大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

大京アステージって管理会社なの？

>>2552 eマンションさん

新築時に決めた運用をダラダラとやり続ける以外のノウハウを知らないですよね。
そういう意味では、少なくとも分譲マンションの管理会社とは言えないのでしょうね。

担当営業が生まれる前のガイドラインなんじゃないの？
と思ってしまうレベルのことを言い出しますから、どこから知識を取得しているのかさえ不思議ですよ。
社内研修をやっているのか知りませんが、社員が使うマニュアル的なものが、まだ、昭和の高度成長期のままなのかなと思います。
その頃は、まだマンションを長期管理するっていうノウハウもありませんでしたから。

理事会と管理会社の癒着って笑える妄想だし(笑)
全くありえない！総会に毎回出席してるけど、皆さんそれなりにマンションへの知識が豊富で管理会社に言いたい放題のセッションぶり。
応える管理会社の社員も納得できる回答をしてくれる。
ただ、何かと大きな出費を提示してくるのがイタイ。
エレベーターですの、自動ドアですの！
先日、大規模改修してごっそり使わせたくせに又かよ、まだ足らないのかよ！と思ってしまう。
すごいお金が動いたあの時ほど他社を検討したが、お金の移動が面倒だし、差し迫っていたのであきらめたけど！

どこまで絞ること考えてんだ大凶。

当番制だし来期は騒音ヤロウが理事なので大丈夫かと思ってしまう。

>どこまで絞ること考えてんだ大凶。

お住まいのマンションの財政（修繕積立金）が、すっからかんになる迄です…

因みに、大凶カスの提示してくる長期修繕計画書は
「親会社（大凶）のぼったくり手数料」がてんこ盛りで、見るにあたいしない紙っぺらです。
長期修繕計画作成ツール（約30万円で販売中のパソコンソフト）を使って
〇ンコツ・フロントマンが作っているようですよ…（失笑）
理事会の場で、〇ンコツ・フロントマンが口を滑らせました…（爆笑）

長期修繕計画は建物完成してから５年過ぎくらいから
確認して見直しを検討すべきですね。定期総会に議案に上げて、また、見直しがなくても報告事項としても良いんじゃないですか。経年が進めば修繕箇所が多くなってくるし、予期せぬやむを得ない工事も起きるでしょう。修繕積立金が現在いくらあるのか、長期修繕計画通りの年に実施した工事、早めにした工事、先伸ばしにする工事を、毎年の長期修繕計画表で組合員同士が確認する必要があると思います。長期修繕計画表に載っている工事でも、修繕積立金に黄色信号のときは管理費会計から捻出したりして長期修繕計画の見直しを行い再作成をしたりしてみたらどうでしょうか？
修繕工事を実施すれば、また理由があって実施を見送っても長期修繕計画の確認や見直しを年１回の総会で行うということです。特に大規模工事は組合の大きなイベントですからお金の残高と実施時期は重要ですね。長期修繕計画表が1枚に収まらないなら別紙を付けてもいいんじゃないですか。長期修繕工事は営業担当者に毎年作られせば担当マンションのことがよくわ
かってくるんじゃないですか？
５年過ぎからの見直しは早すぎるかもしれませんが早目にスタートすることに越したことはないと思います。

>>2571 名無しさん
参加になりました。

>>2571 名無しさん

参考になります。また色々教えてください。

>>2571 名無しさん
良識があり理性的な役員の皆さんですね。
良いご判断、非常に役立つ情報ありがとうございます。

別のスレに書きこみましたが、うちは、議決権行使書で忠告したのに完全無視され、議論もなく、フロント担当者の口車に乗った議長（理事長）の誘導により、
賛成多数で原案通り決議されました。
フロント担当者（直後に異動）は詐欺まがい、理事長も善管義務違反です。
悪質・悪徳会社を許すことはできませんので、
まずは、区分所有者の責務として権利を駆使し、
現理事会役員への啓発活動に力を入れたいと思います。

