- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
60~80万円かかります。
もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
ることも予想されます。
*給排水管から漏水事故があった場合
1.共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
2.共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
専有部分内の壁.床を壊しての作業が必要になります。
3.専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
際には床や背板を解体しての工事となります。
*専有部分の配管工事に対する考え方の3つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。
匿名さん
>3814さん
早速の投稿に感謝申し上げます。(細部に亘る説明有難うございます)
初歩的なことでお伺いします。
①管理会社・建築設計事務所は不透明なバックマージン等が発生すること。工事内容や規模が通常の大規模修繕とは大きく異なるのでその程度の設計事務所や管理会社は関与させたくないこと。
但し管理会社には不在・賃貸している所有者との連絡等々の業務を有料で依頼したい。
②住宅金融支援機構等からの借入も視野に入れたいが、借入手続き・長期修繕計画の手直し・資金繰表の作成等々手続きの依頼先をどう考えるのか。
③工事発注先の選定は、給排水管メーカーから直接提案を受け、契約もメーカー関連会社と
行う方法を検討したい。(セキスイ・クボタ等)
④交渉過程はできる限り公開し、形式的な入札方式は行わず公開の場で工事額の交渉を行ない発注先を決定する方式としたい。
以上の様な戯言を漠然と考えておりますがご意見・ご提案頂ければ幸いです。
訂正します。
3821=3813匿名さんです。
3821の最終列 ご提案ではなく ご指摘 です。
>>3821さん
①給排水管の工事で設計監理業者は必要ありません。管理会社に関しては、
管理会社経由にすれば、協力金は必要になるでしょうが、給排水管の工事
は在宅や給水制限等の調整が大変ですのでできれば依頼した方がいいのでは
と思われます。
また、仮設トイレ等の準備も必要となってきます。
②借り入れについては、支援機構に申し込めば資料が送られてきますので
それをみればそんなに難しいものではありませんので自分たちでできますが
管理会社に依頼しておればそれも立案してくれるでしょう。
③工事発注先については、同じ条件で地元の業者に相見積もりを依頼されたら
いかがでしょうか。
給排水管メーカーは直接は工事はされないと思いますので。
給排水管の交換は塩ビ管(ビニールパイプ)ですので、工事費の大半はその
ビニールパイプ(安いですよ。)と人件費、養生費です。人件費がメインです。
※給排水管の工事で一番大変なのは、工事日程の調整です。といいますのは、
縦階で工事を進めていきますので、縦階の何部屋かは一緒にやらなければなり
ませんのでその調整が大変なのです。
簡単に書き込んでみましたが、分からない点等があればまた書き込みをいたします。
>>3814 匿名さん
>><専有部分内給排水管等の更新工事について>
>> 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。
>>しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。
更新工事を実施する時期はいつなの?
築20年後、30年後、検査機で検査し経年劣化と判定し工事するの?
どなたか教えて下さい。
「処分を受けた管理業者一覧」で検索すると処分管理会社の処分内容等がわかります。
2020年3月で更新されました
>>3824さん
専有部分の給排水管の更新工事に関しては、塩ビ管を使用している
マンションであれば継手部分だけの交換でもいいとは思いますが、
塩ビ管自体は安いものですので、どうせ床板を外し養生等をして
工事をするのであれば、すべて交換したほうがいいと思われます。
継手部分の工事だけであっても、在宅や給水制限、トイレの使用制限等
は同じですから。
塩ビ管を使用しているマンションであれば50年以上はもつといわれて
いますが、継手部分だけは地震とかの影響でゆるみが生じそこからの
漏水は考えられます。
塩ビ管が使用される前の鋼管を使用しているマンションであれば、30年
~40年では交換しなければスラム化してしまう可能性は高くなります。
更新工事の時期ですが、その方法は漏水が頻発しだしたら
当然やらなければならないでしょう。
後の方法としては、水道工事業者に依頼すれば検査をして
くれます。
問題はどの時点で給排水管の更新工事をする判断をするか
ということだと思います。
勿論修繕積立金との兼ね合いが重要になってはきますが。
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
これについては第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
立金から支出する」と決議しました。
その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。
この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
*訴訟内容
1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
費相当額の支払いを求めた。
2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
いを求める。
*判決
1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
決議は有効である。
先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
<H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>
原告 Xマンション管理組合
被告 ○○ ○○ (総会決議に従わなかった区分所有者)
主文
1.被告は、原告がA株式会社に依頼して、別紙物件目録(2)ないし(4)の各部屋の雑排水管
取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
2.被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
ならない。
3.被告は、上株式会社による第1項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
ら金20万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、20万円を超える工事
費(自己負担金)を支払う義務を有することを確認する。
4.被告は、原告に対し、金45万円を支払え
5.原告のその余の請求を棄却する。
6.訴訟費用は被告の負担とする。
※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をA株式会社に依頼し、工事代金については、
1戸当り20万円を原告の管理費から支出し、20万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
払う旨決議された。
雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
2条4項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法2条4項の専有部分に属し
ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
は、管理組合が管理費の中から実施している。
よって、総会決議(管理規約)に従うべきであるとの結論に至りました。
※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。
専有部分の給排水管の工事を管理組合でやろうと
しているマンションは進歩的です。
専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには、
規約の改正と修繕積立金の値上げが必要です。
長期修繕計画に記載し、資金計画を明確にしておく
必要があります。
専有部分の給排水管の工事は各戸にまかせていると
やれる者とやれない者がどうしても出てきます。
階上の住民がしっかり工事をしてくれればいいのですが
やらない住民が階上にいれば不運です。
漏水は自分の部屋をいかに管理していても上階の住民が
やらなければ何にもなりませんから。
専有部分の給排水管の取り組み
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。
そこで、費用負担については、
1)住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
2)事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
なってきます。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
3)尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
出てきます。
専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやらなければ
マンションの建物の維持保全は崩壊しますよ。
給排水管の工事ができるマンションはいいですね。
・パート2より
10414 匿名さん
> 3829 匿名さん 2020/04/13 13:30:23
><東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁 平成23年9月22日判決」が正しい。
常識(いきなり高裁に提訴できない。)を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・
10415 匿名さん
> 3829 匿名さん 2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容(※)は不合理な取扱いで無効であるとし、約38万円ではなく、総会決議基準(その費用は全額修繕積立金から支出するという基準)に従い、約72万円を支払えと判決したものである。
※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約38万円としたこと」
10416 匿名さん
> 3830 匿名さん 2020/04/13 13:34:41
><H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>
この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。
10417 10416
ということで、<H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。
パート2のスレは全くみてないし、今後もみません。
それからPART2の質問には答えません。
PART2単独でスレを進めていってください。
ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
いかにしたらマンションの住民の皆さんに役に立つことができるかを
意識してスレ立てをしました。
そして住民の悩みや問題点、質問等があれば全員でそれを解決していく
ことを目標としてきました。
匿名掲示板です。いろんな方が書き込まれますが、そこには間違いや勘違いも
当然あるでしょう。
その時は、それを批判するのではなく、自分が正しいと思ったことを書き
込めばいいのです。
私は有資格者といって書き込んだことはありません。単なる匿名さんとして書き
込みをしています。
>スレ趣旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
>>3840 匿名さん ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
どの nO が誹謗中傷と思いますか。パート2からの転記は間違いを指摘しているだけと思います。指摘が間違いならば反論すべきです。そしてより良いものに仕上げていくべきです。
こういう事例もあります。
最近台所の蛇口周辺からの漏水事故が相次いで発生しました。
蛇口のゆるみや配管の劣化等がその要因で、その部屋の床下に水がたまり、最終的には階
下に水漏れが発生し被害が生じています。
被害が発生すると当事者は勿論被害者も大きな迷惑を被ることになります。
各戸で点検とか修理をすればいいのですが、階下に漏水が発生しなければ中々事前にその
対策をするということは難しいと思われます。
そこで今回管理組合が雑排水管の高圧洗浄時に台所の水回りの点検を行います。この点検
費用につきましては、消防点検時の熱感知器や雑排水管の高圧洗浄と同様、これについては
専有部分の管轄ではありますが、点検については管理組合の責任と負担で行っていますので、今回水回りの点検も管理組合負担で行うことになりました。
点検費用は無償ですが、不具合がある部屋についてはおしらせしますので、その修理とか取 替えを行う場合は工事費がかかりますので各戸負担となります。
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。
又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン
トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注
により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。
※ 管理会社に委託すると(主な業務)
1)会計業務は管理会社が作成します。
2)毎月、収支報告書の文書を提出します。
3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により)
5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。
築20年前後になると漏水の発生が生じてきます。
その一番多い原因は水栓からの漏水です。
水栓のゆるみがその要因ですので、ゆるみと台所の
下方部分の床の漏水をチェックする必要があります。
点検は簡単なのですが、全戸やらなければ意味が
ありませんので、管理組合として一斉にやられたら
いかがでしょうか。
1戸1,000円程度でも受けてくれる業者はあるでしょう。
但し、水栓の交換は各戸負担とすればいいでしょう。
水栓の交換は各戸負担にしないで組合が負担すれば100%交換できる。
水栓やキッチン、トイレ、浴室等、これらは専有部分であり
各住民が負担すべきものです。
又、水栓についても交換しなければならないところはごく一部です。
水栓の種類や価格も千差万別です。
いい水栓、使いやすい水栓にしたい方もおられます。
悪くない水栓が圧倒的に多いのに、全交換は無理でしょう。
>>3845 匿名さん
貴方が水栓からの漏水だと言っているから水栓の交換を組合費で一斉に行えばいいと言っているだけです。漏水の原因は一番が水栓だと決めつけてはいけません。マンションの給排水設備によっては様々です。水栓からの漏水が一番とは限りません。
頑張ってください。
漏水対策として、長期修繕計画書に予算を計上するとともに
規約に明記しておくことが必要です。
その際は、先行工事者に対する規定も是非入れておいてください。
マンションの漏水は水栓からが圧倒的に多いと思いますが、
それ以外にはどんなものがあるんですか。
コロナ問題は、管理組合の総会開催にも大きな影響を
与えています。
集会の開催ができなければ延期もありますが、それでは
役員の任期や予算の問題、管理会社との契約更新の問題等
いろんことが生じてきます。
基本は総会を延期せず、議決権行使書や委任状での決議に
かえていった方がいいのではと思います。
そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。
どうしても人前で質問したい爺さんがおるねん
そういう方は、理事会に質問状をだせばいいでしょう。
それに対して理事長(理事会)が返答すればいいんです。
但し、総会での議案以外の提案はできませんが、その問題に
関してはどちらにしても議案外の問題ですので、次期理事会の
検討課題となります。
総会の延期は、役員の交代も延期になりますし、
予算に関しては現行を活用、管理会社との契約は
総会開催まで継続ということになります。
新規事業については総会開催まで延期ということになります。
もし、管理会社との重要事項の変更をしようと計画していれば
それも延期ということになります。
緊急事態宣言を出せる管理者がいますか。
濃厚接触者が関係者に発生したら各々機能不全に陥ります。
本来は自治会(町内会)が機能するべきですが区分所有者
の集まりの管理組合は組合員の財産を守らなければなりま
せん。
この際自主管理の訓練をなさることです。管理会社は濃厚接触者が発生
した時点で営業を停止しても法律には触れませんのでマンションの損害
は関係ありません。
>>3857さん
マンションでの自治会加入者は非常に少ないようです。この傾向は
都会に行けば行くほど少なくなります。
コロナの感染者がでれば、理事会が動くのが自然の理です。
こういった場合、管理会社がうごくのではなく管理組合が動かなければ
ならないでしょう。
自主管理する必要はないでしょう。
理事長が理事や組合員で医者や行政に勤務している者の活用を考えれば
いいことです。
頑張ってください。
マンションで自治会の加入がゼロのところもあります。
理事会の役割は分かりますが、役員会は何をするのですか。
又、監事は理事会には参加していないんですか。
監事が理事の執行活動を監視するのであれば、理事会に出席しなければ
理事会が何を考え何をしいいるのか分からないのではないですか。
それに、自治会が参加していますが、マンションでの自治会の加入率は
どれくらいですか。
自治会のメンバーで賃借人も役員会に参加できるんですか。
単なる消防訓練や、高齢者に対するフォロー活動に協力してもらう
だけだったら問題はありませんが、建物や設備の維持とかに自治会が介入
するのはおかしいでしょう。
>>3862 匿名さん
