ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました
前スレ：
マンションって資産価値あるの？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/
[スレ作成日時]2006-11-16 17:10:00
>99
月10万で貸せるなら年間120万。
経費2割として実入り約100万。
5％で割り戻して収益還元価値約2000万。
それが1500万で取引されているということは、
マーケットは500万程度を建て替え費用として
見込んでいるということですかね？
ちなみに、容積率はどれくらいのエリアですか？
収益還元法を考えるにもまず家賃と築年数を考えないとね。
築40年以上の物件は借りてはなかなかない
>100
>戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
本当？あんたマジで考え違いしてると思うよ。
>>108
だから建物も一応資産だっての。
それで分譲時から、ある程度長期保有した場合の査定価格が、
分譲価格からどの程度下がっているか、によって、
資産価値が高い、低いって評価するんじゃないの？
個人の資産が多いか、少ないか、で行ったら、あなたの言うように、
6000万の30坪の土地を持っている人も、土地持ち分6000万くらいのマンション持ってる人も、
同じくらいの資産を持っている、ということになるけれども、
「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。
資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。
マンション、戸建それぞれの市場で想定される標準ライフスタイルと個人のライフスタイルのズレの
部分以外は、ここで議論されているような有利不利はすべて加味され中古価格が決定されているからだ。
今は不動産投資や流動化が盛んなため、不動産価値はDCF法の理論値近辺に収束するから、中古なら
戸建でもマンションでも資産価値は一緒。一緒という意味は「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」を
リスクプレミアムレートで割引いた金額になるという意味。リスクプレミアムは戸建でもマンションでも
大差ないから、要するに、「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」の「将来予測値」で資産価値は決まる。
将来人気が落ちそう→その分が加味され「今現在の価格が」安くなる
マンションの方が立替大変じゃね？→立替時期以降の予想家賃低下、立替経費増加で「今現在の価格が」安くなる
だから、中古で買う限り資産価値の観点からは、そんなに損はない。条件の悪い物件はその分安いし、
将来資産価値のある物件は今現在も高いから、両者の差は現預金で持つか土地で持つかの差だけだ。
(事故や病気で働けなくなったとかの場合は差があるかもしれない。
賃貸は経済性だけだと有利だが、事故や病気のリスクを考えると、不利になる。)
要するに、中古で買えば(近所に買った当時は計画もなかった新たな鉄道が敷設されるとか
ない限り)、マンションも戸建も「最初に払った価格相応」の資産価値を持つ。
後は(家賃相応分−管理費用等)÷リスクプレミアムレート、の分だけ資産価値が減少する。
家賃は物件の(将来予測も加味した)人気で決まるから、通常は満足に比例する。
資産価値で一番悪いのは、「新築を買うこと」。それは「新築プレミアム」が価格に上乗せされているから。
たとえ1日しか使ってなくても、新築→中古となり、そうなった瞬間に新築プレミアムは落ちる。
しかも、新築プレミアムがどの程度上乗せされているかを判別する方法は市場価格と比べるしかないが、
大規模開発だと場合によっては近隣で同様の中古物件がないので、とてつもないプレミアムを
上乗せされ業者にぼったくられても、わからないからだ。これはマンションも一戸建ても同じ。
よって資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。
>109
>「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。
