分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。
ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。
そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。
[スレ作成日時]2019-12-18 13:03:27
匿名掲示板ですが、他の方もそうされている通り、企業名はある程度伏字にしたほうが無難だと思いますよ。今の世の中思わぬところで訴えられたりするリスクがありますから…
他人への情報提供のためにわざわざ自分がリスクを犯したい人はいないでしょう。
せめて大〇さん、とか大凶さん、とか少し変えたほうがいいと思います。
そのまま名称を打ち込むと、ネット検索で引っかかって関係者にも見つかりやすいですからね。
確たる証拠があるなら実名投稿して下されば助かります。
分譲マンションの管理は色々な事件が多いです。
私も管理会社の評判について知りたいです。
匿名掲示板なので、真意は確認できないかもしれませんが、火のないところ、言われのないことはないんじゃないかと思います。
多少の脚色や盛りも被害者意見として差し引きますが、全くのウソはないんじゃないかと解釈します。
工事費のピンハネ（リベート）や、相見積もりなしの言い値受注なんかは日常茶飯事じゃないですか。
お金を出すのはマンション側で、仕事を出すのは管理会社という構図なので、業者も管理会社に営業に行きますよね。
国交省で発表している情報ありますよ。参考にどうぞ
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mans...
4 名無しさん 15時間前
の、おっしゃるとおりです。
自分を守る意味でも、まず、マンション管理士の勉強を薦めます。
私は分譲マンションに住んでおりますが、
投資等で中古等を購入するときは組合員の管理意識の高低で購入します。
住み心地の言いマンションは、投資にも向いています。
賃料が安定して収益を生んでくれます。
資産価値を評価する一つの方法は賃貸に出した時には自分はこのマンションを借りたいかを自問自答してみます。
将来管理の問題で漏水等のトラブルが発生する確率が高いようでしたら買わないでしょう。
設備関係で危険な物件もありますので親しい実務経験の豊富なマンション管理士に相談してみてください。負動産にならないようにしましょう。
マンションは管理を買うようなものでしょう。評判の悪さは悪さの内容です。
ネットの評判の悪いマンションは意外と管理をしっかりするあまり住民の反感をかっている管理会社は多いです。評判の良い管理会社は住民のご機嫌取りが上手で悪徳組合員と共謀して組合員を抑えているので外部に漏れないのが多いです。気をつけましょう。
聞きたい事がありましたらどうぞ。投稿拒否もありますのでその時は悪しからず。
管理会社の評判はあてになりませんよ。
結局、担当するフロントスタッフの能力次第。
当たりの担当者に巡り合ったら何が何でも手放さない事。
ハズレの担当者なら即座に上司にお願いして担当変更をしてもらう。
それだけでずいぶん改善されます。
ほとんどの管理会社は仕様は同じ。
特に設備点検系は再委託先がどこの管理会社でも共通であることが多く、大手に頼もうが零細に頼もうが来る業者は同じ。
その点では品質にほぼ差はない。
会計業務も法に基づき処理されるので差はない。
結局は管理組合運営にいかに親身且つ誠実に対応してもらえるのか、この点で担当者により天と地ほどの差が出ます。
大凶→ダメ、110忠→ダメ
byリプレイス経験者（失敗者）
確かにフロントの能力が8割くらいになります。
ですが、会社は関係ない
とはちょっと違うと思います。
明らかに無駄な指示、顧客のためにならないような指示をするような会社や、社員がサービス残業ばかりで人材が定着しない会社はダメです。
その意味で、大凶は最悪です。
その結果が社員による金銭の詐取横領、業務停止です。
プレサンスの逮捕社長も大凶出身
大凶出身の大凶仕込みの社長は不動産業界に沢山いますね。
下記「 」内のような意見があることもお忘れなく。
まず、現在の管理会社に、改善を要請することが先ではないですか。
自分たちで選んだ管理会社が良いとは限りません。
「○○がデベロッパーで○○コミュニティに管理をさせているものを絶対変更すべきではありませんでした。(倒産等で変更せざるを得ない場合は別ですが)
デベロッパーの人材は優秀です。管理会社には大した人材はいませんが、デベロッパーが作ったシステムの通り管理会社は業務を行うので、それなりの仕事ができるのですが、
管理会社を変えてしまうとまともな仕事が出来なくなってしまいます。」
管理会社がダメならリプレイスすればいいだけのこと。
３ケ月前に通知をすれば、後は理由の如何を問わず
契約を破棄できるから。
人っていうのであれば結局は大手の管理会社の違いは無いということですか？
マンション買い替えや、分譲賃貸も含めると、4物件ほど分譲マンションに住んで管理会社を見てきました。
住人から見ると管理会社の差を感じるより、やはり現地の管理人の差は感じます。
管理人の素養の差があるのは前提とするなら、そのムラを平準化するには、教育とマニュアルだと思います。
そこに大手と中小の差があるのではないでしょうか？
あと、管理会社の差があるのは金額ですね。
これは、管理費だけじゃなく修繕工事費や、設備保守費などを含めた管理会社から提示させるあらゆる費用です。ここに大きな差があります。しかし、これは管理費の見積りでは確認することが難しいです。知り合いのマンションなどから情報を得るのが現実的ですね。
そこで、管理人の差で言うと私見ですが、大手では長谷工、阪急はなかなか教育や、マニュアルが行き届いています。
なお、長谷工グループの○○ハウジング、独立系の○○ビルサービスは、現場任せで管理人の差がサービスの差になってました。
ご参考まで
>>18 匿名さん
ここで言った管理費とは、管理会社へ支払う費用のことを言って、管理組合が区分所有者から徴収する管理費のことじゃないです。
正確には、管理委託費の見積もりと言うのでしょうが、ここではあえて総称して管理費と言いました。
>>13 某管理員さん
デベロッパー自体が破綻したところや、実質的に破綻している会社、ビジネスモデルが破綻しているただ売って終わりのデベ系はダメでしょう。
きちんと永続している会社は責任も感じます。社会的責任もありますから。
だからこそ、住友は自社の管理組合以外の不採算物件を切ったのでしょう。
ダイアパレスのように破綻した会社は当然ダメ。
大凶がYouTubeで晒されているように、デベもしての誇りも失った会社はさらに終わりです。
デベの経営がが死んだら、子会社である管理会社は何もできません。死ぬだけですから、サービスも改善できるわけがありません。
>>19 通りがかりさん
会計報告では一般会計を管理費会計とし特別会計であるべきなのを修繕積立金会計としている管理会社がある。その反対もある。組合の収入は管理費等（管理費・修繕積立金だけではなく、その代表格が駐車場使用料等です。マンションによったら管理費の倍近くの収入があります。これ等の用語の使い方を場を読んで推測で判断しなければいけないことになります。理事会や、総会ではこのような表現をして場を読み切れない組合員を、さもクレーマー扱いにしたりします。特に女性の役員はこの傾向が強いです。管理費を管理委託費と同じに考えている組合員は多いのは、管理費はすべて管理会社に支払っていると思っている方がなんと多いことでしょう。用語は正しく使いたいです。
うちのマンションでは過去に管理会社変更を検討した際に現管理会社から随分と妨害工作を受けましたよ。それも大凶です。その時の総会は悲惨でした。
提出された委任状も捏造されました。コンプライアンス以前に犯罪？
管理してるだけでどれだけ儲けるんでしょうかと考えさせられました。
下記のような事例も投稿されています。
173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数 ２５６、議決権総数 ２５６
賛成組合員数 ２１６、賛成議決権数 ２１６
（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。
皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？
※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。
超一流との噂の管理会社に25年以上管理を委託している。
恥ずかしながら最近になって、このスレを見るようになって総会・理事会の各議案書・議案書・議事録・管理規約・重要事項説明書・管理委託契約書の意味が少し理解できるようになりました。よく考えてみると総会の議案書・重要事項説明書・管理委託契約書は総会開催前７日以内に配布されますが、総会の議事録と理事会の案と議事録は２５年間一度も配布を受けたことがないことに気付きました。
よって手元に保管している規約や総会議案書や重要事項説明書には議事録の配布の記載は見当たりませんでしたが、管理委託契約書には委託費の内訳の中に総会の案と議事録と理事会の議事録を配布する費用が含まれていることに気つきました。つまり、総会の案は配布されていましたが、総会の議事録と理事会の案と議事録は掲示は勿論、配布は一度もなされていなかったのです。
総会に出席してその件を指摘すると理事連中や管理会社坦当もその件を知らなかったようです。よって、それからは管理委託契約書の内容を理事長の配布許可制にする内容に変更して配布sる時としない時が生じるようになりました。しかし、委託契約中の契約違反を追及すると理事長より再考するとの回答でした。こんなこともあります。組合主導で配布される総会議案書・重設・管理委託契約書位は総会出席前にチェックしたいと思いました。
某管理士ブログで、110忠の大規模修繕工事の談合事件の公開や、担当者による私利的事件じゃなく、会社体質、企業姿勢に問題がある旨の告発があります。
当該マンション管理士は、110忠の管理は直ちにリプレースするよう警告まてされています。
