マンション管理会社の正義ってなに？

500戸超のマンションです、修繕委員会で管理会社を含めて数社に相見積もりを取得。
有名な修繕専門会社に施行を依頼した。
工事は組合主導で管理会社の立ち入る隙を与えず工事は完了した。
細かいことは抜きにした管理会社の見積金額は1億６千万円高額でした。
完成は上出来でアフターも万膳です。

>>140 匿名さん

管理会社に大規模修繕工事の請負いを任せるって、あまり意味がないですよ。
工事の良し悪しは、その下の業者の当たり外れで、管理会社の工事品質というより、施工業者の工事品質に左右されますね。
元請けとしての施工管理なんて意識ないですよ。単に工事中に検査をする（体裁的にしてるだけ？）だけに、20%以上の元請け料を取ってるのだから。管理会社に言わせれば、元請け責任で、瑕疵責任や、保証、保険、アフターサービス、施工管理費云々と言うでしょうが、実態のない費用を盛ってるだけやね。

>>141 匿名さん
そんなのがいいですよね。
管理組合の主体性で選択して決めていくのは理想ですし、修繕委員会がしっかり機能して理事会の理解と協力など全てにおいて円滑で健全な取り組みですね。
管理会社は、日常管理と、組合運営補助と、事務代行の本業をしっかりやってもらえれば大丈夫ですからね。大規模修繕工事に絡むことで見込める利益を狙ってくるのには、マンション側のメリットなんてほとんどないですからね。
強いて言うなら、全てにおいて管理会社に言えばいいのと、任せておけば勝ってに進んでいくという手軽さくらいで、それに1億６千万はアホらしいですよね。

マンション管理には、管理会社の他に、コンサルを入れるのがいいと思いますがどうですか？管理会社だけだと、住民側は専門的な知識において不利なので、もし、管理会社が悪徳であっても、見極めることや、是正を指摘するのは困難だと思います。コンサルについても同様ですが、要するに第三者としてプロが入ることで、お互いに見張り合う様なイメージです。コンサル導入費用はかかるでしょうが、透明性が高く、悪さが出来ない状態が出来上がるなら、納得できると思います。

>>144 口コミ知りたいさん
でも、そのコンサルが悪徳コンサルだとか、談合の温床はコンサル仕込みだとか叩かれてるからね～(-_-)

理事長は相見積もりの仕様書を修繕委員及び専門家に作成させ各修繕業者に送付。
見積書の投函先は指示した各担当理事及び修繕委員の各ポストへ投函指示。
各理事及び修繕委員は封を切らずに理事会にて理事長に提出。
理事及び修繕委員の全前で開封して協議した。封が切られたり指示した理事及び
修繕委員以外のポストへの投函等は無効にする等の注意事項を同封した。

以上の流れの中で管理会社は何も知らない状態での見積提出となり１億６千万円
の節約をしました。。５００戸超のマンションです。

設が建て管理は系列の菱建商事でしたがもう20年任せておりましたが管理費に地下駐車場代金の一部を修繕積立金と管理費にまわしていたのですが駐車場の空きが増えて上手く回らなくなったのに何の断りもなく修繕積立金を勝手に管理費に振り替えたり管理員を会社の都合で高齢者雇用手当金が出るのでそれを利用しいい人を辞めさせたり派遣会社からただ管理室に居るだけで何もしない人を手配されたり、管理員の教育もしていないので照明のランプ交換方法も知らなくて壊されたあげくに機器の経年劣化だと言われもうこの菱建商事は信用出来ないし最低の管理会社だったので委員会を立ち上げ調べて面接し今はサニーライフお願い致しました。
早く菱建商事を切るべきでした。
どうしても分譲時に系列管理会社が入って来ますがたまには良いところもあるのですが大体良い加減なところが多いようです。
何度も書きますが菱建商事　管理会社はやめた方がいいと！

>>146 匿名さん
理事長は理事会の議題によっては会計報告のみにとどめて
ほとんど管理会社坦当を退席させる。

>>147 名無しさん
菱建商事って管理会社あるんですか？？

マンション管理業者は、↓で確認できる。マンション管理業者の９割以上がマンション管理業協会の会員。

マンション管理業者 検索 - 国土交通省
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do

協会会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

>>149 職人さん

菱建商事は、ピーエス三菱のグループ会社です。不動産部が管理をしてます。

管理人が信用出来ません
私は日本総合十生活管理の団地に住んでいます
今の管理人は着任してまだ１年ちょっとですが、日中管理室の前を通ると郵便局に行くと張り紙しており不在でした
私は時間が空くとパチンコに行くんですが、その日行ったパチンコ屋に管理人がいました
しかもスロットを遊戯しており、大変ビックリしました
勤務中にスロットとはいい度胸してるなと思いつつも、その間にも時給が発生していると考えると腹が立ちました
すぐに管理会社に電話して報告、理事会でも議題にあがったようで、管理人の変更を依頼することになりました
しかし管理会社側は人材不足を理由に変更ができないと返答があり、管理人は今も当団地にいます
管理人が不在となるとまたパチンコ屋にいるのではないかと思ってしまいます

