理事が務まらないシニア層の多いマンションについて

マンションとともに住人も高齢化しますね。
多少は次世代や買い替えで若返っているというものの、
うちは築３０年で、大半がシニア世帯か賃貸になってしまっています。
賃貸人と住んでいない所有者には理事の資格がありません。

昼間マンション内にいることの多い定年退職後のシニア層と
いくらかは主婦層でたぶん理事の過半数というか大半です。
７０代、８０代のおばあさんも結構出席していて、出席率は過半数を超えていることが多いです。

会社から早退しないと理事会に間に合わない現役世代は少数派です。
現役世代が過半数になるほど多数いて意欲的なら開始時間を遅く出来るでしょうが、
月１回平日１８：３０開始の現状では理事を引き受けられるサラリーマンはなかなかいません。

一応立候補制ですが、実情はやめたい人が身代わりを探すとか、
大規模工事が近いと多数派工作のため仲間を集めるとかで補充しているようです。

改選回数に限度がなく定員以上の立候補もないので、やりたい人はいつまででも継続できます。

こういう制度（管理会社おまかせシステム？）↓が新設されるそうだから、
場合によっては検討してみたら如何か。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070204AT3S0202C03022007.html
国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業
務の大半を請け負える新制度の検討に入る。所有者の高齢化や1人暮らしの増加によ
って理事会の役員を引き受ける人がいなくなると、計画的な修繕など適切な業務に支
障が出る恐れもあるためだ。新制度を利用する管理会社には資格要件を厳しくして、
トラブルの発生を未然に防ぐ。

うちのマンションは、築20年ですが、まだ、そんなに高齢化はしていません。
半分くらいは、中古で買った若い世代（30代くらい）が入居しています。
規約で、同居の親族までは、理事ができるように改正してみたら、どうですか？

ちなみに、うちの理事は、1年毎の輪番制で、
理事会は、月に一度、土曜日の19時からです。
最初の理事会で、いつ、理事会を開くかを決定しています。
年によって、日曜日だったり、土曜日だったりしますが、
平日に開かれていることは、ありません。
なので、理事会は、ほぼ全員の理事が出席しています。
仕事で、出れないような時は、代理で奥さんが出席される場合もあります。

いやいや、シニア層でなくても「理事務まらない組合員」がほとんどでしょ(^^ゝ
03さんの提供された記事は、ありがたいっと思う反面
　「なにをいまさら〜〜〜〜！」
と思います。だって今だって、そのための管理会社への総合業務委託のはずなのに(T_T)
（逆にいうと今の管理業務主任者や各協会が、いかに業界の天下り事業になってるかの証し？）

賃貸用にしてる部屋の所有者も、普通は理事をやらないよね。
同じ権利を持ってるのに不公平だと思う。

確か、理事の資格は区分所有法で決まってたと思います。
不公平かどうか議論したところでどうにもならないでしょう。
議決権は規約で変更可能でも管理組合運営に関しては更に厳しいから、法改正が必要なのでは。

＞06
うちは、外部居住者（賃貸使用）も理事をやってますよ（但し少数ですが）、
この理論なら、投資用のワンルームマンションなんて理事会が成立しなくなります。

たぶん法律ではなくマンションごとの規約なんじゃないですか。

誰がなれるかとか、選挙にするか輪番とかの選び方も。
違法な規則だとまずいですが。

賃貸と居住所有者が混在するマンションでは、
居住性に無関心で実情を知らない賃貸物件所有者が理事になると苦情が解決できないとかありそうだし、
(うちの場合は)賃貸物件所有者本人たちもやりたがっていないようだし、対象外にしているのではないでしょうか。

総会ではもちろん賃貸物件所有者も1票持っているがほとんどが無関心で出席どころか委任状を出させるのさえ大変ですよ。

町内会の老齢化も同じだよ。

>>08さん
うちは、投資用オーナーと自分で使っているオーナーが半々くらいなのですが、
この前の総会で管理規約が改定され、所有者の同意書(委任状？)があれば
店子でも理事になれるようになりました。
改定前に弁護士にチェックを依頼していたようなので、法的には問題なさそうです。
立候補制でやりたい人が少ないという事情のもとの、苦肉の策だとは思いますが。

>11さん
有難うございます。
理事になれるのなら、総会にも委任状で出席できるのでしょうか。
管理規約を改定して問題解決できることが可能ということが分かりましたので、理事会で話し合ってみます。

この度新築のマンションに入居することになり、「マンション管理の知識」という本を読んで勉強中のものです。
ちょっと通りがかりですが、理事の資格について、その本書かれている事を紹介させてください。

役員（理事）の資格は「区分所有法」上は資格について制限はないとのことですが、国土交通省が作った「マンション標準管理規約」の３５条ではの制限があるそうです。

制限というのは｛当該マンションに現に居住する組合員（区分所有者）｝にしています。

組合員に限定したというのは、所有者こそが、共有の財産の管理に最も感心が深く、その自覚が高いのが一般であるためということ。

現に居住することを要件としてのは、役員としての任務を円滑かつ的確に遂行することができるようにとの配慮で、居住者の方が機動的に開催できる理事会の出席が容易できるのではないか、とういう見解だそうです。

