理事長の暴走に困っています

具体的にどんな内容の掲示物を貼ってるんでしょう？

最近は、管理会社変更のための総会関係なのですが、開催間近の総会の議決権行使書を提出せず、総会にも出席しない組合員へという題で、資産価値維持のために、積極的に問題に取り組めというメッセージが出されました。
もっともな意見ではあるのですが、管理会社を変更してコストを下げないと、修繕積立金を取り崩さなければならなくなると、修繕積立金の取り崩しなど決まってもいないことを、あたかも決まったような発言をするのです。
管理会社の変更そのものも、目的を明らかにせずに、最初は他社の料金を知りましょうという名目で他社の管理会社の説明会を開催し、今では管理会社変更を前提で話を進めています。
私も、途中からこれはまずいと思いましたが、情けないのですが理事長の暴走を食い止めることができません。
住民から直接、理事長にクレームも言っているようですが、理事長個人が対応し、どのような内容のクレームがきたのかを理事会にもオープンにしていません。
そのせいか、個人的に私のところにクレームがくる始末です。
実は、私も今のマンションの売却手続きが完了し、退去する計画です。
そのような状態のため、理事長を正面から批判できないのも事実です。

実は、これが組合員なのです。
先ほどの、売却手続き云々については、詳細は述べられませんが、法的には組合員です。
話を複雑にしてすみません。

感情のぶつかり合いになったら泥沼な気がしますが。

問題点を具体的に細分化された方が良くないでしょうか。

まず、理事長は、具体的に何を主張したいのか。
・修繕積立金が足らないから、もっと安い管理会社に変えた方が良い。
・修繕積立金が安く済むように、もっと安い管理会社に変えた方が良い。
・管理会社の対応が悪い(管理会社の計画がずさん)ので、別の管理会社に変えた方が良い。
どれなのでしょう？(これ以外かもしれないですね)

それに対してスレ主さんやスレ主さんの所にくる住民の不満／クレームは何なのでしょうか。
・今の管理会社で何が問題なの？と言いたい。
・変更を予定している管理会社で大丈夫なのか？と言いたい。
・そんなに急いで決めるなよと言いたい。
どうなのでしょう。

管理会社の変更で騙されることも多い(確かに費用は安いが何もしない管理会社もある)
ようなので、適切なのかマンション管理士等に相談してみた方が良い等々、提案されて
一度、冷静になった方が良さそうに見受けますが。

スレ主さんのNO.3のお話を読んで、３年前の理事会を
思い出しました。当MSの第４期の理事長が「まさに」そちらの
理事長さんと同じでした。
彼は輪番で廻ってくるまで総会にも出席しないような人だったのに
順番が来た途端に「管理費、管理委託費を値下げします！」
なんてことをぶち上げて、暴走。理事長印をバンバン押して
住民にアンケートやら意見書やらを配布し、気がついてみたら
「管理会社を変更」なんてことになっていました。
独立系の管理会社２社を呼んでプレゼンを開催。
理事会主催と言いながら、理事長が全て仕切っていました。
臨時総会を開く手続きの最中、彼は何を思ったのか　私に
「委任状に罠を仕掛けてあるんですよ」と言い出しました。
後日判ったことですが、独立系会社の１社から入れ知恵された
ようです。
保守管理の内容など全く解らない私は、POGとフルメンテナンスの
違いは？など初歩的なことから勉強し当時の（現在も）管理会社
の言い分も聞き取り、値段だけで管理会社を容易に変更することは
後々大きなリスクを背負う危機感を持ちました。
臨総ではこの点を他の住民にも判り易く説明し、個々の住民が
管理への意識を高めてからでも遅くはないのではないだろうか、
現管理会社がとんでもなく悪い事をしたのか？とお話したところ
皆さんご理解して頂けて「否決」に持ち込む事ができました。