パチンコ行ってた管理員を、人手不足を理由に変更できないと言うだなんて、本当ですか？耳を疑う話ですね？少なくとも管理会社からの謝罪が管理組合にあるべきだし、全戸に書面で説明すべき、と言うべきではないでしょうか。その書面を保管しておくことで、後々役に立つでしょう。

管理員の勤務時間、執務時間中の職場放棄（パチンコ）のサボりは、管理会社が雇い主であり、使用者責任があります。
また、管理組合とは管理委託契約を締結して、その中に業務仕様書のような約定をしていますので、勤務時間中の故意の離席は契約債務不履行ですね。
管理会社からの謝罪だけでなく、債務不履行分の返金や慰謝料請求です。
管理員の変更、懲戒は管理会社内部の処分で、顧客に対する対応は別ですよ。

>>110 通りがかりさん
管理会社の担当者によって良し悪しがきまる。
→賛成　
何棟もってるか
→反対。担当者によって管理の質は変わりますが、担当物件は必要十分条件ではありません。
担当数が少なくても出来ないフロントもいれば、担当数が多くても評価の高いフロントもいます。

管理組合さえしっかりしていれば、良い担当者からアドバイスを聞くだけでいいです。
正直メールで事足りますし、メール+電話でなおわかります。

えてして、優秀な担当者こそ、無駄に変な居住者に絡まれ、上司を出せなどと言われ、やる気をなくします。

せっかく管理組合のための提案をしても無碍にされ、この仕事すら無意味に感じます。
結局、そうやって優秀な人員がいなくなりますから、モンスター居住者によって、善良な組合員が損をし、業界も損をします。

でも、そんなもんでしょう。

そんな組合が損をする時代がもうすでに始まっていますから。

去年の7月に持ち回り１年任期の理事長です。
築３０年の４階建て１９戸分譲マンションですが、４千万の第二回大規模一斉交換工事を突き付けられて右往左往してしまいました。一時金２百万の修繕積立金８千円アップを拒絶して・・ネットで「管理組合自主工事」を知り、独立系エレベータ会社と更新工事契約したり、センターロックインターホンを廃止して戸建て向けモニターホンに変更したりして１千万弱迄節約に成功しました。なんと３千万もカットできたのです。
スーパーゼネコン系の管理会社なので権威ぶって標準周期での一括交換を押し付けてきます。ちっとも傷んでいないのに何かといえば一斉高額交換工事の提案です。
私は対象は違うが保守業界で４０年近く生計を立ててきた人間なので、標準周期なんて眉唾だと知っています。
でも、この７月には次の当番理事長と交代ですからローンを組まされたりして攻め込まれることでしょう。アソコが錆びてる、ココが壊れてるとフロントマンの指摘が多く不安を煽ってきます。理事会を主導して議案成立させて委任状多数で承認という手口でドンドン積立金を削り取っていきます。
ということで基幹管理だけで修繕工事は全て管理組合直契約の地場中堅管理会社に変えようと考えています。３か月前通告なのでカモフラージュして総会を通します。
要するにお任せ管理ではどこの管理会社にしても吸われてしまいますよ。自主管理あるのみです。

>>157 隠居さん
りっぱな理事長だと思います。
次期理事長は真面目に引き継いでくれればいいのですが、

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000767822.pdf

また管理会社が着服で処分されてますね
この会社は2018年にも着服で処分を受けているようです
こういった事例は今後もなくなる事はないのでしょうか？
私のマンションは処分を受けた会社のグループ会社なのでとても不安です

