固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>8297
今のマンションを賃貸にしたら自分の家とは言えないと思うんですよ。
そもそも自分の家と言えて何がうれしいのかな。
9000円ゲットするために100万投資するのはかなりコスパ悪いと思うんですよ。

>>8303 名無しさん
9000円だけじゃないんじゃない？
完済するまでの間、毎年利息の支払いが減る面もある。
おそらく年8000円弱ずつ安くなるはず。
別の見方をすれば毎年8000円弱の不労所得を得てる様なものなので、100万で8000円なら利回り0.8%。
投資の経験無い方がリスク無しでこの先長年得られる効果としては良いのではと思う。
逆に、100万転がしてそれ以上の利回り確保できるスキルがある人は繰り上げせずに投資にまわせばよい。
人それぞれで正解は無いよね。
コロナ前は超低リスクで繰り上げ返済以上の効果得られる運用方法が結構有ったけど、今は全然無くなっちゃいましたね。

これから金利が上がっていくの？

>>8303
自分は無理のない範囲で余裕資金の一部をこつこつ繰上げ返済してました。
あまり昔の繰上げの記録はすぐ出てこないですが、3年前に35万円繰上げで保証料の戻りは6397円。2年前で30万円繰上げで5228円。
1回あたりの保証料の戻りは少なくても、塵も積もればで、繰上げ返済の保証料の戻りの総額は10万円を超えてます。
繰上げ返済により金利負担も減ってるし、コスパ悪いとは思えないですね。
それと家を買ったからといって、その家に一生縛られる必要はないですよね。例えば親の家を相続するとか、老後は都心を離れて暮らすとか、家族構成で広い家は不要になったとか。
ローン完済して真に自分の家になっていれば、銀行に相談することなく賃貸にするという手段も持てる訳です。
もちろん、一生住むという選択肢もありです。

借入から13年間は
ローン減税が繰上メリット以上にあるから
少額な繰上をコツコツするのは無駄ですよ
0.31%の金利に対して減税は1%500万円以上になる
13年後にまとめて完済が一番お得

>>8307
住宅ローン減税期間中の繰上げ返済は旨みはないですね。
自分の場合は、住宅ローン減税期間中も僅かづつ繰上げ返済しましたが、住宅ローン減税減額の方が保証料の戻りより多い年もありました。
しかしながら、繰上げによる利息減を含めると、どの年の繰上げ返済もローン減税減額より繰上げ返済の効果額が上回りました。
現在の最安の金利だと損なんですね。
ローン減税が終われば、一括返済が理想ですが手持ち資金がなくなるので、少し多めに返済し早期完済を目指します。

借換ても住宅ローン減税はあるから、高い金利で借りた人は借換が良い

>>8299
は借換

昔の固定から今の変動への借り換えだったら金利差あるだろうけど、変動から変動の借り換えで手数料等払ってまで借り換えメリットある金利差ある人は少ないのでは。

>>8308

借入時期と金利は何％ですか？

自分は2件返済しました
転勤のため貸し出しもしました。
だから一件は7年一件は1年しかすめませんでした(涙)

結果的にはサラリーマンのレバレッジがきく投資といえば良かったかもしれません
ローンは控除が終わるとギリギリ短期固定元金均等に借り換え、繰り上げをくりかえしました。瞬く間になくなります

まあ資産形成にはなりました
でもなんだかなと思っています

日本語がうちの4歳より下手ですが
手取り3から4千万の転勤族のサラリーマンなのかな？
素晴らしい。

>>8301 通りがかりさん
1000万も繰上返済してしまうと住宅ローン減税に随分影響出てしまったのでは？
確かに今は株も割高だけど、手元に資金をおいておけば下がった時に買い増しできるし、1%なんて少ない利回りのために繰上返済してしまうのは勿体ないと思うのですが如何でしょう。
繰上返済はやはりローン減税期間終了後に一括返済が理想です。

