分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。
ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。
そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。
[スレ作成日時]2019-12-18 13:03:27
自分のマンションが管理会社から見て美味しいかどうか、が重要でしょうね
無関心で且つ、甘い汁吸えるなら飛びついて離さないよね
大阪の3菱物件に住んでます
管理会社の担当者が今年の8月に代わりました
私が知っているだけで3回目です
前回も前々回も担当者は最悪でしたが、今回も似たようなもんでした
どの担当者も理事会に遅刻はするは、管理人の勤務態度が悪いと管理会社に電話しても
いつも外出中でいない、折り返しもない、総会で住人から質問されてもアタフタして
回答できない（特に会計）
お詫びに担当者の上司がきても謝るだけで何の改善もない
マンション内で管理会社を変えるべきでは？と話があがっています
でも何から始めればわからず、今に至ります
51 マンション比較中さん
３年前に３００戸の中古マンションを購入しました。
通常総会には出席していますが、管理の手法が少し可笑しいと思っていましたので、
知人の組合員から分譲当時からの規約・議案書・重説・契約書等を揃えてもらい精査しています。
結論から申し上げると過去から現在に至る役員の選任方法が法律違反で設定された規約で運営されています。
つまり、偽理事長が過去から組合運営に携わり管理委託契約を交わし、
偽監事が監査しています。
この状態が数年間継続しているのでクレームを言うのを躊躇っています。
その他保険適用の工事費を組合費で支出したりしているので、坦当時の理事長に保険金支払い証明書の確認を請求したところ受け取った覚えがないと回答をいただきました。
その他たくさんの法令・規約違反の証拠となる議案書と議事録が見つかりました。
理事の無効を訴えられないかを考えてはいますが、時効ではないかとあきらめております。
>>53 匿名さん
偽理事長とか、偽監事とかいるのですか？？自主管理ですか？管理会社がいてるなら、間違いなく善管注意義務違反ですし、契約不履行ですね。どこの管理会社ですか？完全に管理会社の機能不全です！
管理会社は大手です。実名は控えます。
当マンションには目つきの悪い人を駐車場等で時々見かけます。
例えば規約に役員の資格は区分所有者及びその配偶者でなければならない。
とありますが、そうでない住民が理事長や監事をしていれば、
偽理事長・偽監事になります。あくまでたとえ話ですが、
それに近い状態と解釈して下さい。
仕事内容がブラックなんですな
確かに叩かれて当然ですね
>>57 通りがかりさん
そうですよね。
マンション管理会社って、優先権と既得権の上で収益を上げているぬるい体質だと思います。
マンション開発会社が管理会社を決定することで、ユーザー不在の力関係に守られた優先権と、管理会社のポジションを得たら、競争のない既得権益で収益構造を守るために、ブラック化していくんだと思います。
分譲マンションの大規模修繕工事や、積み立て修繕金の値上げなど管理会社の思惑通りに進めるとやられてしまいます。
国交省の指針を大義名分として大規模修繕工事を12年周期だとか、戸当たり80万～100万くらいが相場だとか言って修繕積み立て金の値上げを仕掛けてきます。マンションの将来を危惧してというようなアプローチですが実は目は￥マークです。
簡単な試算をしてみると、大規模修繕工事費用を戸当たり90万とし、完工支払い周期では13年周期とすると、戸当たり１ヶ月当たり5700円強となります。月額2800円程度の管理費削減で大規模修繕工事費用の50％は賄える計算になります。
管理費の全体の見直しや、管理会社へ支払う管理委託費の見直しで十分狙える金額です。
積立修繕金の値上げを提案してくる管理会社の足元をすくって管理委託費の減額や、管理会社の変更で対抗してやりましょう！
組合員が変わらなければ管理会社の変更ではマンションは変わりません。
ここら辺を十分理解したうえで変更しましょう。
参考になりました。なるほど
うちのマンションも該当しますわ
