理事が務まらないシニア層の多いマンションについて

>>19さん、よくわかりました。いや、具体的なお答えはいただけなかったものの、
だいたいのことは察することができました。ありがとうございました。

免責事項はやっぱり、管理組合にとってよくないことだとわかりました。
19さんのように、免責料を支払えば何でもありというのはいかがなものでしょう。
無責任なのではと思います、いっそのこと免責料は50万円か500万円にしたらいいですね。

理事になる義務？は難しい課題ですね。
正直、不適切な方より適した方が理事会を運営されるほうがＭＳにとっても良いでしょう？
ここには理事経験者の方が多いはずなので、理事の負担は理解しあえると思います。
免責料については、私は賛成できませんが、それも１つの方法として参考にしたいと思います。

うちのＭＳではまだスレ主さんのような状態には陥ってはおりませんが、
今後、予測されることとして、予防策を総会議案としております。
管理規約内に役員辞退にまつわる事項を入れ込み、
役員辞退をする場合には「役員辞退願い」の書式に沿って記入し、
前任理事による理事会にてその内容を吟味し、
役員全員による、捺印署名が得られたうえで辞退ができるというシステムです。

当マンションでも罰金制度についての話もでましたが、
役員報酬がもともとあるマンションですので、
辞退をした時点で報酬がもらえないという認識であります。

理事会が機能しなければ、適正なマンション管理も出来ない可能性が
十分にありうるということと、
分譲マンションに住まう以上、辞退当事者の財産の一部も
関わっているのだという認識を持って頂くためにも、
「辞退願い」に一筆頂く仕事をしてもらいたいということです。
前任理事全員の捺印署名は普通の感覚の持ち主であれば、
相当の覚悟がいると思います。

色々な経緯があって導入された制度なのかもしれませんが。

＞「辞退願い」に一筆頂く仕事をしてもらいたいということです。
＞前任理事全員の捺印署名は普通の感覚の持ち主であれば、
＞相当の覚悟がいると思います。

個人的な感覚ではかなり楽です。普通の感覚ではないのかもしれませんけど。

免責料は、管理組合の余剰金になります。
貯まった余剰金で今までエントランスラウンジがタイル張りでしたが、天然大理石にグレードアップしました。
マンションの資産価値が上がって、良い結果が出ました。
理事として役に立てなくても免責料は管理組合員全員に大変役立っています。
うちのマンションは理事に報酬はありませんので、報酬目当ての人はいません。
人に迷惑をかけるくらいなら、免責料払って、管理組合の為にお役に立ててください、という気持ちです。

輪番制の罰則の話が盛んになっていますが、

私は、理事になると言うのは所有者の権利だと思っていました。

免責料が惜しくて理事になった人ばかりでは、そんな理事会が役に立ちますか？

もし、免責料を払うから、理事は免除して欲しいという人が多くなったら、
理事会が成立しなくなると思うのですが。

「マンションは管理を買え」という格言（？）があります。
私が今住んでいるマンションは２軒目です。今のところは居住者の管理意識が高く、良好なコミュニティが形成されています。
理事長をしていたのは前のマンションなのですが、理事のなり手がいないどころか役員以外に総会実出席者がいない→役員が入れ替わらないという状況で、居住者の管理意識が低く、なんでも私に頼る。そのくせ文句、わがままは好き勝手に言うジコチュウばかり。そんなマンションに嫌気がさして逃げました。私が出た後、たぶんガタガタ、下手すればスラム化でしょう。
理事を逃げる居住者ばかりのマンションに将来はありません。

>30
シニア層が多くて管理意識が低いから、高めるにはどうしたら良いかの前向きな意見を出し合って欲しいものです。
嫌気がさして逃げることが解決だという方の意見は、マンション居住者、検討者、にとってマイナスです。

理事の成り手問題から、ちょっとはずれますけど・・・
要は、マンション管理が快適に適正に維持されてばいいわけですよね？
　①理事の人数を最小限まで減らし、管理会社への依存度を高める。
　②経験豊富な管理員を理事会直雇用し、職権を広めて与える。

特に②のほうなのですが、シニア層が増える＝ＭＳ経験豊富かつリーダーシップ発揮できる人も多いと思います。再就職のためにＭＳ管理を勉強される方も居られると思いますので、そういう方も理事会が直に雇用してはどうでしょう？
「組合による自主管理」か「管理会社への総合委託」の２つ以外にも、いろんな選択肢があるような気がします。

免責料というのは、ちょっと驚きましたが、それが可能なら「物を買う」より「人を買う」こともできるなぁっと思ってます。

>32

①の依存度を高めることは、プラスとは限りませんよね。
そんなに信頼出来る管理会社あるんでしょか？
その分管理委託費と修繕費用が高くなる(騙される）覚悟が必要ですね。

②の管理員の雇用責任は、管理組合でしょう。
無関心な理事達は、管理員を指導出来る程のレベルではないです。
管理員が個人情報を取り扱うことを考えても責任を管理会社にしなければならないと思います。

