大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>> 2382
そうなんですよ。なんか問題があるたびに、それを改善する為にお金がかかるみたいです。
要は何か言いたければ、お金をさらに値上げが必要だといって、
黙っていれば、管理会社側も黙っています。という事ではないでしょうか？

>> 2283
何も知らないという事が言えないから、「値上げ、値上げ」でごまかそうとしているのかもしれません。

理事の中に犯罪者（警察に書類送検された人間）がいた場合、理事を辞めて頂く事は可能でしょうか。犯罪内容は、理事にしておけない内容でした。器物破損

>>2386 匿名さん
警察に反社会的人物として指定されている者であれば
規約に規定があれば総会の決議で何らかの措置は講じ
ることができる。
私は指定を受けた人物がマンション内に居住している
ことを管理会社ＴＣにも連絡して問題化してくれるよ
うに要請したが受け入れられない状況を経験しました。

逆に私の勤務先に首にするような圧力がかかる始末で
した。組合員や８９３や管理会社ＴＣは何らかの関係
があるようでした。

>>2387 匿名さん

最悪ですね。悪の根源を断つためには、国、自治体がもっと入り込んで指導して欲しいものです。

悪の根源は元から断ち切る。

過去に横領事件で営業停止処分を受けた管理会社は外す条件付きで広く公募。

コンサルが業者から利益の中抜きやキックバックをした事が分かれば1000倍返しの条件付きで公募。

>>2389 匿名さん

実際に業務停止になったのに、管理会社変更が多く起きてない、値上げも普通に受け入れてる。
という民間の実態こそ、悪を野放しにしている。

うちのマンションでは名古屋の不祥事は理事長に説明しただけで、理事の方は知りませんでした。契約書には書面をもって説明なのですが、契約書は理事会と大京アステージなので、今年の理事会で説明させました。

昨年から工事は相見積を取り始めました。大京アステージの価格は他社の1.5～2倍します。
LED非常用照明設備交換、自動ドア、火災報知器の交換などです。
大京アステージから2社の見積もりを出すケースもありましたが、出来レースです。
見積書も項目をよく見ると、異常な作業費や機器代になってます。

2年前に国の管理業務委託契約書が改定されましたが、何も連絡がありませんでした。ガイドラインに拘束力はありませんが、マンション管理センターやマンション管理業協会の説明では、大手はガイドラインに従うとのことでした。
ガイドラインには、大京アステージ側に都合が悪い点も含まれるので、提案がなかったと思われます。組合側からガイドラインに合わせるよう変えさせました。
個人的には管理会社に委託しているのだから、情報提供するのが筋です。
そのためにお金を払っているし、プロと素人のパワーバランスの差もあります。

大京アステージ管理のマンションの場合、支払先（工事等の業者）から領収書をもらえるのでしょうか？。今時、領収書？ではありますが、管理組合の通帳を見ても、その後管理会社名義の口座を通して支払っている様なので、工事会社等に支払った金額は確認できませんよね？。見積の段階で管理会社から「20%の手数料をとるよ？」って言われていたら、中抜きされても、工事会社は文句言えないですよね？。

2394
を訂正します。最後の「中抜きされても・・・。」を削除。以下に変更。
↓
見積金額を高くしますよね！。結果、管理組合は高い工事費を払うことになる？。

>>2395 匿名さん

工事を大京アステージに発注していることの意味を考えた方がいいですよ。嫌なら自分で業者探して、見積取って比較するしかありません。

大京アステージが間に挟まっていると、20%どころではないとは思いますが、、、

大京アステージに頼むとしても、その下請もさらに他の会社に発注しているような場合、すぐに2倍3倍の金額になります。
大京アステージの場合、さらにキックバックなどもされていることを考える必要もあります。
自分で見積を取る時にも考慮しておかないといけません。

マンション管理の事業でグループ全体を支えていこうとしているわけで、他のグループ会社の景気はまったく良いわけでもないですから、割高になることはあっても、割安になることは無いですよ。

