大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

管理会社と管理組合で役割が違う事を知らないレベルの人が多いから、アステージに食い物にされるのですよ。
一例として、アルコール消毒を置く置かないはアステージでは無く管理組合が決める事です。

教えてください。
大京アステージの重要事項説明書を見ると、一ヶ月分の管理費を「管理組合名義の収納口座」にいれた後、「管理会社名義の支払口座」に移して支払処理をしているようですが、支払先にいくら支払ったかは確認できるのでしょうか？（組合名ではないので通帳は見れませんよね）。
又、支払先は管理会社名義の口座からお金が振り込まれても、管理組合からの（例えば工事代金の）支払と証明できないので、税務署の査察が入った時困らないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

>>2428 口コミ知りたいさん
貴方は核心部分をついています。
私のマンションの管理会社の管理費等の収納方法を貴方と同じ
疑問を投稿しましたら嫌がらせの投稿を受けました。
以後、この件は投稿を控えていました。
そのうち、うちの管理会社は管理費等の収納方法を管理会社の
収納口座ではなく財閥系の銀行に変更しました。
組合員の振替口座から一旦は管理会社名の収納口座に収納すると、
定額委託管理費を差し引いた管理費等を管理会社の収納口座から
組合名義の収納口座に移し替える間の約一か月間のタイムラグの
期間は管理会社名義の収納口座に保管されている訳です。
そこら辺の疑問を投げかけてみたわけです。
適正化法の保管義務に反していないかどうかです。
本来ならば組合員の管理費等の収納は組合に届け出た組合員の
収納口座から組合名義の収納口座へ振り替えられるべきである
と思ったのです。
この問題を指摘した途端管理会社は管理会社名義の収納口座名
義の収納をやめました。
分譲当時のからの長い間このような管理費等の集金をしていた
ならば、タイムラグの約一か月の期間は私たちの管理費等の出納
は管理会社が自由にできることになります。
ここら辺に管理会社の不正の温床の根元がありそうに思ったのです。

組合員の振替口座から、管理費、修繕積立金、駐車場（駐輪場含む）、水道料（簡易専用水道につき）、専用庭使用料、バルコニ
使用料、等の合計した管理費等が管理会社名義の口座に振り替え
られていました。
私は当時疑問に感じて振替明細書の発行を要求しましたら嫌々な
がら応じてくれました。
その後に管理会社名義の収納口座名が私の振替替口座名から財閥
系の銀行に変更になっていました。
最近は毎月管理会社名義の請求書で請求明細書として郵送はされ
るようになりました。

管理会社はＴＣです。

2428 本人の再検討による書き込みです。
大京アステージの場合、管理費の動きは
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先 Ｃ」
となっている。（その月の残額とされる金額は「管理組合名義 保管口座」へ移動）
管理組合は 自分名義の口座 Ａ から出て行った金額を確認できても、Ｃ に支払った金額は領収証でしか確認できない。発注者が管理会社の時は、管理組合は領収書を見せもらう事はできない！・・と思われるので、Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。

>>2429 匿名です。
私のマンションは組合員の管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場
使用料、自転車置場（バイク置場含む）使用料、専用庭使用料、
バルコニー使用料、水道料（簡易専用水道）、を合計した金額を管
理費等として組合員の振替口座から毎月２７日に管理会社名義の収
納口座に振り替えるようになっています。
その管理費等を翌月の２７日以内に管理組合口座へ振り替えるよう
に説明がありました。
約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、
後に管理組合収納口座に振り替えられるような徴収システムです。
この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。

>>2431さんへ　
アステージの重要事項説明書によると
「管理費は・・組合員の口座から毎月27日に（収納代行会社の口座に）振替え、その後 5営業日後に 2430 で書いた、「管理組合名義 収納口座 Ａ」に送金される」と書いてあります。
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。　
私の疑問（2428）は、「管理会社名義 支払口座 Ｂ」から「支払先 Ｃ」へ支払った金額が確認できないという問題でしたが、大京アステージが発注を行ったものについては、確認しようがないので 2430 に、
　>>Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、
　>>あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。
と書きました。
>>約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、・・
>>この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。
「タイムラグ」か問題ですか？。

管理組合 収納口座からのお金の流れについて
>2430で以下の様に記述
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」・・
>2432 で以下の様に補足しましたが、
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。
確認したところ、
大京アステージのホームページには以下の様に記載されています。
　①「管理組合名義 収納口座 A」-（支払い資金）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
　②「管理組合名義 収納口座 A」-（当月の残額）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
その上で、振替え日翌月末日までに
「管理会社名義 支払口座 Ｂ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
となっています。
又、「管理組合名義 収納口座 Ａ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
ではない様です。

管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転・バイク置場
使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料等の合計）を一括して管
理組合名義の口座に収納して、
定額委託業務費を差し引いた金額を管理組合名義の支払い口座と保
管口座に振り分けて保管するようになっている。
そのために印鑑と、通帳を別々に管理するように適正化法ではなっ
ています。
それらを無視した形で管理会社名義の口座で収納することは違反に
はならないのかと言っているのです。
約一か月間の間管理会社名義（通帳と印鑑は管理会社が所持）の預
金通帳にて管理費等を管理会社が所持ていることにもなります。
ここら辺に疑いを持っています。
例えば工事代金の保険金の授受等もこの管理会社名義の口座をとう
して出納をしているとすれば組合員には閲覧等をすることができな
いでしょう。管理会社はＴＣです。

>2434 さん　多分、同じ場所ですね。D社の場合は、
「管理組合名義 収納口座 A」→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先」です。
支払口座の通帳、印鑑は管理会社が持っています。
これでは支払ったお金がいくらなのか、管理組合には分からない。
「残ったお金は保管口座に移動したお金です」といわれてもね・・。
但し、お金を動かす「収納口座」については、法律上、管理会社名義、管理会社の
印鑑所有が禁止されていません。法律上禁止されているのは管理組合名義の
「保管口座」、「収納・保管口座」の印鑑、カード、パスワード類です。（規則87条4項）
業者に都合の良い法律になっているということの様に感じます。
この様な場合は管理会社を信じるか（？）、自分たちで発注し、
領収証を受取って確認するしか方法はないように思います。
ただ、管理会社を信じること・・・・出来ます？。

大京アステージの会計管理って無駄に複雑で、一方、自分たちが使うところはおおざっぱになっていて、しかも、現金主義の管理と発生主義が混ざっています。さらに最悪なのは同じ会計区分で現金主義と発生主義をまぜてきます。
そのため、一体、現状がどうなっているのかわかりません。
こんな会計処理をみたことがないのですが、会社側も不思議に思って改善するとかしないのでしょうか？
たびたび大京アステージでは担当営業がマンション管理のお金を使い込むような事で行政処分を受けていますが、この会計管理ではほとんど何が起きているのか、会計管理を見てもわからなくて当然かなと思ったりします。
それを会社側もなぜ行政処分をうけてもなお、是正するようなことをせず、むしろ不正があってもわかりにくいようにほったらかしでいるのかがよくわからないのですが、他の大手管理会社も似たり寄ったり何ですかね。
他の管理会社からしたら大京アステージのここが有り得ないみたいのがあるような気がしてなりません

>2436 さん
私のマンションは大手デベロッパー系の管理会社ですが、お金の管理はしっかりしています。月次報告書の「貸借対照表」、銀行の通帳（コピー）を付き合わせても、問題はないですね。銀行の通帳（コピー）等を見せてくれないとか、或は記帳がいっぱいになった「済み」通帳を組合に返却してくれない管理会社もあるようなので、その点でも問題はないです。