1、監事は理事会への出席は強制ではありません。
理事会の資料は配布します。理事会への参加は自由ですし、
意見を述べても構いませんし、不正があるときは、
臨時総会の招集権もあります。
2、自治会の加入率は100%です。
3、自治会員の資格はマンションの住民がすべてですから、
賃借人、使用貸借人、区分所有者、等々が対象です。
4、理事会は開催日をオープンにしていますので。住民であれば
どなたでも意見を述べても構わない旨の掲示をしています。
もちろん管理組合の理事長や理事や監事等も自治会への出席
や意見も許されております。
5、賃借人、使用貸借人、は自治会の役員になれます。管理組合員
理事も一定の条件を満たせば務めることができます。
6、コロナ問題等には管理組合と自治会が協力して対応しています。
この問題に関しては自治会の役員会に理事の面々も出席して
意見等を述べております。
以上舌足らずで申し訳ございませんが、ご理解ください。
自治会への加入率が100%ということですが、賃貸に出しているオーナーは
自治会員なんですか。借りている方は自治会に加入届をだされているんですか。
多分賃貸人の口座から管理費等と一緒に口座引落をして、建前上は家賃の中に
包含されているということになっているんではないですか。
コロナ問題については、管理組合が自治会に協力要請をして一緒に取り組むことは
いいことだと思います。
ただ、その場合の経費については慎重を要する問題となりますので、管理費の使用
範囲(規約に明記されています。)を超えないようにすべきです。
この問題はPART2でも取り上げられているのですか、もしそうであるなら
PART2で対応してください。みてないので分かりませんが。
自治会費は組合員の口座から管理費等と一緒に振り替えられます。
外部にお住いの組合員も同じです。
>>3864 匿名さん
1、賃貸に出しているオーナーは自治会員でもあるし、また賃借人に
自治会や管理組合等に代理人として許可することもできますが、
自治会費を賃借料から徴収するのかしていないのかは取引になり
ますので組合は関与しておりません。
2、コロナ問題で管理組合が自治会に協力を要請するにあたる経費に
ついては、慎重に当たるべきであるとか、管理費の使用範囲を超
えないようにするべきかは管理組合と自治会でその都度協議して
おりますのでご心配は無用です。
3、これ等の問題はパー2で対応する命令を貴方から受ける義務はご
座いませんので結構です。
米これ等の問題は法令の強行規定ではありませんので管理組合と自治会
が自主的なルールを設定できますので住民の為になることは生かして
行きたいと思います。以上。
>>3865さん
外部にお住いの方が自治会員になるのはおかしいんじゃないですか。
その地区に住んでいて初めて自治会員になるのですよ。
やはり自治会費は賃貸人が管理費等と一緒に口座引落としがされているんですね。
だからそのマンションに住んでいなくても自治会費が支払われているのですよね。
そのマンションを借りている方は、自治会費をしはらってはおられず、自治会に
加入する手続きもされていないと思います。
自治会の加入は自由ですので、あまり会員募集等をやると自治会を脱退する方も
増えてきますのでその問題はそっとしておきたいのでしょう。
>>3867 匿名さん
そうとしておきたいのかそうでないのかはわかりませんが、
事実ですので正直に投稿しているだけです。
賃借人は自治会員で入居届と同時に自治会入会届も提出しています。
会費はオーナーの振替口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒
に振替えられておりますが、
その自治会費を借料の中に入れているかは個人間の取引に該当するの
で管理組合は介入できません。
多分オーナーが支払うだけで、自治会費200円~300円を
徴収はしていないと思いますよ。
うちのマンションでも同様の手続きがされていますが、賃借人が
自治会への加入届を出すことはしていません。
自治会としては自治会費が誰から振り込まれようと振り込んだと
いうことは自治会に加入したものとしてあつかっているだけです。
マンションの賃貸に関して契約書で自治会に加入すること、退会
した場合はマンションの賃貸を解約するとかの契約は結ばないでしょうし。
>>3871さん
マンションの管理は複雑多岐に亘っています。
このスレはマンション管理をしていく中で困ったこと、質問したいこと等を
書き込むものです。
当然自治会に絡む問題がでてきても何もおかしいことはありません。
単なる自治会費を管理費から支払うだけの問題のスレだけではありません。
トータルでのマンション管理についての質問等のスレなのです。
その点をご了承ください。
>>3871 匿名さん
販売時に規約に承認印を押印して購入しました。
第一回から会計報告で一敗会計(管理費等会計)
に自治会費の収支の項目も存在します。
よって管理組合の管理の問題とは切り離せません。
そういうマンションもあってもいいんじゃないですか。
自治会費を使用するときは理事会ではなく、自治会役員
の承認のもと使用されるんでしょうね。
自治会の収支決算書や予算書はあるんでしょうね。
管理費等と一緒に口座引落された自治会費はどの時点で
自治会費に移し替えがされるのですか。
毎月移し替えがされているんでしょうか。それとも期首に
1年分がまとめてふりこまれるのですか。そうなると滞納金
があった場合はどういう処理がされているんだろう。
>>3874 匿名さん
1、自治会費は年4回徴収です
2、組合員の口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒に振
り替えられます
3、管理会社の収納口座へ振替えられた管理費等は、約1か月後
に管理組合の収納口座へ振り替えられます。
4、自治会費はこの管理組合の収納口座から自治会の収納口座へ
振替えます。
5、滞納金処理は管理費等の滞納金として処理されています。
6、5の件に関しては売買等による特定承継の場合でも管理費等
からするとわずかの金額なのでトラブルなく徴収されてお
ります。
7、過去において6の件(競売により取得した区分所有者)によ
り苦情がありましたが、事情を説明して徴収したいきさつの
記録が議案に残っておりますが、金額は2500円です。
8、規約では、一般会計の項目は、管理費、駐車場使用料、水道
料(簡易専用)、バイク(自転車)等置場使用料、施設使用
料、(専用庭使用料、バルコニー使用料、温水プール使用料、
ゴルフ練習場使用料、)等々。
9、特別会計の項目は修繕積立金
簡略に記載しました。舌足らずな件はご容赦ください。
そういう特殊なマンションがあってもいいんじゃないですか。
殆どのマンションでは自治会の加入率は低いですからね。
10%程度の加入率であれば、管理費等と一緒に口座引落を
することもないでしょうから。
マンションでの自治会への加入率は30%ぐらいが
平均なんでしょうか。
勿論都会に行けば行くほど加入率は低いといわれていますが。
戸建ての場合加入率は東京地区は40%程度と高いようですが、
マンションの場合はそれをかなり下回るといわれています。
分譲マンションの管理において自治会に加入率の高低で、
何か問題がありますか。?
うちのマンションは管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があり、全戸分の自治会費相当額を1年分一括して年度初めに地元自治会に納入している。
管理費や各種使用料と併せて自治会費も滞納している組合員はいるが、結果的に管理組合が立替え払いしてるわけだ(滞納が解消されないと期末BSに未収管理費・使用料とは別に資産項目として残るので分かる)。
自治会にすれば毎年会費完納してくれるありがたい管理組合様ということになる。
そういうマンションがあるようですね。
自治会としては、自治会費を各戸集めて回らなくてもいいし
年間分が期首にふりこまれる。また、滞納があっても自治会は
まったく関係がないんですよね。
おまけに口座振り込み料も管理組合負担。
自治会への加入率が30%程度のマンションでは管理組合がでそれを
みとめないでしょうね。
>>3881さん
管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があるとの
ことですが、賃貸にだされた場合は組合員はそこには住んで
いないわけですが、住んでない者が自治会員というのはおかしく
ないですか。戸建てに移り住んで賃貸に出しもうマンションには
帰ってこない方もおられると思います。そして、その方は地元の
自治会にも加入しなければならないことになります。
それに賃借人が自治会員となれば二重の会員となり、行政からの
助成金を二重にもらうことになりますよ。
自治会加入とか自治会費納入とか本来は管理組合の業務とは無関係だから管理規約に書くべき事柄ではないのかもしれない。
近所の電器屋の大将に聞いたところでは、うちのマンション建設計画が出たとき、全戸駐車場完備ということでクルマの通行量が増えてキケンだとして一部地元住民が強硬に反対したらしい。
それをなだめるために、マンション住民全員を自治会に入らせて会費も払わせるという和解条件で業者と自治会が手打ちしたようだ。結局はカネで決着したわけです。
>>3883さんのご指摘通り、賃貸に出してる組合員はおそらく地元町内には住んでないから自治会員になる資格があるかどうか。自治会費を払う義務があるかどうか、怪しいところではある。
今のところ特に問題視する賃貸組合員がいないので収まってるみたいだ。
滞納された自治会費相当額を管理組合の負担で回収するのも理屈上はマズイのだが、件数がごくごくわずかで管理組合の本来業務に支障がないので、これも問題視されたことがない。
うちのマンションの賃借人と親しくさせてもらっているので自治会の
事を尋ねました。
家主さんが自治会費は払っているので強制ではないが自治会活動に協
力してやってくださいと言われました。それから、年に一度の管理組
合の総会の代理出席を依頼されたことがあり、大変勉強になりました
、と言っていました。
>>3886さん
行政から何も言ってこないのは、毎年同じ自治会員数を
提出しているからでしょう。
賃借人と賃貸人を重複して自治会員数を提出すれば、マンションの
戸数を大きく上回ることになりますので、そうなれば行政も不信感
を抱くことになります。
>>3887さん
要するにマンションに住んでいない住民が自治会員に
なっており、そこを借りた方は自治会員ではないのですね。
賃借人が自治会への加入手続きをしているわけでもありませんし。
それから賃借人でも総会に参加する資格がある場合もありますよ。
アバウトな扱いをしているだけ。
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。
自治会の問題はこれぐらいにしましょう。
3892 匿名さん 2時間前
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。
1、区分所有者の変更時に区分所有者は分譲時の規約承認を承継
していますので旧区分所有者は区分所有者変更届と自治会の
退会届を、新区分所有者は区分所有者変更届と自治会の入会
届を管理会社経由で管理組合に提出します。
2、区分所有者が転勤等のよりは管理会社経由で退去届を管理会
社経由で管理組合に提出します、
3、2の後新居住者(賃借人、使用貸借人等)が入居するときは
入居届と自治会の入会届を管理会社経由で管理組合に提出し
ます。
4、1,2,3の件で理事長に区分所有者の自治会の入会及び退
会のシステムをお伺いいたしましたら、自治会のほうで自治
会名簿の変更をしているそうです。
5、総会の収支報告書を確認しましたら一般会計の収支の項目に
自治会の収支の報告がなされております。
転出入届くらい自分で管理組合に出せよ
自分のマンションを売るときには自治会に加入する者でなければ
売れないんだね。大変だ。
転勤等でマンションにいないときは、自治会員でなくなるんだ。
賃借人も自治会に加入しなければそこのマンションには住めないんだね。
自治会への強制加入は違反ではないの。
理事長と自治会が一緒になっているのかな。自治会の名簿を自治会が作成
するのは当然だろうが。
まあどちらにしても、日本では珍しいマンションだね。自治会と管理組合が
混同しているから。
そんなマンションもあってもいいのかな。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。(サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等)
このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。
「大規模修繕工事に関する実態調査について」 国交省が2018年5月に公表
目的
見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
きるようにしたものです。
事前に検討した方がよい主なポイント
*工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか(工事費内訳明細で確認)
*戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
*設計コンサルタントの業務の量(人・時間)が低く抑えられていないか、特に工事監理
業務の量が低すぎないか
*工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討(実態調査で比較)
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
工事金額1戸当り 大型設備分は除く
75万円~100万円 31% 100万円~125万円 25%
50万円~75万円 14% 125万円~150万円 9.6%
第2回目工事費内訳(国交省調査の平均)
仮設工事費 18.9% 外壁塗装 16.5% 床防水 11.0%
外壁タイル 5.4% 給水設備 10.5% ベランダ防水 6.2%
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
*大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。
①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
②直接仮設工事
足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
⑥防水工事
屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水(前回実施工法)
バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水 軒天含む
ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討(次回の目玉、裸足でベランダへ)
開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
⑧その他
避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
TV共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化(非大理石)等
自主点検は簡単にできるようだね。
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
----------------------------------------------------------------------------
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
大規模修繕工事の周期は13年前後が多いようですね。
ただ大型設備(エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等)
については30年以降の工事となりますので国交省の出している
長期修繕計画には含まれていませんので、それを勘案して修繕
積立金の額を検討すべきです。
大規模修繕の件も分譲マンションの組合員としては
最も大切な事案でありますが、
いまはコロナ問題がマンションにとりまして重要な緊急事態です。
管理者としてどう対応するべきかを、
マンション管理士のご助言をお願いいたします。
コロナ対策としては、国がしっかりした方針を明確に打ち出すべきです。
まず高熱が続いた者の診察病院を各地区ごとに広報すべきです。
そしてそこのドクターが必要といった者に対してはすべてPCR検査を
行うべきです。
そして軽症者はホテルへ、重傷者は病院で治療をすべきです。
マンションでの対応としては、熱が続いた場合、病院はどこに行けば
いいのかをまず広報すべきです。
みんなに分からないように解熱剤とかを使用して対処していると最終的には
家族にもマンションの住民にも迷惑がかかることを広報してください。
自分や家族がそういう症状が出た場合、具体的に何をどうすればいいのかを
住民に告知してください。
後は、エレベーターに乗る場合やマスクの着用等一般常識の範囲内で行動
するようにすればいいでしょう。
明日は我が身です。
いざという時にどうすればいいのかを今のうちに確認しておくべきでしょう。
病院はどこにいけばいいのか。
かかりつけの病院にいきなりいっても病院は迷惑しますし、やってくれません。
保健所へ連絡してもいきなりPCRの検査はしてくれません。
自分の身は、自分の家族は自分で守ることが大切です。
大規模修繕工事もやらなければならないでしょうからね。
玄関扉の補修工事は管理組合がしてますか、それとも各戸でやってますか。
インターホンの補修も管理組合がしているとこが結構ありますからね。
規約には何の規定もないのに。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は各区分所有者の責任と負担で
するのが普通なんですが。
専用使用権のある共用部分については、知らない理事長が
工事を認めるとそれが実績になり、その後は慣例として
管理組合が補修工事をしなければならなくなる。
規約違反だからその分を返還しろといっても、売却して
でていった住民からの返還は難しいでしょうしね。
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
>>3906 匿名さん
ただ大型設備(エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等)
については30年以降の工事となりますのでそれを勘案して修繕 ・・・・・
何か質問ですか?