独立系管理会社もMS獲得に必死ですから「美味しい」金額を
提示してきますが、しっかりと見極める目を多くの方が持つことが
なにより大事だと思います。
長文になりすみません。

07様
>「委任状に罠を仕掛けてあるんですよ」と言い出しました。
>後日判ったことですが、独立系会社の１社から入れ知恵された
>ようです。

具体的にどんな罠か、参考までに教えていただけないでしょうか？

30歳そこそこで常識が足りないなんて、既に「若いから」なんて言い訳は通らないですよ。
ただの非常識人です。

だれも理事長やりたがらない雰囲気の中で理事長になり、積極的な発言や行動は前向きに受け止めるべきだと思います。
やってることをクチだけで非難するのは簡単ですが、その行動力がより正しい（同意得られる）方向に向くよう調整できないのが不思議です。
副理事長や監事は何も意見できないのでしょうか？
私は、その「３０歳そこそこ」のスピーディな対応は、そのマンションにとって望ましいことに思えるのですが？？？

管理会社や修繕積立金は、必ず立ち向かわなければならない問題です。
そこに手を付けているのだから、立派なものです。
手順がおかしいのであれば、それを指摘すれば良いと思うのですが。
初期設定の管理会社や修繕積立金のままですと、１０年後以降、大変ですよ。
何をするにも、金がないとどうにもならない。

そういう若手の方に限って、管理会社などから「理事長」と連呼されて
いるうちに何か「勘違い」をしてしまいがちのようですよ。
あくまで「謙虚」な方もいますが。
管理会社の変更は　くれぐれも慎重にされたほうが良いと
私も思います。

いよいよ、明日の総会に、管理会社変更議案がかけられます。
どのような結果になるでしょうか？

先日行った理事長が作成したアンケートで、管理会社を変更したい住民が多かったという結果が出たため、総会に管理会社変更の議案をかけることになったのです。
アンケートの質問は以下のとおりです。
結果は、ほとんどの住民は②を選択したので、管理会社変更の方向で進めることにしました。
このアンケート作成を理事長一任で進めてしまったことが悔やまれます。
アンケートを住民に配布するに際して、理事会が目を通しませんでした。
私たち他の理事会メンバーの責任です。
あとで、アンケートの質問を読みましたが、質問内容がよくできています。
誰が見ても②を選択するでしょう。②の回答するように誘導した質問ということがよくわかります。
本来なら、もう一度、アンケートをとるべきでした。
多くの住民は、このような事に気づかずに、明日の総会で議決権を行使します。
理事会メンバーとして責任を感じます。

〔質問〕管理会社を今の管理会社から他の管理会社に変更したいと思いますか？
　①今の管理会社で問題ない。
　②もっとサービス・料金が良くなるのであれば、他の管理会社を変更してもかまわない。
　③わからない。

確かにその質問であれば②が多くなりますね

で、明日の管理会社変更議案は具体的には何を決めるのでしょうか？
具体的にどこどこの会社に決めると決まっているのでしょうか？
一番最悪なのは「管理会社を変更しても良い、新規の会社は理事会に一任」
これであれば最悪ですね
管理会社を変更は慎重にするべきですが、変えてはいけないわけではないので
きちんと説明をした上で投票に掛ければ良いのではないですか？

明日の総会では、まず管理会社を変更するかどうかを決定します。
管理会社を変更したいという意見が多い場合は、再び1か月以内に総会を開催し、具体的な管理会社の選定を行います。
管理会社の候補は、理事会主催で説明会を行ったＡ社とＢ社の2社です。（住民も何人か参加しました。）
Ａ社とＢ社からは、管理会社の変更が、住民にとっていかにメリットがあるかについて、説明いただき、その説明で心が動いた住民も多かったようです。
理事会では、管理会社変更後に問題が発生した場合、理事会が責任追及される恐れがあるので、理事会自身では、これらの候補先2社についての評価は一切せずに、すべて住民の判断にまかせることにしました。

