大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

管理会社と管理組合で役割が違う事を知らないレベルの人が多いから、アステージに食い物にされるのですよ。
一例として、アルコール消毒を置く置かないはアステージでは無く管理組合が決める事です。

教えてください。
大京アステージの重要事項説明書を見ると、一ヶ月分の管理費を「管理組合名義の収納口座」にいれた後、「管理会社名義の支払口座」に移して支払処理をしているようですが、支払先にいくら支払ったかは確認できるのでしょうか？（組合名ではないので通帳は見れませんよね）。
又、支払先は管理会社名義の口座からお金が振り込まれても、管理組合からの（例えば工事代金の）支払と証明できないので、税務署の査察が入った時困らないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

>>2428 口コミ知りたいさん
貴方は核心部分をついています。
私のマンションの管理会社の管理費等の収納方法を貴方と同じ
疑問を投稿しましたら嫌がらせの投稿を受けました。
以後、この件は投稿を控えていました。
そのうち、うちの管理会社は管理費等の収納方法を管理会社の
収納口座ではなく財閥系の銀行に変更しました。
組合員の振替口座から一旦は管理会社名の収納口座に収納すると、
定額委託管理費を差し引いた管理費等を管理会社の収納口座から
組合名義の収納口座に移し替える間の約一か月間のタイムラグの
期間は管理会社名義の収納口座に保管されている訳です。
そこら辺の疑問を投げかけてみたわけです。
適正化法の保管義務に反していないかどうかです。
本来ならば組合員の管理費等の収納は組合に届け出た組合員の
収納口座から組合名義の収納口座へ振り替えられるべきである
と思ったのです。
この問題を指摘した途端管理会社は管理会社名義の収納口座名
義の収納をやめました。
分譲当時のからの長い間このような管理費等の集金をしていた
ならば、タイムラグの約一か月の期間は私たちの管理費等の出納
は管理会社が自由にできることになります。
ここら辺に管理会社の不正の温床の根元がありそうに思ったのです。

組合員の振替口座から、管理費、修繕積立金、駐車場（駐輪場含む）、水道料（簡易専用水道につき）、専用庭使用料、バルコニ
使用料、等の合計した管理費等が管理会社名義の口座に振り替え
られていました。
私は当時疑問に感じて振替明細書の発行を要求しましたら嫌々な
がら応じてくれました。
その後に管理会社名義の収納口座名が私の振替替口座名から財閥
系の銀行に変更になっていました。
最近は毎月管理会社名義の請求書で請求明細書として郵送はされ
るようになりました。

管理会社はＴＣです。

2428 本人の再検討による書き込みです。
大京アステージの場合、管理費の動きは
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先 Ｃ」
となっている。（その月の残額とされる金額は「管理組合名義 保管口座」へ移動）
管理組合は 自分名義の口座 Ａ から出て行った金額を確認できても、Ｃ に支払った金額は領収証でしか確認できない。発注者が管理会社の時は、管理組合は領収書を見せもらう事はできない！・・と思われるので、Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。

>>2429 匿名です。
私のマンションは組合員の管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場
使用料、自転車置場（バイク置場含む）使用料、専用庭使用料、
バルコニー使用料、水道料（簡易専用水道）、を合計した金額を管
理費等として組合員の振替口座から毎月２７日に管理会社名義の収
納口座に振り替えるようになっています。
その管理費等を翌月の２７日以内に管理組合口座へ振り替えるよう
に説明がありました。
約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、
後に管理組合収納口座に振り替えられるような徴収システムです。
この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。

>>2431さんへ　
アステージの重要事項説明書によると
「管理費は・・組合員の口座から毎月27日に（収納代行会社の口座に）振替え、その後 5営業日後に 2430 で書いた、「管理組合名義 収納口座 Ａ」に送金される」と書いてあります。
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。　
私の疑問（2428）は、「管理会社名義 支払口座 Ｂ」から「支払先 Ｃ」へ支払った金額が確認できないという問題でしたが、大京アステージが発注を行ったものについては、確認しようがないので 2430 に、
　>>Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、
　>>あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。
と書きました。
>>約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、・・
>>この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。
「タイムラグ」か問題ですか？。

