金食い虫はマンションor一戸建て part7

評価額とか資産価値なんてどうでもいいんだよ。売却する事が目的じゃないんだから。
新規購入には安くなるのは朗報(マンションも戸建ても)と言うだけです。

土地値が下がることが戸建て民の泣き所みたいに言ってる人いるけど、住み続けるのなら関係ないです。

人生何があるかわからないので、資産価値は大事です。

じゃ戸建てだね。

税金も安い戸建ては、最高です！
マンションは、屁理屈重ねて現実逃避するしかない。私もマンションなので現実逃避して、自ら言い聞かせてます。

戸建ての7戸に1戸が空家だって
迷惑空家の処分に補助を出している自治体は3割
やっぱり個人に対して税金援助は抵抗があるらしい
これから法律も変わって迷惑空家認定されたら固定資産税の優遇がなくなる
近所づきあいしてないと通報されてヤバいかも
こんな金食い虫を残してお子さんに負担かけないようにしないとね

マンションは売却する事が目的　差益は無くとも入居期間を賃料として差し引き
その上で最も費用の掛からないものであれば正解。

そうならないマンションはゴミ、それも解からないマンション派はクズ。

金食い虫はマンション。管理費が致命的。だか安心や快適さへの必要経費とする向きもある。
その点戸建ては経済的。だがメンテやセキュリティに一定レベルを求めると割高となる。
掛け捨ての生命保険を金食い虫と呼ぶか必要経費とみなすか。そんなところか。

土地が財産にならないと分かった今、
土地が価格の半分以上を占める戸建をわざわざ買って
不便で暑くて寒い暮らしをする意味はなくなったよ
先祖代々の土地に家を建てては壊して暮らすのは勝手だから何も言わないけど

＞88
同感。特に郊外戸建なんて買ってしまったら、悲惨だと思う。

「郊外の一戸建」と「都心のマンション」、資産価値が落ちないのはどちらか？
http://mbp-tokyo.com/goto/column/36235/

土地の価値が下がったとしても、それでもはるかにマンションよりは経済的です。なんせマンションの方こそ財産になり得ないし、管理費も払わなければならないという苦痛。。

>86

売却しなくても、相続になったらマンションのほうが相続税が少なくなって有利だけどね。

＞９０
土地下がるなら、建物の価値の高いマンションの方が、
財産になるんじゃないの？

貴方の理屈がわらかない。

＞＞９２

建物なんて消耗品なので、価値はいずれゼロになります。
土地は下がると言っても僻地でもなければ価値はゼロにはなりません。

＞89

だね。マンションは郊外の戸建てとしか勝負にならないからね。

いやいや。インフレでしょう。

＞９３
下がるんだけど、やっぱり下がらないってことね。
戸建さんの土地への執着を感じました。

「物件が出れば、かなりの価格でもすぐにはける健全地区と、どんなに下げていっても、まったく買い手がいないままの不良地区との二極分化を起こし、流動性のない後者の不良地区が都市近郊、いや、都市内部まで迫ってきている。

　（略）

将来も市場性が保たれる主要都市中心部の有名高級住宅地区でもなければ、現金ないし地金など、動産として保持している方がまし。もしいま郊外住宅を持っているなら、換金できるうちに売り逃げた方がいい。」

（出典）ただでも売れない郊外住宅
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

≫94
またまた～。郊外住宅しか買えないくせに。それとも、ペンシル？

＞マンションは郊外の戸建てとしか勝負にならないからね。

郊外戸建は、戸建さんによって、見捨てられました。
次はミニ戸を、見捨てると思います。
で、結局、一等地の戸建のみ残ります。

一等地の戸建は、維持費、高いと思いますよ。

>>98
だが、その一等地で戸建て建てるとかなり金食い虫。

いやいや。インフレでしょ。

東京では築30年でも億近い金額で取引されてるマンションもあるみたいやし、私住んでる関西でも3000万～5000万で取引されてる築古マンションも結構ある。そうゆうとこは需要もあるから、子供に
相続さしても家賃収入期待できるし売却で現金にかえてもよし。戸建ての言うことは極端すぎて参考ならへんな。
都合悪なったら郊外やペンシル、建て売りは切り離すし、ごもっともな意見は無視するし、都合の良い解釈しかしてへんやん。