分譲マンションは、最近、終の住処としての住まいに変わりつつある。購入後引っ越さない方が増えてきた。それなら自分の老齢期まで良い管理と建物の長期的保全を皆で検討するべき。
大凶アステージは現在まで分譲マンションの管理会社としての役割を果たしていないと思う。
必ず、1回目に大規模修繕を行い、通常より4割は高い。その為、必ず大赤字転落する計画書になる。彼らは、積み立て金を早期に奪う為の提案をする。なので実勢価格と大きく離れた見積もりを出す。理事会役員の状態により、必要のない修繕や交換要請を理事長へ印鑑ひとつで申請させてしまう事もある。これは見逃してはならない。大規模だけでなく小規模の修繕も全て相見積もりを出すべき。管理会社は、
ハードが悪いと当然、ソフト面も最悪。住人も諦めている。地元には安くて非常に優秀な管理会社があるし、場合によっては良い警備会社とコンサルを入れるのも正しい。とにかく現在の管理会社に、頼む、見積もり取る、いけない。
管理会社を早期に入札し公平に見直しすれば
いいはずなのだ。優良や管理会社に変われば
分譲マンションに必要な業者と本当の意味で直接契約がスタートする。優良な管理会社は業者見積もりをふかしたり、キックバック、中抜きもしないのですから、予算の組み換えも可能となる。単なる修繕だけではなく、マンションをグレードアップにする為の資金に回す事が可能になる。
地元の優良な管理会社。優秀な建築会社はある。

>>2394 匿名さん

管理会社が業者の見積もりにマージン乗せたら、
管理組合は管理会社へペナルティを課す事、を書面で交わしてはどうでしょうか。

>2398
>管理会社が業者の見積もりにマージン乗せたら
それは無理。
彼らはそれを生業としているし、別に違法行為でもない。

>>2399 匿名さん

そうかな？
管理会社を変更する際に契約書に入れるのはありだと思うが。
そもそも、工務店と理事会の直接契約の中で、何の項目としても入らない金額を乗せているのはモラル的にもどうかと思う。別に無料でやってくれといっているのではなく、月に別途、そういった管理料を支払っているのだから。
まあ大手の管理会社と契約書の内容で戦えるくらいなら、自分たちで業者を探す方が楽だと思うが。

それにもっと問題なのが、大京アステージが管理会社の場合、業者側も直接契約が結べませんというところがあることでは。
これをやられると、自分たちで業者を探しても常にマージンを払う仕組みになってしまう。

＞2400 通りがかりさん
>管理会社を変更する際に契約書に入れるのはありだと思うが。
管理会社もボランティアではないので、彼らが動くときは必ずマージンは発生する。
そんなこと常識でしょ？
マージンなしで活動する管理会社は存在しないから、あなたがそういう管理会社を立ち上げてみては。
企業としては存続しないと思うよ。

>>2401 匿名さん

ほかの業界だと、仕事が発生するごとにマージン（代理店手数料のようなもの）を乗せるケースと、一定の月額フィーをもらう代わりに、直接契約を補助しますってのはどちらもあるけどな・・・
中小の管理会社によっては工事が発生するたびにマージンとるより、一定の固定フィーをもらえるほうが、助かるという業者も現れてもよい気がするが・・・
まあ、マンション管理業界では常識と言われればそうかもしれないが、常識＝不可能ということではないかと・・

今のマンション管理会社は、月額フィーをもらいながら、さらに紹介マージンも取ろうとするから利益相反みたいなことを平気でやるような業態になっているだけだと思うが。

大京アステージは、ある案を提案してくる際の理由に、
「そちらが常識です」とか、
「多くの方がそのようにします」とか、
「今までは、そちらを選択する方が多いです」とか、
「問題になったケースはありません」
といった理由になっていない、理由をつけて説得してくる事が多々あります。
ちなみに、反対案時にはマンションはそれぞれ事情が固有であることを強調してきますが・・・

あくまで、嘘はつかないように気を付けているようにみえます。
しかし、そんなときは大抵、実際にはおかしな事（理事会側にとって損な事）を提案していたりします。
そのため、そのメリット、デメリットは何ですか？と聞くと、それがきちんと答えれない事が多かったりしますので、特に他の業者からも見積をとった方がいいかもしれません。

そうすれば、金額が少ないものでなければ、業者と直接話をする際に、少なくとも、メリット・デメリットだけは聞く事ができると思います。

大京アステージからの見積自体の金額が正当であっても、そもそも、その対策自体がおかしい場合もあるので、金額だけでなく、そっちも気を付ける必要がありますね。

>>2403 匿名さん

それ、うちも全く同じです。この提案受けたら数年後、更に財政悪化だろ。資産価値下がるだろ、という事ばかり。