>>2437 口コミ知りたいさん

そうなんですね。数字の表面上は問題ないのですが・・・
修繕でも今期の予算案で割り振ったお金を支払時期を来期に回して今期の予算内にしたり、一方で別の修繕工事では、工事終了で支払いがまだでも、今期の支払いとして管理したり・・・
本来であれば、工事は終わったので、実際に振込がなくても、未払い金として管理するとか。このお金が実際にはいつの分のお金なのかわかりにくい。
単年で理事をやっていると、あー、これは去年の・・とか、あーこれは、複数年で今年はいりませんとか・・・
今年度は、XX百万の黒字ですとか言われても、本来は支払うべきものを来年に回しているとか、去年の予算で今年払っているとかがあるから本当のところ、個別の状況を把握している人が支払いを見て再計算しないとよく分かりません。

会計不正とまでは言いませんが、何の為にそんな会計操作をしているのがよくわかりません。それとも、単に行き当たりの思いつきで会計管理をしているだけなのか・・・
どちらにしても、これが一般の会計事務所よりも高い単価で頼んでいる会計管理とは思えない・・・が感じている感想です。
振込承認サービスとかあって、内容が同じではないのですが・・

一方で、こんな会計管理していたら、単年で理事を入れ替えるので、ほとんど、把握不能になり、支払いの承認とかも1，2件おかしなものがあっても、見つけるのが困難になるのではと思っています。

うちのマンションも大京アステージが入ってますが、都合の悪いことは連絡ないし、アステージのいいように総会の議事録を記入して回覧してます。大京がマンションのアフターでアステージが
管理会社です。繰るんです。

>>2438 通りがかりさん

今期であれば、決算期間は、令和2年3月1日～令和3年2月28日、来期の予算組みは、令和3年3月1日～と。

・今期の「予算額」に対して「決算（支出）額」の差異は幾ら？（黒字 or 赤字）
・各科目は「当年度」「前年度」で比較し、増減が横ばいなら、現状問題なしと判断します（錯覚に陥ります）！

表面上の金額操作（マインドコントロール）的な手段を講じてきている…としか思えません。

うちのマンションは、緊急性の高い工事（高額）を来期へ回し、その他の緊急性の低い工事（比較的、低額）を幾つも捻じ込まれ、今期の一般会計（修繕費枠）を満額、搾取される提案を受けました。表面上の帳尻合わせの臭いが・・・（怒）

近年の不祥事連発（名古屋・管理費横領や神奈川・崩落事故など）で、大凶の自転車操業的な経営状況に拍車がかかってるいるような・・・

また、ここ数か月、フロントマンの対応が輪をかけてボロボロな状態と。理事会の場へ用意される資料のレベルが低すぎ（前回とほぼ同一内容で進展なし、また、余分な費用がかかる提案ばかり）、打ち合わせの場がしらけ切っています・・・

>>2440 匿名さん

我らへの提案もレベル低く、いつも
管理組合の積立金を狙っているかのような提案しかしません。

>>2440 匿名さん

貴方と話をしたいほど。同じ管理組合のように思えてしまう。
日本全国、同じだと思います。錯誤、情報操作、隠蔽、やりたい放題。

2022年4月から開始予定の「マンション管理適正評価制度」ですが・・・

制度の大枠は、管理に関する今後の計画書類（運営状況や修繕方法・資金計画など）や基礎資料（管理規約や長期修繕計画、総会・理事会の議事録など）を、管理組合（評価依頼）→管理会社（管理状態チェック・登録申請）→自治体（審査・仮評価、システム登録）の流れで、自治体から【マンション管理の評価結果が管理組合へフィードバック】される仕組みのようです。

本制度の適用により、各管理会社の仕事（手間）が増えるはずですが、資産管理能力が皆無の悪徳業者（大凶を通り越して、もはや最凶!?）が、まともに取り組めるとは思えないですね（失笑）

数字合わせだけ（ぼったくり）の見積り提示しかできない大凶では、【マンションの資産価値を上げる評価制度】を逆手に取り、管理費の値上げ要求（更なる修繕積立金搾取の下地作り）が横行しそうな気がします・・・

完全に潮時（寄生虫!?の排除）のような気がするので、理事会へ働きかけ（例えば、マンション内のアンケート実施・長期修繕計画の再提出依頼・管理会社切り替えの下地作り（マンション管理士活用の事前準備）など）を行いたいと思います。

理事会の場へは、営業から低次元な資料しか配布されず、全然、話し合いが進まない・・・
悪い現状を打破するため、理事長自ら、営業へ問合せをしているが、一週間以上、放置（無反応）とあり得ない状況。
また、理事会メンバー全員のメールアドレスを聞き、平日に営業が相談事などの内容のメールをしつこく一斉配信。
陳腐なメールのやりとりたけで、重要事項の意思決定を理事会へ求める・・・（完全に、モラル・ビジネスマナーの欠如）
他のマンションの営業も同レベルなのでしょうか!?

>>2445 匿名さん

責任を伴うと知ると基本的に単なる御用聞きというかメッセンジャーになろうとし、何かを決定することをやめます。
責任を求めなければ、情報をかってに選別して、答えを一つに誘導しようとします。
業務改善をお願いすると値上げを提示してきます。
そんな感じです。

管理会社のフロントは単なるオブザーバーとして認識し、理事会の決定事項はあくまで役員が責任をもって決定しないといけないんじゃないのかな。
それが管理組合が管理会社から自立するための最低条件。
そこができないと、いつまでたっても管理会社のぼったくり構造とは縁が切れないと思うよ。

>>2447 ご近所さん

仰る通りですね。

>>2447 ご近所さん

そうなのですが、理事会が決定するためにも、情報を操作されると・・・。
結局、「決定しているつもり」になってしまってしまい、余計危険かと。
ある情報をそのまま出してもらっても、その情報を元に決定できるだけのノウハウや決断力があれば、単なるオブザーバーとしての役目さえ、管理会社には望まなくてもよい状況になってしまう。
というより、オブザーバーとして割り切りだしたら、だめだめでオブザーバーとしてはとても使い物にならないどころか、むしろ、弊害がいろいろとある事が分かってきてしまった。彼らも、決定権がない仕事ではお役に立てる事は少ないと言い出しているし・・・（もちろん、その承認は理事会がやりますが）

管理組合が大京アステージから自立する為には、管理会社を自分達でできる事を「アウトソーシング」する程度に捉えないといけないくらいになってしまうかと。
そうなると、「ぼったくり」も何も、管理会社すら実際いらない程度になってしまう。
さすがに、そこまで理事として従事できる人がいないので。

現在、大京アステージにお願いしている理事会で、他の管理会社から変えたというところがあるのか分かりませんが、付き合い方を変えるには、結局、管理会社を変えてお互いのスタンスを仕切り直すという方法以外にあるのか？となりつつある。

はっきり言って、管理会社側から流れてくる情報は、すべて管理会社側に都合のいいように情報操作されている。
そこを自覚したうえで管理会社と付き合うと、少しはマシになると思う。
できれば、情報操作された情報とはつきあわない方がいい。
その為には、情報を受け取る側の能力の育成しか道は残されていない。

>>2451 検討板ユーザーさん

大京担当ができるレベルまで、表現を変える必要があるのでしょうね。
例えば、「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
といえば、できるのかもしれません。それでも「確認できませんでした」と言われる可能性もありますが、その場合には写真つける必要もあるかもしれませんが。
常にやれない、できない理由を探している担当が多いので、後でやらなかった理由を述べる際に、それは自分たちで勝手に対策できる内容ではなかったので・・とか言い訳されないようにする必要があります。
基本的に彼らはサービスを提供しているという認識はなく、作業を代行しているだけという認識が感じられるので、話を作業レベルまで砕いてお願いしないと動かないことが多いですね。
そういう意味では「営業」といえるレベルでもないので・・