管理会社変更の際には、A社,B社だけでなく、現状の会社も入れておくべきです。

アンケート結果は、”もっとサービス・料金が良くなるのであれば”ですから、
住民に判断を任せるなら、現状の会社と比較した選択をさせるべき。
新しい管理会社には、ここの書き込みにあるようなリスクを追うことも説明
するべきですね。第三者を入れなかったのは敗因かなぁ。

16さんに今回の総会議案のカラクリを見破られました。
16さんが言われるように、現在の管理会社を含めた3社のうちいずれにするのか採決するのが、本来あるべき方法だと思います。
しかし、理事長は、どうしても管理会社を変更したかったようで、その方法はとりませんでした。
なぜかと言うと、以下のような結果になった場合、管理会社の変更ができないからです。

（質問）以下の管理会社のうちいずれの管理会社にしたいと考えますか？
①現在の管理会社　30票
②Ａ社　25票
③Ｂ社　20票

これが以下のような質問だと、管理会社変更を求める住民多数という結果で、あらためて総会を開催して具体的な管理会社選定という次のステップに移れるのです。

（質問）現在の管理会社を変更する議案に対して
①反対（現在の管理会社のままで良い）30票
②賛成（管理会社を変更したい）45票

議案のかけかたによって、全く違う方法に結論を導くことができることになるわけです。
議案の内容を含め、会招集通知書の作成は、時間がないということで理事長に一任しましたが、その後、配布後の総会招集通知書を見て、まずいと感じました。
議案の説明書には、今回の総会で可決された場合、再び総会を開き、具体的な管理会社選定にいたるフローチャートが記載されるなど、決議方法の正当性を説明しています。
このカラクリを16さんには一発で見破られてしまいましたが、他の理事会メンバーをはじめ、住民の多くは気づいていません。
総会招集通知書を配布前に理事会で確認すべきでした。
これも我々理事会メンバーの責任です。

10さん、11さんと同じ意見です。
総会の議決は過半数で決まりますから、理事長のやり方が正しいと思います。
理事長に一任しておいて、後から文句を言うなんて最低ですね。
理事長を非難してもマンション全体のためにはなりません。
理事会は理事長を補佐する立場にあるのですから、
細かいところは目をつぶって協力していくのが得策です。
苦情？住民の反感？全然普通でしょう。
マンションには色んな価値観のある人が住んでますから。
総会の議決事項が気に入らなければ、マンションを出て行けばいいだけです。
スレ主さんはどうせ出て行くのなら、そこまでムキにならなくても良いのでは？

>総会の議決は過半数で決まりますから、理事長のやり方が正しいと思います。

住民の意見の過半数を確保するには、どのように議案を作るべきか、理事長は頭がいいね。
勉強になります。

理事長が悪徳管理会社に騙されていないことを祈ります。

18さんの意見、ちょっと気になりましたので。
理事会が理事長を補佐する立場という意味が違っている気がします。
YESマンが補佐する人ではないはずですよ。

極端な話ですが、総理大臣を補佐するのが国会議員の立場、細かいところに
目をつぶって協力するのがって。。。違いますよね。
組合員の資産を守るのが理事の役目ですよ。YESマンなら必要ない。

ま、理事長(多分、管理会社が入れ知恵しているかな)に上手くやられました
かね。私なら、決議内容が不適切だと、総会の場で言いますね。組合員の
意見を述べる場でもありますから。

理事長さんに一任したとは言え、理事長さんが理事会の許可を得ずに組合員に通知文書を出したり、貼り出す事は止めたほうがいいのでは？
これが理事長さんの暴走を許している原因だと思います。
スピィーディーな対応を考える前に、理事会の皆さんの協議で進めることを理事長さんに進言されたほうが、よろしいかと思います。
理事会は開かなくとも、e-メールを使えば、理事会でスピィーディーな協議できますよ。

