50歳からローン組んだ方

５０歳で１７５０万円の中古住宅(築２３年)を購入しようとしていますが無謀でしょうか？
子供は二人で二人とも社会人です。現在年収６５０万円、１０年後の退職金は150万程度、しかしこの不景気な時代
数年後にリストラも考えられますう。しかし低金利の時代ですし、今の家賃にくらべ購入した方が1.5万円安くなります。無謀でしょうか？

>>143
退職金を手にしてこれで完済しようかな〜って時に、団信が使える事態になると
奥さん助かりますな。

ジジイでローン残債が1000万～2000万円あろうが、4人住める広さがあったら
大丈夫。こどもが貧乏だから同居させてローン払わせればいいだけの話

ジジイになってもしカネがない、すわ借金というときに返済能力がなくて
誰がカネ貸してくれますか。
借金できるのは現役時代だけですよ。
借金も資金調達という本院能力の一つ。
過去の本人能力を退職後も生かすには79歳までローン借りておくのが
一番でしょ。
新生銀行の旧宅ローンに借り換えるって？

それもいいけど退職金3000万円あって残債2000万あったら
2000万そのままでいいじゃん。
3000万円５％で運用したら年150万で月12万のローンくらい払える
訳だから。
貧乏人はここで2000万繰り上げて、残りの1000万を使いつくし
一文無しになる。
資産というのは資本＋負債・・・習ったよね。個人も同じだ。

老後もローン残すかどうかってのは、持ってる住宅の価値にもよるよ。

退職時の評価で貸したら毎月いくらの家賃とれる物件か・・・が重要。

戸建てでやたらでかくて郊外の一戸建てなんて自己満足だけでろくな借り手
はにないわけで、こういのは家を壊して土地を貸すかまるごと売るかしか
使い道はない

一方都心のマンションで事務所貸しも可なら月３５万くらいで貸せたりする。
逆に考えれば老後そんな豪華な家にすまなくても、人に貸してタイやシンガポールあたりで
安く暮らしたほうが賢い。
３０００万のローンの支払いが１２万／月管理費・税いれて１８万としても
年金＋１７万もあればタイなら楽勝でくらせる。１０年暮らして帰ってきたら
ローン残債終わってるよ。５年で帰ってくるつもりなら、節約して家賃分を
まるごと繰り上げたらいいよ。

余裕があるのなら子供夫妻を住まわせてローン払わせる手もあるね。

都心部マンション居住高齢者対象に海外移住と賃貸管理のセットの会社
つくれば儲かりそうだね。マンションブームから６年、そろそろシティ
リゾートからアジアンリゾートに住み替えたいという人もいそうだし。

繰り上げ返済貯蓄取り崩し＜完済しリバースモーゲージ＜完済せず資金運用益でローン支払い
＜完済せず子供に貸してタイ・シンガポール居住＜完済せず定期借家で人に貸してタイシンガポール

なぜ、そこまでした築３０年のボロ屋にこだわるか
住居は資産としてもっと幅広く活用すべきですね。

家が欲しい人は別ですが賃貸とのコスト比較で考えるならローン残しておいて
大丈夫なんです。最後は売ればいいんだから。

繰り上げ返済より当初の自己資金を豊富に入れて（物件の半額くらい）
残りを７９歳まで長期のローンにするのが一番ローン負担が少ない。
かついつ何時でも、自己資金（半額）分は売って現金化できる。

年金だけで老後は安泰なんていう時代はなくなって定年後も働くのが当たり前になれば
たった１０万～１５万程度の月々の支払年前平気でしょ

なぜ繰り上げて返済しなくちゃいけないの？
ＦＰがさもあたりまえのように定年退職までに住宅ローン返済なんていうから
金科玉条のように言われてますが、良く考えたら自分が定年になったらもう
都会に住む必要もなければ親の家だって空き家になってるかもしれない。
無理に繰り上げ返済せずとも人に貸せばローンくらい払っておつりがくるのに。

