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マンション検討中さん
[更新日時] 2024-04-23 23:24:17
GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/
いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。
1)集金代行手数料が1000円/月
2)仲介手数料0円(売主)
この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。
[スレ作成日時]2016-07-28 13:05:05
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
GA technologiesってどうよ?
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279
匿名さん
>>278 デベにお勤めさん
どちら様からの購入でしょうか?手持ち資金の持ち出しなくとも購入は可能でしょうか?
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280
デベにお勤めさん
勝手に名前だしていいかのか分からないですが、福岡の中古マンション専門業者で10年以上続いている会社ですよ。私は1割ほど頭金を入れましたが、手持ち資金はなくてもいいと思いますよ。
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281
マンション掲示板さん
安いといっても原状回復費用、ADはどうするの?
金利は1%台で組めてる?
物件価格だけで判断すると見誤るよ
まぁGAも値上げしたからもう用はないけど
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282
購入経験者さん
ADはオーナーが払うものだと認識しています。金利は1%台です。
固定資産税引いても年間プラスなので特に支障はないです。
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283
マンション検討中さん
そりゃ頭金入れればプラスになるわな
フルローンでもプラスになるかどうかが一つの基準
GAも23区だと今はないんじゃないかなー
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284
口コミ知りたいさん
今物件価格上がりつづけててどこも仕入れ上がってる。GAだけじゃない。今フルローンプラスなんてどこもないんじゃない?
あったら情報よろ。
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285
匿名さん
>>284 口コミ知りたいさん
フルローンでプラスって、固定資産税含んで?
それはないと思うけど、固定資産税抜いたらプラスはあるよね?それもないの?
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286
購入経験者さん
頭金入れずに35年でもプラスですね。固定資産税引いても。
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287
購入経験者さん
あくまでも福岡市内の物件なので
東京の物件は分からないです
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288
検討板ユーザーさん
福岡ならプラスにならない方がおかしいだろ…
>>285
ないことはないけど大きめの部屋で高価格帯だったり立地や築年数に難ありの物件くらいだね
神奈川だったら多少はあるかな程度
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289
匿名さん
>>288 検討板ユーザーさん
そうだよね、、、
GA管理委託等値上がってしまったから、月々のCFが赤の物件しかないんだよね。。。
かと言って、利回り5%とかの駅から遠い物件は空室リスク高いしさ。。。
どうしようか迷ってるよ。。。ほんと。。。
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290
検討板ユーザーさん
>>289 匿名さん
正直いまは時期が悪いとしか
数年前に諸費用値引き(40万)してもらった身からするととてもじゃないが手が出せないね
ただみんなが下がる下がると思ってるうちは意外と下がらなかったりするのもよくあること
GAのシミュレーションに反して物件価格上がり続けてるしな
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291
匿名さん
>>290 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます!
数年前は諸経費40万円も引いてくれたんですね。
いまは全く引いてくれなかったよ。トホホ。。。
GA以外にはないのかな?
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292
検討板ユーザーさん
色々探してるけど今のところ見つからないね
というのもGAは早期上場という目論見があったから実績積むために利益度外視で売ってきたという背景がある
アマギフばら撒きもその一環
だから狙い目は創立したて且つ急成長を目指してる不動産業者なんだけど
売り出し物件が減ってる現状だと新規参入もなかなか難しいんだよね
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293
匿名さん
>>292 検討板ユーザーさん
やっぱりそうですか。。。
住宅ローン枠まだあるから使いたいんだけど、CFが月々マイナスなのもなんかなーった思ってるんですよね。
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294
坪単価比較中さん
結局GAの管理委託費は値上げなの?公式ホームページ見ると1100円プランがいまだに載ってますけど。
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295
職人さん
>>284 口コミ知りたいさん
最近、上場した池袋の不動産屋さんがフルローンでプラスでしたよ。
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296
匿名さん
>>295 職人さん
表利回りと、固定資産税までいれた実質利回りはどの程度でしょうか?また管理委託費は月々おいくらですか?