>102

ところがね。
東京で築30年で好条件取引成立する物件て、全体の何割だと思う？
たったの5％なんですよ。
で、なんでその5％はいまだに好条件で売れると思う？
「もう二度とその立地にマンションが建たないどころか、戸建ても出てこない」
くらい好立地の物件なんだからなんですよ。

「じゃあ、その好立地の物件を買えばいい」と思うでしょ？
ところが、その好立地の物件は、まず出物がない。
ましてや新築のマンションなんて未来永劫存在しない。
たまに戸建てが売られて分筆されて新築のペンシルハウスが建つくらい。

つまり、「値下がりしないような好立地の物件」を買いたければ、
いやでもペンシルハウスにせざるを得ないわけ。

30年前には、いま好立地の土地も、まだ未開発だったりなんだりで、
土地が余っていたわけです。
でも、いまと30年前では状況がまるで違う。
それなのに、
「いま、築30年の好立地マンションが売買されてるから、
　うちの（普通の立地）マンションも30年後売買されるはず」
というのは、あまりに前提条件が違いすぎて、話になりません。

>>102
じゃ、そういう築古マンションを買えば？
内装変えてインフィル変えて中に入れば新築みたいな
キッチンやバスの「リノベーション」マンションにして。

不動産業界じゃ、リノベマンションは、
詐欺ギリギリの商売として有名ですけどね。
あの、あくどい住友不動産でも、そこには手を出せないと言ってるほど。

>>97

アンカー間違ってない？脈略が、、、

30年前と状況がまるで違うなら、30年後もどうなってるかわからないよね。
過程の話をしても何の説得力もない。
今感じている30年前の団地マンションの古びたイメージが今のタワマンの30年後と同じとは思えないし。ここ数十年でマンションは凄く発展したから今の築古マンションと同じ扱いしてもダメだよ。
どんな立地でもどんな条件でも戸建ての方が金かからないし価値もあるってのは間違いだよ。それは皆わかってるはずなのに、マンション全否定してしまうから話が終わらないんだよね。必死になって何がしたいのかわからないよ。
同じ立地で同じ広さで同じ価格で同じ設備のマンションと戸建てがあるなら答えは出るかもしれないけど、そんなのないからね。

郊外って、駅徒歩圏外って意味なんですか？

>>103
＞東京で築30年で好条件取引成立する物件て、全体の何割だと思う？ たったの5％なんですよ。

少なくとも23区やその周辺であれば、
30年すぎても普通に取引されてるように見えるけどねぇ・・・
新築マンションや戸建が絶対に出てこない地域でないと売れないなんてことはないね。

＞たまに戸建てが売られて分筆されて新築のペンシルハウスが建つくらい

なんだペンシルさんか。大変だねペンシルも。

>>88
だったら最初から何も言うな。

>108

すまんが、坪単価180以下しないんだけど、これマジ？
普通に都心なら坪単価200〜300万円の中古マンションなんてザラだけど、、、。
てことは、ここに乗らないくらい、レアな物件、てことか。

ほとんどが築30年で坪80万円以下か、、、。
75㎡なら1900万円くらいってことか。
ほぼ投げ売り同然だな、、、。
やっぱマンションはやべえわ、、、。
しかも、これ、マンション民がドヤ顔で出してるって、、、。
どんだけ安いマンションに住んでんだよ、、、。

>>110
少しでも常識があれば、自分が書いた文を読み返せば何かがおかしいと気づき、
そして108の図を見返せばそんな恥ずかしいレスをする前に間違いに気づけるはずなのに、、、、馬鹿なの？

ん？
でもこれって中古物件は築年数が経つほどに価格は間違いなく落ちてるってことでもあるよね？

こんなのもあるけど
「東京、大阪、名古屋の新築マンションは年々狭くなっている！？」

これから都心回帰に向かうから、結局区内の専有面積はまた増えていくってことでもある。
となると、いま専有面積の少ない状態の住居は将来価値が減少する可能性がより高くなるよね。


http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_08.html

>>110

坪単価じゃなくて平米単価だよ。

自分の少ない収入から考えて見間違ったんでしょうね。
常識がないとこうなっちゃう見本だねｗ。

土地が暴落したらマンションは数倍暴落だろ（笑）

>>112
＞でもこれって中古物件は築年数が経つほどに価格は間違いなく落ちてるってことでもあるよね？

違う。

　同じ時期（108では直近2年）に同じエリア（108では23区南）で成約した中古物件の売買においては、
　築年数が古いほど成約事例の平米単価がなだらかに低くなる。←そりゃそうだろ骨董品じゃないんだから（心の声）