近畿圏の三偉負動産レジデンシャル管理の物件（パークホームズ系）に住んでいます
私のマンションでは管理人が親身で学校帰りの生徒（小学生）が管理人の部屋に遊びに行くくらいでした。しかし半年ほど前、その管理人が遊びにきた小学生を盗撮していることが発覚。なんとアイフォンのプラグ型のカメラで盗撮しており、一目見ただけでは判別ができないくらい精巧なものでした。遊びに来てた子がそれで携帯を充電して、そのまま持ち帰ってしまったことから事件が発覚しました。当然、管理人はクビになりましたが、管理会社の担当者は防犯面で…とか言い訳しており、一気に信用をなくしました。私の子供は遊びに行ってなかったのでカメラに映ってはいませんでしたが、他の子供がかわいそうでなりません。絶対に許せません。
適正化法が施行される以前の共同住宅の管理はどんなものだったか知らない人が多い。
それぞれの管理会社の生い立ちを知ることによってその一端が見えてきます。
当初の管理人などはアウトウに近い人物を管理会社は雇用して睨みを利かしてはいませんでしたか？。
それが少し知能犯的になっただけで本質は変わらないのではありませんか。
組合員がしっかりと組合の役員や管理会社をチェックする能力を養ってください。
盗撮って犯罪ですよね？
それが大事にならないのは何らかの圧力があるんですかね？
大手の管理会社ですが、小学校の女子生徒にわいせつ行為をした
小学校校長退職者が夫婦住み込み管理人になって働いていた。
管理会社の顔役的存在でしたのでこの息子を管理会社は採用している。
大手の管理会社で評判の良い管理会社です。
組合員からは評判はよく、息子も会社は高く評価している。
こういう状態は稀なことでしょうが、
真面目な管理人が必ずしも報われるとは限らない事例です。
>>70 匿名さん
過去に小学校の女子生徒にわいせつ行為をした元校長が、大手管理会社の管理するマンションで住み込み管理人になって働いていたということでしょう。
おまけにそのわいせつ元校長の息子がその大手管理会社に採用されてたという話しでは？
皆さんの投稿を全て拝見いたしました
管理会社ってけっこう悪い事するんですね
私の経験も何かの参考になるかもしれないので投稿させて頂きます
私は大阪府のルネ（総号ハウジング管理）に住んでいます
理事の経験はありませんが簿記の資格を持っているため、管理会社からの会計報告は随時チェックしていました
年度の公表は避けますが、総会での会計報告が合わない事があり、当時の会計担当に総会で問いただした所、すごい汗をかき意味がわからない言い訳をしていました
それをなぜか同席していた当時のフロントが庇うような言動があったのです
理事長もその言動には不審に思ったみたいで、総会後、理事全員と私で会計とフロントに聞き取りを行いました
最初は否定していたものの会計理事が不正利用を認め、さらにはフロントと共謀していたこも発覚、管理会社には不正支出分の補填とフロントの解雇を要求（理事役員にも管理できていない落ち度があったため裁判はしていません）、管理会社はすぐ実行してくれましたが、翌年には管理会社を変更し、今のところ私が知る限り不正はありません
後で発覚したことですが、フロントが会計理事をそそのかして不正をしていたそうです
管理会社はマンション管理組合のことを金づるとしか考えてないんでしょう
修繕や改修の時たげ張り切って発言しますからね
>>41 元管理会社社員さん
管理会社のフロントマンで、同業他社への転職組は要注意です。
職種の適正に限界を感じたとか、フロント業務が嫌になって辞めたとかじゃなく同業他社を選択するってことは、会社に居づらくなったとか、業務上辞めざるを得ない理由が出てきたとか、かなり怪しい背景があることが多いです。
特に独立系や、中小デベ系なんかの管理会社の同業他社転職組は要注意ですね。
例えば、グローバル、ハウズィング、管財、セントラル、晴耕雨読などが転職組が多いんじゃないですか。（求人情報見れば社員定着率や、社員のモチベーションなど察しがつきます）
私は、マンションの担当者が新顔に変更となった時は、転職ですか？社内異動ですか？と聞くようにしています。
転職からの新任なら、キャリア変更転職か同業他社転職かも聞きます。
そこで同業他社からの転職なら偏見ですが警戒します。
私も相合ハウジング物件に住んでます