実名告発の生々しいブログ内容は、当事者のリアルが見えてきます。
マンション管理会社って、どこも似たり寄ったりの不都合な真実を抱えてるでしょうね。
そうならば結局は、コスト重視の安物買いをして、マンション側が常に声を上げ続けていくか、カンバン重視の大手買いで、不都合な真実がバレた時の責任対応力に期待をして高い買い物を許容するかだね。
管理会社に正義を求めるような弱腰組合員ではいつまでたっても管理会社主導管理でしょう。
居住しているまじめなマンション管理士等の意見を理解して育てる方法はないですか？。
大きいマンションでは関係者が入居している可能性も高く、管理会社の手先となって動いている住民もいた。
そのような中で正義をもって発言してもこちらがクレーマー扱いとなる。
知識をつけること。他の居住者の中から協力者をみつけること。一人でやっても無理でしょう。
大凶さんが管理する物件に住んでいます。大凶さんのグループである大凶穴吹建設が大規模修繕工事を施工すべく匿名で進めていましたが、工事費用が異常に高く、私たち管理組合が怪しいと感じ、他社から見積りを取ってみたところ、他の業者は大凶穴吹建設の半額でできることが判明しました。大凶穴吹建設は通常よりも倍の値段で請負い、工事費をぼったくろうとしていました。
この一件で大凶関連の業者は本当に信用できないんだと確信しました。
今後は管理会社の変更も考えていきます
元々大教で勤めていた者です。
大教穴吹建設の以前の事業部長が自分達で会社を立ち上げ、大教穴吹で請け負った仕事を立ち上げた会社に下請けとしてやらせる予定だった、また、事業部長は自分のお抱え業者にはスムーズに仕事を振りますが、それ以外の気に入らない業者が下請けで入ってこようとしたら、その会社のある事ない事をでっち上げたり、さらには反社会勢力とまで話を膨らましてその会社を潰してきました。この事が会社にバレ、飛ばされました。
自分の利益を最優先にする事業部長をみて、大教は腐っていると感じ退職しました。
私のマンションは元は大凶でしたが、築６年目で管理会社が変わりました。
なぜなら日ごろの対応の悪さ、管理会社の杜撰さなど、諸々の出来事が積み重なり、管理会社を変えようとなりました。
ここまではまだ良かったのですが、そこから大凶の悪あがきが始まり、管理会社を変更する総会の前に約１５０件の自宅に訪問し、管理会社を変更するのを阻止するように動いたり、挙句の果てには大凶推しの総会出席者を見つけ、その出席者に委任をするように当時の管理会社の担当者、管理員が組み、総会委任状を偽造をしていたのが発覚しました。
もちろん、それが決め手となり、即変更になりました。
私は現在引っ越しを検討していますので、他の会社でもこういった情報は選ぶ際のポイントになりますので、教えてください。
[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]
金鉄が管理しているマンションに住んでいます。うちは比較的築年数がまだ浅いのですがアフターの問題がずっと継続しています。デベロッパー系というのでしょうか対応ものらりくらりです。偉いさんを連れてきては謝罪はしますが進みません。
デベロッパー系は逆にダメなのかもと思っています。
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1912/19/news090.html
親会社がこんなんだったら、グループの大輪ライフに管理を任せるのは不安。
これも内部からの情報がなければ、ずっと黙っていたんじゃないのか。
三◇地所丸紅住宅サービスの元社員がマンションのお金を不正に着服、事件になったそうです
すでにこの会社は三◇地所コミュニティと吸収合併して存在していないですが、三◇地所丸紅住宅サービスの体質は残っているのではないでしょうか
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_2.htm#115
三◇地所管理のマンションにお住まいの方、なにか情報ないですか？？
多くの管理会社は委託業務を細分化して外注する。
管理会社の選定にあたっては、各業務毎に自社遂行か外注かを精査すべきですね。管理人や清掃員も外部委託だと、中間マージン分だけ管理費用がかさみますから。
>>39 匿名さん
そうですよね。
マンション管理業も、施工管理業のいわゆるゼネコンも、外部委託業者の管理をする役目を生業にしてるのですが、施工管理には技術的見地を伴うので重要な役目だと思います。一方、マンション管理業は、ワンストップサービスの窓口的な役目にしか思えません。だから、外部委託業者の取りまとめで中間マージンを搾取してる会社程度にしか思えないのです。
そこに不信感と、もったいないという気持ちになっても自主管理という選択には中々行きません。管理会社の総合管理と自主管理の間の管理サービスにニーズがもっと増えてくると思います。
管理会社を選ぶ時に、気になる管理会社の求人募集状況をチェックするのも良いと思いますよ。
急成長の業界でもないし、急成長の企業が目立ってる訳でもないのに、恒常的に求人募集をしてたり、頻繁に急募の求人募集をしている会社には、それなりに問題と課題を抱えてるんじゃないですか。管理戸数の増加より退職者の方が多いのでしょう。
大手でも、デベ系でも求人募集をやってるところはある程度偏ってますから。
こんなのありますよ
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10156676935...
大阪ガスはひどい。ちなみに現在は110忠に吸収されたみｄたいです。
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
大輪ライフネクストの管理マンションに住んでる者です
私のマンションの出来事が4年ほど前、記事になりました
かねてから管理会社のやり方に不満を持っており、私たちはリプレイスを決断、提議したところ、大輪ライフネクストは私たち住人に対する批判が書かれた怪文書を全戸に配布しました。配布したのは大輪ライフネクストの社員（管理人）
また、総会で管理会社変更の否決票を獲得するため、住人に対して金券を配布、買収まがいの行動にもでていました。そこまでしてマンションを管理したいのか…と大輪の貪欲さが見えました
他にも大輪ライフネクストが行った悪行が記事に載ってるので、是非読んでみてください
NPOマンション管理者協会の会長ブログでも110忠はこっぴどく晒されてますね。
おまけに知人や友人のマンションの管理会社が110忠なら早急にリプレイスした方が良いまで言われてますね。
さらには、会社ぐるみの犯罪行為とまで断罪されています。
ネットで検索したらここにたどり着きました
色んな問題が発生しているんですね
実際に自分のマンションでも起きてるかもしれませんが、その事を知らない住人の方が多そう
どうすれば問題に気が付きますか？？
本当の情報は住民には知らされていません。
分譲マンションはプライバシーが大切にしている住宅です。
マンション並みの生活を一戸建住宅に住むとすればそれ相当の出費を覚悟しなければなりません。
静かさを求めるならもう一つのリゾートマンションを所有して週末に息抜きされるといいでしょう。
一戸建て住宅一戸で二戸のマンションが持てます。
>>46 匿名希望さん
ネガティブ情報は、能動的に調べないと見えてきません。
自分のマンションで問題が起こっているかどうかは、理事会役員になって積極的に管理組合運営に携わらないとわかりません。
しかし、ひとつ言えるのは、管理会社をリプレイスしたことのないマンションは間違いなく競争原理の働いていない価格で管理会社は利益を守っています。
また、管理委託費以外にも修繕工事や、周期的に行う予防保全工事もおいしい利益の源泉です。管理物件毎に予定利益を試算して、予算化（目標設定）して刈り取っていきます。
マンション管理の常識は一般的業界とは異なるようですね。
普通であれば大手はコンプライアンスとか厳しいはずでは？
自分のマンションが管理会社から見て美味しいかどうか、が重要でしょうね
無関心で且つ、甘い汁吸えるなら飛びついて離さないよね
大阪の3菱物件に住んでます
管理会社の担当者が今年の8月に代わりました
私が知っているだけで3回目です
前回も前々回も担当者は最悪でしたが、今回も似たようなもんでした
どの担当者も理事会に遅刻はするは、管理人の勤務態度が悪いと管理会社に電話しても
いつも外出中でいない、折り返しもない、総会で住人から質問されてもアタフタして
回答できない（特に会計）
お詫びに担当者の上司がきても謝るだけで何の改善もない
マンション内で管理会社を変えるべきでは？と話があがっています
でも何から始めればわからず、今に至ります
51 マンション比較中さん
３年前に３００戸の中古マンションを購入しました。
通常総会には出席していますが、管理の手法が少し可笑しいと思っていましたので、
知人の組合員から分譲当時からの規約・議案書・重説・契約書等を揃えてもらい精査しています。
結論から申し上げると過去から現在に至る役員の選任方法が法律違反で設定された規約で運営されています。
つまり、偽理事長が過去から組合運営に携わり管理委託契約を交わし、
偽監事が監査しています。
この状態が数年間継続しているのでクレームを言うのを躊躇っています。
その他保険適用の工事費を組合費で支出したりしているので、坦当時の理事長に保険金支払い証明書の確認を請求したところ受け取った覚えがないと回答をいただきました。
その他たくさんの法令・規約違反の証拠となる議案書と議事録が見つかりました。
理事の無効を訴えられないかを考えてはいますが、時効ではないかとあきらめております。
>>53 匿名さん
偽理事長とか、偽監事とかいるのですか？？自主管理ですか？管理会社がいてるなら、間違いなく善管注意義務違反ですし、契約不履行ですね。どこの管理会社ですか？完全に管理会社の機能不全です！
管理会社は大手です。実名は控えます。
当マンションには目つきの悪い人を駐車場等で時々見かけます。
例えば規約に役員の資格は区分所有者及びその配偶者でなければならない。
とありますが、そうでない住民が理事長や監事をしていれば、
