「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

まともな管理会社なら総会前に重要事項説明書を全戸配付して総会当日に理事と担当者が説明してるよな。総会を欠席するのは組合員の勝手だけど。

適正化法違反によって管理業者に罰則が適用されることはあるが、適正化法違反があったからといって直ちに白紙に戻るわけではない。

うちでは各戸配布する前に理事長と理事会に対して事前説明している。そうしないと次年度予算案に記載する委託費金額が決まらないｗ

少しでも変更があれば重要事項の説明は、全戸配布して説明会を
開催しなければならないことになっています。
変更があればその説明会を聞いてから、どうするかは理事会で検討して
議案として挙げるかどうかを判断します。
値上げが伴うものであれば、交渉をして価格をきめます。
その重説を組合員全員に説明を管理会社にしてもらいます。

総会の始まる前に管理会社から重説の説明があり
その後管理会社との契約の承認決議がされるのが
殆どの組合だと思います。
値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。

>>3377

>3368 と >3369 もお読み下さいまし。
まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

このようにして「承認」とか「決議」という決定に至らない運営と記述によって、既成事実化されてしまうのです。いわゆる観測気球なのですが、同時に、組合全体に受け入れムードを醸し出す。そして、だいたい定期総会直前期にズバっと決定したり、逆に、総会が終わってから翌月の理事会にて聞いたこともない事業計画的なプロジェクトが可決承認され、来年の定期総会までの１年間のうちにカネを使って事業完成となります。意識の高い組合員でも、「できちまったものは仕方ない」とあきらめてしまいます。

今回の「委託料１．５倍」の話も期中に突然提示され、数か月後の定期総会で承認されるしかないように進行しています。

仕組んだ者たちは、おそらく、組合全体に猛反発されるかも、とちょっとだけ危惧しつつ、「いや、いつもの通り、まただませるわい」と思い、反応を見ているのでしょう。

この「仕組んだ者たち」の中に、管理会社ら業者だけでなく、理事長ら数十人の組合員が入っているから歯止めがかかりません。他の一般組合員たちの無知・無関心はしばしば指摘される点です。しかし、「住み続けるための護身術として無知・無関心を装う」という人もけっこういらっしゃるでしょう。

マンションの管理は理事長次第です。理事長によってやり方考え方
管理会社とのスタンス等が大きく変わります。
住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診され
それにのっただけのことだと思います。
ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
考えられません。
理事や組合員の無関心さがこういう結果になります。

>>3386

大手の管理会社だけあって、重要事項説明とかで法に触れるとかのミスは
なかなかしてくれないですね。

>値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
>管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。
こうした「打ち合わせ」等の組合活動がほぼ完ぺきな記述で議事録等に
次々と記載されていくのです。ある意味で連載小説みたいなものですが、
信者さんにはそう見えないようで、理事長等に感謝状が贈呈されたりも。

逆に「本当にやったの？」的な疑いを表明すれば、名誉毀損とか風評被害、
資産価値を落とす原因とまで内部で言われますので、黙って従うのが安全。

組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

>まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理>事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

>次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に>記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

ここまでは通常のやり方であり問題はありません。
ただ、なぜ値上げ50%を受け入れるのかの明確な考えが見当たりません。
理事長の力不足、知識不足が招くのだと思います。

>組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
>向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

理事会や総会は基本通り正しく行われているのですよね。
ということは、理事や組合員も了承していることであり、問題は
ないでしょう。
値上げの根拠も述べられているのではないですか。

>住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診されそれにのっただけのことだと思います。

管理組合（員）は捜査機関でもないですから、「のっただけ」かは確かめられません。直接に質問したところでウソを言われたらお手上げです。

この点を突いてか、委託契約上、「議事録の素案作成」は管理会社の業務ですから、「打診されそれにのっただけ」となるべく全員にそう読まれるようにテクニカルに書かれます。３名の理事が署名押印して責任を負うからか、書き手は奔放に私を「口撃」します。

自分で書くか、他人に書いてもらうかの差は絶大です。前者が私、後者が組合です。料金と引き換えに委託業務をやってもらえば理事会は負担減ですが、その代償として失われる自主性はあまりにも大きい。いまや、何でもかんでも会社に任せることが当組合の自主性。

>>3390 >>3391

１ヶ月ほど前に紹介した理事会（その裏にいる管理会社？）の主張：
>3234

>3225 も参考にどうぞ。

議事録の素案作成は管理会社がやるのは当然ですよ。
そのために委託契約を結んでいるのですから。
しかし、それはあくまで素案というかたたき台の作成です。
素案を完成させるのは理事長でしょう。だから署名押印も
するのでしょう。
値上げを打診された理事長が、管理会社の顔を立てたり、自分が
いいかっこしてそれに取り組もうとすることはあるんじゃないですか。
輪番制の理事であれば、知識や経験、能力等千差万別です。
理事長だけを批判するのは間違っていますよ。

理事長の采配が気に入らんのやったら自分が立候補したらええのや

理事への立候補制を設けて、総会の数か月前に募集要項を
掲示するよう義務つけするようにしてればいいんだけどね。
うちの場合は、毎年必ず掲示板で告知されてるけど。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