大したことではないですが、先日管理人室に伺った時に業者の方が先に来れられてました。
業者の手元を見ると組合名簿が置いてあり、業者は見ようとすればすぐ見れる状態でした。
これってプリバシー云々に引っかかりますか？？
すみません、プライバシーでした笑
>>74 通りがかりさん
この管理会社業界、資格あって年とりすぎてなくて、普通に喋ることができれば、労働条件のいい会社に入れます。
記載のような会社以外にも労働条件の悪い会社は多くありますけど、わざわざ労働条件の悪い会社に転職して入っている時点で、他に入れなかったわけですから、ダメに決まってますよ。
でも、むしろそんな管理会社に委託してる管理組合がダメですけどね。
一定期間で担当者が変わるのはわからないでもないですね。変な癒着が生まれないために。でも、コロコロ変わるということは変えざるを得ない事情があるわけで、それこそ少しでも条件や待遇の良い管理会社へ人が移っているのでしょうね。コロコロ変わっている管理会社は、人が流出している側でしょう。
うちのマンションは1年で3回担当者が変更になりました。
最終は右も左もわからない新入社員です。これはこの業界で普通なのでしょうか？
マンション管理に新入社員をあてがうとは、末期ですね。
坦当が年3回も後退されたら理事長はどう対応すればいいのでしょう。
マンション担当者が3回変わろうが、5回変わろうがマンション管理運営にさほど影響ないように管理会社は組織体系を構築しています。
大手になれば、業務毎の分業制で、物件担当というより業務担当という概念で管理サービスを提供しています。
マンション担当すなわちフロント担当は、ワンストップサービスの単なる窓口担当と考えれば担当に固執するのにはあまり意味がないことに気づきます。
窓口担当は、顔見知りになり親近感と気安さは出ますが、この担当の力量が管理サービスの質を担保している訳ではないのではないでしょうか？
工事に関しては専門の工事担当、会計には専門の会計担当や、システム運用によるIT化、コンプライアンスや契約関係は法務担当、清掃や管理員は外注業務だったり社内教育制度やマニュアル化などでサービスの質を維持する仕組みです。
さらに社内の情報共有もシステム化やマニュアル化されているので、もはやフロント担当に依存する属人的な仕事にはなっていないでしょうね。
すなわち、マンション担当者は居なくても業務は運用できる仕組みになっています。（フロント担当は管理委託業務のう内の理事会補助担当という業務を担当しているに過ぎません）
マンションの日常の様々なことは管理員が熟知しているし、現地対応も管理員が行っています。管理員こそがマンション担当でフロント担当は複数の担当物件を持っていますが、その管理員を使う鵜飼の鵜匠のような立場です。
だから、フロント担当は経験の浅い転職者や、極端に言えば新入社員でもOKということになります。
そろそろ管理会社の業務精査をして管理会社（フロント担当）丸投げ体質から脱して、管理組合の自立を目指した方が良いですよ。
個性も特徴もない管理会社は淘汰される夜明けがきてます！
ルネフレシールでは過去何があったんですか？
詳しい方、教えてください
私も総合なので気になります
担当者が年3回も変わるのは、退職でしょうか。
そうならば、さっさと管理会社を変えることです。まともに会社として運営されていない証拠ですから。
そうでなければなめられています。
ちなみに、分業がきちんとされている管理会社なんてありません。基本、フロントが全て。
私は大手の管理会社のフロントをしてきました。分業はありません。
新規物件の管理は引き続ぎもなくぶっつけ本番です。
組合員のレベルは会社は１００も承知です。
最近はマンション内にマンション管理士の資格者が居住しているマンションは、
それなりに会社の上司も考えているようです。
組合が舐められているので1年生を着任させるのです。
マンション住民が良いとするフロントは管理会社からの評価は良いものではありません。
いかに住民が積み立てたお金を計画的に吸い上げるフロントが優秀な評価となるのです。
本当ですよ。だって企業ですから・・・
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/191121_goko-t...