偽理事長・偽監事になります。あくまでたとえ話ですが、
それに近い状態と解釈して下さい。
仕事内容がブラックなんですな
確かに叩かれて当然ですね
>>57 通りがかりさん
そうですよね。
マンション管理会社って、優先権と既得権の上で収益を上げているぬるい体質だと思います。
マンション開発会社が管理会社を決定することで、ユーザー不在の力関係に守られた優先権と、管理会社のポジションを得たら、競争のない既得権益で収益構造を守るために、ブラック化していくんだと思います。
分譲マンションの大規模修繕工事や、積み立て修繕金の値上げなど管理会社の思惑通りに進めるとやられてしまいます。
国交省の指針を大義名分として大規模修繕工事を12年周期だとか、戸当たり80万～100万くらいが相場だとか言って修繕積み立て金の値上げを仕掛けてきます。マンションの将来を危惧してというようなアプローチですが実は目は￥マークです。
簡単な試算をしてみると、大規模修繕工事費用を戸当たり90万とし、完工支払い周期では13年周期とすると、戸当たり１ヶ月当たり5700円強となります。月額2800円程度の管理費削減で大規模修繕工事費用の50％は賄える計算になります。
管理費の全体の見直しや、管理会社へ支払う管理委託費の見直しで十分狙える金額です。
積立修繕金の値上げを提案してくる管理会社の足元をすくって管理委託費の減額や、管理会社の変更で対抗してやりましょう！
組合員が変わらなければ管理会社の変更ではマンションは変わりません。
ここら辺を十分理解したうえで変更しましょう。
参考になりました。なるほど
うちのマンションも該当しますわ
近畿圏の三偉負動産レジデンシャル管理の物件（パークホームズ系）に住んでいます
私のマンションでは管理人が親身で学校帰りの生徒（小学生）が管理人の部屋に遊びに行くくらいでした。しかし半年ほど前、その管理人が遊びにきた小学生を盗撮していることが発覚。なんとアイフォンのプラグ型のカメラで盗撮しており、一目見ただけでは判別ができないくらい精巧なものでした。遊びに来てた子がそれで携帯を充電して、そのまま持ち帰ってしまったことから事件が発覚しました。当然、管理人はクビになりましたが、管理会社の担当者は防犯面で…とか言い訳しており、一気に信用をなくしました。私の子供は遊びに行ってなかったのでカメラに映ってはいませんでしたが、他の子供がかわいそうでなりません。絶対に許せません。
適正化法が施行される以前の共同住宅の管理はどんなものだったか知らない人が多い。
それぞれの管理会社の生い立ちを知ることによってその一端が見えてきます。
当初の管理人などはアウトウに近い人物を管理会社は雇用して睨みを利かしてはいませんでしたか？。
それが少し知能犯的になっただけで本質は変わらないのではありませんか。
組合員がしっかりと組合の役員や管理会社をチェックする能力を養ってください。
盗撮って犯罪ですよね？
それが大事にならないのは何らかの圧力があるんですかね？
大手の管理会社ですが、小学校の女子生徒にわいせつ行為をした
小学校校長退職者が夫婦住み込み管理人になって働いていた。
管理会社の顔役的存在でしたのでこの息子を管理会社は採用している。
大手の管理会社で評判の良い管理会社です。
組合員からは評判はよく、息子も会社は高く評価している。
こういう状態は稀なことでしょうが、
真面目な管理人が必ずしも報われるとは限らない事例です。
>>70 匿名さん
過去に小学校の女子生徒にわいせつ行為をした元校長が、大手管理会社の管理するマンションで住み込み管理人になって働いていたということでしょう。
おまけにそのわいせつ元校長の息子がその大手管理会社に採用されてたという話しでは？
皆さんの投稿を全て拝見いたしました
管理会社ってけっこう悪い事するんですね
私の経験も何かの参考になるかもしれないので投稿させて頂きます
私は大阪府のルネ（総号ハウジング管理）に住んでいます
理事の経験はありませんが簿記の資格を持っているため、管理会社からの会計報告は随時チェックしていました
年度の公表は避けますが、総会での会計報告が合わない事があり、当時の会計担当に総会で問いただした所、すごい汗をかき意味がわからない言い訳をしていました
それをなぜか同席していた当時のフロントが庇うような言動があったのです
理事長もその言動には不審に思ったみたいで、総会後、理事全員と私で会計とフロントに聞き取りを行いました
最初は否定していたものの会計理事が不正利用を認め、さらにはフロントと共謀していたこも発覚、管理会社には不正支出分の補填とフロントの解雇を要求（理事役員にも管理できていない落ち度があったため裁判はしていません）、管理会社はすぐ実行してくれましたが、翌年には管理会社を変更し、今のところ私が知る限り不正はありません
後で発覚したことですが、フロントが会計理事をそそのかして不正をしていたそうです
管理会社はマンション管理組合のことを金づるとしか考えてないんでしょう
修繕や改修の時たげ張り切って発言しますからね
>>41 元管理会社社員さん
管理会社のフロントマンで、同業他社への転職組は要注意です。
職種の適正に限界を感じたとか、フロント業務が嫌になって辞めたとかじゃなく同業他社を選択するってことは、会社に居づらくなったとか、業務上辞めざるを得ない理由が出てきたとか、かなり怪しい背景があることが多いです。
特に独立系や、中小デベ系なんかの管理会社の同業他社転職組は要注意ですね。
例えば、グローバル、ハウズィング、管財、セントラル、晴耕雨読などが転職組が多いんじゃないですか。（求人情報見れば社員定着率や、社員のモチベーションなど察しがつきます）
私は、マンションの担当者が新顔に変更となった時は、転職ですか？社内異動ですか？と聞くようにしています。
転職からの新任なら、キャリア変更転職か同業他社転職かも聞きます。
そこで同業他社からの転職なら偏見ですが警戒します。
私も相合ハウジング物件に住んでます
大したことではないですが、先日管理人室に伺った時に業者の方が先に来れられてました。
業者の手元を見ると組合名簿が置いてあり、業者は見ようとすればすぐ見れる状態でした。
これってプリバシー云々に引っかかりますか？？
すみません、プライバシーでした笑
>>74 通りがかりさん
この管理会社業界、資格あって年とりすぎてなくて、普通に喋ることができれば、労働条件のいい会社に入れます。
記載のような会社以外にも労働条件の悪い会社は多くありますけど、わざわざ労働条件の悪い会社に転職して入っている時点で、他に入れなかったわけですから、ダメに決まってますよ。
でも、むしろそんな管理会社に委託してる管理組合がダメですけどね。
一定期間で担当者が変わるのはわからないでもないですね。変な癒着が生まれないために。でも、コロコロ変わるということは変えざるを得ない事情があるわけで、それこそ少しでも条件や待遇の良い管理会社へ人が移っているのでしょうね。コロコロ変わっている管理会社は、人が流出している側でしょう。
うちのマンションは1年で3回担当者が変更になりました。
最終は右も左もわからない新入社員です。これはこの業界で普通なのでしょうか？
マンション管理に新入社員をあてがうとは、末期ですね。
坦当が年3回も後退されたら理事長はどう対応すればいいのでしょう。
マンション担当者が3回変わろうが、5回変わろうがマンション管理運営にさほど影響ないように管理会社は組織体系を構築しています。
大手になれば、業務毎の分業制で、物件担当というより業務担当という概念で管理サービスを提供しています。
マンション担当すなわちフロント担当は、ワンストップサービスの単なる窓口担当と考えれば担当に固執するのにはあまり意味がないことに気づきます。
窓口担当は、顔見知りになり親近感と気安さは出ますが、この担当の力量が管理サービスの質を担保している訳ではないのではないでしょうか？
工事に関しては専門の工事担当、会計には専門の会計担当や、システム運用によるIT化、コンプライアンスや契約関係は法務担当、清掃や管理員は外注業務だったり社内教育制度やマニュアル化などでサービスの質を維持する仕組みです。
さらに社内の情報共有もシステム化やマニュアル化されているので、もはやフロント担当に依存する属人的な仕事にはなっていないでしょうね。
すなわち、マンション担当者は居なくても業務は運用できる仕組みになっています。（フロント担当は管理委託業務のう内の理事会補助担当という業務を担当しているに過ぎません）
マンションの日常の様々なことは管理員が熟知しているし、現地対応も管理員が行っています。管理員こそがマンション担当でフロント担当は複数の担当物件を持っていますが、その管理員を使う鵜飼の鵜匠のような立場です。
だから、フロント担当は経験の浅い転職者や、極端に言えば新入社員でもOKということになります。
そろそろ管理会社の業務精査をして管理会社（フロント担当）丸投げ体質から脱して、管理組合の自立を目指した方が良いですよ。
個性も特徴もない管理会社は淘汰される夜明けがきてます！
ルネフレシールでは過去何があったんですか？
詳しい方、教えてください
私も総合なので気になります
担当者が年3回も変わるのは、退職でしょうか。
そうならば、さっさと管理会社を変えることです。まともに会社として運営されていない証拠ですから。
そうでなければなめられています。
ちなみに、分業がきちんとされている管理会社なんてありません。基本、フロントが全て。
私は大手の管理会社のフロントをしてきました。分業はありません。
新規物件の管理は引き続ぎもなくぶっつけ本番です。
組合員のレベルは会社は１００も承知です。
最近はマンション内にマンション管理士の資格者が居住しているマンションは、
それなりに会社の上司も考えているようです。
組合が舐められているので1年生を着任させるのです。
マンション住民が良いとするフロントは管理会社からの評価は良いものではありません。
いかに住民が積み立てたお金を計画的に吸い上げるフロントが優秀な評価となるのです。
本当ですよ。だって企業ですから・・・
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/191121_goko-t...