だから、その土地の利用価値って、マンション建とうが戸建てが建とうが変わらないでしょ。土地は土地としての資産価値があり、建物は消費（償却）されるものだから、マンションだろうが戸建てだろうが結局は土地の資産価値しかないと思いますよ。建物の下落率（償却率）も税法上、マンションだろうが戸建てだろう変わらないから、あなたの意見と私の意見はいっしょ、てことかな。
ただ建物を仮に資産と考えた場合でも（会計上は長期間で消費されるものは資産計上したうえ、毎年償却していくんですよ）、下落率は関係なく、いくら建築コストをかけたかが資産価値でしょう。これもマンションも戸建てでも差はないよ。お金かけた方が資産価値はある。ただ最終的には土地しか残らない。
１０９ではないが>>111
税法の償却率は市場価値とは関係ない。
入念に作りこまれていても、手抜き建築でも税法上の償却年数は一緒だからね。
会計上というなら、固定資産の減損にかかる会計基準を参考にすべきだな。
その思想は、要するにDCF法。建物が持つ限り(鉄筋コンクリートでも木造でも
条件がよければ100年持つこともある。税法上は償却済みになるがね)
建物の資産価値評価額も十分に高いものとなる可能性はある。
いずれにしろ、資産価値は建物も土地も
「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」の「将来予想合計」をリスクプレミアムレートで割引いた金額
となるのだから、それはすなわち、その住居の所在する地域の人気、街づくりの良否や
住民の意識こそが、資産価値となると考えてよいだろう。
土地の価値も所詮、市場で決まる以上、＊＊＊街みたいになったらゼロ。決して安定資産ではない。
>下落率は関係なく、いくら建築コストをかけたかが資産価値でしょう。
これは違うでしょう。
建築コストと市場の評価額は違う。市場の評価額が資産価値。
＞土地の価値も所詮、市場で決まる以上、＊＊＊街みたいになったらゼロ。決して安定資産ではない。
まぁ＊＊＊街になってもゼロにはならないと思うけど、
土地は安定資産ではないのは事実ですね。
ただ、1点だけ。
例えば日本全国で一斉に土地の価格が下がると、
日本人の住居費そのものが下がります。
つまり相対的に下がった土地の周囲のマンションの価格も、アパートの賃料も軒並み下がる訳です。
土地の価値を現金に換算して考えれば、
地価が下落した時点で、その土地の価値は非常に下がったことになりますが、
住居を建てるための敷地としての価値は何も下がっていない訳です。
だから、同じような立地の同じような価格の土地とは下落後でも交換できるし、
周囲の新築マンションとも交換できるでしょう。
自分にとって住みやすい地域の土地を所有するということは、
地価が下がろうがなんだろうが、自分の住居を構える敷地にはもう金輪際困らない、
という意味もあるのです。それも一種の資産価値と言えるのでは？
一方マンションの場合、地価大幅下落の場合でも、建物の価値に市場で価格が付くうちは、
中古の建物に市場で価格の付きにくい戸建てより、換金性で有利な面はありますが、
上に書いた戸建ての例とは違って、地価が下がったら、
住居としての価値はかなり下がると言わざるを得ません。
別の不動産と交換する際に、中古マンションは、かなり不利な交換となるからです。
地価が下がったり、築古となった場合、
かなりの郊外の物件と交換するしか道が残されません。
戸建ての人って何でそんなにマンションの資産価値が気になるの？
マンションって資産価値あるのって。。当然あるさ。
価値なしって人は、郊外戸建て？一生賃貸暮らしなの？
マンション住まいがマンションの資産価値が気になるって言うなら分からないでもないけど、
何故、戸建て住まいがマンションの資産価値を必死に語りたがるのかが分からない。
資産価値はない
使用価値はある
＞議論したい人同士で議論してるのだから、
議論したい人同士？
>資産価値はもういいよ、
>要は現金持ってるほうが勝ちです。
>それより今住んでるところが満足か否かだわな。
>正体は明かさないが要するにみんな
>2流デベの70㎡低層階中住居 VS 路線価が低い零細企業が作った安物ミニ戸
>なんでしょ、夢見すぎですよ。
マンションの資産価値と戸建ての資産価値が全く同等であると
思ってマンションを購入した人もいるのかな。
連続書き込みの癖も治ってないね。
もはや荒らし。
>>128
あなた121でしょ。
過去スレ含めて同様の書き込みを何十件もしてるけど、
誰も答えてくれないのは、質問が悪いんでしょ。
戸建て派がマンションの資産価値が気になって気になって仕方がないのではなく、
戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。
マンションが一方的に責められてると感じるなら、具体的な反論をして、黙らせればいい。
議論が行き詰まると、
「好きでマンション買ったんだから、放っておいて」
って書き込んだりするのは単に正面からの議論から逃れてるだけにしか見えない。
それに、反論するのが面倒に感じるなら、このスレに来なければいい。
議論したい人だけで議論してればいいと思う。
あなたの仲裁など、誰も求めてはいない。
>>127
戸建もマンションも資産価値を一番に考えて買う人はいないよ。
まず予算、それから立地や利便性、住み心地を一番に考えるでしょ。
それが将来の資産価値にも繋がるんだよ。
取り合えず金銭的な資産価値を考えるのはローン完済してからにしてね。
＞>戸建ての人って何でそんなにマンションの資産価値が気になるの？
マンションのように地域から認知される訳でもなく、豪華なエントランスや共有設備が
あるわけでもなく。ただ猫の額のような土地にしがみついているだけですから。
資産価値を口にして、自己満足に浸るしかないのです。
墓場まで資産は持っていかれないことを理解できない。
お利口な子供や、優しい奥さんに遺産はきれに使われることでしょう。
議論から逃げてるって言うより、
＞「好きでマンション買ったんだから、放っておいて」
が正論なんじゃ？
放っておいてと言ってる人引きずり出してまで議論したいみたいな言い方してるけど、
>>130さんの理論おかしくない？
132みたいな親だと子供がかわいそうだな。
遺産は残さなくてもせめても子供や周囲に迷惑をかけたくない
と思わないのかな。
130みたいな親でも子供がかわいそうだな。
何をそんなに感情的になる必要があるんだろうな。
ココも貧乏人のうさ晴らしになってるような
気がしてきました(ーー;)
ここの常駐粘着キモオタマンション派の特徴
1.議論が行き詰まると「資産価値など関係ない」を連呼。
2.だんだん熱くなってきて、最終的には汚い言葉で戸建て派の人格攻撃。
3.「何で戸建て派はマンションの資産価値がそんなに気になるの？」の内容を何十回も投稿。
4. >>137のような、おうむ返しなど、匿名掲示板で最も嫌われる行為を連発。
＞戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。
>>130曰く、戸建て派は戸建て派なりの価値観で議論してるだけなんだそうです。
マンション派は付き合わなくても良さそうですよ。
戸建て派の人、後は勝手にやってちょ。
でもって、自己満足に浸ってちょ。
ここは田舎戸建さんが自分自身を慰める場なんですよ。
住んでる場所を言う必要がないから。
そうだね。
どこにあるか知らないけど最後は「土地が残る」と言うだけだから。
相変わらずマンション派は、戸建て派の住まいを田舎と断定して、
人格批判を繰り返すばかりで、まともな議論は全くできないんですね。
戸建て派は自分らのこと棚に上げ過ぎ。
前スレ見てみなよ。
戸建て派だって充分汚い言葉使ってるし、
マンション派は貧乏人と決め付けて連呼してるじゃん。
資産価値とは関係無い部分で誹謗中傷ばっかしてんじゃん。
＞ここは田舎戸建さんが自分自身を慰める場なんですよ。住んでる場所を言う必要がないから。
そうですね、実売価格50万円未満/坪の土地に家建てても、普通は自慢にもならないからね。
坪単価50万円といえば、実家の40年前の土地購入価格と同じだね、初任給が2万円の時代ですね。
>>144
＞戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。
戸建て派の誰かさんがそう言ってたよｗ
マンション派がいなくても、戸建て派同士、戸建て派なりの価値観で議論すれば？
マンション派がいたって、どうせ勝手な理論付けするだけでしょ？
邪魔者がいない方が、戸建て派同士、マンションの資産価値を好きに語れるのでは？
>>148
戸建て派なりの価値観で意見を述べ、マンション派と資産価値の違いについて議論しようとしている、
という意味でしょ。
戸建て派同士で議論したい、なんてどこに書いてあります？
あなたの日本語の能力の方が疑問です。
＞戸建て派だって充分汚い言葉使ってるし、
＞マンション派は貧乏人と決め付けて連呼してるじゃん。
戸建て派を装った1行レスでの煽りのことですかね？
まともな戸建て派は、長文レスで論理的に述べてますよ。
マンション派は、長文レスで戸建て派の人格を中傷する人が数人（もしくは１人？）
