マンション管理士等への何でも相談

マンションの床下配水管について
管理組合に修繕義務があるとされた事例
(東京簡判 平19・12・10 HP下級裁主要判決情報)
マンションの10階の住戸の床下配水管に亀 裂が生じたために、そのマンションの8階お よび9階の住戸に水漏れ被害が発生した際 に、マンション管理組合が床下配水管は専有 部分であり共用部分にあたらないとして修繕 を行わないため、10階の住戸所有者が修理を 行い、同管理組合に費用請求した事案におい て、当該マンションの管理規約、使用細則の 定義から床下配水管は共用部分に該当し、そ の修繕義務は管理組合が負担するものとされ た事例(東京簡易裁判所 平成19年12月10日 判決 ホームページ下級裁主要判決情報)
1 事案の概要
Xは、Aマンション1002号室の所有者であ り、居住していた。
平成16年9月に同マンション8階の802号 室及び9階の902号室に水漏れが発生したが、 この水漏れについては、1002号室の床下配水 管(以下「本件配水管」という。)につき、 床下約5cmの部分に亀裂が生じたことが原 因であることが判明した。
Xは、本件配水管が共用部分に存在するものとしてマンション管理組合であるYに修繕を依頼したが、Yは、本件配水管は専有部分に該当するとして修繕を行わなかった。XはやむなくYに代わって本件配水管の修 繕を業者に発注し、平成16年11月に業者にそ の費用を支払った。

XはYに対し、修繕費用19万8500円及び年 5%の割合による遅延損害金の支払いを求めて提訴した。 。
2 判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Xの請求を 認容した。
盧 専有部分の定義

Aマンションの管理規約、使用細則によれ ば「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分 を専有部分とする。」と定められている。
盪水漏れの原因

本件配水管は、Aマンションの902号室の 天井と1002号室の床下との間の空間に存在 し、床下から約5cmのところに亀裂が入っ ていたことが水漏れの原因と認められる。 蘯 争点に関する判断

Aマンションの管理規約、使用細則では天井までが専有部分とされるが、天井裏は専用
部分とは解されない。また、床は専有部分とされるが、床下は専有部分とは解されない。
本件配水管の亀裂があった部分は、902号 室の天井裏であり、かつ1002号室の床下の空 間であると認められることから、902号室及 び1002号室のいずれの専有部分でもなかった と解される。

本件マンションの管理規約、使用細則にお いて「対象物件のうち共用部分の範囲は、専 有部分を除く部分とする。」「敷地及び共用部 分等の管理については、管理組合が責任と負 担においてこれを行うものとする。」と定められていることからすると、本件配水管の亀裂した部分は共用部分であり、その修繕義務はYが負担するものと認められる。

よって、YはXに対し、19万8500円及び年 5%の割合による金員を支払え。

3 まとめ

通常、マンションの管理責任区分については、まず、管理規約、使用細則により専有部分の定義付けがなされている。この専有部分については区分所有者が、その余の共用部分についてはマンション管理組合が管理責任を負うものと区分されるケースが多い。 が、実務においては、修繕を要する部分について専有部分・共用部分のいずれに該当するか見解が分かれることも多い。
本件は、当該マンションの管理規約・使用細則に基づき、天井と天井裏、床と床下を区分し、天井裏から床下までを共用部分と認めたという判例である。
専有部分・共用部分の区分について同様の定義付けをしているマンションは多く、もしも、そこで同種の事案が発生した場合の解決に参考になると思われる事例である。
本件のような紛争を未然に防ぐために、マンションの管理規約、使用細則の専有部分・共用部分の定義について、例示を含めてより詳細かつ具体的に記載することが望ましいといえよう。
本件については、以下の2つが参考判例といえる。
●天井裏の排水管について、その共同性から 共用部分とした判例(東京地判 平成8年11 月26日 判例タイムズ954号151頁)

●天井裏の排水管の枝管について、これを上 の階の部屋から点検、修理することが不可能 であることなどを理由に、区分所有者全員の 共有部分にあたるとした判例(最高裁判 平成12年3月21日 判例タイムズ臨時増刊1065 号56頁)