工事の件ですが、
建設業許可のない大京アステージからの工事見積もりは協力会社等への全くの丸投げで、かつ明らかに１～２割の元請経費がオンされています。
なお、下請けからのリベートは否定していました。
また、水道修繕工事では、地元業者から相見積りをとると、
大京アステージは現地の配管や設備図を十分確認しておらず、
余計な部品交換や逆に劣化部品の見落としが発覚。
しかも、約半額の５０万円強で地元業者に修繕してもらいました。
サッシ窓の補修工事では総会時に大京アステージから工種毎の見積りが提示され、
通常合併工事にすると経費が安価となることを見越し、そのうち５つの工種を合併したところ、
約1,500万円となるため大京穴吹建設から再見積もりが提示されました。
不可解なのは、総会資料から施工単価が2割程度上昇、
総会決議金額にあわせるため、経費160万円を上回る220万円の値引き調整が行われ、フロント担当者からは4万円程度しか安くなりませんでしたとの説明。

みなさん、こんな管理会社を信用できますか？

当マンションでも似たように大京のフロントの口車にのせられます。理事は輪番制であり、素人の集まりです。管理会社を信頼している方もいるのが実情で、「大京さんが言うんだから」です。ライオンズ信者ですね。大京も民間企業ですから利益優先ですし、管理組合のお財布事情を知ってるのですから、どの程度取れるかは考えているでしょう。足りなければ修繕積立金を上げさせればよいのですから。契約書も同じですね、ライオンズ信者。
また。工事費も大京からの2者提示で「相見積もり」で納得している理事さんもいるのですが、必ず外部からとらないと適正価格は出ません。

昨年度は工事以外にも消防点検の相見積もりでをとりました。93万円が66万円になりました。今までは何だったのか。

工事の外注についてですが、注意点もあります。国交省のガイドラインに沿っていれば契約書(別表)には見積書の受理、外注補助、工事の立ち会い(工事の終了確認程度)と記載されてます。ガイドラインにはコメントと言うものがありますが、外注補助のコメントはなく、工事の自己管理が求めらると共に、管理会社は殆どの業務を断ります。ここは理事がひとつになり、理論武装が必要と思います。当方はここが欠けてました。
外注した物でも契約書の別表にある日常点検業務、各種点検・検査等の助言等(改善等の必要がある事項については、具体的な方策をや助言する。この報告および助言は、書面をもって行う)とあり、外注だからといって故障があっても知りませんとは言えないはずです。只、大京は契約を理解していない理事に対し、「何もしない」と言ったため大京の高い見積もりに従いました。失態です。次の外注からは、本契約事項を引用してます。ここで「各種点検・…)」とありますが、大京の提案で書き変わっている可能性があります。

契約違反はありますよ。消防点検の省令違反も直近2年間に2回ありました。消防署の指導も無視し、理事会や防火管理者に報告なし。これは管理委託業務の契約違反です。

大京アステージのフロントマンの勉強不足にはおどろかされる。受託業務の解釈が間違っている。理事長の指示を拒否出来ると思っている。
管理会社が管理組合にモノ言う事が出来るのは善管注意義務に基く注意義務のみ。
規約違反だとして総会議案に載せる事を拒否するフロントマン。
その度に喧嘩の様な雰囲気。
それでも引かないフロントマン。
単なる勉強不足だと言ってられない。
二年近く嫌な思いした。
これからはビデオに撮って大京に抗議するつもり。

大京アステージの事です。
過去に起こりました地震による建物内での事…
地震の後、停電となりました。その間、長時間エレベーターが使えません。管理会社は誰一人来ませんし専用部も共用部も暗く大変でした。その後時間が経過し、周辺のマンションや建物の照明、道路の信号機が点灯しており、明らかに電力が復旧しているのに、我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。ブレーカーを上げる等必要であったのに、相変わらず誰一人来ませんでしたから。地震の後の対応も0な管理会社。その後の防災対策も何もない。