管理組合 収納口座からのお金の流れについて
>2430で以下の様に記述
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」・・
>2432 で以下の様に補足しましたが、
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。
確認したところ、
大京アステージのホームページには以下の様に記載されています。
　①「管理組合名義 収納口座 A」-（支払い資金）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
　②「管理組合名義 収納口座 A」-（当月の残額）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
その上で、振替え日翌月末日までに
「管理会社名義 支払口座 Ｂ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
となっています。
又、「管理組合名義 収納口座 Ａ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
ではない様です。

管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転・バイク置場
使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料等の合計）を一括して管
理組合名義の口座に収納して、
定額委託業務費を差し引いた金額を管理組合名義の支払い口座と保
管口座に振り分けて保管するようになっている。
そのために印鑑と、通帳を別々に管理するように適正化法ではなっ
ています。
それらを無視した形で管理会社名義の口座で収納することは違反に
はならないのかと言っているのです。
約一か月間の間管理会社名義（通帳と印鑑は管理会社が所持）の預
金通帳にて管理費等を管理会社が所持ていることにもなります。
ここら辺に疑いを持っています。
例えば工事代金の保険金の授受等もこの管理会社名義の口座をとう
して出納をしているとすれば組合員には閲覧等をすることができな
いでしょう。管理会社はＴＣです。

>2434 さん　多分、同じ場所ですね。D社の場合は、
「管理組合名義 収納口座 A」→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先」です。
支払口座の通帳、印鑑は管理会社が持っています。
これでは支払ったお金がいくらなのか、管理組合には分からない。
「残ったお金は保管口座に移動したお金です」といわれてもね・・。
但し、お金を動かす「収納口座」については、法律上、管理会社名義、管理会社の
印鑑所有が禁止されていません。法律上禁止されているのは管理組合名義の
「保管口座」、「収納・保管口座」の印鑑、カード、パスワード類です。（規則87条4項）
業者に都合の良い法律になっているということの様に感じます。
この様な場合は管理会社を信じるか（？）、自分たちで発注し、
領収証を受取って確認するしか方法はないように思います。
ただ、管理会社を信じること・・・・出来ます？。

大京アステージの会計管理って無駄に複雑で、一方、自分たちが使うところはおおざっぱになっていて、しかも、現金主義の管理と発生主義が混ざっています。さらに最悪なのは同じ会計区分で現金主義と発生主義をまぜてきます。
そのため、一体、現状がどうなっているのかわかりません。
こんな会計処理をみたことがないのですが、会社側も不思議に思って改善するとかしないのでしょうか？
たびたび大京アステージでは担当営業がマンション管理のお金を使い込むような事で行政処分を受けていますが、この会計管理ではほとんど何が起きているのか、会計管理を見てもわからなくて当然かなと思ったりします。
それを会社側もなぜ行政処分をうけてもなお、是正するようなことをせず、むしろ不正があってもわかりにくいようにほったらかしでいるのかがよくわからないのですが、他の大手管理会社も似たり寄ったり何ですかね。
他の管理会社からしたら大京アステージのここが有り得ないみたいのがあるような気がしてなりません

>2436 さん
私のマンションは大手デベロッパー系の管理会社ですが、お金の管理はしっかりしています。月次報告書の「貸借対照表」、銀行の通帳（コピー）を付き合わせても、問題はないですね。銀行の通帳（コピー）等を見せてくれないとか、或は記帳がいっぱいになった「済み」通帳を組合に返却してくれない管理会社もあるようなので、その点でも問題はないです。