コピペを貼るのは止めて。
リンクにしてください。
改竄チェックが面倒です。

＞62
＞63
管理士諸君！　程度が低いね。

相談以外は全て管理士だよ。

>>66
敢えて言わせて下さい。
４４は、管理士ではありません。

>61さん
天井の裏は、下階の専有部分ですよね。
床下は、躯体部分までは専有部分ですね。
だから床下にある枝管は専有部分となるのです。
共用部分は、躯体から躯体までをいうのではないですか。
天井裏に配管があれば、上の階の者は、管理ができないので、
共用部分となります。

>62
リンクにすればよまないのではないの？
面倒くさいし、長いし法律用語は分かりにくいので。
61さんが書き込んだので分からなければ質問したらいいのでは。
それから56と61のコピペは別人だよ。

>63
コピペは意味がない？
批判しかしない者には、何の価値もないだろうね。

給排水管の取扱については様々な考え方があります。
デベロッパーが原始規約のモデルとして採用しているのは、
標準管理規約が多く、その大部分は、
給水管については、メーターまで、
排水管については、縦管と横引管の継ぎ手までとなっています。
ところが、上記に属さない専有部分は、
例えば、当該区分所有者が管理出来ない下階の天井裏を通る管や
共用部分である駆体内部を貫通する管が多く存在するのが現状です。
管理組合としては、各建物の現状に合わせる規約に変更することが
望ましいと考える次第です。
当然、損害保険については、この事を規準に掛けられますから
事故の際に被害者が泣くような事は避けられると思います。
私は、管理士ではありません。
このスレから考えると、
管理士さんはもっと適宜な回答をするものと
読んでいるのですが如何ですか。

＞管理士さんはもっと適宜な回答をするものと読んでいるのですが如何ですか。

無理な注文です。

>72さん
>共用部分である駆体内部を貫通する管が・・・
これが判らないのですが、躯体内部を貫通する管とはどういう状態に
なっているのか教えてもらえませんか。

>71
ググれば誰でも見れる？
だったら自分でやりなよ。
問題意識すらない者が出てくるなよ。

>76
みたくなかったら見なくていいだけじゃないの。
何故ここのスレに参加してるんだい。
実際は、勉強になると思っているんだろうがね。

マンション内の自治会の会費を管理組合が徴収してますが違法ですか？

>78さん
法律違反とはなりません。
うちのマンションも、管理費等と一緒に口座引き落としをしています。
法律違反をしているのなら、うちのマンションは罰せられますからね。
マンション内自治会で全員加入しています。
管理組合と自治会は別物といって、毛嫌いする方もおられますが、できれば
仲良くやるにこしたことはありません。
自治会の活動がマンションの住民にとってマイナスにしかならないんであれば
自治会は必要ありませんが、そうでもないと思いますので。

ありがとうございました。
それでは再度質問します。
管理組合が徴収した自治会費を管理費等と分離して直接自治会口座に振り込むことはせず、管理組合一般会計に収入として勘定し、同額を支出として勘定しています。
自治会費が管理組合会計を素通りしてるだけですが、会計的に適正ではないのではないですか？

>>80
自治会費が素通りとは言え、管理組合の収入支出に会計するのは適正ではないな。
たぶん自動引き落としの時に管理費等と一緒に管理組合収納口座を指定してるからだろう。
管理費等の管理組合債権と自治会費の自治会債権は別引落にしないと。ごっちゃにしてる。

>80さん
うちの場合もまったく同じ扱いをしています。
管理費等と一緒に口座引き落としをする以上、一時一般会計に計上するのは
やむおえないことだと思います。
会計的には、全然問題はないでしょう。
収入と支出とみなければ、口座引き落としをするときに、自治会費は別口座に
すればいいのですが、そうすれば、口座手数料が必要となります。
そういう無駄なことはしないで、収入と支出として処理すればいいと思います。