7年と1年しか住んでいないのに、ローン控除が終わる時期を経験しているとはどういうことか？

なんだかな（笑

歴史ですね
最初は5年だったとおもいます
ふるいはなしですみません
年収はわずかにですがほじょが出ると
賃貸するとすごいです

>>8314 匿名さん
うちは多めに借りてるので繰上げしてもローン控除への影響は無しでした。
勿論、10回目の年末の残高が控除上限割れしない様に計算しています。
あと別枠で準備資金は用意してるので手元に置いてく必要もないため、遊ばせておくくらいならと考えて返済にまわした次第です。

>>8306 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。勉強になります！
実は老後は両親がもう亡くなっておりマンションを相続したのでそこに70歳頃に住む予定です。なのでこの家は子供達にあげるか売る予定です。都会なのですぐじゃなくで買い手はいるかと思います。
もしご存知なら教えて頂きたいのですがアルヒにも補助料の戻りってあるのでしょうか？

>>8316 通りがかりさん
20年前と今とでは制度が違いすぎて話にならない

これから金利は上がっていくの？

フラットは上がって
変動は下がるトレンドと思う

変動は、あと30年くらいは、今の水準なの？

フラットがかなりあがるころにやっと変動があがるか、銀行再編が一気にすすめば変動があがるかでしょうね。
景気が急によくなるとあがるなどは推察できますが予想は難しいでしょうね。
先を確定したいなら固定、余裕があるなら変動でいいのでは(変動で急にあがると急変措置の分が最後に利息分の一括返済があるのでリスクになりますが)？

住宅ローン金利が上がる上がらない以上に、身の回りの物価が徐々に上がり給料は上がらない、または下がっていく流れになっていく方が心配な今日この頃。
この春から食品、電気代、ガソリンが値上がりしてるし、年金カット法なんかも実施される。
皆さんは自己防衛の対策などされてますか？
また、良い防衛策などありますか？

かなり上がったけど、アルヒのフラットなら、まだまだ安い。
ARUHI スーパーフラット5
（当初10年）　年0.630%
金利引き下げ期間終了後　年0.880%

>>8325

頭金５割入れた場合、かつ、４月の金利は０．９１％

２０００万借りて２０００万頭金
４０００万借りて１３年後２０００万繰り上げた場合、比べると
住宅ローン減税も半分になりますね。
424.2万円⇒213.5万円

そろそろ、変動も上がってくるの？

変動は上がらんです

アメリカなどの政策によってはインフレ気味になってあがるかもの可能性はあるので安易に変動が上がらないとは言えないと思いますが。
中国がこけると金利があがらなくても不況になってリストラリスクがあるので固定だろうが変動だろうが返せるあてがないとこわいですね(ローンが年収の7倍超えて貯蓄ないのはヤバい)

>>8329 マンション検討中さん

米国金利上がったらドル買い円安要因じゃないか

>米国金利上がったらドル買い円安要因じゃないか
実際、米長期金利が1.7%くらいまで上がってドル円は110円超えたよね。
昨日109円台に戻ったけど、昨年末に90円台を予想してた経済アナリストは大勢いたわけで・・・
政策金利は2023年まで上げないとFRBは言ってるけど、長期金利が市場で2%超えてきたら長短の乖離はどうするんだろね。

何気にHP見てみたら、みずほ凄いじゃん。変動0.375%だって。
手数料型のみらしいけどメガバンクがネットバンクを超えてきましたね。
面白いのは団信特約で、がん+7大疾病 or がん+傷病+7大疾病 or 傷病+8大疾病などが選べる点と、保険料が金利に上乗せでなく年齢や条件によって個別に保険料を毎月払うという点。
しかもこの保険料、途中でやめることが出来るので子供が社会人になったら一般団信のみを残して特約は解除ということも出来るらしい。
住宅ローンでは殆ど儲けが無い分、保険の代理店みたいなことやって稼いでるのか？（笑

>>8332 匿名さん

これは良い情報ありがとう

手数料タイプ３種類用意してあるのね
SBIとauの審査通ってるけどみずほも検討対象に入れたい
https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/fee/