>>157 隠居さん
取り組まれた成果が目に見える形（減額）で現れて達成感もあったでしょうが、ご苦労や自己犠牲の時間も相当あったことでしょう。立派な理事長に恵まれた管理組合は幸せです。
しかし、自主管理か、管理会社委託の2択しかないマンション管理は多様性の広まった世の中で取り残された業界ですね。
マンションが主体性を持つ、自立した管理組合運営をするには自主管理ってのに抵抗があるでしょう。
それは、「自主管理」のイメージが、自己犠牲、素人管理、貧乏マンションなどのネガティブなイメージに傾倒してるからだと思います。
もうそろそろ、IT化された管理組合運営で、管理会社へお任せ依存で、管理無関心を逆手に搾取する管理会社総合管理が大勢の業界の改革がユーザー側から始まるでしょう。
第3の管理方法で管理会社業界は淘汰されるか、一層の合併で寡占化が進むことでしょう。

>>159 名無しさん
こういった事件は、罪を犯した個人の問題として管理会社も被害者的に犯人を告発して対処するでしょうが、きっと会社のシステムや、ルールにスキがあったから起きた事件ですが、それをしてしまう、社内の空気感や統制、文化のほころびがあってのことだと思いますね。
被害マンションだけのこと、着服した社員の問題ってことで対岸の火事として、たいして気にかけないのではなく、第2、第3の被害マンションなど再発に巻き込まれるリクス回避の為にも管理会社を乗り換えることをおすすめします。
それは、リスク回避だけじゃなく、管理委託費の削減や、フロント担当のサービス向上、清掃や点検などのクオリティUPなどの副次効果の期待も大きいですよ。

159の投稿者です
ＵＲＬが無効になっていたので再投稿いたします
https://www.community-one.jp/cms/wp-content/uploads/2020/02/20200206.p...

大抵は管理会社が社員の不正を国交省に報告しますが、会社ぐるみで不正を隠蔽しようとする管理会社もある。

↓は、そういう例だと思います。①だけなら普通の（？）社員だけの不正だが、②と③は、普通じゃない。③は、「管理業務主任者」に会社がしなくても済む不正を行わせたと思います。

https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/191121_goko-t...

４　処分理由

①被処分者の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第８１条第１項に該当する。

②被処分者が管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（５項書面）に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７６条及び同法施行規則第８７条第５項の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。

③被処分者が管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる報告をし、事実と異なる報告をさせた。
　このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７７条第１項及び同法施行規則第８８条の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。

大和ハウス工業は13日、東北工場（宮城県大崎市）に勤務する50代の男性社員が建設用の鉄骨部材を架空発注していたと発表した。総額は2億数千万円に上るとみられる。大和ハウスはこの社員を懲戒解雇するとともに刑事告訴した。
という記事がニュースになっています
管理会社の大輪ライフネクストへの影響はあるのでしょうか？

だいわはここ最近で
・建設用の鉄骨部材を架空発注　・施工管理技士の技術検定試験における実務経験の不備
・戸建住宅・賃貸共同住宅における建築基準に関する不適合等
良くないことばかり…
管理会社もそろそろなんか出てくるんじゃないかな

井藤忠管理のマンションに住んで10年になります
マンション住人から管理委託費が高いと指摘があり、結果井藤忠は年間で400万程の減額に応じました
この話の発端として
指摘した住人の知り合いが、当マンションと同規模の井藤忠管理のマンションに住んでおり、管理委託契約書を確認したところ、当マンションよりも委託費が安価でした
指摘した住人はマンションには詳しくなかったそうですが、色んな所に相談に行き、どの項目が高いか調べたそうです。

今回、指摘があったからこそ井藤忠は減額に応じましたが、何も動かなければ井藤忠は丸々400万円の利益を当マンションから吸い上げていることになります

井藤忠の気づかれなければ高いままでいいとう姿勢に嫌気がさしました
この掲示板で管理会社の変更など書き込みがありますが、当マンションも検討したほうがいいですよね？
また、400万の減額はざらにあるものなんですか？
とりあえず井藤忠が大嫌いになりました

>>166 ご近所さん

400万円の減額は、減額率がわからないですが、当初から値下げしていない場合なら20％くらいの減額は、管理委託継続を守りたいなら提示してくることはありますね。
ただ、これもそうなると、おっしゃる通りこれまで吸い上げれられてたという感情が沸いてきます。言えば下がるとは、言い換えれば言わないと下がらないという、不誠実な反面を露呈させてしまいますよね。
管理会社的には、管理委託費を薄利にしたって、設備保守や、工事で見込める利益を狙っています。
また、管理委託費が下げられても、区分所有者から徴収する管理費は下がらないことが多いので、多くの区分所有者には管理委託費が下がったメリットや実感が感じられないでしょうから、そこをなんとかして、管理会社を変更することをおすすめします。

