大和ライフネクスト株式会社ってどうですか？

方針決めてるだけですか
使用料変更は、別に決議すると思いますよ

専用使用権ついてるんですか？

議案の要領は、何を決めるかだけなので、経緯とか関係ないですよ。

専用使用権とは？ 大阪市マンション管理支援機構
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-7

>マンション管理Q&A

専用使用権とは？

マンションの敷地や建物には「専有」「専用」「共有」「共用」の区別がありますが、今回はその中の「専用使用権」についてお話します。
Q専用使用権とはどのようなことでしょうか？A共有敷地・共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が、「専用使用権」です。
　たとえば、
1.共用部分とされているバルコニーやルーフバルコニーを　そこに接続する住戸の居住者が独占的に利用するケース
2.共有敷地の駐車場や一階住戸の庭などを利用するケースなどに発生します。
1や2についてはあくまでも共有部分であるため、その利用については制限がつくことになり、有料となるケースが多いようです。マンションの維持管理をスムーズに行うために、専用使用権を認めた箇所については、管理規約で明記しておくことが望ましいでしょう。

駐車場に関して、標準管理規約では、平成9年2月の改正により、駐車場の使用をめぐる区分所有者間の公平が図られるよう、それまでの「専用使用権設定」から「使用契約」に変更され、現在に至っている（※）。
なお、専用庭のある１階の住戸で、その専用庭と連続した区画にある駐車場の場合は、規約により専用使用権を設定していることが多い。

（※）マンション標準管理規約
第15条（駐車場の使用）
第1項
管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

京都市：駐車場問題への対応
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000003059.html

駐車場の権利形態
　マンションの駐車場は現在様々な権利形態があります。最も多いのは，管理組合と使用契約（賃貸契約）を締結するという形態です。標準管理規約はこの形態を定めています。

専用使用権について
　購入するときには注意しなくてはならないポイントの一つです。と言うのは，専用使用権は，いったん無条件に設定されてしまうと，その権利を剥奪することは大変困難になるからです。管理規約の改正でその権利を剥奪・変更しようとしても，「特別の影響を及ぼすべきとき」はその権利者の承諾が必要になるからです（法31条1項）。また管理規約ではこの駐車場専用使用権が譲渡可能であるとしているものがあり，区分所有者でない者がこれを譲り受けて使用するという事態も考えられるからです。なお最高裁は，無償の駐車場専用使用権を有償化することについては，有償化の必要性及び合理性が認められ，かつ，設定された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には，専用使用権者は有償化を受忍すべきであり，有償化決議は「特別の影響を及ぼすべきとき」にはあたらないとしました。
　管理組合として専用使用権の設定という方式で駐車場を使用させる場合にも，専用使用権という言葉が一人歩きしないように，譲渡ができないこと，資格と区分所有者に限定されるなどの条件を設定しておくことが必要です。

ルールを考えるポイント
　専用使用権設定方式あるいは使用契約方式にしても，管理組合が駐車場の利用ルールを考えるには，どのような点に注意したら良いでしょうか。そもそもマンションの敷地や共用部分に設置されている駐車場は，これらの部分が本来区分所有者全員の共用であることから，その利用方法は基本的には「平等・公平であるべき」と考えられます。マンションによって様々な工夫がされています。
　例えば
1.一定期間に限定し順番で次の利用者を決める
2.区分所有権がある限りは利用できるが，空いた場合は抽選で次の利用者を決める
3.区分所有権があるだけでなく居住していることも利用条件とする
　などです。

　建設省の前記の調査では，区分所有権の存続期間中は使用できるとしているマンションが76．8％，一定期間ごとに使用者を選定し直すマンションが9．9％といった結果が報告されています。

利用料金の設定
　利用の料金について，周辺の駐車場の水準とするか，それより低額にするかということも管理組合によって考え方が分れています。低額に利用できると言うことは公平性の観点からすると問題ですが，利用できる機会が公平であれば問題はないことになります。なお気を付ける必要があるのは機械式駐車場の料金設定です。機械式駐車場はメンテのコストや将来の更新に予想外の費用がかかりますから，このコストも含めた料金設定をしなくてはなりません。

マンション管理組合会計
※管理業務の遂行に際して、管理者（理事長）や特定の役員の恣意に流されることになってはならず、予算に基づいて執行されることが必要である
※管理費、駐車場使用料等の収入は「組合年間の支出経費」により算出される。
※管理組合員が管理費や修繕積立金をいくら納めればよいのかは、必要な業務を行うために支払わなければならない金額がどのくらいになるか？できまります。
※組合員が納めた管理費や修繕積立金で、マンションの維持管理や管理組合の運営に必要な各種の支払いのために使用します。（予備費や貯金は考慮しません。）
※管理費による管理組合員の負担を軽くし、支払いの金額を抑えることが必要です。
※管理費は管理のための支払いに充てるためのもので、支払い後の余ったお金を何かに使おうというわけではありません。（たまたま余ったのが剰余金）
※管理費会計は日常の維持管理に関する会計業務である。、
※マンションの管理組合は、一般的な会社のように資本金を他人から集めて、利益を得ることはしません。