みずほの関係者感がすごい

30年後の変動金利はわからないけど、その頃には残高も減ってるからそこそこ上がってもリスクは少ない。
残高が多い最初の10年ぐらいが低金利で抑えられることの方が重要。

もう答えは出ているんだよね。
金利が急騰しても、収入が激減しても、返済していく自信がある人は、変動。
それ以外は、固定。

>>8335 検討板ユーザーさん
計算してみるとこんな感じですね

借入額4000万、金利0.4%
初回返済のうち金利部分は
13,333円
３０年後の返済のうち金利部分は
2,420円

もしも金利が３０年後4.0%になると金利部分は
23,870円
３２年目になると
13,182円
となり初回

>>8336 戸建て検討中さん

＞収入が激減
これは返済額が多い固定の方がより厳しい

30年後に金利が上がると言う設定がもう・・・。
自分は５年後には金利が急騰していると言う予想なんで。

>>8338 戸建て検討中さん

５年後急騰した金利は
ネット銀行の優遇幅は何％
フラットは何％
想定ですか？

30年とか5年とか、両極端だよね。

固定20年か変動かで悩んでいたが変動にした
5-10年ぐらいは１.0%を下回るとの勝手な予測のもとです

みずほ(ステマ？)の話が出てますがメガバンクがネットローンで下げ攻勢ならしばらく変動は低いかと

ソニー銀行かじぶん銀行悩んでます

そもそも変動の店頭金利は３％ということを忘れてはいけない。
今の金利は、単に優遇されているだけ。
銀行はいつでも金利を上げることができる。

>>8338 戸建て検討中さん

部分的に賛同します。個人的には急騰までいかないにしても金利は今後20-30年かけてじりじりと上昇していく見通しです。コンドラチェフのサイクルにおける過去200年の金利の歴史がそれを物語っています。金利は原則インフレ率と相関があり、インフレ率が上がれば不動産の価値も上昇するので、不動産含み益による間接的な金利のヘッジ効果が期待できるものの、20-30年という長い期間負債を背負うのであれば金利の超長期的な視点は持ち合わせるべきかと。

ローンを組むべきではないとはいいませんが、変動金利には相応のリスクがあると再認識される方がよろしいかと思います。今後30年この金利水準が続くという甘い見通しを持っていませんか？現時点から1990年初頭の30年間の金利の推移の目通してみましたか？

ローン金利の心配より、少子高齢化とコロナ恐慌による所得減少の方が不安要素が大きい。

>>8344 匿名さん

それはその通りだね。
コロナ禍でのバラまきはいずれ増税の形でやってくるだろうし、年金も極端に減らされる可能性大。
60～65歳までにはローン完済した上で老後資金を確保しておかないと厳しい老後になりそう。

>>8343 匿名さん
>>8345 匿名さん

老後資金貯め始めるのは働いているあいだの５０代で計画しますよね
借入が３０代で長くて２０年間、繰上返済を１３年目ぐらいで減税分も含めまとめてすると
残高少なく金利は額でみるとわずかになる

僅かな金利変動額ではなく、所得変動リスクのことを取り違えるのは
誤認甚だしい

2年以内に借りた変動組が＊＊＊になってきた。
固定金利は上がってるのでもう手遅れです。

上にあるみずほのローンは、保証料型にすると0.525％になっちゃうのね。
ローン減税終わったら一括返済かそれに近い繰り上げする予定なので保証料型がいいんだけど、0.5％を切るってのはさすがに無いですかねえ。