いますね。おそらく熱くなり過ぎるあまり、
たたり神（元は普通の人だったのに、荒らしのような発言をするような人）になったのでしょう。
戸建て派でまともな議論をしようとしている人と、荒らしの見分けは簡単につくと思うのだけど。
>>150
＞戸建て派同士で議論したい、なんてどこに書いてあります？
書いてないですよ。
＞あなたの日本語の能力の方が疑問です。
それは、あなたの読解力に問題があるのでは？
戸建て派同士で議論すれば？
その方が、あなた方も好きに語れるのでは？と勧めているだけですが。
都合の悪い事は見えないらしい。
ここの戸建の人は田舎にしか買えなかった人だから
ミニコもマンションも敵ｗ
ここには一人必死な戸建て派奥様がいらっしゃるようで・・・
ストレスでも溜まってるのかなぁ？
＞戸建て派でまともな議論をしようとしている人と、荒らしの見分けは簡単につくと思うのだけど。
まともな議論て、例えば？
156〜160みたいな書き込みがまともだと思ってるマンション派万歳！
都合が悪いことから目をそらしているのはどっちかな。
土地より償却しやすい資産である建物の方にお金が掛かっているマンションの方が、
土地中心の資産である戸建てよりも、
長期的に見て、有利であるというケースは、地価暴落と地価高騰の両極端しかない。
しかもその両極端の有利なケースも、
底値で買い、最高騰期に売った場合や、
最高騰期に買い、底値で売った場合など、非常に小さな点でしか存在し得ない。
http://homepage2.nifty.com/inoue/zeikin/kumikae.html
〜資産の組替え〜
従来、日本の資産家は先祖から引き継いだ土地を守るために苦労されてきました。高度成長経済により、地価は上昇し続けるという土地神話が生み出され、バブル期には相続税破産という悲惨な話もありました。
しかし、バブル崩壊後地価下落は止まらず、土地が資産価値の中心ではなくなりました。最近やっと東京など都心の一部で地価が回復してきましたが、岐阜周辺ではまだ下落傾向のようです。今後も近郊の農地が宅地化され、固定資産税や相続税の負担に耐え切れず放出されてきます。また、企業も新会計基準の導入によって資産効率を追及するため社有地を放出してきます。一方、少子化により世帯数が頭打ちになり、また企業も国際化や技術化により土地の必要性が薄れてきます。
地価はいったいどのあたりで落ち着くのでしょうか？
これからは不動産の価値が面積ではなく収益力によって決まるようになると言われています。つまり「土地そのものに価値があるのではなく土地が利用されて収益を生み出して初めて資産価値が認められる」ということです。
でも少ないよりは土地たくさん持ってた方がいいだろ。
162には土地が少ない方が有利なんてことはどこにも書いてないぞ。
http://www.hauyoko.com/opinion01.html資産価値とは？
地域の価値が上がることも大切です
住宅と土地は一緒に価値として語られることが多いですが、住宅も土地も、そこだけが独立して存在しているわけでなく、近隣や地域と密接に関連して評価されることが普通です。地域の価値が上がることも、住宅の資産価値を上げる要因のひとつであります。
田舎の戸建てはどうなんだろうね？
都心に戸建てが買えるのは少数派か金持ちくらいでしょ？
162にも164にも、
都心のみが資産価値を有する、などとは書かれていないのに、
なんで都心だの田舎だの言い出すんだろ。
マンション派ってほんとうに馬鹿なのか？
マンション派は、総資産額の大小と、資産価値をはき違えてないか？
新築マンション1億円の持ち主は、
新築戸建て5000万の持ち主より、総資産は多いが、
もし、30年後、1億円のマンションが時価で5000万になり、
戸建ての土地の時価が3000万だったとしたら、
30年間の資産価値としては、資産減少率の少なかった戸建ての勝利、ってことでしょ？
>>166
思い込み激しい人だなあ。
マンション派って勝手に決めつけないでよ。
>地域の価値が上がることも大切です
を受けて、田舎の場合はどうなんだろうね？って聞いただけなのに。
誰でも敵に見えちゃうみたいだね。
「田舎」っていうと、妙に突っかかる人がいるからｗ
田舎という表現でわざと煽っておいて、反応した人を田舎者呼ばわり。
そんなことして何がうれしいのか知らんが。
>>174
都心に住んでいる戸建て派なら、こんなところで議論なんかしてないはずだよね？
自信あるはずだから。
でも、必死な人が何人かいるんだよね。
マンションは立地と利便性が命。
