「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

現在はマンションを終の棲家として購入する方が
増えています。
分譲住宅に住んでいる方は全人口の１０％います。

昔では考えられなかったことですね。
終の棲家は戸建てという考えでしたから。
今では、逆に戸建てから老後は便利なマンションへと
住み替えがおこっています。
鍵一つで行動できますし、家の改修や清掃、防犯や
電灯管理、給排水管の点検等全て管理組合がやって
くれますからね。
庭の手入れや草取り等も戸建ては大変です。

おまけに買い物や交通の便、病院にも近いしね。

高齢になったらマンションがいいと思う。
街中にあるからなにかと便利がいいからね。

ついつい飲みすぎが増えてお金を使いすぎた、
以前は近くにスーパーしかなく遊びがなかった。
年金暮らしは預金を取り崩している。

私も年金暮らしですが、夫婦で月３０万円ちょっと支給されていますが
全然足りません。
毎月大型出費以外に平均７万円程度預金から取り崩しています。
車、テレビ、冷蔵庫、パソコン、エアコン、トイレ、畳や壁紙の交換
費用もいりますしね。
この前は、キッチンのレンジの入れ替えをしました。結婚式への出席とか
お悔やみの経費もかかります。
外食もしますし、旅行も必要ですしね。とかくお金はかかります。

やはりマンションは生活に便利ですよね。
買い物、病院、役所、学校、交通、文化施設等

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

逗子崖崩れ 現場マンション住民が負う「1億円」の賠償責任
2020年02月08日 09時26分 日刊ゲンダイDIGITAL

いつ起きるか分からない痛ましい事故だ。５日神奈川県逗子市で発生した土砂崩れは、歩道を通行していた１８歳の県立女子高生の命を奪った。崩落の原因解明が待たれるが、事故の責任はいったい誰にあるのかも問題だ。

　崩落現場は、５階建てマンションの下に位置する高さ２０メートル、幅約３０メートルの崖。地面から半分までの高さは石垣で補強されているものの、上半分は土がむき出し。そのむき出し部分が幅３～４メートルにわたって崩れ、女子高生をのみ込んだ。市によると、「土砂災害警戒区域に指定されているが、危険であるとの声は寄せられていなかった」（防災安全課）という。

　被害者側が損害賠償の請求に動いた場合、責任を問われるのは誰か。崖ということで市や県が賠償責任を問われると考えられがちだが、そうではないようだ。崩落した土地は、上に立つマンションの私有地だからだ。不動産に詳しい「麹町パートナーズ法律事務所」の神戸靖一郎弁護士がこう解説する。

「民法には『土地工作物責任』という制度があります。土地の工作物の設置や保存の瑕疵によって損害が生じた場合、占有者が責任を負うものです。崩落した崖の法面（人工斜面）が宅地造成で造られたものであれば、工作物に該当する可能性は高い。地震や台風の後に事故が起きたわけではないので、法面に瑕疵があったと考えられます。法面が事故の原因箇所だと、マンションの管理組合か所有者全員が占有者となり、『土地工作物責任』を負います」

　気になるのは、マンション側が負う賠償額だ。１８歳未成年者の死亡事故による損害額はおよそ７０００万～８０００万円だという。

■１戸当たり２６３万円

「訴訟となった場合、遅延損害金や弁護士費用によっては、賠償額が１億円を超えることもあります。賠償責任保険が使えず、管理組合にお金がなければ、所有者全員で負担するしかないでしょう」（神戸靖一郎弁護士）

　不動産サイトによると、このマンションの総戸数は３８戸。賠償額１億円とすると、１戸当たり約２６３万円にも上る。

　事故も賠償も「明日は我が身」かもしれない。

多分賠償責任は生じないと思いますよ。
不可抗力です。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

連担棟のマンションは結構あると思うんですが、いざという時のために
規約を整理しておいた方がいいと思いますよ。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

南海トラフや関東大震災、きたら怖いね。
津波、火災、揺れ等
何を準備していればいいんだろう。

地震の緊急速報を経験したけど、速報があって数秒後に
グラグラと揺れてきたので、何の対応もできなかった。
ただ、揺れが収まるのを待つしかなかった。

地震の緊急速報は何の役にも立たない。
もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

パート２より
>> 3356　匿名さん　2020/02/10 20:23:37

>地震の緊急速報は何の役にも立たない。
>もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
>東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

「緊急地震速報」の仕組みおよび目的を知っている者ならば、こんな馬鹿なことは書かない。

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

専有部分の給排水管の工事は管理組合としてやるべきですよ。

新型コロナウイルスが全国に蔓延する気配が濃厚ですね。
なぜ湖北省しばりを強調するのですかね。
隔離するのに人権を主張するのは日本ぐらいですよ。
子供が嫌がっているとか葬儀に出席するからとの理由で
隔離を解除するとはなにごとですかね。
国会も早く与野党が団結してこの問題を解決すべきです。
桜を見る会は後回しでいいでしょう。

大規模滅失の復旧決議について質問です。
決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
理解を深めたいので、何方かお願い致します。

パート２より
> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

１ヶ月ほど前に「当管理組合に対して管理会社から委託料５０％値上げを求められている」とこの板でお知らせし、下記の投稿３２２７をいただきました。

>3227

その後の展開、並びに経過をお知らせします。

数日後、管理士への相談結果として、ほぼすべての組合員宅に投函し、値上げの根拠が示されるべきであること等を当方から伝えました。

直近の「理事会議事録」が先日届いたので読むと、値上げの根拠が示されないまま、理事会幹部（「三役会議」←規約に規定なし）で「値上げ案を受け入れることにした。」と記載されています。つまり、３理事で決めたことがその会議で報告された、というのです。

他の管理会社に相見積もりを持ちかけたが全部拒否された、その理由として配布文書にて問題点を指摘し、反抗する私の存在が挙げられています（議事録、及び説明会資料）。

前回の投稿 >3368 の背景：

管理委託料の増額（および、それに伴う月額管理費納付金の値上げ）だけでなく、大規模修繕工事の業者選定など、当マンションの管理組合の運営はすべて「事後承諾方式」で行われています。

今回は「三役会議」ですが、以前なら「専門委員会」、「小委員会」等、様々な名称で理事会より先に話し合って決定し、それが理事会に降りてきて「承認」、最後はその理事会承認決議の数々を期末の総会で「承認」していきます。

真相は、おそらく、「三役会議」「専門委員会」「小委員会」といった組合内部の個人や組織ではなく、管理会社を中心とする契約業者がすべての起点だということです。

そして、残念なことに、ほぼすべての組合員たちがこの運営方式を「是」とし、このやり方に異を唱える組合員を敵視（排除）するのです。２００～３００戸の、築４０年の物件です。

提案・素案を否定し、拒否する道はありません。必ず管理事務所を経由するので、総会でも理事会でも、出された案と異なる「対案」（別の選択肢）は一切示されません。自分で対案を示せば反旗をひるがえしたことになります。

当マンションの管理会社は大手です。

管理委託費の値上げをするには何らかの根拠がなければなりません。
例えば、管理員の勤務時間や日数の増加、清掃時間や清掃場所の拡大、
管理員の仕事内容の拡大等がその要因として挙げられます。
そういう状況が発生した時は、総会に諮り承認を得なければなりません。
その結果管理費が不足するのであれば、値上げも検討しなければならないでしょう。
管理内容に変化がないのに、値上げというのは考えられません。
それを条件として管理会社とは契約をしたのではないのですか。
それもいきなり５０％とは到底考えられませんし、私どもの組合では全く
考えられないことです。
管理費の使い方については、規約でその内容が規定されていますよ。

大規模修繕工事の際の業者選定に関しては、私どものマンションは専門委員会
で検討して理事会で決定することになっています。
ただ、その工事費の予算については総会決議が必要であり、理事会はその
範囲内で業者選定や工事の仕様等については任されています。
管理会社主導で管理が行われているマンションではよくあることです。
特に、デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは理不尽ですが
そういう取り扱いがされているようです。
それに対抗できる組合員がいればいいのですが、組合員は無関心、無責任
ですからね。

普通は予算は総会決議でその他の細かいことは理事会に
任せるというのが基本です。

何が総会議決事項で何が理事会議決事項か、普通は規約に書いてあるよ（笑

管理費が不足したときは総会で値上げ決議をすることなく理事会の判断で各組合員の持分に従って臨時追加徴収（例えば毎月の金額の３０％相当額とか）することができる。

管理費が不足したとき臨時に要する費用は総会で決議をする（各管理組合で異なる）

「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。

まずお礼から。
１ヶ月ほど前に今回のご投稿 >3370 と同内容の >3226 をいただきました。
これには大いに助けられ、当時、約２００名の組合員宅に配布文書に載せて
投函し、お知らせしました。

なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく、
「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し、平気です。
こうした議事録や会議運営は、プロとして管理会社や設計コンサルタントが
仕上げて、それらとグルになった役員幹部の署名押印で完成されます。

いつものことです。

しかも、そういう類の幹部候補は約２００名の組合員の中に無尽蔵的に多く、
毎期、毎年、バトンリレー可能なので、支配が崩れることがありません。
当マンションは分譲ですが、管理会社と設計コンサルが所有しているも同然、
それをプロの腕で「管理組合の活動」に見せているわけです。