＞「ネズミが大量発生しているので、対策を理事会で話し合うように伝えてほしい」
組合員と理事会との距離に隔たりを持たせるような発言だ。
第三者でもある管理会社を通さずに、直接、身内でもある理事会に提案遡上すればいいことでもある。
理事会内で検討し、理事会で対策を講じれば身内内の経験値もアップする。
組合員や理事会がいつまでも未成年者みたいに義務回避しているから第三者でもある保護者（管理会社）がそこにつけ込んでくる。
保護者の必要のない立派な成人になることを目指すべき。

>>2453 ご近所さん

そうですかね？そのマンション毎に違うので、そのマンション毎で表現を変える必要があるのでは？という話だけです。
例えば、意見箱があるのであれば、そちらで話をすればいいですし、どこに話をしていいか分からない状態であれば、まずは、身近に伝えられそうな人に伝えるのでいいのでは？

理事会にいたときには、直接住民間の話になると嫌なのでという人もいたし、直接伝えたいという人もいて、別に、どのように話が来ても、本当に問題であればありがたかったですね。まして、賛否両論ある話でもなく、問題の程度とお金と時間の問題だけなので、内容としては、対応するべきところに事務連絡として伝わりやすい方法をそのマンションなりにあればいいだけです。
ただし、困るのが、勝手に管理会社が伝える・伝えないの選別を特に理由も説明出来ずにしていたことが分かったので、そのような事は止めてほしいと伝えました。

一方、身近にそこを見てる人がいれば、そこに言いたくなる程度の事も控えないといけない見たいになるほど、管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
管理会社がいて、そこにお金を支払い頼んでいるのに、管理会社が業務をしないや、業務外責任の事を勝手にしてしまうことと、住人と理事会の関係性があるような雰囲気が問題だと思います。
管理会社がそこには話をはさまない役割として業務を請け負っているならば、話を受けたときに、「相談は受けません、直接理事会に話をしてください」と断わってくださいと理事会は要求すべきで、一方、意見箱等を設置するなど代替案を検討すればよい。

>>2454 匿名さん

名前の間違いです。

＞そうですかね？そのマンション毎に違うので
そんなことないですよ。
マンション毎に違うのではなく、組合員としての自覚の違いから来ているものです。
そのことを＞2453では指摘しているのですよ。
身内の問題でありながら外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
余りに、他人に配慮のない自己中の考え方で、賛成できかねます。
＞直接住民間の話になると嫌なので
だから理事会があるのですよ。
もう少し理事会を活用し、他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
その為にも、組合員と理事会が連絡を取りにくいような理事会であれば、取りやすいように改善すべきです。
＞管理会社が信じれないのが当たり前になる現状の方が問題かと思います。
どこまでいっても、管理組合と管理会社は利益相反の関係ですから、そのことさえ自覚できていれば、信じる信じないは別問題です。
お互いの立場の違いを理解することで、信頼関係は生まれるものです。
それと、管理会社を抜きにした意見箱の設置には賛成です。

>>2456 ご近所さん

> 外部の第三者を絡ませることで、第三者はいい迷惑だとおもいますよ。
これがわかりません。業務として請け負っているのであれば、そこを求めるのは別に問題ないのでは？
むしろ、業務として請け負っておいて私は第三者だ！といってしまう管理会社に対してきっちり業務履行を求めて、その結果、出来ないのであれば、出来ないと明らかにしてもらって、それで対応することの方がいいように思うのですが・・・
業務として請け負っておらず、連絡口として公開していないにもかかわらず、それでも住人が勝手に連絡してきているのだとしたら、それはまた別の問題かと思います。
その場合、本来は知らないはずの連絡先を知っているという事になるので、なぜ知っているかによって対応は変わると思いますが・・・

> だから理事会
理事（という住人）の集まりという意味です。

> 他人であるフロントにむやみに相談掛けるということは控えないといけない。
担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが、管理会社が理事会の承諾の元、住人からの相談口の１つとして公式（業務内として）の担当を当てているのであれば、そこに連絡（相談）することを控えないといけない理由がよく分かりません。
明確には業務の内外かわからない状態になっているのだとしたら、それを明確にすることが理事会と管理会社の役目だとは思います。

マンションによっては、管理人という担当としてこういった設備等の不備や気がついた事の連絡を受け持つ役割をになっていて、そこにお金を出しているマンションもあります。または、人を置かず、電話連絡口だけを用意してもらうなどのケースもあります。
理事会側も住民の場合、好きな時間に連絡されても返事が出来ないというケースも多く、せっかくそのための担当をもうけているのであれば、連絡はむしろそこにしてもらうのでいいのではないでしょうか？
それ故、マンション毎に違うのでは？という意味です。
管理組合と管理会社の区別で考えるのではなく、まずはそのマンション内で合理性があるルールが構築してあるのであれば、そのルールに従うほうがいいと思います。

それをもって、隔たりと言われれば隔たりなのかもしれませんが、私はむしろ、理事をやる側が求める隔たり（一定の距離感）として合理性を感じます。

もちろん、連絡口として開いていないのであれば、そこに連絡しないようにすべきだし、一方で、勝手に連絡口のように公開する事も問題です。これは、理事会側も、管理会社側もです。

それでも、例えば、ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて、たまたま、その近くに（業務外や担当外であっても）管理会社の人間がマンション内にいたとすれば、「ネズミがいますから」程度で、契約内で対応出来るならしてもらって、自分達で判断できないならば、その事を理事会に伝えて下さいと言わなくても、最終的に理事会に連絡が届くくらいは望み、それすらしてもらえないのであれば、伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・

＞業務として請け負っているのであれば
フロントを小間使いしても良いと管理委託契約内容に明記されていてもそれは避けるべきです。
まず、そんな契約内容ではないはずです。
重要なのは、管理委託契約の内容をきっちり把握することです。
2457さん、小間使いが必要なら、便利屋という職業の方に仕事を依頼されてみればどうですか。
管理会社は便利屋ではないですから、小間使い業務は管理契約内容外です。
それでも応じてくれる時があるのは、彼らなりの計算があってのことです。
＞理事（という住人）の集まりという意味です。
そうですよ。
住民から選ばれた方たちです。
＞担当＝フロント？なのかどうかは分かりませんが
意見の食い違いが分かりました。
所謂、御用聞きとしての管理者（便利屋）がいる場合の話なのですね。
それならば、私の一連の助言は勘違い発言であり、誤った回答ですね。
御用聞きとして雇っているのですから最大限利用すべきです。
できれば、その御用聞きも管理会社を介さずに雇用すべきです。
区分マンションの中には管理者（便利屋）をおかないマンションも数多くあります。
＞ごみ置き場に行ったらネズミがたくさんいて
管理委託内容にネズミの駆除もあるのなら、管理会社の人間に相談すべきです。
そうでないなら、相談すべきではないと思いますよ。
＞伝言すらしてもらえないのかと思ってしまいますが・・・
ネズミの駆除が管理委託内容外なら、相手のフロントは自分で理事会に連絡さえもできないのかとあなたに対して思っていますよ。

>>2450 ご近所さん

おっしゃる通りです。アステージから提案された業者はほぼマージン引き抜かれます。見積の結果、安いと判断して、その業者と契約するとどうなるか。管理組合の修繕の質が落ちます。自分達が建物に見合う業者を見つける事。アステージへ連絡もさせない。その業者が良いなら管理会社へマージン支払わない事を約束して頂く。アステージにリベートが必要無い理由は普段から管理も全てが悪いからです！

参考にになりますので、以下の文章を！

下は大京デベロッパー経験者の方が書いたものです。自分は大京の物件に住んでおります。

管理会社が管理するのか。

管理会社はマンション管理組合と「マンション管理委託契約」を結び、マンションの管理業務を行っています。そのためマンションの管理は、管理会社が行うものと思っている方が多くいます。しかし管理会社は、委託契約によって管理を委託されている営利企業に過ぎません。もちろん管理会社にとって、管理組合の利益は管理会社の継続的な契約に繋がるので、管理会社が前面に立って管理を主導することもあります。

