「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理業協会の会員でない管理会社が管理を委託している
戸数は１社平均３５５戸しかない。
５０戸平均とすれば１社平均７棟しか委託契約を結んでいないということになる。

管理業協会に加盟している管理会社が、なぜ国土交通省の処分を受けている？
特に役員会社がなぜ２度も処分されている？
一度は干された会社が、なぜ理事に復帰している？
そんな詐欺会社がいる団体がまともか？

警察官や官僚は悪いことはしないのと同じ発想です。
マンション管理業協会の会員も全て同じ考えで会社を
運営しているのではないでしょう。
マンションの理事も同じことです。
ごくごく一部の者が道を外れたことをしたらその業界は
信じられない信用しないというのは行き過ぎです。
警察官が法令違反をすれば、もう警察は信用できないというのと
同じですよ。

現代社会は悪を許さない。　人間も１００％完全でないと許さない。
新聞雑誌をみて感じないか？　鈍感な奴だな。
プロが１００点満点の仕事が出来ずにどうする。
まして知識を悪用する詐欺会社を許せるか？　

偏見というか可哀そうな考えだね。
１００％完全な人間はいないよ。

　当たり前だ。　しかしＡＩ化に向かう社会は、プロの人に１００％を求める。
　新聞等を見て感じないか？　鈍感な奴。
　これだから反社がはびこる。

お金をもらって仕事をしている者をプロというんだよ。
士業とか会社だけがプロではない。

　士業や法人が、順法でなくてどうする？
　順法でない連中はすべて反社である。
「悪法も法」である。　最近の悪法は、個人情報保護法である。

士業や法人だけが法を順守するものではない。
国民は全て法を守らなければならない。
特に報酬を得て仕事をしている者は法令順守が
当たり前。
悪法も法？法律に悪はない。

法律＝正義
法律が悪なら法改正が必要。
改正されるまではそれが適法となる。

それは区分所有法違反となります。
しかし、総会で組合員の承認は得ているんですよね。
その場合その規約は総会で承認はされましたが、法令違反
ですので無効となります。
それをそのまま運用しているんであれば、組合員に問題があります。

>>2462さん
そのまま運用されています。
理事会で無効にするなら裁判にしてくださいと管理会社からいわれて、
弁護士に相談しましたら着手金が３０万円くらいで成功報酬が５０万鞍との回答でした。
お金がないのでやめました。

弁護士の選定に問題があるのではないですか。
まずマンション管理センターに相談されたらいかがですか。
会員でなくても無償で電話応対をしてくれます。
それに理事会で決めることに対して管理会社が裁判にしろとは
おかしいですね。マンションの管理は管理組合が行うものですから。

マンション管理センターに電話して質問したことがあるけど
自分の身分等は名前をいうぐらいで理事とかをしているかどうかの
質問もなく、真剣に答えてくれたよ。
相手はマン管の資格保有者とのことだった。

専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

実家のマンションは大規模修繕の時に竪排水管の交換に合わせて専有部分内の配管についても交換したよ。リフォームですでに交換してる住戸については相当する費用を返金。まあ、積立金に余裕があったからできたんだけど。

>>2468さん
しっかりした管理がされているマンションですね。
本来そういう管理をしていくべきですが、皆さん目の前の
積立金の値上には賛成しませんからね。

専有部分だから各人でやればいいんじゃないかな。

共用部分と専有部分を同時に修繕したほうが良い時（効率的）は共用部分は管理組合負担で専有部分は個人負担で良いと思う。専有部分を既に個人で修繕済みはこの部分は修繕しないので今回負担なし。

>2470

管理規約ではそうなってるんだけど、各人に任せておくときちんと修繕せずに水漏れ事故になった時に階下に迷惑がかかるってことで管理組合でまとめてってことになった。

>>2471さん
専有部分も一緒にするといっても、その金額は５０万～８０万円
はかかりますので、出せる者と出せない者がいますよね。
裁判例を書き込んでみます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

やはり専有部分の配管は共用部分の配管と一緒にやるべき
でしょうね。
その方が経費も効率的だし、在宅も一度でいいですからね。
やれる者とやれない者がいれば、やらない下階の住民は被害を
受ける可能性が高いですからね。
特に保険の適用がなくなれば損害賠償額も住民間で話しあわなければ
ならなくなりますし。

専有部分の配管の更新工事費は７０万円程度かかるそうです。
各人が個別に工事をした場合の価格です。
給水管、排水管、汚水管、ガス管、給湯管全てを交換した
場合の価格です。