>3226 と >3227 を加工した文書を組合員たちの何割かに読まれて、疑い
を晴らすだけの「反論・反証」も「説明」もできない業者と組合幹部。
それでも、おとなしい丸呑み理事会と何でも承認の丸投げ総会が行われるか
ら「大丈夫」と思って、無理矢理の「強行突破」をしてくるのです。

くやしいですが、こういうペテン師的なやり方でも必ず承認、成功します。

当該の議事録では、委託料増で圧迫される管理費会計を組合でどうやりくり
するか、がんばっている理事会（特に「三役」）の姿も描かれています。
結局は毎月の管理費徴収額の値上げになる。これでは「組合劇場」ですよ。

>>3376 「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。
>>なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し平気です。

管理費、修繕積立金等の値上げは総会決議と思いますが？

マンション分譲時は、分譲会社は管理会社と検討をして管理費と修繕積立金の
額を決めます。分譲契約時に区分所有者との契約で住民はすべて承認している
ことになっています。
その際、マンションを分譲しやすくするために、修繕積立金に関しては最初は
安くして買いやすく設定します。当然段階的に値上げをしなければ建物設備の
維持保全はできません。
しかし、管理費（委託費や管理員人件費、清掃費、点検費等）は通常の管理に
要する費用に充当するために必要額が設定されています。
当然その額を決める際は、管理会社は採算の取れる額を提案していると思います。
もし、５０％も値上げしなければやっていけないような額を提案したのなら、それは
委託契約を獲得するためによそより安く設定しただけのことでしょう。
再度管理会社の募集をし直した方がいいとは思いますが、なかなかできないのですよね。
管理費等の値上げは当然総会決議事項です。収支予算案で決議されます。
管理組合のためにプラスにならない管理会社は、変えた方がいいと思います。

管理会社に支払う委託管理費の金額は総会議案の予算案に記載されるから、その内容の根拠について質問すればよい。理事会の説明に納得がいけば賛成、いかなければ反対または棄権する。これで一件落着。

マンションは集合住宅だからいろんな人が住んでいる。管理委託費の積算内容を細かくチェックする人もいれば、少々割高でもいいからさっさと決めてくれやという人もいる。
何でもかんでも相手の言い値どおりというお大尽もいるかもしれない。隣人たちがどういう連中なのか、これがマンション生活のキモになる。

議案書の予算案には委託費の予算額が記載されてはいますが、
それだけ記入すれば説明とか議案の提案は必要ないというものでは
ないでしょう。
それに、管理会社との委託内容が変更になれば、事前に管理会社は
全員に資料を配布して説明会を開催しなければならないと適正化法で
規定されていますから、ただ予算案に委託費の金額を記載するだけでは
やはりだめでしょうね。
組合員全員の説明なしに、委託費を値上げするのは適正化法違反ですから
地方整備局に相談すればすぐ解決すると思いますよ。
これは規約とかではなく法律ですから、間違っていれば白紙に戻りますよ。

まともな管理会社なら総会前に重要事項説明書を全戸配付して総会当日に理事と担当者が説明してるよな。総会を欠席するのは組合員の勝手だけど。

適正化法違反によって管理業者に罰則が適用されることはあるが、適正化法違反があったからといって直ちに白紙に戻るわけではない。

うちでは各戸配布する前に理事長と理事会に対して事前説明している。そうしないと次年度予算案に記載する委託費金額が決まらないｗ

少しでも変更があれば重要事項の説明は、全戸配布して説明会を
開催しなければならないことになっています。
変更があればその説明会を聞いてから、どうするかは理事会で検討して
議案として挙げるかどうかを判断します。
値上げが伴うものであれば、交渉をして価格をきめます。
その重説を組合員全員に説明を管理会社にしてもらいます。

総会の始まる前に管理会社から重説の説明があり
その後管理会社との契約の承認決議がされるのが
殆どの組合だと思います。
値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。

>>3377

>3368 と >3369 もお読み下さいまし。
まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

このようにして「承認」とか「決議」という決定に至らない運営と記述によって、既成事実化されてしまうのです。いわゆる観測気球なのですが、同時に、組合全体に受け入れムードを醸し出す。そして、だいたい定期総会直前期にズバっと決定したり、逆に、総会が終わってから翌月の理事会にて聞いたこともない事業計画的なプロジェクトが可決承認され、来年の定期総会までの１年間のうちにカネを使って事業完成となります。意識の高い組合員でも、「できちまったものは仕方ない」とあきらめてしまいます。

今回の「委託料１．５倍」の話も期中に突然提示され、数か月後の定期総会で承認されるしかないように進行しています。

仕組んだ者たちは、おそらく、組合全体に猛反発されるかも、とちょっとだけ危惧しつつ、「いや、いつもの通り、まただませるわい」と思い、反応を見ているのでしょう。

この「仕組んだ者たち」の中に、管理会社ら業者だけでなく、理事長ら数十人の組合員が入っているから歯止めがかかりません。他の一般組合員たちの無知・無関心はしばしば指摘される点です。しかし、「住み続けるための護身術として無知・無関心を装う」という人もけっこういらっしゃるでしょう。

マンションの管理は理事長次第です。理事長によってやり方考え方
管理会社とのスタンス等が大きく変わります。
住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診され
それにのっただけのことだと思います。
ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
考えられません。
理事や組合員の無関心さがこういう結果になります。

>>3386

大手の管理会社だけあって、重要事項説明とかで法に触れるとかのミスは
なかなかしてくれないですね。

>値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
>管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。
こうした「打ち合わせ」等の組合活動がほぼ完ぺきな記述で議事録等に
次々と記載されていくのです。ある意味で連載小説みたいなものですが、
信者さんにはそう見えないようで、理事長等に感謝状が贈呈されたりも。

逆に「本当にやったの？」的な疑いを表明すれば、名誉毀損とか風評被害、
資産価値を落とす原因とまで内部で言われますので、黙って従うのが安全。

組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

>まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理>事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

>次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に>記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

ここまでは通常のやり方であり問題はありません。
ただ、なぜ値上げ50%を受け入れるのかの明確な考えが見当たりません。
理事長の力不足、知識不足が招くのだと思います。

>組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
>向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

理事会や総会は基本通り正しく行われているのですよね。
ということは、理事や組合員も了承していることであり、問題は
ないでしょう。
値上げの根拠も述べられているのではないですか。

>住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診されそれにのっただけのことだと思います。

管理組合（員）は捜査機関でもないですから、「のっただけ」かは確かめられません。直接に質問したところでウソを言われたらお手上げです。

この点を突いてか、委託契約上、「議事録の素案作成」は管理会社の業務ですから、「打診されそれにのっただけ」となるべく全員にそう読まれるようにテクニカルに書かれます。３名の理事が署名押印して責任を負うからか、書き手は奔放に私を「口撃」します。

自分で書くか、他人に書いてもらうかの差は絶大です。前者が私、後者が組合です。料金と引き換えに委託業務をやってもらえば理事会は負担減ですが、その代償として失われる自主性はあまりにも大きい。いまや、何でもかんでも会社に任せることが当組合の自主性。

>>3390 >>3391

１ヶ月ほど前に紹介した理事会（その裏にいる管理会社？）の主張：
>3234

>3225 も参考にどうぞ。

議事録の素案作成は管理会社がやるのは当然ですよ。
そのために委託契約を結んでいるのですから。
しかし、それはあくまで素案というかたたき台の作成です。
素案を完成させるのは理事長でしょう。だから署名押印も
するのでしょう。
値上げを打診された理事長が、管理会社の顔を立てたり、自分が
いいかっこしてそれに取り組もうとすることはあるんじゃないですか。
輪番制の理事であれば、知識や経験、能力等千差万別です。
理事長だけを批判するのは間違っていますよ。

理事長の采配が気に入らんのやったら自分が立候補したらええのや

理事への立候補制を設けて、総会の数か月前に募集要項を
掲示するよう義務つけするようにしてればいいんだけどね。
うちの場合は、毎年必ず掲示板で告知されてるけど。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

適正修繕積立金については国交省が数字を出していますが、
望まれる積立金の額としては、17,000円が必要とされています。
なぜこの数字になったかといいますと、当初は２回目の大規模修繕工事
２６年程度までを想定しての１戸当たり月の金額として提案されました。
ただ、この数字には、第２回目以降の大型設備の工事の金額が含まれていません。
エレベーター、玄関扉、給排水管、高置水槽、窓枠サッシ、消防設備等の
工事がこの２回目までには含まれていないのです。
皆さん方のマンションの積立金の額は、使用料込みでいくらですか？

駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

>>3399 匿名さん
別に異論はありません。怒る人間もいますが、放置すればいいでしょう。
ところで収支報告では駐車場使用料は管理費会計（一般会計）に計上し、
剰余金を修繕積立金会計（特別会計）に繰り入れているのか、
それとも最初から修繕積立金会計（特別会計）に積み立てているのでしょうか。

どちらでも構いませんけれども念のためにお伺いいたしました。

>>3400さん
3399ではありませんが、うちの場合はまず管理費会計に計上し
それらの通常の管理に要する残額を積立金に定額を計上し、残額を
管理費に計上しています。
当然規約には使用料の残額は管理費並びに修繕積立金に充当する
という規定にしてあります。

>>3399さん
管理費は通常の管理に使用するものですから、できれば修繕積立金を
取り崩す方がいいと思います。
どちらにしても総会の普通決議が必要なので同じことですから。