わき道にそらしてしまいますが、ご勘弁を。

> 理事長さんが理事会の許可を得ずに組合員に通知文書を出したり、貼り出す事は止めたほうがいいのでは？

私は理事として、管理員さんから相談や報告を受け、その困りごとを無くす手助け（ゴミの捨て方がほとんど）として入居者に協力を求める文書を掲示板に貼ることがあります。そして、その掲示物を貼るのに理事会の承認は得ていませんが、理事会の承認を得なければならないのでしょうか？

相談事が規約・細則に触れるものは、理事会に判断をゆだねて対応するようにしてますけど。

>>23さん

問題は通知文書の内容ではないですかね？！
今回のやり取りに関しての意見だと思いますが、悪い方に拡大解釈しているように
思えまますが。

>>22さん
がんばり方に問題があるんじゃないですか？
スレ主の理事長のやりかたでは誰もついていきませんよ。

>>23さん
使用ルールの再周知とか、住民からの苦情を周知するとかについて
理事会の（２ヶ月に１回ということですし）承認が必要だとは
思いませんが、掲示内容にクレームがきていて、それを放置している
のが問題ですね。スレ主の所の理事長さんは、それに何の疑問も
もっていないようですしね。
理事会の承認を得るという話が出るのはその解決策のひとつでしか
ないでしょう。理事会で承認を得なくても、複数の人間で文面をチェック
するなど、方法はあると思いますよ。
拙速な掲示物の結果、クレームだけ受ける立場の理事のみなさんは
大変だと思います。スレ主の物件の理事長が誠意ある対応をしていれ
ば、ここまで不信感を持たれることもなかったでしょうに。

話を聞くと、理事長に悪意はなさそうだから、これは理事長の性格じゃないのかな？
自分がやる事は正しいことだから、住民がそれに従うのは当然のこと。
自分の意見に反対する者がいても、聞こうとせず自分の意見・主張を通そうとする。
それが、掲示物を貼りまくる行動に出ているのだと思うね。
どこにでもいるタイプの人間だよ。
こういった性格の人間は、周囲の者がいくら言っても聞こうとしないから大変。
住民の批判もそんなところが原因じゃないの？

スレ主さん達、理事会の人達にも責任があると思うな。
理事長一任の態度も理事長を暴走させている原因と思う。
面倒でも掲示物、配布物は事前に理事会役員で回覧チェックしてみたらどう？

定例理事会でも、声が大きい人とか理路整然と話す人は強いからねぇ．．
反論や意見を言うほうも、それなりの勉強（準備）しないとワンマン抑えられないかも。
しかし、そうやって理事会がベースアップするならＭＳにとっては良い事だわな。

理事長さんは自己主張が強い方のようですね。
それでも本人は、一生懸命にやっていると思っているのではないでしょうか。
自分の意見を組合員に押し付けるだけでなく、組合員の声に耳を傾けて、公平な調整を行うのも理事長さんの大切なお仕事と思います。
それができない方のようですから、理事の皆さんでけん制するしかありませんね。

>>29
>>そうやって理事会がベースアップするならＭＳにとっては良い事だわな。

理事会、ベースアップしてるんかいな？

>>31
どうだろうね？．．．．たぶん私の知らないＭＳだから(^^ゝ　たぶん．．．
外部の人間がいくら推測したって意味ないけど、なんとなく
「結局、走る理事長にまかせきり」
で、理事長一人がペースアップしてる可能性ありだね。（＾−＾）にっこり

うちのＭＳにも、以前そんな理事長おったよ。
おじいさんの人だった。
一所懸命やっていたようだったけど、やたら連絡文書こしらえて掲示板に貼りまくるのよ。
承認印というやつ、ペタペタ押したやつね。
だから、掲示板は理事長の連絡文書でいつもいっぱい。
それが、管理組合活動に協力しろだとか、いつも説教っぽい文書でね。
皆、あきれていたよ。でも、おじいさんだから静かに見守っていた。
おじいさんって、頑固でね、言っても聞こうとしないんだって。
しまいには、皆、愛想尽きたって感じかな。
スレ主さんのところの理事長は、若いみたいだけど、あの時のおじいさんの理事長と似ている。

