その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
[スレ作成日時]2009-09-10 23:46:28
>>446
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０になるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
しかし、こうなるには減価償却の期間中空室もなく、家賃値下げもなくという厳しい前提が必要。
現実的には難しいこと、ってより絶対ムリ。
家賃値下げ、空室はキャッシュフロー自体の赤字に直結するよ。
だから、そもそも節税目的の不動産投資はアホだって言ってるの。
今、いい利益出してる物件ですら、将来どうなるか定かでないってのに、今利益出せない物件背負ってどうすんの！ってことだ、わかった？
脳内君の欠点は現実的に考えられないことだね。
＞450
旧マンションが駅近物件や人気地域物件であれば、
今後の値崩れリスクや空室リスクが低いため、
賃貸を優先して考えた方がよいのではないでしょうか。
また、新マンションのローンの繰り上げ返済については、
住宅ローン減税の恩恵を考慮し、慎重に検討すべきでしょう。
ただし、この先行き不透明な時代に固定資産を持つこと自体がリスクだと
考える人もいますので、最後は個人の価値観の問題だと思います。
>>450
451さんの言う通り住宅ローン減税の恩恵は受けるべきだと思う
自分も似たような状況だが地元地銀と相談し、35年変動を金利優遇
0.8%で借りてその間資金運用を3%位で考えてます。
10年経って未だ低金利ならあと数年運用を続けて繰上げ返済の予定で居ます。
地方都市ならマンション下落間違いなし。即売却が吉。
>>451
>キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
>キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
恐るべきガス頭め。
そうじゃないよ。実際の収支では毎年１８７万程度の黒字が出ている。
減価償却というのは、帳簿上の手法だが、先般話したとおりに４８６万出ている。
税引き後利益＝キャッシュフロー－減価償却費
だから、キャッシュフローが１８７万の黒字でも確定申告では２９９万のマイナス所得に
なる。
なにしろ、自己資金は２０００万円程度で残りの借り入れ分は店子が払ってくれる。
だからいくいら家賃がさがろうが、空室が出ようが投下資本は１０年以内に回収。
あとは各物件の空きごとに内装改修とかするだけでいいわけ。
＞減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０に＞なるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
あーあ、全く意味不明なことほざいていやがる。
誰が還付の４０万など目的でやっておるか。還付あわせたら年 ２２０万のインカムになって
いるぞ。これは空室リスクのための準備金としてとっておくのじゃよ。
それと君、皆が「君は確定申告したことあるか？」という質問しているのだから
正直にしてませんと答えることだ。
わかっているとは思うが借りれ金返済は、事業収支とは直接関係ない。
借入金金利だけが「費用」であって元金返済は「資産の取得」のようなもの
だからインカムが元金返済にまわるのはＢ／Ｓ上の話。
>>455
まず、日本語から学び直しだな。
何がいいたいかさっぱりわからん。
反論してるつもりなのかな？
でも、いってることは同じ。
要は減価償却費が増えればキャッシュフローが増えるってこと。
なにしろ以降は意味不明だが。
前にも書いたがアホなんだから、アホなことを自覚して彼我の違いをまず明確にして、彼の主張のどこが我の主張と違い、我の主張の優位性を論理的に明確に主張しなけりゃ意味ないんだよ。
今のままではダメダメ君だな。
↑もう相手しない。確定申告はしたことあるのか？
話を根底から覆すようだが、おまえら全員年収1000〜2000万円もないだろwww
そんな奴は、こんなとこに来ない・・・
世帯年収がギリギリ1000万越えな人達が集まってるのでは？
そういう私も単独では800
あわせ技で1300ちょろ(笑)
ワシは給与１３００万円、不動産収入５４０万円だが。
>>460
>そんな奴は、こんなとこに来ない
自分がスレチガイだということを露見しちゃって（笑）
うちは1900万だけどふつーにのぞいてますよ。
最近は、ごく少人数による投資関係の知識ひけらかし＆ののしりあいばかりでつまらない。
スレタイトル以外の話が長引く場合は別板へ！
>>463
うちも同じようなものです。給与が約1500万、不動産のグロスの収入が700万くらい（所得は400万くらいだったかな）。不動産収入なんて税金払うためにやっているようなものです。
いくらの家を買うか？なんて愚問だよね。
その人の考えによって違うとしか言えないし。
自分はフツーの家でいいよ。
老後が心配だから家にお金かけようとか目一杯ローン組もうとか全く思わないし。
>>466
>自分はフツーの家でいいよ。
「フツーの家」とは、いくらの家？世帯収入は？年齢と家族構成は？頭金にまわせる貯蓄の額は？
「フツー」の感覚が人によって違うから、いろいろな考えを読んで参考にする。
それがここの目的なのでは。
本気で「愚問」と思ってるなら、こんなページにこないはず。興味があるから見てるんでしょ。
年収が1500万位、手取りが1500万やったらもっと立地のいいとこ買えるのになあ。
400万です。
>>470
年収200万の人間から見たら「自分の倍」だ。
それで満足できるならそれで。
満足できないなら年収増やす努力するのみ。
ただし、買いたい家については該当年収のスレッドで語ってくれ。
年収5000万ですが、ほぼ毎日のぞいてますよ
暇ですから
インフレの未来からお客さんがいらしたようでｗ
務めでございます。472
50歳の年収2000円より30歳の年収1000万円の方がはるかに希少。
