ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

まず、仕事の要素を分解して、自分でやってみて、コストに見合うかどうか考えればいいだけだと思う。
管理会社が理事会、総会に参加しないようにして、資料作成、印刷、配布から全部やってみるといいと思う。
修繕も全部見積取る先を探したらいいんじゃないかな。、

351さんが正しいね
フロント1人で、10棟のマンションの管理ができると言っていた人もいるくらいだから、マンションの理事すらしたことがない人がいるからね。

そもそも新築時なら、管理委託内内容を見直して、不要なサービスをけずって交渉すれば、管理会社への委託費は、1~2割くらいは削減できる。

また余計な工事もやらずに済むとあるが、そもそも余計な工事とわかるくらいなら、管理会社が言ってきてもやらなければいいだけ。自主管理にして一番怖いのは、必要な修繕がやられずに危険になるという点である。

>>351

そうですね。修繕なんて12年以上に一回ですし、理事会もひと月かふたつきに一度で
議事録もマンション管理士に委託すれば済む話ですから、ほとんど負担なくできるでしょう。マンション管理会社がやってる仕事なんてひと月に半日もいらないでしょう。だからフロントも10棟以上担当が持てるんです。つくづくあこぎな商売してますよね。

管理会社と契約していたらどうしても流されて余計な工事をしてしまう。
そうならないためにも縁をさっさと切るべきでしょう。

管理会社関係の方の参加が目立つが、ああ言えばこう言うで、同じ手口で管理組合や理事会役員を騙し続けているのだろうな。
管理会社で作成された問答マニュアルを何度も聞かされているようで、耳にタコができてしまう。
組合員を見下しての発言なのだろうが、手の内がバレてきているようだ。
そこを察することができないのが3流〇〇出のフロント連中。
管理会社にとっては〇〇と鋏は使いよう、ある意味、メリットなのかもしれない。

【自主管理の要点】

管理会社をはさまない、清掃業者、エレベーター管理など、外注先との直接契約で
管理会社に支払っていた余分な手数料を節約できる。

理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

＞【自主管理の要点】
様々な運営方法があると思う。
要するに住民の総意が反映されていなければならないという点だ。
そこから外れると、どんな運営方法であれ長続きしない。

おっしゃる通りです。ただ、管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。

管理会社＝管理費から利益を上げるのが仕事→管理費の費用対効果を下げることが手段となる

管理組合＝管理費の費用対効果を高めたい

完全に目標が相反し、トレードオフの関係です。マンション管理のノウハウは
管理会社と契約しなくても得られますし、管理会社とは関わらないに限ると思います。

完全なトレードオフの関係なので関わらないに尽きるかなと

管理会社と仲良くすべき

>357さん

費用対効果を高めたいのは賛同しますが、それ以上に管理に関する手間はかけたくない人が多いと思います。それはどうするの？

＞理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

これと管理会社と何が違うの。管理会社の管理委託契約の内容から”清掃業者、エレベーター管理など”を抜けばいいだけだと思うけど。

”マンション管理士”ってもしかして、資格を持っている人と個人契約するってこと？（笑）

＞357 匿名さん
＞管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。
おっしゃる通りだと思います。
されにくいのではなく、悪くすると、管理会社の総意で管理組合が運営される羽目になります。
＞358＞359さんも管理会社の総意を実現すべく頑張っているにすぎません。
彼らにすると、管理組合は飯の種ですから、生かさず殺さず操るといった具合です。
そういった心情が発言内容の端々から読み取れます。
時代は管理会社を排した自主管理へと大きく変わろうとしています。
そのための便利なアイテムや社会環境が整いつつあります。
一歩前に踏み出すための何かが問われています。

>>359

君がバカなレスするたびに管理会社がいらない存在だということが明白になるな。

管理会社と契約しなければ委託管理費も払わずに済む。委託管理費はマンションの規模によるが、マンション管理士なら５万円が顧問料の相場だから、それ以上は取られない。

３６１さん
＞理事会業務、会計業務、修繕業務
ネットで調べればわかると思うけど、月1回の理事会への参加だけで100戸くらいのマンションら月5万は取られるよ

修繕は、内容によって大きく金額が変わるけど、ちょっとしたアドバイス程度でも月数万以上は確定する。業者選定など依頼すると別途費用がかかる。長期修繕見直しても別途費用がかかる
会計業務は、あんまりマンション管理士の仕事じゃないからうけてくれるかはわかｒないかな

結局、そんなに変わらなくなると思うけど。。。

>>362

本当にばかだな。

月五万で済むんだろ？　１００戸クラスのマンションが毎月、総額でいくら管理会社に持っていかれると思ってるんだ？

オタクのマンションは、毎月、長期修繕が発生するの？


自分が、頭が極度に悪いこと自覚した方がいいよ。管理会社擁護しようとしても逆効果だから。

会計をマンション管理士といってる時点から察した方がいいと思う。

点検や工事発注を、まずは管理会社以外にするところから始めて、理事会総会も管理会社の補助なしで行っていくようにすればいいんじゃないかと思うけど、自主管理が目的化してるみたいなので仕方ない。