適正修繕積立金については国交省が数字を出していますが、
望まれる積立金の額としては、17,000円が必要とされています。
なぜこの数字になったかといいますと、当初は２回目の大規模修繕工事
２６年程度までを想定しての１戸当たり月の金額として提案されました。
ただ、この数字には、第２回目以降の大型設備の工事の金額が含まれていません。
エレベーター、玄関扉、給排水管、高置水槽、窓枠サッシ、消防設備等の
工事がこの２回目までには含まれていないのです。
皆さん方のマンションの積立金の額は、使用料込みでいくらですか？

駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

>>3399 匿名さん
別に異論はありません。怒る人間もいますが、放置すればいいでしょう。
ところで収支報告では駐車場使用料は管理費会計（一般会計）に計上し、
剰余金を修繕積立金会計（特別会計）に繰り入れているのか、
それとも最初から修繕積立金会計（特別会計）に積み立てているのでしょうか。

どちらでも構いませんけれども念のためにお伺いいたしました。

>>3400さん
3399ではありませんが、うちの場合はまず管理費会計に計上し
それらの通常の管理に要する残額を積立金に定額を計上し、残額を
管理費に計上しています。
当然規約には使用料の残額は管理費並びに修繕積立金に充当する
という規定にしてあります。

>>3399さん
管理費は通常の管理に使用するものですから、できれば修繕積立金を
取り崩す方がいいと思います。
どちらにしても総会の普通決議が必要なので同じことですから。

3399ですが、駐車場使用料収入は先ず駐車場の保守点検費用に充て、余り（収入の８割くらい余る）は一般管理費と修繕積立金に７：３の割合で繰り入れます。以前は９：１でしたが数年前に普通決議で変更されました。個人的には駐車場使用料が高すぎる（使用料収入に頼りすぎる）と思いますが、私は車持ってないし、使用料収入が多いマンションほど高く売れるらしいので、まあいいか。

うちの場合は駐車場使用料ではなく使用料となっています。
使用料には、駐車場、駐輪場、バイク、ゲストルーム、集会室
がその対象になっています。
使用料の収入が多ければ、修繕積立金が少なくてすみますからね。

管理費修繕積立金が組合員全員で分担するのに対し各種使用料は特定の組合員だけが負担する。だから使用料収入を安易にマンション全体の維持管理に支出すると特定の組合員の負担割合が上がってしまう。過度に不公平感をあおらないように気をつけよう。

各種使用料は、それらを使用する者が負担しますが、
それらの施設は管理組合の敷地等を必要な者が使用料として負担するものです。
また、駐車場使用料については、近辺の駐車料金を勘案して決めるのがいいと
思います。
なぜなら全員が借りられるわけではないでしょうから、公平感をできるだけ
保つ必要がありますので、安くするわけにはいきません。

第三者に敷地内に自販機を置かせるとか屋上に広告塔を設置させるとかの場合を除き、組合員から徴収する各種使用料はマンションの設備の使用に関する組合員間の不公平感解消が目的のはずだから、使用料徴収がかえって不公平感をあおるようで本末転倒だろう。

うちのマンションでは民間駐車場使用料とのバランス確保を理由に駐車場使用料を値上げした。しかし、全戸に１台分が確保されているんだから民間駐車場の使用料水準とのバランスは理由にならない。それでも圧倒的多数で可決成立した。さすが金持ちマンション。

>>3405さんは管理組合の敷地と書いておられるが、うちのマンションは土地も建物も管理組合所有ではなく組合員の共有だ。だから管理組合に使用の対価を払うということはない。組合員の共有物を組合員が使う、みんなのものをみんなで使うのだから本来は無料だ。変わった使い方をする場合に変則的使用許可料としてお金を払うのだろう。

例えば集会室なんてのは文字通りマンションで開催される組合の総会や説明会など組合員全員を対象にする集会のための施設であってお父さんが持ち帰り仕事を処理したり子供が受験勉強の合宿をしたりする施設ではない。個人的には使えないものを特別に使わせてもらうときにお礼として払うと考えられる。

いかん、アポの客が来た。では失礼。

>>3408さん
駐車場使用料を無料にするのは構わないけど、使用する者と使用しない者
がいるのは不公平ですよ。
全国どこでも使用料は徴収しています。
それから、使用料を無料にした場合は、修繕積立金と管理費の値上げを行わないと
マンションの建物設備の維持保全はできません。
積立金等は値上げをしなければならなくなります。
駐車場等の使用料を無料にすれば、現在その使用料を払っている者は、喜んで
積立金等の値上げに賛成するでしょう。その方が安く済みますから。

>>3409さん
集会室は組合員全員を対象に使用するものではありません。
親子会や老人クラブ、各種サークル、自治会等も使用します。
当然組合員だけでなく、そこのマンションの住民が使用します。

自転車（子供自転車含む）の使用料を支払うのは組合員でも、
それを使用しているのは組合員ばかりではなく家族も使用
してますからね。
駐車場も実際車の運転をするのは配偶者の場合もありますし。