互光建物が行政処分を受けたようです
①被処分者の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
②被処分者が管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（５項書面）に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
③被処分者が管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる報告をし、事実と異なる報告をさせた。
管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html
３．管理費等の移し換えの確認について
管理費等の収納状況および管理組合会計の収支状況を確認すると共に、管理費等の残額、修繕積立金が保管口座へ移し換えられているか確認して下さい。
収支報告、収納口座と保管口座、貸借対照表、財産目録と財産の調査、等々
ここでも総合がの話題が出てますね
うちのマンションも以前まで総合に会計などすべて委託していましたが、フロントが組合のお金を着服して、私用の車を購入していました。もしくはローンの返済に充てた
もちろん着服したお金は管理会社に補償させましたが、今後も同じようなことになってはいけないので、組合で検討委員会を立ち上げ、別の管理会社に変更しました。
リプレイスというんですよね？変更するのに１年半かかりました
マンションのお金は自分達で管理し、人任せではダメですね
現在、私のマンションでは大規模修繕検討委員会なるものがあり、大規模修繕を何時しようか議論を重ねています
名前の通り検討委員会なので大規模をどう進めるかではなく、何時実施するかの委員なのに管理会社の担当者が「もうやらないとダメですよ」、「良い業者知ってますよ」とか、とにかく口を挟んできます
管理会社は総合ハウジングサービスです
担当者の言うことが正しいのかわからないので話を流していますが、皆さんのマンションでは委員会にフロントは参加させてますか？
参加させていないのであれば、なんてい言えばいいですか？
http://www.br4.fiberbit.net/noppo/renew/kanri/change.htm
少し前の記事ですが、総合ハウジングサービスがマンションの住人を訴えるという前代未聞のことが書かれてます。
結局、マンション側が法的に万全の天順を踏んでいたらしく、無事に乗り切ったそうです。
私のマンションは３年前くらいに総合にかわったのでなんか怖い…
総合ハウジングサービスは、２年半前に長谷工資本になりましたね。
長谷工グループの寡占化もどんどん進んでいて、これまでもニチモが長谷工スマイルコミュニティになり、長谷工スマイルコミュニティは、支店単位で長谷工コミュニティに吸収されてますね。
長谷工スマイルコミュニティ神戸支店は、長谷工コミュニティに事業承継されましたし、いずれ総合ハウジングサービスも長谷工コミュニティに事業分割、承継されるでしょうね。資本が変わると会社の方針や、経営層、管理職層も変わってきます。
こういう時って、社内も殺伐となり問題が起きたり、サービス低下や、業務ミスが起こりそうですね。
元々、雑魚レベルの会社は、合併のありなし関係なく、定期的もしくは継続的にダメですよ。
長谷工は工事したいばかりで、事務的な部分は全然ですから、ずっとまだまだ大変だと思います。
そもそも、買われるような会社には委託してる意味がわかりませんね。買う側の会社にリプレイスした方が絶対にいいんですけどね。
マンション管理会社の業界も合併、資本提携、企業買収など盛んになっていますね。
グローバルコミュ（元KBSシラカワと第一建物の合併）もオリックス資本から大和資本になったり、MID（松下興産系）とアーバンライフがくっつき関電資本になったり、大阪ガスコミュは伊藤忠資本になり、丸紅と三菱がくっついたりと大手系管理会社も再編の波をかぶっています。独立系大手となったの合人社もM&Aによってどんどんと大きくなりました。
最近では、改修工事専門会社のカシワバラコーポレーションが管理会社を買収してしまいました。改修工事会社が後発で管理会社をもつということは工事受注の機会を狙い、さらに競争受注ではない高利益水準での工事受注を企んでいるのでしょう。
カシワバラデイズは、日本エスコンのネバーランドシリーズのマンション管理から始めたエヌエス管理がジャーネットシステムに買収されて、JNコミュニティとなり、そのJNコミュニティをマンション改修専門会社のカシワバラコーポレーションが買収した管理会社ですね。
カシワバラデイズが管理会社となったマンションは、単なる社名変更した会社ではなくて資本も理念も違う会社になった訳ですからある意味、管理会社主導の力関係で、マンション側不在のリプレイスを成し遂げられたということだと思います。望まないリプレイスは不幸ですね。
カシワバラデイズとは、カシワバラコーポレーションが競争のない高利益の工事受注機会を作り出す営業装置会社に思えます。
カシワバラデイズとは、カシワバラコーポレーション思惑を担ったフロント企業に思えますね。
そんなことでマンション管理会社の正義云々は通用しないでしょう。
真面目な組合員を排除して悪徳組合員と共謀しての管理会社が不正義です。
カシワバラコーポレーションは真面目な会社なんですか？
大きな会社とはわかりますが…
何か情報あれば提供してほしいです
総合のマンションに住んでいます
つい最近、フロント（妻子持ち）とマンション住人が不倫していることが発覚しました
まだマンション全体に知られてはいませんが、これってフロントを変えるネタになりますか？？
フロント担当者のプライベートな不倫て自己責任で片づけることだと思いますが、マンション内に不倫相手人（この人も婚姻者かな？）がいるとなれば話は別ですね。公序良俗云々や、貞操感云々ではなく、仕事上のモラルより欲望の方が勝ってしまうという理性が欠けた人間性という問題も含んできますよね。
フロントを変えるネタというか、委託先の管理会社の就業規則にも抵触する事案で解雇事由にもなりますね。フロントを変えたいなら本人の弱みを握って依願退職に導くより、告発されること進めますね。
総合の本社に告発して、マンション側は管理委託先の見直し（管理会社変更）に進むべきですね。
>>105 口コミ知りたいさん
カシワバラコーポレーションは、売上規模で大きな会社（売上700億くらいかな）にも見えますが、売上構成比でマンション修繕は1/3程度ですね。
真面目かどうかは、わかりませんが柏原塗研工業という山口県が創業地のペンキ屋です。
想像ですが、地方のペンキ屋さんが、建築業界でこの規模の売上にするには相応の営業をしたのだと思います。
知り合いのマンションの大規模修繕工事を柏原塗研（現カシワバラコーポレーション）が施工したのですが、もう10年以上前でも談合問題や、管理会社へのリベート提供など理事会で問題になったようです。去年の２回目大規模修繕ではカシワバラ外しで業者選考したそうです。
管理会社出身のマンション管理士です。
管理会社はどこがよいですかとよく聞かれますが、実際管理会社自体に差はありません。
では、管理組合にとって重要なのが管理会社の担当者になります。
この担当者によって管理会社の良し悪しが決まってしまいます。
なので、管理会社を変更するときは、仕様を統一することは当然ですが、担当する担当者が何棟受け持っているかを確認する必要があります。
正義捨てんとこの仕事はできん
↑「正義捨てんとこの仕事はできん」←管理会社社員の本音ですか？
やっぱり、この感覚でされる仕事では、マンション管理組合は被害者ですね。
SOGOハウジング、110忠、大凶あたりは危険ですね。
中でもSOGOは、企業体質的にダメなんだと認識しました。
正義感の乏しい管理会社は悪徳組合員と共謀して傀儡政権を維持する。
よって、このような管理会社は栄える。
デべ系管理会社は特にその傾向が強い。（財閥系は除く）
私のマンションは玄関脇に自転者収納部分がありますのでエレベーターに乗せられます。
マナーはいたってよろしいようで、エレベーター?内はいたって綺麗です。
どこのサイトを見てもＳＯＵＧＯは叩かれてますな
全部が全部本当ではないでしょうが、火のないところに煙はでませんからね
今後、こういう管理会社は衰退していくのでしょうか？
はたまた横暴な管理方式でお金を稼ぎ、成長していくのでしょうか？
これくらいのトラブルはどのマンションにもあります。
問題は悪徳組合員と共謀して人権に触れるような工作をする管理会社は一番危険です。
サイトで批判の多い管理会社は裏を返せばそれほどの悪事は働いていません。
よくサイトを読んでみるべきでしょう。
大手はどこも同じやり方ですよ。だから大きくなったのです。儲かったのです。
ここの会社いつも人募集してますね
怪しさ満点
https://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/8dcea977ab48e3583e4e7d25e03b...