3399ですが、駐車場使用料収入は先ず駐車場の保守点検費用に充て、余り（収入の８割くらい余る）は一般管理費と修繕積立金に７：３の割合で繰り入れます。以前は９：１でしたが数年前に普通決議で変更されました。個人的には駐車場使用料が高すぎる（使用料収入に頼りすぎる）と思いますが、私は車持ってないし、使用料収入が多いマンションほど高く売れるらしいので、まあいいか。

うちの場合は駐車場使用料ではなく使用料となっています。
使用料には、駐車場、駐輪場、バイク、ゲストルーム、集会室
がその対象になっています。
使用料の収入が多ければ、修繕積立金が少なくてすみますからね。

管理費修繕積立金が組合員全員で分担するのに対し各種使用料は特定の組合員だけが負担する。だから使用料収入を安易にマンション全体の維持管理に支出すると特定の組合員の負担割合が上がってしまう。過度に不公平感をあおらないように気をつけよう。

各種使用料は、それらを使用する者が負担しますが、
それらの施設は管理組合の敷地等を必要な者が使用料として負担するものです。
また、駐車場使用料については、近辺の駐車料金を勘案して決めるのがいいと
思います。
なぜなら全員が借りられるわけではないでしょうから、公平感をできるだけ
保つ必要がありますので、安くするわけにはいきません。

第三者に敷地内に自販機を置かせるとか屋上に広告塔を設置させるとかの場合を除き、組合員から徴収する各種使用料はマンションの設備の使用に関する組合員間の不公平感解消が目的のはずだから、使用料徴収がかえって不公平感をあおるようで本末転倒だろう。

うちのマンションでは民間駐車場使用料とのバランス確保を理由に駐車場使用料を値上げした。しかし、全戸に１台分が確保されているんだから民間駐車場の使用料水準とのバランスは理由にならない。それでも圧倒的多数で可決成立した。さすが金持ちマンション。

>>3405さんは管理組合の敷地と書いておられるが、うちのマンションは土地も建物も管理組合所有ではなく組合員の共有だ。だから管理組合に使用の対価を払うということはない。組合員の共有物を組合員が使う、みんなのものをみんなで使うのだから本来は無料だ。変わった使い方をする場合に変則的使用許可料としてお金を払うのだろう。

例えば集会室なんてのは文字通りマンションで開催される組合の総会や説明会など組合員全員を対象にする集会のための施設であってお父さんが持ち帰り仕事を処理したり子供が受験勉強の合宿をしたりする施設ではない。個人的には使えないものを特別に使わせてもらうときにお礼として払うと考えられる。

いかん、アポの客が来た。では失礼。

>>3408さん
駐車場使用料を無料にするのは構わないけど、使用する者と使用しない者
がいるのは不公平ですよ。
全国どこでも使用料は徴収しています。
それから、使用料を無料にした場合は、修繕積立金と管理費の値上げを行わないと
マンションの建物設備の維持保全はできません。
積立金等は値上げをしなければならなくなります。
駐車場等の使用料を無料にすれば、現在その使用料を払っている者は、喜んで
積立金等の値上げに賛成するでしょう。その方が安く済みますから。

>>3409さん
集会室は組合員全員を対象に使用するものではありません。
親子会や老人クラブ、各種サークル、自治会等も使用します。
当然組合員だけでなく、そこのマンションの住民が使用します。

自転車（子供自転車含む）の使用料を支払うのは組合員でも、
それを使用しているのは組合員ばかりではなく家族も使用
してますからね。
駐車場も実際車の運転をするのは配偶者の場合もありますし。

駐車場使用料の仕組み

１００戸のマンションで駐車場５０台の場合　１人当たりの割当ては０．５台
クルマ１台置くためには０．５台分が不足しているから
０．５台（自分の割当て）＋　０．５台（他人の割当て）　＝　１台　
他人の割当てを使わせてもらうのだから使用料を支払う（便宜上組合が集金する）

１００戸のマンションで駐車場１００台の場合　１人当たりの割当ては１台
クルマ１台置くためには自分の割当てだけで十分だから使用料支払いは不要

車をもっていない者もいるのでは？
その空いた分の駐車料金はどうなるのかな。
要するに修繕積立金との兼ね合いなんですよ。
使用料が少なければ積立金の値上げが必要になるということです。

だから集会室を組合員全員のための理事会開催場所に使うときは使用料がかからない。大規模修繕工事の際の業者事務室として使う場合も同じだ。しかし、お母さんがお子さんの運動会のビデオ鑑賞会をするときは私的利用なので使用料（といっても微々たるものだが）を徴収している。

面白いのは洗車場だ。洗車場で洗濯するのは目的外使用だから有料なのはわかるが車を洗ってなぜ使用料がかかるのか？水道代だったのだ。洗車に必要なワックス、スポンジ、タオルなどは自分で用意するもの。水もそうあるべきだが部屋からバケツに入れて運ぶ途中エレベーター内でひっくり返したら大惨事になる。そこで洗車場に水道を引く代わりに水道代を実費負担にしたのである。初代理事長さんというか設計会社は偉い。

うちのマンションではマンションの維持管理のために組合員が負担しなければならないお金は管理費と修繕積立金の２つだけと規約で定められているので維持管理のために（維持管理費用が足りないから）使用料を値上げすると提案すると揉めるかもしれない。使用料徴収にはマンションの維持管理とは別の理由が必要なのだ。もちろん使用料収入を組合員に分配せず管理組合が使用することは規約で定めている。

管理費と修繕積立金はきってもきれない関連性があるからね。

駐車場が各戸１台確保できているマンションでは駐車場の維持管理費用は組合員全員が持分割合に従って負担することが望ましい。組合員全員が利用できる駐車場を利用しないのはその組合員の自己都合だから利用する組合員としない組合員との不公平は生じない。また車を持っていないなどの理由で駐車場を使用しない組合員も部屋を貸したり売却するときは「俺のマンションは全戸駐車場付き」をセールスポイントにして有利に交渉ができるのだから駐車場のメリットを受けていることになる。

うちのマンションでも時々言う役員がいるのだが「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」という表現は誤解されやすい。正しくは「使用することができる組合員とできない組合員の間の不公平」なのだ。エレベーターは誰でも使えるのに健康のために階段を使うのはその組合員の勝手だから「俺は階段主義なのでエレベーターの保守点検費用を払わない」といっても通らない。その一方で全戸分確保の駐車場でも平面駐車場と立体駐車場が混ざってるときは抽選で決まった区画によっては車の入出庫の際の利便に大きな差ができてしまう。便利な区画を「使える組合員と使いない組合員の間の不公平」は使用料で解決することになろう。

分譲マンションで「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」を主張する人は結局は借家人根性が抜けていないのであろう。賃貸マンションの借家人ができることはそのマンションを使用することだけだ。それに対して分譲マンションの組合員はマンションを使用することはもちろん人に貸し人に売ることもできる。使用する権利だけに意識が向くようでは役員をやるときに失敗しますよ。

俺もマンション管理士になればよかったぜ
成績が良かったから医学部進学してしまったけど

>>3399 匿名さん
>>駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

怒るぞ。放置はよくない
これを機会にバイク、原付、自転車（子供自転車含む）、電動自転車の置き場の有料化を提案する。平置きとラック置き場ではラック置き場の自転車は固定された便利さを考え百円か二百円高くする。
バイク（２千円）、原付（１千円）、自転車２００円（平置き）とか。

民法２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。

だから、自分の持分の範囲内の台数をバイク自転車置き場に置いてもタダですよｗ

駐車場や駐輪場、バイク置き場については、共有の敷地を
専用で使用することに対して使用料を支払うものであって、
使用しない者は使用料を支払う必要はありません。

だから、共用で使用する場合は使用料がかからないんです。

共用で使用するの場合というのは廊下やエレベーター、階段等ですよ。
専用使用する場合で使用料がいらないのは、専有部分内では
ベランダ、玄関扉、サッシ、インターホン、熱感知器等です。
共用部分のうち専用使用しているメールボックスは不要です。
但し、駐輪場、バイク置き場、駐車場については共用の敷地を
専用で使用するので使用料は必要です。
共用で使用する場合というのは、集会室を理事会や総会で使用
するときをいいます。ただ子供会や老人クラフ等に使用させる
場合は、無料という取り組みをすることは構わないでしょう。

白線が引いてあって番号が振られている駐車場は有料ですが、
どこに止めてもいいような駐輪場やバイク置き場は無料になります。

ベランダ、玄関扉の外面、サッシは共用部分なのでは？
玄関ドアを勝手に塗り替えたら怒られますよｗ

共用部分は、専用使用権が設定されているなど特殊な使い方が認められている場合を除き、いくら使っても使用料はかかりません。

駐車場、駐輪場、バイク置き場は共用部分ではないですよｗ

殆どのマンションで自転車やバイクは使用料を徴収してますよ。
ベランダ、玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）、サッシは
共用部分ですが、専用使用権のある共用部分です。
ほかの住民はその専用使用権のある共用部分は使用できません。
共用部分は使用料は必要ありませんが、専用使用している共用部分に
ついて、駐車場、駐輪場、バイク置き場に関しては使用料を取っている
マンションがほとんどです。細則に規定されてませんか。
中には、駐車場無料というマンションもありますが、その分修繕積立金や
管理費が高く設定されています。
一般論を書き込んでください。