>>167　匿名さん
減額率は約8％です

>>168 名無しさん
管理委託費の8%の減額要請に応じたのは、利益を犠牲にした程度の可能性が高いと思います。聞くところによればリプレイスを回避する為に25%の減額を提示してきたという管理会社もありましたが、そこまですると採算度外視の受託に無理が生じているでしょうね。
言わなければ下がらなかったという、不誠実な姿勢は今後の管理にも疑問が残りますが、8%の減額成果はマンション財政に有益なことだと割り切りましょう。
でも、井藤忠の管理は、管理組合を軽視して舐めている企業姿勢だと良く不満を聞きますので、今回の減額はイエローカードとして、次に何かあればもうレッドカードで退場をつきつけてやってください。
管理会社の選択肢は沢山ありますよ。

スズメの涙でしょう。
組合は舐められています。

>>169 通りがかりさん

言わなければ下がらないのは不誠実なんですか？どの商売も交渉しなければさがりませんよ。だって商売だもの。逆に下がって良かったねで終わる話では？言わずに下げる管理会社があるのですか？

糸宇宙に管理してもらってます
度々、下記URLのブログを見ていますが、もうリプレイを決断するような内容が書かれていました
http://www.kinki-mankan.com/blog.html
管理会社の部長クラスの名前が出ています
平社員が独断で動いているわけではなく、糸宇宙という会社でこのような動きしてるんですね
糸宇宙の管理しているマンションは赤信号なのではないのでしょうか？

>>172 匿名さん

僕も糸宇宙（最初読めませんでした笑）のマンションなんですよ
ブログ…衝撃でした…
来週の理事会で話を切り出してみます
行動は早い方がいいですもんね

管理委託費だけで考えてはダメですよ。管理費トータルでの見直しが必要ですよ。
最近では人件費高騰により値上げの話をよく聞きます。これはしょうがない部分もありますが他の項目は？一度も見直したことが無いところは全体で削減20％は十分可能な数字だと思いますよ。

糸宇宙って何？

TCなどは委託費を値下げしたように見せかけて他の管理項目を増やして
全体的には値上げをしている。見極める理事は一人もいない。
総会で、管理のプロの質問に初めて気付いても、議決権行使l書で出席組
合員の過半数で可決されたことのなる。総会のやり直しをしないで、
管理委託契約は2年間確定する。理事がしっかりしていればこんな議案は
総会の案として議題にはならない。理事の責任の重大性を認識していない。

管理会社が正義などを持ち出すと解約動議が出されたら始末が悪い。
悪徳組合員だとわかっていても従うしかない。８９３も同じでしょう。

>>175
糸宇宙
いとうちゅう
伊藤忠
かと思われる

私共のマンションも分譲時の管理会社で旧三菱建設系でしたが電力計算も出来ないし勝手に修繕積立金から管理費が不足した際振り替えたり照明器具のランプ交換もまともに出来なくて壊され経年劣化だと言われまともな管理が出来なかったです。
20年経って凄く良い管理会社に変更出来ました。サニーライフと言う管理会社です。
今は大変満足しております。

https://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n1.html
大和ライフネクスト

>>180 通りすがり
産経新聞はこんな組合の運営の悪事を記事にしてくれるのか。
私のマンションの管理会社TCなどはもっとひどいことをしています。
証拠を揃えて投稿をしようと思っている。

>>180 通りすがりさん
珍しい話しではないと思います。
ただ、珍しいのは新聞記事で掲載されたことですね。
大手も平気でこのくらいのことはやりますね。
長谷工もやります。一部住民の懐柔は、管理会社の常套手段です。
このパワーと、気遣い、コミュニケーションを普段の管理運営でしておけは、管理会社変更動議など総会にあがりません。そうなってから慌てて行動するから、強引な手法に頼って無理が生じて信用をなくして、一層の毛嫌いをされるのにね。

＞＞180 通りすがりさん

これって犯罪ではないんですか？
裁判とかになりそうですが…

Ｋ鉄住宅管理の本社社員から新型コロナ感染者が出たってニュースになってたけど、オフィスで接触する社員の感染検査をするまでは、理事会も総会も開かれないのかな？
管理マンションにはニュース内容を連絡されるのかな？

>180 の新聞記事、拝読しました。

私の住むマンションの管理会社は大手です。悪質な管理費ビジネスをやられていると思うのですが、会社といっしょになって悪事をはたらく住民（区分所有者）たちにも、世間の想像をはるかに超える悪さがあります。法人化を避けた管理組合だと、会社ほどの責任さえ問われることがほとんどないので、シロウトの仮面をつけながら収入を増やせる「穴場」なんですよね。