>>2437 口コミ知りたいさん

そうなんですね。数字の表面上は問題ないのですが・・・
修繕でも今期の予算案で割り振ったお金を支払時期を来期に回して今期の予算内にしたり、一方で別の修繕工事では、工事終了で支払いがまだでも、今期の支払いとして管理したり・・・
本来であれば、工事は終わったので、実際に振込がなくても、未払い金として管理するとか。このお金が実際にはいつの分のお金なのかわかりにくい。
単年で理事をやっていると、あー、これは去年の・・とか、あーこれは、複数年で今年はいりませんとか・・・
今年度は、XX百万の黒字ですとか言われても、本来は支払うべきものを来年に回しているとか、去年の予算で今年払っているとかがあるから本当のところ、個別の状況を把握している人が支払いを見て再計算しないとよく分かりません。

会計不正とまでは言いませんが、何の為にそんな会計操作をしているのがよくわかりません。それとも、単に行き当たりの思いつきで会計管理をしているだけなのか・・・
どちらにしても、これが一般の会計事務所よりも高い単価で頼んでいる会計管理とは思えない・・・が感じている感想です。
振込承認サービスとかあって、内容が同じではないのですが・・

一方で、こんな会計管理していたら、単年で理事を入れ替えるので、ほとんど、把握不能になり、支払いの承認とかも1，2件おかしなものがあっても、見つけるのが困難になるのではと思っています。

うちのマンションも大京アステージが入ってますが、都合の悪いことは連絡ないし、アステージのいいように総会の議事録を記入して回覧してます。大京がマンションのアフターでアステージが
管理会社です。繰るんです。

>>2438 通りがかりさん

今期であれば、決算期間は、令和2年3月1日～令和3年2月28日、来期の予算組みは、令和3年3月1日～と。

・今期の「予算額」に対して「決算（支出）額」の差異は幾ら？（黒字 or 赤字）
・各科目は「当年度」「前年度」で比較し、増減が横ばいなら、現状問題なしと判断します（錯覚に陥ります）！

表面上の金額操作（マインドコントロール）的な手段を講じてきている…としか思えません。

うちのマンションは、緊急性の高い工事（高額）を来期へ回し、その他の緊急性の低い工事（比較的、低額）を幾つも捻じ込まれ、今期の一般会計（修繕費枠）を満額、搾取される提案を受けました。表面上の帳尻合わせの臭いが・・・（怒）

近年の不祥事連発（名古屋・管理費横領や神奈川・崩落事故など）で、大凶の自転車操業的な経営状況に拍車がかかってるいるような・・・

また、ここ数か月、フロントマンの対応が輪をかけてボロボロな状態と。理事会の場へ用意される資料のレベルが低すぎ（前回とほぼ同一内容で進展なし、また、余分な費用がかかる提案ばかり）、打ち合わせの場がしらけ切っています・・・

>>2440 匿名さん

我らへの提案もレベル低く、いつも
管理組合の積立金を狙っているかのような提案しかしません。

>>2440 匿名さん

貴方と話をしたいほど。同じ管理組合のように思えてしまう。
日本全国、同じだと思います。錯誤、情報操作、隠蔽、やりたい放題。

2022年4月から開始予定の「マンション管理適正評価制度」ですが・・・

制度の大枠は、管理に関する今後の計画書類（運営状況や修繕方法・資金計画など）や基礎資料（管理規約や長期修繕計画、総会・理事会の議事録など）を、管理組合（評価依頼）→管理会社（管理状態チェック・登録申請）→自治体（審査・仮評価、システム登録）の流れで、自治体から【マンション管理の評価結果が管理組合へフィードバック】される仕組みのようです。

本制度の適用により、各管理会社の仕事（手間）が増えるはずですが、資産管理能力が皆無の悪徳業者（大凶を通り越して、もはや最凶!?）が、まともに取り組めるとは思えないですね（失笑）

数字合わせだけ（ぼったくり）の見積り提示しかできない大凶では、【マンションの資産価値を上げる評価制度】を逆手に取り、管理費の値上げ要求（更なる修繕積立金搾取の下地作り）が横行しそうな気がします・・・

完全に潮時（寄生虫!?の排除）のような気がするので、理事会へ働きかけ（例えば、マンション内のアンケート実施・長期修繕計画の再提出依頼・管理会社切り替えの下地作り（マンション管理士活用の事前準備）など）を行いたいと思います。