玄関扉の錠部分と内側部分は専有部分（一般論）

よく気づきましたね。しかし、指摘するほどのことではないですね。
常識の範疇ですので、分かっていればいいんですよ。

駐車場料金を分譲契約で無料にしているマンションもあるにはあります。
ごく少数ではありますが。
このマンションで修繕積立金が不足しているので値上げをしようとした場合、
その前に全国のほとんどのマンションが駐車場の使用料を積立金に計上して
いるので当マンションもそうしようと総会で提案しても、一人でも反対者が
いれば決議できなくなります。
やはりそこのマンションは、駐車場使用料はとれないので修繕積立金の値上げ
をしなければならないでしょう。
標準管理規約でも、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか残額は修繕積立金
に充当するとなっていますけど、おたくのマンションではその規定はないんですか。

全国のマンションで駐車場や駐輪場、バイクの使用料を
取っていないところがどれぐらいあるかも把握すべきでしょう。
関連性からいえば、１戸当たり月の修繕積立金の金額がどれぐらい
かも知っておくべきです。使用料を積立金に充当するのは積立金の
負担を軽減するためでもあるのですからね。

そう思うならキミが全国行脚して把握したまえ

駐車場が安全に維持管理されているとマンション全体の価値も上がるだろうから、そのための費用は組合員全員で負担するのが物の道理というものだ。足りないところを使用料値上げで賄おうというのは乞食根性で下品。値上げするなら、たとえば無料点検が受けられるとか理事が総出で月１回すべてのクルマを磨いて回るとか、組合員が「お金払ってもいいかな」と心を動かされるようなサービスを提供すべきだな。

駐車場の維持管理をする費用は微々たるものですよ。
自走式駐車場や機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
壊して完成させるまでにはかなりの期間が必要ですので、その間の
代替駐車場の確保ができないでしょう。
修繕積立金に回すのは建物設備に対しての費用の確保のためです。

3436
知ったかぶりはやめようよ。
駐車場使用料無料のマンションなんかざらにあるじゃない。大概管理費に乗っけて見かけ0円だけど、実際支払いは0円だから。
それから全国ほとんどのマンションが駐車場使用料が修繕積立金に組み入れ？ネットから仕入れた情報だろうけど、デベは管理組合の管理費会計収入を管理費と敷地内駐車場使用料の2本立てで組むから、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れるなら自主管理以外は管理会社の値引きをかなりエグいレベルでやり遂げる必要がある。直接契約の業者もね。それは理事会の労力に依るところが大きいけど無い話ではないよ。けど「ほとんど」では無く「少数」だよ。
皆そこまで暇じゃないからネ。関心も希薄だし。金額的に不可能なマンションもあるから。
建前論を間に受けるのは浅はかだよ。
それから他者をオタク呼ばわりするのはお里が知れるよ。

標準管理規約第２９条
　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」
　という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金と
　して積み立てる。

そりゃ管理会社のフロント氏は、使用料収入が修繕積立金会計に繰り入れられてお預けチンチンになるより、管理費会計に計上されて防犯カメラ増設だ、駐輪場の垂直ラック・スライドラック導入だ、でホイホイ引き出せるほうが自分の手柄になって嬉しいわな

>>3442 匿名さん
資金移動のことを言ってるのかな？
管理費の剰余金を修繕積立金会計に移動することと駐車場使用料を修繕積立金に組み入れる話とは違う話だということが理解しづらいのかな？ちなみに資金移動をせずに2/6付でコミュニティワンが3回目の処分をされたね。駐車場使用料を修繕積立金会計に組み入れ無くても処分されないよね。

>>3442さん
管理費の使用については、通常の管理に要する費用に充当
するのが基本がですよ。
おたくのいわれているのは、通常の管理ではなく修繕積立金
もしくは、総会での承認決議が必要なものでしょう。

>>3444さん
使用料を修繕積立金に移動させる前に、とりあえず管理費口座に
預入し、それらにかかわる必要な経費をそこから支払って残額を
積立金会計に振り替えることになります。
私どもの規約では、使用料は管理費口座に各戸から口座引落された
ものの中からそれにかかる必要な経費を差し引いた残額を修繕積立金
と管理費会計の口座に振り替えるとなっています。
修繕積立金の予定額がきめられていてその残りを管理費に充当する
ことになっています。

管理費に預け入れられる各戸からの振込額のうち、修繕積立金の
予定額分は予算化されますが、管理費充当分はそれらの残額という
ことになり予算化はされていません。
しいていえば、使用料からそれらにかかわる経費を差し引き、積立金の
予定額の残が管理費充当分となります。
管理費の剰余金については、私どものマンションでは使用料の管理費会計への
充当分が多いので毎年次期繰越金が増えていっていますので、ある程度たまった
時点で積立金会計に振り替える提案いがされています。

使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
されていますか。
それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

それが普通だよ。

もう少しまともな質疑応答を期待します。

>>3450 匿名さん
あなたに聞いていない

標準管理規約第２９条では使用料は修繕積立金に積み立てると
なっていますが、自分たちの規約できめればいいことです。
管理費だけでもいいし修繕積立金でも両方でも構いません。

基本的には規約は自分たちで好きなように決めれば
いいんです。
但し、法律で禁止していることは決めることはできません。
強行規定は規約で決めることはできません。

>>3453 匿名さん

議論に参加したいのはわかりますが、
あまりに浅過ぎますよ。

使用料は組合員に分配してほしいよな

玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）は共用部分ですが、専用使用権のおかげで他人は入ってきませんでした。

専用使用権でもベランダはいざという時は
ボードを破って侵入してきます。

使用料を組合員に分配するのはいいけど、その分
修繕積立金の増額になるから一緒のことだしね。
駐車場を使用していない者にとってはプラスにはなるけど。

みなさんは修繕積立金の適正価格はどれぐらいと思っていますか。
少なければいいというだけでは、マンションは朽ち果てていきますよ。

マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の１戸当たり
月の金額は１７，５００円としています。

マンション管理センターがいっているのは、長期修繕計画は２回を
予定しておりそれ以降の大型設備分はふくまれていないというのが
望まれる金額となったようです。

長期修繕計画を建築士と一緒に作成している
マンションは少ないですからね。

受益者負担とか言って組合員をだまして各種使用料を搾り取るのが車もバイクも持たない役員の手口

ところがうちのマンションでは車バイク自転車の三種の珍味をもってるあほ役員が率先して駐車場使用料値上げを提案、年間２万円の負担増に耐えてる
マゾかｗ

各戸分駐車場があるマンションの場合でも、車がなく
駐車場が必要でない者もいますね。
その場合はその駐車場を使用する場合は、だれが借りられて
それも無償なんですか。

現在は共働きも多いですから、１家に２台以上の車をもって
いる方は数多くいますよ。
その必要のない駐車場を借りたいと思うものもいるでしょう。
しかし、起用夕の敷地ですから、その権利をもっている者が
優勝で利益をえることはできませんしね。

>>3464さん
なぜ駐車場料金の値上げが必要なんですか。
多分修繕積立金が足りないからだと思うんですが、
だったらそれは修繕積立金を値上げして全戸から徴収すべきです。

戸数＝駐車場台数のマンションでは、１台は無料、2台目からは有料が原則。ただ、空き地に自由駐車ではなく、たいていは区画割りして各組合員に割り当ててるから、それにかこつけて1台目から使用料を取ることは可能。特に平置きと機械式が混ざってると、入出庫が楽ちんな平置きや機械式の1階部分は使用料を取られることがあるだろう。

>>3468
おっしゃるとおりですが、その年に限って役員が馬○と○鹿だったのでそうなりました。
私はクルマは持っていないのでどうでもいいです。というか、修繕積立金が据え置きで
内心万歳三唱してます。

おっしゃる通り、車をもっていない方にとっては修繕積立金の不足分を
駐車場使用料の値上げをして補填してくれるのはありがたいことですね。

各戸1台の駐車場があるマンションで駐車場料金が無料の場合、使用されていない区画に2台目を置いたら無料か有料か？まあ普通は有料だろうなあ。無料を認めると5人家族で一人1台ずつなんて図々しいのが出てくるからな。うちのマンションでは利用者がいない区画を希望者には使用させてるが有料だ。また、駐車場利用者が増えてきたときは、2台分使用している組合員は組合に言われたら2台目の区画を速やかに明け渡すことになってる。

駐車場の使用料を徴収するのは普通ですよ。
全員の共有敷地を各人が専用で使用するのですから
有料にすべきです。
各戸分がなかったり、使用しない者もいるのですからね。

駐車場は一度決まったら永久にその場所が固定されているんですか。
いい場所と不便な場所等いろいろですからね。
時々は入れ替え抽選はあるんですか。

普通は抽選で入れ替えをしますよね。

うちのマンションは2階の機械式、2階の自走式、、自走式の下、の3種類の駐車場がある。
管理会社と仲のいいマンションの有力者がいい場所を確保していて入れ替えなどは十数年
間ありません。
管理会社雇用の管理員が内部告発をして動き出したけど管理員が辞職して元のまま。

>>3475 匿名さん
その方法が理想的でしょう。
大半のマンションは理事会が正常に機能して住民を平等に扱うのでしょう。
私の知っている大型マンションは管理会社と組合員が共謀して８９３等に
忖度して駐車場を利用しています。マンション管理士を一番輩出している
管理会社だとの評判です。

だから区画によって使用料金に差がつけられてる

だいたい駐車場の使用料を無料にする必要性があるんだろうか。
修繕積立金との関連性が大なので使用料はとるべきだ。
また、駐車場の入れ替え抽選は３～５年置きにやるように
駐車場細則に規定しておくべき。
それが普通のマンションだと思うけどね。