老後資金貯め始めるのは働いているあいだの５０代

というところが時代遅れ。

>>8348

こことかぎりぎり0.5%未満の保証料タイプ
https://www.smtb.jp/personal/loan/house/index_karikae.html

ただ、0.3%程度の金利の場合、意図的に繰り上げず
0.2～0.3%ぐらい手堅い運用で団信残すという手もありかなと思う

>>8350 匿名さん
8348です。
情報ありがとうございます。
一括返済するかどうかはその時の情勢次第ですね。

>>8333

この図、１０年後繰上
保証料タイプの3200万に冠ついてるけど
手数料タイプの3187万のほうが少ないから
誤認させるつもりなのか？
みずほクオリティだな

>>8347 変動派さん
この伏字はなんだろう？
一体どんな単語が引っかかったのか気になります

太陽光パネルは必要ですか？

>>8354 匿名さん
元取るのに20年くらいかかりそうだから、無理してつける必要無いんじゃない？

>>8354 匿名さん
シミュレーション上ではそこそこの投資効果見込めるけど、メンテ・廃棄コストまで含めるとどうかな？
パネル分、家を広くして収納増やしたりオプション加えた方が幸せになれそうと思ったよ。

>>8355 匿名さん
20年は10kw以上
家庭用の10kw未満で21円買取

うちは補助金あった頃で７年目で元取れました

停電対策になるから自分も太陽光を入れるけど、屋根にとってはよくないので
カーポートの上に載せる。
7kw

>>8350 匿名さん
三井住友信託って、2016年に固定30年で0.75%なんていう驚きプラン出しましたよね。
（投信口座なんか作ると更にdown）
住宅ローン界のダークホースなのかも。

>>8359

今のところ知ってる金利が一番低くなったのが2016年
NISA口座とかセットで↓からさらに0.03%優遇あったころだね

バブルの末期と同じで、ずっと同じ傾向が続くと、
一般人は、この先もしばらくは同じ傾向が続くと錯覚してしまう。
しかしババ抜きゲームと同じで、最後はババを掴むことになる。
低金利も永久には続かない。
さらに厄介なのは、ババ抜きゲームならカードの数が減ってくるから、そろそろ来るという予想がつくが、
金融の場合は、いつくるかが全くわからないのがやっかい。
そして同じ状態が長く続けば続くほど、反動は大きくなる。
数年後には、金利が急騰するかもしれない。

↑固定10年が0.35%って、マジか。
もう一度こういう波来ないかな。

みずほが0.375%打ち出した理由を皆さん分かってますか？これからキャッシュレス時代に突入するにあたり、あらゆるお金の流れがデータ化されてるんです。どんな物がどんな人にどれだけ売れてるのか。これがビッグデータとして集計分析されマーケティング戦略に非常に重視されてるのです。

そこで、家庭の消費の中で家賃や住宅ローンというものは大きな割合を占めます。これもビッグデータの1つで、今後様々なビッグデータと複合して利用される価値ある物なのです。
しかも住宅ローンとなると家計の懐事情は銀行には丸裸にされますから、とんでもない情報量です。

そのビッグデータの抱え込み合戦が始まってるんですよ。今までは最低金利はネットバンク系が主でしたが、みずほの様なメガバンクが参戦した事で、抱え込み合戦はより激化するでしょうね。
そのための変動低金利優遇はしばらく続くと思われます。

池上テレビでもやってたけど
五六年先がヤバイらしい
世界大戦レベルの世界的な混乱
ハイパーインフレと金利暴騰
これから組むなら安心の固定で

>世界大戦レベルの世界的な混乱
そんなんなるなら、大きな借金して家なんて買わない方がよいね。

>ハイパーインフレと金利暴騰
そうなったら、残債の額面そのままに給料は増えていくからウハウハやん。
おまけに普通預金の利息も上がってくれる。
金利を上げるってのは好景気の加熱を抑えるためなのだから、好景気ウェルカム。

2016年→2021年
変動0.57%→0.31%
10年0.32%→0.425%
30年0.72%→1.02%
35年0.90%→1.04%団信無し

ここ５年間の推移

>>8364 戸建て検討中さん

みずほが下げた理由
ポジティブ：抱え込みのため→暫く低金利持続
ネガティブ：今後金利上昇させる前に抱え込むため

前者であってほしい

>>8367 ローン契約手続中さん

勘違いしてるようですが、他の金融機関と同じく
基準金利はまったく変わらず、優遇幅が拡大しただけですよ
優遇幅は返済プラン変えない限り固定です。

>8368
そこなんですよね。
皆さん変動金利が今後上がると怖いって言ってますけど、どの部分の数字が上がると影響でるのか分かってない人多すぎです。
基準金利が上がった時に、自分の支払っている金利が上がるのです。