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※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25よりつづけて書きます。

規約とは何か？

最近の判例から
マンション駐車場の使用細則を普通決議により制定した
マンション管理組合の総会決議が無効とされた事例
（那覇地判　平16・３・25 判タ1160－265） 亀田昌彦

マンション管理組合の総会において、同マ
ンション駐車場の使用及び管理運営について
賛成多数で制定決議された駐車場使用細則
が、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
の多数による集会の決議を要する規約にあた
るとして、当該決議が無効であることの確認
を求め、認容された事例（那覇地裁　平成16
年３月25日判決　認容　控訴　判例タイムズ
1160号265頁）

１　事案の概要
原告Ｘらは、マンション（以下「本件マン
ション」という。）の区分所有者で、被告Ｙ
は本件マンションの区分所有者21名全員で構
成される本件マンションの管理組合である。
本件マンションの１階部分には、区分所有者
全員が共有する12台分の駐車場（以下「本件
駐車場」という。）がある。本件マンション
販売業者であるＡは、先に購入して駐車場契
約を希望した者との間で、順次駐車場契約を
締結した。その結果、12台分の区画が満車と
なった後に本件マンションを購入した者は、
本件駐車場を利用することができず、本件マ
ンション外の契約駐車場を利用せざるを得な
かった。なお、本件駐車場は、区分所有者全
員の共有とされ、規約上共用部分とされてい
るにもかかわらず、Ｙの管理規約上、本件駐
車場の管理運営に関する具体的な規定は存在
しなかった。
平成11年３月に開催されたＹの定期総会に
おいて、本件駐車場の使用細則を制定するこ
とが決議された。その後、Ｙの理事会や総会
において、使用細則案が協議され、抽選によ
る全員交代使用制（以下「ローテーション方
式」という。）も提案されたが、他方、現に
本件駐車場を使用する区分所有者から既得権
を主張する意見も出され、協議はまとまらな
かった。平成13年２月、ＸらはＹに対し、ロ
ーテーション方式等全区分所有者の駐車場使
用を前提とした本件駐車場の使用細則の制定
を求める訴えを那覇地裁に提起したが、棄却
された。
その後、Ｙは、平成14年３月、現に本件駐
車場を使用する区分所有者により構成される
Ｙの理事会から提案された使用細則（以下
「本件細則」という。）を制定することを、現
に本件駐車場を使用する区分所有者12名の賛
成により決議した。本件使用細則には「附則
（経過措置）１項　本件使用細則施行前にし
た契約は従前の例による」とした規定がある。
Ｘらは、駐車場使用細則が、区分所有者及
び議決権の各４分の３以上の多数による集会
の決議を要する「規約」にあたるとして、当
該決議が無効であるとの確認を求めて提訴し
た。

２　判決の要旨
地方裁判所は次のように判示して、Ｘの請
求を認容した。
盧本件駐車場のように、「共用部分」であ
り、かつ「附属施設」に該当する部分の使
用、管理に関する事項が集会決議事項とな
るのか規約事項となるのかという点につい
ては、当該事項が「管理」に関する事項で
あれば規約によるまでもなく当然に集会の
決議で決することができると共に、任意に
規約により決めることもできるのに対し、
当該事項が「管理」の範囲を超える場合に
は、もはや集会の決議で決めることは許さ
れず、専ら規約により定める必要があると
解するべきである。その点を判断する際に
は、単に形式的に、その規定文言のみに基
づき判断するのではなく、その規定が設け
られた経緯、趣旨をも踏まえて、その規定
の意味合いを実質的に勘案して判断する必
要があるというべきであって、例えば、そ
の規定内容が、共用部分としての性質に反
し、あるいはその性質を変更するような使
用態様を規定するもの、すなわち、特定の
区分所有者に半永続的な専用使用権を与え
るようなものであれば、当該規定内容は、
もはや「管理」の範囲を超えるものであっ
て、「規約」事項にあたるといわなければ
ならない。
盪本件細則は、従前、本件駐車場の特定の
区画が先着順で駐車場契約をした特定の区
分所有者により専用使用されてきた実態を
容認し、今後も、当該区画について、事実
上同人らの優先的な使用態勢を維持存続す
ることを意図して制定されたものと認めら
れ、そのような態勢を認めることは、共用
部分たる駐車場の性質に反するものである
ことが明らかである。したがって、かかる
優先的な使用態勢を内容とする規定事項
は、区分所有法18条１項（※１）で定める共用部分
の「管理」の範囲を超えるものであるとい
わなければならず、同法30条１項（※２）、31条１
項（※３）にいう「規約」により定めるのが相当で
ある。
蘯本件細則が規定する内容は、区分所有法
に定める「規約」事項にあたり、同条項が
規定する特別多数決議によるべきであった
のに、平成14年３月に開催されたＹの総会
において、本件細則を、出席者19名中賛成
者12名の賛成多数で制定する決議をしたこ
とは、同条項に反し、その効力を有しない
というべきである。

