住宅街エリアのマンションについて話しましょう！

>>83さん
ホームズで中古の案件を70㎡以上,7000万以上,渋谷区,港区で検索すると
結構ありますよ。

値段も分譲当時、億ションだったものが１億以内だったり。
でも古いですが。ドムス・乃木坂パークマンションだったり。築１０年位のもありました。
値落ち感・相場感は新宿区内の高級マンションとさして変わりません。
一部の有名になったマンションだけが別格のようです。

そう考えると中古の方がお得感ありますよ。
問題は、管理費・修繕費と配管。それと築30年位の案件は、給湯がお湯炊きでなく、温水器（電気をお湯を貯める）タイプだったりします。（気にしない方は気にしないですが）

リノベーションしてあって１億未満も結構あります。
やはり眺望はイマイチですが。抜け感が無い。

中古市場を求める人が増えているそうです。
ＮＨＫでもやってましたが。そうだろうなあと思います。

78さまがおっしゃることは私も一理あるかなと思います。

ちょうど東急東横線の話が出たのでその繋がりになりますが、学芸大学駅(下馬など)あたりは住環境としてどうなんでしょうか。

学芸大学駅周辺には仕事で年に何回かしか行ったことはなく、地縁はないのですが少し離れると閑静な住宅街になっていて雰囲気良いなと思いました。

>>88さん
アドバイスありがとうございます。
新築も見てみようとは思いますが、中古を中心に探してみようと考えています。

高級住宅街ランキングには名前が上がらなくとも素敵な住宅街が沢山ありますよね。
譲れない条件だけはハッキリさせつつ、視野を広げて見てみようと思います。
アドバイスありがとうございます。

>>89さん
学芸大学の鷹番は昔からゴチャゴチャしてる住宅街です。
碑文谷の方は昔から環境の良い住宅街で、大豪邸はないですが、50~100坪位の家が多い分譲地でした。
碑文谷公園でフィールドアスレチックのような遊具が昔はあり良く遊びました。
（ここもおさな馴染みの友人宅があったので遊んだ次第です。）
大人になり、仕事で行く用事があり行ったのですが、碑文谷も残念ながら土地の細分化が進んでいるようです。
一部は健在と思いますが。グーグルマップなどで確認されたら良いかと思います。




、

人に勧めといて、あれなんですが、乃木坂パークマンションよさそうだなあと眺望も抜けてるし。
リノベしてくれて衆議院副議長邸の裏、前の古い建物も接道の関係でマンションは無理だろうし。
古いのにお湯炊き機能だし。

たぶん、容積キチキチで建っていないから、投資としても良さそうだし。
私は３ＬＤＫ探しているから微妙だけど、それを除くと良い案件。

三井のリハウスで取り扱ってますね。

>>92
いつから探しているのでしょう？

乃木坂パークマンション、1977年築のようですが、耐震性や経年劣化などどうなんでしょう？
さすがに築40年弱というのは見た目はリフォームできても、配管や躯体、特に鉄筋の具合、
サビなど出ていないのか気になりませんか？

住宅街エリアに限りませんが、販売戸数残り数戸の物件で、ホームページに出さない間取りがある場合は何か理由があるのでしょうか？
早期完売を目指すなら、全間取り載せると思うのですが。

>>92さま
乃木坂パーク・マンション、気になって見てみました。
間取りもゆったりしていて良いですね。
乃木坂駅から徒歩5分という立地も素晴らしいですね。

確かに1977年築と古いので、大規模修繕などの状況の確認は必要かと思いますが良い物件だと思います。

９５さん
販売戸数残り数戸の物件で、ホームページに出さない間取りがあるのは、販売側の戦略が主ですが、契約に至りそうな部屋などは載せないようにするなど、ケースバイケースの思惑があるからです。
お考えのように、全部載せれば良いと私も思うのですが、営業側が高い評価を得たいので、つまらない駆け引きをして見せるのでしょう。