110中のとかげの尻尾切りと題したブログです
当該マンションの居住者が書いたのでしょう
トップはこんなんだから会社全体がおかしくなるんですね
これはひどいですね。
いつも思いますが問題起こしてもあまり世間に広まらないですね。
なんか圧力でもあるんでしょうかね。
僕は今年輪番で理事に選ばれ、防災委員を担当しております
2ヶ月に1回理事会を行いますが、前会の理事会の時、フロントが定刻になっても来ませんでした
携帯に電話しても出ないので、理事会は開催せず次週に延期
後日、110忠の部長がマンションに来て、理事会に来なかった事の経緯を教えてくれました
聴いてびっくり！なんとマンションに向かう途中スピード違反で捕まったらしく、更に飲酒もしていたとのこと、呆れました
百歩譲ってスピード違反はともかく、飲酒はありえません、もちろんフロントは解雇されましました
新しく来たフロントも頼りない感じがあるので、110忠はどうかと思いはじめてきました
掲示板に書かれていることを参考に管理会社変更に向けて頑張ってみます
>>123 110忠管理物件居住者さん
頑張ってください。
管理会社を変えるって大変だとお思いでしょうが、大変だと思わせたりしてるのは、きっと管理会社だと思います。
管理会社を選んで変えるって、共同の利益という大義名分があれば変えない方が罪です。
イトチューは、企業体質として管理組合を舐めてると思います。
大手の看板で自分の立場を過信して勘違いしている人たちです。
離れた顧客の気持ちを取り戻す程の謙虚さと、熱意もありません。
ここに管理を依頼しているマンションが気の毒です。（イトチュー被害者より）
>>126 110忠管理物件居住者 さん
伊藤忠アーバンコミュニティの問題については、NPO近畿マンション管理者協会からずいぶんと名指しで糾弾されてます。これも大阪市内のマンションです。
わたしも大阪市内の110中物件に住んでいます
わたしのマンションでは何故か、新しく理事長、副理事長が就任したさい、フロントが食事に誘う（代金はフロント持ち）のが通例です
初めてその話を聞いたとき？？が頭に浮かびました
えっ！？食事？？接待？？
マンション外でフロントと居住者、しかも理事長と副理事長が食事ってなんかおかしいですよね？？
>>128
食事に誘ってくれるならいいですね。自分のところは台風で入居者が見に来てほしいといっても見に行くのならお金がかかると言われました。（部屋を貸しています）誰がいつ管理を払ったのかも払っていないのかも全く連絡なしの状態です。口座振替する約束なのにしないで年数回振込する人もいますが名前すらわかりません。
うちのマンションも110忠ですが、うちはフロントと住民の一部が結託している様子がバレバレなマンションです。しょっちゅう打合せしてますわ。ちなみに役員でもないのですが
あ
管理会社に任せてもこの有り様が現実です。
ほんとに管理会社の総合管理は終演ですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20200122-90011189
管理会社も永続性を望んでるよ。
＞＞128 匿名さん
それ完全に接待じゃないですか
管理会社が一住人と、しかも理事長や副理事長と…
接待した時の代金は工事で回収するんでしょうね
こういった件はコンプライアンスに抵触しないのでしょうか？
誰かわかる方情報ください(^_^)
>>128 匿名さん
>>128 匿名さん
この程度は、よくあることでは？
見返りを期待した接待というか、業務が円滑に進めれるように懇親のための食事代を管理会社が持ったってことでしょう。
また、逆もあるでしょうね。
フロント担当が理事役員や、一般組合員と打合せを食事が出来る場所で行って、その支払いを理事役員や、組合員という立場ではなく単にご好意で支払ってくれるというケースもあるのでは？
ただ、この場合は理事長と副理事長ってとこがミソかな？ここに管理会社の思惑というか、したたかさが、垣間見れますね。押さえるべきとこを押さえておこうというあざとさが見えるからダメですね。純粋に懇親目的なら改選された理事役員みんなを誘うとか、議事録や活動報告で公開情報にしておかないと疑義が生じますね。
https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2019/20200116-1.html
カシワバラデイズが着服…
ここのスレに上記、管理会社が載っていたので共有いたします
>>136 元気印さん
今どき、着服する社員がいる企業って終ってますね。
社員個人が悪いのはもちろんやけど、そうさせる社内体勢や、モラル低下の社内風紀に問題があるのでしょうね。
買収される企業の風紀は地に落ちているのでしょう。
まして、人の財産管理をするマンション管理会社の社員がマンション財産を着服って、もう管理会社の変更を真剣に考えなくてはいけないでしょう。
うちのマンションは無気力、無知が多いこともあり、管理会社と特定の住民で区分所有法、マン管法なんて無いも同然状態です。
この前は管理会社と一部住民らで議決権行使書が改ざんされました。大規模修繕工事の見積りを再検討(セカンド・オピニオン)するという議案があったためです。
そして現在、そのような行為に及んだ住民が理事長になり、何事も無かったかのようにこの問題を隠しています。管理会社はダイワです。
ダメな管理組合はこのような不正がまかり通るのです。
JSが管理している団地に住んでる者です
昨年末、大規模修繕工事が終了、工事は『JS』にお願いしました
他のマンションではJSの工事品質はどうですか？
私の所では…
①工期が4ヶ月の遅れ
②職人が全く挨拶しない、無愛想
③作業後、後片付けをしないまま帰る
④ベランダの手すりにペンキがベットリついていた
⑤駐車場に置いている車にペンキが飛散
⑥足場で使ってた部品が落下（3回あったそうです）
初めて工事を体験するので判断が難しいですが、素人目からしても色々と雑でした
また、部品の落下は小さいものではなくかなり大きい物で、もし当たってたら大怪我につながるレベルでした
あとでわかった事ですが、JSは工事の専門業者ではないそうですね
管理会社なので任せていましたが、やはり専門の工事業者に任せないとダメですね
500戸超のマンションです、修繕委員会で管理会社を含めて数社に相見積もりを取得。
有名な修繕専門会社に施行を依頼した。
工事は組合主導で管理会社の立ち入る隙を与えず工事は完了した。
細かいことは抜きにした管理会社の見積金額は1億６千万円高額でした。
完成は上出来でアフターも万膳です。
>>140 匿名さん
管理会社に大規模修繕工事の請負いを任せるって、あまり意味がないですよ。
工事の良し悪しは、その下の業者の当たり外れで、管理会社の工事品質というより、施工業者の工事品質に左右されますね。
元請けとしての施工管理なんて意識ないですよ。単に工事中に検査をする（体裁的にしてるだけ？）だけに、20%以上の元請け料を取ってるのだから。管理会社に言わせれば、元請け責任で、瑕疵責任や、保証、保険、アフターサービス、施工管理費云々と言うでしょうが、実態のない費用を盛ってるだけやね。
>>141 匿名さん
そんなのがいいですよね。
管理組合の主体性で選択して決めていくのは理想ですし、修繕委員会がしっかり機能して理事会の理解と協力など全てにおいて円滑で健全な取り組みですね。
管理会社は、日常管理と、組合運営補助と、事務代行の本業をしっかりやってもらえれば大丈夫ですからね。大規模修繕工事に絡むことで見込める利益を狙ってくるのには、マンション側のメリットなんてほとんどないですからね。
強いて言うなら、全てにおいて管理会社に言えばいいのと、任せておけば勝ってに進んでいくという手軽さくらいで、それに1億６千万はアホらしいですよね。
マンション管理には、管理会社の他に、コンサルを入れるのがいいと思いますがどうですか？管理会社だけだと、住民側は専門的な知識において不利なので、もし、管理会社が悪徳であっても、見極めることや、是正を指摘するのは困難だと思います。コンサルについても同様ですが、要するに第三者としてプロが入ることで、お互いに見張り合う様なイメージです。コンサル導入費用はかかるでしょうが、透明性が高く、悪さが出来ない状態が出来上がるなら、納得できると思います。