優遇金利の部分は最初に契約した段階でずっと変わりませんよ。だから今の安い内に最優遇の-2.1%で契約出来れば、基準金利2.475%が上がらない限り、ずっと金利0.375%です。
そしてこの基準金利は20年間殆ど変わってないのが実態です。
変わっているのは優遇幅がどんどん大きくなって、今の超低金利になってます。
基準金利がこれ以上下げられないくらいの低水準なので、銀行各社は優遇幅の差別化合戦が起こってるということです。

優遇金利幅は今後小さくなるかもしれませんが、
それが影響するのは新規で契約する人で、既に契約済みの人には関係ありません。
そして基準金利は日銀の政策による物なので、みずほだけ上がるとかはないのです。

>>8369 検討者さん

その通りですね。
商品の性格が変わってしまってて
変動金利は固定優遇幅が本体になっていて
変動せず固定化された状態

対して固定金利は毎月金利が変動していて
高値掴みリスクがある

固定が変動で、変動が固定。
変動は金利が低く元本の返済も進むから有利。

>>8368 匿名さん
それは理解していますよ
ここで言う金利は優遇後ではなく基準金利の事を言っています
今後の基準金利を上げてくるか否かの話です

>>8369 検討者さん

基準金利は政策にともない各銀行が変更するものでは？

上がるとしたらメガバンク系だとお互い敬遠しながら
独立系ネット銀行（ソニー銀行や新生銀行など）ならメガバンクの動き見ながら変えてくる
ってイメージです

間違った認識なら申し訳ない

>>8373 ローン契約手続中さん
その辺は過去の傾向を見ると参考になると思います。

メガバンクはほぼ短プラに連動して基準金利を変えてきています。
それに対してソニー銀行なんかは元々基準金利を低くしてることもあり、メガバンクが金利を変えてないときでも微妙に変更している。
逆にＳＢＩは基準金利が高めで、リーマンショック後にメガバンクが下げてきたのにＳＢＩは下げずに高いままをキープしている。
で、それぞれ優遇金利幅で調整してるといった感じ。

なので、元々基準金利が高い銀行は多少のことではブレはなく、低いところは銀行の考え次第で変えてくるのでは？と思っています。

でもまあ過去は過去、未来は未来ですからね。
これからのことは神のみぞ知るです。

ゼロ金利量的緩和策を政策でやってる最中
量的緩和をやめてからでなければゼロ金利はやめられない

まずは緩和策をやめて総量規制して貸出を絞ってなお
景気過熱が収まらなくなってはじめて政策金利をあげられる

つまり、現状不良化リスクの高いサブプライム層ですら
住宅ローンがフラット等で借りられてしまう緩い審査の
引き締めがまず先であり
プライム層はゼロ金利どころかマイナス金利で借りた額より
返済額のほうが少なくなる今の優遇金利幅の縮小といった
緩和策の終了が先である。

政策金利は金融政策決定会合により委員の判断に決定され
そこには必ず数値的な裏付けがある。

>>8375 匿名さん
わかりやすく簡単に言うと、変動金利はしばらく上がらんということでええかな？

>>8374 匿名さん

難しいですよね
私はソニー銀行が提携で安かったのですが、保証と三菱UFJ系で基準金利金利が上がりにくいとの思いでじぶん銀行にしました
あと最低5年は今の基準金利が続いて欲しいですね

確かに数年は今と変わらんかもしれんが、
５、６年先では、世界情勢は激変しているかもしれん。

自分に都合の良いような激変って意味だったら笑える。

>>8378 戸建て検討中さん

激変って数値的に何がどのように変わる想定ですか？

５、６年先では、世界情勢は激変していないかもしれん。

５,６年前から見たら、今のコロナ禍は激変だよね。
何が起きるかはわからんね。

コロナは激変だけど、金利は？

>>8383
長期固定は上がって
変動は競争激化で優遇幅拡大により下がった

基本的に激変で消費が委縮したら
金融緩和で金余りになり変動は下がる

>>8384 匿名さん
激変したら変動金利が下がる

アベノミクスで物価が上がり、オリンピックで景気も上昇してたとしたら、今頃変動金利も上がってたかもね。
しかし、実際はコロナで金利など上がる訳もなく、オリンピック開催でてきてもただやるだけ。変動金利が上がる要素がない。