しかしあくまでも管理会社は、委託されているに過ぎません。そのため多くのことが、管理組合の許可がないとできなくなっています。さらに管理組合の財産は管理会社のものではないので、極論すれば管理組合がどうなろうとも委託契約が続けばそれで良いのです。その例が大規模修繕工事の談合です。管理会社が主導して業者の談合を行い、高い金額で受注させてキックバックを得るのです。


関連記事
・大規模修繕の談合3パターンを解説します
・マンションの修繕積立金が狙われて

これは管理組合の利益を損ねる行為ですが、管理会社の利益になります。こんなことをしていたら管理組合の資金が底をついてしまうので、修繕積立金の値上げを提案します。値上げが無理なら金融機関に借金させて、高額な大規模修繕を行ってキックバックを得ます。管理組合の財務は悪化していきますが、管理会社の財務が悪化するわけではありません。こんな酷い管理会社ばかりではありませんが、管理会社が必ずしも管理組合の財産を守るわけではないのです。

管理会社は「修繕積立金は将来の自分たちの美味しい売上げ」と見込んで、必要以上の修繕積立金の値上げを組合に提案する。

建築に素人の管理組合には「不必要なメンテは何一つ入れてない！修繕金が足りなくなって修繕がおろそかになり、外壁タイルが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせて何億も賠償金を払うことになる！」などと半ば脅しをかけて臨時総会を開かせて値上げの決議を取る。

最近の築浅マンションは、総会の議決権行使書、委任状も管理組合が集計している。偽造防止等のためにも是非とも組合側で集計しないといけないのだが、組合側にその権利があることすら住民が知らない。管理会社に益になるような案件の議決権行使書・委任状の集計を管理会社にさせてはいけない。

大規模修繕の見積もりもしかり。
しかし、住民がこうも無関心だと管理会社にいいようにやられて金がいくらあっても足りなくなる。　前年度理事長の独り言、失礼しました。

>>2461 匿名さん

とは、いうものの、では具体的に今後どうするか？何ですよね。難しいのが。
たぶん、管理会社も、理事会側が何かを止める事はできても、代わって進める事は難しいだろうにらむと、何もしないまま悪化していく流れを作りかねない。
現実的には、以下になるのであろうが、それですら難しいから、この管理会社は同じ姿勢のままいるわけで。

１）管理を限定的にする
２）管理会社を他に変える
３）自主管理にする

かなと。
１を飛び越えて、２，３は難しいので、まずは、大規模修繕だけでも、管理会社から独立して実施するノウハウというのが広まればよいのでしょうが。

>>2462購入経験者さん
はい、そうなのです。
組合側も管理会社に主導権を渡してはいけないと、分かっているのですが、建築は素人で皆な仕事持ち、時間もないので任せきりとなっているのが現状です。

修繕積立金は長期修繕計画から計算されるので、管理会社が作った過剰メンテ盛り盛りの長期修繕計画を外注で一級建築士などに今一度精査(有料)してもらうなどが一案なのでしょうかね。組合側も独自で動いているぞ！というのを管理会社に分からせておく必要があると思います。

しかしこの「外注で一級建築士に見てもらう」ここも難易度高いのです。知り合いなどに居ればいいのですが、なかなか誰にしてもらうかも難しい。一級建築士、コンサルもピンキリですし。

大規模修繕は絶対管理会社に丸投げだけは避けたいですね。うちはまだ数年先ですが、私含め住民が未熟ですので勉強しないといけないです。

>>1468 名無しさん
大京のマンションを手離すのではなく
大京に出て行ってもらう。

ライオンだけのときは良かったよね。

>>2461
おっしゃる通り、
総会の議決権行使書、委任状の集計は、必ず組合側がまとめないと大変なことになりますね。最近は、外部オーナーが多いのを理由に住民名簿すら組合に渡さない管理会社も多いですが、そこは必ずマンションの組合宛のポストへ投函してもらうようにしないと。ポストも管理人が造作できないようにマメに覗いて下さい。
議決権行使書の返信の封筒が管理会社宛てなど、もっての他です。

修繕積立金値上など、管理会社に利益が及ぶような議案は特にです。

>>2466 匿名さん

> 住民名簿すら組合に渡さない管理会社
これって不思議ですよね。そもそも、管理会社への発注元は管理組合になっていて、しかも管理組合の権限をもって住民から集めた情報を管理組合に見せられないと言い出しますよね。

「誰の権限でお話しをされているのですか？もし、理事会の内外を含めて、理事に必要な情報を見せられないと言っている方がいてその方の指示なのでしたら、その方のお名前をその理由を理事会として共有させてもらえませんか？」
と言ったら、さすがに情報を渡しましたが・・・

そもそも大規模修繕工事って必要なのか疑問に思う。
以前、大規模修繕工場やって経験したが、やって事は日頃の工事で済む事ばかり。
大規模な足場作って管理会社に儲けになってる。

>>2468 匿名さん

これ私も鉄筋コンクリートのマンションで、他のマンションも含めて一律の期間で大規模修繕の工事が必要なのだろうか？
他の国もやっているのだろうか？と調べた事がありました。

そうしたら、ちょっと、今ではどこで見たのか思い出せないのですが、外壁の寿命であってマンションそのものの寿命でなくて、特に、一定の高さをもった建物で、外壁にタイルを使うのは、剥がれてきたときに危険なので、禁止しているところもあるということで、建物的には非常によくないことという事を見た気がしました。

買うほうもしらないので、見た目がよいからと手を伸ばしてしまいがちですが、地震対策なども考えると日本も何らかの対策がないとダメのように、少なくとも購入者が地震対策のいちスペックとして評価できる項目としては上がっていてもよいとは思いました。

何かの雑誌で読みましたが、実はタイル外装を初めて採用したのは大京だとか。高級感が出て評判だったので、他社も追随したらしいです。
でも実は修繕費を確実に取り込む戦略だっっら、見事に的中という事でしょうか。

大京アステージ管理してるマンションを住んで　入居したばかりなのに　トイレの水が流れなくなって、業者から確認して共用部分の排水管が詰まったみたいので、十日間経っても　全然解決できない?めちゃ困ってます。管理会社　チャント仕事して欲しいです。

大京アステージの管理　どうですか？

我がマンションも、次回の総会で、

「外壁のタイルが落下すると危険なので。」と打診検査を予定。」と議案に上程しているのですよ。
どこも同じ流れを作るのですね。
タイルは落ちませんよ。
必要のない外壁工事、大規模修繕を予定通りさせたいのでしょうね、タイルが落ちるような築年数でもないし、
ほんとに呆れます。それで、後半から
資金が底を付くのになぜ分からないのか？




>>2461 匿名さん

>>2472 匿名さん
うちのマンションは、管理人とフロントは割と優秀。
ログセンターとバックオフィスの人材はイマイチ。

大京さんも営利活動を目的とする一企業。
過去に倒産した穴吹さんとタッグを組んでいるが、台所が苦しくなるとやることは一つ。
利益の上げられる分野で赤字補填を目論む。
赤字企業にとって、倒産の前には企業悪など存在しえない。
マンション管理組合は格好の餌となる。

大京からのぼったくりエレベーターリニューアル2100万の議案をねじこまれ総会を迎えたのですが、大京アステージからとんでもない妨害にあいましたので報告しておきます。
本当に笑っちゃいます。

理事達が理事会を年5回くらいしかしていないやる気ないメンバーで修繕委員会を募集するような努力もしなかったので、うちが理事長にかけあって相見積をとった業者さんを総会に呼んだのですが、プレゼンを議案の話の中でやってもらうのではなく総会の終わった後にさせると当日になって言い出したのです。
議決とった後ってwしかも大京の作った見積もりがデタラメの一括表示すぎて、戸開走行保護装置については私のとった見積もり業者より200万も高かったので理由を答えさせたかったのですが、何故か理事会の何も分かってないジジイが質問に答えてきて、何を聞いてもずーっとそいつが応戦してきて、業者と大京は無言を貫いていました。