理事長は相見積もりの仕様書を修繕委員及び専門家に作成させ各修繕業者に送付。
見積書の投函先は指示した各担当理事及び修繕委員の各ポストへ投函指示。
各理事及び修繕委員は封を切らずに理事会にて理事長に提出。
理事及び修繕委員の全前で開封して協議した。封が切られたり指示した理事及び
修繕委員以外のポストへの投函等は無効にする等の注意事項を同封した。
以上の流れの中で管理会社は何も知らない状態での見積提出となり１億６千万円
の節約をしました。。５００戸超のマンションです。
設が建て管理は系列の菱建商事でしたがもう20年任せておりましたが管理費に地下駐車場代金の一部を修繕積立金と管理費にまわしていたのですが駐車場の空きが増えて上手く回らなくなったのに何の断りもなく修繕積立金を勝手に管理費に振り替えたり管理員を会社の都合で高齢者雇用手当金が出るのでそれを利用しいい人を辞めさせたり派遣会社からただ管理室に居るだけで何もしない人を手配されたり、管理員の教育もしていないので照明のランプ交換方法も知らなくて壊されたあげくに機器の経年劣化だと言われもうこの菱建商事は信用出来ないし最低の管理会社だったので委員会を立ち上げ調べて面接し今はサニーライフお願い致しました。
早く菱建商事を切るべきでした。
どうしても分譲時に系列管理会社が入って来ますがたまには良いところもあるのですが大体良い加減なところが多いようです。
何度も書きますが菱建商事 管理会社はやめた方がいいと！
マンション管理業者は、↓で確認できる。マンション管理業者の９割以上がマンション管理業協会の会員。
マンション管理業者 検索 - 国土交通省
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionKensaku.do
協会会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
管理人が信用出来ません
私は日本総合十生活管理の団地に住んでいます
今の管理人は着任してまだ１年ちょっとですが、日中管理室の前を通ると郵便局に行くと張り紙しており不在でした
私は時間が空くとパチンコに行くんですが、その日行ったパチンコ屋に管理人がいました
しかもスロットを遊戯しており、大変ビックリしました
勤務中にスロットとはいい度胸してるなと思いつつも、その間にも時給が発生していると考えると腹が立ちました
すぐに管理会社に電話して報告、理事会でも議題にあがったようで、管理人の変更を依頼することになりました
しかし管理会社側は人材不足を理由に変更ができないと返答があり、管理人は今も当団地にいます
管理人が不在となるとまたパチンコ屋にいるのではないかと思ってしまいます
パチンコ行ってた管理員を、人手不足を理由に変更できないと言うだなんて、本当ですか？耳を疑う話ですね？少なくとも管理会社からの謝罪が管理組合にあるべきだし、全戸に書面で説明すべき、と言うべきではないでしょうか。その書面を保管しておくことで、後々役に立つでしょう。
管理員の勤務時間、執務時間中の職場放棄（パチンコ）のサボりは、管理会社が雇い主であり、使用者責任があります。
また、管理組合とは管理委託契約を締結して、その中に業務仕様書のような約定をしていますので、勤務時間中の故意の離席は契約債務不履行ですね。
管理会社からの謝罪だけでなく、債務不履行分の返金や慰謝料請求です。
管理員の変更、懲戒は管理会社内部の処分で、顧客に対する対応は別ですよ。
>>110 通りがかりさん
管理会社の担当者によって良し悪しがきまる。
→賛成
何棟もってるか
→反対。担当者によって管理の質は変わりますが、担当物件は必要十分条件ではありません。
担当数が少なくても出来ないフロントもいれば、担当数が多くても評価の高いフロントもいます。
管理組合さえしっかりしていれば、良い担当者からアドバイスを聞くだけでいいです。
正直メールで事足りますし、メール+電話でなおわかります。
えてして、優秀な担当者こそ、無駄に変な居住者に絡まれ、上司を出せなどと言われ、やる気をなくします。
せっかく管理組合のための提案をしても無碍にされ、この仕事すら無意味に感じます。
結局、そうやって優秀な人員がいなくなりますから、モンスター居住者によって、善良な組合員が損をし、業界も損をします。
でも、そんなもんでしょう。
そんな組合が損をする時代がもうすでに始まっていますから。
去年の7月に持ち回り１年任期の理事長です。
築３０年の４階建て１９戸分譲マンションですが、４千万の第二回大規模一斉交換工事を突き付けられて右往左往してしまいました。一時金２百万の修繕積立金８千円アップを拒絶して・・ネットで「管理組合自主工事」を知り、独立系エレベータ会社と更新工事契約したり、センターロックインターホンを廃止して戸建て向けモニターホンに変更したりして１千万弱迄節約に成功しました。なんと３千万もカットできたのです。
スーパーゼネコン系の管理会社なので権威ぶって標準周期での一括交換を押し付けてきます。ちっとも傷んでいないのに何かといえば一斉高額交換工事の提案です。
私は対象は違うが保守業界で４０年近く生計を立ててきた人間なので、標準周期なんて眉唾だと知っています。
でも、この７月には次の当番理事長と交代ですからローンを組まされたりして攻め込まれることでしょう。アソコが錆びてる、ココが壊れてるとフロントマンの指摘が多く不安を煽ってきます。理事会を主導して議案成立させて委任状多数で承認という手口でドンドン積立金を削り取っていきます。
ということで基幹管理だけで修繕工事は全て管理組合直契約の地場中堅管理会社に変えようと考えています。３か月前通告なのでカモフラージュして総会を通します。
要するにお任せ管理ではどこの管理会社にしても吸われてしまいますよ。自主管理あるのみです。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000767822.pdf
また管理会社が着服で処分されてますね
この会社は2018年にも着服で処分を受けているようです
こういった事例は今後もなくなる事はないのでしょうか？
私のマンションは処分を受けた会社のグループ会社なのでとても不安です
>>157 隠居さん
取り組まれた成果が目に見える形（減額）で現れて達成感もあったでしょうが、ご苦労や自己犠牲の時間も相当あったことでしょう。立派な理事長に恵まれた管理組合は幸せです。
しかし、自主管理か、管理会社委託の2択しかないマンション管理は多様性の広まった世の中で取り残された業界ですね。
マンションが主体性を持つ、自立した管理組合運営をするには自主管理ってのに抵抗があるでしょう。
それは、「自主管理」のイメージが、自己犠牲、素人管理、貧乏マンションなどのネガティブなイメージに傾倒してるからだと思います。
もうそろそろ、IT化された管理組合運営で、管理会社へお任せ依存で、管理無関心を逆手に搾取する管理会社総合管理が大勢の業界の改革がユーザー側から始まるでしょう。
第3の管理方法で管理会社業界は淘汰されるか、一層の合併で寡占化が進むことでしょう。
>>159 名無しさん
こういった事件は、罪を犯した個人の問題として管理会社も被害者的に犯人を告発して対処するでしょうが、きっと会社のシステムや、ルールにスキがあったから起きた事件ですが、それをしてしまう、社内の空気感や統制、文化のほころびがあってのことだと思いますね。
被害マンションだけのこと、着服した社員の問題ってことで対岸の火事として、たいして気にかけないのではなく、第2、第3の被害マンションなど再発に巻き込まれるリクス回避の為にも管理会社を乗り換えることをおすすめします。
それは、リスク回避だけじゃなく、管理委託費の削減や、フロント担当のサービス向上、清掃や点検などのクオリティUPなどの副次効果の期待も大きいですよ。
159の投稿者です
ＵＲＬが無効になっていたので再投稿いたします
https://www.community-one.jp/cms/wp-content/uploads/2020/02/20200206.p...