理事会の場へは、営業から低次元な資料しか配布されず、全然、話し合いが進まない・・・
悪い現状を打破するため、理事長自ら、営業へ問合せをしているが、一週間以上、放置（無反応）とあり得ない状況。
また、理事会メンバー全員のメールアドレスを聞き、平日に営業が相談事などの内容のメールをしつこく一斉配信。
陳腐なメールのやりとりたけで、重要事項の意思決定を理事会へ求める・・・（完全に、モラル・ビジネスマナーの欠如）
他のマンションの営業も同レベルなのでしょうか!?

>>2445 匿名さん

責任を伴うと知ると基本的に単なる御用聞きというかメッセンジャーになろうとし、何かを決定することをやめます。
責任を求めなければ、情報をかってに選別して、答えを一つに誘導しようとします。
業務改善をお願いすると値上げを提示してきます。
そんな感じです。

管理会社のフロントは単なるオブザーバーとして認識し、理事会の決定事項はあくまで役員が責任をもって決定しないといけないんじゃないのかな。
それが管理組合が管理会社から自立するための最低条件。
そこができないと、いつまでたっても管理会社のぼったくり構造とは縁が切れないと思うよ。

>>2447 ご近所さん

仰る通りですね。

>>2447 ご近所さん

そうなのですが、理事会が決定するためにも、情報を操作されると・・・。
結局、「決定しているつもり」になってしまってしまい、余計危険かと。
ある情報をそのまま出してもらっても、その情報を元に決定できるだけのノウハウや決断力があれば、単なるオブザーバーとしての役目さえ、管理会社には望まなくてもよい状況になってしまう。
というより、オブザーバーとして割り切りだしたら、だめだめでオブザーバーとしてはとても使い物にならないどころか、むしろ、弊害がいろいろとある事が分かってきてしまった。彼らも、決定権がない仕事ではお役に立てる事は少ないと言い出しているし・・・（もちろん、その承認は理事会がやりますが）

管理組合が大京アステージから自立する為には、管理会社を自分達でできる事を「アウトソーシング」する程度に捉えないといけないくらいになってしまうかと。
そうなると、「ぼったくり」も何も、管理会社すら実際いらない程度になってしまう。
さすがに、そこまで理事として従事できる人がいないので。

現在、大京アステージにお願いしている理事会で、他の管理会社から変えたというところがあるのか分かりませんが、付き合い方を変えるには、結局、管理会社を変えてお互いのスタンスを仕切り直すという方法以外にあるのか？となりつつある。

はっきり言って、管理会社側から流れてくる情報は、すべて管理会社側に都合のいいように情報操作されている。
そこを自覚したうえで管理会社と付き合うと、少しはマシになると思う。
できれば、情報操作された情報とはつきあわない方がいい。
その為には、情報を受け取る側の能力の育成しか道は残されていない。

>>2451 検討板ユーザーさん

大京担当ができるレベルまで、表現を変える必要があるのでしょうね。
例えば、「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
といえば、できるのかもしれません。それでも「確認できませんでした」と言われる可能性もありますが、その場合には写真つける必要もあるかもしれませんが。
常にやれない、できない理由を探している担当が多いので、後でやらなかった理由を述べる際に、それは自分たちで勝手に対策できる内容ではなかったので・・とか言い訳されないようにする必要があります。
基本的に彼らはサービスを提供しているという認識はなく、作業を代行しているだけという認識が感じられるので、話を作業レベルまで砕いてお願いしないと動かないことが多いですね。
そういう意味では「営業」といえるレベルでもないので・・

＞「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
組合員と理事会との距離に隔たりを持たせるような発言だ。
第三者でもある管理会社を通さずに、直接、身内でもある理事会に提案遡上すればいいことでもある。
理事会内で検討し、理事会で対策を講じれば身内内の経験値もアップする。
組合員や理事会がいつまでも未成年者みたいに義務回避しているから第三者でもある保護者（管理会社）がそこにつけ込んでくる。
保護者の必要のない立派な成人になることを目指すべき。

