大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

管理会社と管理組合で役割が違う事を知らないレベルの人が多いから、アステージに食い物にされるのですよ。
一例として、アルコール消毒を置く置かないはアステージでは無く管理組合が決める事です。

教えてください。
大京アステージの重要事項説明書を見ると、一ヶ月分の管理費を「管理組合名義の収納口座」にいれた後、「管理会社名義の支払口座」に移して支払処理をしているようですが、支払先にいくら支払ったかは確認できるのでしょうか？（組合名ではないので通帳は見れませんよね）。
又、支払先は管理会社名義の口座からお金が振り込まれても、管理組合からの（例えば工事代金の）支払と証明できないので、税務署の査察が入った時困らないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

>>2428 口コミ知りたいさん
貴方は核心部分をついています。
私のマンションの管理会社の管理費等の収納方法を貴方と同じ
疑問を投稿しましたら嫌がらせの投稿を受けました。
以後、この件は投稿を控えていました。
そのうち、うちの管理会社は管理費等の収納方法を管理会社の
収納口座ではなく財閥系の銀行に変更しました。
組合員の振替口座から一旦は管理会社名の収納口座に収納すると、
定額委託管理費を差し引いた管理費等を管理会社の収納口座から
組合名義の収納口座に移し替える間の約一か月間のタイムラグの
期間は管理会社名義の収納口座に保管されている訳です。
そこら辺の疑問を投げかけてみたわけです。
適正化法の保管義務に反していないかどうかです。
本来ならば組合員の管理費等の収納は組合に届け出た組合員の
収納口座から組合名義の収納口座へ振り替えられるべきである
と思ったのです。
この問題を指摘した途端管理会社は管理会社名義の収納口座名
義の収納をやめました。
分譲当時のからの長い間このような管理費等の集金をしていた
ならば、タイムラグの約一か月の期間は私たちの管理費等の出納
は管理会社が自由にできることになります。
ここら辺に管理会社の不正の温床の根元がありそうに思ったのです。

組合員の振替口座から、管理費、修繕積立金、駐車場（駐輪場含む）、水道料（簡易専用水道につき）、専用庭使用料、バルコニ
使用料、等の合計した管理費等が管理会社名義の口座に振り替え
られていました。
私は当時疑問に感じて振替明細書の発行を要求しましたら嫌々な
がら応じてくれました。
その後に管理会社名義の収納口座名が私の振替替口座名から財閥
系の銀行に変更になっていました。
最近は毎月管理会社名義の請求書で請求明細書として郵送はされ
るようになりました。

管理会社はＴＣです。

2428 本人の再検討による書き込みです。
大京アステージの場合、管理費の動きは
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先 Ｃ」
となっている。（その月の残額とされる金額は「管理組合名義 保管口座」へ移動）
管理組合は 自分名義の口座 Ａ から出て行った金額を確認できても、Ｃ に支払った金額は領収証でしか確認できない。発注者が管理会社の時は、管理組合は領収書を見せもらう事はできない！・・と思われるので、Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。

>>2429 匿名です。
私のマンションは組合員の管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場
使用料、自転車置場（バイク置場含む）使用料、専用庭使用料、
バルコニー使用料、水道料（簡易専用水道）、を合計した金額を管
理費等として組合員の振替口座から毎月２７日に管理会社名義の収
納口座に振り替えるようになっています。
その管理費等を翌月の２７日以内に管理組合口座へ振り替えるよう
に説明がありました。
約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、
後に管理組合収納口座に振り替えられるような徴収システムです。
この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。

>>2431さんへ　
アステージの重要事項説明書によると
「管理費は・・組合員の口座から毎月27日に（収納代行会社の口座に）振替え、その後 5営業日後に 2430 で書いた、「管理組合名義 収納口座 Ａ」に送金される」と書いてあります。
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。　
私の疑問（2428）は、「管理会社名義 支払口座 Ｂ」から「支払先 Ｃ」へ支払った金額が確認できないという問題でしたが、大京アステージが発注を行ったものについては、確認しようがないので 2430 に、
　>>Ａ から出て行った金額と Ｃに支払った金額に差額があるのか、ないのか、
　>>あるとするといくらなのかは闇（どこへ）の中・・・と言うことかな・・多分。
と書きました。
>>約一か月間の期間管理会社名義の口座に保管されていて、・・
>>この約一か月の期間のタイムラグが問題になっているのです。
「タイムラグ」か問題ですか？。

