サーパスマンション（穴吹工務店）その６

管理会社は、設立総会時点でコミュニティから変更しました。
ブロック塀は見た目の粗悪さと控え壁がないことに素人ですが、気付きました。
インタホンは写りが暗いので仕様書を見て気付きました。
このことを理事に説明して提案してもらいました。

ブロック塀をよく見破りましたね。境界壁は、中身がブロックとしてもモルタルやタイル、スタッコとかで
覆われているでしょ。

ブロック塀は、裸の化粧ブロックです。
ブロック解体の経過について長くなりますが、ご説明します。
参考にしていただければと思います。
①まず、建築基準法違反を指摘して、解体と是正工事を申し入れました。
この時、工務店とコミュニティを現地確認に呼びつけたのですが、住民の皆さんも大勢集まってくれて一緒に申し入れてくれたので非常に心強かったです。感謝、感謝！
②その結果、A部分を、解体したのですが、B部分は解体しないという回答でした。
なので鉄筋の状況を確認するため、A部分の解体時の写真提出を指示しました。
③すると「写真を１５枚提出します」とだけ回答がありました。（この時は法違反部分の写真を抜いていた。）
④作り直すだけで、不具合を隠していた責任については回答されてなかったので、「写真を見て工務店としてどう評価したのですか？」と改めて回答を求めました。すると２か月後に今度は№809の回答があり、今回追加する写真が２枚提出され、B部分の是正工事に至ったものです。

部外者には話が唐突過ぎてわかりずらいですが、最初に気がついたのは外観の悪さと控え壁のない
事で、配筋の不備（縦筋の重ね接合）は鉄筋露出して初めてわかったってことですよね。工事の成
り行きをしっかり見てなきゃ気がつかない。

外観の悪さというのはどういうことでしたか。観察眼が素人？ばなれしているのでご説明を。他の
サーパスにも潜在してるかも。

きっかけはそのとおりです。
ブロック塀の最上部は、建築基準法上、横に鉄筋を通し、縦方向の鉄筋をフックさせて引っ掛けないといけないのですが、写真のように物理的に横方向に鉄筋が通せません。当然、フックもできません。最上部のブロックは最上部用の形状をしていて、長辺方向に溝が掘られています。つまり使われているブロックの形状が違うということで鉄筋の入り方がおかしいことに気づきました。

目地も全然揃っていませんでした。

リプレースのいきさつをご説明します。
新築なのでエレベーター点検、機械式駐車場、自動ドアの無償点検期間が６か月あるのに、管理費に点検費として組み込んで請求していたので返還減額請求をしたら「会社の方針で返還できません」との回答がありました。
なのでリプレースの決議をしました。

818の続きです。
こんなこともありました。コミュニティと委託業務費の引き下げと修繕積立金の話をしているときに、また、コミュニティがいい加減な説明をしてしどろもどろになっていました。
30年目には、エレベータの交換費用を見込まないといけないのに、長期修繕計画では全く見込まれておらず、積立金が不足することを指摘した時のことでした。「エレベータの交換は、30年くらいではしなくていいから」と言って支出予定に含まれていないことを正当化していたので、「工務店のＷＥＢサイトには、30年くらいで交換するって書いてありますよ」と見せてあげたら「確認します。」とか言って固まってました。なんと連携の取れてないグループ会社なんだろう。（笑）
写真はその時にコミュニティに見せた工務店のＷＥＢサイトですが、その後2～3日で、「ＷＥＢサイトが誤りでした」と説明があり、削除されてました。対応が早い！（笑）

そのさーぱすねっとに記載された30年周期というのは誤りではないでしょう。建築関係のWEBでは
エレベーターの交換周期は25～30年とうたっていますからね。長期修繕計画の記載モレは担当
コミュニティーの致命的なエラー。でもなぜWEBの方を削除したんでしょうね。不備、不都合を隠
す意図でなら悪質。なんでもするね。