>>2453 ご近所さん

そうですかね？そのマンション毎に違うので、そのマンション毎で表現を変える必要があるのでは？という話だけです。
例えば、意見箱があるのであれば、そちらで話をすればいいですし、どこに話をしていいか分からない状態であれば、まずは、身近に伝えられそうな人に伝えるのでいいのでは？

理事会にいたときには、直接住民間の話になると嫌なのでという人もいたし、直接伝えたいという人もいて、別に、どのように話が来ても、本当に問題であればありがたかったですね。まして、賛否両論ある話でもなく、問題の程度とお金と時間の問題だけなので、内容としては、対応するべきところに事務連絡として伝わりやすい方法をそのマンションなりにあればいいだけです。
ただし、困るのが、勝手に管理会社が伝える・伝えないの選別を特に理由も説明出来ずにしていたことが分かったので、そのような事は止めてほしいと伝えました。

一方、身近にそこを見てる人がいれば、そこに言いたくなる程度の事も控えないといけない見たいになるほど、管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
管理会社がいて、そこにお金を支払い頼んでいるのに、管理会社が業務をしないや、業務外責任の事を勝手にしてしまうことと、住人と理事会の関係性があるような雰囲気が問題だと思います。
管理会社がそこには話をはさまない役割として業務を請け負っているならば、話を受けたときに、「相談は受けません、直接理事会に話をしてください」と断わってくださいと理事会は要求すべきで、一方、意見箱等を設置するなど代替案を検討すればよい。

>>2454 匿名さん

名前の間違いです。

＞そうですかね？そのマンション毎に違うので
そんなことないですよ。
マンション毎に違うのではなく、組合員としての自覚の違いから来ているものです。
そのことを＞2453では指摘しているのですよ。
身内の問題でありながら外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
余りに、他人に配慮のない自己中の考え方で、賛成できかねます。
＞直接住民間の話になると嫌なので
だから理事会があるのですよ。
もう少し理事会を活用し、他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
その為にも、組合員と理事会が連絡を取りにくいような理事会であれば、取りやすいように改善すべきです。
＞管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
どこまでいっても、管理組合と管理会社は利益相反の関係ですから、そのことさえ自覚できていれば、信じる信じないは別問題です。
お互いの立場の違いを理解することで、信頼関係は生まれるものです。
それと、管理会社を抜きにした意見箱の設置には賛成です。

>>2456 ご近所さん

> 外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
これがわかりません。業務として請け負っているのであれば、そこを求めるのは別に問題ないのでは？
むしろ、業務として請け負っておいて私は第三者だ！といってしまう管理会社に対してきっちり業務履行を求めて、その結果、出来ないのであれば、出来ないと明らかにしてもらって、それで対応することの方がいいように思うのですが・・・
業務として請け負っておらず、連絡口として公開していないにもかかわらず、それでも住人が勝手に連絡してきているのだとしたら、それはまた別の問題かと思います。
その場合、本来は知らないはずの連絡先を知っているという事になるので、なぜ知っているかによって対応は変わると思いますが・・・

> だから理事会
理事（という住人）の集まりという意味です。

> 他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが、管理会社が理事会の承諾の元、住人からの相談口の１つとして公式（業務内として）の担当を当てているのであれば、そこに連絡（相談）することを控えないといけない理由がよく分かりません。
明確には業務の内外かわからない状態になっているのだとしたら、それを明確にすることが理事会と管理会社の役目だとは思います。

マンションによっては、管理人という担当としてこういった設備等の不備や気がついた事の連絡を受け持つ役割をになっていて、そこにお金を出しているマンションもあります。または、人を置かず、電話連絡口だけを用意してもらうなどのケースもあります。
理事会側も住民の場合、好きな時間に連絡されても返事が出来ないというケースも多く、せっかくそのための担当をもうけているのであれば、連絡はむしろそこにしてもらうのでいいのではないでしょうか？
それ故、マンション毎に違うのでは？という意味です。
管理組合と管理会社の区別で考えるのではなく、まずはそのマンション内で合理性があるルールが構築してあるのであれば、そのルールに従うほうがいいと思います。