「マンション管理標準規約」は位置ずけはあくまで法律ではないので拘束力はなく、各マンションで管理規約を制定、変更にする際の「参考」だそうです。

以上です

60世帯、築20年の都心物件を購入し10年が経ちました。マンションは平均60㎡未満のためと
駅近のため築30年の現在40％賃貸になっています。
子供が大きくなって手狭になったので、来年近所の実家に引っ越すことになりました。

ここ10年間で理事のなり手が少ないのと、マンションをよくしたいので3回、通算7年理事をしてきました。利回りが良いので賃貸に出すつもりですが、外部居住者が理事になれないと今後が心配です。
所有＆居住が約30世帯、高齢化はもちろん絶対に引き受けない住人が半数はいますから
ここ数年は、17世帯で7人の理事を持ち回りしている感じです。

今後、外部居住者の立候補も認めて、居住者は輪番制を導入しようと
今年のの総会で提案することにしました。そうすれば少なくとも理事のなり手は多くなるでしょう
居住している35世帯で理事を回せることになります。

>14さん　所有＆居住が約30世帯、高齢化はもちろん絶対に引き受けない住人が半数はいますから
　　　　 ここ数年は、17世帯で7人の理事を持ち回りしている感じです。

絶対に引き受けない住人の断る理由は、どんなことが認められるのでしょうか。
シニアを理由にすることを認めているのでしょうか。
認められる理由を制限すれば、引き受ける方もいらっしゃるのではないですか。
うちのマンションは輪番制ですが、理由はどうあれ、引き受けない人は、免責料として５万円を管理組合に支払うことが規約で決まっています。
止むを得ない事情を考慮してしまうと、誰も引き受けないと思いますが、それは良くないのではないですか。

>>15さん
＞理由はどうあれ、引き受けない人は、免責料として５万円を管理組合に支払うことが規約で決まっています。

いいお話しを聞けました。
今月の理事会で総会の議題について話し合うので罰金制について話してみます。

御質問の件ですが、うちのマンションは竣工の頃は同年代も多く立候補制で
だいたい各フロアーから1名ずつ9人で理事会を構成していたそうです、
その際にずっと断り続けている人もいたのですが強制力がないので
そのまま未経験で来てしまいました。（理事のなり手がたくさんいたというのも事実です）
真偽はわかりませんが、30年間住み続けて、理事未経験の住人もいるそうです。

月日が流れ賃貸も増え中古購入も増えたので、各階1名のこの原則が通用しなくなりました。
ここ10年は、前期の理事が後任に声を掛けて次期の理事を決めることになりました。
（うちは7階ですが、理事会6名中7階住人が3名もいます）
都心のマンションですから、この方式だと近所づきあいのない人（顔と名前が不一致）は
前期の理事も知りませんから、絶対に声が掛からないという悪循環が出来てしまったのです。
委託管理会社も最大手なので、個人情報保護とかで居住者の氏名も連絡先も教えてくれないので
余計に困ってしまいます。

ただ、輪番制に問題がありそうなのは理解しています。書いたとおり理事の資格者は30名ですが
長期入院で親族の居住が数名、当時高級マンションだったので大旨年齢層も高く
築30年ですから40才で買ってももう70才です、80代のご夫婦も数組います。
例えば10年前にバリバリの理事長だった奥さんも、今年80才で少し＊＊気味で理事は無理でしょう。
理事適任者となると、ここ10年で購入した後購入の若い人（40代）だけになってしまうのです。

罰金制ですか．．．
理事会もですが、総会で揉めそうな議案ですね。
時間かけて理解を求めないと、規約改正が承認（規約改正は特別決議でしたよね？）されないと思います。

そこらへん 15さんたちは、どのように行動されたのでしょうか？

>>15さん
参考にしたいので是非教えてください。
Ｑ１　認知症でも寝たきりでも無理矢理理事をやらせていますか？
Ｑ２　理事になれば理事会に一度も出席しなくても罰金は免れるのですか？
Ｑ３　賃貸されている部屋は、区分所有者がどんなに遠方に住んでいても理事になるのですか？
よろしくお願いします。

罰金は許されなくて払うお金です。
これはやりたくない側がやらないことをこれで許してね、と自発的に払うお金です。
私は払った者です。

>>19さん
罰金を払ってまで理事を免除してもらった理由を教えていただけませんか？

また、>>18の質問を次のように変更します。重ねて恐縮ですが教えていただけませんか？
Ｑ１　認知症や寝たきりの方も罰金を払って理事を免除してもらっているのでしょうか？
Ｑ２　罰金を逃れるため理事にはなるけど理事会には一度も出席しないという人もいますか？
Ｑ３　部屋を賃貸して遠方に住んでいる組合員でも理事になっていますか？
よろしくお願いします。

役員の順番であることを書面で知らされた際に管理員室で免責料を支払うと申し出ました。
書面に理由として家庭内の諸事情としました。
免責料を支払うなら理由は何でも許されると思います。
他の人の理由は、個人情報だから、管理組合員に知らされることはないでしょう。