マンション管理士等への何でも相談

マンションの床下配水管について
管理組合に修繕義務があるとされた事例
(東京簡判 平19・12・10 HP下級裁主要判決情報)
マンションの10階の住戸の床下配水管に亀 裂が生じたために、そのマンションの8階お よび9階の住戸に水漏れ被害が発生した際 に、マンション管理組合が床下配水管は専有 部分であり共用部分にあたらないとして修繕 を行わないため、10階の住戸所有者が修理を 行い、同管理組合に費用請求した事案におい て、当該マンションの管理規約、使用細則の 定義から床下配水管は共用部分に該当し、そ の修繕義務は管理組合が負担するものとされ た事例(東京簡易裁判所 平成19年12月10日 判決 ホームページ下級裁主要判決情報)
1 事案の概要
Xは、Aマンション1002号室の所有者であ り、居住していた。
平成16年9月に同マンション8階の802号 室及び9階の902号室に水漏れが発生したが、 この水漏れについては、1002号室の床下配水 管(以下「本件配水管」という。)につき、 床下約5cmの部分に亀裂が生じたことが原 因であることが判明した。
Xは、本件配水管が共用部分に存在するものとしてマンション管理組合であるYに修繕を依頼したが、Yは、本件配水管は専有部分に該当するとして修繕を行わなかった。XはやむなくYに代わって本件配水管の修 繕を業者に発注し、平成16年11月に業者にそ の費用を支払った。

XはYに対し、修繕費用19万8500円及び年 5%の割合による遅延損害金の支払いを求めて提訴した。 。
2 判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Xの請求を 認容した。
盧 専有部分の定義

Aマンションの管理規約、使用細則によれ ば「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分 を専有部分とする。」と定められている。
盪水漏れの原因

本件配水管は、Aマンションの902号室の 天井と1002号室の床下との間の空間に存在 し、床下から約5cmのところに亀裂が入っ ていたことが水漏れの原因と認められる。 蘯 争点に関する判断

Aマンションの管理規約、使用細則では天井までが専有部分とされるが、天井裏は専用
部分とは解されない。また、床は専有部分とされるが、床下は専有部分とは解されない。
本件配水管の亀裂があった部分は、902号 室の天井裏であり、かつ1002号室の床下の空 間であると認められることから、902号室及 び1002号室のいずれの専有部分でもなかった と解される。

本件マンションの管理規約、使用細則にお いて「対象物件のうち共用部分の範囲は、専 有部分を除く部分とする。」「敷地及び共用部 分等の管理については、管理組合が責任と負 担においてこれを行うものとする。」と定められていることからすると、本件配水管の亀裂した部分は共用部分であり、その修繕義務はYが負担するものと認められる。

よって、YはXに対し、19万8500円及び年 5%の割合による金員を支払え。

3 まとめ

通常、マンションの管理責任区分については、まず、管理規約、使用細則により専有部分の定義付けがなされている。この専有部分については区分所有者が、その余の共用部分についてはマンション管理組合が管理責任を負うものと区分されるケースが多い。 が、実務においては、修繕を要する部分について専有部分・共用部分のいずれに該当するか見解が分かれることも多い。
本件は、当該マンションの管理規約・使用細則に基づき、天井と天井裏、床と床下を区分し、天井裏から床下までを共用部分と認めたという判例である。
専有部分・共用部分の区分について同様の定義付けをしているマンションは多く、もしも、そこで同種の事案が発生した場合の解決に参考になると思われる事例である。
本件のような紛争を未然に防ぐために、マンションの管理規約、使用細則の専有部分・共用部分の定義について、例示を含めてより詳細かつ具体的に記載することが望ましいといえよう。
本件については、以下の2つが参考判例といえる。
●天井裏の排水管について、その共同性から 共用部分とした判例(東京地判 平成8年11 月26日 判例タイムズ954号151頁)

●天井裏の排水管の枝管について、これを上 の階の部屋から点検、修理することが不可能 であることなどを理由に、区分所有者全員の 共有部分にあたるとした判例(最高裁判 平成12年3月21日 判例タイムズ臨時増刊1065 号56頁)

コピペを貼るのは止めて。
リンクにしてください。
改竄チェックが面倒です。

＞62
＞63
管理士諸君！　程度が低いね。

相談以外は全て管理士だよ。

>>66
敢えて言わせて下さい。
４４は、管理士ではありません。

>61さん
天井の裏は、下階の専有部分ですよね。
床下は、躯体部分までは専有部分ですね。
だから床下にある枝管は専有部分となるのです。
共用部分は、躯体から躯体までをいうのではないですか。
天井裏に配管があれば、上の階の者は、管理ができないので、
共用部分となります。

>62
リンクにすればよまないのではないの？
面倒くさいし、長いし法律用語は分かりにくいので。
61さんが書き込んだので分からなければ質問したらいいのでは。
それから56と61のコピペは別人だよ。

>63
コピペは意味がない？
批判しかしない者には、何の価値もないだろうね。

給排水管の取扱については様々な考え方があります。
デベロッパーが原始規約のモデルとして採用しているのは、
標準管理規約が多く、その大部分は、
給水管については、メーターまで、
排水管については、縦管と横引管の継ぎ手までとなっています。
ところが、上記に属さない専有部分は、
例えば、当該区分所有者が管理出来ない下階の天井裏を通る管や
共用部分である駆体内部を貫通する管が多く存在するのが現状です。
管理組合としては、各建物の現状に合わせる規約に変更することが
望ましいと考える次第です。
当然、損害保険については、この事を規準に掛けられますから
事故の際に被害者が泣くような事は避けられると思います。
私は、管理士ではありません。
このスレから考えると、
管理士さんはもっと適宜な回答をするものと
読んでいるのですが如何ですか。

