パークプレシャス大濠ってどうですか？

完売、おめでとうございます。お見事です。
リアル大濠の価値って、本当に高いんですね。
福岡市で、もう二度とこのような億ションはでてこないでしょう。

バブルが再来しない限り、このような億ションは出てこないかもしれませんね。

大濠でこれだけ纏まった土地は確かに暫く出てこないでしょう。小規模マンションは大濠には多いんだけどね。

ア－バン物件だから・アウトレットだ等々のネガティブな意見も多々あった物件では有ったが、
マンションの資産価値は、１に立地・２立地、３・４が無くて５に立地と言うことの見本のような
物件でした。　１次販売は抽選になるし、億ションを売り切るし、買えた人は、勝ち組なのか？
うらやましいです。

タイミングが良かったね。リーマン前の価格で買っていたらババ掴みだったろう。裏の2004年の三菱地所のザハウスオブオオホリが今思えばお得だったが、それと同じような価格で去年再販されたからね。

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ぽっぽ屋マンションですけどね。億ションの割にはしけたマンション。

今尚、ネガっても、もう完売してるんだよ。

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住める人が、素直にうらやましいです。花火大会きれいだろうな～。

鉄道屋のマンションのどこが良いのか？センスないし…。大幅値引きでやっと売れたらしいが４割引位したんじゃない？私はとにかく評価しないね。ここは。

お前また出てきたの。本物の大濠で４割安、得じゃん！マンションは場所だよ、場所。

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完売したんだからクローズしてね！

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放射線問題で東京在住の方が地方に逃げているようですね。
最上階を購入された方も関東在住の富裕層でしょうか？他に思い当たるふしがありません。
もしそうなら近い将来、福岡（一部ですが）の地価も上がる気がします。
こちらのような優良物件は買いどきかも知れませんね。

大幅値引きでやっと処分したんだから、富裕層なわけないじゃん。

いや富裕層でしょう。
いくら割り引かれてもあんたには絶対買えない値段。
住む世界が違います。

３１３です。
実際に見に行きましたよ。
真剣に買うつもりで。
価格交渉もしたけど、買う価値が無いと判断したんです。

こんな味気ない売れ残りマンション、まともな富裕層が買うとは思えない。

価格交渉した時点でOUTでしょ。
買えなかったヒガミにしか聞こえない。
買っとけば良かったっていう後悔ですか？
間違いなくこの辺りの地価は上がるよ。ご愁傷様。

素直に完売を評価すべきですね。客観的に、今更のネガ書込みは、かっこ悪いですよ。本物の大濠の住所でなければ、億ションを４戸売るのは無理です。やはり、マンションは立地が最重要ポイント。市場の評価がすべて。”祝””祝””祝””祝”ということで、このスレ、クローズしましょう。

>316
あのね、「なんぼにしてくれんの？」ってこっちから交渉したんじゃないんだよ。
買えるって財があるってわかってるから、営業から「これでどうですか？」って提示ですよ。

あんまり値引きされても、元々、その価値しかないって事。
市場がそう評価してきたじゃない。

あの内装は気に入らず、総リフォーム予定だったので、その手間とコスト、
さらに元々の価値を考慮し、提示された価格ではあり得ないと判断したの。

この辺りが、まだ上がるなんて妄想は一人でしてなさい。
このクラスを検討するなら、上がる下がるなんて要素は重要じゃない。
私には、買い物の全てが、いかにＱＯＬを上げることが出来るかが重要。
まだまだ勉強が必要そうですね。

管理人さーん、また、変なのが出てきたから、早くクローズして下さい。どうせ、抽選に漏れて買えなかった恨み骨髄の人でしょうが。読みはことごとく外れ、あとは抽象的な恨み節ばかりというやつ w

確かに、完売して終わったことを、今更どうこう書いてもねぇ。それと、人の批判はよくないな、まともな富裕層でないとは買った人に失礼だよ。お金を持っていても、心が卑しい人と思われますよ。

こんな超売れ残りに手を出すなんて、まともじゃないことは事実。

こいつ執念深くて、どうしようもないな。余裕が感じられない。まともじゃないのはお前だよ。


とにかく、早くこのスレ、手仕舞いして下さい。

買えなかったにしても、買わなかったと強がっても、結果は同じ　自分の物じゃないってこと。立地の良さでは、ネガることはできないのは事実。それに２億の物件を買えるような人間はここにはこないでしょう。ここは、庶民が少しでもいい物件を探そうと情報を得る場所で有って欲しいものです。完売物件をネガッても盛り上がりません。ネガるなら他の売れ残りの物件へどうぞ！

と言うことで、管理人さん、幕引きを！

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とても素敵なマンションだと思います。近所に住んでいて、憧れていました。
リアル大壕、やっぱり強いんですねー。完売ですか・・・また素敵な物件が大壕に出来ることを期待します！

暫らくまとまった土地はリアル大濠で出て来ないでしょう。ニセ大濠、おっと、大濠周辺マンションは出て来るかも知れませんが。

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そうなんですか？
じゃあ、大きくなくても小さいもので、大壕の住所のマンション建つ予定は・・・？

あるよね。

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ＧＭの隠し球です。

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ないない。あの二ヶ所はババ掴みで戸建中だ。

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塩漬けされていたが損切りした土地ね。

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どこら辺ですか？一丁目？二丁目？

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レジアの横とかだよ

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賃貸で出てたが、あっという間についたみたいだね。８９㎡で２７万円、リアル大濠のご威光かな？。因みに、ＰＥＲが約１３だって、このご時勢ありえないだろ！ やはり、低層は投資用で絶対買いだった（涙）