大抵は管理会社が社員の不正を国交省に報告しますが、会社ぐるみで不正を隠蔽しようとする管理会社もある。
↓は、そういう例だと思います。①だけなら普通の（？）社員だけの不正だが、②と③は、普通じゃない。③は、「管理業務主任者」に会社がしなくても済む不正を行わせたと思います。
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/191121_goko-t...
４ 処分理由
①被処分者の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第８１条第１項に該当する。
②被処分者が管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（５項書面）に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７６条及び同法施行規則第８７条第５項の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。
③被処分者が管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる報告をし、事実と異なる報告をさせた。
このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７７条第１項及び同法施行規則第８８条の規定に違反し、同法第８１条本文に該当する。
大和ハウス工業は13日、東北工場（宮城県大崎市）に勤務する50代の男性社員が建設用の鉄骨部材を架空発注していたと発表した。総額は2億数千万円に上るとみられる。大和ハウスはこの社員を懲戒解雇するとともに刑事告訴した。
という記事がニュースになっています
管理会社の大輪ライフネクストへの影響はあるのでしょうか？
だいわはここ最近で
・建設用の鉄骨部材を架空発注 ・施工管理技士の技術検定試験における実務経験の不備
・戸建住宅・賃貸共同住宅における建築基準に関する不適合等
良くないことばかり…
管理会社もそろそろなんか出てくるんじゃないかな
井藤忠管理のマンションに住んで10年になります
マンション住人から管理委託費が高いと指摘があり、結果井藤忠は年間で400万程の減額に応じました
この話の発端として
指摘した住人の知り合いが、当マンションと同規模の井藤忠管理のマンションに住んでおり、管理委託契約書を確認したところ、当マンションよりも委託費が安価でした
指摘した住人はマンションには詳しくなかったそうですが、色んな所に相談に行き、どの項目が高いか調べたそうです。
今回、指摘があったからこそ井藤忠は減額に応じましたが、何も動かなければ井藤忠は丸々400万円の利益を当マンションから吸い上げていることになります
井藤忠の気づかれなければ高いままでいいとう姿勢に嫌気がさしました
この掲示板で管理会社の変更など書き込みがありますが、当マンションも検討したほうがいいですよね？
また、400万の減額はざらにあるものなんですか？
とりあえず井藤忠が大嫌いになりました
>>166 ご近所さん
400万円の減額は、減額率がわからないですが、当初から値下げしていない場合なら20％くらいの減額は、管理委託継続を守りたいなら提示してくることはありますね。
ただ、これもそうなると、おっしゃる通りこれまで吸い上げれられてたという感情が沸いてきます。言えば下がるとは、言い換えれば言わないと下がらないという、不誠実な反面を露呈させてしまいますよね。
管理会社的には、管理委託費を薄利にしたって、設備保守や、工事で見込める利益を狙っています。
また、管理委託費が下げられても、区分所有者から徴収する管理費は下がらないことが多いので、多くの区分所有者には管理委託費が下がったメリットや実感が感じられないでしょうから、そこをなんとかして、管理会社を変更することをおすすめします。
>>168 名無しさん
管理委託費の8%の減額要請に応じたのは、利益を犠牲にした程度の可能性が高いと思います。聞くところによればリプレイスを回避する為に25%の減額を提示してきたという管理会社もありましたが、そこまですると採算度外視の受託に無理が生じているでしょうね。
言わなければ下がらなかったという、不誠実な姿勢は今後の管理にも疑問が残りますが、8%の減額成果はマンション財政に有益なことだと割り切りましょう。
でも、井藤忠の管理は、管理組合を軽視して舐めている企業姿勢だと良く不満を聞きますので、今回の減額はイエローカードとして、次に何かあればもうレッドカードで退場をつきつけてやってください。
管理会社の選択肢は沢山ありますよ。
スズメの涙でしょう。
組合は舐められています。
>>169 通りがかりさん
言わなければ下がらないのは不誠実なんですか？どの商売も交渉しなければさがりませんよ。だって商売だもの。逆に下がって良かったねで終わる話では？言わずに下げる管理会社があるのですか？
糸宇宙に管理してもらってます
度々、下記URLのブログを見ていますが、もうリプレイを決断するような内容が書かれていました
http://www.kinki-mankan.com/blog.html
管理会社の部長クラスの名前が出ています
平社員が独断で動いているわけではなく、糸宇宙という会社でこのような動きしてるんですね
糸宇宙の管理しているマンションは赤信号なのではないのでしょうか？
>>172 匿名さん
僕も糸宇宙（最初読めませんでした笑）のマンションなんですよ
ブログ…衝撃でした…
来週の理事会で話を切り出してみます
行動は早い方がいいですもんね
管理委託費だけで考えてはダメですよ。管理費トータルでの見直しが必要ですよ。
最近では人件費高騰により値上げの話をよく聞きます。これはしょうがない部分もありますが他の項目は？一度も見直したことが無いところは全体で削減20％は十分可能な数字だと思いますよ。
糸宇宙って何？
TCなどは委託費を値下げしたように見せかけて他の管理項目を増やして
全体的には値上げをしている。見極める理事は一人もいない。
総会で、管理のプロの質問に初めて気付いても、議決権行使l書で出席組
合員の過半数で可決されたことのなる。総会のやり直しをしないで、
管理委託契約は2年間確定する。理事がしっかりしていればこんな議案は
総会の案として議題にはならない。理事の責任の重大性を認識していない。
管理会社が正義などを持ち出すと解約動議が出されたら始末が悪い。
悪徳組合員だとわかっていても従うしかない。８９３も同じでしょう。
私共のマンションも分譲時の管理会社で旧三菱建設系でしたが電力計算も出来ないし勝手に修繕積立金から管理費が不足した際振り替えたり照明器具のランプ交換もまともに出来なくて壊され経年劣化だと言われまともな管理が出来なかったです。
20年経って凄く良い管理会社に変更出来ました。サニーライフと言う管理会社です。
今は大変満足しております。
>>180 通りすがり
産経新聞はこんな組合の運営の悪事を記事にしてくれるのか。
私のマンションの管理会社TCなどはもっとひどいことをしています。
証拠を揃えて投稿をしようと思っている。
Ｋ鉄住宅管理の本社社員から新型コロナ感染者が出たってニュースになってたけど、オフィスで接触する社員の感染検査をするまでは、理事会も総会も開かれないのかな？
管理マンションにはニュース内容を連絡されるのかな？
>180 の新聞記事、拝読しました。
私の住むマンションの管理会社は大手です。悪質な管理費ビジネスをやられていると思うのですが、会社といっしょになって悪事をはたらく住民（区分所有者）たちにも、世間の想像をはるかに超える悪さがあります。法人化を避けた管理組合だと、会社ほどの責任さえ問われることがほとんどないので、シロウトの仮面をつけながら収入を増やせる「穴場」なんですよね。
私のマンションでは、記事のところと違って、派閥的対立とか勢力争いがないです。つまり、悪事をはたらく住民で管理組合の９割９分が構成されている状態です。たまたまここを買ったという数百人の団体で、そんなことあるの？と思われるかもしれませんが、あるんです。
私に言わせれば、理事会・総会等の議事録、マンション構内の掲示板に貼られる理事会広報などこそ「怪文書」です。どれひとつとして住民が書いたものはありません。なのに、すべて理事会の著作物として示され、残されていきます。こうしたことは定期総会での「予算案」とか「決算表」でも同じで、どっちも怪文書も同然なのですが、あることが原因で公式文書として通用しています。
「あること」とは、「委託」です。私のマンションでは、毎月、組合に納めた管理費等のお金は、払った時点で業者の物になります。法律的には組合の資金のままですが、組合員たちが身も心も「会計」も管理会社に「委託」しているので、こうなります。
・管理会社「よっしゃ、ここらで管理委託料と月々の管理費を値上げするか」
・管理組合「はい、わかりました」
たったこれだけの、一瞬のことなのでしょうが、管理会社の「創話・造話能力」はすごいもので、約半年にわたって毎月の理事会議事録において法的欠点のない”物語”が記述され連載されていきます。理事長・副理事長を始めとする管理組合（特に理事会）は極めて重要な「登場人物」であり、会社の意のままに書ける「キャラクター」にすぎません。委託契約に則り、素案を会社が書いて、そのまま役員（住民）３名が承認の署名押印し、完全に「管理組合の行為・活動」となります。こんな手法に文句を言う組合員は人数にして１％もいません。