それをもって、隔たりと言われれば隔たりなのかもしれませんが、私はむしろ、理事をやる側が求める隔たり（一定の距離感）として合理性を感じます。

もちろん、連絡口として開いていないのであれば、そこに連絡しないようにすべきだし、一方で、勝手に連絡口のように公開する事も問題です。これは、理事会側も、管理会社側もです。

それでも、例えば、ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて、たまたま、その近くに（業務外や担当外であっても）管理会社の人間がマンション内にいたとすれば、「ネズミがいますから」程度で、契約内で対応出来るならしてもらって、自分達で判断できないならば、その事を理事会に伝えて下さいと言わなくても、最終的に理事会に連絡が届くくらいは望み、それすらしてもらえないのであれば、伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・

＞業務として請け負っているのであれば
フロントを小間使いしても良いと管理委託契約内容に明記されていてもそれは避けるべきです。
まず、そんな契約内容ではないはずです。
重要なのは、管理委託契約の内容をきっちり把握することです。
2457さん、小間使いが必要なら、便利屋という職業の方に仕事を依頼されてみればどうですか。
管理会社は便利屋ではないですから、小間使い業務は管理契約内容外です。
それでも応じてくれる時があるのは、彼らなりの計算があってのことです。
＞理事（という住人）の集まりという意味です。
そうですよ。
住民から選ばれた方たちです。
＞担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが
意見の食い違いが分かりました。
所謂、御用聞きとしての管理者（便利屋）がいる場合の話なのですね。
それならば、私の一連の助言は勘違い発言であり、誤った回答ですね。
御用聞きとして雇っているのですから最大限利用すべきです。
できれば、その御用聞きも管理会社を介さずに雇用すべきです。
区分マンションの中には管理者（便利屋）をおかないマンションも数多くあります。
＞ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて
管理委託内容にネズミの駆除もあるのなら、管理会社の人間に相談すべきです。
そうでないなら、相談すべきではないと思いますよ。
＞伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・
ネズミの駆除が管理委託内容外なら、相手のフロントは自分で理事会に連絡さえもできないのかとあなたに対して思っていますよ。

>>2450 ご近所さん

おっしゃる通りです。アステージから提案された業者はほぼマージン引き抜かれます。見積の結果、安いと判断して、その業者と契約するとどうなるか。管理組合の修繕の質が落ちます。自分達が建物に見合う業者を見つける事。アステージへ連絡もさせない。その業者が良いなら管理会社へマージン支払わない事を約束して頂く。アステージにリベートが必要無い理由は普段から管理も全てが悪いからです！

参考にになりますので、以下の文章を！

下は大京デベロッパー経験者の方が書いたものです。自分は大京の物件に住んでおります。

管理会社が管理するのか。

管理会社はマンション管理組合と「マンション管理委託契約」を結び、マンションの管理業務を行っています。そのためマンションの管理は、管理会社が行うものと思っている方が多くいます。しかし管理会社は、委託契約によって管理を委託されている営利企業に過ぎません。もちろん管理会社にとって、管理組合の利益は管理会社の継続的な契約に繋がるので、管理会社が前面に立って管理を主導することもあります。

しかしあくまでも管理会社は、委託されているに過ぎません。そのため多くのことが、管理組合の許可がないとできなくなっています。さらに管理組合の財産は管理会社のものではないので、極論すれば管理組合がどうなろうとも委託契約が続けばそれで良いのです。その例が大規模修繕工事の談合です。管理会社が主導して業者の談合を行い、高い金額で受注させてキックバックを得るのです。