修繕費用を使用料で賄おうという根性が貧乏人くさいｗ

マンションの共用の敷地だから有効活用はいいんじゃないかな。
もし、マンションが土地をもっていてそれをマンション以外の住民に
貸出し、それを修繕積立金に充当するのと同じことだし。
それに修繕積立金はほとんどのマンションで不足していることだし、
きれいごとばかりでは建物設備の維持保全はできない。

しかし駐車場の使用料を徴収していないマンションもあるにはあるんだよね。
修繕積立金は不足しているが、値上げもままならない。
しかし、マンション分譲時の約束ごとだから、今更使用料を地楊脩するわけ
にはいかないというのが実情だと思う。

分譲時の契約で駐車場の使用料を徴収しない、無料といえば
マンションは売りやすいですからね。
また、管理費は必要額にして修繕積立金を安く提案するのも
売りやすい条件の一つになります。
積立金はいずれ足りないのが分かるので段階的に値上げをすれば
いいのですが、管理費はなかなか値上げできません。
その理由がありませんので。

管理費は通常の管理に要する費用に充当するとなっていますので、
急に来年値上げを提案すれば、その理由を明確にしなければなり
ませんから。

自分の部屋の前の廊下は組合員全員の負担で修繕するくせに、駐車場は受益者負担を理由に使用者が負担する使用料で修繕すべきというバカ丸出しの二枚舌がいやらしい。

管理費値上げの理由：通常の管理に要する費用が足りないから

>>3485
駐車場をそれからの収入で修繕をするとはいっていませんよ。
全体の建物設備の修繕費用にまわすのです。
もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
解体して作りなおすことはありませんので。
特に平置きであれば補修費はほとんどかかりません。
それから機械式駐車場であれば、メンテナンス費用が大きいので
収入はほとんどでません。

>もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
>解体して作りなおすことはありませんので。

ﾌﾟｯ

建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

>>3489さん
建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
と思います。

>>3490 匿名さん
ありがとうございます。
定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議は区分所有者及び議決権総数
の４分の３以上の特別決議でしょうか。

建て替え組合が設立されましたら、その中で理事や理事長が
選任されることになります。理事３人以上、監事２人以上を
選任することになります。
特別決議の場合は、５分の４以上となっています。

>>3492 匿名さん
やはり５分の４以上の賛成を得なければなりませんか。大変です。

一人二役も大変です。

>>3494さん
一人二役ではなく、3492と３４９３は別人ですよ。
そんなことしてなんになるんですか。むだなことでしょう。

建て替えに関しては難しくて、杉並区の高島平団地？で行われたぐらいです。
なぜここが建て替えができたかというと、都会にあり、容積率に余裕があった
ので、戸数以上に部屋数を増やし、その分を建築費に充当することによって
建て替え者の負担を軽減できたというのがその要因ということでした。
それでもそれに参加したものは少なかったということでした。
建て替えの総会や取り壊し、建設には３年近くの期間が必要ですし、その間
住宅の確保や引っ越し等をおこなわなければなりません。
高齢者にとっては３年は長いですからね。

ご親切ありがとうございます。
近くにスラム化しているような気味悪いマンションがあります。
建て替えなどの意見の出そうな雰囲気ではありません。
今後このようなマンションが増える可能性があります。
マンションを取り壊して敷地を売却できる法律が緩和されると聞きました。

以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
５分の４以上に軽減されました。
それでもハードルは高いですけどね。

私の住んでいるマンションも古くて住みづらいので建て替えを提案しましたが、
5分の４の賛成が満たされないで否決され、大規模修繕へ舵を取り直しました。

建て替えをするには、建て替え組合を立ち上げかなりハードな難関が
待ち受けています。
素人だけでは対応できませんし、理事も時間がかなり取られますので
片手間ではできません。
また、建て替えにかじを切ったとしても、それに参加する者は３分の１
程度しかいないのではないでしょうか。
やはり３年は長すぎますし、費用もかかります。
殆どの方は建て替えをしても出来上がったマンションに住めないと思います。
修繕積立金も建て替えに参加しない方には返さないといけませんしね。

建て替えは非現実的です。
建物設備の維持保全に努めなければなりませんが、そのためには
修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
長期修繕計画書を作成し、総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を算出する必要があります。
現在１戸当たり月の修繕積立金の額が、駐車場使用料分を含めて17,000円
以下のマンションは検討すべきでしょう。

やはり組合員決起総大会で決議すべきでしょう。

５分の４以上の賛成は得られませんよ。
建て替え決議を行う際は、①新たに建築する建物の設置の概要、
②建物の建て壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、
③建て替え費用の分担に関する事項、④再建建物の区分所有権の
帰属に関する定めを必ずきめなければなりません。
建て替え費用の負担額が２，０００万円必要とかが提案されて
組合員の皆さんが８割以上賛成するはずがありませんからね。
また、賛否の確認を各人ごとに明記しなければならないのです。
まず無理でしょうね。

すごく役立つ

http://m-saisei.info/

４月から東京の築４０年以上の老朽化マンションは、条例で届出が必要になり、管理不全マンションは、指導される。管理不全マンションとは、修繕計画の不備、修繕積立金が足りないようなことでしょう。
http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html

今国会のマンション管理適正化法改正も、老朽化マンション対策だから、全国展開されるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001324267.pdf
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案

マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化計画（仮称）の作成、マンションの除却の必要性に係る認定の対象の拡充、団地内の要除却認定マンションの敷地の分割を多数決により行うことを可能とする制度の創設等の措置を講ずる。

国は建て替えに対する補助金を出してほしいです。

それは無理でしょう。マンションに助成金を出せば戸建てにも
出さなければなりませんからね。

スラム化したら近隣住民への悪影響が問題になるので、
マンションは一戸建てと異なり政治的な解決方法も考えられるかも知れませんが。

ボケとボケの漫才

まじめに参加することができないんだね。

皆さん方のマンションの長期修繕計画には下記部分がすべて網羅されていますか。
玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
煙探知器交換、屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
排水管（共用部分）更新、自家用発電設備、自走式駐車場等
給排水管・給湯管・ガス管の更新工事（専有部分）　避雷針

上記部分もいずれ必ず劣化します。そして悪くなったらその都度取替等をやらなければなりませんが、計画性をもたなければ、修繕積立金はいずれ枯渇してしまいます。

　　特に、専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。

管理費は節約や値下げとかして下げることも考えなければなりませんが
修繕積立金は値下げすることはできず、むしろ値上げをしなければこれからの
建物設備の維持保全は難しいと思います。
値下げ幅を抑えるには、現状の管理費の洗い直しをして無駄を省きそこで削減
できたものを積立金に回し、できるだけ積立金の値上げ幅を抑えるべきです。
委託費の値上げはもってのほかですよ。むしろ値下げ交渉が先です。

修繕積立金の少ないマンションは築２０年もすれば
スラム化が加速してきます。

>>3512 さん
このスレで、同じ内容の投稿がいくつもでてきます。
あなたの住むマンションでは、いつ、どのように対応したのでしょうか？

情報の提供は繰り返しやることに意義があるのです。
私どものマンションでは、まずしっかりした長期修繕計画の洗い直しを
しまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出を建築士
を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。
そして、３０年間の総工事費を算出してそこから１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を算出し、不足分については値上げをしました。
幸い私どもマンションでは、早めに積立金の値上げに取り組んできましたので
大幅値上げはしないで済みました。
現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
以上ありますので、専有部分の給排水管の更新工事費までも長期修繕計画に
含めてあります。もちろん塩ビ管を使用していますので、更新工事までは必要
はないと思いますので、その分はさらにほかのところにまわせると思います。

>>3516さん是非以下の件教えて下さい。
給排水管更新工事に適切な材質について教えて頂ければ幸いです。(共用・専用)
①給水管
②排水管
③汚水管
④通気管
新築マンション情報も可として宜しくお願い致します。

私は給排水管の専門家ではありませんので詳しいことは分かりません。
殆どのマンションの配管の素材としては塩ビ管が主流になっていますので
その管自体が錆びることはありませんが、継手部分については地震等の
影響もあり緩み等が出てきてそこから漏水することがあります。
それを補修するには交換するのと同じぐらいの工事をしなければならなく
なります。
床板を外したり背板を外したり養生もしなければなりません。
また、一番の問題点はその間在宅しなければなりません。
当然水の使用、トイレの使用制限も必要となりますし、皆さんがその間は
協力をして、工事を進めていかなければなりません。
管財についての知識は、ネットで調べればすぐわかると思いますので、自分で
調べてみてください。

>>3516
>現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
>以上ありますので、

修繕積立金（使用料の充当分を含まない）の１戸当たりの月額は？

それは関係ないんじゃないですか。
併せてそれだけあるということですから。

>>3516さん有難うございました。

>長期修繕計画の洗い直しをしまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出>を建築士を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。

と、ありましたので詳しい内容があると思いこんでしまいました。失礼いたしました。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
　　　　　又、殆どの長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していくのがベターです。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

長期修繕計画書を管理会社のソフトで作成したものは
積立金の額の算出には役に立ちません。
実際建築図面で積算したものでないとだめでしょうね。
しかし、それをやるには建築士でないと作れません。

工事を計画しているとき、業者選定方法はどうしていますか。
相見積もりの取り方は同じ条件で取られていますか。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料での相見積もりでないと
比較ができません。
要綱書を作成して相見積もりを取りますが、金抜き計算書で
やるのが普通です。

