他のスレで売れ残りみたいに言われていましたが、
販売方針に特色があるだけで、完成売りは希少だと思います。
都内に限れば分譲価格の高騰が始まっています。
立地が良ければ、中古物件も急騰する中お買い得感が出てきたと
思うのですが。
荒らしはご遠慮下さい。
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住友不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8830.html
[スレ作成日時]2006-03-29 10:26:00
久我山ガーヒルは多少，安くなったらしいですよ。
「値引き」はしないけれど、当初の売り出し価格よりは
若干下がった「らしい」です。
噂なので、はっきりはわかりませんけど・・・
381おもしろー！
知人が久我山ガーデンヒルズに住んでいます。
彼女は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。
私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生以下の子供を持つ家庭が多い。
自宅で仕事のフリーランスもかなりいるようだ。
ということで、
駅近、都心のスタイリッシュなマンションの購入層とは
あきらかに望むものが違うのでしょう。
まあ、都心から、いきなり郊外への転居なので
それに伴う不満は全くないとは言えないけれど
それはどこに住んでもあることで
概ね満足してると言ってます。
自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
住んでみてからの不平不満が噴き出しているマンションより
（他のスレッドに沢山ありますよね）
よっぽどいいんじゃないかなあと思いますけどね。
自分が購入したマンションが売れ残っていても気にならないって、有り得ないでしょ。
転売したくても新築が売れ残っていたら、価格は付かないわけだし、検討者にも足元を見られる。
そもそも需要がない結果でもあるし。
それに『売れ残ってます』とノボリや幕を設置されるのなんて、恥ずかしくて人も呼べない。
↑ほ〜ら、言ってるそばから（笑）
ならばタワーは語るに落ちる、ということですね。
知人がインザパーク荻窪に住んでいます。
彼は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。
私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生前後の子供を持つ家庭が多い。
（最も近い桃井第一小以外にも、徒歩通学可能な区立小学校多し）
別棟で二世帯というのも多い。
駅遠ではあれ、1時間に50本のバス便と中央線荻窪駅を利用すれば
郊外暮らしとは縁遠い利便性があるようです。
まあ、いきなり郊外はプライドが許さないので、駅遠いという
不満は全くないとは言えないけれど、北烏山に隠居する程の
こともないので、概ね満足してると言ってます。
自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
竣工してから、1年半経っても売れ残っているマンションとか
目と耳と口を塞いで「ここは最高」といっている住民のマンション
より（他の住友スレッドに沢山ありますよね）、「ここのこんな
ところはイマイチだけど、ここが良い」といった客観的に語れる
住民が多いマンションの方が、よっぽどいいんじゃないかなあと
思いますけどね。
>>384
>車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？
ふ〜ん そういう考え方もあるのか( ..)φメモメモ
北烏山は「車が所有できるくらい金持ち」で
桃井は「車を所有できない貧乏人ばかり」ということですね！
決して 北烏山は「車がないと不便」とか桃井は「車がなくとも生活
できる立地」とか「立駐の中・下段なんてプライド許さないから（車入らないもかな）
隣接した外の駐車場借りた方がマシ」なんてことは思っていませんから。
やっぱ駐輪場も余裕あると「自転車を所有できる住民の率に違いがあるから」
ということで、共有（レンタル）自転車とかは「自転車を買えない人達が