無駄なところにカネ使って大事なことを先延ばししている。変だよね。

定年まで、まだ何年か有り、貯金も増えるし、厚生年金、退職年金、家賃収入で７５歳まで定年後も
４００万円収入があるから、頭金４０００万円、２７００万円変動０．８７５％で７５歳までローンを組む。
妻も働いていて、青色申告とかしていた。　今度の家は家族３人で住む。　今変動金利は低いので、
地方都市に保有するマンションは売らないつもり。　１５００万円にしかならないし。

今おいくつでいらっしゃいますか？

義母は57で一軒家購入。しかもフルローン。まぁ、35才の男、40才の男がいるから、そいつらが、払うだろう

連帯債務なの？そうだろうね。そうでなければ貸さないよ銀行が

年齢４９歳
購入金額　　５，４００万
頭金　　　　２，５００万または３，５００万
ローン金額　２，９００万または１，９００万
返済期間　　１５年
年収　　　　８５０万
子育て終了



頭金の金額とローンノ組み方
変動にしようか、フラット３５Sにしようか迷っています

知見のある方アドバイス願います

年齢51歳
購入金額　　6480万
頭金　　　　1280万
ローン金額　5200万
返済期間　　19年
年収　　　　1100万
子育て終了

来年実行予定、私は迷わず変動にしました。


その他事情
現在居住中のマンション（昨年完済、査定額3500万）はゆっくり売却する予定ですが、繰り上げ充当の予定なし（金利情勢次第）
他、預金0（笑）、持ち株会300万、個人年金150万×10年×2本＋100万×10年（すべて利回り4.8％のころ契約）
余裕ありそうな、無さそうな・・・
周りでは、けっこういるんですけど、マンションコミュニティの掲示板等を見るとけっこう無謀な部類にはいるみたいですね。
50前後あたりから、老後のことも現実として見えてきて、そこから住宅ローン組むのは勇気いりますね。

サラリーマンなら老後のことを色々と考えて躊躇してしまう年齢だが定年のない事業主なら普通に
住宅購入する年齢だね。頑張ってください。

165です。

毎日、社食を利用する普通のサラリーマンです（笑）

＞165
楽勝で余裕。ローン５２００万はあきらかにローン控除ねらい。
＞（昨年完済、査定額3500万）はゆっくり売却する予定ですが、繰り上げ充当の予定なし（金利情勢次第）
ここに拍手。

＞165
横綱の土俵入り。サラリーマンのローン返済はかくあるべし。

＞１６５

サラリーマンってことは退職金も出るんですか？退職金出てから一括ですか？私の感覚だと何故キャッシュ購入しないのか不思議です。

だからローン控除狙いだと。

>170
165じゃないけど解説します。
まず、ローンの毎月返済額は25万
手取りがボーナス抜きで60万混みなら80万とします。
月々35万～55万で生活して楽勝でローンは60歳まで
収入のなかから確保できます。ローン控除で総額400万
くらい税金が戻ってくる。
一方、60歳以降は、旧住居の売却資金3000万
から25万づつ返済してちょうど１２０回で完済。
退職金は手をつけずに手元に。

こういうパターンはかなり多いです。
私もその一人だから。

172さん

165です。
解説ありがとうございました（笑）、すべて見透かされているみたいで驚きました！（笑）
マンションなので管理費などもありますが、趣味らしい趣味も持たないし、外食や旅行もほとんどいきません。十分に残る勘定です。

60からはもう少し甘いシナリオを描いております。現在、60から役職を解かれて定年65までは雇用確保されてます。
また、今の私のポジションは慣例で、60から68～70まで子会社、孫会社へ「渡り」をさせてもらってます。
このあたりは情勢次第、なるようにしかなりませんが・・・

＞こういうパターンはかなり多いです。
ありがとうございます。安心しました。

＞私もその一人だから。
興味ありますな。

>173

興味ありますか。
2軒目というのと物件価格が173と近いだけで
一見でたらめな返済計画にみえるでしょうけど


私の場合
■購入時点の状況

年齢　　　　５０歳
購入金額　　7200万円
頭金　　　　3000万円
ローン金額　4200万円
返済期間　　30年（笑）
年収　　　　1300万円【当時】
子育て　　　4人（当時大学・高校）

迷わず変動は同じ。


その他事情
当時居住中のマンション（残債500万、不動産担保ローンで負債1400万円
・査定額3500万円）は新居購入後ゆっくり売却。
1000万円は繰り上げに充当。預金0（爆笑）、持株会：売却端株のみ

