金食い虫はマンションor一戸建て part7

>116

いや、おかしいよそれ。
築古になるにつれて「現存の価値として㎡単価が下がっている」ということでしょう。
つまり、古い物件は価値が減っているということですよ。
（新しい物件は価値が高まっているといってもいいけど）

そしてやっぱり50年前にまで遡るともはや物件数自体もなく、
流通性を失ってますねえ。

>専有面積の広い部屋の需要が少なくなってるんだよ。

うん、それが「いまの需要」ね。
人口が多くて、核家族が多いから。

将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

＞将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。
見向きされなくなるのは、郊外物件です。

>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

だから、それが「今の需要」って言われてるでしょw
郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

>121

50年前って、単純に物件数事態が少ないだけでしょ。
ちょっと考えたら分かりそうなんだけど・・・

>122

東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rf0000.pdf

あなたの言う「将来」が80年後とかならともかく、40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

＞郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

狭小がどの程度を言ってるのかわからないけど、
価格が抑えられるから、需要あるだろうね。

郊外一人負けです。

ただでも売れない郊外住宅
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

>40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

じゃ、郊外の土地の価値も維持されるし、土地あまりにもならないんじゃない？
だったら都心に拘る意味もない、でFA。

＞東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。

そんなの鵜呑みにしてどうするの。楽観視しすぎ。
東京で人口キープできるのって真ん中あたりだけでしょ。
端の方は、無理だろうなあ～。

>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

この発想がマンション脳。
いまだに1216のお風呂で充分だと思ってそう（笑）

>126

へー。
じゃ、おれ老後はそのタダ同然の土地を買って、
ひろびろした戸建てで暮らすわ。

＞１３０

そうもいかないんだよね。
スーパー行くのにも苦労するみたいよ。

http://mbp-tokyo.com/goto/column/36235/

>131

え、いまどきどこでもネットで買って配達してくれるのに、
いまだに実店舗にこだわってるの？

いやだな。田舎。

それなら都会のマンションのがマシ。

>>133
うん。田舎でデカイ家建てたって子孫も喜ばないよ。実際兄が相続して困ってるもん。旦那の親が住んでた都内マンションはうちが相続後、賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね。まだまだ需要がありそうなので、時期を見て売るのもありかなと思ってる。

狭い玄関に窮屈な風呂、暗い廊下と梁の出た狭い部屋　これからの時代はこれで我慢だ。

>>134
ソーラーパネルのせるといいなっしー

>賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね

これがマンション脳の浅はかさ。
いま売れば3000万円のマンションを、人に貸して表面利回り6％で「お小遣い〜♪」と喜ぶ。
これ、大きな落とし穴。
年額180万円のうち、
まず税金で30万円引かれる。
固定資産税に10万円。
管理費修繕積立費に30万円。
消耗品に10万円。
空き室リスクに15％ヘッジ。
すると、残額はわずか73万円。

いま築30年の3000万円のマンションを、20年後売ろうとすると、
さらに半額の1500万円。
その間の純利が73×20=1460万円。
つまり、40万円の赤字になっていたわけです。

空き室のリスクや迷惑住民が入居するリスク、
その他諸々の「家賃が入らないケース」のリスクをとって、
やっと人に貸して「赤字」だったことを、売るときに初めて知る。

だったら、3000万円で売って、2.2％利回りの金融商品にしておけば、
20年後には複利で（税抜）4600万円にもなっていたのです。

無知とは悲しいですね。

それを言ったら、関係者さんの棒茄子が減っちゃうよ。

137

でもね、戸建てとマンションとどっちが賃貸し易い？

戸建かい？

人に貸さないとならない状況になったら、どっちがいい？

マンション脳、とかくだらないこと言ってないでさ、答えて。

貸すなら。じゃなくて、売った方がいいだろ。ってことを言われてるよな？

物件次第だけどね。
郊外戸建は、タダでも売れないみたいだけど。

貸しても赤字じゃ価値がない

＞140
139には回答できないもんね。
話そらすしかない。

貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。
20年後に売る必要、まったくないし。

話を逸らしてるのはマンションなんだよね～。

＞１４５
やっぱり回答できない。

>人に貸さないとならない状況になったら

すまん、そんな状況ってどんな状況？？
例えば海外転勤になって、しばらく家を開ける？
そんな状態なら、マンションでも定期借家だよね。
そしたらガクンと利回り落ちる。
そんな利回りなら、普通に戸建てだって貸せる。
ていうか、普通に貸してるじゃん。