今日からコロナ感染者が少なくなるといいんだけど。
専用使用権が設定されてる共用部分を誰の責任と負担で管理するか、規約に書いてあるだろ
専用使用権のある共用部分の管理については基本的には
規約で各区分所有者の責任と負担で行うように規定されて
いますが、インターホン、メールボックス、熱感知器の補修工事
については、どこかの時点で規約をしらない理事長が管理組合として
修理をしているので、私どものマンションではその部分に関しては
管理組合の責任でやるように規約に規定したんですよ。
熱が出たくらいで病院行くなよ
解熱剤飲んで暖かくして水分補給してオムツして1週間我慢
インターホン子機や熱感知器は室内にあるんだから普通は私物だと考えるけどな
メールボックスは全体を建物の付属物つまり共用部分と考えるのが一般的で、ボックスごとに専用使用権が成立するとは手堅いw
インターホンや熱感知器は普通は専用使用権のある共用部分と規定してあるでしょう。
玄関扉や窓枠サッシ、ベランダ(ドレンも)も専用使用権のある共用部分です。
メールボックスも専用使用権のある共用部分です。
インターホンについては、その修理代は管理組合と各戸バラバラの状態です。
専用使用権のある共用部分であっても規約で規定すれば
管理組合が修理をすることもできます。
だから私が主張する
専有部分の中にある法定による共用部分以外の部分を規約で共用部分にして
修繕等の計画を組みなおしなさいと言っているのです。
専有部分以外のものはすべて共用部分でしょう。
専用使用権のある共用部分も規約に規定しなくても共用部分なんです。
当然法定共用部分も規約に規定しなくても共用部分です。
いいえ、専有部分の中にある法定共用部分の規定の話です。
専有部分の中にある法定による共用部分以外を規約で共用部分とする。
専有部分を規約(賛成多数)で共用部分にすることはできないのでは?
だから、専有部分の中にある法定共用部分以外の、
と言っているでしょ。
専有部分を規約で共用部分とは言っていませんが。
専有部分、専有部分の中にある法定共用部分以外の部分、共用部分の3分類説ですな
だから専有部分を規約で共用部分にすることはできないですが
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分は
規約で共用部分にできると主張しておられるわけです
専有部分以外はすべて共用部分という2分類説も有力ですよ
>>3927 匿名さん
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分になると専有部分には何もなくなりませんでしょうか。?
さて、専有部分の中にある法定共用部分とはどこを指しているのでしょう。
管理人室は専有部分ですが規約で共用部分にすることはできます。
おそらく室内に設置されたインターホン送受話器や熱感知器・ガス漏れ感知器を
専有部分でもなく法定共用部分でもないので規約で共用部分にするということだと
思います
まあ,そんな七面倒な規約改正手続きを取らなくても、感知器交換費用は組合で
持ちますと言えば済むような気もします
>>3931 匿名さん
もちろんそのようにしてもいいでしょう。各マンションによって
構造や設備等がまちまちですから、各マンションによって考えて
ください。これほど簡単で分かりやすいことはないと思います。
私のマンションは規約に各設備等の費用負担も明記しています。
細かいことを組合員で話し合っても喧嘩になりますから、現場で
指さしながら規約の説明をするとわかってもらいました。
>>3931 匿名さん
規約の設定の手続きをして費用負担の一覧表と修繕計画書を
組合員に配付しておけば、
末代まで有効だし計画書に沿って修繕等を行えばいいだけで
すから至極簡単です。
てゆーか部屋の中にある設備は専有部分だろw(標準管理規約7条3項)
各設備等の費用負担が規約に明記されてるって、エレベータのメンテ費用が世帯の人数だったらまだしも総体重を基準に計算されるマンションはイヤだなw
管理士「等」ですからね
(再)管理士「等」ですからね、そのへんで。
コロナ対策してますか?
密閉を避けるためかゴミ置き場の扉が半開きになってます
インターホンや熱感知器は専用使用権のある共用部分でしょう。
そうでなければ一斉に交換するときは、専有部分内のインターホン
の子機は各戸負担なんですか。
専有部分内にある玄関扉、サッシについては、外観を統一するために
共用部分としています。
玄関扉でいえば、錠部分と内側の塗装部分は専有部分です。
又、窓枠部分でいえば、サッシと網戸は共用部分です。
結露対策で内窓を作るのは専有部分内のことですから各戸で工事を
しても構いません。ただし工事の届け出は必要ですが。
玄関扉に関しても、防犯対策で鍵を交換するのは各戸自由にできます。
>>3940 匿名さん
こういった事態を考慮して、インターホンや熱感知器は規約により共用部分として、
費用負担は(定期的に行う修繕計画に基づき。)は組合が負担するとして一切交換した。
(これは専有部分にある法定共用部分以外の共用部分として取り扱った。)
別に規約共用部分にしなくても、規約で特定の専用使用権のある
共用部分の補修工事は管理組合で行うことができるとすればいいでしょう。
インターホンは単なる共用部分ではなく、専用使用権のある
共用部分ですよね。
そうでなければ、だれでもその部屋で使用することができますから。
>>3941 匿名さん
玄関扉については、錠部分と内側の塗装部分も法定共用部分
以外のものとして取り扱い一定の規制を設けたが、
扉の一斉交換時には管理組合の費用負担で行うことと、修繕
計画に組み入れた。
窓枠とサッシ、網戸も同様としました。
もちろん内装工事等は随時管理組合に申請書を添えて理事長
の許可を得るようにした。
その他細かい規約を設定はしているがこの稿では割愛します。
>>3943 匿名さん
あなたの言っていることは正しいですので否定はしません。
規約で一か所にまとめておくと素人の組合員に解りやすいからです。
(専有部分内なある法定共用部分がどれで、法定共用部分以外のも
のはどれとどれか、が、わかりやすいからです。)
規約によって共用部分としたものは修繕計画と費用負担の一覧表で
解りやすくした。)
共用部分の管理費用は組合負担(第〇条本文)
専用使用権のある共用部分の日常の管理費用は各人負担(第〇条ただし書き)
したがって専用使用権のある共用部分の計画的な管理費用(新製品への一斉交換など)は組合負担
インターホンや熱感知器が規約共用部分になり得るとは知りませんでした。
区分所有法第4条第2項の規定から、規約共用部分になるのは「建物の部分」と
「付属の建物」であって、各種設備のような「建物の付属物」は対象外と思って
いたから。
専有部分内にある法定共用部分以外のものを規約により共用部分としたのは、
住民間のトラブル等が発生したとき等に備えて、できるだけ組合費用で対応
しようとする試みです。
建物等が古くなればなるほど様々な漏水・火災等による事件事故等が発生す
る可能性が高いので、
組合費用で修繕や交換等を行うことによって専有部分の管理にも組合が関与
できるようにした。
インターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることはできないでしょう。
だから規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作れば
いいんです。
>>3950 匿名さん
マンションのインターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることが
できないとの法令による強行規定がありますか、ないものについては、
各マンションの事情に合わせて、共用部分に規約でルールを作れますが、
「共用部分」とは
「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有法においては、一棟の建物には「共用部分」と「専有部分」しかありません。よって、建物のうち「専有部分」に属さない部分、付属物は全て「共用部分」となります。
また、「共用部分」は次の2つに分けることができます。区分所有法で定められる部分を「法定共用部分」と呼び、マンションの規約により「共用部分」とされる建物の部分及び附属の建物を「規約共用部分」と呼びます。エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは前者の代表的なもので、後者は倉庫や会議室が例として挙げられるでしょう。
よって、規約共用部分の範疇にインターホンや熱感知器は包含
されていません。
>>3953 匿名さん
貴方のマンションではインターホンと熱感知器は規約で共用部分にして
いないのでしょう。それで、支障はなければそれでいいじゃないですか。
各自自己負担で交換すればいいのです。あなたは間違ってはいません。
区分所有法でインターホンと熱感知器は規約によって共用部分にできな
いという条文はありませんし、しなさいといった条文もありません。
共用部分というのは区分所有法第2条第4項で範囲が限定されており、規約や集会で自由に設定したり解除したりできないのでは?
皆様方の知恵をいただきたく質問させていただきます。
うちのマンションの管理人室(住民が立ち入れない)のトイレが詰まり管理会社が依頼した業者に修理してもらいました。詰まった原因が老眼鏡とのことで修理費用が49000円。
管理組合が一度立替支払いしました。
該当者の申し出が無い限り管理組合の負担だそうです。
ここで解せないのはシンプルに考えて住民が立ち入れない管理人室及び管理人しか使わないトイレの詰まりを管理組合が負担する必要があるのかどうかです。
7階建て28世帯の居住者が下水へ老眼鏡を流し1階の管理人室のトイレを詰まらすことが物理的にあり得るならわかりますが。。
マンションの管理や責任の所在が分からないのです
管理委託契約書の管理事務室等の使用を確認してください。
やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。
管理人室は規約共用部分ですから、その維持管理費用は組合負担で間違いありません。
3959さん
規約上では間違い無いのですね。ありがとうございました。
では住民が通常立ち入らない管理人室内では、管理人及び清掃員が不注意や原因で破損、汚損、盗難、火災が起きた場合も管理組合の責任ということでしょうか。
>>3955 匿名さん
法定共用部分は全員の合意がいります。
法定共用部分以外の共用部分は重大変更の場合は区分所有者の過半数
及び議決権の4分の3以上(特別決議)で変更等はできます。
法定共用部分である廊下や階段でも賛成多数で拡張工事するだろwww
共用部分でない部分を共用部分にするのは共用部分の「変更」ではなくて「取得」だから区分所有法17条や18条は適用されないのでわ?
もう閉鎖。
>>3963 匿名さん
建物によったら廊下や階段は変更はできません。
私のマンションは、構造上主要な部分に該当しますので全員の合意が必要です。(階段・廊下は、柱、梁、屋上、床、等と一体構造。)
やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。
規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作ればいいんです。
費用の負担を規約で決めるのは何の問題もありませんよ。
マンションは専有部分の管理が疎かなためにスラム化を促進している。
問題は経済力の上下問題である。特に被害者への補償問題です。
専有部分でも共用部分でもない「専有部分内にある法定共用部分以外のもの」という第3のカテゴリーがあって、これを規約によって共用部分にするという考え方のようだが、少数説というより単独説だ。答案用紙に書いたら全く点数はもらえないぞ。
>>3971 匿名さん
それはペーパー管理士の回答である(役立たず)。
マンションの住民同士の損害賠償等のトラブルを最小限に抑える方法とし
て有効である。
法令違反かどうかの争いは最高裁まで競う案件であるとの弁護士の見解は
聞いている。
分譲マンションにあっては大型マンションになればなるほどいろいろな人
間が同居していることになる。
管理者として様々な案件の解決方法として、被加害者の金銭的なトラブル
を解決しやすい方法を考えた結果、
専有部分にある法定共用部分をを除き規約により共用部分とすることとし
た。この件についてはすでに運営されていて組合員の評価は上々である。
今後は、全員の合意を得て管理組合法人の所有とする規定を模索中である。
建物診断を行うメリット 修繕箇所を知り共通見積もりに活用
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
「診断の流れ」
1.予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
ものです。
具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。
2.本調査
1次調査 コンクリート中性化深度試験
目視点検 既存塗装材付着強度試験
機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
2次調査
必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
3.診断結果報告
この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
保全計画や改修・改良計画等を作成します。
「住民説明会の開催」 現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
*調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
れについては調査診断をした業者が行います。
*総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
*住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。
※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。
建物診断をなぜするかといいますと、建物の劣化状況を
知るだけでなく、建設業者から相見積もりを取るときの
数量調査等の資料を作成するのに役に立つからです。
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 1)長期修繕計画を作成できること
2)長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
3)長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
4)大規模修繕工事の設計等ができること(設計が伴う場合は1級建築士)
5)施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること(要項書等の作成能力)
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
違う、違うんだよ、君たちは日本の将来をどう考えておるのかね?
「元請業者選定方法」
①総合評価落札方式で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
*安全計画書・・・安全管理の取組み(生活をしながらの改修工事を念頭に計画化)
*工程表
*施行管理体制(現場監督経歴書) 1級建築士又は1級建築施工管理技士
*アフターメンテナンス体制、組織表
*入居者とのコミュニケーション(掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用)
*職員並びに作業員の教育
*災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
*会社概要
*直近5年間のマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮
*直近の決算書
*施工計画書
*報告会の開催、頻度
②業者選定方法
イ)見積もり合わせ方式
元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
ロ)入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
ハ)随意契約
小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
い方式です。
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
*見積もり合わせ方式と併用
設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
マンションの現状(通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等)をよく把握している。
やはり一番いいのは設計監理方式なんだけど、経費は
かかる。
総会は実施される予定ですか。
規約では延期や中止の規定はないでしょうし、文書での
決議となると全員の承認がいるし大変ですね。
総会はやる
コロナ心配組合員は議決権行使書、どうでもいいジジババ組合員は本人出席w
東京や大阪以外の地区では総会は可能でしょう。
議決権行使書だけで総会をやることは法的に可能なんですか?
