固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

変動が、でなく、店頭が、でした。

店頭が3%になったらマンション売るだけだよ〜
3年もしたら買い戻すけどね〜

>>502
その場合は、
売却額>残債
の条件があるな。

>>499
変動 店頭基準金利下がるに期待です！

>>503
もうクリアしてる

>>505
ほんとかなあ？
その割には必死だしw

始発駅徒歩１分の物件だけど竣工から8年迎えるけど新築時の購入価格より中古価格の方が高く出ているよ。
ま、実売はそこより低くなるのは分かってるけど。
郊外だけどよく言えば自然に恵まれてるし、都心への通勤も座って行けるからありがたいかな。

うっかり35年固定で組んじゃったから、このマイナス金利のタイミングで通期固定10年か当初固定20年かに借り換えるか、売却して学区内の新築戸建てを購入するか悩み中。

マイナス金利は選択肢が増えてありがたいね。

>>498
りそな銀行ですかね？固定期間終了後も優遇幅が変動とかわりないから魅力ありますよね？

>>498
変動と固定の指標となる金利は異なるので、全く関係ないですよ。

2008年に35年固定でローンを組んで特約終了日が2043年6月となっています。
繰り上げて最終返済期日が2038年12月となっています。
このマイナス金利を生かして借り換えようと思っているのですが
借り換えで選択できる期間は現契約の特約終了日の2043年まで、
それとも最終返済期日の2038年までのどちらになるのでしょうか？

当初固定後の金利も分からず契約しないほうが良いですよ

>>510
借り替え前の期間は関係なく80歳までか35年の短い方まで大丈夫じゃないですか？
審査が通ればの話し合いですが。
因みに自分は借りた当初の期間より短いですが
繰り上げ返済して短くなった期間より長い期間で借り替えの仮審査は通ってますよ。

>>512 ありがとうごさいます。
借り換えでも今より長い期間で借りることができるんですね。

繰り上げて期間を短くしたのですが、借り換えのタイミングで期間を長くして、子供が巣立つまで負担をより軽くするのも悪くないのかなと。

残り22年1500万をどうまったり返すか考えてみます。
どう転んでも今より負担が軽くなるので気が楽ですね。

私も当初優遇の固定10年で借換を検討中です。

今が35年固定の3％で借りているので、10年後にそれより負担増になければいいと思っています。
当初優遇後は店頭金利から▲1.4％なので、10年後の店頭金利（変動）が4.4％になる可能性を知りたいです。

未来予測なんてできないという回答は不要です。
皆さんはどうお考えか教えてください。
特に変動支持の方からの説得力ある見解を聞きたいです。
背中を押してもらえらばと思います。

あ、最初から変動にすれば・・・という意見もあることは分かりますが、私も上の方と同じく子供たちが大学を出るまでを考えて10年としています。
チキンなので、多少の無駄には目をつぶっても安心感が欲しいというのが正直なところです。

>>514
なんで、上から目線？

あなたの質問に答えられる人はこの世に居ません。

>>514
3%のままでいいと思うけど 固定にしたのはそれがいいと思ったからでしょ
それを最後まで突き通さないと

皆さん所得が少なくていいですね。
ウチは所得条件で住宅ローン減税が受けられず、
かといってキャッシュフローが悪く一括返済も出来ず苦しんでます。

りそなに問い合わせると10年固定のほうを勧めてくるよね。
11年目からは全期間変動と同じ優遇幅も間違いないらしい。

銀行から見てこっちを勧めるメリットって何？

銀行にとって10年固定のほうがいい商品ってことは、
ユーザーにとったら実は全期間変動のほうがいいってこと？

>>519 金利上昇によるクレームがないってとこかな。
銀行側だって安心が欲しい。
僅かな利益よりリスク回避に走るのは仕方ないこと。

>>516は何に引っ掛ったのか分からないけど
>>514に答えるなら、「問題ない」という回答かと。
ここにいる変動さんも4％越えると思っている人は
皆無だと思うよ。
残金も少ないし、支出のピークも越しているから、
今が苦しくないなら問題ないだろうね。

>>519
今の10年債（10年固定ヘッジ元）はマイナス金利だから変動の政策金利（ゼロだが付利0.1%）より利益が出る
仮にこれからマイナス金利が拡大するなら、契約時点で10年固定が変動の金利を下回っていても
後々変動金利の方が金利が下がって行く可能性がある

まあ、変動金利は固定よりも金利が動きづらいから下がるのは固定より大分経ってからだろうけど

数年前に、固定なら将来の支払い額が確定させて、金利をいちいち気にしなくてよいとか言ってた固定はどこいった？
金利気にしてばかりで余計な利息、更には借り替えの手数料まで払い、悔しいのう。

>>519
りそなの10年固定
最大優遇▲1.906％
確かにいいかもしれない

しかし、最大優遇って属性が良くないと取れないのでは？

医者、弁護士など上位国家資格保持者あたり？

僕は最初から変動だからある意味恩恵に預かれているけど、>>522みたいのがいると恥ずかしい。
このスレ見てても固定から借り換えようとしている人は少なくない感じだけど、悔しいという感じは受けないけどな。
彼はずっと何と戦っているのだろう・・・。

>>519
でも基準金利が…

当初固定で借りて下さいね。

固定は全期間固定が絶対的にいいと思う。

特に今はグッドタイミング。今後しばらく金利は低いと思われ、その期間だけ
固定にする意味ないでしょ？

変動はお得だけど、リスクもある。いつでも繰り上げ返済できる状態にして
変動というのがおすすめ。そういう統一見解ができているのかと思ってた。
ギリギリで変動というのは極めて危ない。電気製品が故障したり、思わぬ
出費が必要になったりして、それをきっかけに一気に破綻の道を歩む可能性がある。

電気製品の故障で破綻？

>>525
悔しい感じを出せば変動に煽られるからな。
固定から固定に借り換えてるなんて、判断誤った証拠だろ。
特に2010～2012あたりの固定は痛い。

>>527
家電故障で破綻するやつは銀行でローンなんて組めないよ(笑)
ギリ変なんて存在しない。
いるのであれば、年収、借入額、金利の具体例書いてみ？

>>527
そのくらいギリギリの人が固定を選んだ場合、利息で破綻してる。
今の固定は例外だけど。

去年の－0.6優遇、今からの人は当初10年はたいして変動と変わらんだろ。その差を言うくらいならローン組まない方がいい。

>>532
フラット向きですね
安心して下さいね

住宅ローンは変動で借りて、金利上昇リスクは銀行株のロングでヘッジ、ってダメですか？

織り込み済み

これから先は35年固定(とフラット)が変動金利を下回る世の中になるから
損するのは昔の固定だけになるね

未だに変動は危険、全固定にしろとか言ってるのが昔の固定だろうけど
金利を固定できたら35年ローンでも安心と思ってる奴の方がよっぽど危険だよ
今の世の中では

今後のスレタイは、
固定金利は安心でお得。変動金利は怖い。
になるね。
借り換えできない泥舟に取り残された変動さんはお気の毒です。

>>537
変動で借り換えできないってウマシカ？

これから新規で加入する場合10年固定はやはり10年後に借り換えしないと高くて仕方ない。変動金利の優遇幅が大きい今がチャンスだよ。

>>538
借り換え資金すら用意できないウマシカな変動さんが、このスレにいますが。

あと、10年後もマイナス金利が続いてると思ってるウマシカな変動さんもいますｗ

どうして変動から変えるのかしら
メリットをどうぞ

>>537
鬱陶しいな
せっかくいい雰囲気でスレ進行していたのに
お宅のせいで台無し。

>>543
>522の誰かと戦ってる変動さんね。
泥舟に取り残されちゃって不安なんだねｗ

10年固定は固定期間終わると優遇少ないから借り換えが必要って意味でしょ

固定さん達がどう借り換えをするかが見もの！

ま、これだけ当初固定10年が低いと、
3％からの長期固定借り換え組は
とりあえず当初10年で借り換えておいて
10年後に変動店頭金利が4％超えしないことを
祈ってればいいんじゃないかな。

考え方だけど、4％になっても
今より負担が減るんだからお得感あるし
リスクも限りなく低い。

最初にハードル低くしているから
その辺の自由度は高いでしょ。
長期固定組は積極的にこの機を利用すべきだよ。

煽り傾向のひとがひとりいるけど、
いい加減にやめたら？
空気読んだら？

あっちなみに、自分は10年固定なんで
あしからず。

>>548
当初？
全期？

住信SBIの35年固定からの借り換えを検討中です。
個人的には住信SBIは気に入っているので
他社に乗り換えたくはないのですが
7、8年前の35年固定から同社の10年固定に
借り換えることはできないのでしょうか？
手数料はもう一度払っても仕方ないと思っています。