>>95さま
既に資料請求をしたり、モデルルームを見に来た検討者には残住戸の間取り等を別途郵送やメール等で案内したりしている可能性はないですかね？
それ以外の方で、これから新たに検討する方については、売り主としては問い合わせをしてきてくれるのを待っているのではないでしょうか？

あるいは期を分けて販売している場合、最終期に出した間取りで現在検討出来る間取りを載せている可能性はないでしょうか？
実際はそれに加えてキャンセルが出たりして追加の間取りがある場合も考えられますよね。

いずれにしても上記はあくまで私の憶測なので、宛にはならないレスであることをご容赦下さい｡
もし95さまが気になる物件なのでしたら売り主に問い合わせてみるのがよろしいかとは思います。

97さま、なるほどそういうことなんですね。
私の方も勉強になりました。

95さん、97さまのコメントを是非ご参照ください。

具体的に書いてしまって良いか迷うところですが、例えば(予算的な意味も込めて)三井さんでいうとパークコートぐらいのグレードで自分が気に入るようなのものがあればと思っています。

91さまが挙げていらしたパークマンションは私には検討出来るようなグレードではないなと思います。
南青山で探すなんてなるとパークマンション級のものばかりですよね。ある程度広さを求めようとすると予算的にも無理だなぁと実感しました。そしてまた、こういったマンションは間取りもゆったりと広いのも特徴ですから安いわけがないよですよね。

そういう意味では碑文谷も良いかもしれないなぁと思いました。学芸大学にも希望するようなグレードのマンションが点在するエリアがありますよね。

やはり慌てないで色々なエリアを当たってみた方が暮らしやすい住環境を手に入れられそうです。

あとどなたかが挙げられていた、田園調布も素敵な住宅街ですね。

長くなりすみません。



91さんがおっしゃるパークマンションは最上級グレードですよね。

スレ主さん
たとえ三井のパークコートシリーズだとしても、立地などの地盤の報告書と基礎を含めた躯体を図面で確認するのは勿論ですが、実際の施工業者など建築中の状況を確認できれば確認されたほうが良いと思います。
同じ設計図で同じ元請だとしても、現場を見ると職人じゃなくアルバイトのような人が多かったり、だらだらしている人が目立つ現場は要注意です。
現場監督などが常にチェックしているような現場なら安心していいと思います。
三井とは言っても、実際に現場で建物を建てているのは職人やアルバイトの人達で、その違いで大事な躯体の出来が左右されるからです。
私が今のマンションを買うと決めたのは、何度か現場を見ていて職人さん達の動きや図面を持った現場監督のような人を良く見掛けたからです。
仕上げの豪華さは何とでもできますが、悪い地盤や雑な躯体は取り返しがつきません。
人で言うと、女性なら、化粧や付けまつ毛などで綺麗に飾れますが、骨粗しょう症だったり、内臓が悪いような人は、治癒能力もありますし治療したりして良くする事はできますが、建物は人とは違い治癒力もないし補修するのは大変で、元より良くなる事はないので要注意です。

92ですが、建設ラッシュ時は要注意です。
シャブコンとか当たり前ですから。
現場でセメントと砂利をかき混ぜるのが面倒なんで水をじゃぶじゃぶ入れてコンクリを現場で作る作業です。

これやられると５~１０年後に発覚するんでたちが悪い。

アルバイトみたいな人。
まず、スーゼネ・中堅ゼネコンではあり得ません。
下請け協力会組織がしっかりしているため。
現場作業にはいる前の体操風景からして違います。
皆、制服着てます。

また、スーパーゼネコンは特にこれが強いという分野をあまり持っていません。
確かに超高層ビルなどの大規模プロジェクトはスーゼネじゃないと無理ですが。
たとえば、海洋土木でスーゼネ？です。若築や五洋建設、東亜建設の得意分野です。
逆にスーゼネは、ノウハウありません。