＞管理士さんはもっと適宜な回答をするものと読んでいるのですが如何ですか。

無理な注文です。

>72さん
>共用部分である駆体内部を貫通する管が・・・
これが判らないのですが、躯体内部を貫通する管とはどういう状態に
なっているのか教えてもらえませんか。

>71
ググれば誰でも見れる？
だったら自分でやりなよ。
問題意識すらない者が出てくるなよ。

>76
みたくなかったら見なくていいだけじゃないの。
何故ここのスレに参加してるんだい。
実際は、勉強になると思っているんだろうがね。

マンション内の自治会の会費を管理組合が徴収してますが違法ですか？

>78さん
法律違反とはなりません。
うちのマンションも、管理費等と一緒に口座引き落としをしています。
法律違反をしているのなら、うちのマンションは罰せられますからね。
マンション内自治会で全員加入しています。
管理組合と自治会は別物といって、毛嫌いする方もおられますが、できれば
仲良くやるにこしたことはありません。
自治会の活動がマンションの住民にとってマイナスにしかならないんであれば
自治会は必要ありませんが、そうでもないと思いますので。

ありがとうございました。
それでは再度質問します。
管理組合が徴収した自治会費を管理費等と分離して直接自治会口座に振り込むことはせず、管理組合一般会計に収入として勘定し、同額を支出として勘定しています。
自治会費が管理組合会計を素通りしてるだけですが、会計的に適正ではないのではないですか？

>>80
自治会費が素通りとは言え、管理組合の収入支出に会計するのは適正ではないな。
たぶん自動引き落としの時に管理費等と一緒に管理組合収納口座を指定してるからだろう。
管理費等の管理組合債権と自治会費の自治会債権は別引落にしないと。ごっちゃにしてる。

>80さん
うちの場合もまったく同じ扱いをしています。
管理費等と一緒に口座引き落としをする以上、一時一般会計に計上するのは
やむおえないことだと思います。
会計的には、全然問題はないでしょう。
収入と支出とみなければ、口座引き落としをするときに、自治会費は別口座に
すればいいのですが、そうすれば、口座手数料が必要となります。
そういう無駄なことはしないで、収入と支出として処理すればいいと思います。

>82さん
元々なぜ管理費等と一緒に口座引き落としをするのかというと、自治会会員が直接
自治会費を各戸を回って集金する手間を省くためでしょう。
別々に口座引き落としをするんであれば、管理組合と自治会の線引きははっきり
するでしょうが、同じ住民の便宜を図ってもいいのではないですか。
労力と経費の節約になることですから。
そこまで、自治会を毛嫌いすることでもないと思います。

口座振替手数料を自治会負担にさせずに管理組合負担にしてるからだよ。
月数百円の自治会費、振替手数料引いたら実入りが大幅に減る。
自治会長が個別集金すればいい。自治会員とのコミュニケーション図る目的で。
自治会はコミュニケーションが大切だと力説する自治会長、労を惜しむな。
それが自治会長の最大の仕事だ。

結論ってなに？

それでは例題だ。

ある管理組合は高圧一括受電導入のために3/4以上の特別賛成決議をとった。
ところがある組合員から「高圧一括受電は専有部分の所有者に特別な影響を及ぼすから区分所有法第17条第2項により全区分所有者の承諾が必要である。しかしながら管理組合は全区分所有者の承諾なしに総会賛成特別決議をとった。区分所有法17条違反のため総会決議は無効！」とねじ込まれた。

さて、あなたなら如何にして管理組合の総会決議が違法でないことを証明するか？

>>90
高圧一括受電に必要な共用部分の変更と現行電力需給契約の解約はリンクしてないから違反にはならないでしょう。
電力需給契約の解約をリンクさせた総会決議なら「特別の影響」になりますから、全戸解約の承諾が先に必要です。

築浅マンションで理事が20人もいるのにマン管士を顧問に雇い年間100万円近く払ってる管理組合はアホ理事の集まりですか？

しかも20人の役員は報酬をもらってる。理事長は年12万、平理事ですら3.6万円。

だから100万も払ってるから、理事会には毎回3人もマン管事務所から人が来る。

マン管顧問料と役員報酬合わせて年200万円近く、組合費の無駄遣いだ。

個人賠を契約していれば補償はされます。
ここで言ってるのは、契約そのものを拒否されるってことです。
今は個人賠単独では引き受けてなくて、何かの保険に特約としてついています。総合保険でもつけることができますが、これを断られるようになるってことです。
契約期間中に切られることは無いですが、次の更新で断られたりします。

個人で入っても大した金額じゃないので、基本的には個人で入ってもらうのが一番いいのですが、入らない人が居た時に揉めるので、難しいところですね

>>105は>>53宛です

>105さん
53です。
そういうことなんですね。
うちの場合は、総合保険で契約をしていますので、契約期間中は
補償はしてくれる訳ですね。
しかし、古くなってきて水漏れが頻発してくると、そういうことは十分考えられます。
そうならないよう、管理組合として対応をしていく必要があります。
私どもの組合では、これから専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合が共用部分の
工事と一緒にするよう、長期修繕計画に盛り込む予定です。
当然、修繕積立金の値上げをしなければなりませんが、今だったら、まだ１，５００円程度
の値上げで済みそうです。
ありがとうございました。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し説明をしていくことです。

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し業者見積を値切っていくことです。

ひとりでがんばれ　ともだちいないひとー　ハハ