銀行にとっても他社に借り換えられるよりかは・・・
と思うのですが。

可否について知ってる方がいたら教えてください。

>>540
今時、借換資金込みで借換できるよ。
だから高い金利で借りていた固定さん達はどんどん借換ている。
変動さん達は、20年近くもリスクが顕在化していないものだから、現時点でのメリット、デメリットで判断してしまい、いつまで経っても借換の踏ん切りがつかない人が多い。

なんかいも既出だけど、固定から固定への借り換えは推奨されてるけど
10年以上前の借入は別として変動から固定に借り換える意味がない。

・ローンが10年以上
・金利1％以上の差
・1000万以上の借入

借り換えは上記の理由を満たしていないとメリットがまったくない。
これをわかってない固定さんの書き込みが目立つ。

>>551
現時点ではなく、将来を考えて変動を選んでる人も多いかと。
考えることを諦めた固定もいるよな。

>>552
流石に今後もずっと変動金利が変わらないことはないでしょう。
変動並の金利を固定させられる今はチャンスだとは思いますがね。

流石にずっと変動が変わらないとは思ってないけど
固定に借り換えるチャンスだとは思ってない。

>>552
マイナス金利が10年後も続いてると思う人は変動のままでいいと思う。

なんといっても変動はまだ金利が0.1%下がる可能性があるからね。
そうなると固定との金利差が0.1〜0.2%程しかない。
借り換え手数料分を繰り上げすればさらにメリットも出る。

>>556
極端な考え方だね。
今は変動でも固定でもお好きな方でってのが正しいような気がする。

固定も変動もこれだけ下がると
どちらにするか悩むなあ。どうするか。

迷ったらミックス

変動0.555と５年固定0.33にしたよ

>>561
は？0.33って、どこよ

今月実行で最優遇で変動金利0.635ってバカでしょうか？これにガンもつけようとおもってますが、、、

え、そんなこと言ったら
ソニー銀行で変動0.869％でやろうとしている
私は大馬鹿になりますね。

>>564
その金利は高過ぎじゃないか？
2012年レベル。

10年以内に金利上がることを恐れるなら10年固定、10年後以降に金利上がることを恐れるなら変動金利だろ。10年固定は固定期間終わるとクソ高いから。

クソがつくほどは高くない

>>566
といっても長期固定3％に比べれば
10年後もまだ低い可能性が高い。
5、6年前以上に長期固定で組んだ人は
変動でも当初固定10年固定でも
損になることはない。
長期固定組はとにかく動くべし。

ソニー銀行の変動0.819は通常2.16％の手数料が43200円と安いプラン。このプランでは2年固定0.701を選ぶことも可能。
通常の変動は0.519で提携ローンなら、さらに金利が0.05安くなり0.469、手数料も1.62％になる。
手数料分のメリットを最初に受けているから変動金利が高くてもバカだとは思いませんが、誤解を招く表現は。。。
ソニー銀行が嫌いな人がこのスレにいるみたいですね。

＞金利上昇リスクは銀行株のロングでヘッジ、ってダメですか？

銀行はたぶん潰れることはないでしょうけど、株っていうのがリスク。

そもそも、ネット銀行で借りるのが普通でしょ。店舗のある銀行のほうが
安い道理がない。

>>569
提携ローンだとこんなに安くなるんだ。
あまりよく分かってないのですが、提携ローンて購入したデベで申し込むのも提携ローンになるんですか？
その場合どこのデベだとソニー銀行の提携ローンになるんですか？

>566
いつの話してんだかｗ
10年固定は10年後に変動か期間固定を選択するから、変動選べば同じ。
りそな銀行の場合は10年固定の方が変動より安い上に、10年後の優遇も1.906%で変動と同じ。
メリットしかないな。

>>569
俺は３年前にローン組んだ 変動だけど、手数料三万円程度、保障料なしで0.775。
あなたの場合、その程度なら全期間固定でよくない？

>>571
新築マンション等買うとき、デベが斡旋してくるローンが提携ローン

うちは４年ほど前変動０．７７５％

住宅ローン減税残り期間分ぐらいは低金利のメリットも享受したいから
１０年固定０．４７％と、２０年固定１．０７％をミックスして、６年後と１０年後に繰上げ返済することで
実質金利２０年固定で０．７８％相当

この低金利は一時的なもの、１０年も続かないと思うから、今のうちに固定にするのもありと思います。
あと、繰上げ予定の方は返金のある保証料方式が良いと思います。
（今回の借り換えも保証料返金があるので、さほど費用かからないで済みそうです）

ネット銀行は変動は良いと思いますが、固定金利が高いから、借換組にはちょっと・・・
↓ですよね。

住宅ローンに限って言えば、日銀黒田が言うように、
マイナス金利の効果はでかかったな。さあ借り時だ。

現在住宅ローン専門会社で2000万を固定1.16％6年目以降1.56％の条件で借りており4年経過し残金約1500万（残り16年）です。
この1500万をメインの信金が無担保で変動金利0.9％借入期間10年という条件での借り換えを提案してきました。
無担保なので司法書士を介さないため、
借り換え手数料が印紙代の24000円で済みその分もお得だと思いますが如何でしょうか？

スレ違い

固定金利が高いのは、将来、金利があがると考えられているからでしょ。

もちろん、私には予測つきません。

どうなっちゃうのかね、日本。

国の借金を返すには、ハイパーインフレか増税しかない。

スレ違いなので、手短に言いますが、
国の借金を返すには、経済成長をするという方策もあります。
順番は、経済成長（マイルドインフレ）→増収→財政再建、です。

この先金利がどうなるかはわかりませんが、今の水準の固定なら大きく損することは
ないんじゃないですかね。

日銀が買いまくってるから国債バブルだが、バブルだからいずれ弾けるよ。
マイナス金利を先行して始めた欧州のどこかの国の国債バブルが弾けたら連鎖破裂だな。

>>582
黒田日銀と変動さん達で日本国債を買い支えすれば、日本だけは何とかなるかも。

>>577
住宅ローン減税の還付のこり４０万円が受けられない

当初10年固定の金利が0.5%程度、保証料金利上乗せ0.2%を合わせて
0.7%

諸費用１５万円程度を払っても、普通に住宅ローン借換のほうが良いと思います

>>577
レスサンクスです。
10年固定の金利0.5％があるんですか？
保証料合わせても0.7％はいいですね。
所得の関係で住宅ローン減税受けられないので、
一括返済するのが一番いいのでしょうが、
自営なのでキャッシュが減るのが怖くてローン組んでる状況です。

東京スター銀行などいかがでしょう。

住宅ローンが1500万残ってて貯金もほぼ同額あるけれど、
本当に金利ゼロになるのかな？
手数料的なやつで何だかんだ持ってかれないか不安だわ。

誰か金利ゼロを実現した人いないのかな？

>>587
踏み倒すつもりなら、金利を無理に抑え込む必要も無いか。

>>582
日銀の国債買い入れはあと2,3年で
限界が来るとも言われている。
そうなったら買い手不在で暴落するかも知れないね。

35年固定3％、残1500万、23年弱の俺は、
まだ教育資金とかがかかるこの先10年は
三井住友信託の当初10年固定0.5％で安全に。

10年後の当初優遇が切れた後は
新たな優遇が1.1～1.4％と幅があるから、
そこで1.1とかだった場合は
ソニー銀行の手数料43200円に借り換える。
その頃は支出のピークも超えるはずだから
変動か固定かはその時の状況次第で選択。

こんな感じで間違いないよね。
上記で考えられるリスクって何かあるかな？

どこで借り換えても今より支出は減るだろうけど
何度も借り換えるってのも性に合わないんで
ある程度先を描いておきたいと思って。

それで35年固定にしたんだけど
さすがに失敗だったわ（笑）

>>590

借り換え手数料がもったいない

私なら最初からソニー銀行の手数料2.16％のプラン、変動で
貫き通す。（手数料43,200円のプランでも良いけど）

ソニーは変動→固定、固定→変動が柔軟に変更できる。

まあ、間違いのないローンなんて誰も予想できないけどね

>>590
失敗と受け止められる元固定初めて見ました。
素晴らしい。

>>590
当初固定は125%ルールがないのと
将来的に団信が通らなくなる可能性かな

>>593
10年固定後はどこの銀行も125ルールないんですか？

>>591
とりあえずこの先10年は月１万とかより
安心感が欲しいので・・・
手数料は確認してみます！

>>593
125％ルールがないのは初耳。
これはリスキーな気が・・・
三井住友信託でもソニー銀行でも
そこは同じなんでしょうか？

当初固定は銀行が1番宣伝してる住宅ローン
1番美味しいはず

当初固定の期間終了後が5年ルールも125%ルールもないワケないｗ
ソニー銀行と間違えてんだろ。
ソニー銀行は、固定も変動も最初から5年ルールも125%ルールもないし、
優遇金利でさえ銀行都合で廃止できるくらいだし。

http://style.nikkei.com/article/DGXDZO08806900X00C10A6EL1P00/
固定金利期間選択型は「当初○年は○％」のように、最初の一定期間の金利が固定されているタイプ。固定期間が終わると、改めて金利タイプを選択することになるが、変動金利型のような「125％ルール」はないので、固定期間終了時に金利が上がっていればすぐにそれが反映されて返済額が急増する恐れがある。

住友信託はどうなんでしょ？

>>597
当初固定に125％ルールがある銀行はないと思うよ

>>599
http://www.smtb.jp/personal/loan/pdf/house.pdf

ただし、変動プ ランの期間中および上限プランの特約期間中においては、利率が上昇しても、新しい返済額 は従来のご返済額の 125%以内とします。

>>601
固定期間の支払いから25増しということですか？

当初優遇終了後は当初固定の金利に対して
125％ルールは適用されないけど、
当初優遇終了後に選択する変動の金利に
対しては125％ルールは適用される。

つまり当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
変動1.5％になってる可能性があるけど、
その半年後にまた2.0％にあがることは
125％ルールのもとでない。三井住友信託では。

と理解したけどOK?