総会は開催するができるだけ議決権行使書でお願いしますと
いう要請は可能でしょうが。
組合員全員の承諾があるときは、文書での
決議ができるとなっていますからね。
法的には議決権行使書だけでの総会の開催はできないようですね。
国交省がいっているのは、規約になくても延期は理事会決議だけで
できるが、その場合は予算、管理会社との委託契約、役員の任期の
延長等を明記して組合員に通知しなければならないとのことです。
そしてその後1年以内に総会を開催するとなっています。
やはり一番いい方法は、総会は開催するが、こういう時期ですので
できるだけ議決権行使書での参加をお願いするのがいいと思います。
やはり総会は開催して議決権行使書での参加をおねがいするのがいいようですね。
総会を招集したのに議決権行使書と委任状ばかりになったときは、役員だけが会議室に
集合し、「ただいまより総会を開催します、出席者は議決権行使書と委任状で定足数を
満たしてます、では第一号議案の説明、A理事お願いします」とか間抜けな一人芝居を
して議事を進行することになる。
総会を開かずに書面だけで議決する方法は「討議はしませんよ」ということだから
これを組合員の同意なしに理事会や一部組合員(賛成多数)で決めることはNGと
法案担当者が思ったのだろう。
総会開催通知を出してるのに「この内容なら説明も討議もなくても俺は賛成(反対)」
と組合員が納得して議決権行使書等を提出するのだからそれはそれで何の問題もない。
討議や質疑応答はうっとうしいものだ。議決権行使書と委任状の提出で議案の可否は
既に決まってることが多い。当日の出席者をいかに少なくするかが役員の腕の見せ所。
今年の総会は絶好の機会だ。
書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。
専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分にするという区分所有法無視の提案を通したいときはできるだけ書面決議ですませるのがいいと思います。
やはり総会は改正するが、今回はできるだけ
議決権行使書での出席をお願いいますとした
方がいいと思います。
総会を改正するより開催する方向で検討すべきでしょう。
書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。
>書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。
やはり区分所有者全員の承諾が必要のようですね。
>>4001 匿名さん
議決権行使書 委任状の提出による総会の決議事項は全員の合意がないと可決されないことになりますね。
普通決議事項及び特別決議事項もすべて全員が出席(委任状・議決権行使書なし。)でないと可否が問えないことになりますが、
これはあくまで総会を書面決議だけで行う場合です。
総会を開催すれば問題はないということになります。
だから総会は開催するが、今回は特殊事情があるので
できるだけ議決権行使書や委任状で参加してくださいと
お願いをするのです。
それでもなお総会に直接出席するという組合員に対しては
出席させなければならないでしょう。
書面決議は難しいと思います。全員の承諾が必要になりますから。
区分所有者が3人くらいだったらいいけど100人超えたら全員の承諾とるのは骨が折れるな
どうもホッサ的に意味不明なレスをする奴がいるな
頭に虫でも沸いてるのか
10431 匿名さん 14時間前
>>10430 109爺さん
マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。
発作的な意味不明なスレ。
>>4007 匿名さん
これもホッサ的スレ、
あらゆるところに上から目線で、上位0格0名で支離滅裂な自作自演の
投稿を繰り返す0質0的投稿が多い人間です。
最近は無視されだしたので匿名さんで、まじめさを装って投稿している。
私は文章は苦手ですが、証拠を手のうちに準備しながら真実に近い案件
を投稿するように心がけています。ある意味支離滅裂な文章があること
は認めます。少なくとも自作自演はしたことはありません。
総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で出席する者の合計で決議が行われます。
分かりにくい書き込みをしましたので上記書き込みを訂正します。
思想両親の自由だからな
国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。
但し、その時は①役員の任期は新役員が決まるまでやる、②予算に
ついては現状を引き継ぐ(新規事業計画分はできない。)③管理会社
との委託契約については暫定契約を結ぶ。
そして1年以内に総会を開催することといっている。
1年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
任期はそこまでやらなければならなくなる。
>>3984
通常なら 工事全体の費用は ①<②<③の順になります。
設計監理費用の効果は施工会社の適正価格評価と手抜き工事の排除、より効果的施工です。
設計管理費用以上の削減ができるわけです。
管理会社への発注は楽ですし、一見安くても、隠れた利益と手抜きし放題が含まれていることをご存じですか。
ゼネコン系管理会社は工事で稼ぐために管理会社をしているのです。
ただし、まともな設計監理者に依頼することが不可欠です(工事会社から裏金とる事例が指摘されてます)。
一番いい方法は設計監理方式でしょうね。
しかし、この方法は管理会社特にゼネコン系の管理会社は
避けたいでしょうね。
正常な設計監理方式が採用されたら、管理会社系列の建設会社
が採用されないことが発生しますので。
設計監理方式を採用する一番のメリットは同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数での相見積もりができるということです。
この要綱書で相見積もりがでてくれば、後は素人の専門委員でも
比較が簡単にできますから。
管理士part2も参考にしつつ判断してください。
PART2は私が立てたスレですが、いやになったので
そのスレはもう1年以上一度もみたことはありません。
これからもそのスレを見ることはないでしょう。
ペイオフ対策で決済性普通預金と定期預金を作るのですが定期預金をなぜ作るのですか?
決済性普通預金作ってから定期預金を作るらしいのですが?ペイオフ対策の口座の開設手順
を教えて下さい。
マンションでのコロナ対策はどうされていますか。
日常の共用部分の消毒、例えばEVやオートロックのボタン、
出入り口のドアノブ、ごみ置き場、集会室等の消毒や清掃等
誰がやるのか、どれぐらいの頻度でやるのか、大変な作業量に
なりますし、清掃員や管理人もその契約はしていないと思います。
又、感染者が出た場合の共用部分や感染者の部屋の消毒は誰が
やるのか等の取り決めもされていないと思います。
保健所はマンションとか戸建てについては消毒はしてくれません。
どうやら緊急事態宣言は全国で5月一杯まで延長になるらしい。
現在飲食店や居酒屋、クラブ、パチンコ。ゲームセンター等が
営業を自粛しているが、百貨店やスーパまで自粛している。
後1ヶ月も休業していれば倒産が増えるのは間違いないでしょう。
最初は専門家会議の副座長がここ1~2週間が山といっていたが、
それが5月6日までとなり、今度はまた延長となり、さらに収束しなければ
再延期となるといっている。
何故専門家会議のいいなりに政府はなっているんだろうか。専門家会議の
判断は慎重であり、もし緊急事態宣言を停止すればその後感染が拡大
すれば自分たちの責任が追及されるので100%安全でなければ
宣言の解除はいわないと思う。
諮問機関もあるが16名中12名は専門会議のメンバーが重複している。
こんな機関ではなく、医師、危機管理者、経済関係者、政治家、学者等が
一緒になって検討対策を考えていかなければならないのでは。
マンションでのコロナ対策も考えておかないと、いざ
コロナ感染者が出た場合、だれが何をすればいいのかが
分からなくてパニクってしまうかもね。
余計なことでしょう。プライバシーの侵害になる可能性がある。
自治会の仕事である。自治会からの協力要請があれば協力する。
何号室の誰がコロナで誰がHIVで誰が水虫とか大きなお世話だ
しかしコロナ感染が発生して、消毒も何もしないと
集団発生化するかもしれないからね。
組合に届ければ消毒費は管理組合が負担するとすれば
いいと思うけどね。
当然組合は個人情報は秘匿するとして。
>>4024 匿名さん
自主管理ならそうすればいいでしょう。
管理委託契約の緊急対応時の対応の範疇で管理会社と
交渉すればいいでしょう。
範疇でなければ臨時理事会(持ち回りでもよい)で決
めて管理会社に委託費を洗ってさせればいいだけの話
です。
頭を使えば住民のプライバシーの侵害をせずにできる。
うちの理事長などは色々でしゃっばってしたがりますが、
住民は陰口をたたくし、迷惑しているのを知らない。
全国のどこの管理会社もコロナウイルスに関しては
ノータッチですよ。
中には管理員を引き上げるところもあるぐらいですから。
>>4026 匿名さん
その方が管理組合も管理会社もまともです。
通常の緊急対応業務には含まれませんでしょう。
余談ですが(私は11階に住んでいる)
家内が洗濯物を干すためにベランダに出たところでスズメ蜂の襲われ
手で払おうとしたら指を刺されていたかったみたいです。
隣の部屋(監事の部屋)の排気口から蜂が出入りしている。
隣へ連絡したが留守なので管理室へ連絡、ここも留守なので仕方なく、
理事長に連絡した。
しばらくして理事長と副理事長が殺虫剤を持って現れた。何をするのかと
思ったら隣の住民の承諾も得ずにベランダをまたいで隣の部屋のベランダ
へ侵入した。
ところがベランダへ侵入したとたん蜂に顔を襲われた。慌てて逆戻りをし
て応急処置をしていたら、隣の監事が怒鳴り込んできた。都合が悪くて居
留守を決め込んでいたらしい、
私は散々怒られました。まさか、理事長と副理事長が蜂退治に来るとは予
想しませんでした。
(私は一応理事長に作業前に管理会社に連絡して業者の手配が先だと
説得したが制服組ですので、これを無視しての作業でした。)
後日理事長は鼻を刺されたらしくピエロみたいになりました。お跡が、
よろしいようで、>>>
マンションのためにとやる気満々の理事長です。私は迷惑だと、ご両人を
説教しました。
ワニとかライオンならまだしも蜂くらいで役員に専有部分や専用使用権設定部分に立ち入られたら組合員の私的生活は台無しになるがな
過ぎたるは猶及ばざるが如し
>>4027 匿名です。
この排気口に巣み着いたスズメ蜂の巣は、10日くらい放置された。
業者の手配が遅れたのです。
この10日のあいだスズメ蜂がベランダの周辺をブンブン音を鳴ら
して飛来することになり生活に支障をきたしだした。
この前期監事は管理会社との共謀の証拠を基に組合員から規約と法
令違反で告訴されていることが判明し、
女房殿との関係が悪化して、管理会社系列の不動産屋へ売却を依頼
していた。
スズメ蜂はそのことをいいことに排気口に巣み着いたのである。
隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。
「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
*組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
*施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
6,000万円以上の工事の際は、1級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
工事費については、5%程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
大規模修繕工事後の大型設備工事 保全委員会の設置
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 熱感知器交換 20年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 40年前後
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) 30年前後
メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。
※給排水管は1本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
30年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
塩ビ管自体が錆びることはありません。
part2のほうが優秀だなと感じます。
PART2がどんな内容の書き込みがあるのかわかりませんが、
ここのスレを意識しないでPART2だけで進めていってください。
PART2への盛り上がりがないからPART3が気になるのかも
しれませんが、是非PART2を盛り上げる努力をしていってください。
そこのスレが活況を制するようになれば、PART3のことは気にも
かかからなくなると思いますので。
修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの設定
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(塩ビシート、塗料の色決め、タイル等)
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会開催の準備 (修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討
*アフター点検の立ち会い
*設計監理者に対する勤怠のチェック…前回は未実施
大規模修繕行使を計画しているマンションについては
役に立ちますよ。
長期修繕計画は13年周期で計画されているマンションが
多いと思いますが、2回目までには大型設備の計画はされて
いないと思いますので、修繕積立金の額は、大型設備を考慮に
入れて計画すべきです。
殆どのマンションが積立金の額は足りないと思いますので、早めに
値上げをしておくと値上げ額が少なくて済みますので、是非検討
してみてください。
できれば長期修繕計画のしっかりしたのを
建築士と一緒に作成し、総工事費から1戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出すべきです。
大規模修繕工事を計画するときはまず専門委員を公募して
やる気のある人材を確保すべきです。
後は大規模修繕計画の進め方については、ネットで調べれば
大体のことは分かります。
技術的なことは、専門業者がそれぞれのいるわけですから
彼らを使えばいいわけです。
どこかのコマーシャルで、造ってきたから分かるんだ
マンションのことなら〇〇といっているが、大規模修繕工事は
単なる修繕工事なんですよね。
プロの建築業者ならどこでも修理ぐらいはできますよ。
別に物を作るんではないんですから。
建築業者を選ぶときには、そういうことは考えずに同じ条件で
相見積もりを取ればいいんです。
解体工事も同じようなものです。
解体費用はモノを作るわけではないので、材料等は
必要ありません。
殆どが人件費なのです。
だから業者の暇なときにやってくれてもいいのです。
そうすれば値段もかなり抑えられます。
戸建てであれば、1,000万円の見積もあるでしょうし、
500万円以下も当然あるのです。交渉次第でいくらでも
価格は変わります。
特に解体業者の場合は、手抜きとかもないわけですから。
ただ解体するだけで、どこに依頼しても同じですから。
マンションの資産価値を落とさないためには、定期的に
工事をしていくべきです。
コロナ対策もしなければならないけど、マンションの補修工事も
しなければならない。
管理組合がコロナ対策をしなければ、共用部分の清掃や消毒はだれがするの?