具体例をひとつだけ：
・理事長「今回の管理委託料増額により、当管理組合の管理費会計は管理費徴収額を値上げしなければ４年後に破綻する」（『組合員説明会資料』で恐らく管理会社社員の筆）
管理会社の正義とは、「表向き、法にひっかからないやり方でとことん金儲けして何が悪い」という感じでしょうか。上記のような”組合なりすまし的管理会社主導”のマンション管理は、残念ながら法的にも許容されているようですね。
>>187
大手管理会社と契約中で「委託料アップと管理費納付額値上げ」にまっしぐらの当マンション（「当劇場」でも可）では、新型コロナに言及した以下の理事会広報が数日前から貼り出されています。
「３月２８日（土）に組合員説明会の開催を予定しておりますが、コロナウイルス感染拡大の影響を鑑み、開催するか否かの検討を行っております。開催可否の決定は、３月中旬迄にご案内させていただきますので、よろしくお願いいたします。」
（”こう読まないとだまされる”的感想）
なぜ「延期」と書かずに「開催するか否か」「開催可否」なのだろう？
目標の定期総会は５月ゆえ、議案書の作成・印刷から逆算すると「延期」
はありえないのかもしれない。
管理会社の正義とは、「だまされる奴、脅しに屈する奴が悪い」という一種の開き直り。
情報統制がすごい、と申し上げておきましょう。
管理会社が作成する当管理組合の議事録では、冒頭に必ず十数名の理事と２名の監事の住所と名前が「出欠」が分かるように列記されています（以前は欠席者のみ）。他方、議事録の本文では「～についての報告があった。」「～と確認した。」ばかりで、誰が何の発言をしたとかは書かれません。これでは、軽率な人ほど議事録本文を「役員たちの活動の記録だ」と思って読んでしまいます。
数年間、一回の例外もなく、管理会社ら業者が同席しております。会議・集会の準備、事務作業は管理事務室の社員が行います。組合員なのに、私だけ傍聴も禁止されています。歴代の理事や監事（かなりの人数になる）は実情を一切伝えません。「すべて、マンションの資産価値の維持・向上のため」と言われて正当化されそうですが、「過去の一時期の会計実績を調査されないため」という側面もあるはずです。
管理会社の正義とは、「お膳立ては全部やってやるから、役員も組合員もその通り動け」というもの。これに従わない１、２名に対しては無視し、役員になれないように管理規約なども変えて、「赤信号もみんなで渡れば青信号」。
>>190
おっしゃる通りなのでしょう。
もう築４０年で、管理会社変更の雰囲気も可能性も全然ありゃしない。売主の大手不動産の子会社への委託契約は途切れたことがありません。
今回、うさんくさい理由で管理費を値上げするにあたって、誰も求めていないのに「他の管理会社１０社」に見積もりを要請してことごとく拒まれ、「今の管理会社しかない」という状況を議事録等に書かれ、しかも１０社辞退の主な原因は私が住んでいるからだと記載されている（「〇氏問題」← 〇に私の苗字の大文字アルファベットの頭の一字が入る）。
こんな話、小学生でもわかるインチキだと思うのですが、ほぼその都度、原文引用し、かつ読み解き方も書いて他の管理組合員（約２００名）宅に投函しております。それでもほぼ効果は見られず、こうした活動は９年になります。
最低賃金の上昇を主な理由にした管理費値上げを受け入れたい人、どのくらいいるんですかね。確かに、大規模修繕その他も含め、いつも「受け入れるしかない」形で総会は行われてきました。会社からすれば、その前段階として管理組合の理事会を掌握しておくことがマンションをわが物にする決め手なのでしょう。
理事と監事を集会所に月１回招集して業者同席の会議を記録し、回覧にも出しているけれど、本質的には「自由な発言」を認めない運営のはずで、一片の情報も漏れてこない非公開型。それでいい、それがいい、という役員ばかりで固めている感じです。これが輪番制の実態。
絶対にくつがえされてはならない何かが管理会社にも管理組合にもあるから、こうなるんじゃないかな。単独で突き止めようとすると、逆に告訴されます。私の場合、会社が指南する形で組合から訴状を警察に出され、刑事さんたちが家に来て「書くな、配るな、やめろ」と言われました。
>>192 匿名さん
管理会社の正義が、管理組合の正義ではないのが明らかなのに、それに立ち向かって意見をすると厄介者扱いで封じ込められるって民主主義運営になってないですね。
さらに、情報公開がされない会合は胡散臭いの何物でもないですね。
管理会社が指南役で管理組合から個人が訴えられるって、マンション運営において個人の意見の無力さを感じますが、そうなった時の対抗処置は個人で戦うしかないのでしょうか？
マンション内で味方を見つけるか、マスコミや
ネットでの情報発信で影響力をつけるのもひとつの手だと思います。
ここの掲示板の影響力はどうだかわかりませんが、管理会社の悪事や、暴利などここで晒すと同じ思いの方からの応援や、対抗処置のヒントが得られるかもです。
掲示板は、情報発信、情報共有、解決策の模索などには使えると思います。
>>193 通りがかりさん
これからはネットを利用する情報発信でしょう。
その資質は法令の知識をもとに証拠を確保して配信する度胸のある人物。
このスレもそれなりの役割はありそうですが、どんなものでしょうか。
これからの将来に期待しましょう、
昨日、最新の理事会議事録が回覧で当宅に届きました。会議の前日に私がほぼ組合員全戸に配布した文書での指摘等は完全に無視され、大規模修繕（３回目）と管理費値上げが同時進行で早くも理事会によって「確認・承認した。」と記されています。この状態で２か月後に定期総会をやって、全体でも「可決・承認した。」になる。いつものパターンで止めようがないです。
「立ち止まって再考しよう」「現在の契約先を変えてみては」という私の提案は、管理会社のみならず、管理組合自体が支持しません。私の姿勢は、反共同体（区分所有法「共同の利益に反する行為」）であるとして扱われます。
気を付けて議事録を読むと、ともに管理規約上に何ら規定のない「分科会」が大規模修繕の施工会社選定を常連の建築事務所と、「三役会議」が管理委託料増額容認と管理費値上げを管理会社と、理事会の会議本番前に決めていることが分かります（両組織は、ともに数名の理事で構成）。そして、筋書き通りに理事会本体がそれらの方針でよいと正式に「追認」し、後日の定期総会の中身もそれを受けたものとなります（総会の追認機関化）。
マンション管理士等にこうした報告をしたら、「何も問題ないですね。」とコメントされます。
議事録、議案書、説明会等での配布資料など、どれも字数は多めでいろいろと書かれるのですが、真偽の確認ができないことがほとんどですね。組合員が確かめられないことなら自社の利益のためにかなりのことをやるというのも、「管理会社の正義」でしょう。
現状は、それが更に進んで「組合員に確かめられないように管理組合を運営すればもっと稼げる」といった逆転現象が起きているような。少なくとも管理組合の理事長あたりがこれに乗っかることで、他の組合員による真偽の確認をできなくもしている。
理事会なら１００％、総会なら９９％が「管理会社の正義」を認める中規模管理組合です。
理事会で承認するとの表現は素人には理事会で何でも決めているように聞こえる。
理事会で承認するには総会に提出する総会案を承認するとの考えるよう訓練してください。
案件においては総会で普通決議事項か、特別決議事項かの区別は認識してください。
議事録、議案書、説明資料答での配布資料など、の正確な意味は理解できませんが、
総会の議案書等は総会開催のの2週間前若しくは1週間前に各組合員に配布されます。
それ等を理解して出席者は質疑応答し、出席できないものは信頼できる理事長等に
委任します。
議決権行使書があれなその賛否の欄に意思表示をして総会で集計します。
総会に臨まれる組合員のほとんどが自分のマンションには区分所有者と議決権の数
を把握しないで臨んでいませんか。管理会社坦当も知らない人がいます。
理事長が順番制等であれば理事会活動報告などの公表の意味を理解していないので
管理会社任せでしょう。
うちなどは大手の管理会社なのに総会の議案書等は2週間前に配布されていたが、
ある組合員が過去からの管理委託契約書の業務内容と契約金を照合したら、総会の
議事録、理事会の案と議事録を毎回各戸に配布ための費用は契約金の中に含まれて
いることを指摘した。坦当も知らなかったのです。
>>199 匿名さん
総会議事録や、理事会議事録（総会議事録の扱いに準ずる）は、保管して、保管場所も掲示しなくてはならないと標準管理規約に記載してあるけど、そんな掲示をしてないマンションも多いし、フロント担当も知らないことが多いです。議事録の閲覧も組合員又は、利害関係人から閲覧請求があったら閲覧させないといけないのに、理事長への許可申請の可否があったり、閲覧のハードルが非常に高くなっているマンションも多いです。
開かれたマンション運営になってないのは、管理会社のせい？
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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75.18m2～81.53m2 |
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総戸数 8戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