と読み解くのが正解であり、
物件視点で年を重なるごとに確実に価格が下がっていく、なんてことは示してない。

例えば、築50年の物件が平米単価20万～60万で売買されているけれど、
これは、50年前（1960年代！）の購入価格より高くても不思議じゃない数字。
つまり、これらの物件視点でこの50年を眺めれば、間違いなく上がったり下がったりしてる。当たり前だけど。

＞これから都心回帰に向かうから、結局区内の専有面積はまた増えていくってことでもある。

え？なにこれ？

そもそも、ここ数年来はずっと都心回帰の傾向にあり、
都心回帰の対象者が広がれば広がるほど相対的に購入者の所得ラインが下がっていくから、
グロスの価格を抑えるために供給側が専有面積をどんどん狭くしてきた、というのが現状。

この先、他の要因で専有面積が増える方向に転ずるという主張ならまだありえるが、
都心回帰を理由にして専有面積増を主張するのは意味不明すぎる。

専有面積が狭くなってるのも、価格対策の面はあるんだけど、
それ以上に世帯人数が減ってるんだよ。

今だとファミリーでも5人家族なんて稀だから、部屋数も3LDKで十分に生活できる。
それ以上にDINKSとか子どもの独立した世帯が増えてるから、2人世帯の数も昔に比べて十分多い。

専有面積の広い部屋の需要が少なくなってるんだよ。

>>116

だから普通にインフレってことでしょ。長期的な視点では土地はマンションよりも堅調ですよ。

が、40年前の大卒初任給8万〜今20万くらいになってるんだから実質的にはどちらも下がってるってことね。

だったらマンション却下でしょ。

恥ずかしくて人も呼べないよ。

ホームパーティーとかしない種類の方？

>116

いや、おかしいよそれ。
築古になるにつれて「現存の価値として㎡単価が下がっている」ということでしょう。
つまり、古い物件は価値が減っているということですよ。
（新しい物件は価値が高まっているといってもいいけど）

そしてやっぱり50年前にまで遡るともはや物件数自体もなく、
流通性を失ってますねえ。

>専有面積の広い部屋の需要が少なくなってるんだよ。

うん、それが「いまの需要」ね。
人口が多くて、核家族が多いから。

将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

＞将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。
見向きされなくなるのは、郊外物件です。

>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

だから、それが「今の需要」って言われてるでしょw
郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

>121

50年前って、単純に物件数事態が少ないだけでしょ。
ちょっと考えたら分かりそうなんだけど・・・

>122

東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rf0000.pdf

あなたの言う「将来」が80年後とかならともかく、40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

＞郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

狭小がどの程度を言ってるのかわからないけど、
価格が抑えられるから、需要あるだろうね。

郊外一人負けです。

ただでも売れない郊外住宅
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

>40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

じゃ、郊外の土地の価値も維持されるし、土地あまりにもならないんじゃない？
だったら都心に拘る意味もない、でFA。

＞東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。

そんなの鵜呑みにしてどうするの。楽観視しすぎ。
東京で人口キープできるのって真ん中あたりだけでしょ。
端の方は、無理だろうなあ～。

>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

この発想がマンション脳。
いまだに1216のお風呂で充分だと思ってそう（笑）

>126

へー。
じゃ、おれ老後はそのタダ同然の土地を買って、
ひろびろした戸建てで暮らすわ。

＞１３０

そうもいかないんだよね。
スーパー行くのにも苦労するみたいよ。

http://mbp-tokyo.com/goto/column/36235/

>131

え、いまどきどこでもネットで買って配達してくれるのに、
いまだに実店舗にこだわってるの？

いやだな。田舎。

それなら都会のマンションのがマシ。

>>133
うん。田舎でデカイ家建てたって子孫も喜ばないよ。実際兄が相続して困ってるもん。旦那の親が住んでた都内マンションはうちが相続後、賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね。まだまだ需要がありそうなので、時期を見て売るのもありかなと思ってる。