理事長さんから、掲示物承認の印をとりあげて、その他の理事が管理するとしてはどうですか？
トピ主さんのＭＳの管理運用方法がわかりませんが、事務長さんの管理負担を軽減するとの名目で。
そうすれば、理事長さんが勝手に好き勝手に掲示物を作成することもないでしょうから、皆さんからの
クレームも減ると思いますよ。

理事会で、監事は機能していますか。
理事と一緒になって業務執行なんてことはありませんか？

私のＭＳでは、監事に理事会の業務執行内容をチェックしてもらっています。
理事会の決定事項、掲示文書の内容に規程規則違反はないか、理事会で協議していない内容が記載
されていないか、理事の個人的な意見が記載されていないかを確認して、確認結果を理事会に伝えます。
一度貼り出した文書であっても内容に問題がある時は、再度作成して貼り出せるようにしています。

監事の本来あるべき業務なので、理事会が納得して行っていますので、問題なく実行されています。
トピ主さんのＭＳでも検討してみたらいいと思います。

理事長さんの暴走ですが、理事会で決定していないことや、理事長個人の考えを住民に押し付ける
内容になっている文書を配布したり掲示したりしているようですが、それに関して住民からクレーム
が出ているようですから、放置しておくべきではないでしょう。

Ｎｏ1さんは、住民からのクレームを理事長さんに、伝えていますか。
伝えにくいかとは思いますが、事実を伝え、理事長さんにあらためてもらわない限り、このままでは
問題は解決しないと思います。

どなたかも書いておられましたが、理事長さん本人は配布文書の作成をしていることで、理事長の
仕事をしっかりやっていると、思っているのではないでしょうか。
常識を持って人なら、言えばわかると思います。

掲示物は理事会がチェックしろ、という意見があるけど、理事長には「自分の一存で掲示する」程度の権限もないの？　それぐらいの権限はあるんじゃない？
「何から何まで、いちいち総会を開いてはおられないから、理事会を設ける」のと同様に、「何から何まで、いちいち理事会を開いてはおられないから、理事長に権限を与える」んじゃないかな？
もちろん規約しだいだけど、とくに管理組合が法人化している場合、理事長の責任は重いので、その重さに対応する権限はあるべき。
あと、理事長をチェックするのは、理事会ではなく監事の仕事だよ。

　30日の総会結果、結局どうなったの？

＞理事長には「自分の一存で掲示する」程度の権限もないの？　それぐらいの権限はあるんじゃない？

常識をわきまえた理事長であれば、それで何も問題がないんだろうけど、住民からクレームがくるということだから、その理事長の行動を放置しておくべきじゃないな。
理事長は理事会を無視した行動をしているわけだから、監事のチェック前に、まずは理事会でちゃんとチェックすべきだよ。
理事会、もっとしっかりしてよ。

スレ主さんの話がすべて事実だとすれば・・・
リコールするしかないし、かんたんにできるんじゃないですか。

リコールできないとすれば、スレ主さんが自分につごうのいいことだけをここに書いている、つまりスレ主さんがほんとは多数派ではない（あるいは、一応多数派だけど圧倒的多数派ではない）からでしょう。