で、そこでもう一度借り換えようとしても
身体にガタがきていて
団信で引っ掛かり借り換えができないリスクが
一般的にはあるということだな。

なるほど！だけど、これならうちは大丈夫そう。

>>598
それを言うと、変動金利にも下記事項が約款に書いてあり、125%ルールなんて当てにならんが。

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

>>603
当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
その時の変動金利になる(上限なし)
その5年後に支払額の見直しがあるが、金利が上昇していたとしても返済額は125%以内となる。

たまたま10年後に一時的な？金利上昇がある厳しいかもね…

15年は安心ということで

>>606
10年は安心だよ

>>604
金利上昇云々は気にしなくて良いと思う

ローンを借りた銀行が潰れると、借り入れ条件は引き継がれるが優遇はなくなるので注意かも

>590
NISA優遇と、頑張って30万円定期にして▲0.03%優遇にしたいところ
あと、変動ミックスも良いのでは？

10年固定0.47%800万と変動0.57%700万といった感じ

>>603
40才過ぎると団信が通りにくくなるので注意
健康診断で Cが… orz

＞５９０＞６０３
この先、90年代バブル期のように金利暴騰を予測してるなら、20年固定1.06%にしちゃえば良いのでは？

借換費用約50万円含む１５５０万円で借換て、20年後、金利がバブル期並みの８％になってたとしても
残高が減ってるから、返済額は今より少ない月々７万円程度

１２５％ルールとか関係ない

>>603
125%ルールとは金利の上限でなく、支払額の上限
金利が上がれば、その分支払う必要がある
変動金利の支払額の見直しは、通常5年毎で
支払額が125%を越えなというもの
125%を越えた部分は、未払い利息として残り
最終支払日に未払い利息が残っていれば、一括完済が求められる。

細かい事より
再販価格>残債

この状態を短時間で出来るようにする事に集中

>>590 >>603
支出のピークを手堅く固定で、
でも金利は変動と同等、
その後余裕が出た際にも
手数料の安い借換をオプションとして
持っておくというのはいいと思う。
リスクはソニー銀行が
その手数料でいつまでやってるか
ってとこかと。
資金に苦しんでいる感じはしないので
10年後一括とは言わないものの
ある程度の事態に備えられる
蓄えがあれば万全かと。
先発は崩れたけど、中継ぎ以降は
理想に近い勝利の方程式だと思うよ。

>>613
地価の高い都会なら、建築時から、再販価格>残債
になる

借換検討組、これからだと実行は４月、５月のようですが
３月は
　変動借換　０．５５０％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
フラット35　１．２５０％　※団信別

といったところが金利が低いところでしょうか？
より低いところをご存じな方、レスいただけると助かります

>>614
うちも勝利の方程式に乗ってみるかな。
固定優遇終了後のオプションとして、手数料格安のソニー銀行を残しておくというのがキモだな。
その時の団信だけがリスクなら価値ありだわ。

借り換て１０年後以降も返済続けるなら
リソナ銀行の借り換えのほうが無駄な手数料払わなくて済むし。

残高少なくなってからの借り換えは、登記費用とかでメリットなくなる気がする

>>617
少々、勘違いしているようだが、ソニー銀行は、住宅ローンを２種類扱っていて、
優遇幅が異なるので注意しましょう。

手数料が43200円のほうは、今月変動０．８６９％になります。
他行で言うところの保証料上乗せタイプに当たり、０．３％程度、金利上乗せ相当になっています。

皆さんと同じ長期固定からの借り換えを検討しています。

どういうプランにするか一行に絞りきれてない状況ですが、この様な場合、仮審査は複数行に対して行っても問題ないものなのでしょうか。

仮にA行に通ってB行に落ちた場合、Bで落ちたことがAの本審査に影響がないか懸念しています。
新規借り入れの際は現契約の一行のみだったもので。

影響がなければ、三井住友信託とソニーとじぶん銀行に仮審査をしたいと考えています。

>>619というか元を辿ると>>590かな。
当初固定明けの優遇幅が縮小した際の対応は大きく3つ。

①優遇幅縮小でも手数料が発生しない三井住友信託のままま借り続ける。
②手数料がかかっても３つの中で一番低金利のソニー銀行の変動セレクトへ借り換え。
③手数料格安のソニー銀行住宅ローンへ借り換え。

どれがベストな選択かはその時にシミュレーションしてみないと分からないわな。
ただどうしても固定にこだわる人にとって、ソニー銀行を残しておくことで、当初優遇後に２つの選択肢を作っておくことは、うまい手だと思う。

>>620
仮審査は勿論本審査も複数で問題ないよ。
本審査受けないと金利や借りられる金額や期間がわからないので比べようがない。
3つくらいに絞って本審査の結果を比較して決めるのがいいよ。

ソニーの手数料が安いプランは事実上保証金の金利上乗せタイプでしょ？
なんでそんなに有り難がってるの？

>>623
手数料安い方が
固定の優遇幅が大きいでしょ

信託銀行なら、本店が隣同士だから
隣に借換たらどう？

>>624
それはソニー銀行内の話で他行の固定の保証金内包で0.2％上乗せした金利より高くないですか？

保証金内包なら諸費用は変わらないですよね？

>>625
ほんとだ、丸ノ内で隣だからか、競合しててライバルって感じだね

>>616
＞　変動借換　０．５５０％（三菱UFJ信託）
に保証料上乗せだと、0.75%になるけど
低金利だから、上乗せより保証料分多くして借換したほうが得だよね

三井住友信託が時間かかりそうだったので、審査通ったりそな10年で
決めてしまいました。
早まったかなとも思いましたがどうでしょうか？
当初固定0.5％終了後の変動の優遇を店頭-1.906%で取れたので
そこだけは他よりいい条件ですよね？
借入してるのに減税期間中は利息より減税のほうが多いという変な状態に
晴れて突入できました。

ということで今日でここを卒業できます。
何度か相談に乗ってくれた方々ありがとうございました。

>>628
10年で殆ど返してしまうとかでなければりそな銀行で良かったと思いますよ。
当初10年の固定明けの引き下げ金利は変動だけでなく再度固定選んでも適用されるとかいてありますね。

書類見たら、おっしゃる通り当初10年終了後に固定も選べるように
なっていて、固定を選んだ場合も優遇幅は店頭-1.906%となっていました。

今は固定の当初優遇幅が大きいだけで、店頭は変動のほうが低いですが、
こればかりはさすがに10年後も変動のほうが低いですよね？

>>630
当然そうだと思いますがその時に金利上昇が見込まれる時は固定を
選ぶ場合もあるかと。
こちらは事務手数料で繰り上げ返済の戻りがないので
もしもに備えて繰り上げ返済は返済軽減型がいいですよね。
問題なければ毎月減る前の額を繰り上げ返済と合わせて払えばいいだけですから。

>>627

三菱UFJ信託の3月適用の変動は、0.575のNISA割引0.02で、0.555でしょうかね？

>>628
りそなで借り換えを検討中です。10年0.5その後-1.906はかなりの好条件ですよね。残債2700万の残り26年0.725変動ですが、メリットでますかね？

35年固定から、りそなか三井住友信託の当初固定10年への借り換えを考えています。
借入期間ですが、現契約では22年9ヵ月残っていますが、両行ともシミュレーションでは年単位（＝22年）しか選択できません。
実際の契約の際は22年9ヵ月で借りられるものなのでしょうか？

当初固定後の優遇は、三井住友信託が▲1.4％に対して、りそなが1.906％と結構な差がある。
ちなみに店頭金利変動は両行とも2.475％と差がない。
諸費用は三井住友信託が43万、りそなが50万と、こちから三井住友信託の方が有利。