正直、損してまで人に貸したい状況なら、どっちだって貸せる。
どっちが特に「〜しやすい」とかはない。
あえていえば、賃料が高ければ借り手は選ばれるだろうから、
タワマンのペントハウス150㎡とか、戸建てでも豪邸とかだと
借り手を見つけるのは難しいだろうね。

で、それがなんなの？

貸しても赤字じゃ価値がない。
売れなきゃ終わらぬ維持管理。

>貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。

低脳すぎる。
「あなたは、年に100万円ずつ減る3000万円を
　年額70万円で貸しますか？」
ていう話をしているわけ。

その程度も理解できない頭じゃ不動産屋の養分となって
一生いきていけばいいよ。

>>139
住みながらの収益性では、戸建ての自由さはメリットと思うよ。
太陽光発電で光熱費０、駐車場を貸して賃貸料収入、自販機設置

＞147
相続物件って言ってるんだけど。

戸建で、定期借家なんて、タダ同然でしょ。

都市部のマンションなら十分、黒でしょ。
でないと、賃貸マンションなんて商売が成り立たない。
戸建てで黒は難しいでしょうね。

>151
＞戸建で、定期借家なんて、タダ同然でしょ。

おう、そこ借りたいから、ひとつ教えてくれよ。
どこのスーモを見たらそんな物件あるのかい？

＞相続物件って言ってるんだけど。

だとしたら、貸さなきゃいけない状況が思いつかない。
断然売るべき。
売却一択。
そこの前提を崩すのなら、戸建てでもいくらでも貸せる。
安きゃいいんだから。

＞149
貴方の理論だと、賃貸マンションなんて、
この世の中に存在しないでしょう。

＞賃貸マンションなんて商売が成り立たない。

商売としての賃貸と同じにするなっての。
相続物件だろうが、利回りで赤だったら価値がないって話なんだけど。

＞だとしたら、貸さなきゃいけない状況が思いつかない。
断然売るべき。

物件によるでしょうね。
一般的に、
郊外物件なら、資産のあるうちに速攻、売った方が良いと思います。
都心部の物件なら、賃貸でしょうね。

>賃貸マンションなんて商売が成り立たない。

うん、だから成り立たないよ？
成り立つのは外国人とかに貸せるコネのある「超高級マンション」か、
利回りを稼げる「単身者用」の2択。

普通の分譲タイプのファミリー向けマンションを貸して
利回りプラスなんて出せない、なんてことは、常識中の常識。
マンデベがうまいこと口車に乗せるときには
「いざってときには貸せますし！（腹のなかで爆笑）」
とは言うだろうけどね。

もうさ、アパート経営でもしてろよ。って議論だな。

＞商売としての賃貸と同じにするなっての。

貸すことに関して、何が違うのでしょうか。
商売なら、利回り、赤で良いってことでしょうか？

＞普通の分譲タイプのファミリー向けマンションを貸して
利回りプラスなんて出せない、なんてことは、常識中の常識。

ファミリー向けの賃貸なんて、いくらでもあるんだけど。

貸すことにメリットがない・・・

＞貸すことにメリットがない・・・

それなら、賃貸マンションなんて存在しないでしょうね。

戸建てであれば、運用は赤でも最終的に土地の評価額は残るが
マンションは償却期間が過ぎると、どんどん負債が増えていくんだよね。

>>149
販売する側の手法にも、多分に問題があるような気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/434818/res/4027-4095
似たようなケース、大小さまざま、抱えていそうですね。



3回しか利用しなかったキッズルーム・・実は1戸あたり5万円分負担してたとか

貸してても、結局売ることになる。ってのがマンション。
だったら利回りが稼げないなら売ってしまった方がいい。

＞164
稼げるから、賃貸マンションが存在するんだけどね。

>ファミリー向けの賃貸なんて、いくらでもあるんだけど。

うん、じゃ、ヤフー不動産で東京の4LDK以上の賃貸を見てみようか。

マンション(1,278)
アパート(92)
一戸建て(2,308)

うん、戸建ての圧勝だね。
ファミリータイプなら、賃貸はそもそもほとんどないし、
あっても戸建てのほうが多い。

わかった？

賃貸マンションの多くは単身者用（４０m2まで）な。
区内のシェアで言えば、ほぼ３０％。

散々言われてるが、ファミリータイプの賃貸マンションなんて
利回り悪過ぎて商売なんて難しいっての。

>166

なんで4LDK？
ファミリータイプの中心顧客は子無しか子供一人だろうから3LDKが一番の売れ筋だと思うんだけど。

３０％のシェア？
残り７０％は何ですか？

＞１６６
そういう自分に都合の良いデータしか出さないから、
戸建てさん、信用されないんだよ。