お金出し合ってなんとか使ってる」という感じにみえるのでしょうねorz
北烏山の駐車場、コンパクトカーや軽が多かったような気がする。。。
検討初期に何も知らずに高級物件だと思って見に行って、
案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。
>案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。
案外じゃなくて、モロ庶民のための物件ですよ。
価格帯だって安いでしょ。
洗濯物やふとんが透明なベランダから外部に丸見えになっても気にならない
昔の長屋みたいな庶民的な雰囲気が好きな人でないと耐えられません。
南のていそうとうなんて、外からリビングまで見通せてしまうんですよ。
北烏山7丁目という、世田谷ひろしといえども、
コレ以下の土地はないってぐらいの立地をかんがえたら割高、というだけです。
>駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。
これは心ない言い方ですね。
ご自分がクルマが必須で、後から買ったがために
「あなたの部屋には駐車場はついていませんから、外で探してください」
といわれたら、そんなことが言えますか？
自分に関係なければ、他の住人は車が置けずに困っても知ったことではないということですか。
383は文章として書き方がすばらしいです。品性を感じます。
それに比べて388は贋作ですが下品さをさらけだしています。
後文のほうは、なにを書いているのかさっぱりわかりません。
もう少し勉強してから投稿しなさい。
>久我山ガーデンヒルズ 25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪 １３坪×１３５万＝１７５５万
土地の所有権持分
三井のパークホームズ久我山５丁目 １２．３×１６５万＝２０９５万
土地にこだわっていたヒトおわかりかな？
更地にして売った場合、でだけ考えれば北烏山の物件が最高に資産価値が高い、ということになるんですね。大笑いです。都心の一等地のタワーよりはるかに北烏山の隠居物件のほうが資産価値が高いって話になりそうですね。もっとド田舎の広大な土地にマンション建てれば、もっともっと資産価値の高い物権ができるって話になりますね。実にユニークな資産価値判定方法ですね。
388は文章として書き方がすばらしいです。ユーモアと知性を感じます。
それに比べて383はオリジナルですが下品さと無知さをさらけだしています。
全体的に、なにを書いているのかさっぱりわかりません。
もう少し勉強してから投稿しなさい。
388=397=インザパーク＝まねしかできない＝バ○
397は俺じゃないからねん。
まぁ 片や完売 駐車場余りあり１３坪×１３５万＝１７５５万
片や売れ残りあり、駐車場入れず、２５坪×１１５万＝２８７５万
どっちがお好みかは購入者次第；；
北烏山というのは、よっぽどイメージ悪いのでしょうか。
三井が北烏山1丁目にマンションを作るようですが、
「富士見ヶ丘(杉並区の地名）」とつけています。
世田谷というのは総じて杉並より地価が高い。
世田谷にありながら、杉並の地名をつけたがる唯一無二の地域が北烏山のようですね。
>391
透明ガラスなら、目白ガーデンヒルズも同じ状況ですよ。
こちらも庶民的なのかな？
1/4が1億超の物件らしいけど、同じ仕様だよ。
やはり、低層階は公道の通行人から部屋の中が見えてしまいます。
>深大寺＞北烏山 ！？ そこまで言いますか（笑）。
世田谷とか23区に変なこだわりを持ってなければ普通の感覚だと思いますよ。
住宅のチラシで「深大寺」はアピールになるけど「北烏山」はアピールに
ならないといった程度ですが。
入居者は「1年以上売れ残っている理由」をどう考えているのだろうか？
外野に「こういうとこがネックなんじゃない？」と指摘されると
「ケッ 住んだこともないクセに！貧乏人風情が！」とか
「売れ残っていることなんて気になりません。本当に満足しています」
といった回答しかないのは不思議です。
住友ブランドだけに、作りなんかは別に悪くないと思うのですが
結局、立地と価格（割高？）ということなのでしょうか？
立地はさておき、割高はいわゆる最大手（三井・三菱・野村）も
同じだし...