情報頂ければ幸いです。
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297
検討板ユーザーさん
ランドネットですね
あそこ仲介は強いですが管理が手厚いイメージはそんなにないですね
売却はGAよりこっちに任せたほうがいいと思います
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298
マンション検討中さん
>>270 eマンションさん
アプリ見ると11月から変更されるとのメッセージあったけど。。
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299
匿名さん
>>298 マンション検討中さん
金額は記載ありませんでしたが、ご存知てすか?
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300
通りがかりさん
既存オーナーは、プラン変更しない限り、11月超えても値上げなし。11月越えたプラン変更、物件購入は、新プラン適用=値上げ。
新規オーナーは、新プラン=値上げ。
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301
匿名さん
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302
職人さん
>>296 匿名さん
物件資料を紛失してしまったので実利等は、わからないですが管理委託費は1000円(税別)で案内されましたよ。
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303
マンション検討中さん
中古は節税効果数年しかないってちゃんと聞いた?聞いた担当が節税の話になるとだいぶ濁してたよ。途中から税金だらけで損しそうー!
マスタープランでも水回りは保証なしだよね?
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304
匿名さん
そりゃあ都内中古ワンルーム不動産投資なんて節税目的でやるもんじゃないからね。
むしろ2年目以降はあふれ出る利益、年を追う毎に支払利息が減って利益が増えていく。
毎年節税できるなら、そんな物件むしろすぐ手放した方がいい。
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306
通りがかりさん
[NO.305と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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307
名無しさん
諸費用を値引きしてくれるとこならあるけど物件価格を負けてくれる所はなかなかないねぇ。
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308
マンション検討中さん
GAは、管理手数料1100円?とか謳ってるけど、それは入り口だけ。5年に一回設備(エアコンとか)の修繕費で20万円、2年に一回賃貸募集の広告費で家賃1か月分取ってくるよ。そしたら、月々の収支6000?7000悪化するけどね。
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309
マンション掲示板さん
月々の値段とどこでやってもかかる値段はわけて考えようなw
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310
検討板ユーザーさん
設備は壊れなきゃかからんし
広告費はかからないのがGAの売りだよ
それに都心マンションの平均居住期間は4年
2年に1回ペースで賃貸募集なんてしない
逆に2年に1回更新料は入ってくるけどね
ネガキャンやるにしても少しくらい調べてからにしたらどうだろう?
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311
匿名さん
皆さんローンはどこの金融機関と契約しました?
私は変動金利短期プライムレート基準の1.65%なのですが、繰上返済手数料が高額なのがちょっと……。
繰上返済手数料が無料で変動金利1.64%の銀行も選べたのですが、こちらは短期プライムレート基準ではなく長期プライムレート基準で条件が悪かったのでやめたんですよね
理想としては
・短期プライムレート基準
・当初変動金利1.65%程度
・繰上返済手数料無料
なのですが、全てを満たす金融機関と契約した人がいればすごいなと
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312
検討板ユーザーさん
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313
マンコミュファンさん
>>312 検討板ユーザーさん
マジですか~。イオン銀行なら短期プライムレート基準ですか
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314
デベにお勤めさん
>>313 マンコミュファンさん
短期プラに似たような動きをする独自レートですよ。
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315
マンコミュファンさん
>>314 デベにお勤めさん
ありがとうございます。繰上返済するより投信を追加買いした方が儲かるでしょうけど、イオン銀行が良かったなあ……。ATM多いし
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316
マンション検討中さん
基本的にはソニーかイオンで組むのが最適解だよ
逆に1戸目からどちらも使えない属性ならフルローンでワンルーム投資なんてするべきじゃない
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317
デベにお勤めさん
>>315 マンコミュファンさん
イオン銀行、金利1.7%になってしまったので城北信金かオリックスがいいですよ。
ATMの件は仕方ないです、、、
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318
マンコミュファンさん
>>317 デベにお勤めさん
そうなんですね。じゃあ結局城北信金が現在は一番いい選択だったのかもしれないですね……。ATMと繰上返済手数料は我慢します笑
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319
口コミ知りたいさん
>>317
オリックスって今そんなに金利下がってるの?