狭い玄関に窮屈な風呂、暗い廊下と梁の出た狭い部屋　これからの時代はこれで我慢だ。

>>134
ソーラーパネルのせるといいなっしー

>賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね

これがマンション脳の浅はかさ。
いま売れば3000万円のマンションを、人に貸して表面利回り6％で「お小遣い〜♪」と喜ぶ。
これ、大きな落とし穴。
年額180万円のうち、
まず税金で30万円引かれる。
固定資産税に10万円。
管理費修繕積立費に30万円。
消耗品に10万円。
空き室リスクに15％ヘッジ。
すると、残額はわずか73万円。

いま築30年の3000万円のマンションを、20年後売ろうとすると、
さらに半額の1500万円。
その間の純利が73×20=1460万円。
つまり、40万円の赤字になっていたわけです。

空き室のリスクや迷惑住民が入居するリスク、
その他諸々の「家賃が入らないケース」のリスクをとって、
やっと人に貸して「赤字」だったことを、売るときに初めて知る。

だったら、3000万円で売って、2.2％利回りの金融商品にしておけば、
20年後には複利で（税抜）4600万円にもなっていたのです。

無知とは悲しいですね。

それを言ったら、関係者さんの棒茄子が減っちゃうよ。

137

でもね、戸建てとマンションとどっちが賃貸し易い？

戸建かい？

人に貸さないとならない状況になったら、どっちがいい？

マンション脳、とかくだらないこと言ってないでさ、答えて。

貸すなら。じゃなくて、売った方がいいだろ。ってことを言われてるよな？

物件次第だけどね。
郊外戸建は、タダでも売れないみたいだけど。

貸しても赤字じゃ価値がない

＞140
139には回答できないもんね。
話そらすしかない。

貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。
20年後に売る必要、まったくないし。

話を逸らしてるのはマンションなんだよね～。

＞１４５
やっぱり回答できない。

>人に貸さないとならない状況になったら

すまん、そんな状況ってどんな状況？？
例えば海外転勤になって、しばらく家を開ける？
そんな状態なら、マンションでも定期借家だよね。
そしたらガクンと利回り落ちる。
そんな利回りなら、普通に戸建てだって貸せる。
ていうか、普通に貸してるじゃん。

正直、損してまで人に貸したい状況なら、どっちだって貸せる。
どっちが特に「〜しやすい」とかはない。
あえていえば、賃料が高ければ借り手は選ばれるだろうから、
タワマンのペントハウス150㎡とか、戸建てでも豪邸とかだと
借り手を見つけるのは難しいだろうね。

で、それがなんなの？

貸しても赤字じゃ価値がない。
売れなきゃ終わらぬ維持管理。

>貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。

低脳すぎる。
「あなたは、年に100万円ずつ減る3000万円を
　年額70万円で貸しますか？」
ていう話をしているわけ。

その程度も理解できない頭じゃ不動産屋の養分となって
一生いきていけばいいよ。

>>139
住みながらの収益性では、戸建ての自由さはメリットと思うよ。
太陽光発電で光熱費０、駐車場を貸して賃貸料収入、自販機設置

＞147
相続物件って言ってるんだけど。

戸建で、定期借家なんて、タダ同然でしょ。

都市部のマンションなら十分、黒でしょ。
でないと、賃貸マンションなんて商売が成り立たない。
戸建てで黒は難しいでしょうね。

>151
＞戸建で、定期借家なんて、タダ同然でしょ。

おう、そこ借りたいから、ひとつ教えてくれよ。
どこのスーモを見たらそんな物件あるのかい？

＞相続物件って言ってるんだけど。

だとしたら、貸さなきゃいけない状況が思いつかない。
断然売るべき。
売却一択。
そこの前提を崩すのなら、戸建てでもいくらでも貸せる。
安きゃいいんだから。

＞149
貴方の理論だと、賃貸マンションなんて、
この世の中に存在しないでしょう。

＞賃貸マンションなんて商売が成り立たない。

商売としての賃貸と同じにするなっての。
相続物件だろうが、利回りで赤だったら価値がないって話なんだけど。

＞だとしたら、貸さなきゃいけない状況が思いつかない。
断然売るべき。

物件によるでしょうね。
一般的に、
郊外物件なら、資産のあるうちに速攻、売った方が良いと思います。
都心部の物件なら、賃貸でしょうね。

>賃貸マンションなんて商売が成り立たない。

うん、だから成り立たないよ？
成り立つのは外国人とかに貸せるコネのある「超高級マンション」か、
利回りを稼げる「単身者用」の2択。

普通の分譲タイプのファミリー向けマンションを貸して
利回りプラスなんて出せない、なんてことは、常識中の常識。
マンデベがうまいこと口車に乗せるときには
「いざってときには貸せますし！（腹のなかで爆笑）」
とは言うだろうけどね。