郊外の戸建てと比べられてるとしたら、ちょっと納得行かないよね？
＞マンションは立地と利便性が命。
マンション派がマンションの資産価値の低さを認めたので
一応の決着はついたかと・・
しかしあれだねえ
物件ごとに一概に言えないものを断言して何が楽しいのかね
戸建てに住んでる人って満たされてないみたいだね
173〜177の
176以外の書き込み、完全にイカれとる。
とりあえず見えない相手を田舎者よばわりして喜んでいるマンション派は、
いい加減「妄想」するのやめたらどうですか？
私は田舎の戸建てに住んでるんですけどー、っていう書き込みがあったなら、
それに反応しても構わないと思うけど、
そんな書き込み一切無いのに「妄想」で盛り上がり過ぎだよ。
みんなマンション持ち戸建持ちだろうから、自分のじゃないものを例に挙げないで、自分のではなさない？特定できそうな情報だけぼやかしてさぁ〜
空論だらけできりがないよ！
相変わらずマンション派は田舎の話ばかりしてるな（笑）
都内の戸建を買える層がいない地域に住んでるのか？
それとも自分が住んでる地域を中心に考えてるのか？
おれは城南に住んでるから戸建といえば真っ先に頭に浮かぶのは地元の城南だけど？
城南て、しょぼ
おいらは区内城西。坪200〜くらい。坪300はいかないから
ここではド田舎かな。でもミニ戸じゃないよー。
1.城西、城南の坪200万の土地30坪+上物2000万=8000万
2.山手線内の平米単価100万のマンションン80平米=8000万
長期保有の後、2.の方が資産価値が高い可能性は極めて低い。
30年後は、今の物価で考えると、
1.6000万（75％）
2.4000万（50％）
という所でしょ。
ちなみに管理修繕の良し悪しは、現状ではあまり中古価格に反映されてないね。
むしろ管理修繕をきっちりやってて、管理修繕費が高額な中古物件は、
庶民には維持できないから敬遠されるくらいだ。
理屈では修繕がきちっとしてる方が高く売れるはずなのにねぇ。
184は間違いなくロクでもないとこに住んでるよ。
だって民度が.低すぎるもんｗ
マンション派はこんなのばかりなの？
「民度が低すぎる」てｗ
＞182
現実を知らない あほ
チラシと実売価格は違うんだよ、路線価図見てごらん
小さな土地はだいたい2〜2．5倍、
マンション用地は確かに3倍以上はあるね利用価値が違うから
同じ町内でも、道路付けや接道の道幅、公道、私道で30％以上実売価格は違うんだよ
君には無縁の世界だから、説明してもわからないね。
昨年マンション業者に土地50坪を1．5億強で売却したから、よく実情がわかったよ。
6ｍの公道に接道容積率も400％だからこの値段20ｍ後ろの土地は70％くらいだったよ。
＞186
30坪の普通のミニ土地が通常の価格で売れるわけないだろう？
取り壊し費用の掛かる、古家付きなんだよ。
まともな相場で売れるのは、双方向の公道に接した50坪以上の土地だけだよ。
不動産業者だって、購入者だってしっかり足元を見るよ。
好立地なら、マンションが30年後に50％というのはだいたい当たっているかもしれない。
＞190
人気駅の徒歩１０分以内30坪の土地なんてめったに出ないから
古家付き土地ですぐ売れる。
買う方もめったに出ない（特に建築条件無し）ので古家付きでも買う。
都内に住んでたら分からんでもなかろうに・・・
>>189
それと戸建て建てた経験のある人は、色々な土地見てから買いますから、
実勢価格と路線価が違うことなんて百も承知だと思いますよ。
めったに出ない成城の超好立地などは当然プレミアム価格になりますしね。
プレミアム性のある土地は、郊外にもたくさんあるってことですよ。
＞めったに出ない成城の超好立地などは当然プレミアム価格になりますしね。
＞プレミアム性のある土地は、郊外にもたくさんあるってことですよ。
君の家とは全然関係のない話を書くなよ〜
よくいるミーハーみたい
「俺の近所に芸能人の○○が住んでいるんだよ、ジャガーに乗ってるんだぜ・・・」
本人とは何の関係もないのにね（笑
あーいるいるそういうの
>>193
私が住居を構えている場所も建築条件なしの古家付き土地でさえなかなか出て来ません。
私も約２年待って古家付き土地を買い建て替えました。
190さんの住んでいる地域は地方か東京でも東側ではないかと思います。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5098万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