以前提案されたときは1.9%で選択肢にすら入らなかったけど
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320
デベにお勤めさん
>>318 マンコミュファンさん
一部繰上返済手数料は無料らしいですよ、オリックス。
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321
デベにお勤めさん
>>319 口コミ知りたいさん
年収次第ですけど1.6で引けますよ。
ただ、条件それなりに厳しいらしいです。
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322
マンコミュファンさん
>>321 デベにお勤めさん
1.6%は最安?ですね。ソニーの1.64%を超える
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323
マンション検討中さん
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324
デベにお勤めさん
>>323 マンション検討中さん
ソニーを選ぶなら手数料50万円型選んで1.49(2年固定
)が一番条件いいと思いますよ。
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325
デベにお勤めさん
>>322 マンコミュファンさん
諸費用もローンに組み込める金融機関では最安だと思います。
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326
マンコミュファンさん
>>323 マンション検討中さん
短プラじゃなく長プラだからダメ
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327
購入者
とにかく提案は良いことばかりしか言わず、その後のフォローはなく、対応も遅い。
リスクを聞いても大丈夫、そんなことはほとんどないだけのトーク。
社員にもよると思うが、特にひどい人はひどく、売るだけの自分の年収のことしか考えてない。
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328
マンション検討中さん
空室期間って皆さんどのくらいでしたか?
都内で1ヶ月空室なのですが、こんなもんでしょうか。
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329
マンコミュファンさん
>>328 マンション検討中さん
? 何で家賃下げないの?
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330
評判気になるさん
>>327 購入者さん
購入時の相見積もりで他がそんなんだったわ。
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331
マンコミュファンさん
営業マンなんだからそれが当たり前と思うくらいの方がいい
自調自考できない人は仕事でも趣味でも何してもダメでしょ
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332
マンション検討中さん
>>329 マンコミュファンさん
キャッシュフローって言葉知らんのかな笑
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333
マンコミュファンさん
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334
検討板ユーザーさん
>>328 マンション検討中さん
退去前に次決まるのが普通
よっぽど不人気な立地では?駅徒歩20分とか?
一回だけリノシーで見たことあるわ
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335
マンション検討中さん
>>326 マンコミュファンさん
長プラだと何が影響あるのですか?
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336
マンコミュファンさん
328とか335とか、少しは自分で調べたり考えたりしてから書き込めよ
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337
eマンションさん
先日4ヶ月空室続いてやっと入ってくれたよ…山手線駅徒歩3分なのに入らんかった。
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338
マンション検討中さん
>>337 eマンションさん
そんなことあるの?相場家賃より高く設定して攻めたのかな?
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339
マンション掲示板さん
私も副都心の駅徒歩3分の物件がまったく入居者が見つかりません。今は東京でも賃貸経営かなり厳しいのでは?
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340
マンコミュファンさん
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341
マンション検討中さん
コロナ前と比較して20平米程度の賃貸需要は相当弱くなってますよ。相場より安くしても空室が埋まりにくい。コロナバブルで物件価格は上がってるので空室率上がっても純資産は増えてたりしますが、キャッシュフローがマイナスは厳しいですよね。
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342
マンコミュファンさん
リーマンとOLの会社最寄り自宅需要しか見込めない土地は厳しいかもね
俺は横浜エリア (桜木町駅、横浜駅) の物件しか買わないな
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343
マンション検討中さん
今ってそんな賃貸需要減ってんの?