まさか自治会がするというわけではないんでしょうね。
マンションでの子供に対する注意やマスクや手洗いの励行、感染者が出た場合の
注意事項等の広報活動も管理組合としてはやるべきです。
マンションの管理は管理組合がやらなければならないのです。
共用玄関やエレベーター内への消毒剤の設置とかも考えるべきです。
だれかがやらなければ、マンション内は取り残されてしまいます。
>>4047 匿名さん
騒ぐな、管理組合が清掃等をするのならすればいいでしょう。
管理会社に委託をしたければコロナ対策を契約書に盛り込んでいるので
あればそのように履行を見守ればいいのです。
盛り込んでいなければ契約の変更もしくは追加に当たりますので総会前に
管理業務主任者をして重要事項の説明会を開催して説明させなければいけ
ません。そののちに総会を開催して組合員の多数の合意を得なければなり
ません。(普通決議事項)
自治会が責任をもってコロナ危機対策をおこなう意思表示があり管理組合
に協力要請があれば協力するかどうかを組合理事会で賛否を問えばいいで
しょう。
その逆に、管理組合理事会から自治会(町内会等)へ協力を呼び掛けても
いいでしょう。
>>4048さん
あなたは自治会中心でマンション管理をしたいのですか。
自治会としてではなく、住民として、また組合員として管理組合に
対して要望すればいいんではないですか。
自治会が管理組合の中にはいってきてはいけません。
マンションの管理は管理組合がしなければならないように規約や
細則で決められているのですから。
当然管理組合が自治会に対して協力を呼び掛けるのは構いませんが、
あくまで協力要請にすぎません。そこを誤解してはだめでしょう。
田舎にいけばいくほど、管理組合と自治会がごっちゃに
なっているマンションはありますが、あくまで管理組合が
主導権を取らなければならないでしょう。
地方や小規模マンションでは、理事会と自治会の役員が
同じで、一緒に理事会と自治会をやっているマンションも
あるようですね。
役員になる者もいないから兼務もやむおえないのかもしれ
ませんね。
>>4049 匿名さん
どこに自治会中心管理を唱えていますか。
管理組合と自治会の違いを説明していますが。
管理組合と自治会がお互い協力するのは当たり前でしょう。
自治会員は任意加入ではありますが全員が対象です。
管理組合員は区分所有権をお持ちの方の強制加入、
但し、居住しているとは限りません。
廊下で痰・つばを吐かない、鼻水が付いた手で階段の手すりを握らない、EV内に置いて
ある消毒液スプレーを盗まない、マスク非着用者はEVを使用しない、ベランダから外に
向かってクシャミしない、等々の注意事項を掲示と全戸配布をしましょう。
しかし、あまり細かいことまで書くと「あのマンション、あほマンション」といわれるから
ほどほどに。
私どものマンションでは、管理会社が協力をしてくれて
管理員、清掃員がエントランスのドアやエレベーターの
ボタン等の消毒を毎日してくれるようになりました。
勿論経費はそのままです。
日頃からの管理会社との関係が重要ですね。
組合員のわがままばかり押し付けてると協力してくれない場合もあります。
お互いに信じ信じられる人間関係を築くことが大切だと思います。
私どものマンションでは、管理組合と管理会社は
ウィンウィンの関係でうまくいてますよ。
管理会社の管理委託費(EV,機械駐、宅配BOXの保守点検は組合が業者と直契約です。)の粗利は20%くらいでしょうか?
月100万の委託費なら20万位ですか?
宅配BOXの保守点検は必要? 発生主義ではだめなの?
ウィンウィンの関係とは、管理組合、管理会社双方に
メリットがあるということですよ。
管理組合は管理会社に委託費を支払う。管理会社は
それに対して誠実に事務管理をおこなうということです。
難しく考える必要はありません。
>>4063 匿名さん
ではそのように表現しなおしてください。
利害の相反する組織同士の関係に対する表現
としてはふさわしくありません。
軽いです。
よくマンション管理士会の幹部がこのような表現をします。
利害関係人の商取引の表現にウインウインの関係はよろしくありません。
今後案件ごとにメリットとデメリットを具体的に投稿してください。
管理組合、管理会社がお互いに信頼しあうことが
できないのですか。
お互い、人間関係を大事にすることは必要です。
個人的な利益は必要ありません。
利益が相反するという考え自体がおかしいんじゃないですか。
利益はどちらも受けているのですよ。
「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。
双方に得があると言いつつ、心の中では「俺のほうが得が多い、ザマーミロ」と思ってる大人の関係
>>4065 匿名さん
よくコンサル(マンション管理士等々)が”ウインウイン”と言っています。
管理組合はほとんどが”ウイン”(勝った)とは思ってはいません。
業者と管理組合側のトラブル時に仲介に入っているコンサル等がよく使う
言葉です。
まともな組合幹部であれば大切な組合員のお金を費やすのですから少なく
とも、”ウイン(勝った)”とは思っていません。
コンサルと受注業者は一件落着して利益が確定するのですから”ウイン(
勝った)”でしよう。
まともな組合幹部であればそれ以降も責任を負うわけですから心が重いのです。
労働と対価と同じですよ。
「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。
>>4069 匿名さん
あなたの言いたいことくらいは理解しています。
管理組合とコンサルや受注業社との取引上の関係では
適当な表現ではないと言っているのです。
発注者は自分の資産を削るのです。ウインではありません。
少なくとも組合費を私物化していない管理者であればこれを理解できます。
コンサルと受注業者はウインウインの関係でしょう。
卓上のみのマンション管理士には理解は不可能です。
コンサルと受注業者双方から、ウインウイン、
ですと言って握手を求められて複雑になり、臨時理事会を開催
して気持ちを打ち明けて理事の面々の承諾を得て受注業者を変更しました。
コンサルの軽薄さに落胆したのでキャンセルしました。
発注者は自分の資産を削るが、受注者は自分の労力と時間を削る
お互いさまだ、引き分けだ
>>4071 匿名さん
やはり大きなお金ですからね、うちは10億近い資金の喪失ですから。
コンサルなどにウインウインなどと軽い言葉は気に入りません。
理事の面々も私に気を使って黙っていましたが、口火をきったら、
本音がでました。私も肩の荷が下りた思いです。コンサルと発注者を
同格に扱いなさんな。
金の使い方を知らん素人理事会の典型だ
本人たちが10億得したと思っているのだから目出度いことではないかと思う。
管理組合は素人、コンサルはプロ、おっしゃるとおり格が違うわなw
理事長はコンサルや受注業者等の言葉のはじりを見抜いて交渉すること。
いつもウインウインの関係を強調していますのでご注意ください。
管理士がこれ等との仲間であれば致し方ありません。組合の誰かが監視
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
まだ管理会社と管理組合がウィンウィンの関係にあることを
理解していない者がいるね。
労働を提供する代わりに賃金をもらう、この理論は大学で
勉強したでしょう。
あなたの発想でいえば、管理会社に委託費を払うことは
だめなんですね。
適正利潤ならどうなんでしょう。
取引上の関係ではウィンウィンは適正表現ではないというんですね。
普通に管理会社や業者と取引をしている全国のほとんどのマンション
では、労働と対価の考えは当たり前のこととして行われていますよ。
清掃やマンション管理を委託すればお金を払うのは
当たり前のことでしょう。
あなたのいうのは適正価格ではないということでしょう。
何が不満なんですか。
管理費の内訳を分析する必要があります。
そして一つ一つ全国の相場から、自分のマンションの
工事費や点検費用が高いのか安いのかを知ることです。
管理委託費、管理員人件費、清掃費、EV点検費、水質検査費、
遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、
自動ドア保守料、連結送水管耐圧試験費、雑排水間清掃費等です。
なにを期待してましたか。
各点検費の相場はなかなかわからないと思いますよ。
分譲マンションの組合員には今でも各組合員の振替口座から管理会社の収納口座へ振り替えられている管理費を管理会社へ支払っている管理費と同じに考えている組合員が結構多いです。
ここら辺が会計の話になるとかみ合わなくなります。
都合が悪くなったときは強引に話題を変えよう!
>>4092 怠け者の独り言さん
用語を理解しておられないから話が噛み合わないのでしょうか…組合員が管理規約に基づき支払う管理費は元々住戸毎に金額が決まっていて内訳はないですし、その管理費を集めた管理組合の管理費会計(収納口座でも言い方は良いのですが…)は1円単位で明細が添付されます。仮に明細が添付されていないなら管理会社なり理事会なりに要求すればよいのではないですか?明細のことならここで聞いても分かるわけありませんよ。
>>4091さん
管理費の内訳の意味が分からないということですね。
管理委託費の内訳をいっているのではありません。それは
管理会社が考えればいいでしょう。自分たちが稼いだ利益
ですから何に使おうが関係ありません。
私がいっているのは、管理費等のうちの管理費会計分の支出
の内訳をいっているんですよ。
あなたのいう管理費の内訳とは何をいっているんですか。
それをまず教えてください。
必死w
>>4096さん
そういうことです。それしか考えられないでしょう。
管理会社の管理費の内訳のことは眼中にありませんでしたので。
管理費は管理費会計のことであり、管理費等というのは管理費、修繕積立金、
使用料を指します。
揚げ足取りもいいけどwinwinの関係でいけよ、お前らw
* 建物設備の維持保全と積立金について
今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
現在建替えられているマンションは、築50年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。
*ウィンウィンの言葉を使うコンサルとそれを毛嫌いする頑固もの組合員について
誰でも知ってる小話を披露しても意味はない。ドカンと受けが取れるネタが欲しい。
業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのかは難
しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づいて見積もり
金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
ただその場合、評価項目を専門委員で検討し、できるだけ多くの分かり易い評価項目で評価
ができるようにすることが大切です。
当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう金ヌキ
計算書で明確な基準を作成すべきです。
業者を決めるとき、だれが決めるかということになりますが、
やはり声の大きい者の影響が大きいのではないでしょうか。
いくら建前は多数決とはいいながら、その前のみんなの意見が
大きく影響してきます。
そこで数字で評価する方法をお勧めします。
それが総合評価方式です。行政で採用されている方法です。
大規模修繕工事となると管理会社が色めきたちますからね。
親会社の顔色をみて仕事をしている管理会社のフロントは
工事を取るために必死になりますから。
常日頃面倒をみてもらっているから、工事は管理会社に任せ
てもいいかというムードにはなりますね。
多少高くても、お金で済む問題ですから。工事費を節約しても
住民から褒められることも、感謝されることもないですから。
それはいえますね。
いくら頑張っても報われることはありません。
それが普通ですから。
マンションの管理は自己啓発、ボランティアの要素が高いですから。
管理組合と管理会社の関係は共存共栄ですからね。
ボランティア感覚で役員やってるバカがいるな
ボランティアでやる方が、何もしないよりいいとは
思いますけどね。
無関心はだめですよ。総会や理事会には参加せず、陰で
批判するのはだめでしょう。
工事業者をきめるときに、意見が対立したら
どうやって決めますか。
特に同じ条件での相見積もりが取れなければ
価格だけで決めるわけにもいきませんしね。
修繕委員に出しゃばってきた前理事長と元理事長の仲が悪いのでいつも単純多数決w
マンションの役員や理事会や総会は、日本の政治の縮図ですよね。役員や議員に立候補する者はほぼ全員が利得のみで奉仕の気持ちも志もないですし。総会出席率は投票率同様で無関心層が半数以上で法的には有効でも全体の意思は全くわかりません。悪い事をする役員や政治家を公式の場で非難すれば自分が不利益を被るため誰もまともに声をあげず、結果として安倍サンを見ればわかるように悪事を行うスキームが出来上がっています。
輪番でたまたま良い人物が役員になる以外は組合員や国民が無関心だから仕方がないですよ。どんなにルールや手段を考えても運用するのは邪な思いを持つ者ですから。
役員の選任方法を一部のものに(管理会社も含めて)介入をできないシステムを考えることでしょう。
私のマンションは管理会社TCですが、一部の組合員の役員就任を阻止するために抽選箱からその組合員の札を抜き取っていました。
このようなことが行われています。
その他の不正の証拠は持っております。
>>4116さん
管理組合の理事になって何か利益がありますか?
