った工事など、必要があったのか疑問視されるものについて管理会社の責任者を呼んで説明を求めるのも効果的です。また、あるマンションでは、過去1年程度の全ての支出の見直しを行い、何故そのような金額になったのかを管理会社に問い質しました。「このマンションの管理組合はしっかりしているな」と管理会社に認識してもらうこと、経験豊富な優秀な人を担当につけてもらうことが交渉を効果的に進める上で重要だと思います。

Q.　なるほど。管理組合でそのようなことができない場合は、どうしたらいいでしょうか。

コンサルタントの方に頼むのもひとつの方法だと思います。ただ、コンサルタントを頼む場合でも、できれば自分たちの力で交渉し、できるところまで価格を下げておくことが大事です。コンサルタントは、減額分の1年分の50％から100％を成功報酬として受け取りますから。例えば、1,000万円の管理費が、仮にコンサルタントに頼んで700万円まで下がったとしたら、150万～300万円が彼らの収入になります。管理組合で管理会社と交渉して850万円まで下げた段階で、コンサルタントに頼んだのであれば、払うのは半分だけで済みますから。また、コンサルタントの方に間に入ってもらうことで、無謀な数字を提示しているのではない、という認識を管理会社に与えることにもつながります。

Q.　しつこいようですが、管理費は本当にさがるのでしょうか。

大手ディベロッパーが分譲し、管理会社を１回も変えていないのであれば、おそらくほぼ100パーセント管理費は下げられると思いますね。というのも、分譲するときには、短期的には利益の生まない修繕積立金はぎりぎりに低く抑え、儲かる管理費のほうを大目に設定しているものだからです。（これが、あとあと修繕積立金が足りなくなるもとですが、それについては話がそれますので別の機会にお話します）管理費や修繕積立金は、給与から天引きされる税金や保険料のように、値段が決まっていて毎月払わなければならないものではありません。人間、自分が納得すると考えずに払ってしまうものですが、それでは、いつまでも管理費の価格破壊は起こりません。

>>5046 匿名さん
変えないなら単純値下げだろ。だからそれに反対なんかしていないって言ってるけど理解力ないのな。

>>5048 匿名さん

他者に見積り取れば値下げに応じる場合はかなり多い。なぜ反対するの？
またビスを抜くとか、管理人に手抜きするように指示するとか、意味不明な想像張り巡らせるの？

>>5049 匿名さん
頭悪いな。何に反対しているか具体的に書け。