本来、低層マンションなどもスーパーゼネコンの分野外です。
中堅ゼネコンは中堅ゼネコンで得意分野を持っています。
低層マンションなどもしかり。
さきほど挙げた乃木坂パークマンションなどは、白石建設施工でした。（懐かしいなあと私は思いましたが）
ＰＣ（プレキャストコンクリート）で有名（白石；現オリエンタル白石）や名建築物を建てる有名な建設会社（白石建設工業）でその筋では名門です。
やはりパークマンションだなあと頷く次第です。

たぶんＰＣで作ったと思われます。ＰＣとは事前に工場でコンクリのブロックを作ることを言い、シャブコンはまず無い。
ただ、コンクリとコンクリの接合部分の施工をうまくやらないと強度の問題が出ます。
ＰＣで行うと施工期間が短くなる訳です。（２×４みたいなもんです）

あのマンション配管が問題でしょう。
ただ配管も補修してしまえば問題はありません。
耐震ですが、たかだか４階建てですので問題ないと思います。（地盤も良いところです）

余談ですが、新国立競技場もＰＣでという話が挙がりましたが工期の問題だからです。

長文失礼しました。

もう一つ忘れてました。
施工会社で不安な場合、施工実績でマンションを昔から多くマンションを作っている中堅以上のところならまず問題ないと思います。

中堅でもマンション作り慣れてなくて結露が出るマンション作っちゃたりするところありますから。
私は、転勤時賃貸で借りたマンションで被害にあいました。
鉄道関連をメインでやっている中堅ゼネコンでしたが。
ああやっぱりって感じでしたね。

101さま
適切なアドバイスありがとうございます。
まだ私は買い換え物件の契約はしておりませんが、契約をするとそれだけで安心してしまうことが多くなりがちですよね。
やはり大手だからと言ってすべて安心とは限らないというのは事実だと思います。

また、住宅街に建つマンションの場合、工事が行われるだけでも良い気持ちのしない住民の方もいらっしゃいますから、必要以上に住民の方に不安やご迷惑を与えないようにマナーをしっかり守れるような職人さんに造って頂けたら良いなとも個人的には思います。
なかなか難しいですけれどね。

102、103さま
とても興味深い話をありがとうございます。
PCの話も参考になりました！

確かに施工上の問題は後から出てくるので怖いですよね。
施工会社には私もある程度こだわっています。やはり実績の多い会社が建てたものが安心ですね。

昔、今の住まいを購入する前に某スーゼネ施工の壁式構造の低層マンションを見学したことがあり梁や柱がなく感激したことがありました。
その当時は予算が合わず断念しましたが、今でもこの会社が施工した低層マンションは欲しいですね。中古ではなかなか出てきません。

近年は建築費の高騰もあり、それこそパークマンション級のマンションでもないとなかなか無いですね。

脱線した話になってしまいごめんなさい！

>>102
＞現場でセメントと砂利をかき混ぜるのが面倒なんで水をじゃぶじゃぶ入れてコンクリを現場で作る作業です。

これは間違いです。
コンクリートミキサー車から打設する時、型枠の中にコンクリートが行き渡らず、ジャンカと言う空洞が出ないように、ホースで水を撒きながら打設することです。
現場で水を含むのでコンクリート強度が下がることです。

>>106さん
102です。106さん正しいです。すみません。
私は、仕事柄建設関連の方と知り合う機会が多く、若い頃、102の話を年配の何人かの管理職の方から聞いた話です。
たぶんですが、ミキサー車があまり普及していなかった大昔のことと思います。手でこねる訳ですから。
今は、ミキサー車ですからね。

分かりやすく言うとコンクリートは、セメントと砂利＋水で作ります。
水を必要以上に入れて圧送（ミキサー車からコンクリが必要なところまで持っていく）時に硬化していると送りにくくなったり作業がしずらくなるため、水を多量にいれて圧送するとコンクリが柔らかくなり作業はしやすくなるが、基準値以上に水分を含んでいるので強度に問題がでるという話です。

詳しくは「シャブコン」で検索すると分かります。（結構専門用語が多いので分かりにくいと思いますが）