売残り時もツッパる（強気）な販売方針がいけないのかな？
>といった回答しかないのは不思議です。
素朴に不思議ですよね。
ま、主観なんで、橋の下のホームレスでも、「ここで満足しています」って言われれば、「そうですか」としか答えようがないですが。ふつうマンションって、こういうところがイマイチというのが、どんな高級物件でもあるもんなんですけどね。ま、久我山ガーヒルは高級物件には程遠いですから、もともとの住民の期待値が低かったのかもしれませんね。しかし、隠居物件とはよくいったものです。ぴったりですね。まあ、週２軒のペースで売れているというのが本当なら、もうじき完売でしょう。めでたし、めでたし。
次は三井の北烏山1丁目なのに、富士見ヶ丘といってる物件がどうなるか、注目です。
三井の久我山５丁目もだいぶ売れ残ってるね。
街道沿い東向きはつらいか。
三菱の久我山５丁目の物件は竣工前完売でしたが。。。
>>392
車が必要ない住人にしてみれば、空車分の維持管理費が入らず、全体の管理費から
賄われることになり収支を悪化させる要因となりかねません。
わざわざバスの利便性の良い物件を選んだというのに・・・です。
マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。
将来を見通して考えた場合、果してどちらが心無いといえるのでしょうか？
車が必要ない人は、初めから駐車場設置率の低いマンションを選べばいいでしょうね。
車が必要な住人にしてみれば、自分が使えない駐車場の維持管理費まで
負担させられることになり納得がいきません。
バスの利便性の悪い物件では、なおさらです。
早めに買った人間だけが駐車場を未来永劫使える権利があり、
後から買った人間はあきまちというのはおかしいですね。
駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。
普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。
>マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。
そんなこと言いはじめると、1階住民もエレベータのメンテ費用払うのも
不平等になるし...マンション＝共同住宅という意味では、個々には
どうも釈然としない部分も皆で負担が現実の話。
>405,406
全く不思議ではないですよ。
私も住友の都心高層物件を購入しまして、竣工後2年を経過して総戸数に対し若干の売れ残りがありますが、それらは全て階数・向きの割に価格設定が高すぎるものばかり。まあ、値付けに失敗したといえるのですが。
で、私が購入した物件と階が違う同間取り・向きの物件が、中古市場で販売価格＋5%で売買契約成立の実績があることを確認してます。ですので、全くといって良いほど売れ残りは気になりません。バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。
>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、
>いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ
新築で1年半余っているような部屋では、ハナからどうにもならないですよ。
住友物件は早めに条件のいい部屋を青田買いしたほうがよさそうですね。
だから、売れ残りがある住友の物件でも資産価値が維持できている住戸も確実に存在する＝バリューフォーマネーをきちんと判断すればよい、といっているわけですよ。久我山物件は全く検討範囲に入っていなかったので状況は解りませんが。
目利きができる人間はどんなデベから買っても良いのです。お眼鏡にかなえば、たとえ住友でも。
都心は住友に限らずマンションが高騰してますから、
中古価格が上がっているのも不思議ではないですね。
銀座のマンションを買って、管理組合ともめたので、
出たけど、買ったときより高く売れたという友人がいます。
別に目利きでもない普通の人間ですが、タイミングと運がよかったんですね。
北烏山の隠居物件は、むずかしいでしょう。
売れ残りのイメージがついてますからね。
都心の利便性と希少性の高い場所とは条件が違いすぎます。
北烏山はまだまだ畑がたくさんあるから、これから土地もたくさん出てきますしね。
>>410
>駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。
おっしゃる通り。
>普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。
大規模の場合は数台（といっても2〜3台程度で勘弁してほしいところ）で
あればOKでしょう。来客用に利用を転換させてもよいし。
>マンション＝共同住宅という意味では、個々にはどうも釈然としない部分
も皆で負担が現実の話。
エレベーターの場合は、購入時から分かっていることなので、駐車場の想定
以上の空きがでる場合とは状況が異なります。できるだけ想定外の費用拠出
のないようにすることが肝要。上記数台の空きで済まない場合は少々厳しい
でしょう。まして、完売の状況であればなおのこと。
>411
>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を
>維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。
ごもっともです。売残り住戸が他の住戸と比べて条件的に「難あり」（北側・低層・景観etc）
なら「気にならない」「関係ない」にうなづけます。
しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
のですが...