>>8386 匿名さん

コロナ禍でなくてもじぶん銀行とかみずほの競争激化してたから
予定通り優遇幅拡大する戦略は変わらないし
量的緩和政策の終了も予定になかった

まずは金利変動の前に量的緩和策を終わらせなければ
金利は動かせない

正しく認識できていれば自明なことである。

>激変って数値的に何がどのように変わる想定ですか？
リーマンでもコロナでも変わらなかったので世界情勢がやばくんると余計に金利は下がるよ！
みずほの公的資金投入なしでの倒産があったら上がると思う

1997年頃の金融危機で拓銀や証券破綻後も住宅ローン金利は下がりました
アジア通貨危機も影響なかったですね

激変って何がどうなって数値がどうなる想定ですか？
絵に描いた餅すら示せないのですね？

５、６年後に来るのは世界大戦に匹敵する大混乱で、ハイパーインフレが来ると予想しています。
金融の問題ではありません。
コロナの噂レベルで物の入手が困難になるのが今の日本です。
本当の大混乱が来たら、地獄絵図です。

>>8390 戸建て検討中さん
そうですか。
早く不動産を捨てて安全だと思う国に逃げましょうね！

①５、６年後に世界大戦並みの大混乱が来るのに普通に生活している
②首都直下型地震がいつ来てもおかしくないのに東京湾岸タワマンに住んでいる
③南海トラフ大地震がいつ来てもおかしくないのに東海沿岸に住んでいる

どれがヤバい？

>>8390 戸建て検討中さん

ハイパーインフレとは？
物価が今からどのくらい上がる想定？

例えば住宅価格や都内の地価はいくらになる想定ですか？
駐車場料金は？ドル円はいくらに？

ちなみに、10年前の震災時も昨年のコロナ禍でも金融を安定化させるため潤沢に資金供給されたので
その後変動金利が下がる後押しになりました。
結果をみれば大混乱が起きる度に変動金利は低下しているのが事実です。

同じこと繰り返してるよね。
ハイパーインフレ、大混乱が来る⇒具体的に何？と質問⇒ダンマリ⇒しばらくするとまたハイパーインフレ・・⇒質問・・・
具体的な回答は期待できないんだから聞くだけ無駄では？

固定か変動かの選択で、ハイパーインフレが来るから固定で安心！なんて馬鹿な話もないでしょう。それ程の大混乱に陥ったら、大勢が金利ゼロでも払う余力ないよ。

フラットでしか審査通らなかった方が
低い金利の変動はズルいって思いなのでは？

統合失調症なんか？

インフレってことは、物の価値が上がるというより、円の価値が下がるってこと
物価３倍ってことは、円の価値が今より３分の１になるということ
今３０００万円借入残高あったのが１０００万円相当に
物価１０倍なら、３００万円相当に
駐車場月極が３万円が３倍で９万円に１０倍で３０万円相当になるということ
日経平均は１０倍で３０万円でしょうか
昨年からの株高で金融資産２倍になった方も多いと思いますが、それが
さらに１０倍になれば、今の住宅ローン残高なんてものは無に等しい感覚になりますね。

その通り、インフレとはインフレ前に借金して資産価値のあるものを買った人が得すること

>>8399 匿名さん
固定金利ならね。変動金利はそうはいきませんよ。

変動金利でも返済余力があれば何も問題ない。5,000万35年で金利が3％上がっても+100万。3,000万なら+55万。数年先なら更に影響は小さくなる。
無謀な金額借りてなければ、どうとでもなるレベル。

>>8401 通りがかりさん

どういう計算ですか？