そもそも洗脳された理事会が臨時総会もせず修繕委員会も作らずエレベーターのぼったくり見積もりをいきなり議案にしてる時点でうちのマンション終わってるんですが、こんな事までするとは驚きです！バッチリ録音しておきましたけどねw

ほんっっとうに大京アステージだけはやめましょう！
ちなみに大規模修繕が数年後にまたあるんですがその予定が6000万になってましたwエレベーターに2000万払ったら数百万しか残らないのにどうしろと。大京に騙され続けたら廃墟になるってこういうことですね。

>>2476 匿名さん

それは理事会の方にスパイがいるからです。
目先の餌でもぶら下げられたのかと疑われる事すら理解出来ていない人達には、何を言っても無駄です。
早く引越しした方が良いですよ。
10年後20年後後悔しても遅いです。

>>2477 マンション検討中さん
今回の総会で本当にそれは確信しました。理事会メンバーは目先の餌があったとしか思えない洗脳されっぷりで、なんの知識もつけてきていないくせに管理会社を通さないと発注できないの一点張りでした。中間マージンをとられるだけなのに…
本当に何を言っても無駄系の老人が多く、まともな人の数が少ない事がわかったので住み替えしかないと我が家は確信しました。

ちなみに総会では、修繕積立金が大京からの見積もりを通すと今年でほとんどなくなるのにも関わらず、2025年に大規模修繕で使う予定の金額は6000万である、と管理会社にはっきり言わせました。
文字が潰れて非常に読みにくい資料だったので住人もほとんど気付いてなかったと思います。確実に借金です。

うちはその前に逃げますが…。大京アステージは分譲マンションを手助けするどころか食い荒らしてるだけですね、本当に。

鈴木太郎

教えてください。通常総会の資料が送られてきました。
管理委託業務の範囲をはっきりさせるという理由で契約書の内容の変更の提案がありました。①消防計画の届出や消防設備点検報告等に係る補助業務や②管理員の点検業務のうち敷地および擁壁部分は外観目視点検の対象外とされています。業務減なのに管理委託費の減額はありません。なぜなのでしょうか？
また、②の部分を切り出して除外している理由がはっきり示されていませんが、ひょっとして、神奈川県逗子の丘マンションの損害賠償請求および刑事告訴の影響ですか？
それから、マンション保険の契約更改の提案がありましたが、１２０戸ほどで今まで年１５０万円程度だったものが２倍の年３００万円というのは高すぎませんか？見積内容を見たら、近くに川もない山の上のマンションなのに「水災」の補償があったり、年９０万円もする個人賠償責任包括特約が付いてます。専有部分の保険や個人の損害賠償保険は居住者各個人で加入していると思うのですが、削除してもらうにはどうしたらよいでしょうか？
さらに、こんな内容を平気に議案とするのは理事会役員のチェックがかかっていないのでしょうか？　全く疑問に思っています。　良い対応策があれば教えてください。

>>2480 鈴木信哉さん

年間９０マンは異常！大京アステージは、保険に加入させて、保険事故が発生しても、「保険適用しない」と言い張り、使わせないという代理店なのです。そもそも代理店が決めるものではない。
マンションの住民を、「金のなる木」としか思っていません。新築まもない頃から、色々、金使いの荒い事をします。一度「大京アステージ管理組合の会」のズーム雑談会をしませんか？過去から…我がマンションが大京アステージからされてきた様々な行為。お伝えします。それを知れば貴方はその事柄に充分気を付け
回避し、お金を守る事が可能でしょう。

本当に悪の化身とも思える大凶悪アステージ。

>>2478 匿名さん

本当にそうです。金を削ぎ取る。と言う言葉がふさわしい会社です。その後も、借金をさせます。次第に頭の毛も抜かれます。

>>2480 鈴木信哉さん
①減額は管理組合とアステージでの交渉次第です。
またアステージ側の言い分として、実際の業務はほぼ変わらないとの事だったため、私達の管理組合では総会前に、ほぼ変わらない部分の明確化を申し入れしました。
②どう考えても逗子の斜面崩壊が理由です。

理事がアステージの思うがままになっている典型的なマンションですね。
あなた自身が時期理事になって改革しないと改善しないでしょう。

>>2480 鈴木信哉さん

損害保険会社はあいおいでしょうか。
あいおいは、商品が三井住友風に変わっているので、高くなると思います。
理事会は三井住友以外で見積を取って比較しているのでしょうか。
していないのであれば、する方が値段の削減には早いです。
商品詳細はその後の話とした方がいいです。

大凶は高くても手数料率の高いあいおいを進めているのでしょうけど、大凶はあいおい寄りで対応をしますから、絶対にやめたほうかいいですよ。

>>2483 eマンションさん
ありがとうございました。
理事役員は１年任期の輪番制でしばらく回ってこないと思います。
このままでは、管理員に代わって理事役員が敷地や擁壁の外観目視点検をしなければならないことになります。別の専門業者にお願いするのもおかしな話ですし、その分のリスク管理をマンション保険代で補えというアコギな商売のようにも見えます。

>>2481 匿名さん
保険適用の可否に関しても理事役員が保険のしおりなどをよく理解して、管理会社の担当者と交渉しなければならないということですね。大京アステージは保険代理店もしているようなのでおかしいと思いました。住民のためではなく保険会社のために働いているんですね。ZOOMの件はPCがカメラ対応でないので、このスレ継続でお願いします。

>>2484 匿名さん
あいおいが高額な情報ありがとうございます
提案商品は東京海上日動のマンション管理組合のための住まいの保険です。議案説明書には理事会の意向に沿ったものだということだけで相見積もりなど商品の比較検討をしているか不明です。そして、代理店（管理会社）の提案説明には、お客様の意向として「建物共有部分に関する保険」、代理店として「現行契約を継続する場合」の提案説明をするとの記述があり、商品パンフレットと見積書が添付されています。
今年に入ってからの新しい商品のようなので、現行契約の継続ではなさそうですし、共有部分以外に関する保険特約約９０万円／年を付帯されての見積もりに見えて、管理会社にも理事会にもちょっと不信感を抱いてます。
この個人賠償責任包括特約って必要なんでしょうか？
専有部で事故やトラブルが多いと聞いたことはありませんし。
また、私はローン組むのに保険加入が条件なので重複している部分があって、特約はやめてほしいと考えているんですが、決議書で意思表示しても多数決で決まっちゃうんでしょうか？　

>>2485 鈴木信哉さん
アステージいわく敷地と擁壁を外すのは管理人による1ヶ月点検だけで、日常業務で気づいた点は今まで通り報告するとの事でした。
そのため今まで通りと言っている部分の、日常業務で敷地や擁壁の異変を見つけた際の報告についても明記するよう申し入れしています。

他にも申し入れした条文がいくつかありますが、あれのヤバさに気づかない理事も問題ですよ。

>>2488 eマンションさん
そちらは管理会社の担当者さんとよい関係のようですね。
アドバイスありがとうございました。
総会当日に発言するか、理事役員に申し入れをお願いしてみます。
契約書に明示していないと何かあったときに争いの元になりますものね。

>>2489 鈴木信哉さん
明示は大事ですよね。

私の所は管理組合主導で活動をしているので、アステージと良い緊張感を保ちつつ快適に過ごせています。
根本的な話として、アステージ云々と言うより丸投げする管理組合が一番の問題です。
丸投げされた側は、管理組合ではなく自分達に一番都合よく動くのが一般的でしょう。