スレ主さんのお話を聞いていて、この理事長のいるＭＳでなくて良かったと思いました。
この理事長をリコールするという話ですが、リコールは難しいと思います。
リコールするほどの原因があるとはには思えませんから、もし、リコール運動したら、笑われるのがオチです。
監事によるチェックという話が、このスレでも話題に出ていますが、私のＭＳでは監事が大活躍しています。
管理規約では監事の業務が会計監査に限定されていますが、会計監査に限定せずに理事会業務に関与してもらっています。
①理事会の決定事項その他理事会に対して意見のある組合員には、意見を投書するボックスを設置しており、自由に意見を出してもらっています。
その意見は、理事会の前に幹事が内容を確認し、理事会に規約違反がないか、理事会のマナーに問題がないかをチェックします。
②理事会において、それら組合員の意見に対する対応策を協議し、決定します。
③決定事項は、組合員の各戸に文書配布し、理事会に寄せられた質問事項と対応策について、ＭＳ内にオープンにします。
以前は、組合員からの質問事項等については理事会が内部対応していましたが、理事会内部でも知らされずに対応されていたこともあり、また、組合員もＭＳ内で何が問題になっているか、わかずにいたため、この方法になりました。
ただし、組合員の生命と財産に関する緊急を要する問題については、管理人から理事、監事に連絡し、組合員に広報したうえで、対応します。
このように、監事を理事会活動のチェック機能として頑張ってもらっており、うまく機能しています。
もう長くこの方法をとっているので、問題なく行われています。
理事長の暴走など起こる余地などありません。
スレ主さんのＭＳでも参考にしてみては、いかがでしょうか。

41さんのＭＳは理想的な感じ(監事)ですね？
役員をやる個人の資質と余裕時間に恵まれたのだと思います。
当方も監事であり、もっと組合や管理会社のチェックと改善を図りたいと思ってます。
現実は、理事長の補佐やほんらい担当役員がいる作業を担当＆仕切ってます。
監事は、チェックすべき対象があればこそなので、その対象である理事会がうまく機能していない間はやむを得ないと割り切りました。

41さんのＭＳの監事の役割は大変参考になります。
一つ疑問に思ったのですが、管理規約で、監事が理事会の業務執行に関する監査業務の定めがないにもかかわらず、監事がそこまでやるということに関して、組合員から規約違反の声は出ませんか？
長い間、問題なく行われているということですが、組合員、理事会から反発はありませんか？

理事会、組合員からの反発はありません。
きちんと管理規約を変更すべきなのですが、そのままになっています。
理事会、組合員にとってデメリットになることは何もなく、管理規約変更ならいつでもできると考えられているせいでしょう。
現在の理事会、監事の運用体制は、昔、当時の理事長の発案で試行運用で開始されて現在に至っています。

皆さんまったくもって正論なのですが、ウチの場合は各理事がそれぞれ働き盛りなので、
実際の理事業務はほとんど、というよりすべて理事長丸抱えなのが現実です。
この場合、理事長がスレ主さんのところのような性格だった場合、
他の理事は苦々しく思っていてもそれ以上のアクションは取れないってことになりますね。
幸いにして、ウチの場合は腰の低い理事長なので、助かっていますが・・・。

無報酬＆輪番制の理事会の場合、こうした時もあると割り切るしかないですかね・・・。

理事長だって働き盛りじゃないの？
なんで理事長に丸投げになるんだろう。

誰かがやらねばならないのだが、誰も動かないので、
仕方なく理事長が孤軍奮闘なのでは？
結果として理事長丸抱え。

理事長が頑張っていると見られているか
理事長が空回りしていると見られているか
何に対して頑張っているのかがキーポイントな気がします。

一部に話に出ているのですが、監事が意外と機能していないということなのですかね。
ただ、自分達は何もしないで言いたい放題という状態も、少なく無いような気もしま
すが。

理事会に管理規約違反がないかどうかチェックするというのはいいね。
最近、うちのＭＳで臨時総会があったんだけど、これがお粗末。
管理規約では、総会の2週間以上前に招集通知書を出す決めになっていたんだけど、実際に出した日から総会まで2週間なかった。
結局、組合員からの指摘で決議無効になって、総会やり直しになった。
理事会は管理規約もろくに読んでいないんだよ。

49さん
普通、そういう時は管理会社からアドバイスがあるはずなんですが、管理会社の担当者は何も言わなかったのでしょうか？