私のマンションでは、記事のところと違って、派閥的対立とか勢力争いがないです。つまり、悪事をはたらく住民で管理組合の９割９分が構成されている状態です。たまたまここを買ったという数百人の団体で、そんなことあるの？と思われるかもしれませんが、あるんです。

私に言わせれば、理事会・総会等の議事録、マンション構内の掲示板に貼られる理事会広報などこそ「怪文書」です。どれひとつとして住民が書いたものはありません。なのに、すべて理事会の著作物として示され、残されていきます。こうしたことは定期総会での「予算案」とか「決算表」でも同じで、どっちも怪文書も同然なのですが、あることが原因で公式文書として通用しています。

「あること」とは、「委託」です。私のマンションでは、毎月、組合に納めた管理費等のお金は、払った時点で業者の物になります。法律的には組合の資金のままですが、組合員たちが身も心も「会計」も管理会社に「委託」しているので、こうなります。

・管理会社「よっしゃ、ここらで管理委託料と月々の管理費を値上げするか」
・管理組合「はい、わかりました」

たったこれだけの、一瞬のことなのでしょうが、管理会社の「創話・造話能力」はすごいもので、約半年にわたって毎月の理事会議事録において法的欠点のない”物語”が記述され連載されていきます。理事長・副理事長を始めとする管理組合（特に理事会）は極めて重要な「登場人物」であり、会社の意のままに書ける「キャラクター」にすぎません。委託契約に則り、素案を会社が書いて、そのまま役員（住民）３名が承認の署名押印し、完全に「管理組合の行為・活動」となります。こんな手法に文句を言う組合員は人数にして１％もいません。

具体例をひとつだけ：
・理事長「今回の管理委託料増額により、当管理組合の管理費会計は管理費徴収額を値上げしなければ４年後に破綻する」（『組合員説明会資料』で恐らく管理会社社員の筆）

管理会社の正義とは、「表向き、法にひっかからないやり方でとことん金儲けして何が悪い」という感じでしょうか。上記のような”組合なりすまし的管理会社主導”のマンション管理は、残念ながら法的にも許容されているようですね。

https://www.kintetsu-community.co.jp/body/wp-content/uploads/2020/03/d...
K鉄住宅管理の書面

>>187
大手管理会社と契約中で「委託料アップと管理費納付額値上げ」にまっしぐらの当マンション（「当劇場」でも可）では、新型コロナに言及した以下の理事会広報が数日前から貼り出されています。

「３月２８日（土）に組合員説明会の開催を予定しておりますが、コロナウイルス感染拡大の影響を鑑み、開催するか否かの検討を行っております。開催可否の決定は、３月中旬迄にご案内させていただきますので、よろしくお願いいたします。」

（”こう読まないとだまされる”的感想）
なぜ「延期」と書かずに「開催するか否か」「開催可否」なのだろう？
目標の定期総会は５月ゆえ、議案書の作成・印刷から逆算すると「延期」
はありえないのかもしれない。

管理会社の正義とは、「だまされる奴、脅しに屈する奴が悪い」という一種の開き直り。

情報統制がすごい、と申し上げておきましょう。

管理会社が作成する当管理組合の議事録では、冒頭に必ず十数名の理事と２名の監事の住所と名前が「出欠」が分かるように列記されています（以前は欠席者のみ）。他方、議事録の本文では「～についての報告があった。」「～と確認した。」ばかりで、誰が何の発言をしたとかは書かれません。これでは、軽率な人ほど議事録本文を「役員たちの活動の記録だ」と思って読んでしまいます。

数年間、一回の例外もなく、管理会社ら業者が同席しております。会議・集会の準備、事務作業は管理事務室の社員が行います。組合員なのに、私だけ傍聴も禁止されています。歴代の理事や監事（かなりの人数になる）は実情を一切伝えません。「すべて、マンションの資産価値の維持・向上のため」と言われて正当化されそうですが、「過去の一時期の会計実績を調査されないため」という側面もあるはずです。

管理会社の正義とは、「お膳立ては全部やってやるから、役員も組合員もその通り動け」というもの。これに従わない１、２名に対しては無視し、役員になれないように管理規約なども変えて、「赤信号もみんなで渡れば青信号」。

>>189 匿名さん
最後は組合員の責任に跳ね返る。組合内部における不正（規約違反や法令違反）
に対する善管注意義務違反を法的（罰則の強化）にするしかありません。