＞2577 匿名さん
＞我々のマンションだけ通電されず放置され数時間も過ぎました。
その程度のことはマンション住まいでは我慢しなければならないと思うよ。
それが嫌なら、戸建て住宅に変わればいい。

>>2577 匿名さん
管理組合は何してたんですか？
防災対策考えるのは組合ではないですか？
管理会社に文句言うだけで良くなるなら苦労しませんよ。

>>2579 評判気になるさん。
停電復旧のみの問題ではないです。独立系管理会社は、地震の後直ぐに再発防止に関する提案もしておりその為比較しましたが、管理組合が悪いとおっしゃるならコメント控えます。何の為に管理会社が存在するのか分からないですがね。

>>2576 マンション掲示板さん
よろしければ、具体的な内容を教えてください。

>>2579 評判気になるさん
　評判気になるさんは、管理会社関係の方でしょうか？　お気持ち察します。
　情けないことですが、管理組合（理事会）で電機設備の事がわかる者は少ないと思います。そのために２４時間３６５日緊急対応できる管理会社を選定しています。
　地震の経験はありませんが、水道設備の不具合で警報が鳴り断水となったため、管理会社経由で水道会社に緊急作業で復旧してもらったことがあります。当然、特急料金をお支払いしました。
　なお、地震や停電の場合は広域的な災害となり、復旧も順番待ちで時間がかかることは辛抱しなければならないと思いますが。

>>2582 大凶明日提示さん

順番待ちは分かるのですが。順番も何も不測の事態がありうがながろうが普段から何もありません。
何してるかと言うと、点検業者からがっぽりマージン抜き、定期的点検、植栽管理、保険料が５割値上げ後に更新、保険使わせない体質、管理人が目視点検ほぼしない、更に報告しない結果、善管注意義務違反行為は常套的、金の生る木は管理組合なので、金を吸い上げるまで離さない。金がなくなれば容易に切り捨てます。

>>2583 検討板ユーザーさん
緊急時だけでなく普段から何もしない、業務をしないことが明白なら、債務不履行につき、契約解除や損害賠償請求の対象となりますね。貴管理組合では、その方向で取り組もうとされてますか？

管理組合の会計事務を受託して懐事情がわかっているものが、予算案をつくったり、日常の保守点検や修繕工事を担当したり、長期修繕計画つくったり、保険代理店だったり、常に管理組合を操縦できる立場にあり、適当な理由でいくらでも悪徳行為ができる状況ですよね。大変矛盾を感じています。
しかも最後の砦の幹事も骨抜きですし。

ホームページにはごもっともなことを書かれてますが、現場は矛盾だらけで、ほとんど詐欺行為ですね。

>>2581 大凶明日提示さんへの回答
去年、コロナ対策として総会をアメリカ式に郵便方式の投票による総会にしようとしたが、大京フロントマンは管理規約に総会は日時、場所等を記載しなければならない事を理由に郵送方式は出来ないと言う。
超法規的措置だからと言ってもダメ。
責任は理事長が持つ、確認書を書く等、言っても規約違反の一点張り。
後から分かった事だが、このフロントマンは業務受託会社である大京アステージが規約違反を理由に、理事長の指示を拒否する権限があると思っていた事だ。
あるのは善管注意義務のみである事を知らなかった事だ。
彼はマンション管理士に合格しないと嘆いている。
そりゃそうだろこんな基本的な知識が不足していたら合格する訳が無い。LOL。

来年に続き今年も通常通り総会が行われます。
全国的に緊急事態が蔓延しているかなか、変異種が広がって一蜜でも危ないと言われている中、密室に近い空間でもドアや窓を開けて席を離す対策はしますだそう。
一年以上経過して対策ってそれだけ？？
クラスター怖いな?
お金払っているのに命がけの総会は遠慮したい。

逗子斜面崩落事故訴訟 管理組合など訴え退けるよう求める
https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20210521/1050013878.html