悩みますが、とりあえず両行に事前審査しておこうかと。

そろそろ35年全期固定のメリットを変動に分からせるいい時期ですよ。

変動の金利が低いとき、フラットの金利もそれなりに低いのは自明。
頻繁に金利を気にしたり、いちいち借り換えだの考えるよりフラットでいいと思うの。

636
でもこのスレをみると、損し続けている固定さんの方が金利を気にしている気がしてならない。
金利が固定されているから借換や金利変動の悩みから解放されるというのは甘いと思う。

何にせよマイナス金利だからね。
今借りようとしている人は過去にない超低金利かつ変動と大差ない金利で長期固定の安心もつけられるし、例えば10年前の35年固定が3％が当たり前だった頃に借りた人にとっても、金利的にも人生設計的（支出のピークの10年を固定にするとか）にも借り換えの絶好の機会だし。
結果的にも支出的な面では変動さんが有利だったけど、普このマイナス金利の恩恵に預かれるのは固定さんのような気がする。
特に>634みたいな人にとっては借り換えない手はないね。

>>637 半年、人によっては毎月気にするのが苦にならない人は変動でいいだろうし、そんなの考えるのも面倒くさいって人は固定でいいんじゃね。
たまたまニュースでマイナス金利云々やってるから固定連中も気にしてるだけで、ニュースにならずこっそりマイナス金利になってたらそのままスルーだっただろうし。
ま、長い人生において車１台分の差額をどう考えるかだな。
結論として今の状況なら、好きな方選んだら？だし、ひと昔前の長期固定組はとにかく借り換えろ！だし。
みんな、うまー！って感じじゃない。

このスレ見ると信託銀行が、０．３３％とか０．４７％10年とか安いみたいですが
三井住友って、ここですよね。
サイトでは、変動０．５２％とかとても低いですが、借入１億からとか・・・みなさん、そんなに借入てるんですか？
http://www.smbctb.co.jp/loan/products/housing_loan_index.html

>>633
いいんじゃないでしょうか。私も同じこと考えてます。

>640
そこは違います

三井住友信託とSMBC信託は別会社でグループでもないです。SMBC信託は富裕層向けで話題になっているのは三井住友信託です。

紛らわしいですよね。
各社、特色がでていて競争良いと思います。
ただ、手数料・使い勝手等は、①が一歩リードしている印象


①ＳＭＴＨグループの信託銀行→三井住友信託銀行(smtb)
当初１０年固定の０．４７％

②ＳＭＦＧグループの信託銀行→ＳＭＢＣ信託銀行(smbctb)
変動の０．５２％（１億～）

③ＭＵＦＧグループの信託銀行→三菱ＵＦＪ信託銀行(tr.mufg)
当初５年固定の０．３３％

昨日、りそなの当初10年固定にネットで仮審査出したんだか、確認メールが来ない。
同じ条件で出した三井住友信託は確認メールがすぐに来たのに。
ノーリアクションだときちんと伝わってるか心配になるわ。

しかしりそなの方が10万も手数料高いのは何故なんだろう？
当初優遇終了後は三井住友信託が▲1.4％に対して、りそなは約▲1.9％といい感じなのに・・・。

>>645
私もこの2行で迷ってます。確かにりそなは手数料高いし繰上返済しても戻りがないから、繰上はそんなせずに10年固定明けもりそなで返済し続ける人向きかな。積極的に繰上して10年程度で完済するなら保証料(手数料に例える)の戻りがある三井住友信託だけど、返済額軽減型の自動返済だと保証料戻らないんですね。うーん、まったりりそなかなー

変動　0.775
残債　2200万
残り期間　30年

あなたがこの状態なら固定に切り替える？
（とりあえず10年後に一括返済とか繰り上げ返済はないものと考えて）

＞①ＳＭＴＨグループの信託銀行→三井住友信託銀行(smtb) 当初１０年固定の０．４７％
これは魅力的。１５年ローンで当初１０年を選び残り９年。１０年切っていて１０年固定は無理か、、？

>647

切り替えないです。
4月1日の金利見直しが楽しみです。0.1％下がると思う。

>>646
うちは三井住友信託で返済中なので、同行には借換できないから、
住宅ローン減税があと６年程度で、繰上返済予定なのもあり、三菱ＵＦＪ信託に借換手続き中です。

借換だと借入期間が短いからネット銀行とかの手数料２％より、定額の３万円で安いのも良いと思います

金利は０．３３％で固定なのですが
これより低くいところ、こらからでてきますかね？

＞①ＳＭＴＨグループの信託銀行→三井住友信託銀行(smtb) 当初１０年固定の０．４７％

0.5%ではないですか？0.47%の記載がどこにあるか知りたいです

各行、NISAとか定期預金で割引やってるから
含めたやつですね

>>648
＞１５年ローンで当初１０年

住宅ローン減税のメリットをフルに享受しないのですか？
当初35年で借りて毎月差額を貯め繰上返済すれば、保証料
返金もあるし、お得と思いますよ

>>645です。
先ほど三井住友信託から電話があった。
混み合っていて仮審査にもうちょっと時間がかかるとのこと。

ネット仮審査から１週間経って、まだ仮審査に時間がかかるということだけど、連絡あっただけマシかな。

同日申し込んだ りそなは未だに放置プレー中だし。

５月実行で金利がもう一段階引き下げがあるのが、うち的にはベストだから急いではないけど、臨機応変にうごけるように、今日はソニー銀行の変動セレクトでも仮審査しておこうかな。

新生銀行の20年固定、金利1．15に借りかえました。
決め手は介護団体信用でした。
外傷、疾患によらず、半年あるレベルの要介護状態になると返済義務がなくなるものですが、他の銀行にないですよね。

あれ要介護3程度必要だろ？
相当厳しいよ。片麻痺程度じゃダメだ

でも、3大疾病、8大疾病以外で働けなくなっても、普通はローン免除になりませんよね。
交通事故やパーキンソン病や若年性アルツハイマー、他の難病にならないとは限らないよね。
あくまで保険的な考えですが。

働ける時期に重度の要介護になるケースって、事故か精神障害がほとんどだよ
事故は業務中なら労災が使えるし、プライベートなら自動車保険を充実させた方がいい
精神は残念ながら要介護団信の対象外
俺的には要介護団信なんて最も無駄な保険だと思うけどな

無料保証でオススメなのは
住信SBIの８大と
じぶん銀行のガン50%
あたりですか？

＞659
フラットさんたちは団信節約して、つけない方もいるらしい。

あくまで新生銀行の介護団体信用は、8大疾病と一緒に金利上乗せなく付いてくるのがミソ。
仮に労災、車の保険もその状況になった場合勿論助けてもらいますが、住宅ローンは免除にならないでしょ。

１年半前に地銀で固定10年0.95で借りたけど
私も団信を充実したさせて借り換えしたいわ。
今の金利でネット銀行の安い所なら総支払い額トントンで借り換え出来そう。
今借りている銀行は死ぬか高度障害にならないとダメなんだよな。

>>661
金利高いから折り込まれてるよ
世の中、保証に無料なんてありえない

>>663
だから、金利も低く、かつ補償の充実したところを選んだけど。
20年固定の金利1.15、借り換えにかかる諸費用の安さ、補償の充実を考えると自分にはベストだったわけ。
そもそも団信に入らないとフラット以外で住宅ローンを普通は借りれるんですか？

>>660
だって品なきゃ意味がない保険じゃ、
本人に何のメリットもないし。（家族がいれば助かるけど。）
変わりのものに入ってるから足りてるし。

団信要らないってのも別におかしな選択ではないと思う
死亡のリスクが出てくる頃には残債減ってる

団信ってのは銀行を守るものだからね

20年固定ならフラットで10年間-0.6%優遇組の大勝利だろ
団信じゃなく収入保障保険入ってれば、繰り上げ返済した場合に差額の保証分が生活費保証に回せる

住宅ローンは老後のこともあるから５０代で完済するし
住宅ローン減税後の10年後に大半を繰上するから、
あまり団信に特約付けてもあまりメリット無いと思う

やはり、金利手数料差額で、終身とか65歳までとかの生命保険を別に掛けたほうが役にたつ気がするの

私なら新生銀行は借換の最後の砦に残しておきます。
マイナス金利幅が拡大するなら、この三年くらいの間にまだ0.3〜0.5くらい下がる可能性がある
その時に初期費用が安い新生は借換のハードルが低い
新生から新生への借換は出来ないわけだからね