互光建物が行政処分を受けたようです
①被処分者の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
②被処分者が管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（５項書面）に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
③被処分者が管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる報告をし、事実と異なる報告をさせた。
管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html
３．管理費等の移し換えの確認について
管理費等の収納状況および管理組合会計の収支状況を確認すると共に、管理費等の残額、修繕積立金が保管口座へ移し換えられているか確認して下さい。
収支報告、収納口座と保管口座、貸借対照表、財産目録と財産の調査、等々
ここでも総合がの話題が出てますね
うちのマンションも以前まで総合に会計などすべて委託していましたが、フロントが組合のお金を着服して、私用の車を購入していました。もしくはローンの返済に充てた
もちろん着服したお金は管理会社に補償させましたが、今後も同じようなことになってはいけないので、組合で検討委員会を立ち上げ、別の管理会社に変更しました。
リプレイスというんですよね？変更するのに１年半かかりました
マンションのお金は自分達で管理し、人任せではダメですね
現在、私のマンションでは大規模修繕検討委員会なるものがあり、大規模修繕を何時しようか議論を重ねています
名前の通り検討委員会なので大規模をどう進めるかではなく、何時実施するかの委員なのに管理会社の担当者が「もうやらないとダメですよ」、「良い業者知ってますよ」とか、とにかく口を挟んできます
管理会社は総合ハウジングサービスです
担当者の言うことが正しいのかわからないので話を流していますが、皆さんのマンションでは委員会にフロントは参加させてますか？
参加させていないのであれば、なんてい言えばいいですか？
http://www.br4.fiberbit.net/noppo/renew/kanri/change.htm
少し前の記事ですが、総合ハウジングサービスがマンションの住人を訴えるという前代未聞のことが書かれてます。
結局、マンション側が法的に万全の天順を踏んでいたらしく、無事に乗り切ったそうです。
私のマンションは３年前くらいに総合にかわったのでなんか怖い…
総合ハウジングサービスは、２年半前に長谷工資本になりましたね。
長谷工グループの寡占化もどんどん進んでいて、これまでもニチモが長谷工スマイルコミュニティになり、長谷工スマイルコミュニティは、支店単位で長谷工コミュニティに吸収されてますね。
長谷工スマイルコミュニティ神戸支店は、長谷工コミュニティに事業承継されましたし、いずれ総合ハウジングサービスも長谷工コミュニティに事業分割、承継されるでしょうね。資本が変わると会社の方針や、経営層、管理職層も変わってきます。
こういう時って、社内も殺伐となり問題が起きたり、サービス低下や、業務ミスが起こりそうですね。
元々、雑魚レベルの会社は、合併のありなし関係なく、定期的もしくは継続的にダメですよ。
長谷工は工事したいばかりで、事務的な部分は全然ですから、ずっとまだまだ大変だと思います。
そもそも、買われるような会社には委託してる意味がわかりませんね。買う側の会社にリプレイスした方が絶対にいいんですけどね。
マンション管理会社の業界も合併、資本提携、企業買収など盛んになっていますね。
グローバルコミュ（元KBSシラカワと第一建物の合併）もオリックス資本から大和資本になったり、MID（松下興産系）とアーバンライフがくっつき関電資本になったり、大阪ガスコミュは伊藤忠資本になり、丸紅と三菱がくっついたりと大手系管理会社も再編の波をかぶっています。独立系大手となったの合人社もM&Aによってどんどんと大きくなりました。
最近では、改修工事専門会社のカシワバラコーポレーションが管理会社を買収してしまいました。改修工事会社が後発で管理会社をもつということは工事受注の機会を狙い、さらに競争受注ではない高利益水準での工事受注を企んでいるのでしょう。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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75.18m2～81.53m2 |
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総戸数 8戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