共用部分の排水管の縦管を塩ビ管を使用しているマンションで
あれば、継手部分の交換が必要となります。
専有部分については縦管より傷みは激しいので交換が必要になる
可能性は高くなります。
特に給湯管は高熱で傷みが激しいですからね。

大規模修繕となれば管理会社に丸投げが普通の
マンションなんでしょうね。
知識も時間も住民はないから。金だけだす。

それが普通のマンションの実態ですよ。

大規模修繕工事の場合は、検討期間も含めて日数が
かかりますからね。
知識プラス時間が必要となるので、マンションの住民
特に仕事をしている者にとっては管理会社主導で
いかざるをえないでしょう。

大規模修繕工事時に建設会社を公募する場合、相見積を取る時は
どういう基準で取っているんだろうか。
修繕個所だけ大まかにいって、平米数は設計図から算出するとしても
使用する材料によって工事費は大きく違ってくるんだけど、出てきた
見積金額が高いのか安いのかも分らない。
結局業者の説明を聞いて判断するしかない。
その判断をするのは誰なんだろう。

区分所有者がするのです。戸建てなら所有者が自分でするでしょう。集合住宅も同じ。竣工図面くらい読めるようにしましょう。消防法の基礎くらい勉強しましょう。建物の構造の基本的な部分くらい知っているようにしましょう。区分所有法や管理適正化法、建替え円滑化法等の一連のマンションに関わる法制くらい理解しましょう。知ったかぶりするのはやめましょう。業者の話でちょっとでも不明な点があれば、とことん説明させましょう。説明を嫌がる業者はやめた方がいいでしょう。コンサルがいいと思っていると損しますよ。コンサルはボランティアではありません。商売です。安いと思わせてちゃんと儲けています。

>>2483さん
本物のマンション管理士が登場した。矢羽根マークがついている。
悪徳マンション管理士、悪徳組合員、悪徳マンション管理業者の悪行を邪魔するマンション管理士の印籠です。
つまり、水戸黄門の印籠みたいなものでしょう。この印籠をかざしたマンション管理士の意見を聞きたいです。よろしく、？　　　　　

マンション全住民電気一括契約
管理組合決議は無効　最高裁判判決

マンションの管理組合が総会で、低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民に義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷は2019年３月５日、決議は共用部分の変更や管理にしか認められず専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。

区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定　裁判長は「個々の住民の契約解除は専有部分の使用に関する事項であり、共用部分の管理や変更ではないと」と指摘した。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf
これでしょう。

>>2484さん
区分所有者でするといっても、数量調査票の作成はできないでしょう。
それが作成できなければ同じ条件での相見積が取れないのではないですか。
相見積での説明は業者にやってもらっていいのですが、同じ条件での比較
でなければどの業者にすればいいのかその判断が難しいでしょう。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で比較しますからね。

>>2485さん
専有部分の問題を総会で決議してはだめですね。
高圧一括受電の問題ですね。
電力、ガスの自由化ですから各人が自由に契約しても
いいでしょうね。

私も高圧一括受電システムは共用部分の重大変更であるから区分所有者総数及び議決権総数の四分の三以上の合意があれば良いとは考えていたのですが、
何とはなしに違和感は持っておりました。しかし、最高裁では全員の合意がなければ駄目との判決でしたので、
今までの総会の資料等を精査しましたら、全員の合意が必要ではないかと思われる議案が、総会の多数決で可決されています。

追々、報告を兼ねて投稿したいと思います。
皆さんのマンションでは、例えば、多数決を間違えて解釈して、規約や区分所有法や民法のの規定に反しての組合運営がなされていませんでしょうか？。教えてください。

もし、そのような事例がありましたらどのように対応したらいいのでしょうか？。

高圧一括受電への変更は共用部分の重大変更にはあたりませんね。
それは普通決議でいいんですが、専有部分を含めれば当然全員の
承認が必要となるのです。
共用部分の変更でも、区分所有者に特別の影響を与える恐れの
あるものについては、本人の承諾が必要となっていますからね。

管理費や修繕積立金の値上は普通決議でいいですよね。
しかし、管理費・積立金の額の表を変更する場合、その別表が
管理規約の別表となっていればそれを変更する場合は特別決議
が必要となる訳です。
だから管理規約の別表となっている規約集であれば、細則の別表に
変えておくことが必要です。