３　まとめ
本件は、基本的にマンション自治の問題で
あり、売主業者に重大な責任はないが、先着
順で駐車場契約を締結したことや、当初は駐
車場の管理運営に関する具体的な規定がなか
ったこと等もトラブルの一因であったと思わ
れる。売主業者には、分譲後のトラブル防止
を展望した販売活動が望まれる。
（調査研究部調査役）

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（※１）区分所有法18条１項で定める共用部分
の「管理」の範囲を超えるものであるとい
わなければならず、
＞第18条 　1共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

（※２、※３）同法30条１項、31条１
項にいう「規約」により定めるのが相当で
ある。
＞第30条 　１建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
＞第31条 　１規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25よりつづけて書きます。

規約とは何か？

最近の判例から
マンション駐車場の使用細則を普通決議により制定した
マンション管理組合の総会決議が無効とされた事例
（那覇地判　平16・３・25 判タ1160－265） 亀田昌彦
http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/62-056.pdf

一般財団法人不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/

※私の発言NO.10、14、16、18、19、23、25、26、27、28よりつづけて書きます。

デューディリジェンス - Wikipediaっていうことばがある

＞デューディリジェンス（Due diligence）とは、ある行為者の行為結果責任をその行為者が法的に負うべきか負うべきでないかを決定する際に、その行為者がその行為に先んじて払ってしかるべき正当な注意義務及び努力のことで、転じて投資やM&Aなどの取引に際して行われる、対象企業や不動産・金融商品などの資産の調査活動である。

果たしてこのマンション管理会社は、法律行為に先んじて払ってしかるべき正当な注意義務及び努力したかといえば
大いに疑問です。
アメリカなら時間的損害で訴えられることもあるだろうと思うのだ？！
本当のところは良く知らないが、日本はそうあってもいいのではないか？

何があって怒ってるのか、全くわからないです。

長文すぎて、読めない。感心、感心、アホみたい。

この会社の統合前から私はなぜか住人として扱われていなくて、正直私の精神が限外を迎えています。
管理費を滞納した事もありません。
皆さんで同じような経験をされたり、何かよいアドバイスがあればお願いします。
数年前、元管理員のせいで排水管洗浄を勝手に我が家を除外され、その旨の手紙が届き、毎年届く日程表ももらえませんでした。管理会社担当に会って排水管洗浄後の捺印がない事と、事実確認し返金請求をしました。その時の担当者は口を開けて意味が分からないようで常識もないのかと思っていました。
かなり経過してから「排水管洗浄については返金できません」と、経緯説明ナシ、元管理員とどういう話しをしたかも一切記入されていませんでした。この元管理員は住人の個人情報を他家に勝手に漏らしているのも知り、後々クビになりました。
私が断ったのなら当然、返金請求はしません。その後、何回か質問しても無視されました。
返金しなくていいのですか？

他にもマンション内駐車場で隣車（軽自動車）が境界線を斜めにはみだし、私は運転席側から乗車できませんでした。
出発前に助手席から乗車し管理会社に夕方までに現状確認し、隣人に至急連絡し車を正して欲しいとお願いしました。
その日帰宅しても管理会社は何もしている様子はなく、隣車は動いた形跡もなく再度連絡しこの件もなぜ１日時間があるのに無視するのか質問したら適当な回答で、最後は全無視・無回答でした。

２件について会ってのお詫びもありません。これ以外にも色々嫌がらせをされていますが泣き寝入りしかないのでしょうか？
長くなり、申し訳ございません。

↑このように複数回仕事もせず管理費だけとられ、一切返金しないと言われ本当に返金しない会社は詐欺といえるのでしょうか？

ここの管理人は、昼休みでもない勤務時間中に
スーパーで、私物の弁当を堂々と買物します

またACは担当物件が多いせいか
理事会でのやり取りをほとんど覚えておらず
上司に虚偽の報告をします

要注意です

NO.34さんへ
情報ありがとうございます。
私は年明けこの会社の支店長の勝手で担当者変更になるので１月上旬に会いたいと指定されました。私は用事ありません。
１月３日（日）しか時間がとれないので返答しました。
この支店長、住人に対して非常に差別が激しいので、新担当者のみと会うと返事しました。
お正月休暇に入ると思いますが、その日で大丈夫なのか全く返事ナシで非常識と思います。
現管理員には暴言吐かれて（痴呆っぽいのでそう思っていない様子）頭にきて、理事長に相談したら交替になるそうです。