>>668>>669
普通は、団信と収入保障保険の両方と思います

団信で住宅の心配なくなって、生命保険で生活費に充当です。
銀行なら団信ただでフラットなんかより低い金利で借りられるから、生命保険が無駄になることはないですよ。

遺された家族のためにも、団信無とか金利リスクなんより、遥かにハイリスクと思います

>>670
うちは三井住友信託銀行で返済中だったから
その感覚わかる気がする。

返済中の銀行は選択肢から除くしか無いから
スマホのＭＮＰ割引みたいなものだね

>>671
団信は繰り上げると保証も減る
収入保障保険は繰り上げても保証は減らないから差額が生活費保証になる
収入保障保険をローン返済額より厚めに設定しておいて、繰り上げ返済をしていけば1本でいけるし割安になる

その収入保障保険に、銀行の無料の団信があると、より安心で金利も低いってことでは？

無料なんてないから

>>675
フラットより低い金利にインクルーズされてるだけね

フラットより低い金利なんてあるか？
3月実行　20年固定
当初10年　0.42 残り10年　1.02
だぞ

団信+収入保障？不安抱えまくってる割には視野狭くないか。保険命？

低いですね。びっくりです。
月額ローン返済額と、収入保障保険料、それぞれ月額何円ですか？

2500万　20年で試算
当初10年　108621円
残り10年　111914円
収入保障　3000円/月くらい

あれ？計算間違ってませんか？
５年ほど前に都市銀行で４０００万借りた返済額と変わらないんですが・・・

あと、４０００万だと、やはり収入保証の保険料５千円ぐらい必要でしょうかね？
計算あってるなら、毎月が高くなってしまうのですが？？？

借入期間20年だよ？

アクサ20年の収入保障
税金考えて毎月13万で試算
2841円/月　だね

月３０００円の保険料×１２カ月×３５年＝１２６万円
２５００万借りてる場合、機構団信より４０万円安いんですね。

>>684>>681
借入期間20年間と35年間の違いを勘違いしていますね。
住宅ローン減税を考慮すると当初10年間は残高が多いほうが得なので、借入期間35年がお得です。
収入保証保険料は金利0.262%相当になる計算です。

銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
比較すると0.2%程度割高になるようです。

２５００万円借入
■フラット20S（0.42%→1.02%）返済期間20年間
①毎月の支払い額：108,621円＋2,841円＝111,462円（0.682%相当）
②住宅ローン減税：1,825,000円
③10年間の支払額：11,550,440円（①×10年間－②）
④10年後借入残高：12,762,373円

11年目以降
毎月の支払い額：111,914円＋2,841円＝114,755円（1.27%相当）

■当初10年固定（0.47%→1.045%）借入期間35年間
毎月の支払い額：64,565円
住宅ローン減税：2,128,000円
10年間の支払額：5,619,800円
10年後借入残高：18,271,578円－繰上げ返済：5,930,640円（③との差額）
繰上返済後残高：12,340,938円

11年目以降、変動
毎月の支払い額：69,233円

■当初20年固定（1.07%）借入期間35年間
毎月の支払い額：71,389円
住宅ローン減税：2,159,000円
10年間の支払額：6,407,680円
10年後借入残高：18,784,424円－繰上げ返済：5,142,960円
繰上返済後残高：13,641,464円

フラットの-0.6は後何年続くのかな？

>>681
http://www.axa-direct-life.co.jp/spn/products/income/index.html

こちらのサイトで見積りできますが、
35歳で35年ローンの場合、保険金額が月額11万円（一括受取額3,600万円）が上限額のようなので
借入4,000万円には、やや不足するようです。

教えてください。
500万円ほどを10〜15年のローンを組む場合、変動・固定どちらがいいでしょうか。
変動で金利が0.6%きってるので変動で組んで、1%を上回った時は全部返しちゃえばいいかなぁと思ってる反面、0.9%の10年固定にしておいたほうが安心なのかなぁと。

みなさんだったらどうしますか？

年収によるだろね。
500万ならローン組む前に、貯めてローンにしませんが。

>>685
>銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
って具体的にどこ？
変動がいやで固定を選択するのに、すでに安い金利のさらに0.2%を削るために11年以降を変動
にするのは固定を選びたい人には微妙な選択。

１月にいくつか回ったが全期間固定は農協が再安だったが、それでもフラット20Sの-0.6%には
全く及ばなかったわ。

当初10年固定が安いのは、
りそな銀行のWEB限定０.５％、１１年後以降の変動が０.５６９％

０.４７％は、信託銀行だけど、１１年後以降の変動が高い

>>688
当初５年固定の0.33%とかどうでしょう？
10年後に繰上返済で減税メリット

所得によりますが、給付金もあるようです

>>690 もっと勉強しようね。

11年目の頃って日銀が出口戦略で極端に変動が上がってると思う

10年後に金利が大幅に上がってなければアベノミクス大失敗って事だわな

>>688です。

年収は今は夫のみなので、400万円ほどです。
頭金は妻の正社員の時のお金と親からの贈与で準備しました。
親からの贈与は契約後に提案をうけたので、結果500万円ほど残り、手持ち金をこれ以上減らしたくないのでローンを組むことにしました。

今日の公示地価の発表で土地の価値が2%上がった
金利払ってもお釣りがくる

変動で借りていいのは少額or短期間の方だけで長期は固定だ！！とばかり思ってきたけど、
新築建売
頭金500万　
借入4,500万
35年変動金利
という提携ローンを不動産屋から勧められ（固定で借りる人見たことないらしい）て迷っています。
上手く全期間優遇（▲1.9%）が取れたとしてこれからローン減税の10年間は固定金利を払ったつもりで差額を貯金をして、11年目以降の金利情勢を見つつ繰上返済すればいいかとは思うのですが、どうにも皮算用な気がしてなりません。。。
皆さまでしたら上記借入を行いますか？ご意見を頂けたら幸いです。

>>698
ここではフラット団信無しがオススメらしいですよ

私は変動ですが

>>698
今後の予定を含めた家族構成や年収によって違うかと
自分で判断できないなら変動は選ぶべきではないかな

うちは子供がいてタイミングの悪い時期に金利があがるとピンチなので全期間固定にしました。

>>699
情報ありがとうございます。
そういったご意見もあるのですね。
フラットは0.6%優遇？なるものを私は持っていないのでタイプA金利35年になるのですが、団信料や保証料含みで考えるなら銀行の超長期の方が(3月現在においては)有利かなと考えています。
基本悩むチキン野朗(汗)ですので団信なし、保険で代用は候補から外しています。

>>700
ご意見ありがとうございます。
仰るとおりですね。
決めるのは自分ですし、決めたら迷ってちゃいけませんよね。
子供一人の一馬力収入で行く予定なのですが、ライフプランシートにらめっこして、あーでもないこーでもないやっております。。。
「35年変動ってお前気は確かか！？」というものではないのかなと感じ始めてはいます。

俺は何も考えず3500万35年変動にしたよ。小梨だから1馬力でもなんとでもなると思って。

>>698
認定住宅なら、頭金500万円は定期預金で預けて
5000万円借入て、住宅ローン減税メリットを享受

月々のローン返済額は１３万円程度だが
繰上を見越して、月々１８万円を入金、ボーナスから３０万円

10年後に2000万円繰上（内500万円定期）残債1,700万円程度になる

3300万円を当初５年固定０．３３％
1700万円を変動０．５５５％のミックスローン

繰上後の月々返済額が４．５万円に満たない程度になる
毎月１３万円貯蓄できる余裕ができる。

四半世紀前と違って
借り換えのハードルも金利自体も低いから
超慎重派の人なら
とりあえず35年固定で借りておいて、
子供の教育費の目処があと10年となった
タイミングで10年固定にして・・・
という感じでいいんじゃないかな。

もちろん超の付く慎重派の人向けだけど。
あと運用や金利をことを考えること自体が
ストレスって人も案外少なくないから、
そういう人達は安心料込みで、って感じで。

さすがに子供が巣立って夫婦二人になったら
何とでもなるから、その後は変動で問題ない
だろうし。

面倒くささやストレスから解放されて
安心感も得られるなら月１万程度の差なら
気にしないという固定の人って
僕らの感覚より多い印象を受ける。

トータルで3～400万程の差が出る可能性の
説明をしても「車１台分でしょ」とか
「どうせ遺産でまとまったのが入るから」
と意に介さない人が結構いるんだよね。

住宅購入できるってだけで水準以上の人だし
そういう人の両親もまた同じだろうから、
一定の割合でそういう金銭感覚の人がいても
不思議ではないんだろうね。

>>704
貴重なご意見ありがとうございます。
ミックスローンは頭にありませんでした。
ただご教示頂いたプランは年収750万の身には、かなり強気な月々返済額ですね。。。
私が属性を小出しにしていたせいです、申し訳ありません。

スレ違いになっておりましたら恐縮ですが。
年収750万(一馬力)
34歳
頭金500万(親から贈与)
借入4500万
貯蓄800万
(ローン諸費用予算200万、新居家財予算100万、残りは貯蓄予定)
長期優良住宅対象外
フラット35sタイプA対象
子供1歳(家族構成は3人で決定)
月14万以下ボーナス0の支払を想定