実際に管理組合で取り入れている理事さんの意見を聞きたいです。

>>33
何か、私の発言が気に障ったようなので、以降発言は控えますが・・・
「管理員」という言葉で、「下」と思っていませんか？
管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。
（初心者理事や管理実務を知らない理事が、どんなに頑張っても敵いません。）

個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
もちろん有能な管理員を雇用するためには高額の報酬も見込むべきです。＜当然です。

ちなみに最近の高層ＭＳラッシュで、その有能な管理員がますます貴重になっているようです。
おっと、これもスレ主の求める情報ではありませんな。

>34 個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
そんな夢のような話があるのですか？
今管理員は管理会社が募集した応募多数の中から面接で選ばれた人です。
管理会社の募集要領は高卒以上、年齢７０歳位まで、未経験者可　です。
個人でやってる人を知りませんし、知り合いに頼んで何かあったら、その責任を負うのはご免です。

32さんのおっしゃるように夢では無くて、実際に個人でやってる有能な管理員をどうやって探すのかを教えて下さい。

＞35
おまけに、管理員の募集は、月給15〜20万円　これで有能な人が集まるわけがありません。
うちは古いマンションなので、管理委託はしていますが以前は夫婦の管理人の住み込み
合理化で、男子1名の住み込みにしましたが管理会社の話では募集しても人が本当に集まらない
単身者で住み込みなんて、いい人が来ないそうです。
日勤にしても、通勤費がかかるので管理委託費用はそれほど変わらないそうです。

理事同士も役割分担で使えないのですから、理事会が管理員を使うことは相当難しいでしょう。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

初めて聞きました。
うちの管理員が言うには体力的に警備会社の面接を落とされたので、管理員（大手デベ系列管理会社）の仕事をしている、とのこと、大手でも人手不足で有能な人はいませんよ。
個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。

>37 個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。
34さんの周りには有能な管理員が沢山いるみたいですから、代わりの管理員も有能なのでしょう。

>>31
後ろ向きな書き込み失礼しました。
日頃より詳細な理事会議事録はもとより様々な資料を配布したり、こまめに掲示をしたり、組合員の管理意識を高めるべくいろいろ努力したんですけどダメでしたね。あるとき「優秀な理事長が良くやってくれるので何でも安心して任せておけばいい」と言われていることを伝え聞きました。私が一生懸命やるから（委任状は出すものの）誰も総会に出てこないのだと。
見捨てて逃げるというのは卑怯かも知れませんが、最後の手段としてやむを得なかったと思っています。また、何もせず総会にも出ず、あらゆることを私に任せきりにして管理から逃げていた他の組合員に後ろめたさは一切感じていません。
逆説的ですが、私がまともに職責を果たさず、様々な課題や問題を顕在化させて人任せにできないような状況を作り出していたら、状況は違っていたのかも知れませんね。

管理会社とサポートのもと理事会に一方的に違反者とされている住民です。規約には1年任期で再任を妨げないですが、実際は輪番制で2期行なうようです。そのまま行けば2年後理事になる予定です。2年だったのか。立候補したらどうなったのでしょうか？なんて規約を読んでます。
規定の解釈って個人差があるもんなんですね。理事会の権限って・・。
まして、私のマンションも理事会を毎月行なうようになってから住民がギズギズしてきました。必要ですか？毎月の理事会。管理会社は利益になりますけどね。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

私も「上」とか「下」とかどちらが主導権が強いかなんて。でも、共通認識ではないんですね。

理事会＝住民総意＝住民（イコール）
理事会＝住民総意＞問題住民
理事長＜住民総意
管理員＜理事会（自主管理であったり、マンション管理士であっても）
管理員＜管理会社（管理会社から管理員が派遣されている場合）
管理員＜住民
管理組合員≒住民

＝は同じ。　＞は左が強い。　＜は右が強い。です。

理事会の会長が暴走したり、管理会社が利益の為に住民権利や利益を無視したり、理事会が管理会社にサポートを受け、問題意識に目覚めて排除だらけの規則に変えて、ダメダメだらけで住民同士がじゃーあれは言い訳？とギスギスしたり、住民も参加意識が低かったり。

意識だけは　同じでいたいな。　管理会社＝理事会＝管理会社＝住民≒管理組合委員

管理会社は理事会と連絡が取り易いです。
管理会社からみれば、輪番制で理事が変わるといいつつ
バカそうな理事が理事長になったタイミングで
管理会社がその理事長に余計な提案を吹き込んでいるのではないでしょうか？

管理会社の元締めは国土交通省
マン管センタの元締めも同省
同センタが非営利で工事を紹介したところで
管理組合のためにある団体かどうか疑問です。

なので
管理会社で留まらず、マン管や最近、規約に口を出してる
国土交通省の対応にも疑問をもつべきでは？

理事長は同省が任命したり監督責任がありますか？
ないですね。
なのに、同省が何故か作成した規約には
マンション理事長は、職員を雇用できると書いてあります。
なんと、無責任な方法で理事長にわけの分らん権限を付与しているのか？

結論は
国土交通省は、マンションの積立金を管理したい。ということだ。
利権のためには
マンション住民がギスギスすることは問題にしていないのでしょう。