>82さん
元々なぜ管理費等と一緒に口座引き落としをするのかというと、自治会会員が直接
自治会費を各戸を回って集金する手間を省くためでしょう。
別々に口座引き落としをするんであれば、管理組合と自治会の線引きははっきり
するでしょうが、同じ住民の便宜を図ってもいいのではないですか。
労力と経費の節約になることですから。
そこまで、自治会を毛嫌いすることでもないと思います。

口座振替手数料を自治会負担にさせずに管理組合負担にしてるからだよ。
月数百円の自治会費、振替手数料引いたら実入りが大幅に減る。
自治会長が個別集金すればいい。自治会員とのコミュニケーション図る目的で。
自治会はコミュニケーションが大切だと力説する自治会長、労を惜しむな。
それが自治会長の最大の仕事だ。

結論ってなに？

それでは例題だ。

ある管理組合は高圧一括受電導入のために3/4以上の特別賛成決議をとった。
ところがある組合員から「高圧一括受電は専有部分の所有者に特別な影響を及ぼすから区分所有法第17条第2項により全区分所有者の承諾が必要である。しかしながら管理組合は全区分所有者の承諾なしに総会賛成特別決議をとった。区分所有法17条違反のため総会決議は無効！」とねじ込まれた。

さて、あなたなら如何にして管理組合の総会決議が違法でないことを証明するか？

>>90
高圧一括受電に必要な共用部分の変更と現行電力需給契約の解約はリンクしてないから違反にはならないでしょう。
電力需給契約の解約をリンクさせた総会決議なら「特別の影響」になりますから、全戸解約の承諾が先に必要です。

築浅マンションで理事が20人もいるのにマン管士を顧問に雇い年間100万円近く払ってる管理組合はアホ理事の集まりですか？

しかも20人の役員は報酬をもらってる。理事長は年12万、平理事ですら3.6万円。

だから100万も払ってるから、理事会には毎回3人もマン管事務所から人が来る。

マン管顧問料と役員報酬合わせて年200万円近く、組合費の無駄遣いだ。

個人賠を契約していれば補償はされます。
ここで言ってるのは、契約そのものを拒否されるってことです。
今は個人賠単独では引き受けてなくて、何かの保険に特約としてついています。総合保険でもつけることができますが、これを断られるようになるってことです。
契約期間中に切られることは無いですが、次の更新で断られたりします。

個人で入っても大した金額じゃないので、基本的には個人で入ってもらうのが一番いいのですが、入らない人が居た時に揉めるので、難しいところですね

>>105は>>53宛です

>105さん
53です。
そういうことなんですね。
うちの場合は、総合保険で契約をしていますので、契約期間中は
補償はしてくれる訳ですね。
しかし、古くなってきて水漏れが頻発してくると、そういうことは十分考えられます。
そうならないよう、管理組合として対応をしていく必要があります。
私どもの組合では、これから専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合が共用部分の
工事と一緒にするよう、長期修繕計画に盛り込む予定です。
当然、修繕積立金の値上げをしなければなりませんが、今だったら、まだ１，５００円程度
の値上げで済みそうです。
ありがとうございました。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し説明をしていくことです。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し業者見積を値切っていくことです。

ひとりでがんばれ　ともだちいないひとー　ハハ

>109さん
工事費は当然相見積を取り、シビアに対応していきますが、値切ると
いうか適正価格でいいんじゃないですか。
ちゃんと仕事をしてくれれば。

>110
１行の書き込みしかできない者は出てくるなよ。
それとね、１０９と１１０は別人だよ。

ひとの勝手ですが　なにか？　　匿名掲示板なのに説明いりませんよ　

>113
間違ったから恥ずかしいね。
開き直りかよ。

>113
匿名掲示板でも気になるもんだよ。

ひとの勝手ですが　なにか？

>>114
>>115
ひとりで大変ですね　匿名さん

長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が
計画されているマンションはありますか。
特に、給排水管が計画されているマンションは殆どないと思います。
しかし、共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
これからの、マンションの管理は、ここに目をつけていかなければなりません。