それに理事が悪いことをするというのがどうしても理解できません。
理事長とかやって業者や管理会社からリベートとか取っている者が
いるとも聞きますが、実際そういうことがあるのですか。
私は、理事長をしたときは、資料を作って組合員に配布してましたが、
パソコンを使用するときのインク代や用紙とかは自前でしたよ。
毎月資料を作成してましたので、原本分は自前でした。毎月5~6枚
は最低作成していました。
規約と細則の全面改正するときは、かなりの枚数になりますので用紙代
とインク代には相当お金を使いましたよ。パソコンも途中で買い替え
ましたし。
それに理事をする前に資格があった方がいいと思い、通信教育費や
受験料、問題集等は当然自腹でマン管の資格を取りました。
>>4118 匿名さん
すごいのがいますよ。しかも管理会社と共謀して偽物の理事長を誕生させていますよ。
お宅みたいな組合員がいるマンションならば、変な人間が入り込みにくいでしょう。
具体的に後悔はしたいけど相当量になりますし、いろいろな事故が発生します。
私のマンションは1000戸を超す団地ですから、扱う金額も半端ではありませんから、
私どものマンションも大規模マンションですよ。
私がマンション管理に興味をもったのは、会社をリタイア
したのでマン管の資格を取ってボラランティア活動がした
かったからです。
私どものマンションは適正な管理がされています。
輪番制で理事を選出しています。
大規模修繕工事も、設計監理方式を採用し、業者選定に関しては
同じ条件での金抜き計算書を使って相見積もりをとりました。
管理会社は工事には参加できていませんでした。
当然業者が決まった後のフォローはしてもらいました。
>>4117 怠け者の独り言さん
非常によくある例ですね。
理屈の上では、その資料をもとに理事会や総会で協議し解決できなければ裁判!となりそうなものですが、そうならないですよね?大概孤立無縁の変わり者扱いではないですか?この病巣は家庭や学校で無意識の内に育まれています。どんなに正しいことであろうとも公式な場で声を出すことは恥ずかしいことと刷り込まれているからです。自身が直接の被害者になると途端に雄弁になりますが、自身がそうしてきたように他者は正しさに傾倒しません。心ではわかっていても応援することをなぜ躊躇うのか?それすら考えることをタブー視しています。そういう国民性だからです。ちなみに私は外国籍でも留学したこともないですし、変な宗教観もありません。
>>4118 匿名さん
管理組合にとってすごく尊い方だと思います。
立候補する方のパターンは、物理的利得が理由の方と
存在感を確認し構って欲しい方、そして良い人です。
そして悲しいことにほとんどの良い人はいつか承認の欲求に負けてしまいます。それは他の組合員の責任でもあります。良い人の好意ややる気を義務化するからです。あれもやったこれもやったでも更に要求される
やった好意に対し組合員の感謝が足りない。承認の欲求が満たされない。だから辞めるまたは他に代償をもとめるからです。双方に節度がある管理組合だけが成功例として残ります。
>>4122さん
私どものマンションでは、私が提案した管理規約や各種細則の
全面改正や建築士を雇っての長期修繕計画の洗い直し、総合保険の
洗い直し等全て受け入れてくれました。
専門委員会の設置にも賛成してくれました。
勿論新理事長にとっては、最初はあまりいい気分はしなかったと思います。
しかし、いろいろな情報提供や問題点等を理事会に提起し続けるうちに
理解してもらいまして、殆どが理事会で検討されて改善されました。
私は完全ボランティアとしてやっていますので、代償云々に関しては
期待もしていません。
全国のマンションには、管理会社や業者との癒着等がなく
いい管理がされているマンションは多いと思います。
又それが一般的であるようにも思えます。
マンションでの理事の不正や管理会社との癒着等が行われて
いるマンションは通常のマンションでは考えられないのでは
ないでしょうか。
>>4118さんのような意欲能力のある人が役員になったり退任後も相談役的な立場で
アドバイスしてくれると助かりますね。
うちも色々と組合運営や事業計画に関して理事会に提案してくる某有名企業退職者が
いますが、はっきり言って単なる思い付きというか独りよがりがほとんど。
空き駐車場の外部貸出しも規約全面改正も防災委員会計画もアイデア出すのはいいけど、
言い放しで後はよろしく。時々理事長あてに「私が提案したアレはどうなった?」だけ。
規約全面改正のときなんか現行の団地型規約を単棟型規約に書き換えるべきと言い出し、
法令上問題が生じるのでやんわり拒否したら、ご機嫌斜めで「今年の役員は・・・」と
管理会社フロントに電話かけたり訳わからん。
>>4125さん
いい加減なアドバイスは理事会にとっては有難迷惑となります。
私も提案とかする場合は、とにかくいろんな観点から勉強もし、
いろいろ調べてからより完成度の高い資料として組合に提言する
ようにしています。
それでも理事長としては最初は嫌がりますよね。それらを勘案して
できるだけ低姿勢に提案をするようにしています。
最初は理事会のメンバー全員にいろいろ提案していましたが、理事長との
信頼関係が出た後は、理事長だけに資料を配布し、後は理事長判断として
理事会で検討してくださいといっていました。
勿論私の意見としてではなく、理事長がいいと思ったことは理事長の
意見として皆さんには述べてくださいといっておりました。
マンションの管理は、営利ではないから難しいですね。
役員は輪番制が中心ですし。
それに組合員はできることなら役員にはなりたくない、
なっても理事会にはただ参加するだけという方が多い
ですからね。
>>4123 匿名さん
素晴らしいですね。貴殿の代は何も問題ないでしょうね。ただまだお気づきではないかもしれませんが、貴殿が退任したあと後任者が同じクオリティを保てるか心配ですね。貴殿のような方はあえて無理強いもしませんよね。素晴らしい役員退任後の管理会社操縦はかなり難しいですよ。特に工事関連は今までの分を取り返そうとしますしね。退任すれば理事会のクオリティが落ち、留任すれば自身の疲弊へと繋がる。ある一定以上のクオリティを保ち続ける管理組合は特定組合員の犠牲を重ねている背景があることを知って欲しいですね。
>>4123さん
理事長によっては、工事をしないと何もしてないと思われるといって
兎角工事に走りがちになります。
マンション管理に詳しくない理事長が誕生しますと、規約や細則も頭に
なく、いろんなことに挑戦してきますからね。
そうならないように、理事の交代時には引継ぎ事項を定例化するために、
資料での引継ぎができるように、いろんな問題点に対しての対応策を作成
しておくのも一法ではないでしょうか。
輪番制の理事であれば、どうしても当たりはずれは
でてきます。
一部立候補制をとりいれるべきです。
それに理事の任期は2年がいいでしょうね。
しかし、全国には管理会社が主導権を取って
マンション管理をしているところが多いんですね。
マンションの住民はもっと勉強すべきなんでしょうが、
仕事が忙しかったり、関心がなかったりなんでしょうね。
役員をやりたくないという人を説得する方策として「輪番制です」は有効ですが、
事前に規約を読んでた人に「どこに書いてあるんだ?」って反論されてチョンw
規約にも細則にも理事会決議にもないのです。
今でも輪番表はありますが、辞退する人がいると次の人に回して打診してます。
できる人やりたい人が責任をもって役員を引き受ける、これでよかったです。
規約になければ規定すればいいと思います。
但し、管理規約・各種細則集の別表としてつづられておれば
それは規約か細則に規定されていることになりその規約は
有効となります。
輪番表がどこに規定されているかが問題です。
あの騒動のおかげで輪番で回ってくるのは役員そのものではなくて役員候補としての
打診の順番だという認識が確立しました。
輪番表の順番を待たずとも役員をやりたい人は規約に基づいて立候補するし、諸事情で
役員候補になることを辞退・先延ばしする人もいる。
結果的にやる気のある人が役員になってよかったと思います。
理事資格としてマンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスすることを規定すべきだな
普免を何度も落第するような奴でも理事になれるマンションは資産価値が低い
規約に立候補制と立候補者が定員を超えた場合を考慮して選挙管理規定も規定した。それでも役員が不足の場合を想定して順番制も規定した。
最近順番性のみを残して他の規約を廃止した。残しておいても何も変わることはないのになぜ廃止したのかが問題になった。
規約や細則に規定しても総会で特別決議しても「俺は役員をやらない」という組合員を
強制的に役員にすることはできません。「規約に規定されている事由に該当する場合に
限り役員辞退を認める」と定めても同じことです。
役員は組合員と組合との間の委任契約、会社役員と同じです。役員就任の損得勘定を
踏まえて各人が自由意思で決定すること。引き受けるのも辞退するのも各人の自由だから
「辞退するのは不公平」の理屈は成立しません。
ただし、イヤイヤながら役員を引き受けてくれる人に感謝する気持ちは必要ですね。
だから役員にしかるべき報酬を支払うのが良いと思います。
役員をボランティアだと考えると、就任した人に対する感謝より辞退した人に対する
批判というネガティブな心情を生みやすい。あまりいいことではないな。
多くのマンションではほとんどの人が輪番制で1年間だけ我慢して役員をやっている。
ごく一部の人がどうにもならない個人的事情によって役員就任を辞退するのを認めても
大した問題ではありませんよ。
大規模なマンションや団地には「ワシが役員をやってやる」という意識高い系の人が
必ず一定数いるはずだから大丈夫です。
>>マンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスする
高校大学の友人で弁護士会計士は何人かいるけどマンション管理士はいない
隠れた難関資格なのかもしれない
マンションの管理は区分所有者の誰かがやらなければならないでしょう。
誰もやる者がいなかったらマンションはどうなりますか。
基本は輪番制が一番いいと思います。
理想は輪番制と立候補制の両方がいいと思います。
輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
というペナルティを課したらいいと思います。
裁判例もありますし、月に2,500円程度なら問題はないと思います。
しかし、それをあまり全面にだせば、お金さえ払えば理事はやらなくていい
ということになっても困りますけど。
仕事をしている者にとっては、理事になるのは抵抗が
あると思います。
時間的なことが一番の要因でしょう。また、マンション管理の知識
についても、勉強する気にはなれないと思います。
現役の者にとってはマンション管理はどうでもいいことという意識
が強いと思います。
管理費等についても、大した金額でもなくそれがどう使われようが
たいした問題ではないでしょう。
仕事で神経をすり減らすのに、家に帰ってきてまで気を使わなければ
ならないというのではたいへんですからね。
長期出張とか親の介護とかの理由で理事を辞退すると毎月ペナルティを取られて、理事になっておきながら残業とか子供の病気とかの理由で理事会を欠席しても許されるのであれば不公平だから理事会欠席者からもペナルティを取るべきだろう
むしろ理事を引き受けておきながら理事会を欠席するほうが悪質と言えるから欠席1回につきかなり高額にしてもいいだろう
>>4142さんがいう裁判例は理事辞退者ではなく外部居住者(マンションに住んでいないことを理由に規約上理事になれない組合員)に関するものなのでは?
自己都合で理事を辞退するのではなく規約によって最初から理事になれないとされている組合員にペナルティを科すというのであれば、さすがにNGだろう
詳しく判決文を読んだわけではないが、理事をやらないことがけしからんから2500円払え、ではなく、このマンションの場合はあれやこれやの様々な事情を考えるとマンションに住んでる組合員と賃貸に出してる組合員との間で、マンションの維持管理費用の負担に関して月2500円くらいの差がある、という感じだ
法令上、維持管理費用の負担は区分所有者の義務だが理事就任はそうではないから、このような理由づけになっているのだろう
理事辞退者にペナルティを科するというのが組合員の総意ならばそれでもいいが、>>4142さんのいうとおり、金額によっては安っぽい免罪符になってしまう
個人的には理事辞退者を追い回すのではなく、理事就任者に報酬をあげるほうが良いと思っています
外部居住組合員には規約上理事の資格をなしにしていながら、
ペナルティ5000円を科しているので
、近隣に住んでいるので理事になってもいいと組合に連絡すると、
規約上ダメですのでと丁寧に断られた。
5000円は管理費等と一緒に口座振替している。
これは犯罪ではないですか。
理事の資格を奪いながら罰金を科するなんてヒトラーより強権ですね。
外部居住者は理事の資格がないと決めているのなら
ペナルティを取るのがおかしいでしょう。
あくまでマンション居住者の区分所有者で輪番制の理事が
回ってきたときに拒否した者に対してペナルティを課す
べきです。
理事会が年間12回実施されているとしたら、半数以下の
出席者に課徴金を課す。その金額は役員終了時に2万円とか
3万円を口座引落で処理すると。
金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんど
いないと思いますよ。裁判になれば組合が受けて立てばいいだけです。
どうせ裁判費用、弁護士費用は組合負担ですからね。
マンションにはいろんなタイプがある
理事会活動が低調で理事は管理会社がおぜん立てする書類にハンコをつくだけ、マンション内の傷み・故障は契約業者が四24時間監視していてすぐに見つけて修繕してくれる、ペットが共用部分で粗相しても管理員がすぐに駆け付けて清掃、、、つまり組合員は毎月の管理費だけ払えばいいようなマンションだ
他方、理事会や委員会の活動が活発でほとんど毎週のように何らかの意見交換会や説明会が開かれ組合員も積極的に参加している、月に3回組合員総出で共用部分の清掃をする、駐輪やゴミ出しやペット飼育に関する厳格なルールが守られている、、、というマンションでは、そこに住んでいる組合員は管理費支払い以外にも日常生活を通じてマンションの維持管理に一定の貢献をしていることになる
>>金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんどいないと思いますよ
現実的にはそうなんでしょうけど、相手の泣き寝入りを想定しているようで
ハッキリいって下品な考え方ですね。
請求代金が10万なら交番に通報するだろうけど3万なら我慢して払うだろう
というボッタクリバーの経営者と同じレベルですよ。
外部居住者の負担増を認めた裁判官は、管理費支払いだけの外部居住者と管理費支払いプラス日常生活を通じた貢献の組合員との差を考慮した結果、このマンションの実態からするとお金に換算して月額2500円くらいと判断したのだろう
だから、この判決を根拠にして全てのマンションで外部居住者や理事辞退者や行事不参加者から2500円の追加負担を徴収することが正当化できるわけではないし、2500円を超える追加負担がダメというわけでもない
しかし、月額5000円は少々エゲツナイ気がしますが、、、
5,000円支払うのが嫌なら理事会に参加
すればいいんですよ。
基礎学力のない万年受験生の答案のような支離滅裂な書き込みばかりだな。
輪番制の役員を拒否した組合員に対してペナルティをかけることを認めた判決はあるのか?ないのか?