目玉商品として安く売られてたとこでしょ？抽選になってたよね。東京からもきてたし。

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正直安さにはびっくりしました、地方からですが検討の余地あり。

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ペント以外は叩き売りに近かったです。4〜5000万円台は10戸くらいあったような。確か5000万円台は広さ約120平方メートルと無茶安。また、バーゲンないかな？

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MJRだからね。

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お前のとこも格安物件だせや。PER20以上ばかりだろ、ブランド料ばかりのせやがって。

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＞３３９
あら、褒めたつもりだったけど気に障った？
ごめんなさいね。卑屈にならないで。

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》340、　
意味不明！。何が卑屈？　客観的にPER13は言わば化け物。15くらいでも、どっかない？

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ここを検討するときに、ＧＭ高取参番館も考えたが、そっちも賃貸で出ているね。同じ４０００万円台前半で、８２㎡で１７万円だって。「ＰＥＲは２０越える」かな。ここの１３とかなりの差だ。

１３は出来すぎとしても、２０は悪い部類だと思います。普通１７～１８くらいだろ。何なんだろ？ ブランド・・・・・

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PERという言葉ここでしか聞いたことないんですけどメジャーな言葉何ですか?
意味はわかるんですけど、普通はキャップレート、利回り、NOI利回りといった言葉を使うと思っていたんですが

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現在はＰＥＲが一番メジャーです。御存知でしょうが、「物件を賃貸に出した場合、何年で購入額を回収できるか」を表す収益還元法の指数です。

と、朝日新聞出版のＡＥＲＡに以前書いてありました。東京カンテイとか専門の不動産調査機関も、ＰＥＲを主に使用している模様です。

めったに、福岡でＰＥＲが１３なんてお目にかかれないんでしょうね？

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通常どの程度のPERが効率の良いマンションなのでしょうか？福岡と東京では違いますか？
また、PER計算に管理費などの諸経費は入りますか？

東京カンテイでは福岡地区新築ＰＥＲの平均が２３となっています。ご参考まで

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/68PER2011_fukuoka.pdf

ＰＥＲの計算に管理費などは入らないと思います。結局は個別でお得な物件を探すことが肝要では。

そういう意味でＰＰや千早のプレミストみたいな物件がまた出てくれば最高でしょうが。

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大濠で１２０㎡だと大体３５～４５万円／月の家賃ですから、若し、４０万円の家賃としてＰＥＲ１３だと、６５００万円のマンションになる。だから、ここの５０００万円台の１２０㎡は買いだったという事になるね。

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大濠は地価も九州一高い住宅地なので、マンションの値下がり率も小さいのでしょうね。ほんの数メートル歩いただけで、黒門や今川になるが、地価は▲３０～４０％安くなる。マンションの名前ではなく、住所に大濠と書けるかどうかが、資産上の大きな境目になっている。

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なるほど。リアル大濠かどうかでそんなに違うということですね・・・

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マンションＰＥＲは東京カンテイの作った指標。


空室率は？

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殆ど全てのマスコミがＰＥＲを使っていますが、もっとメジャーな指標があるのでしょうか？ ご教示ください。

今までの話の流れで、今回、唐突に空室率が出ましたけど、何を言われたいんでしょうか？ マンション／商業ビルを一棟売りしている場合の空室率なんでしょうか？

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>>351
キャップレート
不動産鑑定士による評価書には必ず載っています

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ただキャップレートの使い方はperとは逆かな

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不動産の専門家、投資家には必須の算式みたいですね。

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グランドメゾンも高取参番館は凡庸かもしれないが、百道浜Ｏ＆Ｆは２０階８９㎡が３５万円／月で賃貸の募集が出てますよ。しかし、２５階の同じ間取りの部屋は３３万円で募集中なんだよね。

より高層階の方が安いって、何か、矛盾してる！ いくらで貸したいのと、いくらで借り手がつく、のとでは大違い？。

まあ、海が見たいので、かなりのプレミアムを払って借りてくれる金持ち連中は沢山いるのでしょうけど・・・。

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PPはランニングコストも安いし、ほぼ全室にビルトインエアコンもついてるし、空港線からの駅近物件なので賃貸しやすいんじゃないでしょうか？
また、売却するときにはリアル大濠である以上、やはり価値が高いと思われます。
PERだけではなく、資産価値がある物件だと思いますが、今販売されている、若しくは今後販売開始予定でそういう資産価値が高い物件があったら教えてください。

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福岡だけじゃなく、首都圏でも関西でもいいので、どなたか資産的価値が高そうな物件ご存知の方いらっしゃいますか？

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先ず無いでしょう。確か、ここは債権カットなどに基づいて、再販価格を大幅減にできたのでは・・・

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情報非公開であれば、コネがないと無理。但し、企業統治においては透明性が求められているし・・・。ちゃんとした会社の場合だけど。

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まあまあ、お互いに落ち着いて。残念ながら、新築で掘り出し物は殆どないと思います。抵当流れの入札とかは、ハイリスク・ハイリターンの世界といいますね、アマチュアは手を出しにくいのでしょうか？

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ＧＭの大濠公園シリーズは鉄板。大濠公園の眺望があればなお良し。

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数年前、地所の別格物件であるパークレオで競売物件が出ましたね。公園真横の億ションですよ。数分の一の値段で入札開始が、最後はどうなったのか、掘り出し物として位置づけられたのかな？

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最近管理組合で騒動があったらしい
管理費が４０％減になったとか？

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