>706

長期優良住宅対象外ってことは、住宅ローン減税の控除対象限度額は4000万円じゃないですかね？
4500万の借り入れでちょうど良さそうですね。

ところで、長期優良住宅対象外でも、フラット35sタイプA対象になるんですか？

>>707
そうですね。段々減りますが年間40万程控除で総額400万弱の控除になる予定です。

不動産屋に確認しましてタイプAで適合証明書(またこれが高い…)を出せるとのことでした。が、すみませんどの条件に該当するかまで確認していないのです。太陽光はないので断熱等級かな？と勝手に想像していました。。。

適合証明書って、お金かかるんですか？おいくらで？
私は、提携ローンではなかったのですが、
銀行の方と不動産屋さんがやり取りして用意してくれました。

五万くらいだったと思いますよ。

超慎重派というか、そりゃ金利が35年変わらない前提での計算なんて誰でもするよ。それ自体アホくらいけど。

>>709
710さんのおっしゃる通りで約5万円でした。
当初2万位と聞いていたので、倍じゃないか(ケチ)

6月引渡しなので、もう少し金利情勢を見て(ジタバタして)ローンを決定しようと思うのですが、複数の金利プランを検討する場合は、それぞれについて本申込をしておくのでしょうか。

フラットの適合証明書発行って本申込時点で手数料かかるのかな。。。(どケチ)

>>706
35歳、年金が当てに出来ないから、それぐらいのペースで貯めていかないと
教育費用や老後のことを考えると、ローンなんて50歳ぐらいまでしかできない。

ただし、この低金利な状況な間は、急いでローンを繰上る必要は無いし減税の都合もあるから
35年ローンにしているだけというのを忘れてはいけない

>>708
あと、どの条件に該当するか正確に押さえておかないと
曖昧なままで、対象外となってても
不動産営業マンは逃げるだけだから、ご自身で確認しましょう。

フラット35S対象なら、減税対象1000万増額です。

>>712
ありがとうございます。
とても参考になります。
変動にせよ固定にせよしっかり貯蓄して将来の繰上返済資金を貯めていきます。
また「最大で」35年という期間と低金利で資金を調達できることのメリットを理解して、ただ闇雲にではなく計画的に繰上返済するということでしょうか。

>>713
アドバイスありがとうございます。

>フラット35S対象なら減税対象1000万増額
購入物件は長期優良住宅ではないのですが、フラット35SAタイプにて借り入れると住宅ローン減税が4000万から5000万に上がるということでしょうか？

フラット35Sではなくて、
普通のフラット35の勘違いとか？

>>677
４月金利でましたね、

当初１０年固定０．５２％
当初２０年固定０．９７％
当初３０年固定１．０２％

日銀の総会が４月にあるみたいですね。
５月はも下がるかな？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160331-00050146-yom-bus_all

固定も変動も底をついて、これから昇り基調になりそうな予感。

この金利すごい。。。
ある程度生活スタイルが決まって、気に入った物件あれば買うしかないでしょ。。。
30年でこの金利はすごすぎる。

＞616
借り換え、短期固定金利が上昇、長期固定が引下となりました。
今のところ3月がスペシャルプライスだったようです。

４月は
　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３８０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．５２０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５５０％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　０．９８０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　０．９７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．０２０％（三井住友信託）
フラット35　１．１９０％　※団信別


＞３月は
＞　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
＞　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
＞１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
＞フラット35　１．２５０％　※団信別

20年超固定は4月がスペシャルプライスか

一昨日、りそなで10年固定が実行されたが、
4月も選べる状態の中、3月を決断して正解だった。

14年だから20年が下がっても選べなかったし
こういうギャンブル的な選択で失敗続きの人生だけど
珍しくベストに近い選択だった。

三井住友信託ではなくりそなにしたのは固定明けの優遇幅

まだ一ヶ月たっただけだから。
最低一年は経たないとベストかどうかはわからない。

変動はじぶん銀行の0.497％が最安かな？
10年固定上がっちゃったし、変動にしようかなー

>>724
でも遅くなるほど、今の金利での返済続くしね・・・

>>726
だから一年と言ったの

もうはまだなりまだはもうなり

りそなweb10年固定って、要は全期間優遇の変動だけど当初10年間は今の変動より低く固定しときますよって商品ですよね？
それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね。更に下がる余地はあるのでしょうか？

＞それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね

そんなことはすでに借りてる変動で起きないよん

付利撤廃であと、店頭金利が0.1%下がる余地はある

>>730
既に借りてる変動の人はそのまま今の固定より高い変動で借り続けるんですね。自分の変動金利より低い固定にしたいけど借り換え手数料を考えると動けない。又は高い手数料払ってでも固定にする。わたしは前者です、、、

＞732

さてどれぐらい違うか分かりますか？

変動0.775だけど、この先10年の教育費ピークをりそな10年固定0.55にして安心したいな。手数料も借入に含めてトントンくらいだから借り換えとこうかな

じぶんの変動0.497はすごいね。
４月実行で借り換えます。

全期間固定2.25　　2500万
変動0.875　　　　 2000万

という、中途半端なミックスからです。

なるほど、系列によって長短分野が違う感じですね。

ＭＵＦＧ系列は変動・短期固定が得意
じぶん銀行：変動0.497%、三菱UFJ信託：5年固定0.38%

ＳＭＴＨ系列は中長期固定が得意
住信SBI、三井住友信託：20年固定0.97～0.98%、三井住友信託：30年固定1.02%

この両方をミックスできたら最強なのにね

>>736
なんでミックスするの？

借り換え申込中なので同じく検討中の方に進捗状況の情報提供です。
ちなみに現契約は35年固定2.9％、残1530万の22年。
あと10年で子供の教育費にひと段落するので固定10年に借り換えといった状況です。

　3/12　三井住友信託　　web仮審査申込
　3/12　りそな　　web限定プラン仮審査申込
　3/19　三井住友信託　　混み合っているとの一報あり
　3/30　りそな　　初めての連絡で仮審査終わり書類準備中とのこと
　3/31　りそな　　借入申込書を自宅へ持参

三井住友信託は3/19以降、全く音沙汰なしです。
4月の金利差も無かったので、固定10年終了後の優遇幅が大きい、りそなで決定です。
あとは諸費用込みにするか、自社株を崩して諸費用に充てるか･･･。
22年間でその差額が5万程度なので、諸費用込みで借りる方向で考えています。

10年後の金利次第ですが、変動が1％上昇している想定、あと諸費用も考慮した場合、
うちの場合は350万程度の借り換えメリットがありそうです。

ま、10年後は相続なんかも絡んで（できれば面倒事には絡みたくないのですが･･･）
一括返済する形になるとは思いますが。

とにかく上記2行については想像以上に時間を要する感じですので
4月実行したい方は早めの準備をオススメします。

>>739
ウチも4月りそな10年固定でいきます。同じく金利が低いから諸費用込みでいこうかと思ってます。諸費用80万円のうち30万円分は現在借入中の銀行から保証料が戻るので、50万を26年で借りて利息は約6万くらいかな。10年後1%上昇計算だと…。まあこの先10年教育費ピークの為の固定なので手元資金をなるべく残しておいた方がいいかな

>>739　同じぐらいの時期に仮審査申込みましたが、1週間でOKでましたよ。
相続を期待していたらえらい目にあいますよ。相続なんてだいたいもめるんだから。
みんな目の前に金があると目の色が変わる。

借換の場合、今から申し込んでも4月は間に合いませんよ
5月になります

>>741
相続は嫁さん方からのもので
期待してないというか放棄したいくらいで。

皆さんは10年後にどのくらいの金利上昇を
見込んでるのが興味あります。
1％上昇はやや希望的観測も含めてますが
今より2.3％上昇でも今とトントンなので
そこまでは何ら問題ありません。

かえってそこまで金利上昇するくらい
景気よくなるといいかも知れませんね。

アメリカは今の景気状況で恐らく年2回の利上げが続くと2年で1%金利が上がる。
日本も上がる時はそれぐらいのスピードとみていいのでしょうか？
上がるタイミングは2%のインフレ目標が達成した後とすると、どのあたりでしょうか？

>>742
仮審査に時間がかかるから？
今から本申込みなら大丈夫？

将来の金利、為替、株価なんか予想するだけ無駄だと思う。誰にもわからないから。
当たったとしてもそれは偶然

>>745
本申込でも厳しい
本申込で通った後に今の借入先に申し出て借換日を決める訳だけど、二週間は最低かかる。一ヶ月かかるところもある。

今の借入先への連絡タイミングはいつなんだろう？
本審査通過後というのをよく見るけど、
仮審査通ったら現銀行に打診しておくというのも見る。

打診って「借り換え予定なので今後の手続きについて
教えてください」でいいのかな？

そもそもネット銀行だとどこに連絡していいかすら
分からないし。
問い合わせフォームでメール入れとけばいいのかな。

やれやれ。。。

打診しようが本審査で承認確定しない限りは今の借入先は借換処理に動いてくれませんよ

>>749
＞今の借入先は借換処理に動いてくれませんよ

今の借入先でするのは、全額繰上返済の手続きだけだよ。
決済日を伝えると、全額繰上計算書を作ってくれるから
これを、借換先の銀行に持ってく。
で、決済日同日に融資が受けられない場合、繰上キャンセルか延期になるから、
事前に融資が可能な日を、聞いとく