横浜地方裁判所で２１日から始まった裁判で、管理組合や管理会社などの弁護士はいずれも訴えを退けるよう求めました。

マンション建設前に行われた地質調査で、「風化によって斜面の強度が低下している」と指摘されていたことなどを、区分所有者や管理組合は事故が起きるまで把握しておらず、安全管理は管理会社に任せていたので過失はないなどと主張しました。

また、管理会社は次回以降の裁判で具体的な主張を明らかにするとしました。

一方、管理組合などは売り主の会社などが十分な対策工事をせず、斜面のリスクについて説明もないまま販売したことで今回の事故による損害を受けたとして、賠償を求める別の訴えを起こす方針を示しました。

逗子の斜面崩落訴訟　第１回口頭弁論　会見で犠牲者の父「娘を返して」
https://www.sankei.com/affairs/news/210521/afr2105210023-n1.html

　閉廷後に記者会見した●●弁護士は「事故は予見できた」と指摘。今後、行政の責任も追及していくと明かした。

>>2582 大凶明日提示さん
区分所有者です。アステージを養護する気は更々ないですが、問題が起きてその対策を管理会社の方から提案してくると思ってる事が不思議で仕方ありません。普段から何もしてこないと分かっている相手なら尚更です。管理会社が何もしないなら管理組合でどうするか考えるしかないと思うのですが、文句言ってるだけですかと聞いています。

>>2587 匿名さん

被害者にとっては、あまり心情的にこのましいとは思いませんが、責任範囲を明確する為にはよいのではないかと思いました。

結局、管理会社は安全管理まで責任があるのか、単に作業と報告をしているだけで、判断責任は管理組合にあるのかが、今ひとつ不明です。

管理していないなら、「管理」会社っていう名前もおかしいし、管理しているというなら、一定の過失責任を負わないといけないでしょうし。

すごく曖昧な業界・・・

売主へプロデュースして、自社ブランドの名前も貸して、お抱えの管理会社に任せたにも関わらず
の案件。

デベロッパー兼管理会社の親会社としての見解はないのかしら。

>>2585 匿名さん
ありがとうございます。お返事遅くなりました。
当方の規約は標準管理規約とほぼ同じで書面開催も規定されていますが、
ハードルが高く、コロナ禍でも理事長判断で集会しています。
欠席の場合、数年前から委任状による方法だけではなく、議決権行使書に議案ごとに賛否を表明できるようになっています。
ただ、議決権行使書に反対理由や意見を書いても総会では全く無視されますが。
また、フロント担当者のレベルの低さは同感です。
理事会業務で居住者情報が必要になり、管理規約に従い名簿の開示を求めても、会社の規定が優先され開示されず、あげくに管理委託業務の居住者名簿作成保管も行われていないことがわかりました。残念な管理会社です。

>>2587 匿名さん
斜面の復旧工事を行った逗子市の議会だより
https://www.city.zushi.kanagawa.jp/global-image/units/221996/1-2021030...
13ページをご覧ください。
3千7百万円の仮復旧工事費は無利子13年分割で管理組合が支払うようです。
5千万円を超える本復旧工事費には国と市の公金が充当されるようです。
被害者遺族の損害賠償請求に早く解決するよう求めており、
これを蔑ろにするなら、全額管理組合負担が当然と思いますが、
逗子市にも何か後ろめたいことがあるのでしょうか？

大京アステージが代理店のマンション総合保険に加入していると思われますが、
工事費を管理組合が分割払いするということは、今回の事故は保険対象外ということなのでしょうね。高額な保険料も役立たずなら残念です。

管理組合（区分所有者）は、管理委託していても、所有者責任は免れないでしょう。
2004年竣工から相当期間経過しており、販売主の瑕疵が立証・認定されるかも疑問です。
また、この斜面は土砂災害警戒区域指定を受けていますから、尚更、管理瑕疵を問われるでしょう。行政側も、どの程度危険性を指導していたかが問われるでしょう。