現在
年齢　57歳　
55歳で役職定年で退職金いただき子会社に「渡り」させてもらいました。


今は年収９５０万、
60から役職を解かれて定年65までは私も慣例では雇用確保されてます。
６０歳から６６０万くらい。
このあたりは情勢次第、なるようにしかなりませんが・・・

ローン　残高　2600万　（返済期間残り22年）
金融資産　　　　1300万円（主に株式）
子育て終了　
不動産　自宅の他に貸しマンション１ＬＤＫ２軒、ワンルーム１軒
いずれも節税用。ワンルームはキャッシュフローないです（笑）
残りの２軒は健全。とはいえ、純利益は8万／月くらい。節税額は
950万の所得で年100万（月額8万。）
現在売却すれば（する気はないですが）残債返済後2000～2500万の
手取りにはなるようです。

７０歳での住宅ローンの残債は1100万。
60歳以降は業務受託会社を興して個人事業主になってる人も多いです。
そうなれば自宅のローンも経費で払えるので私もそうしたいと希望。

みんなすごいな。

業務受託会社を興して個人事業主とは？？

すいません、受託会社おこしたり個人事業主で仕事うけたりの間違いです。

174です。
このスキーム団信の効果が強力ですね。

私が死亡した際の家族の受け取る資産価格
住宅ローンの残債（賃貸物件含む）の推移と売却した場合、

　　　　　　　　　　　　現在　　　　　65歳　　　　　　　　70歳
時価評価　　　　　1億6700万　　　　1億4500万　　1億3500万
＝その時点で
死んだら家族に
いく資産額

残債　　　　　　　　9700万円　　　6600万円　　　　4400万円

全部売却
した場合の手取　　7000万　　　　8000万　　　　　　9000万

早く死んでも家族は豊かに暮らせる。
長生きしたら残債が減る。

年齢55歳
購入金額　　9000万
頭金　　　　2000万
ローン金額　70000万
返済期間　　24年
年収　　　　2400万
子育て終了 2人高校と中学

　　変動で０．８７５で。

貰ってる人は貰ってるね。
2400万て社長さん？なら定年ってないね。

＞174

165です。でたらめな計画どころか、唖然とするばかりです。
まるで、事業者のようですね。今回私も賃貸も考えましたが、リスクや管理を
考えて断念しました。

私、今回で3軒目です。26年前にたまたま応募した当時の流行りの「郊外の公団」に当たって、かなり無理を
して購入。ローンの負担もつらくなったきたころに転勤辞令、ちょうどバブル期だったこともあって、
高値売却（元金はたしか5～60万しか減っていないにもかかわらず、手元に3000万近く残った）して、
10年ほど家族帯同で借り上げを転々としていました。
今思えばこれが、ラッキーだったんだと思います。そうでなければ、娘2人いて2軒目を11年で完済は無理だったでしょうね。

先輩みならって、支払い頑張りますよ。勇気を頂けました、ありがとうございました。

月々27万の返済ですか。子供の教育費よりは安いだろうけど。
この人も7000万の生命保険。

おそらく物件ねさがりしないよい立地。退職金２回くらいもらうか
会社譲渡で一財産造る人だね。
おそらくはサラリーマン役員でしょう。

181＞178　です。

>>174

>60歳以降は業務受託会社を興して個人事業主になってる人も多いです。
>そうなれば自宅のローンも経費で払えるので私もそうしたいと希望。

これはローン控除が終了した後に、
自宅を事務所兼用にしてローンの金利を経費にすると言うことですか？

今ひとつ理解できなかったので教えて下さい。

>178 子育て終了 2人高校と中学

５５歳でまだ下が中学生ですか。お父さん大変ですな。個人事業主だと思いますがお体大切に。

>183
まだ実践してないから間違っているかもしれませんよ。

会社としての法人税節税
個人としての所得税の節税
二つの面でみないといけません

まず奥さんを社長にして
奥さんの会社と自宅の所有者である夫が賃貸借契約を結ぶことは
税務上全く問題なくできます。
事務所なら面積按分で賃料をとればいいし
社宅なら全面積でもかまわない。