御自分の管理組合で話し合って下さい

>118
勉強しましょう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

>120さん
国交省の望まれるガイドラインということですが、それには専有部分の枝管については
触れられていません。
共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのは
おかしいと思いませんか？
枝管部分に手をつけなければ、必ずいつかは水漏れが頻発してくるんですよ。
もし、修繕積立金に余裕があり、専有部分の枝管も共用部分の本管と一緒にやれるだけ
の積立金があれば、当然一緒にやるでしょう。
ただ、値上げが嫌というだけのことでしょう。
今、全国の優良なマンションでは、この問題に取り組んでいますよ。
人材のいない、又、修繕積立金の少ないマンションでは、この問題には取り組むことは
できません。
ということは、いずれスラム化するということになります。その時期がくるのはまだ先
のことだし、いずれ買い替えをすると思っていても、資産価値はなくなり売却するにも
かなりの安値で販売しなければならなくなります。
そうならないように取り組むかどうかは、そこのマンションの理事次第です。
但し、それだけの人材がいるかどうかは別ですが。

>>121
役に立つ回答をして下さい。
誰にでもわかる当たり前の回答は不要です。

＞共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのはおかしいと思いませんか？

だから勉強が足りないと言っているのです。
共用部分以外は自己責任であって修繕積立金を流用することは許されません。

>122さん
あなたのマンションでは当然取り組んでいるのでしょうね。
もし、取り組んでいないのなら、１２１に対する考え方をあなた
なりに書き込まれたらいかがですか。
そうでなければ、単なる野次馬であり、批判しかできないここに
参加する資格のない方になりますよ。
誰にでもわかっていることですから、それに対する取り組みに対する考え方は当然
もっているでしょうからね。

>123さん
まだそんなことをいっているんですか。
枝管を共用部分とすることはできませんが、経費を負担することは
可能ということですよ。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合がやってませんか？
経費は組合負担でしょう。

>123さん
ここには出したくないものですが、特別に、判例を書き込みます。参考にしてください。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地判　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

＞長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が計画されているマンションはありますか。

勉強が足りません。

＞126
裁判例は次の裁判で変更されることがありますので参考程度です。
判例ですと法律同等の効力があります。
裁判例と判例を混同するのは止めましょう。

>128さん
裁判例は、最高裁の判例とは違い覆される可能性はありますが、
殆どは、参考事例として、そのままいかされますよ。
現時点では、この裁判事例が活用されるでしょう。

>127さん
批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを
書き込んだらどうなんですか。
あなたのは、ただ人が書き込んだのを批判するだけですよ。
スレタイに記載されているように、全員でマンション管理に対する
悩み等に答えていきましょう。

＞批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを書き込んだらどうなんですか。

120、123，128は私が書きました。
専用部分のパイプ交換（不可能）やら玄関ドアの交換（可能）やら余りにも出鱈目の書込みは管理士の程度の問題だけでは許されません。

>131さん
だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。
まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

>131さん
あなたに質問しますが、区分所有者の全員が承認すれば、専有部分の枝管の
更新工事を修繕積立金を取り崩してやることは可能でしょうか。

＞だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
＞何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。 まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

それも一理ありますよ。管理規約には共用部分と専有部分が規定されている。
長期修繕計画のガイドラインも勉強するように
＞120
に紹介してます。
それには貴方の貧素な知識にないパイプ類、玄関扉の交換のことも書いてあるので勉強してから出直して下さい。

>134
あのね、標準管理規約は法律ではないんですよ、分かります？
ガイドラインも法律ではありません。
あなたが知っていることがあれば、具体的に書き込まれたらいかがですか。
何も私だけではなく、ここに参加される皆さんに分かるように。
ここに参加される方は、全てが正しいとはおもっておられませんよ。
いろんな書き込みがされた中で、ぞぞれが判断すればいいのですから。

>134
１２０の中のどの部分かを示してくださいよ。
皆さんは、あの長いガイドライン全てを読む方はいませんよ。

外野から失礼、気持は解りますが専有部の配管に修繕積立金流用は認められませんね。　
簡単に考えている方みえますが無理ですよ、必要なら希望する戸々で費用負担して下さい。