金抜き計算書って分かりますか。
工事個所ごとに左側に平米数や数量が記載してあり、
それに基づいて各業者が右側に単価をいれて見積書を
提出するやり方です。
材料もすべて統一されています。

その金抜き計算書を作るのは建築士でないとつくれないでしょうね。

建築士でないといけないわけではないが、その知識と実務経験
があるものであればいいのでしょう。
組合役員がそれを見抜く力があるかどうかを問われるでしょう。

金抜き計算書は積算に強い、大規模修繕工事の設計監理を
経験した建築士でないと作れないと思いますよ。
それをもとに提出された見積書での比較は素人でもできるでしょうが。

大規模修繕工事に限らず、普通の工事でも合い見積もりの
取り方として金抜き計算の手法を取り入れるべきです。
素人では難しいので、まず１社に見積書を提出してもらいます。
後はその単価欄だけを消してほかの業者に相見積もりを依頼
し単価を入れてもらえば同じ条件での見積もりがとれます。

下記について教えてください
①大規模修繕工事を１回目（13年目～１６年目）、２回目（28年目～３０年目）に予定していますが１回目も２回目も同じ内容の修繕工事になるのですか。

②機械式駐車場（全戸の2/3の利用者）の使用料は修繕積立金に含め、点検料、諸々の修繕費費は修繕積立金から支出するべきか、または受益者負担で駐車場使用料金単独で別管理（別会計）し点検料、諸々の修繕に係る費用は駐車場使用料積立金から支出するのが良いのか。

③駐車場使用料を修繕積立金に含めた場合点検料、諸々の修繕費が積立金より多くなった時駐車場未利用者から不公平と批判が出た時の対応はどうするのか。
以上よろしくお願いします。

①基本的には同じ内容になりますが、一回目にベランダのシーリング、
開放廊下の床シートの張替えをしていなければそれがプラスになります。
大型設備の玄関扉やサッシの滑車の交換、給排水管、高置水槽、ＥＶ等は
大規模修繕工事とは別途に行われると思います。

②機械式駐車場はメンテナンス費用がかかりますので、修繕積立金と別会計
にしているマンションも多いようです。
機械式駐車場も共用部分ですから、全組合員で管理をしなければなりません。
また、機械式駐車場の建て替えはまず不可能と思われます。半年間ぐらいの
間、よそに駐車場を確保しなければならないので現実的には無理だと思います。

③機械式駐車場は共用部分ですので、全組合員で管理をしなければなりません。
しかし、建て替えは別にしてメンテナンス費用が不足するようなら、駐車料金の
値上げは検討すべきと思います。少なくともメンテナンス費用を未使用者から
負担させるのはしない方がいいと思います。

共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると
そこはもう一部共用部分となってしまい、全体での管理
はできなくなります。
あくまでそこの敷地は全体で管理すべきでしょう。

パート２より
10386 匿名さん
> 3532　匿名さん　2020/03/04 08:52:29
>共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると そこはもう一部共用部分となってしまい、
>全体での管理はできなくなります。

この内容は、もう無茶苦茶ですね。

「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
かかります。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできるといわれています。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

やはり給排水管の工事は、共用部分・専有部分と一緒に
やった方がずっと効率的です。

3530です
>>3531 匿名さん　ありがとうございます。助かります。
１回目、２回目が同じ作業になるのは府に落ちない点がありましたのでベランダ、解放廊下のシート張替え等全面修理をしなくても良い方法を考えたいと思います。

駐車場使用料は>>3443さん投稿にありますような酷い状況です。建て替えはあきらめます。また建て替えの期間周辺に移動し駐車できる場所はないです。

駐車場使用料は点検料を管理費に残りは修繕積立金で運営できるよう理事会に提起しようと思います。組合員の賛同を得られるかどうかわかりませんが。メンテナンス費用不足が発生したときはその時考えることにします。

3531です。
外壁に関しては時の経過に伴いコンクリート自体は強化されていきますので
外壁補修に関しては経費は１回目より少なくて済むかもしれません。
ベランダのシーリング塗装に関しては、大規模修繕工事２回に１回程度でも
いいのではと私自身は思っています。
解放廊下のシートの張替えについては、２０年ぐらいはもつとおもいますので、
足場は必要ありませんので、そのときに考えればいいと思います。
使用料に関しては、標準管理規約でも、それらの管理に要する経費に充てるほか、
修繕積立金に積み立てるとなっています。第２９条
メンテナンス費用が不足するようなときは、使用料の値上げをした方がいいと思います。

工事費に関しては、相見積もりの取り方によって大きく変わります。
公募して、同じ条件で相見積もりを取ることをお勧めします。
専門委員会の強化を図るべきです。
大規模修繕工事を進めるにあたっては、工事の進め方については
ネットで調べれば簡単に分かります。
技術的なことは業者等の専門家に任せればいいのです。

大規模修繕工事は大変な労力を伴います。
特に仕事をもっている方には負担が大きいと思います。
現役の方が修繕委員長になられた場合は、その補佐をする方に
会社をリタイアされた信頼のおける方を選んでおくといいでしょう。

　※必要修繕積立金の額とは

　マンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。

駐車場の空きが目立つようになると外部貸し出しを
検討しなければならなくなるが、その時は会計を別に
しなければならなくなり、面倒臭くなります。

税金の申告もやけど、性悪の外部利用者とのトラブル処理が面倒いねん
外部貸しすると組合＝事業者、外部利用者＝消費者になるから、消費者保護法制をタテにコマネチ要求してくる奴おるからな

できることなら外部の者に貸し出しはしない方がいいでしょうね。
トラブルが発生する可能性があるだろうから。
もしやるときは、契約書に細かい規定を設けておく必要があります。

最初買ったマンションでは、駐車場の権利を買ったけどね。
３００万円でかえた。
使用料は当然なし。権利を放棄するときはその金額で売る
ことができた。

>>3545 匿名さん
安い。

平成の初めのころは駐車場だけ別途売買できたけどな、お役人のご意向でダメになった
「駐車場付きマンション」といいながら半永久的に駐車場を使用できない入居者がいるのは過大広告だとかなんとかイチャモンをつけられたのだ

平成の初め頃だったんですけど、その時は駐車場の権利付き
で買えたんですよね。抽選でしたけど。
その権利だけの売買も可能でした。
そのマンションはその後その権利はどうなっているのか分かりませんが。
駐車台数が戸数の１割程度しかなかったですからね。

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ４０年前後
　　メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。

管理委託費は㎡辺りいくらで計算すればよいですか

事務管理委託費だけでいえば１戸当たり月で換算すれば１，０００円前後
だと思います。７００円から１，３００円
しかし、管理員人件費、清掃費、コンシェルジュ等についてはそれぞれの
マンションによって違ってきます。
特に管理員人件費、清掃費については時給で大体の相場は把握できます。

＞＞3550 口コミ知りたいさん
意地悪な質問です。共用部分の総面積と設備等の種類と管理明細。
専有部分のタイプ別一覧表と管理費、修繕積立金月別一覧表、
管理委託費の明細書（重要事項説明書に記入したもの）をお示しください
できれば収支報告書も示してください。管理会社もお手をあげます。
管理会社に就職している人材位では、この案件を書類の棒読み状態でしょう。

>>3550 口コミ知りたいさん
この方は、管理委託費と管理費を同一視していませんか。

管理員人件費は時給いくらでみればいいんだろうか。
福利厚生費や利益もみなければならないしね。
倍でみてればいいでしょうかね。

管理員業務費と清掃員業務費は定額委託管理費の中に含まれる。（全部委託の場合）

デベ系フロントですが、独立系に転職を考えています。独立系を志望する面接官を納得できる
志望動機教えて下さい。　デベ系ではないので、しがらみがない等です。

管業やマン管の有資格者は優遇されるそうですよ。
特に独立系には有資格者が少ないので重宝されます。

管業、マン管、宅建欲しいね。

>>3558 匿名さん
この三つの資格は最低ライン。これ等に実務経験と簿記。

独立系は３０棟位担当でデベは15棟位担当かな？

そんなには担当していないよ。

見にくいですがご了承ください。
＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。
　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。
　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　１時間　　１５００円～２，５００円
　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。
　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。
　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９００円内視鏡カメラを１割程度入れる 戸数によって違ってきます。
　　７）保険料 積立部分は修繕積立金
　　８）その他点検費用価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回
　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

皆さん方のマンションの予算書等をみて、自分のとこの管理費の使い方
がどうなっているのかを点検してみてください。
場合によっては、管理会社や業者との交渉をすればかなり管理費が削減
できるかもしれません。

高い安いの判断はできるけど、その交渉は難しい。
理事は動きたがらないだろうから。

管理委託費値下げ交渉は管理会社変更と抱き合わせる方が合理的。
一番いい方法はマンション内に居住するか若しくはその関係者で
マンション管理に精通する人物を抱き込んで交渉すると成功の確率
は高いでしょう

その管理会社変更も難しいしね。
それこそ日ごろお世話になっているというか、顔見知りのフロント
に管理会社変更を打ち出すのは難しいよね。

しかし世の中コロナで大変。
学校というか子供やその親には杞憂業保障等があるけど、
商売や会社には補償がない。
無金利とかの融資があってもそれは返済が伴う。
いくら融資があってもそれを稼ぐあてがない。