マンションの理事が全て規約等に精通している訳では
ないですからね。
中には間違って総会で決議してしまうこともあるでしょう。
その時に指摘すればいいんですが、承認決議されてから
それを無効にするというのは難しいですよ。

配線経路の変更と考えれば、簡単には修復できないわけですから、共用部分としても著しい変更になると思います。

専有部というか、個々が結んでいる電力会社との契約については、当然に個々の自由だということで、実質的に全員同意というか、一人でも反対すれば、一括受電は実現できないということだけの論理ではないでしょうか。

>>2491 管理費や修繕積立金の値上は普通決議でいいですよね。

当方では特別決議（修繕積立金の値上げ＝売るために安く設定されていたので段階的に値上げしたもの。但しこの値上げで大規模修繕、大物設備の更新ができるか疑問）で承認された。負担金額（専有面積毎）は別紙一覧表で纏めた。

●細則は敷地・建物使用細則、駐車場運営細則、自転車置き場・バイク置き場運営細則、防犯カメラ運用細則、がある。

●別表は専有部分の範囲、共用部分の範囲、バルコニー等の専有使用権

等が管理規約集で一括纏めてある。

>>2494さん
高圧一括受電への取り組みをするという総会決議は普通決議で
いいと思います。
しかし、全戸の承認が必要になりますね。

>>2494さん
マンションによっては管理規約を間違って解釈して決議する
所も多々あると思います。
まず総会で議案ごとに特別決議か普通決議で承認決議がされる
と思いますが、その時に指摘しないと決議されてから異議を
唱えても難しいと思いますよ。
特別決議は規約の改正とか共用部分の重大変更、建替え決議等
限られていますからね。
細則でいえば、大規模修繕専門委員会や規約改正専門委員会とかの
細則も必要だと思います。

普通決議だ特別決議だと言っているが、マンションという小規模な社会で多数決というのが馴染むのだろうか？規約で決まっているからすべてそれでOKということになるのだろうか？すべての管理組合員が全く同じ情報を持っているのだろうか？
法律がどうとか規約で決まっているからとか、細則にあるからとか、そういういい方に説得力あるのか？

マンションは集合住宅ですよ。いろんな考えをもった住民が
住んでいます。
そのなかで規約や細則とかの取り決めがなければ何を基準
として決めればいいんですか。
単なる多数決だけで決める訳にはいかないでしょう。
そのために区分所有法で強行規定は規約でも変更できない
ようになっているのです。
住民が同じ判断基準や知識、情報とかを持ち合わせていない
からこそ規約や細則を順守していかなければならないでしょう。
規約や法律は守らなければならないのです。

??2495さん
普通決議（総会の出席者の過半数の出席により総会は成立し、その過半数の議決権で可決する「欠席者はカウントしない」。）という一番簡単な多数決の原理で決議される案件が、最高裁によって５４４分の２の極少数の反対でＮＯを突き付けらたのです。

私の考える特別決議（組合員総数及び疑稀有件総数の四分の三以上で可決「欠席者もカウントする。」での可決でさえ最高裁はＮＯを突き付けた事になります。

>>2497さん
私のマンションの総会時の議長（理事長）は、一つの案件の意見に対し出席者の意見が最もマンションにとって優れた意見であると考えたときは、議決権行使書、出席者、委任状の委任者の賛否を集計して、
理事長に対する委任状（白紙委任状含む。）を出席者の意見を賛成にに投じたら可決されそうであると判断したなら一応理事長はその案件に対し否決に投じて臨時理事会に元帰り総会出席者を理事会に呼んでで細部の意見を集約した案を臨時総会で討議する事にしていた。
マンションは見違えるほど良くなっています。ただし、一部の管理会社とその取り巻きの動きは気にはなります。

>>2499さん
それは高圧一括受電の話しでしょう。
専有部分については区分所有者の承認がなければ、全体で可決されても
無効というのは当然のことですよ。

総会での承認決議でいえば、普通決議の場合は、議決権行使書で殆ど
決まっているのではないですか。
委任状がそんなに多いのですか。うちのマンションでは委任状はごく
少ないですよ。
総会に欠席する場合は殆どが議決権行使書で賛否を表明していますから。

議案によっては、出席者の意見によりそうした方がいい場合はおこり
得ると思います。
その場合は、臨時総会を開催することを条件に再度理事会で検討して
再提案すればいいと思いますよ。
明らかに不備や法的に問題があった場合は、その議案をそのまま決議する
訳にはいかないでしょう。