そういう意味だと同じガーデンヒルズでも広尾と北烏山ではまったく違う
コンセプト・住民だということでしょう。住友といっても、ピンキリだと
いうこともよく理解できます。
ある意味、北烏山物件を「ガーデンヒルズ」とつけてしまったことから
激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。
激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。
↓
激しくわたしが突っ込みたくなるのかもしれませんね。
もうすぐ 激しい雨の季節がきます。
去年の教訓を生かして、住民で土嚢を積む訓練しなくっちゃ。
やっぱり水没地にしなくてよかった。
水没地... 表現的にはなんかニュアンス違うけど
そかそか、そんなこともあったね。
今年、土嚢つまなかったら許してくれる？（積むの管理会社だし(^^ゞ）
記録的な大雨にならないように、私も祈ることにするよ（＾−＾）にっこり
>416
>しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
>「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
>のですが...
そもそも自分の価値観が世間様からずれている方とは、資産価値の議論をしても無駄ですよね。資産価値っていうものは客観的な価値観を定量化したものですから。
>そもそも自分の価値観が世間様からずれている方
って、北烏山の隠居物件を買う方のことですか？
それは、さておき、久我山周辺って、案外マンションが苦戦してるんですね。
久我山ガーデンヒルズが見本みたいになってますが、
パンテオン久我山も完売していない（もうじき2年ぐらいか？）し、
三井のパークホームズ久我山5丁目も完成したもののまだ余ってるし、
プレジール杉並宮前なんて、11戸のうち半分ぐらいしか売れていない（これも1年半以上前の分譲だと思います。売れ残り率からいえば、久我山ガーヒルの比じゃないと思いますが・・・）。
水没地帯とはいえ、中央線沿線の桃井のほうが、やっぱり人気があるんですね、
井の頭沿線より。
住友風にいえば、久我山周辺に金の卵がたくさんあるってことでしょうかね。
中央線沿線の方が人気があるのは間違いないですね。
井の頭線は駅が寂れているし、吉祥寺か渋谷勤務でないと案外通勤が不便です。
ただ、久我山でも三菱のパークハウスは竣工前完売だったと思います。
>中央線沿線の方が人気があるのは間違いないですね。
地価も総じて中央線沿線のが高いですからね。
桃井と久我山5丁目、とか特別な地域で比べない限りは。
だいたい便利さが違うし、駅前も中央線のがずっとにぎやかですからね。
>井の頭線は駅が寂れているし、吉祥寺か渋谷勤務でないと案外通勤が不便です。
そのとおりですよね。新宿に行くにも、明大前で乗換え。終電も早い、しかも富士見ヶ丘どまり。
駅前の商店街も中央線沿線とは全然違います。
その分、武蔵野の面影があって、落ち着いているといえばいえますが
（だから隠居物件といわれるのか）。
>ただ、久我山でも三菱のパークハウスは竣工前完売だったと思います。
ですね。三井のすぐそばなのですが、北側道路ですからね。
南側が落ち着いた静かな雰囲気。三井は逆に南側が道路。
くっきり明暗が分かれましたね。
さすがは立地の地所ですね。
水没・水没って；； 昨年の大（豪）雨で、雨水溝が処理しきれなくなって、
メインエントランスが水浸しなったくらいでみんなひどいよー（涙）
地名が北烏山なのに久我山をマンション名につけたのが、
面白くないみたいですね。
どんな名前をつけようとカラスのかってでしょ。
同じ世田谷でも千歳台あたりに作って 「東京テラス」 だぜ、
ずいぶん大きくでたでしょう。
久我山なんてかわいいもんだよ。
久我山駅が徒歩圏なんだから「久我山」って名前付ける位は良いと思う。
やはり広尾から思い浮かべる「20世紀の名作集合住宅ガーデンヒルズ」から
思い描く「ガーデンヒルズ」の方がインパクトあるのでは？
岩崎学生寮も売却されたようですが、ミクルみると「最高に良い環境」と
住民の皆さんはおっしゃっているようですし、そろそろ両手で足りる
残数になったようですし、そっとしてあげましょうよ（＾−＾）にっこり
中央線沿線、便利で最高なんだけど
とにかくラッシュが酷くて通勤は地獄。
時間差で通勤できないおいらは、空いてる井の頭線沿線に転居。
駅は貧相だけど、ラクラク通勤にはかえられない。
住友にはぜんぜん関係ない話だけど。
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5098万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