裁判例があると書いたお前、出せよ。
居住していない区分所有者と、輪番制を拒否した
者とはペナルティに関しては同じ判決が出るよ。
<最高裁判所判例>
事件番号:平成20(受)666
事件名:協力金請求事件
裁判年月日:平成22年1月26日
法廷名:最高裁判所第三小法廷
裁判種別:判決
結果:破棄自判
【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が,建物の区分所有等に関する法律66条,31条1項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例
【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額2500円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は,次の(1)?(4)など判示の事情の下においては,建物の区分所有等に関する法律66条,31条1項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物4棟総戸数868戸と規模が大きく,その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約170戸ないし180戸となり,それらの者は,管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で,その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は,上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり,これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は,その余の組合員が負う金銭的負担の約15%増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。
10441 匿名さん 1時間前
自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかww
>>4157さん
<最高裁判所判例>
事件番号:平成20(受)666
事件名:協力金請求事件
裁判年月日:平成22年1月26日
法廷名:最高裁判所第三小法廷
裁判種別:判決
結果:破棄自判
この判例は当然知っていますよ。常識の範疇です。
それを認識した中での私の判断をしたまでです。
マンション管理の仕方はそれぞれのマンションで千差万別です。
基本は管理組合主導でおこなわれるべきでしょう。
これさえできれば、管理会社との対立はおこりません。
しかし、そのためには理事のメンバーの管理能力、知識、時間等が
必要になります。
それができないから管理会社丸投げというマンションもでてくるのです。
そういうマンションは、工事費が高いとかいって不満をいっても仕方が
ないような気がします。
工事を依頼するときの手法を理解すべきですね。
同じ条件で相見積もりを取らなければ、どこが
安いのか等がわかりません。
その手法としては、まず1社と工事個所、使用材料等
を打ち合わせて見積を提出してもらいます。
そしてほかの業者には、その数字を消して見積もりを
提出してもらいます。
そうすれば同じ条件での見積もりとなりますので、高いのか
安いのかの判断はすぐ分かります。
結局、輪番制の役員を辞退した組合員にペナルティを払わせることを認めた裁判例はないんだw
だから細則か規約で決めればいいんですよ。
↓ こんなことを書いていたのにね。
>>4142
>輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
>というペナルティを課したらいいと思います。
>裁判例もありますし、月に2,500円程度なら問題はないと思います。
まずは裁判例を示そう。
話はそれからだ。
単に規約できめれば、マンション非居住者のペナルティについては
判例もあることだし、それでいいのではと思ったまでのことですよ。
非居住者のことについては、規約で役員はマンション居住者に限る
という規定がされているマンションも多いのではないですか。
非居住者のことより、輪番制の順番が回ってきたのに、役員を拒否
する者の対応をどうするかが問題ですからね。
理事を拒否する者、理事に選出されたのに理事会に出席しない者の
対応をどうするかということですが、金銭的な縛りをしておくことも
必要でしょう。
だから規約や細則で規定しておけばいいのではと思います。
法律に規定がなければ規約が優先しますからね。
非居住者へのペナルティ条項が最高裁で認められてるから、
辞退者へのペナルティ条項も認められる、2,500円ならば
裁判になっても負けないはず、ということだろう。
役員も住民も大半は素人、最高裁判例があると言われたら
その程度の理屈で十分納得する。
だから規約で規定すればいいんです。
(以下は観察人の屁理屈)
だから、裁判例があるといったのは、厳密には役員辞退者ではなくて
外部居住者に関する裁判例があるということです。
でも裁判例と言えば誰でもあの最高裁判決を思い浮かべるはずです。
役員辞退者に関する裁判例があるとは言ってませんから、間違いでは
ないですよ。
Part2から子供騙しスレ(Part3)といわれてますよ
PART2での書き込み者であれば返答はしません。
勿論PART2の書き込みはみてませんのでわかりませんが。
お互いそれぞれのスレで書き込みをお願いします。
どうやらペナルティの件はPART2の書き込み者のようですので
これに関しての書き込みはやめます。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
大規模修繕工事をするときは、設計監理方式がいいと思います。
但し、その設計コンサルタントを選出するときは、公募で行う
べきです。
管理会社、特にデベ系の管理会社は親会社を忖度して絶対工事を
取ることに全力を傾注してきます。
そのためには、設計コンサルタントを是が非でも獲得したいと
働きかけをしてきます。
それぐらい設計コンサルタントの影響力はおおきいのです。
だから輪番制の役員を辞退した組合員に対するペナルティ2,500円を認めた裁判例があるというのはウソなんですね。よくわかりました。
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
*設計監理士(建築施工管理技士含む)の監理に要する時間の支払額のウェイト。
支払の内訳案 設計料45%(40%) 監理料55%(60%)・・・
設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
3)竣工後の業務
監理報告
施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
点検
メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
*コンサルタント決定後依頼するもの。
設計図 仕様書 見積もり要項書 長期修繕計画表(数量計算書含)
工事範囲の検討 材料の検討 概算工事費調査等
平成22年1月26日の最高裁判決は、大規模な団地でかなりの組合員が外部居住者である
ようなマンションでは、管理組合の活動において現住組合員の負担が重くなっているので
それを是正するために外部居住者に別途負担金を支払わせてもよい場合があることを
示しているわけです。
だから、この最高裁判決をタテにとって数人の外部居住者に5千円の罰金をかけたり
役員を辞退したり役員会を欠席するの組合員の口座から罰金を取り立てたりできると
考えるのは明らかな間違いです。
そのあたりは難関試験をパスしたマンション管理士さんが詳しいので相談しましょう。
設計コンサルタントに依頼すれば相見積もりをとるときに
役に立ちますよ。
そうしないと同じ条件での相見積もりが取れずに高いのか
安いのかの比較ができませんので。
設計コンサルタントでないと、金抜き計算書とかの要綱書が
素人では作れませんので。
その要綱書に基づいて各業者に相見積もりを出してもらう
ことになりますので。
解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。
床シートは15年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。
規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。
元請業者の公募方法
見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、CD
に保存して、各業者に郵送するのがベターです。(共通仕様書で)
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等(共通仕様書)については明確な基準を作成すべきです。
ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。3密防止と手際よい進行が必要です。
↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな? はっきり言って邪魔!
総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。
なんでPART2の者がこちらにくるかというと、
PART2では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるPART3にくるんだろう。
「元請業者選定方法」
①総合評価落札方式で選定する方法 評価点と入札価格で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
*安全計画書・・・安全管理の取組み(生活をしながらの改修工事を念頭に計画化)
*工程表
*施行管理体制(現場監督経歴書) 1級建築士又は1級建築施工管理技士
*アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
*入居者とのコミュニケーション(掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用)
*職員並びに作業員の教育
*災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
*会社概要 ISO9001(品質) ISO14001(環境マネジメント)の取得等も
*直近5年間のマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮
*直近の決算書
*施工計画書 一括下請けの禁止
*報告会の開催、頻度 定例会議週1回が基本です。 工事期間中実施
Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
人気スレだからこれからも楽しい意見交換を望む。
これからもこのスレは工事、大規模修繕工事、点検等を
繰り返し書き込みをします。
間違っていたらごめんなさい、その時は是非教えてください。
俺が理事のとき大規模修繕やったけど、施工業者との第1回定例打合せ会議で「御社が前受金を受け取って工事をせずに倒産する恐れはないか?」としつこく聞いてた修繕委員がいたな。しかも2人!
てゆうか、そんなアブナイ会社だったら最初から理事会へ上申するなよ、今更手遅れだろ、って思ったけど、1年半何やってたんだろうね。素人の修繕委員(しかも立候補)ほど怖いものはないな。
>>4191 匿名さん
>>Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
>>こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
Part2のクソ真面目というかスキがない のと ボケも勘違いも独りよがりで、
たまにためになる話があるPart3を読み比べると役に立つ。
これが総合評価方式の計算式です。
※元請業者選定説明会の評価ポイント
*入札評価の計算方法
①合計点(ヒアリング時の) 100点満点中
②得点評価 30×①÷100 加算点 満点30点
③技術評価点 100+ ②
④入札額(円) 消費税抜き
⑤入札評価値 ③÷④ × 1,000,000
②業者選定方法
イ)見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
ロ)入札方式 見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
ハ)随意契約 最初から1社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
い方式です。
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
*見積もり合わせ方式と併用
設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
マンションの現状(通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等)をよく把握している。
「元請業者の決定」
*組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
*施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
6,000万円以上の工事の際は、1級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
工事費については、5%程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
応募業者で3社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。
※マンションの長期修繕計画表から洩れやすい修繕部分
玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
自家用発電設備、自走式駐車場(建替え)、避雷針、インターホン・熱感知器の交換
煙探知器交換、駐輪場更新工事、給水設備の交換、開放廊下の床シートの交換
給排水管・給湯管・ガス管・汚水管更新工事(専有部分)
やらなければならない工事はすべて計画化しておく必要があります。
こういった個所も必ず経年劣化していきます。
マンションの資産価値を落とさないためにも、また快適なマンションライフ
を送るためにも是非計画化しておいてください。
へえ。なるほどね。
大規模修繕工事のときは、ベランダの整理をお願いするのもいいですよ。
倉庫があったり、ベランダで特に西日を避けるために造作がされていたり、
網戸の色が極端に違っていたり、サッシが結露防止のために作り替えされ
たりしていたりしています。
私どものマンションでの大規模修繕工事のときは、
ベランダにおいてあるものについては、この際できるだけ
捨ててくださいとお願いしました。
そういった物は、マンションの一角に集めてもらい、無償で
建築業者に捨ててもらいました。
結構多かったですよ。車で数台分すてましたから。
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。
又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン
トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
地震保険の加入率は、60%程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。(どの日の地震で損壊したのを明確にするため)
査定方法としては、組合が指定した1フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。
保険の査定は対応策を考えていないと補償額が
少なくなりますね。
※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
*防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
*名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
*防災訓練の実施
*地域避難所としての申請をしておく
*大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする
管理組合のカネと時間でやること?
ヘルメットや非常食・飲料水を住民全員数日分備蓄しておくんですか?
地域避難場所というと広い公園や指定避難場所から漏れた学校のグランドなどが
思い浮かびますが、マンションの敷地も申請すれば認定されるんですか?
認定されたら近隣の木造アパートの住民さんがやってきて混雑しないかしら?
防災グッズでもヘルメットの全員分の準備まではしないでしょう。
飲料水は私どものマンションでは準備してますよ。
勿論これはコカコーラさんの災害用自販機との絡みがあり、各戸5本分
がいざという時のために準備されています。
私どものマンションでは、マンションの前の敷地を行政に
公園として寄贈してますので広場はあります。
又、エントランスがかなり広いので、いざという時はそこに
集まってお互いを支援することもできます。
そのエントランスに救援物資を届けてもらう手続きをすればいいと仙台の
講演者がいっていました。しかし、まだ私どもは手続きはして
いません。
コカコーラさんの救援支援用の自販機はいいですよね。
マンション内のエントランスにおいてもいいし、価格も利益を
取らなければ安い価格で住民に提供できますから。
それに各戸5本(大瓶)の備蓄も準備してくれますし、賞味期限が
くれば無償交換してくれます。また、その前の備蓄分については
マンションで自由に処分できますし、いざという時は、自販機の
飲料水も自由に使っていいとのことで鍵も保管しています。
是非皆さん方のマンションも検討されてみとはいかがですか。
追記
自販機の設置費用は当然不要です。
又、電気料金についてもコカコーラ社負担です。
当面の飲料水が確保できるのはメリット大きいですね
全国規模でコカコーラさんが取り組んでおられますので
申し込めばすぐきてくれるのではないでしょうか。
但し、敷地内に設置しますので、組合員の承認は必要に
なるとは思います。
理事会だけでできるかもしれませんが。
経費は一切かかりませんし、皆さんのメリットが大きいので
事後報告として広報活動をすればいいのかもしれません。
このスレにはマンションの住民は少ないのではないかな。
というのは、コカコーラさんの自販機の問題が書き込まれて
いますが、マンションの住民ならもっと関心をもってもいいと
思うんですが。
<長期修繕計画作成にあたって>
*長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
飲み水の確保は重要だが、排下水の確保も重要。
地震によって万一ウ〇コ排水管が破損したときには
理事長はウ〇コ禁止を緊急宣言する必要がある。
専有部分の床下部分の排水管も共用部分つまり
管理組合に保守義務ありとする考え方は根強い。
居住者名簿による安否確認と並行して水漏れ確認も
やっておこう。
うちのマンションの第1回大規模修繕工事の内容
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上防水シート張替え、外廊下・ベランダの防水シートは傷みが激しい部分だけを張替えまたは再コーティング、ベランダの間仕切り再塗装
2棟150戸で約1億2千万円だった
次回の大規模修繕工事(予想)
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上・外廊下・ベランダの防水シート張替え、エントランスや中庭のタイル(台車、スケボー、デブ住民のせいで半分以上にひび割れ)交換、中庭のウッドデッキ、木製ベンチ(一部腐っていてデブは使用禁止状態)交換または撤去、中庭の噴水型オブジェ(悪趣味、気のせいか少し傾いてる)の撤去・更地化
1億5千万円くらいか?