年収自慢するならせめて自分の年齢も公表しなよ。
↑実家はお金持ちっぽいけど、年収は普通だね。
お金持ちというほどでもないですが、実家は事業用・非事業用を含め不動産を評価額25億円ほど所有しています。
地味じゃん。
みな自慢げだけど？不思議？１９歳にも程遠いのに。
マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。
今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。
どっちがいいのでしょうか？
関西人は見栄っ張りの法螺吹きが多いんですかw？
別に２０代でも３０代でも年収５０００万や１億の知り合い結構いるよ。
その反面、年収２００万や３００万の人も知ってる。
類は友を呼ぶで、同レベルの人間は集まるよ。
だから、知ってる者は理解出来るが、知らない者は理解出来ないから、すぐ嘘とか想像とか理想を書いているとか言うが滑稽だね。
マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。
今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。
＞どっちがいいのでしょうか？
まず、買ってみたら？
持ったまま買えるのなら買えばいい。売らないと買えないなら売るしかない。
＞今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
＞少し手元に残る計算になります。
貸してから考える。
狙う価格で借り手がいるのか。思い通りの値段で売れるのか。
高く借りてくれるなら貸しておけばよし。空いたときに売ってもよし。
どうせ譲渡益などでないだろうから、いつ売っても税金は同じ。
ところで今のマンション、ローンは完済してますよね。
おお、そうが「譲渡損」があるわけね。こりゃ面白い。
でも適用は今年１２月末譲渡までだったような気が・・・
483です。
売却した場合、譲渡損が少し出るかもしれません。
でも、税金の還付は微々たるものでしょう。
逆に売却で利益が出ても、3000万まで控除されますよね？
今のマンションのローンは完済してます。
また、売らなくてもローンで次のマンションは買えます。
売らずに賃貸に出した場合、結構儲かる（次のマンションのローン代くらいは賄える）
気がするのですが幻想ですかね？
これを繰り返すと所有物件が少しずつ増えていくことになりますが？
>>489
自宅が、賃貸の好立地でかつ中古価値が今後も目減りしないなら、売らずに貸すべき。
新規物件は、自己資金多めに、借りれ金４０００万以下で選ぶ。
なにしろ賃借人がいないときは、管理費と修繕積立金、固定資産税で月々５万は出て行く。
２０万円のローンを固定金利２．８％で借りて２０万円毎月支払うくらいが安全だろう。
問題は、課税がきついこと。ただでさえ年収が多いのだから、このうえ家賃収入（不動産所得）
が加わると大半が税金で持っていかれる結果に。
今１２００万の年収で２５万の月額賃貸収入があれば１５００万の収入で、控除は基本的に
変わらない。
もちろん費用は不動産収入から控除できるし減価償却費も計上できるが、購入不動産と違って
借入金金利などないから経費が少なすぎる。大黒字。キャッシュの実入りが少ないのは
実際やってみればわかる。それと流動資産じゃないから生活で資金ショートしそうなときに
そなえて、賃貸物件を担保に７００万くらいの極度額でフリーローンを作っておくべき。
売った金の半分で１Ｌを２室とか３室買うほうが税金上は有利だろう。でも住んだ家をいつまでも持って貸してる人はお金持ちには多いね。
会社持っていたら古いマンションを会社に安く貸して会社が転貸する方式もいいと思う。
おそらくは、ローン枠がありあまってるだろうから、あと中古の１Ｌのひとつくらいはいい場所に
見つけて買える。少しでも節税の足しになればいい。
長期的にみて負債のない賃貸物件を持つことはキャッシュフローは常に健全。半年程度の空室は
トータルでみて痛くも痒くもない。税金だけがもったいない。
老後のストックにと考えるなら、税金分も「借入金返済」という形でストックして税金で
垂れ流さないようにすべきだ。
３８００万円で売った場合 貸した場合
支出 仲介手数料１３２万円 空室時の管理費＋修繕積み立金 固・都税ほか
収入 ０ ローン２０万円／月
税額の増 －ローン控除 総合課税の所得増分の課税
資産の増 キャッシュ差分の貯蓄 旧自宅の時価評価分
結局あまりメリットないでしょ？
自己所有のマンションなんか人に貸してもさ。
税金が増えるだけ。
>>486
不動産管理会社を自己設立して会社が貴殿の物件を買い取りする。
その後、会社から収入の少ない配偶者等へ役員報酬という形で賃料収入を移転する。
賃貸貸しを希望のうえ課税所得1800万円/年を超えているなら、上記の方法が税金上は有利に働く。
あるいは、自己所有は変更せず設立した不動産管理会社に管理を委任する形をとり、管理料（賃料収入の数％）を支払う。
ただし、不動産収入が年間300万円程度ではこの方法は使えない。
居住用財産の譲渡損の特例はもともと今年の１２月までの予定でしたので
、自分も適応になる可能性があり、どうなるか（継続するか）注目していました。
財務省のホームページに国土交通省からの要望一覧および税調の議論が掲載されています。
その後の税調の議論でもこの特例の廃止に関しては話題にも上っていなかったので
どうも来年度も継続のようです。
仮に減価償却後、１０００万の譲渡損がでるとして１０００万×その人の税率が戻ってくるので
５年以上住んでいる人はもし売却するとしたらこの特例を使うと１００万単位で戻って来ます。
居住用マンションを売却する方は是非覚えておいてください。
減価償却費分が譲渡損から引かれることも忘れないで。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6998万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