問題が起きて、再発防止を考えるならばまだしも、減額もせず業務を減らすような対処をしていれば、当たり前に社会的信用を無くしますよ。
腐りきってますね。

>>2490 eマンションさん
ありがとうございます。
管理組合員の中には志がある方もいらっしゃるでしょうから、管理会社任せにしないよう、また、管理会社を使うように理事会役員には働きかけてみます。

>>2491 匿名さん
オリックス傘下なので、これが当たり前かもしれません。
メンバーコースの経営がオリックスに変わったときも、
大雨なのでキャンセルしプレー日を変えようとしたら、
規約だからキャンセル料払えと冷たくなりました。メンバーなのに。

逗子の事件で刑事告訴と損害賠償請求をされているみたいですね。
裁判で争って負けでもしたら、
あの大京アステージが管理会社のマンションなんてって感じで
資産価値が下がらないかも心配になってきました。
大丈夫でしょうか？
管理会社をかえるのって、労力が大変なんでしょうか？

>>2487 鈴木信哉さん

個人賠償は普通のマンションでは包括で入っています。
個人で入っているものは重複するだけなので、解約していいです。
大凶は、それを知りながらも個人賠償責任保険を勧めて売ってるので、本当にひどい会社だと思います。

>>2494 匿名さん
酷くはないです。
私のマンションでは分譲時の承認された規約には組合員は各専有部分に火災保険に加入して特約として個人賠償に加入するように規定していました。
ところが途中でお宅のマンションと同様に組合が加入しているので個人は加入する必要が無いとの意見を取り入れて規約には強制ではなく任意加入としました。
その後漏水事故等が多発して被害者から加害者が自己破産やローンの支払い不能等で損害には応じてくれないとのクレームが相次ぎました。
つまりこの類の組合員は被害者に対する損害賠償を負担する能力がなく、この件がそのまま放置しておくとマンションの将来が危惧されるために、組合加入の保険を分譲時の規約に戻さざるを得なくなりました。
よって、現在か組合は特約として個人賠償に加入して漏水等のトラブルの損害賠償に対応しています。勿論、組合員の加入は任意としています。
私は念には念を入れて個人で保険に加入しています。
管理組合は住民間のトラブルを未然に防止したり損害賠償等にも個人間の示談に不服を残さないためにも常日頃心掛ける義務があります。

>>2495 匿名さん
大京のマンションは漏水事故多発するんですか？
それはそれで別の意味で大問題ですね。
築何年でしょうか。
理事会で恐怖を煽って正当化する管理会社の営業担当
の発言に聞こえます。

どのマンションでもメンテナンスを怠れば漏水は多発するし、ちゃんと手入れしていれば大丈夫。
デベは瑕疵がない限り関係ないわな。

>>2495 匿名さん
舌足らずですみません。大京管理ではありません。
大京にも劣らない大手の管理会社物件です。
事実を公開して恐怖をあおったなどの噂は日常茶飯事です。
賢い組合員は自分のマンションが置かれている管理状況は把握しているものでしょう。
築30年超の５５０戸を超す大型物件の理事長をしています。
管理人は組合雇用で有資格者を雇用している法人化したマンションです。
管理会社には私の在任中は基幹事務だけの委託としています。組合員の承諾は得ております。

>>2496 通りすがりさん
ライオンズマンションは、大手他社と比べると仕様は低いですが、ひどいところは築5年くらいから、水道が壊れます。
築15年くらいからは、排水管がダメになります。

>>2497
メンテナンスをする前に異常は発生します。
逗子の件からしてもそうでしょう。
1年経って、管理会社、管理組合、管理組合、区分所有者が訴えられるなんて、デベロッパーがうまく逃げただけです。
管理会社としてデベロッパーや施工会社に強く言うことはしない、できないのでしょう。

アフターサービスを気にするなら、大京のマンションを選ぶこと自体がナンセンスです。
欠陥が発覚した場合に、大京の関係なしに対応するような超大手ゼネコンが施工しているならまだしも…くらいです。

元々管理組合で加入する保険は管理会社が選んでいるにも関わらず、さらに個人賠償責任保険をつけるよう誘導するのは、代理店のモラルとして考えられませんね。
重ねても何の意味も無いですから、詐欺的に感じます。

管理組合ではいくらに加入までしていて、個人でそれ以上考えるのであれば、実費でいくら
という話ならばわかりますが、そんなことしてませんからね。

あと、大京のマンションは滞納が多いと思います。

デべ系の管理会社は姥捨て山ですから能無しが多いでしょう。
独立系は苦労しているから揉まれているので優秀な人材が多いと思います。私の経験ですけど、

>>2500 匿名さん

待遇面でいうと、独立系は悪く、デベにも種類がありますが、まともなデベ系の方が格段に良いです。大京は待遇は独立系並に悪いです。
大京も独立系も待遇が悪いので、優秀ならば辞めます。

独立系は、優秀な人間はリプレイス部隊に置きたいですから、基本的に能無しが担当します。苦労はしているでしょうが、ノウハウはありません。覚えていられませんので。

大京は他社よりも担当棟数が明らかに多いので、優秀な人間は出ます。ただ、すぐ辞めますけど。

変に独立系に変えるよりは、大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシだとは思いますが、もう人材がいないでしょうね。

>>2501 匿名さん

> 大京でゴネて優秀な担当つけた方がマシ
ゴネて来た人が、また、使えない場合には、またゴネる。という流れになるのでしょうか？
担当の出来ない理由が、「うちのシステム上の都合で・・・」と逃げられる事があるのですが、それが本当かどうかを確認するすべがなく、本当にシステム上の都合ならば、そもそも、管理会社を変えないとダメなのでは・・・と思うのです。
一方で、システムにそんなに制約があると、他からの乗換って出来るのだろうか？と純粋に思うので、実体は、面倒だから、適当に断っているのでは、とも思っています。

しかし、一方で、それでも、会社としてコメントとして出しているので、担当者が変わったくらいで、「前任者の話は、実は嘘でして・・・」なんて事を言い出すのでしょうか？
それもそれで、信じられない会社だなと・・・・

>>2502 マンション検討中さん

担当を変えれば、まだシステムの内訳、理由をまともに話すでしょう。できればできるようにするでしょう。
納得できなければ管理会社変えた方がいいですよ。

あと、要望して断られたことができるようになって、信じられないなんて考えるならば、そもそも要望しない方がいいですよ。
対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから。

>>2503 匿名さん
そもそも他の管理会社が出来る事をしないだけ。
アステージの常識は世間の非常識だと言う事。

> 対応する側もそんな人に対して頑張りたくないですから
いや、そこがよく分からないのです。

頑張れば動くシステムとか、担当が変われば動くシステムとかっていう概念が、大京アステージにあるような雰囲気が感じ取れるのですが、システムって、そもそも、誰にたしいてもある程度同じ型にはめて、動かす事に意味があり、そこでコストを軽減しつつ、さらに、ボリュームパフォーマンスを使って質を上げるので・・・・
気持ちとか態度とかに影響されるレベルではないはずなんですよね。本来の意図を知っていれば。
そして、マンションのライフタイムは長く、そのライフタイムの中で標準管理規約側も改善したり、トレンドも変わっていいはずなわけです。
そしたら、変わった標準管理規約に住人側のメリットがあるならば、それを取り入れて、どんどん良い方に型にはめていけばいいはずなのにと。
それが、管理会社にとっては都合が悪くても、それを誇示していれば効率が悪くなるし、クレームだって増えてしまうはずなので、結果、都合の悪さよりも、評判や効率のの悪さの方が上回ってしまうはずなのですが・・・