管理組合がこの危機にどう対応するかが分譲マンションの自治力が試される。
危機管理を口にすると、妄想だのと非難される。
自治会長や理事長が立たないといけないのだが、お酒のみの親睦会では役に立たない。
結果を待つしかないので、自分のことは自分で守らなければいけません。
一番脅威を感じるのは企業の経営破綻連鎖を危惧する。デフォルトまで言うと誇大妄想
狂の烙印を押されるので止めておきます。歴史は繰り返していますが。

コロナ問題は甘く考えていました。
年明けまで続くと問題が大きくなるところの騒ぎではない。
対策方法を聞きたい。まず、食・住　の問題。

現状の推移状況をみていると、とても４月から５月までに鎮静化するとは
思えない。
特に世界をみているとまだ拡大期にあり、収まる気配はない。
このまま推移すればオリンピックの開催は難しいのでは。
延期に関して大スポンサーのアメリカのスポーツ界の反対があるので難しい。
思い切って１年延期して同じ時期に開催すれば問題は解決するんだが。

コロナの影響は大きすぎ。このままいったら倒産が相次ぐ。

大恐慌と解説する学者もいる。
政府の報道は割り引いた方がいいのかとも思う。
現実はもっと深刻ではないでしょうか。被害妄想とか誇大妄想とか非難されそう。
敵の姿が見えないのが怖いです。小さなことを言うのは可笑しいかもしれませんが、
自分の住んでいるマンションの未来を私なりに妄想するとスラム化は間違いないと
判断して買い替える決断をしているが高すぎて手が出せない。
コロナとは関係があるにかないのか微妙です。皆さんどう思いますか。

現在マンションを終の棲家とする方は多いようです。
特に会社をリタイアした時は、街中で文化や医療、買い物等が
便利なマンションに移り住む方も数多くおられます。
戸建ての場合は、家の管理に加えて庭の手入れ、草取り等が
たいへんですからね。
中古物件であればかなり安く購入できます。
壁紙の張替え、畳の交換、トイレやバス、キッチンを新しくすれば
新築とかわりませんから。

中古マンションも高くなっていますから、
一度値上げするとよっぽどでないと安くなりません。

クルマもバイクも持っていないのであれば管理組合の収支明細を見せてもらって駐車場駐輪場使用料収入の多いマンションを選ぶのが良い。

新型コロナウイルス不況で値下がりを待って購入しよう？
機械式立体駐車場は修理や建替えに高額を要するので確認が必要。

機械式駐車場や自走式駐車場の建て替えをするには、その間
駐車場の確保が必要となります。
車が残っていれば工事ができません。

駐車場使用料の多いマンションは、修繕積立金が少なくて
済みます。

言われるままに使用料払う馬○のおかげで助かります。

使用料を払いたくなかったら、近隣の駐車場を借りるべき。

マンションの駐車場使用料は、近隣の相場に近い金額に
設定されています。もしくは若干安めに設定されます。
駐車場が必要なものはどちらかを借りなければならないのです。
マンションで借りた方が近くて便利ですよ。

使用料が多いマンションはすばらしいですね。
そういうマンションは修繕積立金の徴収額も少なくて済みます。
マンションというか各区分所有者の財産を使って収益を上げて
いるのですから、とやかくいわれる筋合いのものではありません。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット
＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。

法人化してメリットのあるマンションもあります。
ほとんど権利能力のないマンションが多いことは否めません。

３５８３の書き込みをみても殆どメリットはないようだけど。
ただ、敷地を売買するときには法人じゃないと難しいけど。

法人にしてよかったというマンションはありますか。

しかしコロナウィルスの影響が出てきましたね。
経済もひっ迫してきました。
学校を休校にしてそれに伴う給料保証もいいのですがね
それ以外の商売等をしている者への補償はされませんしね。
不平等です、政府のやり方は。
そのお金をコロナ撲滅対策に回した方がいいのでしょうが。

コロナウイルスは心配です。
管理組合や自治会等は何らかの動きをしていませんか。？
動きたくても動けない状況でしょう。自分を守りましょう
それが、他人を守ることになります。下手に動けません。

エントランスに消毒液を準備しておくといいでしょう。

>>3590 匿名さん
これって大丈夫でしょうか。みんながマナーを守ってくれればいいでしょうが。？

人を信じ信じられる人間になるように
努力しなければならないでしょう。

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

管理費が足りなくなれば値上げを検討しなければならなくなりますが、
その場合は、過去の収支報告書を分析する必要があります。

この際マンションの分譲当時からの会計報告や財産目録や預金通帳等や
組合加入の保険等を精査されることをご提案いたします。　　　　　　　　　　　　　　　・

特に組合保険は、築１５年以上のマンションは保険料が
大幅にあがりますので、日新火災のドクター保険を検討
するのも一法です。

過去に遡って保険金の収支も調べましょう。

米国の株がFRBの金融政策後にストップ安で取引停止
深刻な事態になってきた。このスレとは関係ないでしょうが。
マンションの一組合員としてはマンションの今後の価値が気になりだしました。

日本の株価も現在４００円程度下がっています。
株価１６，６００円ですからね。
私もかなり損をしています。
どこかで追加して中和したいとおもっていますが、
まだ買う時期ではないようです。

ちょっと目を話したすきに株価が＋２００円となってました。

株の乱高下が激しい。
儲かっている者もかなりいると思う。

個人投資家は餌食か。？

今日安値で買って高値で売り抜けたものは儲かっただろうが
パソコンに張り付いて株価ボードとにらめっこしているわけには
いかないからね。
やはり素人が損をすることになっているんだろう。

総会が近づいているんじゃないですか。
その準備はできていますか。

コロナワクチンの開発が1年先の情報ですが、
それまで世界経済はもてるかな。？不安、

オリンピックができなければ日本の景気はどん底に陥る。
延期は難しい。
延期すれば跡地のマンションの建設や委員会のメンバーの対処
の仕方も難しい。
世界をみればオリンピックの選考もできてないのでかなり厳しいかもね。

世界保健機構が　test　test　test　とにかく検査をしなさいと
忠告をしているけど、これは日本に対してのメッセージなのでしょう。
なぜ検査をしないのかその理由が理解できません。
検査をやれば病院がパニックになるとかいっていますが、陽性であっても
軽症者は自宅で薬での対応をすればいいのではないだろうか。
検査をしないと感染しているかがわからないので、外出等が自由であり
さらなる感染者が増えていくのではないだろうか。

攻めるも地獄、引くも地獄、さあ、どうする。
犯人は金融（物）ではないので、
人間一人一人の良識にかかっている。
世界のリーダーのリーダーシップにかかっている。
マンションの管理も同じでしょう。
今は自分のことは自分で守るしかないが、
守れなくなるのが怖いです。

しかしマスクはまだ買えないですね。
一体いつになったら買えることやら。
政府の対応は緩いですね。

スレ違い投稿が増えたようだ？

最近の緊急時を話しますと、地震が発生と同時に各専有部分で漏水が発生。
火災報知機に漏電で警報がマンション中に鳴り響く、初めての経験です。
管理人は、まず、給水ポンプの停止と、エレベーターを最寄りの階に停止させ、
各出入り口を開錠し、住民の憩いの場としている集会室等をすべて解放し
て管理室に帰った。窓口には住民の群衆がた群れていた。
１、管理室を空きにしてはいけない、２、水が出ないのでトイレ等が使えない。
３、エレベーターが動かない。４．出入り口や集会室等を開放してセクュリテー
　　に問題がある。等々

私は理事長で防災も担当していたので、管理室へ急行した。管理人は緊急時
の対応を塾知していて、すべての事前予防はすまし、住民の苦情に対応して
いた。

一応怒り立っている住民をなだめて次の策を管理人と打ち合わせた。
管理会社の担当部署に連絡するが社員も被災して誰も来れないことが
判明したので、私とある程度管理を知っている理事と打ち合わせた。
まず水回りの給水と排水ができるかどうかを管理人が調査することから
始めました。住民には事情を私が伝えてしばらく辛抱してくれる約束を取った。

以下はマンション管理士であれば理解できると思います。

震度７程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。

震度７では仰るとおりです。震度６くらいではどうでしょうか。？

震度６強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。

では震度6ではそれほどの被害はないと解釈すればよろしいのですか。？

震度６では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。

マンションの管理の極意は住民間（損害等）のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。
実務が大事です。

＞＞3612 匿名さん
震度５強の対応方法について
被害を拡大させない方法を教えてください。

>>3617さん
設備に関しては保険を充実させておくべきです。

>>3618さん
震度５強程度ではたいした被害は蒙りません。
耐震基準を満たしていないマンションの場合は多少の被害は
発生するでしょうが。
そういうマンションは耐震基準に則った工事をすべきです。

>>3619 匿名さん
耐震基準を満たしているマンションで震度５の地震に襲われました。
多少の被害が出た場合の対応方法を教えてください。

給排水管は現在はほとんどが塩ビ管を使用しています。
塩ビ管は錆びることはないのですが、築年数の経過とともに
地震等で継手部分にゆるみが生じ、そこから漏水してきます。
塩ビ管自体は１ｍ２５０円程度とやすいのですが、床板を外したり
背板をはずしたり、養生をしたりと大変な作業が発生します。
また、工事に伴い住民のみなさんの協力が必要となってきます。
人件費等もかかりますので更新工事を行うには工事費はかなりかかります。