いま借り換えするなら固定ですか？変動ですか？何年固定がお得？変動ならじぶん銀行？

とりあえず、考えてくださいね。
人によってどれが良いかはバラバラですよ。

>>748です
35年固定から当初10年固定への借り換えですが、4/28実行で、現借入先の住信SBIと借り換え先のりそなと調整が付きました。
ちなみに住信SBIはカスタマーセンターに電話して、すんなりと話が進みました。
あとは20日に店舗に行って契約して実行を待つだけです。
5月にまた下がったら泣きます（笑）

>>753
私もりそな10年固定で4/28借り換え実行です。3月の0.5%で契約したかったです…
5月下がりませんように（笑）

>>753
住信ＳＢＩカスタマーセンターへ連絡した際、金利条件変更や同行借り換えなどの引き留め提示はなかったですか？

>>755
全くありませんでしたよ。
てきぱきと処理してくれました。

>>756
カスタマーセンターへ電話して、期間的には２週間以降ですか？混んでるのでもう少し遅くなるとかありましたか？

>>757
カスタマーに連絡した２週間後の実行であれば何ら問題ない雰囲気でしたよ。
電話で全て手続きしてくれましたし、抵当権の抹消の件は借り換え先の銀行担当者へ直接連絡してもらえるとのことでした。
変な引き留めや嫌な様子もなく最後に気持ちよく取り引きできました。

借り換えで客を失っても、十分儲けたでしょう。
金利だけじゃなく、融資手数料の２％は繰り上げ返済でも返す必要ないし、繰り上げ返済でも手数料取れるし、抵当権解除の手数料も入るだろうし、誰も損しないような構図ですね。

>>758
条件引き下げを提示して引き留めしてくれないかと少し期待してたのですが結構クールなんですね。残念。

しかし住宅ローン借りて初めて知ったが
変動は金利が下がってる間は借りてる人の金利は変動しないんですね。
半年毎の金利見直し時に刻々と変動するのかと思ってました。

>>761
おいおい（笑）

>>761
既存の借入の金利が下がるって、優遇幅が上がるってこと？
店頭金利が下がれば、既存の借入客も下がるよ。

金利は変動するけど、支払額は5年毎に見直しのことじゃなくて？

変動金利を理解せずに変動金利を選択していそうですね
危ういｗ

新規借入時の優遇幅が拡大していることを、金利が下がっていると捉えているのか？
それとも半年スパンでもっと金利の乱高下があると思ったのか？
いずれにせよ、住宅ローンを借りるのはまだ早いようだ。

この10数年変動金利はほとんど変わらないので、変動さんは支払い額変わらないんっすか？

>>766
元金変動で借りている人は返済額は徐々に少なくなっているだろうな。
まぁ、そんなに多くはないと思うけど。

元金均等の変動な。

仕組みを理解しないで借りてる人の本当に多いこと（笑）

知らぬが花。
でも10年程度で返せるなら、今のローンならなんでもいいだろ。
勿論、借り換えもな。

あっ、変更さんは動けないんだったね。

固定で借りた方は過去の失敗を反省すべき。
変動で良かった！

>>766
変動は金利と返済額が変わらないが支払いに含まれる、元本の割合が増える。

もうじき変動でローン組んで７年になるが、その間金利は変動してないよ。
４月の金利見直しで、多分0.1％下がるでしょう。

下がりませんよ。

しばらくしてから上がりますよ

店頭表示金利ってのはもともと高めに設定されてて、そこから優遇幅があって、適用金利となる。
今変動で借りる人は、店頭表示金利が変わるまで、今の適用金利から変わらない。
銀行にとって店頭表示金利を変えることは結構力の要ることで、ちょっとぐらい景気が良くなっただけでは上がることもない。優遇幅が少し減るくらいだろう。
だから今から借りる人は、変動の知識を持った上で変動で借りるのが利口だろうな。

ちゃんと店頭金利を変えるのはソニー銀行くらい？

ソニー銀行こそ真の変動！
後はまやかし

つまり、上がるのも早い速いということ
半年固定ぐらいがちょうど良い

短プラが変わってないんだから変わりようがない。
それがそもそものルール。
ソニー銀行は上がる時も先に上がる。

ソニー銀行の場合は前もって翌月の金利を教えてくれるるから対応可能だよね。

ソニーに比べて他の変動は
契約時に優遇幅が決まって
後は基準金利が変わらないと変動しないまやかし

基準金利が明確ではなく、恣意的に金利を変えられるソニー銀行の住宅ローンはまやかし。

今後変動金利が上がる可能性がある場合は下記のどちらのパターンが想定されますか？

①基準金利が上がり優遇金利そのまま
②基準金利そのまま優遇金利縮小
③基準金利を結構上げて優遇金利はちょい上げ

>>784
普通の銀行は「期間中優遇幅は変りません」「ずっと-○・○％」って事になってるよ。
優遇幅は変らずに店頭金利だけ変わる。

景気とか優遇幅には無関係。

>>784
短期プラが上がれば基準金利は上がる
その頃には固定金利は遥か上を行ってる

>>786
短プラ上がって変動金利が上がる場合は優遇幅は今に比べてどうなると予想されますか？(既存契約者のケースなは新規や借り換えを想定した場合)

基準金利が上がるだけで優遇幅は変更なし。
既契約者も新規契約者も短プラの上昇分だけ金利が上がる。

>>787
ざっくり書くと、基準金利は短プラに左右される。
優遇幅はその他景気情勢及び他行との兼ね合いによると覚えておけ。

優遇幅はあまり変わらないかと

>>789
3点

>>787
基本的に変わらない

>>790
新規に借りる人（借り換えをする人）の優遇幅は変るけど、それがどれだけ増減しても既契約の人には優遇幅の変更は無い。

>>766
調べてみた。三井住友銀行の例

10年前の店頭金利
2006年1月2.375％　10月に2.625％　2007年10月2.875％　2008年11月2.675％　2009年1月～現在2.475％
こう見ると10年の間に少しの増減があった様子。普通に言って固定と金利が逆転するようなことは無かったし、借り換えるにしても固定を選んでたら失敗でしたね。あと、2007年辺りの金利上昇気運で固定にしちゃった人はホント大惨敗です。

こうして見ると現在の店頭金利には多少下がる余地があるとはいえる。
ただ、銀行の方針は店頭金利を据え置いて優遇幅を増やす方向みたいだから変動で金利が下がるって期待は薄いと思う。

>>794
だから店頭金利を据え置くとかじゃなくて、政策金利が変わらない限り基準金利は変わらないの。

>>795

＞当行の「短期プライムレート連動長期貸出金利」を基準とする変動利率

この当行の短期プライムレートというのは、政策金利に連動するけど、連動幅は、銀行が変えられるんじゃないか？

>>795
では政策金利の推移　>>794　　と合わせてみます。
http://seisakukinri.nekokuro.jp/547

過去10年で言うと政策金利は４回変わっています。
最初が2006年7月0.15から0.25へ（3か月後店頭金利0.25％アップ）
次が　2007年2月0.25から0.5へ　（8か月後店頭金利0.25％アップ）
次が　2008年10月0.5から0.3へ　（1か月後店頭金利0.2％ダウン）　
　　　　同年12月　0.3から0.1へ　（1か月後店頭金利0.2％ダウン）
店頭金利の変更も政策金利の変更も4回ですし変更のタイミングも近いのでおっしゃる通り連動性は間違いないですね。
ただ、過去10年で最も政策金利が低いのは現在の0.1％です。しかしながら店頭金利が最も低かったのは2.375％で、政策金利は今よりも高い0.15％の時です。
つまり、店頭金利を下げるのではなく、優遇幅を広げることによる金利低下という銀行の政策になったと言えます。
それともう一つ、政策金利を上げた場合の金利上昇は、政策金利を下げた時の金利下降よりも即時性が低いと言えます。（金利は直ぐ下げるけど、直ぐには上げない）

金利は気にするのに煙草を吸う奴って理解できない

>>797
2006年7月に政策金利が0.1%上がった際に、程なく短プラが0.25%上がったため、それに連動する住宅ローン金利も0.25%上がり乖離が生じています。
しかしながら、それ以降は政策金利と同幅上下しているので、「店頭金利を下げるのではなく、優遇幅を広げることによる金利低下という銀行の政策になった」というのは違います。
2010年10月に政策金利が0〜0.1%の幅となり、その後、政策金利の誘導目標自体が廃止され短プラが動かない中で、金利引下げ競争のため優遇幅が拡大したのであって、仮に政策金利が下がっていれば店頭金利も下がったはずです。