でも、標準管理規約側がおかしいと思うんですよね。見たいに言うのですが、おかしいか、おかしくないかの意見はさておき、そのルールがおおよその前提になるので、そのルールで構築する方が、システムとして効率がいいはずなのです。
マンション側がその要望を出したら、出来ますよ程度の話だと思っていたのですが・・・
にもかかわらず、「え！？」って事があるので、単純に、他の管理会社から、大京アステージに乗り換える事ができる管理組合が存在するのかな？という単純な疑問です。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに管理会社変更するような奇特なところ、無いと思います。

>>2505 マンション検討中さん

大京アステージに乗り換え＝マンションを早期に死に向かわせるだけです。既に伝えられています。

同じ築年数のマンションに出向いた時、一階共用部をメンテナンスしている事が分かる。とても綺麗にメンテナンスされている。一方、自分の住むアステージ管理のマンションは、築10年前後であるのに、共用部の汚れを気にもしない。全くやらない。ペンキも剥がれたまま、コロナでもエントランスにアルコールすら置けない。清掃も手落ちが多く無駄に汚れが蓄積されてきた薄汚さ。

保険の見直しを提案すれば、様々な理由でスルーされ、結果一年経過後に変更の為、3割以上高額な保険料となりました。保険は使わせたくない事が過去からの対応で分かります。保険対応は、鑑定士を呼び確認するだけです。アステージ代理店が物申すのはおかしい。
独立系管理会社やビルメンテナンス系マンション管理会社は、保険の対応も良く保険料値上げ前に見直しを提案していると聞きます。現在のマンションに必要な特約なのか確認し、多数の保険会社からの選択をさせている事。管理組合の問題解決を検討してくれる。　皆の積立金をいかに無駄なく、建物が長く保てるか？の提案。

アステージは管理組合の直接契約なのに、嘘付きマージン抜きをしております。
これは管理組合がアステージと解約した後、分かる事実。
大京アステージからの提案は、適切な時期ではなく
早すぎるメンテナンス、特に費用が嵩むもの。自社の協力会社ばかりを優良と勧める。
必要のない交換を、知識のない理事長へ提案し、区分所有者には知らされない。メーカーとも結託している可能性大。必要としない大規模修繕を早く提案しています。金がないなら、「建築資材高騰…人件費アップを理由に、借入金や一時金の提案。」
マンションが中年期に既に大赤字に陥るのに自ら修正しない。この先、管理組合が復活不可能な赤字になっております。
この板の過去のやり取りで、多数の方からも、
アステージ管理会社に任せた結果「大規模修繕の手抜き」が多い。」「足場を組んで行う工事ではなかった。」との報告もあります。足場を組む事で全体の工事費の3割もかかるのですから。

大規模修繕提案をアステージ管理会社から受けると、アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事が書かれています。
一回目を終えた後の管理組合の収支も酷い。乗り越えるにはかなりのリスクを伴う。
理事長が業者に直接連絡をしていないと、裏でアステージと業者が連係している事も多い。管理が悪いのでマンションで暮らす人達の命を預かっている意識も乏しい。

セーターの毛玉は毛玉取りで取れますが、、　変異したコロナウィルスは、なお人の身体を蝕んでいく。

マンションの資産を失いたくない。

コンビニでコーヒー缶が100円。同じ品物がリゾートホテルの売店で300円で売っていれば、「3倍値段だ。」と分かりますが、
エレベーターのリニューアル代金が2000万円と書かれていたら「そんなものか。」と私達は思います。平成以降のエレベーターは機械室もありませんね。機械室がなければリニューアルは不用です。

>>2509 匿名さん

> アステージと穴吹不動産、両社の利益が乗り相当な金額になる事
そういう事なのですね。

TVCMをやっているような大手と比べても、頭一つ抜けて高かったので、正直びっくりした事を覚えています。

> 足場を組む事で全体の工事費の3割も
それも、当てはまります。
大京アステージに相談したら、それは足場を組まないとダメですねと言われましたね。あまりにも高くてお金がなかったので、他の業者にも聞く事になり、結果足場はかけなくても対応可能ということでしたが、お金があったら・・・と思うと、危なかったです。

ごみ拾いとか、ごみ分別みたいのは、担当営業さんが頼まないのにやってくれて、これは無料サービスなんですからね・・と言いながらやりつつ、結構評判が評判がよいのですが、いわゆるマンション管理（計画）のほうは、まったくダメな感じですね。
ダメだから、一生懸命ゴミ関連の仕事を積極的にやっているのかもしれませんが・・

約１０日程度前の記事ですが、大京アステージ管理の逗子マンションの件について書いてありますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e20b7f2f4c9690504aabfcf747b1114659...

なんか、今、これの影響か、大京アステージとの契約内容を変えるような感じで動いているところもちらほらと耳にしますが、そもそも、管理会社側が不備を知っていたのに伝えなかった、もしくは、その下の委託会社の不備報告に気がつかず理事会に報告しなかった場合には、変わらず問題が残るとは思います。

一方で、これを理由に管理会社としては、さらに意味があろうがなかろうが、余裕をもって修繕をしましょうと言ってくるはずだと思います。
結局、今後は管理会社に任せることはできないので、管理業務を行う会社と、自分達でしっかり監査を行うか、管理業務の監査を行う会社等が必要になってくるのかなと。

>>2512 ご近所さん

記事を読みました。これ酷いですね。管理人が危機を察し、管理会社アステージへ「亀裂が発生している事」を報告している。しかし、アステージは行政へ連絡していない。その後、この件で死亡した高校生の遺族から管理組合そして住人が訴えられております！

>>2513 匿名さん
管理会社と管理組合が訴えられるのは理解しますが、住民が訴えられるのは理解できない？

>>2514 匿名さん

厳密には、住人ではなくて、マンションの区分所有者なのだと思いますが、分譲マンションなので、「住人」という言葉が厳密にはイコールではないが、わかりやすいということだと思います。
話が面倒なので、この後に住人と記述しますが、実際はマンションの区分所有者です。

有るべき論上の責任は、「住人」にあるのだと思います。その住人の代表が「管理組合」で、その管理組合が住人達の承認のもと、管理組合に業務を委託し、部分的に責任を委譲している。

本来は、被害者→住人（管理組合）を訴えて、住人（管理組合）→管理会社を訴えるというのが、本来の筋なのかもしれませんが、現実的には被害者が住人（管理組合）・管理会社を訴えるとなるのだと思います。

大京アステージは「斜面の専門的な点検業務は契約に含まれておらず」と言い訳しているが、管理人が危機を察せたこと、その連絡があってもなお報告しない事や、他に何もアクションをとっていないのならば、その過失がどの程度になるのかなど、今後、大京アステージとどうやって付き合っていけばいいかを考えた時には、非常に参考になる事例だとは思っています。

>>2515 ご近所さん
本件に対する大京アステージの対応の疑問点を２つ・・・
（１）神奈川新聞等によると、大京アステージと親会社のオリックスは、昨年２月の事故直後「崩落の危険の予兆は把握していなかった」としているが、昨年１０月になって、事故前日に管理員が亀裂を発見していたことが神奈川県から公表されている。なぜ嘘をついたのか？　責任逃れのための隠蔽を図ろうとしたのか？
（２）管理委託の対象となっているであろう「敷地」の一部である当該斜面が、土砂災害警戒区域に指定されていることは行政機関から管理組合に通知され、理事会でも議論されているであろうから、管理会社も当然知っているだろう。神奈川県の土砂災害に関する広報紙には「亀裂」は崖崩れの前兆であると明示されている。全国の事例を共有していると謳う大京アステージなら、これくらいの知識は共有されており、当然斜面崩落の危険を予見できるはず。事故前日に神奈川県に通報した際に「亀裂」があるとなぜ言えなかったのか？　善管義務違反ではないか？

大京アステージには、管理組合とともに、民事・刑事で告訴されているようなので、対応方針や状況をホームページに公表してほしいですね。
個人的には、民事は逸失利益の額の多寡はあっても賠償は免れないでしょうし、契約書に明示されてなくとも刑事責任を問われそうに思います。