第1回目工事中に当初想定していた以上に外壁タイルの張替えが必要なことが判明したが、これは施工会社がサービスで(追加費用なしで)やってくれた!理事長以下感激して「次回も〇〇株式会社さんに落札してもらうように」と引継ぎを書いているが、しかし、元の値段1億2千万円で思いのほか儲かったので、少しくらいサービスしてやるか、だったのかもしれない
理事会の中に一人だけ建設会社の技術者の人がいた(総会での説明ぶりから分かった)けど、彼以外は理事会も修繕委員会も全員素人だったと思う
大規模修繕工事の基本的なものです。
直接仮設工事(足場、養生費等)、屋上防水、バルコニー防水、
共用通路防水(塩ビシート貼り、下地処理等)、外部階段防水、
庇防水、躯体補修、シーリング、タイル工事、外壁塗装面改修、
上裏塗装改修、鉄部塗装(ドア、スティール建具、竪樋等)、
金もの等(障壁交換、物干し、面格子等)、窓枠シーリング、
集会場、ごみ置き場、電気設備、メールボックス等
これに共通費として一般管理費とか現場管理費、諸経費が必要です。
設計監理費(総工事費の3%から12%・・・工事費の規模で変化します。
ああ、そうですね、鉄部塗装もやってもらったぞ
ただし、外廊下とベランダに貫通してる雨水用のタテ管だけで、玄関ドアや面格子などの建具類や機械式駐車場や駐輪場の支柱部分はやらなかった
修繕委員会の多数派は緊縮予算を主張し必要最小限の工事個所に絞ったようで、それに不満だった修繕委員長は、工事開始後の業者との連絡会議はすべて欠席だった
玄関扉や面格子もやるときれいになりますよ。
修繕委員長が欠席はいただけませんね。
機械式駐車場はメンテナンスが大変でしょう。
会計は独立しているんですか。
うちのマンションは修繕積立金は棟別にも施設別にも分かれていないので会計処理上わかりやすいと言えばわかりやすいが問題もある
駐車場使用料収入が多いのに駐車場会計を独立させていないから、使用料収入のかなりの部分は管理費会計に計上され一般経費で支出されてる(使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済んでる)現状です
修繕積立金会計もマンション全体で一本だから、言葉は悪いが早い者勝ちになる
駐車場の全面改装より先に第2回目の大規模修繕が来るから修繕積立金はそこでかなり使うだろう
長期修繕計画上は管理費修繕積立金の適時の値上げで資金ショートは発生しないことになっているが、結局、駐車場のためにはもう一度ドカンと金集めすることになるだろう
機械式駐車場については、修繕積立金とは別会計にした方が
いいと思います。
メンテナンス費用が大きいでから。
それから、機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
例え資金的には確保できたとしても、実際解体し建設するまでには
かなりの月数がかかります。
その間仮の駐車場の確保がまず無理でしょう。
最終的には、機械式駐車場はメンテナンスができなくなった時点で
その役目はおわるでしょう。
重説を4月上旬に終わり、委託契約の期間満了が5月末日となります。5月上旬の総会がコロナで流れました。会社が暫定契約を結ぶようにと言われています。
国交省にきいたら、理事会を開いて、重説をして全住戸に配布と言われました。
コロナで理事会は開ける雰囲気ではありません。どう対処すれば良いでしょうか?
マンション管理業です。
そういうひっかけの質問には答えられません。
※必要修繕積立金の額とは
平成25年のマンション総合調査(国交省)では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
れる修繕積立金の額は、1戸当り月17,515円となっています。
又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、15階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り178円/月と示されています。
そんなに払わなくてはならんのか
うちは築1x年だが150戸で年18百万円弱だから月平均1万円に届いていないぞ
まあマンション業界の雄であるH工グループの施工・管理だから大丈夫かな
どう考えても月1万円程度では無理でしょう。
そのままの状態であれば、修繕個所は限定されてくるので
どこかの時点で劣化がすすんできます。
それから積立金の額は、どの時点で値上げをしたかによって
大きく違ってきます。
早く値上げすればするほど効果は上がります。
国交省が提案している望まれる積立金の額には、大型設備分が
ふくまれている数字です。
国交省が指針としています25年間(大規模修繕工事2回分)の
工事費にはそれ以降発生する大型設備(玄関扉、給排水管、EV等
の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。
早めに値上げを検討されたらいかがでしょうか。
管理費等の各専有部分のタイプ別負担割合は各マンションの規模によって異なるので一概には定められないでしょう。
あくまで一般論をいっているんですよ。
小規模マンションより大規模マンションの方が工事費が
安くなるのは当然のことですが、あくまで平均的な規模
100戸程度でしょうか、それを基本価格としています。
単なる大規模修繕工事だけでは大型設備分の工事費が
足りませんよということです。
必要な工事費はすべてやらなければならないですからね。
理事をやってた時のファイルの中から管理会社作成の資金繰り表みたいな資料が出てきた
そういえば理事長が管理会社の担当者にゴテゴテ言って作らせてたな、ただし説明受けた記憶はない
それによると再来年に修繕積立金を5割アップ、その後は5年ごとに3割アップを2回やって、その後はその時の状況を踏まえて考えることになってるけど、そんな引継ぎやってないだろ
5割アップにすると金額的には>>4232さんの水準に近づくから安泰かと思えば、第2回目の大規模修繕をやったら修繕積立金残高は数百万円、首の皮一枚状態だ
なかなかいい資料だが、半ボケのジジババやフツーのオトン・オカンにはチト難しいかも
三回目の大規模修繕時には分譲当時の組合員は一割に満たない状態。
13年おきに大規模修繕で39年目になります。想像すると身の毛が
よだつ。
Part2スレでも大規模修繕工事特集やってますから参考にしてください。
Part2スレ
国交省が平成23年4月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を30年間としているので、給排水管(取替周期30年)とEV(取替周期30年)の取替工事は計画に含まれている。
適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。
>>4238さん
1戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。
私の知っているマンションで築35年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月1,000円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。
<長期修繕計画作成にあたって>
*長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
長期修繕計画30年の場合(それ以降の大型設備分は含まれません。)
※修繕積立金の額の目安
1)長期修繕計画があれば、工事費総額から1戸当り月の修繕積立金を算出します。
(工事費総額-現在修繕積立金の残額)÷年数÷戸数÷12ヶ月
2)計画書がない場合
専有床面積から算出します。
5,000㎡未満(50戸未満) 218円/㎡ 月 (165円~250円)
5,000㎡~10,000㎡ 202円/㎡ 月 (140円~265円)
10,000㎡超(100戸超) 178円/㎡ 月 (135円~220円)
例えば、70㎡の場合は、70×202円=14,140円が必要修繕積立金の額です。
全国平均でみても、現在は14,000円程度の修繕積立金は必要といわれています。
>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金100円/㎡、管理費100/㎡ で充分...
(駐車場使用料を除く。)駐車場使用料を含めれば各75円/㎡で充分
国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから1戸平均14,000円になったかも問題です。
10年間は1戸平均月3,000円しかなかったマンション
が11年目に14,000円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。
分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後1年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は4247で十分事足りています。
4247さんの10年間3.000円は寂しいでしょう。
>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の3つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
10年間3,000円は例えばということですよ。
管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、
管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。
この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。
>>4252さん
私はPART2は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはPART2でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。
修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。
修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。
大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
(ボロマンションとしての査定額)プラス(豊富な修繕積立金残高)・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
(綺麗なマンションとしての査定額)プラス(わずかな修繕積立金残高)・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。
管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。
管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。
1戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から1戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。
殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。
長期修繕計画は大切だね。
マンションの管理、理事会や総会には関心がないけど
大規模修繕工事には住民は大いに関心があるんだとさ。
役員になって犬のウンコや子供の騒音やオッサンのゲロの後始末するより
修繕委員になってタイルの色とかインタホンの機種選びしてるほうが楽。
>>4259 匿名さん
わかってないなぁ、知ってどうする?経年マンションの工事費用は、組合員が貯めてどうこうなる額じゃないことに気づいて。新築マンションでスタート時に均等積み立てを採用したら修繕積立金は戸当たり5万超えるよ。それだけ莫大な工事を事前を知っててもしらなくても選択肢は工事せず!か借り入れしかないから。耐震調査だって耐震工事の額を知らずに調査して既存不適合を有料で知っただけの管理組合と同じで知りたいやりたいで先に進めてもマンションの場合、大概絶望なんだからゆっくりやりなよ。
マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
うことも大切です。
現在は、耐用年数100年と想定されるマンションも出てきています。しかし、100年もつといっ
ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然100年は持ちません。だからメンテナンスが
必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築20年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
マンションの場合は、償却期間は50年とか60年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。
マンションは建物の維持保全を行い、計画的に行わなければ
劣化していきます。
建物設備は必ずいつかは経年劣化していきます。
それを防止するためには補修工事が必要となります。
それを的確に行うには修繕積立金が必要となります。
積立金の値上げはだめ、しかし劣化はさせたらダメ、
こういう矛盾がまかり通っているのが、住民のエゴ。
*資産価値の落ちないマンションの条件
1.立地が良い
2.築年数(築浅)
3.物件規模が大きい
4.管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。
マンションの資産価値をおとさないようにするには、定期的な
建物設備の管理をする必要があります。
何故そうするかといいますと、住んでいるときは快適なマンションライフ
をおくるため、売却や賃貸に出すときにはできるだけ価値を保つためです。
子供に相続するときも、資産価値があった方がいいでしょう。
やはり自分が住んでいるマンションは資産価値が
高い方がいいですからね。
>>4270 匿名さん
資産価値は立地が90%です。
修繕などを検討する素人の購入者は90%の人は能力はありません。
マンションは管理を買えといった標語には管理会社名位でしょう。
4273さんの言っていることを購入者が真剣に取り組めば間違いなくマンションは良くなるでしょう。
現実はそんなに甘くはありません。
>>4272さん
同じ築年数でもしっかりした建物設備の維持保全がされているマンション
とそうでないマンションの差は歴然としてますよ。
当然同じ地区のマンションであってもですね。
中古物件を買うときの価格の相場は、不動産会社がにぎっています。
不動産会社は不動産に対しては価格も含めてプロですからね。
実際例として、同じ地区で同じ築年数のマンションでも
私どものマンションは不動産会社から売却する場合は当社
へお願いしますとの案内状が頻繁にきています。
半面近くのマンションではなかなか売れず、価格もかなり
安いようです。
きちんと補修工事をしている当マンションと大規模修繕工事
も最低限しかしていないマンションとでは、見た目にも違い
がはっきりわかりますからね。
不動産屋はマンション内に入ってくるから分かるんですよ。
売却や賃貸では必ずマンション内、つまり居室内にも入って
点検しているから、価値観の比較は簡単にできますよ。
当然管理費や修繕積立金の額までね。
不動産屋は売却や賃貸の依頼がくれば
顧客にメリット・デメリット等を詳しく
説明する必要がありますから。
一番いいのはそのマンションの総会資料や各戸配布物・掲示物を見せてもらうこと
総会資料の会計データや総会理事会要旨を見ればそのマンションの財政状態や住民レベルがわかる
掲示物も「敷地内はペットの小便禁止」「スロープでのスケボー禁止」とか当たり前のことをわざわざ掲示してるマンションはヤバい
隣り合った同じような間取りのマンションで10%の価格差があるときは、その原因は敷地内のペット糞尿の有無というわけだな。
不動産の相場はあってないようなものである。
同じマンションでもその時その時で売値は全く異なる。
相場という言葉は不動産屋が顧客を説得する道具。
エントランスがジャスパーとか大理石を使用している
マンションは資産価値が落ちにくいね。
当然外壁はタイル使用。
開放廊下の床シートは大規模修繕工事で交換しているとか。
分譲マンションの真の資産価値は建て替え時の配当金による。
1年間に集会室で行われる葬式の数による。
マンションの建て替えはできないよ。
できたのは、高島平のマンションぐらいじゃないか。
あそこは容積率がおおきかったのと、資産価値が
高かったため、戸数を増やしてできたんだよね。
建て替えは絵に書いた餅だよ。
万一、5分の4が決議できても、その後売り抜ける者や転売業者など性善説では対処しきれない。一時期旭化成が先を行っていたが、杭問題で勢いがなくなったように記憶している。
渋谷の宇田川町住宅(単棟)は築50年くらいで建て替え成功
住戸数3倍増
容積率が大きいマンションは建て替えがしやすい。
>>4288 匿名さん
昭和40年代!今ではマンションと呼べないクオリティだよね。マンション建築創成期昭和50年代である?容積率に余裕があるマンションは建て替えの可能性を秘めているというだけで、利権関係は無視できない。特に都心部マンションは地上げ屋を雇うくらいでないと不可能では?
地元自治会との協定書や覚書でがんじがらめのマンションは苦しい