管理組合 収納口座からのお金の流れについて
>2430で以下の様に記述
「管理組合名義 収納口座 A」-（全額移動）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」・・
>2432 で以下の様に補足しましたが、
Ｂへの移動についてはフロー（絵）のみで、記述はありません。
確認したところ、
大京アステージのホームページには以下の様に記載されています。
　①「管理組合名義 収納口座 A」-（支払い資金）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
　②「管理組合名義 収納口座 A」-（当月の残額）→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」
その上で、振替え日翌月末日までに
「管理会社名義 支払口座 Ｂ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
となっています。
又、「管理組合名義 収納口座 Ａ」-（当月の残額）→「管理組合名義 保管口座」
ではない様です。

管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転・バイク置場
使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料等の合計）を一括して管
理組合名義の口座に収納して、
定額委託業務費を差し引いた金額を管理組合名義の支払い口座と保
管口座に振り分けて保管するようになっている。
そのために印鑑と、通帳を別々に管理するように適正化法ではなっ
ています。
それらを無視した形で管理会社名義の口座で収納することは違反に
はならないのかと言っているのです。
約一か月間の間管理会社名義（通帳と印鑑は管理会社が所持）の預
金通帳にて管理費等を管理会社が所持ていることにもなります。
ここら辺に疑いを持っています。
例えば工事代金の保険金の授受等もこの管理会社名義の口座をとう
して出納をしているとすれば組合員には閲覧等をすることができな
いでしょう。管理会社はＴＣです。

>2434 さん　多分、同じ場所ですね。D社の場合は、
「管理組合名義 収納口座 A」→「管理会社名義 支払口座 Ｂ」→「支払先」です。
支払口座の通帳、印鑑は管理会社が持っています。
これでは支払ったお金がいくらなのか、管理組合には分からない。
「残ったお金は保管口座に移動したお金です」といわれてもね・・。
但し、お金を動かす「収納口座」については、法律上、管理会社名義、管理会社の
印鑑所有が禁止されていません。法律上禁止されているのは管理組合名義の
「保管口座」、「収納・保管口座」の印鑑、カード、パスワード類です。（規則87条4項）
業者に都合の良い法律になっているということの様に感じます。
この様な場合は管理会社を信じるか（？）、自分たちで発注し、
領収証を受取って確認するしか方法はないように思います。
ただ、管理会社を信じること・・・・出来ます？。

大京アステージの会計管理って無駄に複雑で、一方、自分たちが使うところはおおざっぱになっていて、しかも、現金主義の管理と発生主義が混ざっています。さらに最悪なのは同じ会計区分で現金主義と発生主義をまぜてきます。
そのため、一体、現状がどうなっているのかわかりません。
こんな会計処理をみたことがないのですが、会社側も不思議に思って改善するとかしないのでしょうか？
たびたび大京アステージでは担当営業がマンション管理のお金を使い込むような事で行政処分を受けていますが、この会計管理ではほとんど何が起きているのか、会計管理を見てもわからなくて当然かなと思ったりします。
それを会社側もなぜ行政処分をうけてもなお、是正するようなことをせず、むしろ不正があってもわかりにくいようにほったらかしでいるのかがよくわからないのですが、他の大手管理会社も似たり寄ったり何ですかね。
他の管理会社からしたら大京アステージのここが有り得ないみたいのがあるような気がしてなりません

>2436 さん
私のマンションは大手デベロッパー系の管理会社ですが、お金の管理はしっかりしています。月次報告書の「貸借対照表」、銀行の通帳（コピー）を付き合わせても、問題はないですね。銀行の通帳（コピー）等を見せてくれないとか、或は記帳がいっぱいになった「済み」通帳を組合に返却してくれない管理会社もあるようなので、その点でも問題はないです。

>>2437 口コミ知りたいさん

そうなんですね。数字の表面上は問題ないのですが・・・
修繕でも今期の予算案で割り振ったお金を支払時期を来期に回して今期の予算内にしたり、一方で別の修繕工事では、工事終了で支払いがまだでも、今期の支払いとして管理したり・・・
本来であれば、工事は終わったので、実際に振込がなくても、未払い金として管理するとか。このお金が実際にはいつの分のお金なのかわかりにくい。
単年で理事をやっていると、あー、これは去年の・・とか、あーこれは、複数年で今年はいりませんとか・・・
今年度は、XX百万の黒字ですとか言われても、本来は支払うべきものを来年に回しているとか、去年の予算で今年払っているとかがあるから本当のところ、個別の状況を把握している人が支払いを見て再計算しないとよく分かりません。