物件価格上がってるから需要も旺盛なのかと思ってた
だってGAで2100万で買った(少なくとも300万くらいは利益が乗ってるであろう)物件が
3年で2200万で売れたぜ?
大田区駅徒歩5分の20平米ね
空室で困ってる人が売り出して相場下がるならまた買いたいけど
そういうわけでもないんかな?
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344
マンコミュファンさん
>>343 マンション検討中さん
その場合、GAテクノロジーズが安く仕入れられるだけで
購入者が安く買えるわけではない
GAテクノロジーズの値付けは、銀行が収益還元法で計算した価格に利益を乗せるだけだから
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345
マンション検討中さん
>>344 マンコミュファンさん
いやGAの販売価格も3年前よりだいぶ高くなってるんですよ
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346
デベにお勤めさん
>>345 マンション検討中さん
GAさんの販売価格を高く感じるのは管理手数料が高くなって収支が悪くなったからそう思うじゃないですか?
定期的に提案資料送られきますけど今も昔も変わらず高いですよw
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347
マンション検討中さん
>>346 デベにお勤めさん
すでに売却済みなので管理手数料の値上げとかは関係ないです笑
3年前は23区の駅近でも利回り5%超えゴロゴロあったよ
今リノシー見てもほとんど4%台
たまにあっても築20年越えとか駅から遠いとか
少し前に「前の所有物件より条件いいの出たら資料送って?」と言ってから提案資料送られて来なくなりました笑
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348
名無しさん
その位の利回りだと新築物件と大差ないなと思って1Kの築浅区分を購入しました。
築浅だけあって直ぐに入居者着いたけどいくら立地良くても築古だと入居者がなかなか見つからないみたいだね…
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349
通りがかりさん
面談したら5万円キャンペーンやってるね。
昔は3万円だった気がするけど業績厳しいのかな。
10月の決算期末に向けた最後の追い込み?
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350
マンコミュファンさん
>>349 通りがかりさん
だと思う。もしかしたら諸費用の値引き額も増えるのかな? 俺は3万円くらいだったけど
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351
マンション検討中さん
昔は面談3万だったけど諸費用値引きは40万とかしてくれたからね笑
5万にしたところで全然痛くないと思うよ
管理費も値上げするみたいだしね
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352
マンコミュファンさん
アマギフばら撒きはやめた方いいと思う
上場する前に面談した時は、アマギフばら撒きで怪しいとしか思わなかったし
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353
名無しさん
株価がえらい事になってるなと思ったら、赤字転落なのね。
やっぱり厳しかったんだね、管理費値上げしたり。
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354
通りがかりさん
新規事業始めてすぐに黒とか無茶ぶり。
あと管理費値上げしたけどまだ他より内容は上。
アプリも含め他にないサービスを考えたらぜんぜんあり。というかアプリが申告とかその他もろもろに便利すぎて、他がムリ
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355
匿名さん
売買を過剰にしなくても食っていけるように、管理費上げてストック収益増やしていく構図か。
上手くいくんかね?
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356
匿名さん
経費計上するために、10万円くらいの新品スマホを購入することはあまり意味がないですか?
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357
eマンションさん
>>220 マンション検討中さん
そんなことってありますか?初回面談後すぐにギフト券もらえました。
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358
マンション掲示板さん
>>357 eマンションさん
いくらもらえました?
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359
eマンションさん
>>358 マンション掲示板さん
30,000円です
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360
物件比較中さん
>>359 eマンションさん
面談後すぐってどれぐらいの期間でですか?
4回目の面談を控えてますけど、やはり契約しないともらえないですか?
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361
評判気になるさん
>>360 物件比較中さん
>>359の方ではないですが、私の場合は2回目面談後の3日後にAmazonギフト券の応募フォームがメールで届き、それから9日後にAmazonギフト券5万円分が届きましたよ。
応募してから届くまでの間に実際に物件を申し込んだので、それも影響しているかもしれませんが笑
仮に申し込まなかったとしてもそんなに差はなかったのではないかなぁと思います。
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362
物件比較中?