まあ日本全体の景気が一気に上向いて、
またバブルの頃みたいな好景気になるといいね。
2～3％程度金利が上がったとしても
それに準じて収入が増えれば問題ないわけだし。
皆が望むような好景気とならないものかね。

>>799
分かりやすい解説ありがとうございます。
なるほど、政策金利は1%上昇だけど短期プライムレートはそれ以上の0.25％上がった店頭金利は短期プライムレートに合わせるから、店頭金利と政策金利の差が広がったという事ですね。
これは政府と銀行側の景気判断に差があったという事なんですかね？調べたところ、2006年7月は小泉政権が終わる時期でポスト小泉が話題になっていた頃ですね。その3か月後、ちょうど店頭金利が上がった頃に第一次安倍政権が始まってますね。

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
おっしゃる通り、政策金利変更→短期プライムレート変更→店頭金利変更という流れは間違いありませんでした。

こんな書き込みするとまた荒れるかもしれないけど、
日本の信用が失われたり、今の異次元の金融緩和策を、
緩めたりした時に、その流れか継続して行われるかどうか心配なんだよな。

>>802
可能性の大きさはそれぞれ意見はあるだろうけど、予想の範疇ではあるね。
でも、政府も財界もそうならないように注意して進めている訳だし、
起こりうるとは言え、最悪のケースだけを見てると最悪のケースにならない限り損するばかりで得はできないよね。
まあ、借入額が7割以上で返済額が現状でもアップアップなら固定一択だろうし、今の金利なら全期間固定でも金利は低いしそんなに重大な問題ではない気がするね。

ずばり５月の変動金利は４月も比べて上がる？下がる？変わらず？
現時点の予想を教えて！

>>804
短プラ連動の住宅ローンなら下がりません。
それ以外も下がらないと思います。

>>805
引き下げ幅がどうなるかでしょ？

>>806
まあ、広がっても縮まっても最大で月々数百円レベルでしょうね。

>>806
下がらないと思います。

１０年間ぐらいの変動適用金利の推移をざっくり分かる方いらっしゃいます？
３０年固定で１．０５％なら、それでもういいかなって考えてまして。
ちょっと前の変動に比べても安いような気がして。

結局キモは変動の適用金利の推移よね。
固定金利との差はどんどん縮まっている。
そろそろ固定金利で手元流動性確保がいいような。

>>809
適用金利知って何の参考になるのかな？

>>810
３月借り替え実行でしたが、
固定金利のほうが金利が０．３３％と低かったので
固定金利にしました。

固定に借り替える良い時期と思います。

文脈上、変動金利と固定金利の差を見るってことでしょ？下がり具合も含めて。
確かに、固定金利がだいぶ下がって変動金利との差は縮まっている。
期間と金額が大きいなら固定金利の方が安心安全。20年変動金利が上がってないが、同じようにあと30年続くのかもしれないし、数年後、急に上がるかもしれん。

変動の店頭金利はあまり意味のない数字。
優遇分をひいて、適用金利となるわけで。
適用金利の推移グラフ探したけど、意外にすぐ見つからない。

固定がこんなに下がっているってことは、長期に亘って金利が上がりにくいってことですよね？
変動が上がる前に固定が上がるわけですから。

案外、固定金利と変動金利の差はゼロになったり、逆転するかもしれない。仮説ですが。
マイナス金利導入→長期金利低下→住宅ローン固定金利下がるって因果関係が正しければ。
変動はマイナス金利導入と直接関係ないロジックだろうから。
常識的にはよくわからない世界だが、もしそうなったその時は変動金利って商品はどうなるんでしょうね？

うちは、変動より固定のほうが金利低かったですよ。

↓からNISA優遇で、さらに０．０２％引下になりました。

固定金利が下がっているのは長期金利が下がっているからですが、下がっているのは金利が上がりにくいと思われていることは勿論ですが、単純に国債が買われているからでもあります。
長期金利の指標である10年物国債利回りは直近で－0.085%であり、いま買って満期まで持つと確実に損します。
それなのになぜ買うのでしょうか？
それは買う人がいるからです。
日銀は金融緩和策により大量に国債を買い続けています。
国債が高くても安くても買い続けます。
国債は買われると価格が上がり金利は下がります。
満期まで持つと損しますが日銀が高値で買ってくれれば得します。
それを見越して金融機関等が国債を買うため、国債の価格が上がり金利が下がるのです。
更に年初から2月半ばまでの急激な円高株安により、リスクの高い株を売って国債を買う動きも重なって国債の利回りが急落し、その辺りの金利状況を勘案して決められた3月の固定金利はお得だったのです。
日銀が金融緩和を止めない限り金利が大きく上がる要因は見当たりませんが、円安株高でリスクを取りやすい状況になれば国債が売られて金利が上がることは当然ありますし、日銀が更に効果的な追加緩和を行えばもっと下がる可能性もあります。
但し、株式投資やFXもそうですが、底値で買ったり天井で売ったりはなかなか出来ないものです。
ほどほどの水準で手を打つのが良いのでしょうね。

>>817
分類が間違ってるよ
全期固定…固定
当初固定…変動
全期変動…変動

従来な変動金利並みに低いからといって
変動と言うのはおかしいと思います。

↓右側の赤字の金利でも、それぞれ契約した期間は固定金利ですよ

>>820
とりあえずわからなかったら
再販価格>ローン残高
これだけ目指そう

日銀の政策のおかげで、国債価格上がって、さらにマイナス金利導入って流れからすると、長期固定の金利が変動金利と差がない世界もなくはない？
下限があると思ってたらマイナス金利になったし、マイナス金利の下限も欧州見ると、まだ先がありそうな。
30年固定は資金調達と資本コストって考えたら、大チャンスであることは間違いない。
変動は逆にそろそろホントに下限に達したのかな？

>>822
すでに借りてる変動は変化してないので、現状維持

ECBはマイナス0.4だからまだ緩和余地ありって日銀総裁発言あったらしいね。
もうちょっと待って固定30年で借りたい笑
底値でゲットは難しい笑
銀行社長は反論したらしいが、税金で助けてもらったり、国債買って売って預金金利も付けないのに迷惑だね。銀行って付加価値生んでるのか？

横から、すいません
三井住友信託銀行で20年固定0.5％で借りたと
知り合いの知り合いが言ってるみたいなのですが
何か他に優遇下げあるのでしょうか？

個人的に、３月の10年固定の事だと思っているんですが
知り合いが20年固定って言い張るもので・・・

詳しい方お願い致します。

＞825
元利金等で借りている可能性が高いので
頑張って金利が安いうちに繰り上げ返済で元本を減らすように勧めてみては？

参考
http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

>>817
まず、期間固定は一般的には変動金利の一種です。
ただ、このスレではその認識ができない人が多いので期間固定が固定金利の一種にされています。その前提で話します。
この表を見れば解るのですが、まず、「店頭金利が変動より固定の方が高い」です。店頭金利は契約後は基本的に増減しません。
固定期間終了後の優遇幅も、変動より少ないです。

元となる店頭金利が高く（0.325％）、優遇幅も小さい（0.5％）ので固定期間終了後は変動よりかなり高額（10年固定で金利0.825％高い金利1.4％）になります。
3年固定いたっては4年目から金利1.3％です。

>>827
当初固定明けのの店頭金利はどの金利になるんでしょうか？

＞828

1）変動の2.475
2）下の図

>>828
自己解決しました。
固定明けに選択するプランの店頭金利でしたね。

店頭金利に変化がないと仮定して
当初固定3年明け後にまた3年を選べば1.1％、10年を選べば1.15％、変動を選べば0.775％。
当初固定10年明け後に3年を選べば1.4％、10年を選べば1.45％、変動を選べば1.075％。

>>827
固定期間終了後は変動金利になって

２．４７５％－１．７％＝０．７７５％
から
２．４７５％－１．４％＝１．０７５％

だそうですよ

注目の10年固定、ソニーは据え置いてきたけど、下がらなかったのを見て、りそなと三井住友信託は利益確保で上げてくるかな？
さすがに今の金利では消耗するだけだろうし。

まだやってるんだね。。

今、固定にしない（できない？）ギリ変の哀れさよ。

固定にしないでつくづく良かったよ。

固定じゃよう払いきれんしね。
選択肢にもならんかったんよ。

今の現状を考えると、固定でも損は無いと言える。これは間違いない。
でも、変動の方が得しそうだな。
変動の方が損だったというような景気上昇を望む所だけど、そこまで楽観的にはなれないな。