そうなんですよ。誤りではないんです。記載漏れというより支出を少なく見せたかったんだと思います。
どんな補修をしても30年頃にはエレベータは金がかかる時期が来ます。
おっしゃるとおりに各メーカーともWEBにもそう記載しています。なので「工務店のWEBサイトから削除することは、のちのち大きな問題を引き起こすことになるよ」と伝えています。だって、意味がわからないその場しのぎのごまかしですもん。
購入時の30年間の計画をコンクリート建造物の耐用年数の47年に合わせて修繕計画を作り直させて積立金が不足することを示して委託業務費を引き下げさせました。結局、リプレースしましたけど。
そもそも30年で積立金を使い切る計画はおかしいと思いませんか？それからが大型工事が目白押しなのでそこまでに貯めとかないと。

とりあえず顔を照らす照明が付きました。

施工前
ちゃんと顔は写るのかな？
ダウンライトはカメラに写りこんだままだけど。

うちのも昼間は気がつかなかったけれど
夜、宅配便が来て顔が暗くて誰だかわからなかった。

上にダウンライトがあっても照度が足りなく、画面に天井の間接照明が目一杯入っているのでそのせいかと。
工務店に評価させてみよう。

全国的にダウンライトが映り込んでる仕様無視の状態になってるんじゃないのかな。
ちゃんと作ってもらわないとね。

欠陥、不具合に気がつく住人＝少数か単独

クレーマー扱いされないか懸念

理事会＝１０年くらいで一巡の素人の集まり

住民の代表というのは、実は殆どが系列管理会社の言いなりの”御用管理組合”
なんだよね。

それと住民なら
>>825みたいに憶測やネットで要望なんかしていたって何の足しにもならない。
現場でどう解決するか、それに尽きる。
相手方は系列管理会社、工務店、場合によっては理事会もだ。

欠陥、不具合に気がつく住人　私もその一人です。
一人の力はどうもなりません。
おかしいもの扱いされます。
住民は自分達の資産に現実味を持って向き合ってきかないと気がついた時にはすでに遅しなんです。
新築マンションも１０年経てば色々問題が表面に出てきます。
鍵一本で楽々生活、自治会や近所との煩わしさもないのがマンション生活ですが
いざ問題が起こった時に普段のご近所付き合いは無い　理事会は輪番制、理事長はくじ引きで決められ渋々引き受け
どんな方があたるかわかりません。そんな理事長、理事会を何年も見てきました。
知識が無ければ反論も出来ない。それが現実です。
知識が無いからむこうの言いなりになるのではないのでしょうか？
管理組合がしっかりしていれば大難を小難に出来ると思いますが・・・

>>812さん
は理事長に話して受け入れられただけまし。

難しい話、だからと拒否してきたり、住民側の動きを知られたくないのに
管理会社に相談しちまう理事長がいるんだよね。知識がないものだから管理会社のまんま
受け売りで（ひどいのは管理会社が書いてくる）サインだけは”理事長ＸＸ”だから笑う。

こういうマンションは管理会社主導で事が運ぶ。総会なんか管理会社が提案した事案
（さも理事会からでました）を議決するだけ。一部出席者が異を唱えたって不在者投票の
絶対多数で決まり～。

妙案はないですかね～。

何でもかんでも管理会社に相談する理事長うちにもいましたよ。
ある問題がおき管理組合に取り上げてもらったけど理事会で理事長、理事会の面々が無知で管理会社のフロント社員の説明を何の疑いもなく聞き入れていましたわ。知識がないからそりゃ当然ですよ。
こちらも自分なりに調べて各機関に相談に行ったりして教えてももらった事と正反対の意見でした。
管理組合の理事会なのになぜ管理会社がいちいち口を挟んでくるのかも疑問。
理事会もそうだけど管理組合の機能はしてないと実感しましたよ。
あの理事会に疑問に感じまた専門家に相談に行きましたら驚きました。管理会社が堂々と事実と異なる発言をしていました。
住民の大半は管理会社の言う事は正しいと思い込んでいる。建設したグループの管理会社だから信頼出来るといまだにそう思いこんでいる。おそらくずっとそうだったのでしょう。
うちの管理組合は管理会社にのっとられているのも同然です。