震度５強の地震にマンションが襲われた時の緊急対応を教えてほしいのですが。？

それぐらいは自分で考えなさい。

>3612 匿名さん 3日前
震度７程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。

>3614 匿名さん 2日前
震度６強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。

>3616 匿名さん 2日前
震度６では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。

>3617 無文才さん 2日前
マンションの管理の極意は住民間（損害等）のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。実務が大事です。

>3619 匿名さん 1日前
設備に関しては保険を充実させておくべきです。

震度５強程度ではたいした被害は蒙りません。
耐震基準を満たしていないマンションの場合は多少の被害は
発生するでしょうが。
そういうマンションは耐震基準に則った工事をすべきです。

>>3624 匿名さん
予防や被害状況ではなく緊急対応を聞いているのです。
震度７の緊急対応は無理なので必要はありません

>>3625さん
自分の質問に答えてくれないからといって感情的になってはいけません。
ここは匿名掲示板ですし、地震はそれぞれのマンションによって被害は
千差万別です。
緊急対応に関してはそれぞれのマンションで対応すべきです。
そのときにだれがうごけるのかも含めて。

給排水管の管財は塩ビ管が主流ですよね。
錆びないのでいいのですが、地震等によって緩みは
どうしようもありません。

>>3627 匿名さん
地震時の緊急対応はどうしますか。？

自分で考えてください。
あなたができずにだれができる。

大阪と兵庫県の自粛要請もなんのこともなかったね。

オリンピックが中止ではなく延期の方向で検討されるのはよかったね。
秋開催がいいけどそこまでに収束していればいいけどね。

コロナウィルスいつ収束するんだろうね。

ＩＯＣが４週間以内に結論を出すといっているが、早く
収束の気配がみえてくるといいね。

コロナウイルス問題か経済かの二者拓一を狭まれた内閣
国民世論（組合員世論）に左右される建前民主国家（マンション管理）
国民（組合員）の良識が問われる事態です。？

オリンピックが延期になればいろいろな問題点も出てくる。
選手村はオリンピック終了後マンションとして販売している。
また、小中学校も設置される予定であり、教員も予定されている
のではないだろうか。
ホテルやチケットは前金で徴収している。ホテルは延期になった場合
返金はしないと契約になっているからその予定はないといっているが、
その間空室になっているのでほかの客にその部屋を利用すれば二重取り
になってしまう。
その他数多くの問題点を解決しなければならないので延期、中止に
関わらず頭の痛い問題となります。

しかし中止ではなく、延期で検討されるということなので
少しは安心しました。

豊洲のマンションは安いのかな？
いわゆる中古になるのだから。

日本もいよいよコロナが蔓延するのかな。
心配だ。
マンションでの対応も考えなければならない。

マンションのエントランスに消毒液を設置している
マンションはありますか。

マスクはまだ買えないですよね。
私の場合は薬局の方が取り置きしてくれたので確保はできましたけど。

ま、餅つき大会までには収束してるだろう

排水管清掃や消防点検などで業者が専有部分に立ち入るのは、業者と住民の双方に感染拡大のリスクがあると思います。

このスレも新型コロナウイルスに汚染されたようだ

今はコロナウィルス以外は考えられないでしょう。
ノー天気なこといっていると批判されますからね。

マンションでコロナウィルスの陽性患者がでたら
組合としてはどういう対応をすればいいんだろう。

>>3646 匿名さん
自治会（町内会）がどう対応するかでしょう。
管理組合はそれ等に協力するかは理事会で協議する。

自治会と管理組合は別物であって、マンションによっては
自治会への加入率が殆どないとこも多いですからね。
やはりマンションの管理は管理組合つまり理事会が動かなけ
ればならないでしょう。

>>3648 匿名さん
そのようなマンションは管理組合が取り組むのは当然でしょう
マンションによっては、
規約に組合員が自治会費を管理費等と一緒に口座振替をしているところもある。
総会では項目を設けて収支報告がなされます。
勿論自治会の総会でも項目別に収支の報告がなされます。

>>3645さん
規約で自治会費を管理費等と一緒に口座振替を規定しているので
あればその項目は削除しておいた方がいいのではないでしょうか。
但し、組合員の便宜を図るために、管理費等と一緒に口座引落を
するのは構わないと思います。
当然管理組合の収納口座に自治会費も管理費等と一緒に口座振替が
されるのですから、収支報告書には記載する必要はあるでしょう。
賃貸に出している住居の賃借人が自治会費は支払わない場合もあり
ますから規約に規定するのには無理があります。
そのマンションに住んでいない区分所有者が自治会費を支払うのも
おかしなことですからね。
それに、賃貸に出す場合は、自治会に加入することを前提に貸し出すという
細則を結べば法律違反になりますし。

>>3650 匿名さん
これは、マンション管理士の回答ですか。？
賃貸借契約は個人の取引関係であって管理とは関係ありませんが、
いずれにしても組合員から自治会費は口座徴収しております。

賃貸人が賃借人に住居を貸し出す際、自治会に加入することを
条件に貸しますか？
賃貸人は賃借人が自治会に加入しようがしまいが関係ないことでしょう。
自治会費は管理費等と一緒に口座引落をしているのでしょう。
賃貸人にしてみれば自治会費は本人が支払っているのと同じことです。
多分賃借人は自治会費込みの家賃ということはしらないでしょう。

>>3652 匿名さん
だから個人間の取引には管理組合はノータッチだと言っているでしょう。
賃貸借契約の中の家賃の取り決めの有無は宅地建物取引の範疇です。
分譲マンション管理とは関係ありません。

私もいっているでしょう。
管理組合と自治会は全く別物であると。
自治会が管理組合のことにタッチしてはいけません。
管理組合はマンションの管理を行うのが主目的です。
だから規約に自治会のことが記載されている条項があれば
削除すべきなんです。

組合員が同意していれば自治会費を管理費と一括引落しして管理組合から自治会に届けても構わない。組合員が自治会に入らないとか会費は自分自身で自治会に持っていくというのであれば、自治会費を管理組合が集金することはできない。管理規約に自治会のことを書いても即違法ではないが、その部分は自治会非加入の組合員に対しては効力がない。

>>654 匿名さん
管理組合と自治会の事が記載されている規約の条項をわざわざ削除するのは、
規約の廃止だから、
当然区分所有法の強行規定に従わなければなりませんが、規約に設定したか
らと言って組合員の同意をなくして削除（廃止）してはなりません。
管理組合員と自治会員は、管理組合と自治会は別物だからと言うマンション
管理士がおりますが、
組合員と自治会員は重複しているので物理的に別物として切り離せません。

マンションの町会加入、司法の判断は　　　　　　　　　　2019.9.3 |産経WEST

　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声
　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出
（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

管理組合はこの個人の女性が今後自治会を退会するといえば退会
を拒否はできないでしょう。
それは、それでいいんじゃないでしょうか、
規約はそのままにしてこの女性の言い分を聞いてやるだけでい
いでしょう。
規約を廃止してければ区分所有法31条の強行規定に従い、
廃止は区分所有法31条に従い総会で合意を得るか、組合員が訴えを
行うのであれば組合は廃止したくなければ争えばいいでしょう。

私の個人的意見としましては最高裁まで争えばこの規約は有効との
判断になると思います。

社会はそのような方向に動いております。

>>3656さん
自治会の条項を削除するには当然総会の特別決議で
改正する必要があります。
組織の運営が別物といっているんですよ。
役員が兼務していても問題はありません。

>>3657さん
自治会への入退会は本人の自由意志です。
だからそういう判決がでたのでしょう。
大規模マンションの場合、地域の自治会に加入しようとすると
地域の自治会が加入を反対することはあります。
その理由は、現状の自治会より大幅に会員が多くなるのを恐れて
反対をしているようです。
その場合は、マンション内自治会をたちあげるマンションは多いですよ。
当然その場合でも、管理組合と自治会は別物として管理していかなければ
ならないでしょう。
自治会への加入は本人の自由であり、住民のなかには賃貸者もいますから。
区分所有者は強制的に組合員となり退会もできません。

自治会費を組合会計から支出しなければよかったんだけどね、
自治会の本音は「カネが欲しい」だから仕方ないね

ま、規約改正で自治会加入条項を入れてしまったのだから
今更削除するのも面倒だろう
「なかったことにしましょう」の大人の対応が吉ｗ

>>3661 匿名さん
規約は区分所有者だけのルールを決めるものではありません。
区分所有法や他の法令の強行規定以外は分譲マンションの規約は
区分所有法31条の条件を満たせばOKです。

規約は区分所有者のために規定されたものです。
だからほかの住民とかの意見とかも聞かずに組合員だけで
規約は規定されるのです。
そして住民に対してはそれを順守させなければならないのです。

>>3665 匿名さん
住民（区分所有者、賃借人、使用貸借人）等に規約を順守させるのだから
区分所有者だけの規約であれば住民全部に規約順守は強制できない。

規約を順守しない住民に対して強制はできません。
だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
なります。

>>3667 匿名さん
それは、よく理解している。
しかし、賃借人や使用貸借人が規約違反したら規約でもって
注意喚起もできないことになり非現実的である。
従って、貸借人や使用貸借人が規約違反をした時はこの三者
を共同不法行為者として規約や法令で規制する事の方が、
より現実的である。

だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
義務があると規約に明記されているんでは
ないですか。
注意は区分所有者にするんです。

子供がロビーでウンコしてる時は直接注意してよい