関連記事
・大規模修繕の談合3パターンを解説します
・マンションの修繕積立金が狙われて

これは管理組合の利益を損ねる行為ですが、管理会社の利益になります。こんなことをしていたら管理組合の資金が底をついてしまうので、修繕積立金の値上げを提案します。値上げが無理なら金融機関に借金させて、高額な大規模修繕を行ってキックバックを得ます。管理組合の財務は悪化していきますが、管理会社の財務が悪化するわけではありません。こんな酷い管理会社ばかりではありませんが、管理会社が必ずしも管理組合の財産を守るわけではないのです。

管理会社は「修繕積立金は将来の自分たちの美味しい売上げ」と見込んで、必要以上の修繕積立金の値上げを組合に提案する。

建築に素人の管理組合には「不必要なメンテは何一つ入れてない！修繕金が足りなくなって修繕がおろそかになり、外壁タイルが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせて何億も賠償金を払うことになる！」などと半ば脅しをかけて臨時総会を開かせて値上げの決議を取る。

最近の築浅マンションは、総会の議決権行使書、委任状も管理組合が集計している。偽造防止等のためにも是非とも組合側で集計しないといけないのだが、組合側にその権利があることすら住民が知らない。管理会社に益になるような案件の議決権行使書・委任状の集計を管理会社にさせてはいけない。

大規模修繕の見積もりもしかり。
しかし、住民がこうも無関心だと管理会社にいいようにやられて金がいくらあっても足りなくなる。　前年度理事長の独り言、失礼しました。

>>2461 匿名さん

とは、いうものの、では具体的に今後どうするか？何ですよね。難しいのが。
たぶん、管理会社も、理事会側が何かを止める事はできても、代わって進める事は難しいだろうにらむと、何もしないまま悪化していく流れを作りかねない。
現実的には、以下になるのであろうが、それですら難しいから、この管理会社は同じ姿勢のままいるわけで。

１）管理を限定的にする
２）管理会社を他に変える
３）自主管理にする

かなと。
１を飛び越えて、２，３は難しいので、まずは、大規模修繕だけでも、管理会社から独立して実施するノウハウというのが広まればよいのでしょうが。

>>2462購入経験者さん
はい、そうなのです。
組合側も管理会社に主導権を渡してはいけないと、分かっているのですが、建築は素人で皆な仕事持ち、時間もないので任せきりとなっているのが現状です。

修繕積立金は長期修繕計画から計算されるので、管理会社が作った過剰メンテ盛り盛りの長期修繕計画を外注で一級建築士などに今一度精査(有料)してもらうなどが一案なのでしょうかね。組合側も独自で動いているぞ！というのを管理会社に分からせておく必要があると思います。

しかしこの「外注で一級建築士に見てもらう」ここも難易度高いのです。知り合いなどに居ればいいのですが、なかなか誰にしてもらうかも難しい。一級建築士、コンサルもピンキリですし。

大規模修繕は絶対管理会社に丸投げだけは避けたいですね。うちはまだ数年先ですが、私含め住民が未熟ですので勉強しないといけないです。

>>1468 名無しさん
大京のマンションを手離すのではなく
大京に出て行ってもらう。

ライオンだけのときは良かったよね。

>>2461
おっしゃる通り、
総会の議決権行使書、委任状の集計は、必ず組合側がまとめないと大変なことになりますね。最近は、外部オーナーが多いのを理由に住民名簿すら組合に渡さない管理会社も多いですが、そこは必ずマンションの組合宛のポストへ投函してもらうようにしないと。ポストも管理人が造作できないようにマメに覗いて下さい。
議決権行使書の返信の封筒が管理会社宛てなど、もっての他です。

修繕積立金値上など、管理会社に利益が及ぶような議案は特にです。

>>2466 匿名さん

> 住民名簿すら組合に渡さない管理会社
これって不思議ですよね。そもそも、管理会社への発注元は管理組合になっていて、しかも管理組合の権限をもって住民から集めた情報を管理組合に見せられないと言い出しますよね。

「誰の権限でお話しをされているのですか？もし、理事会の内外を含めて、理事に必要な情報を見せられないと言っている方がいてその方の指示なのでしたら、その方のお名前をその理由を理事会として共有させてもらえませんか？」
と言ったら、さすがに情報を渡しましたが・・・