偏差値３０なのかｗ

管理会社に嘗められたら駄目しよう。
少なくとも会計報告の内容を理解できる組合員が総会に出席して不備を指摘してくれるだけでも管理会社は緊張して不正が起きにくくなります。
質問内容を間違えると相手はプロだから組合員の無知識を見抜いてしまいます。
無知識な組合員が大多数と見ると知識のある組合員の排除行動を起こします。
マンション管理士試験に合格する位の管理知識であれば総会での支離滅裂な質問や返答はできないはずです。
組合員の中にそういった組合員がいれば管理会社の目は変わります。
そのような組合員を管理組合は協力を仰ぐべきでしょう。
組合員は常日頃より目を凝らしてください。

マンション管理士も普通にそういったサービスあるが、全く何も知らないんだな。。

別に会計士でも雇ってもいいし。決算は通常、一回だけだし。自主管理が目的ではないが、費用対効果が低く、利益相反の管理会社と契約することはデメリットが大きすぎると言うこと。

理事会支援業務をマンション管理士や会計士に頼んでも定額で済むが、同じ業務を管理会社がやると、管理費に対して一定割合の費用がかかるから、ある程度の戸数以上ならどう考えても管理会社を省いた方が得。だから、管理会社も戸数の小さいところはやりたがらない。利幅が低いからな。

そもそもなんでそんなに管理会社を使いたいの？

なんでそんなに無駄遣いして、資産価値を落としたいの？　

管理会社の収益源は管理費で、無駄遣いが管理会社の利益になる構造があるのに、なんの立場でそこまで管理会社の肩ばかり持つんですか？

自動更新の継続外注業務を、わざわざ管理会社経由にして毎月割高な費用を管理費から支払う意味は何ですか？たかだか清掃業務に、つきっきりで管理会社のフロントが毎日、監視しに来るんですか？

管理委託費が安くなる理由は、そもそもの管理委託費が割高に設定されており、適正な手順を踏んで管理費を見直すと、結果として管理費削減ができるからです。

マンション管理会社は「導入時にマンション管理会社同士で競争がないこと」「管理会社変更する機会が少ないこと」「居住者に情報・知識がないこと」を背景として、管理委託費を割高に設定指定いるのが実情です。

・管理費が割高な理由
導入時に競争がない。 本来ならば居住者の意志で決定する管理委託先が、マンション購入時に系列会社に決まっています。
競争がないため管理会社の利益が大きく設定されています。

・見直しに手間がかかる
管理会社の見直しは、住民の意思決定と行動が必要です。しかし「自分が役員の時に面倒なことをしたくない」「問題が起こったら住みづらくなってしまう」など、経験やサポートがないと実行に移し難くなっています。

・居住者に情報・知識がない
マンション管理費の内訳を見てサービス内容や、金額が適正さを判断するには専門知識や経験が必要です。専門知識や情報が不足していると金額の妥当性を判断できずに、管理会社の提案の見積をそのまま受け入れてしまいます。

契約先の管理費が自社の売り上げになる管理会社を信じるってこと自体が間違い

僕はまぁ管理会社で仕事してるんだけども管理費の中には組合さんのために使うお金(共用の電気とか)も入ってるから自主管理すれば全部無くなるってわけじゃないんじゃないかな

タワマンとかはわかんないけど管理会社の収入は管理委託業務費って言って50?400くらいのマンションだと戸当たり1万円を年額で貰ってる感じ
水漏れ対応とか騒音、ペット、駐車場のクレームを仕事中でも引き受けても構わない！って組合員さんが居れば実現可能だと思うよ

↑またいつもの荒らしがHN変えて出鱈目の嘘書いてるな。もう散々上で論破されてるよ。

理事ではなく、一般組合員がクレーム処理してる自主管理のマンションなんかあるかよ。

自主管理は管理会社が外注すす際に取る中抜きの部分をカットするだけで、業務はカットしないよw

管理会社に支払っている委託管理費は月１戸当たり６００円～１，０００円
程度だと思うけどね。

↑それは管理費のうちの管理会社が受け取る「報酬」だけの費用で、それ以外の外注費に管理費の儲けが含まれてそこの中抜きがカットできるのがでかい。スレタイくらい読めば？

外注費の中抜きがされていることの証拠はあるの。

君は管理会社勤務なんだろ？伝票を全部アップして決算書開示して、管理費報酬以外、一切取らず、他の外注業務は全部ボランティアでやってることを証明したら？

初めて投稿したんだけどね……
フロント側から見ると理事もただの組合員も組合側って感じで差に興味無いよ
自主管理するならトラブルの一次受けとかの面倒な事も自分達でやんなきゃいけないよってだけ
自分達で発注するんだから

まぁ面倒な事は多少金払ってでも管理会社側に任せる！って人のが多いから自主管理はフロント的には大歓迎だよ
まぁ今は建サのお陰で面倒な組合は切りやすいけども
もう少し面倒な組合は減ってくれると助かる