専有部と言う事が大前提で区分所有法や各自の組合規約を理解しましょうね。
何でも有りならリフォームまで積立金使ってしまいますよ。

専有部分の配管を共用部分に編入し専用使用権を付与する規約改正をすればいいだけ。

＞137
傍証が出てきましたね。
専有部分のパイプ類は総会で決議すればとか共用部分に規約を変えればとかの次元で脩積金で取り換え工事はできません。
専有部分のパイプ類は区分所有者の自由に変更も可能な部分なのですですから一律に変更や取換えは出来ない構造です。
ですから排水管が階下の天井裏に配管されている構造のみが最高裁判例で専用使用権者が手入れが出来ないからとして共用部分と採決されたのです。決議さえすれば何でも可能になるという安易なご都合主義は許されるものではありません。

配管だけ？　おかしな規約になるね　できるもんならやってみてください

はたして７５％以上の賛同ありますかね

＞１２０の中のどの部分かを示してくださいよ。 皆さんは、あの長いガイドライン全てを読む方はいませんよ。

これを全て読まなければ長期修繕計画書の作成はできませんし、議論も出来ません。

おたく根本的にマンション管理のイロハから勉強してから出直しましょう。
いかなるこじ付けをしてでも事を進めたいばかりではお話になりません。

いや、規約化できるよ。区分所有法で。
（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

↑下記の通り無原則に規約は作れません。
3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう


なんかメチャクチャな思考の方みえるけど、外野もビックリですよ。
総会で専有部を共有部にしちゃうとか？　人の財産にチョッカイ出してはいけませんよ。

そんなことできる訳ないでしょうが。　

リフォームやリノベーションで専有部の水回りを自由に設計できなくなるしね、
総会だろうがこの場合反対が一人でもいるのなら無理だよ。

これが管理士さんのスレッドだとさ。

>>144
あなたの主張する専有部分とは、何処
同じく、共用部分とは。

専有部分を共用部分に出来るよ。
管理組合法人が競売で専有部分を競落した。
法人に所有権移転されたが、これを管理組合事務所として規約共用部分とする。

＞あなたの主張する専有部分とは、何処 　同じく、共用部分とは。

分譲マンションの売買契約書とこれに基づく規約に規定の部分を専有部分と言い、これ以外の部分を共用部分と言うのは常識です。

148は登記手続きとして正しい。
規約共用部分の表示登記の時に、管理組合法人の所有権登記は登記官の職権で抹消される。

自分のマンションの登記簿調べて規約共用部分の登記を見てみたら？
表示登記だけで甲区・乙区はないのがわかる。

昨日の午後からここを離れていたけど、かなりの書き込みがありましたね。
ちょっと整理をしてみますね。
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分があります。
法定共用部分は、専有部分以外の建物の部分と建物の付属物があります。
規約共用部分は、本来、専有部分となるものや、区分所有建物と別棟の付属の建物を
管理規約により共用部分としたものをいいます。
規約共用部分の具体的な例としては、本来専有部分であるが規約により共用部分とした
管理人室や集会室があります。
それと、規約により共用部分とした物置、倉庫等があります。

規約共用部分については、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できませんので、
登記記録の表題部の欄に記録されます。
法定共用部分は、外見上も明らかなので、登記記録上は記載する欄は設けてありません。

それより、専有部分の枝管の工事を管理組合としてやることの論議はどこかにいって
しまいましたね。こちらの方が大事なことなんですけど。

>157
156だけど、何か間違ってる？

>156
誰もそんな話してないよ　約一名がひとりごといってるだけ　
枝管というか居室専有部だし管理組合の御節介は無用だよ
室内配管のレイアウトも含め区分所有者の勝手

床下　天上　壁　どこ通そうが勝手だよ　耐力壁の破壊以外はなんでもありだわ
当然メンテナンスも個人の自由　組合の修繕工事に合わせて個人でやるのも自由だね

まさか管理組合が自由に改装した配管も面倒みるのかなぁ　笑っちゃうね
どちらにせよ管理組合の範疇ではないよ

>158
誰も登記の話してないのよ　関係ないし