>>361 評判気になるさん
参考になります。ありがとうございます。
やはり契約しないと厳しそうですね。応募して6日目ですが、もう少し気長に待ちます。
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363
名無しさん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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364
マンコミュファンさん
>>360 物件比較中さん
1回目の後にもらえました。2回目の面談前に。
契約しないとくれないとかじゃないですよ。でも念押し?したからもです。もらえるんですよね?って…。恥。
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365
マンコミュファンさん
>>360 物件比較中さん
ちなみに私は3回面談しましたが、契約していません。
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366
マンション掲示板さん
>>365 マンコミュファンさん
アマギフ目当てだと思われないように、具体的にどのタイミングでどのように念押ししたら良いのでしょうか?
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367
マンコミュファンさん
>>366 マンション掲示板さん
もう思われてるよ
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368
マンコミュファンさん
>>366 マンション掲示板さん
私は別に目当てだと思われてもいいと思ったので、初回面談の前に確認しました。
もらえると言うことで興味が湧いたのでと伝えました。あちらの提示した条件もクリアしていたし、はいもちろんという感じで、1回目の面談数日後、2回目の面談まえにいただけました。
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369
匿名さん
今だと諸経費値引き聞いてもらえると思います。
決算前で売りたいみたいだし。
担当者の当たり外れはあるかもしれません。私の担当はかなり頼もしい感じでした。
色々な疑問にもすぐ正確に答えてもらいました。
自分で物件探さないで、管理とか任せるなら区分マンション投資なら良心的だと思います。
大きな当たりはないけど、失敗とまではいかないラインではないかなと思います。
儲けたいなら自分で掘り出し物を探さないといけないのかなと思いました。
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370
マンコミュファンさん
>>369 匿名さん
固定資産税・都市計画税を引く前の毎月の収支が+5000円前後ならいいんじゃない
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371
検討板ユーザーさん
キャッシュフローメインならそれでも良い、リセールメインなら価値が上がるか下がりにくいとこ。
キャッシュフローしか語らない人多いよね。まあ現金減らないに越したことないけど、リセール価値高いやつは、物件価格高いから、キャッシュフロー悪い。
結局バランスです
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372
マンコミュファンさん
? 資産価値が下落せずかつキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶのが当たり前
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373
マンション掲示板さん
資産価値が下がらないのはほとんど大前提で良いとは思うが、キャッシュフローがプラスが良いかは人それぞれ。
一般的に駅近は、空室リスクが低いが物件価格高いからキャッシュフロー悪い。
逆はリスク高いが、価格安いから人が入り続けるならキャッシュフローはいい。
この辺をバランスって言ってる。
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374
マンコミュファンさん
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375
マンション比較中さん
373さんが言ってることは合理性あると思いますよ。ただそのバランスがどれくらいかは判断が難しいんですけどね(笑)
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376
マンション比較中さん
当初キャッシュフロー立地が良くてもプラスがいいんじゃにでしょうか?
所有し続ければ、家賃が下がったりや修繕積立金が上がったりするので手出しはどんどん大きくなりますよ。
リセールに関しても、結局は収益還元法で出口の金額が決まってくるので少しでも安く賃料が上がりそうな物件を買うべきだと思うのですが。
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377
匿名さん
都心5区、駅歩5分、築10?20年の中古区分マンションで、表面利回り5.5%いってれば検討の余地ありかな。
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378
検討者さん
不動産投資初心者です。
こちらで検討してますが、都心のワンルームの相場自体が上がりすぎているのか月々のキャッシュフローがどうやってもマイナスの物件しかでてきませんね。
プロパティエージェントと面談しましたが、そちらも月々マイナスがどうにも。。と言った時点で客扱いされませんでした。
資産として不動産を持ちたい気持ちはあるのですが、難しいですね。