うちのマンションでも、「敷地や擁壁の外観目視点検」を管理員業務から除外するとの提案を受けているようですが、馬鹿にしてますよね。嘗められたものです。管理会社としては欠格なので、管理組合には管理会社交代を検討してもらうよう申し入れたいと思っています。

本当に管理人が、そんなに都合よく亀裂の発見を伝えて、さらに翌日に事故が起こったとは考えづらいとは思います。
ただ、現場にいる管理人が自責の念に耐えず、亀裂があったということを言ったという気持ちもわかります。
管理会社は雇用主なのにも関わらず、管理人を守るべきであるのに、真摯に対応せず、反省もせずに敵対してながら、自社の顧客にまともな説明もせずに契約を変えているというのは、いささか社会問題、コンプライアンス重視の世の中での対応ではおかしくないかと思います。
三井ならば、まずは被害者に賠償して、自ら売主、施工主に対して求償したでしょうに。

>>2518 匿名さん

大京アステージの管理って常々不思議だなーと思うのが、とにかくアウトプットがないんですよね。
「敷地や擁壁の外観目視点検」
とかも、そうですが、チェックしたマルバツくらいの表くらいあるのかなと。

メンテナンス会社からの報告書は、あるのですが、その報告書の内容を精査していると言っているのですが、精査したアウトプットがないのです。
自由なコメントは理事会で求めなくてもするけど、では、それを提案もしくは意見書とくださいというとそれはやらない。なんか、理事会に来て、自由に話をして、さんざん、議論を拡散させたあげく、何も保証せずに帰って行く。
議事録は一応書くけど、内容は「XXXXXについて検討した」という内容。
内容（結論・経緯）を書いてほしいとお願いすると、それは、理事会で書くのは問題ないけど、管理会社ではかけないと言う（たぶん、責任が発生するからだと思うが）

他の業界だと仕事を一緒にしている会社で、場所と人しか書いていない議事録程度の内容を出してきたら、相手も怒るだろうし、そもそも、そんな議事録を出してくる社会人自体の資質が疑われるから、会社側もそんな人を表にだしたがらないのが、普通だと思うが、あまりに社会から隔離された浮世でビジネスしているように見えますよね。

それで、最後には、「専門業務」は請け負う契約ではないとか言い出すとなると、ほんと、何がやりたいのか分からないですね。

建設前に斜面の強度低下を指摘されていた売主のプロスペクト（当時、大京グループ）や、事故当時、警戒区域（イエローゾーン）指定だけで、特別警戒区域（レッドゾーン）に指定しなかった県には責任がないのだろうか？

事故から１年経って基準に基づき、レッドゾーン指定するのは、事故当時から基準が変わった？
もし指定されていれば、のり面の保全計画に影響し、事故防止できていたかもしれない。

週刊ダイヤモンド 2020年02月21日掲載
神奈川県逗子市の死亡事故 敷地所有者のマンション住民に賠償責任の可能性
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/28827

　売主のプロスペクトは「取材は全て断っている」と口を閉ざす・・・

毎日新聞2021年2月15日
https://mainichi.jp/articles/20210215/k00/00m/040/246000c

調査会社が建設前の03年に風化による斜面の強度低下を指摘していたことも判明している。

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マンション管理新聞第1129号より。
https://www.h-fukui.com/news/3203.html

マンションの管理業務を受託するのは大京アステージ。グループ広報を担当するオリックスによれば、敷地は区分所有者全員の共有。管理組合がのり面の保全計画を持っていたかどうかは「個別の契約内容に入ってくるので回答を差し控えたい」としている。

2020年10月31日 女子高校生死亡の逗子崩落事故 “前日に亀裂” | NHKニュース（リンク切れ）
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20201031/k10012690261000.html

亀裂は長さおよそ4メートル幅およそ1センチとみられ、管理会社からその日のうちに県の横須賀土木事務所などに連絡がありましたが、「法律に基づく土砂災害特別警戒区域の指定に向けた調査日程を教えてほしい」といった内容にとどまり、亀裂については具体的に報告されなかったということです。

神奈川新聞　2021年2月4日
逗子の斜面崩落から１年　県、レッドゾーン指定の方針
https://www.kanaloco.jp/news/social/article-388258.html

県は３月末までに崩落現場の斜面を特別警戒区域（レッドゾーン）に指定する方針を決めた。

　基準に基づき、崩落斜面の頂点から５メートル下までは除いた部分で指定。レッドゾーンに指定されると、宅地分譲や開発行為に許可が必要となる。

　現場は２０１１年に県が土砂災害防止法に基づき、災害の危険性を住民らに知らせ、いざというときの警戒避難体制の構築を主とする土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。

>>2520 匿名さん

この事の問題点（論点）は２つあると思っています。

１）この事故に関しての責任範囲とその対象について
これは、必ずしも大京アステージが100%あるとかも誰も思っていないし、大京アステージに瑕疵が全くないとも思っていない。その責任按分は裁判でやってもらえばよい。

２）似たような問題が自分のマンションにあると仮定したときに、管理会社はどの程度、協力してくれているのか？また、それがある、なしの透明性はどの程度担保できるのか？ここは必ずしも、管理会社が違くても同じですが、これまで、かなり隠蔽されている感じだと、知らない間に加害者になってしまうのではないか？という事。

だと思います。そして、ここの板では(1)よりも、(2)のほうが興味があるはずです。

例えば、こういう事故があり、それを各マンションの理事会でこういう事件がありました。なので、管理会社としては、こういう事故を起こしたくないので、こういう事をやりたいと思います。見たいな話があって、それが、よい話であれば、むしろ、評価があがるはずなのですが・・・・

これまでの、業務停止処分などでも再発防止策などをださないばかりか、理事会に伝える事すら隠したがる企業なので・・・・より心配が大きくなるということかと。

> 「都合の悪いことは答えない」

まあ、本当に都合がわかるいか分からないですが、「答えない」ので、都合が悪いと思わざる得ないと。
せめて、「答えられません」と言ってくれればそれでいいのですが、検討しますとか、後日答えます。みたいなままの事が多いのも困る。

もう、時間もないので、他の業者にしましょう！と言うと、他の理事が、まだ大京アから答えをもらってないので、それからにしましょう。とか言い出す人が出てくるので。

それの答え、あと何年待つ気ですか？と。
大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。

＞大京アの理事会内ファン作りはどうやってるのか分からないが、うまいなーと思う。
早く言えば袖の下を貰っているのでしょう。
理事役員は定年制にしないと管理会社の思う壺。

売ろうとしてる商品について「答えられない」っていうのはアリなんですかね？
答えられませんと言うこともできないですよね。
消費者庁に電話して聞いてみようかなと思ってます。

なんでそんな価格の内訳の不透明な怪しい商品を買わされるのか、まともな人ならわかると思いますが高齢者にはわからなかったりするんで厄介なんですよね。
ていうかそれって普通に高齢者向けの悪徳商法なんですが。

>>2525 匿名さん

「他社より200万以上も高いのですか」
と聞かれれば、答えてくれないというのはまあ、普通にあるのかと。
あくまで、相対的な話なので。

「この値段の内容は？」と聞いたときに「答えられない」はまずいと思いますが。

ただ、それでも大京アが自分達で把握できない事を、大京アからきちんと聞ければそれでまずはいいと思っています。
大京ア自身が、内容がわからないけど売りたいですと言っているけど、一般的にそれでは、買う（払う）と承認出来ないですけど、それでも出来る人いるなら、その方が責任を持つという事でよろしいですか？

と言えば、そもそも、大京アに投げたい理事等は、面倒を避けたいだけなので、大京アに投げると、より面倒を自分だけで背負い込むと知らせてあげれば、却下になるので・・・