会計不正とまでは言いませんが、何の為にそんな会計操作をしているのがよくわかりません。それとも、単に行き当たりの思いつきで会計管理をしているだけなのか・・・
どちらにしても、これが一般の会計事務所よりも高い単価で頼んでいる会計管理とは思えない・・・が感じている感想です。
振込承認サービスとかあって、内容が同じではないのですが・・

一方で、こんな会計管理していたら、単年で理事を入れ替えるので、ほとんど、把握不能になり、支払いの承認とかも1，2件おかしなものがあっても、見つけるのが困難になるのではと思っています。

うちのマンションも大京アステージが入ってますが、都合の悪いことは連絡ないし、アステージのいいように総会の議事録を記入して回覧してます。大京がマンションのアフターでアステージが
管理会社です。繰るんです。

>>2438 通りがかりさん

今期であれば、決算期間は、令和2年3月1日～令和3年2月28日、来期の予算組みは、令和3年3月1日～と。

・今期の「予算額」に対して「決算（支出）額」の差異は幾ら？（黒字 or 赤字）
・各科目は「当年度」「前年度」で比較し、増減が横ばいなら、現状問題なしと判断します（錯覚に陥ります）！

表面上の金額操作（マインドコントロール）的な手段を講じてきている…としか思えません。

うちのマンションは、緊急性の高い工事（高額）を来期へ回し、その他の緊急性の低い工事（比較的、低額）を幾つも捻じ込まれ、今期の一般会計（修繕費枠）を満額、搾取される提案を受けました。表面上の帳尻合わせの臭いが・・・（怒）

近年の不祥事連発（名古屋・管理費横領や神奈川・崩落事故など）で、大凶の自転車操業的な経営状況に拍車がかかってるいるような・・・

また、ここ数か月、フロントマンの対応が輪をかけてボロボロな状態と。理事会の場へ用意される資料のレベルが低すぎ（前回とほぼ同一内容で進展なし、また、余分な費用がかかる提案ばかり）、打ち合わせの場がしらけ切っています・・・

>>2440 匿名さん

我らへの提案もレベル低く、いつも
管理組合の積立金を狙っているかのような提案しかしません。

>>2440 匿名さん

貴方と話をしたいほど。同じ管理組合のように思えてしまう。
日本全国、同じだと思います。錯誤、情報操作、隠蔽、やりたい放題。

2022年4月から開始予定の「マンション管理適正評価制度」ですが・・・

制度の大枠は、管理に関する今後の計画書類（運営状況や修繕方法・資金計画など）や基礎資料（管理規約や長期修繕計画、総会・理事会の議事録など）を、管理組合（評価依頼）→管理会社（管理状態チェック・登録申請）→自治体（審査・仮評価、システム登録）の流れで、自治体から【マンション管理の評価結果が管理組合へフィードバック】される仕組みのようです。

本制度の適用により、各管理会社の仕事（手間）が増えるはずですが、資産管理能力が皆無の悪徳業者（大凶を通り越して、もはや最凶!?）が、まともに取り組めるとは思えないですね（失笑）

数字合わせだけ（ぼったくり）の見積り提示しかできない大凶では、【マンションの資産価値を上げる評価制度】を逆手に取り、管理費の値上げ要求（更なる修繕積立金搾取の下地作り）が横行しそうな気がします・・・

完全に潮時（寄生虫!?の排除）のような気がするので、理事会へ働きかけ（例えば、マンション内のアンケート実施・長期修繕計画の再提出依頼・管理会社切り替えの下地作り（マンション管理士活用の事前準備）など）を行いたいと思います。

理事会の場へは、営業から低次元な資料しか配布されず、全然、話し合いが進まない・・・
悪い現状を打破するため、理事長自ら、営業へ問合せをしているが、一週間以上、放置（無反応）とあり得ない状況。
また、理事会メンバー全員のメールアドレスを聞き、平日に営業が相談事などの内容のメールをしつこく一斉配信。
陳腐なメールのやりとりたけで、重要事項の意思決定を理事会へ求める・・・（完全に、モラル・ビジネスマナーの欠如）
他のマンションの営業も同レベルなのでしょうか!?

>>2445 匿名さん

責任を伴うと知ると基本的に単なる御用聞きというかメッセンジャーになろうとし、何かを決定することをやめます。
責任を求めなければ、情報をかってに選別して、答えを一つに誘導しようとします。
業務改善をお願いすると値上げを提示してきます。
そんな感じです。