そもそも大規模修繕工事って必要なのか疑問に思う。
以前、大規模修繕工場やって経験したが、やって事は日頃の工事で済む事ばかり。
大規模な足場作って管理会社に儲けになってる。

>>2468 匿名さん

これ私も鉄筋コンクリートのマンションで、他のマンションも含めて一律の期間で大規模修繕の工事が必要なのだろうか？
他の国もやっているのだろうか？と調べた事がありました。

そうしたら、ちょっと、今ではどこで見たのか思い出せないのですが、外壁の寿命であってマンションそのものの寿命でなくて、特に、一定の高さをもった建物で、外壁にタイルを使うのは、剥がれてきたときに危険なので、禁止しているところもあるということで、建物的には非常によくないことという事を見た気がしました。

買うほうもしらないので、見た目がよいからと手を伸ばしてしまいがちですが、地震対策なども考えると日本も何らかの対策がないとダメのように、少なくとも購入者が地震対策のいちスペックとして評価できる項目としては上がっていてもよいとは思いました。

何かの雑誌で読みましたが、実はタイル外装を初めて採用したのは大京だとか。高級感が出て評判だったので、他社も追随したらしいです。
でも実は修繕費を確実に取り込む戦略だっっら、見事に的中という事でしょうか。

大京アステージ管理してるマンションを住んで　入居したばかりなのに　トイレの水が流れなくなって、業者から確認して共用部分の排水管が詰まったみたいので、十日間経っても　全然解決できない?めちゃ困ってます。管理会社　チャント仕事して欲しいです。

大京アステージの管理　どうですか？

我がマンションも、次回の総会で、

「外壁のタイルが落下すると危険なので。」と打診検査を予定。」と議案に上程しているのですよ。
どこも同じ流れを作るのですね。
タイルは落ちませんよ。
必要のない外壁工事、大規模修繕を予定通りさせたいのでしょうね、タイルが落ちるような築年数でもないし、
ほんとに呆れます。それで、後半から
資金が底を付くのになぜ分からないのか？




>>2461 匿名さん

>>2472 匿名さん
うちのマンションは、管理人とフロントは割と優秀。
ログセンターとバックオフィスの人材はイマイチ。

大京さんも営利活動を目的とする一企業。
過去に倒産した穴吹さんとタッグを組んでいるが、台所が苦しくなるとやることは一つ。
利益の上げられる分野で赤字補填を目論む。
赤字企業にとって、倒産の前には企業悪など存在しえない。
マンション管理組合は格好の餌となる。

大京からのぼったくりエレベーターリニューアル2100万の議案をねじこまれ総会を迎えたのですが、大京アステージからとんでもない妨害にあいましたので報告しておきます。
本当に笑っちゃいます。

理事達が理事会を年5回くらいしかしていないやる気ないメンバーで修繕委員会を募集するような努力もしなかったので、うちが理事長にかけあって相見積をとった業者さんを総会に呼んだのですが、プレゼンを議案の話の中でやってもらうのではなく総会の終わった後にさせると当日になって言い出したのです。
議決とった後ってwしかも大京の作った見積もりがデタラメの一括表示すぎて、戸開走行保護装置については私のとった見積もり業者より200万も高かったので理由を答えさせたかったのですが、何故か理事会の何も分かってないジジイが質問に答えてきて、何を聞いてもずーっとそいつが応戦してきて、業者と大京は無言を貫いていました。

そもそも洗脳された理事会が臨時総会もせず修繕委員会も作らずエレベーターのぼったくり見積もりをいきなり議案にしてる時点でうちのマンション終わってるんですが、こんな事までするとは驚きです！バッチリ録音しておきましたけどねw

ほんっっとうに大京アステージだけはやめましょう！
ちなみに大規模修繕が数年後にまたあるんですがその予定が6000万になってましたwエレベーターに2000万払ったら数百万しか残らないのにどうしろと。大京に騙され続けたら廃墟になるってこういうことですね。