事務所の場合は
自宅の中で事務所に使う部分と住居に使う部分を按分します。
貸した場合の実勢家賃に上記の割合を掛けます。
たとえば33万の家賃がとれ、面積の3分の1を事務所に使っていたら
11万。これを事務所借料として損金処理できます。
つまり住宅ローン分が課税されなくなる
本人分
一方不動産所得が11万×１２＝132万増えるけど
減価償却費や借入金金利などで（土地分の計算がややこしい）で
マイナスになれば損益通算できます。

さて、住宅ローンを借りている住宅を奥さんの経営する会社に貸して
いいのか？・・・ですが住所が
変わっていないわけですから。
おそらくは何も言ってこないでしょう。
心配なら一部を事務所に使う案でどうぞ。

続きです

問題は65歳以降の年金需給。年金もらいながら仕事をするには個人事業主が有利。

個人事業主は厚生年金保険に加入しませんので、いわゆる「在職」には該当しません。
したがって、年金は満額受給できます。

奥さんの会社は何をやる会社かというと、夫の旧勤務先からの業務受託と夫の不動産の
サブリースと賃貸管理。
利益が少なくて役員報酬もない。厚生年金も加入しなくてよい

その発注先として夫がいて夫は個人事業主。

というのが今の案ですが・・・・もっとシンプルでいいのかも
研究中です。

事実認定で否認される可能性あり。

旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。
その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン
控除は受けられないし事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
損益通算できない。

節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。

早速ありがとうございます。
＞旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。

ちょっと違います。
受託するのに「株式会社」が必要なので、カミサンを社長にした
㈱◎×クリエイト（仮称）が業務受託します。
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
＞その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
＞その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。

ここに何か問題ありますか。

＞当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン 控除は受けられないし
ローン控除は１０年分がっぽりいただきました。その後の話です。


＞事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
＞損益通算できない。
よく知ってますよ。３室持ってますから。自宅はものすごく減価償却費が出ます（笑）ご安心を


＞節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。
不動産賃貸は私にとってかなり複雑な節税でした。
まず、６５歳からの年金は満額もらうだけで、個人事業主でいきますかね。

複雑にしないで何かいい手がありますかね。
法人かして年金もらうにはおそらくは顧問になって人を雇えばいいんでしょうけどね。
そんなもうからないから大丈夫でしょ。

税理士と相談しますわ

＞私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の 協力事業者・・・スルーでなくて私がパーツを担う

とにかく住宅ローンを払える程度の収入があればいいんだけど

まぁ先は長いから、聞かれたんでむりやり答えたむきもあるのですけど（笑）
まだ５７歳なので８年考える時間はあります。
とりあえず、来年カミサンの会社だけは登記してみますわ。

それから、いろいろやって気づいたけど、サラリーマンって税を知らない
それと否認されるゾーンを実際より相当に過大に考えているよね。

まず青色申告の用紙と法人税の中身を知ることだよね。白色じゃさっぱりわからん。

＞187
税務署が否認するためには、税務署自体が、奥さんは仕事をしていないという
証拠を示さないといけませんね。
これには、奥さんにヒアリングするしか方法がない。
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば
終わり。
家族会社なんて世間に山ほどありますよね。

ま、実際奥さんも旦那と一緒に仕事の打ち合わせに出ますからねぇ
いいんですよ。

＞187
シンプルな節税ってどういうものですか？興味があります。ご存じなら教えてください。

>191
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば終わり。

税務署が話だけで信用すると思ってるの。サラリーマンは気楽だ。
取引先に裏を取ったり、実際の仕事の書類の筆跡を見たり、色々と調査をする。区役所の窓口のボンクラ公務員
と思ったら大間違いだよ。

納税額によります。否認するための証拠上げて申告漏れが20万でもやるのかな？

筆跡ですか？手書きの書類ないけと

奥さんの会社の登記を離れた場所にして事業届け出さないでおいたら？

>195
１９３さんは一例として筆跡と書いてあると思うんだがｗ

だから、国税が調査にくるっていうんですか。それより法人登記して申告しないと何か言ってくる
んですか？

それほど国税は暇なのか？

タレコミがあれば調査するよ。
やるんだったらこっそりやることだね。