今までの我が家に対する数々の失態・無視・嫌がらせ・仕事放棄等は、きちんと管理組合にも報告済です。
法テラスに相談したら弁護士に相談した方がいいと言われました。
排水関係の業者に一応、即ではなく費用がどれ位かかるかマン質問したらマンションは受け付けていないと言われました。
せいぜい２階か３階建ての軽量アパートをしているそうです。
この方にも、「なぜ除外されたの？」と心配されたのでマンション名を教えておきました。

雑排水管洗浄の予定日は1か月以上前に掲示し
また各戸にお知らせ（実施予定日）を、投函してるはずです。
それでも、洗浄実施日に在宅されている居住者のかた半分くらいです。
実施率は低いです。
そして、不在の方は、日を改めて、簡易清浄を実施している。
それでも不在の方は、未実施です。
何年も未実施の方もいます。

何か排水管洗浄に関して私が悪いように読み取れます。
私は断っていません。
勝手に受けられなかった年以外は、毎年スケジュール表を個別配布されていました。
時期が決まっているので、その頃は長期不在しないようにしています。
排水管洗浄が終わると押印を求められますが、私の住んでいるマンションはほとんどのお宅の押印があります。
※私は少し高層階なので、階下の沢山の捺印を毎年見ています。
まだ排水管洗浄に関してはきちんと受ける方が多いマンションだと思います。
他のマンションは全く知りませんが。

雑排水管洗浄の予定日告知ですが、
うちのマンションでは、せいぜい２週間前ですね
こういうの社内規定はないのでしょうか？

入居当時は家内がシフト勤務をしており、一ヶ月先まで予定が決まっていたので
『清掃点検や行事については、一ヶ月前に告知して欲しい』と管理人に相談しましたが
「通常告知は、約２週間前と決まっているので」とケンモホロロに断られました

理事経験者ならご存知の通り、理事体験後のアンケートがあるのですが
それにも要望を書きましたが、全く変化ありません
もうシフト勤務ではなくなったので理事会への意見も出していませんが
昨今は就業形態も様々ですし、予定が合わず困っている方もいるのではないでしょうか

各清掃点検日もバラバラで実施率が低いので、過去の理事会で
「実施日を極力合わせるように」と要望を出し、一部合わせてもらいました
でも、こんな事は管理会社側から提案して当たり前だと考えています

雑排水管清掃に関して、もう少し話します

皆さんは、清掃後に自分の目で確認していますか？
業者任せにせず、フタをされないうちに、絶対に確認した方が良いです

・目で見える範囲に汚れが残っており、清掃効果が疑わしい
・清掃範囲が年ごとに変わる
・作業終了確認後の居住者捺印のはずなのに、次の段取りばかり優先し
　作業中に確認印を求めてくる

上記のような杜撰な作業だったので、理事会に改善要望を出したら
作業業者の変更という形になりました

その結果、同じ金額ですが
・作業時間が明らかに長く、作業が丁寧になった
・今まで清掃しなかったベランダＳＫの清掃実施
・同じく今まで清掃しなかった管理事務室内の清掃実施
・配管内清掃状況をカメラ撮影して、報告書に添付
・今までは、時に午後３時くらいには帰っていた前業者と違い、
　時間目一杯まで作業するようになった
　（実施率は大して変わっておりません）
このような変化がありました

これに当たっての大和側ＡＣの対応は、非常に傲慢かつ杜撰で
目に余る部分もありましたが、概ね結果には満足しています

当方のマンションではNO.39さんのような確認事項の３項目についてはあり得ません。
作業終了後に自身で点検後、確認してから捺印します。
現在の所、清掃場所は毎年同じで汚れが残るような事はありません。
人間のする事なのでで片付けるのは非常におかしく思いますが、私の場合は清掃作業をしている所を遠くからでも見るようにしています。
きっと業者の方は私を嫌っていると感じていますが、それしかこの会社が関係する事は一切信用できなくなったからです。
排水管洗浄に来られた方は、毎年清掃終了後にきちんと説明して下さるので今は信頼しています。
問題は管理会社のずさんな仕事内容ですね。

話が具体的になってきましたね。

管理会社は、実際に実施する雑排水管清掃業者と共用部分の清掃業者に丸投げで
斡旋料を業者と管理組合から徴収しているようなものですから