自主管理頑張ってね

あーちなみに管理会社側から工事とか発注すると利益は乗せてるからね
中抜きって言うか元請けになる感じ？
それが嫌で組合側で発注するならそれも大歓迎
仕事減るし責任も負わなくて良いから楽だ

なら良かったね。発生頻度の低いトラブル対応のために払う金額としては高くて割りに合わないと考える人が自主管理にするんでしょ。楽勝の業務を難しくみせて付加価値を装うのが管理会社だからな。そんなにしんどければ、管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

>管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

フロントなんて、ただの窓口の人じゃない（笑）
別に実際に作業している人でもないから。

>>381

その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

＞その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

？？？
実際に作業している管理会社の社員がいるって話だけど
例えば、業者に見積もり/発注したり、会計処理したり、総会の資料つくったり、フロントの人はしないよ。

じゃあ一体何をするんですか？

見積もり発注なんてそもそも毎月ないし、マンション一棟あたりの殆ど変わらない毎月の会計処理にどれほど時間かかるんですか？総会資料も年一回だし理事会も雛形で少し変えるだけですよね？

たったこれだけの業務にどれだけ時間かけるんですか？

いかに取るに足らない大したことのない内容を難解で困難であるかのように装って金を取るのが管理会社のビジネスモデルですからね。

管理会社がいないと住民からの苦情や理事会業務が大変！ってありもしない現実を装うことが彼らの利益の源泉ですからね。

385 匿名さん
ご指摘の通りですね。
管理組合側が早くそのことに気づくべきなのですが、オレオレ詐欺の被害者状態から抜け出せない。
管理組合側の無知からくる弱さだと思う。
無知から脱却するには、熱い志を持った方が一人いればそこから抜け出せる。
マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではないのですから。

>385

自主管理マンションの理事会やってみたらわかると思いますよ
私は、たかが月2000円程度の差で、自主管理マンションには、もう2度と住みたいと思いませんけどね

自主管理のマンションは資産価値がないし、人気もない。
何故今更自主管理なんだろう。
それにマンションの管理は工事が全てではないよ。
工事は１年中やっている訳ではないけど、マンションの管理は
毎日していかないといけないから。

>>387 匿名さん
衆愚政治になるんですよね

>389 マンション管理士試験上位合格者
>衆愚政治になるんですよね
そうかな？
彼らがマン管士の知識を取得すれば
3流大学しか出ていないフロントでは彼らに立ち向かうことはできなくなる。
マンション管理会社なんて、所詮、志の低い職業だから、碌な人間しか集まってこない。
レベルの低い人間集団なのだ。
そんな彼らでも無知な組合員なら相手にできる。
言い換えれば【ハイエナ稼業。】

＞そうかな？
＞彼らがマン管士の知識を取得すれば

結局、それを誰がどうやって、どの予算でという話になる？
その時間と費用があるくらいなら、管理会社に依頼したほうが楽という話で落ち着くんだよね。

＞それを誰がどうやって、どの予算でという話になる？
【マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではない】という意識を熱く感じている方で、時間に余裕がある方がやればいい。
ハイエナに自分たちの資産をむしり取られても何も感じない組合では無理な話。

自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに、いまだに住民がホウキもって掃除したり自ら管理をやらなければならないと必死に誤解させたい人がいるみたいですね。

自主管理は単純に中抜き業者排除してコストを適正化する手段です。別に住民の負担が増えるわけではなく、理事会が多少増えるくらいです。

＞自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに
それは考え方が甘い。
そんな甘い考え方では自主管理は無理だと思う。
住民間の争いごとはどうするの？

管理会社の人間がいかに程度の低い人間かこのスレの擁護者を見ればよく分かる。同じような嘘とデマをひたすら繰り返し、反論できないとやり過ごし、しばらくたつとまた同じ嘘やデマを繰り返す。逆効果なのにね。

少し知識ある相手だとひろゆきでも論破されるだろうな。それほど、全くもって社会的存在価値がない、害悪しかない存在だ。よくそんな仕事続けらるなと思うよ。

ご近所さん

住民間の争いは管理会社は張り紙貼って電話で注意するくらいで、それ以上は警察ですよ。仲裁なんてしないと思います。正直、双方電話が繋がれば１０分の仕事です。しかも自主管理の組合で雇っている管理人にやってもらえばいいのです。

管理会社の担当ってどのくらいの学歴の人がつくのですか？
うちの管理会社（Ｎ管）担当　議事録の日本語がひどすぎるんですが。。。

最近「従い」とか「結果」とかいう言葉を覚えたらしくて
そればかり書くんですが全然「従っても」「結果でも」ないんだよなあ。

ほんとに日本語の語彙力が貧しすぎる。。。

それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるでしょ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？Ｎ管Ｋ営業所の担当さん。

それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるでしょ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？

（削除予防用再投稿）（危険ワード削除済み）

管理会社と契約するメリット
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

つまり、管理会社とは関わらない方が得。

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。