駐車場使用料の仕組み

１００戸のマンションで駐車場５０台の場合　１人当たりの割当ては０．５台
クルマ１台置くためには０．５台分が不足しているから
０．５台（自分の割当て）＋　０．５台（他人の割当て）　＝　１台　
他人の割当てを使わせてもらうのだから使用料を支払う（便宜上組合が集金する）

１００戸のマンションで駐車場１００台の場合　１人当たりの割当ては１台
クルマ１台置くためには自分の割当てだけで十分だから使用料支払いは不要

車をもっていない者もいるのでは？
その空いた分の駐車料金はどうなるのかな。
要するに修繕積立金との兼ね合いなんですよ。
使用料が少なければ積立金の値上げが必要になるということです。

だから集会室を組合員全員のための理事会開催場所に使うときは使用料がかからない。大規模修繕工事の際の業者事務室として使う場合も同じだ。しかし、お母さんがお子さんの運動会のビデオ鑑賞会をするときは私的利用なので使用料（といっても微々たるものだが）を徴収している。

面白いのは洗車場だ。洗車場で洗濯するのは目的外使用だから有料なのはわかるが車を洗ってなぜ使用料がかかるのか？水道代だったのだ。洗車に必要なワックス、スポンジ、タオルなどは自分で用意するもの。水もそうあるべきだが部屋からバケツに入れて運ぶ途中エレベーター内でひっくり返したら大惨事になる。そこで洗車場に水道を引く代わりに水道代を実費負担にしたのである。初代理事長さんというか設計会社は偉い。

うちのマンションではマンションの維持管理のために組合員が負担しなければならないお金は管理費と修繕積立金の２つだけと規約で定められているので維持管理のために（維持管理費用が足りないから）使用料を値上げすると提案すると揉めるかもしれない。使用料徴収にはマンションの維持管理とは別の理由が必要なのだ。もちろん使用料収入を組合員に分配せず管理組合が使用することは規約で定めている。

管理費と修繕積立金はきってもきれない関連性があるからね。

駐車場が各戸１台確保できているマンションでは駐車場の維持管理費用は組合員全員が持分割合に従って負担することが望ましい。組合員全員が利用できる駐車場を利用しないのはその組合員の自己都合だから利用する組合員としない組合員との不公平は生じない。また車を持っていないなどの理由で駐車場を使用しない組合員も部屋を貸したり売却するときは「俺のマンションは全戸駐車場付き」をセールスポイントにして有利に交渉ができるのだから駐車場のメリットを受けていることになる。

うちのマンションでも時々言う役員がいるのだが「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」という表現は誤解されやすい。正しくは「使用することができる組合員とできない組合員の間の不公平」なのだ。エレベーターは誰でも使えるのに健康のために階段を使うのはその組合員の勝手だから「俺は階段主義なのでエレベーターの保守点検費用を払わない」といっても通らない。その一方で全戸分確保の駐車場でも平面駐車場と立体駐車場が混ざってるときは抽選で決まった区画によっては車の入出庫の際の利便に大きな差ができてしまう。便利な区画を「使える組合員と使いない組合員の間の不公平」は使用料で解決することになろう。

分譲マンションで「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」を主張する人は結局は借家人根性が抜けていないのであろう。賃貸マンションの借家人ができることはそのマンションを使用することだけだ。それに対して分譲マンションの組合員はマンションを使用することはもちろん人に貸し人に売ることもできる。使用する権利だけに意識が向くようでは役員をやるときに失敗しますよ。

俺もマンション管理士になればよかったぜ
成績が良かったから医学部進学してしまったけど

>>3399 匿名さん
>>駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

怒るぞ。放置はよくない
これを機会にバイク、原付、自転車（子供自転車含む）、電動自転車の置き場の有料化を提案する。平置きとラック置き場ではラック置き場の自転車は固定された便利さを考え百円か二百円高くする。
バイク（２千円）、原付（１千円）、自転車２００円（平置き）とか。

民法２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。

だから、自分の持分の範囲内の台数をバイク自転車置き場に置いてもタダですよｗ

駐車場や駐輪場、バイク置き場については、共有の敷地を
専用で使用することに対して使用料を支払うものであって、
使用しない者は使用料を支払う必要はありません。

だから、共用で使用する場合は使用料がかからないんです。

共用で使用するの場合というのは廊下やエレベーター、階段等ですよ。
専用使用する場合で使用料がいらないのは、専有部分内では
ベランダ、玄関扉、サッシ、インターホン、熱感知器等です。
共用部分のうち専用使用しているメールボックスは不要です。
但し、駐輪場、バイク置き場、駐車場については共用の敷地を
専用で使用するので使用料は必要です。
共用で使用する場合というのは、集会室を理事会や総会で使用
するときをいいます。ただ子供会や老人クラフ等に使用させる
場合は、無料という取り組みをすることは構わないでしょう。

白線が引いてあって番号が振られている駐車場は有料ですが、
どこに止めてもいいような駐輪場やバイク置き場は無料になります。

ベランダ、玄関扉の外面、サッシは共用部分なのでは？
玄関ドアを勝手に塗り替えたら怒られますよｗ