管理会社は最悪です。利益追求だけでなく、
マンション管理の専門家としての社会的責任を果たしてほしいものです。
前日に管理員が見つけた亀裂を行政側にきっちり連絡していれば、
死亡事故だけは回避できた可能性があるだけに、直後のマスコミ対応も、
責任逃れか隠蔽を画策したと受取られても仕方ない内容です。
管理組合と管理会社間でガチで争っていただき、
管理責任の所在について、きっちり決着をつけてほしいです。

さらに、その後の全国の管理委託契約の変更内容についても、
顧客である区分所有者を欺き、自社のリスク回避のみを目的としているようで、
とても残念でなりません。
忠告してもフロント担当者の口車に簡単にのせられる理事会役員にも呆れています。








管理会社に

>>2588 評判気になるさん
今回の事故を受けて削除されてしまいましたが、管理委託契約には、建物・施設・設備の点検等により不具合が見つかれば、修繕や予防保全策について、管理会社から企画提案することになっていました。情けないですが、マンション管理の専門知識や技術力もつ区分所有者はほとんどいません。だからマンション管理を業とする専門家に相応の費用を支払って委託しているわけであって、仕事もしない、その能力もない会社は管理会社ではありません。微力ですが区分所有者の責務として、まず、理事会役員の啓発・教育と管理委託業務の監視・牽制に取り組んでいきます。

非常に正常なご判断です。どうもアステージ管理会社は民法も何かも知らないアホ軍団の集まりだと痛感します。

>>2592 大凶あす定時さん

当たり前ですが、マンション総合保険は建物の保険であって、地面については適用されませんよ。

>>2595 匿名さん
現在の管理組合は、逗子のマンション同様今後
人の命に関する危険が予想される案件を管理会社から提案者され導入しようとしております。これを取り入れた場合、管理組合は分譲マンションとしてのセキュリティを失い、人の命の危険もあります。管理会社は自分の会社にお金が入る提案でしょうから積極的に行う為でしょう。管理組合を巧みに言葉で騙し、協力店を取り込むのでしょう。管理組合は、一つ一つをよく考えればわかるはずです。危険でセキュリティも脅かす事。これらを管理組合の皆さんが早く気がつく事です。逗子のマンション同様、いづれ管理組合が遺族から訴えられ、管理組合、区分所有者全員が加害者となります。恐ろしい事です。

>>2596 匿名さん

消化器の件で事故のあった三菱地所コミュニティが今後どうするのかわかりませんけど、管理しないなんて言わないのではないのでしょうか。

法面のある管理組合は、今のままでは危ないですから、早く管理会社変えた方がいいでしょう。
それ以外の管理組合も、今回の提案を受けて、変更を考えた方がいいんでしょうね。

>>2597 匿名さん
大京アステージという管理会社は、「管理組合の資金を自社へ誘導」を目的として活動しています。更に、分譲マンションの資産価値を平気で下げる提案、危険極まりない提案。一月、マンション管理規約の約款、つまり重要事項内容を変更し、「管理会社は管理組合へ提案をするが、責任は全て管理組合です。」ここまで周到◎事前準備をした事。非常に懸念しております。この会社の本質は何か。
管理組合の理事含め理事長、いわゆる素人に「大京アステージの協力店なら安心だろう」という思わせ感、議案として入れ込ませさえすれば、理事長権限で物事が推し進められる、マンション独特の議決権を悪用しているとも言えます。管理会社誘導で一方方向で推奨し、他社をボロクソに下す。アステージ一推しの会社◎安心となり、やりたい放題です。馬鹿な管理会社と素人理事会で結果、悲惨極まりない提案がまかり通る。自分の理事会だと察して変更すれば良いですが、結果は一年後程度か、、何か必ず起こりますでしょう。

アステージがいかに酷いところか訴えられるのはお察しいたしますが、是非>>2585さんのように具体的なやり取りのわかる事例を伝えていただきたいです。何もしないとか金を毟り取られてるとか抽象的・一方的な文句を書かれても全く参考になりません。

大京アステージの新契約書を見ていないが、管理会社の責任範囲を明確にしたのなら、良い方向ではないかと思う。差支えなければ、条文をあげてほしい。