もうさ、アパート経営でもしてろよ。って議論だな。

＞商売としての賃貸と同じにするなっての。

貸すことに関して、何が違うのでしょうか。
商売なら、利回り、赤で良いってことでしょうか？

＞普通の分譲タイプのファミリー向けマンションを貸して
利回りプラスなんて出せない、なんてことは、常識中の常識。

ファミリー向けの賃貸なんて、いくらでもあるんだけど。

貸すことにメリットがない・・・

＞貸すことにメリットがない・・・

それなら、賃貸マンションなんて存在しないでしょうね。

戸建てであれば、運用は赤でも最終的に土地の評価額は残るが
マンションは償却期間が過ぎると、どんどん負債が増えていくんだよね。

>>149
販売する側の手法にも、多分に問題があるような気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/434818/res/4027-4095
似たようなケース、大小さまざま、抱えていそうですね。



3回しか利用しなかったキッズルーム・・実は1戸あたり5万円分負担してたとか

貸してても、結局売ることになる。ってのがマンション。
だったら利回りが稼げないなら売ってしまった方がいい。

＞164
稼げるから、賃貸マンションが存在するんだけどね。

>ファミリー向けの賃貸なんて、いくらでもあるんだけど。

うん、じゃ、ヤフー不動産で東京の4LDK以上の賃貸を見てみようか。

マンション(1,278)
アパート(92)
一戸建て(2,308)

うん、戸建ての圧勝だね。
ファミリータイプなら、賃貸はそもそもほとんどないし、
あっても戸建てのほうが多い。

わかった？

賃貸マンションの多くは単身者用（４０m2まで）な。
区内のシェアで言えば、ほぼ３０％。

散々言われてるが、ファミリータイプの賃貸マンションなんて
利回り悪過ぎて商売なんて難しいっての。

>166

なんで4LDK？
ファミリータイプの中心顧客は子無しか子供一人だろうから3LDKが一番の売れ筋だと思うんだけど。

３０％のシェア？
残り７０％は何ですか？

＞１６６
そういう自分に都合の良いデータしか出さないから、
戸建てさん、信用されないんだよ。

ああ、わかりにくくて悪いね。
残りの７０％は４０m2以上。ってことは多くは分譲。中には外資用の高級賃貸があるって話。

>ファミリータイプの中心顧客は子無しか子供一人

ちょ、それファミリーじゃないよ（笑）

３ＬＤＫのファミリーマンションを貸すと、そんなに稼げるのか？？？
どんくらい利回り出してるのか言ってみ？
そういうデータを出さないからマンションさん、信用されないんだよ。

>170

？？？？
都合がいいも悪いも、実際に4LDKだとほとんど賃貸物件がないのは事実。
マンションさんの理論だと、
「広かろーがファミリータイプだろーが、
なんだってマンションなら賃貸があるし、人に貸せる」
んだろ？
なに、違うの？

「狭い、マンションなら、、、3LDKなら、、、なんとか、
　なんとか人に貸せるから、、、」

っていう話なの？？
ま、それでも利回り出ないと思うけどね、分譲タイプじゃ。

＞ファミリータイプの中心顧客は子無しか子供一人

まーたマンションさんの名言が生まれてしまったのか
この理論でいうと、単身者タイプの中心顧客は物置かな？！

ヤフー不動産で
中央区、千代田区、港区の
２ＬＤＫ，３Ｋ／３Ｄ，３ＬＤＫの賃貸を検索してみた。

戸建て／62軒
マンション／4059軒

で、その利回りは？

＞稼げるから、賃貸マンションが存在するんだけどね。

賃しやすいってことより、稼げるのか。ってことを知りたいんだけど・・・

＞１７６
中3区の２ＬＤＫ～３ＬＤＫのマンションで、
東京都全部の戸建４ＬＤＫの倍近くあるんだ。

＞１７８
稼げないと、賃貸なんて商売存在しないでしょうね。